第一篇：物业投标书
物业投标书
投标综合说明书
业主：
1，根据已收到的招标书编号为物招审字（）第（）号的物业招标文件，遵诏《市物业管理招标投标管理方法》的规定，经考查现场和研究上述招标文件，招标文件补充通知，招标答凝纪要的所有内要后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标报价，承担上述物业的全部管理工作。承包期限的要求如期按质提供服务。
3，一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所提供的标函摘要表中所承诺的质量等级。
4，一旦我方中标，必须征得业主同意。
5，我方所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。
6，我方同意招标文件中各条款，并按投标报价总额的3%交纳保证金万元（大写）。若我方违约，则扣除所交纳的全部保证金。
7，除非另外达成协议并生效，招标文件，招标文件补充通知，招标答凝纪要，中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。
投标单位：（印签）法定代表人或委托代理人：（盖章，签字）日期：年月日
第二篇：小区物业完整投标书
第一章 符合政策法规的管理整体设想及策划
东河嘉园小区地理位置优越，预期景观理想，楼盘定位高端，硬件品质一流，在未来物业管理配置上应有相应配备，并留有上升的空间，小区管理整体设想与策划也应体现超前的思维和理念，遵循安全可靠、保障有力、清洁环保、合理运行、节能降耗、保值增值的原则，对本项目所涉及的管理重点及关键控制点作出以下响应。
一、高标准、高水平管理的措施
（一）规范管理，健全制度
本项目硬件设施先进，智能化系统集成度较大，定位的客户群对物业管理预期较高，这必然要求物业管理要走专业化、规范化、科学化的道路。为了实现专业化、规范化、科学化管理，首先必须从基本制度建设入手，导入ISO9001：2000（质量管理体系）的要求，严格实行管理制度化、工作程序化、服务规范化、质量标准化、培训考核系统化。强化过硬的工作作风，要求全员体现出一流的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识，制定出适合本项目特点的一整套完善的控制程序、运作流程，并在实际工作中持续改进，提高可操作性，保证本项目可靠运行。
（二）加强员工法制教育、依法执勤
本项目市场定位较高，预计业主素质也较高，有较强的法律意识，物业管理员工要有清醒认识，保护好业主合法权益是我们的责任和义务，所以对我司员工有必要进行长期不懈地系统地法制教育，同时纳入个人考核，使每个员工都明白依法执勤的重要性。
具体做法：定期开展普法教育，进行典型案例分析，并结合公司整体培训计划，纳入培训考核体系。教育内容主要分为以下几方面：党的政策方针、法律法规、思想道德教育；公司规章制度和企业理念教育、现代化企管理知识教育、职业道德与服务礼仪教育、文化基础知识教育、员工服务意识、安全意识、保密意识教育。主要方式的跟班培训：对抽调到东河嘉园小区项目的工作人员先进行强化培训，熟悉当地的物业管理法律法规，树立服务意识、保密意识、安全意识。在本地招聘的员工由公司总部派专人现场进行强化教育，一边进行岗位培训教育，一边下到各岗位进行跟班学习，熟悉管理环境，达到入驻即进入严谨的工作状态的要求。
（三）建立灵活的客服机制，最大限度满足客户需求
设置专线服务电话，受理各种服务需求和业户投诉，推行首问责任制，严格信息反馈处理，做到事事有记录，件件有结果，主动适应业户的特性需求，及时调整运行工作时间以配合需求，保证最大限度的满足客户需求。
（四）推行电脑网络化和内部办公自动化管理
全面实现电脑网络化和办公自动化管理，在物业服务中心内部建成局域网并与公司之间建立网络互联，安装先进的物业管理和财务管理软件。对日常管理事务和财务收支状况即时响应，并按法规规定定时公布费用使用情况，实现区内信息无障碍交流，通过电脑化管理，提高工作效率，使服务水平得到提升。
（五）加强总部人力支持，形成人才资源共享
充分利用总公司及本物业项目现有各类专业人员的技术优势，依托人力资源可共享性来满足短期大型保养维修的集中技术需求，确保维修养护的质量并最大限度的降低本项目管理的运行成本。如在技术改进或大型维修方面,总公司将派出技术专家组对专项问题进行技术诊断,制订详尽的整改措施,编制实施方案后，交由分公司具体实施。本部将定期安排本部专业人员对分公司相关人员进行全方位的培训与工作指导，并定期对分公司的工作进行考核、检查、督导，对出现的各类问题进行研讨，拟制解决方案，有效保证公司整体管理工作的一致性。
（六）建立素质优良的员工队伍
要实现我们在本次物业管理中的各项承诺，最关键地在于员工的整体素质，人的因素决定一切。物业服务中心日常运作中的一项工作重点就是保证我司用人机制的有效推行，我们坚持德才兼备的原则，让具有真才实学的人担当重任，对员工实行动态管理，明确各岗位责任制及通过对各岗位的指标考核管理，引入和强化竞争机制，实行优胜劣汰，并通过持续不断地培训和考核来保证队伍的素质。
在物业管理实施过程中，我们力求挑选和培养一批“政治过硬、业务精良”的有志之士充实到员工队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对员工实施科学培训，规范管理，并为表现出色的员工不断提供高层次培训、加薪、升职等激励措施，以保证员工队伍的素质优良。
（七）公开工作环节，全程服务实现目标管理
物业服务中心公开各项办事制度，工作职责、工作流程；向业主承诺服务内容和公开服务标准；各项收费公开。物业服务中心加强管理服务全程控制，对各个层面执行服务和操作进行指导，检查和查出基层服务质量上存在的问题，任何环节、时间发现问题，立即落实整改。不断完善和提高质量体系的运行标准，实现物业服务中心的服务质量目标。
（八）加强内部考核与建立业主对服务质量的评议监督机制 公开物业服务中心人事考核及对服务质量引进监督机制：我司除了实行内部员工考核监督，还要将物业服务中心主要岗位人员置于该项目业主使用人的考核监督之下，定期公布考核结果，定期收集业主评议监督意见，对不能胜任工作人员，及时予以撤换。
二、日常物业管理的承诺与措施
（一）各项日常物业管理工作的管理
1、提供管理服务标准执行《江苏省住宅物业管理服务标准》。
2、实现过程，执行ISO9001：2000质量管理体系，以作持续改进，不断提高服务质量。
3、针对各项工作的性质，编制具有实操性的作业指导书，确保日常工作得到指引。
（二）公共服务
1、接待
（1）“以顾客关注为焦点”作标准，实行“首问责任制”。（2）设置职能部门---客户服务中心、服务专线电话。
（3）佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，对待住户表情自然和蔼、亲切。
（4）接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致
（5）一视同仁；使用文明用语，不应使用服务忌语。
2、值守
（1）提供24小时值班服务，受理住户的投诉、意见征询反馈、缴费、零星报修、信报收发、业户档案建立及保管等事务。
（2）对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。
（3）编制完善的值班制度和交接班制度，各项工作有记录。
（4）不定期走访住户，加强与其进行沟通；策划社区各种文化活动，丰富小区的日常生活；不断地了解及满足其合理需求。
3、服务时限
（1）一般情况维修故障处理：接到报修任务时，维修人员一般在15分钟内赶到现场进行维修。当因维修任务繁忙、电梯故障或人手不足等其他原因时，会事先致电业户预约或说明情况，但也不会超过30分钟赶到现场维修。
（2）紧急维修故障处理：接到报修任务时（如跑水、漏电、停电、供暖设备、漏水等），维修人员立即放下手上其他工作，并在10分钟内赶到现场进行维修。
（三）超前性、创造性、全方位服务的意识
我司长期从事物业管理服务行业，在长期的服务实践中，主动借鉴行业先进的服务理念，不断学习总结，并结合国内客户的传统风俗和需求特点，面对新世纪国内物业管理服务市场飞速发展的大环境，具体到本项项目，我司提出以下若干具有超前性、创造性、全方位的服务意识
1、零干扰服务：就是我们在提供服务的时候，避免干扰客户的正常活动，既与客户保持物理上的距离，又要适时提供客户需求的服务，我们称之为服务的隐性化，这充分体现了以客户需求为关注焦点，从中突显出客户的尊贵。本项目服务的客户主要是有一定社会地位的来自社会各层面的人士，由于个人隐私的保密性和怕干扰性，更要求服务提供商具有“零干扰服务”的意识和解决好服务与干扰矛盾的能力。
在用户正常上班时间以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便。用户正常上班时，清洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理，不能因保洁而影响和干扰用户正常工作。
在保证用户正常工作的前提下，对会妨碍用户的维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理的情况除外），住宅小区二次供水池清洗、给排水、强电设备设施的维修保养等工作通常安排在凌晨1点至4点。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。最大限度地为业主提供一个舒适、安静、无干扰的生活环境是我们所追求的目标。
2、零距离沟通：主动与客户沟通，在心理交流与服务需求上做到零距离，想客户所想，急客户所急，与客户的需求愿望保持同步，另一方面在接受客户意见建议的时候，让客户感受到我们善解人意，值得信赖的真诚。我司将遵循“自信互尊、相互理解、双向双赢”的原则与客户沟通，做到与业户心与心的交流、沟通，让业户无时无刻不感觉到我们细致、周到的服务，真正做到与业户成为朋友。当业户以我们的工作产生质疑与误解时，我们应采取积极的态度，通过真诚的沟通、耐心细致的工作，消除业户与我们的隔阂，拉近我们的距离，使我们的服务管理工作得到业户的理解与支持。
3、零盲点服务：就是提供全方位覆盖的服务，通过分析项目服务关键点，确定出服务关键点并对其加强服务的提供，同时也不能忽视非关键点的服务，并在内部管理上主动确定出容易忽略的非关键点，通过循环监测保证服务的“零盲点”。
在物业服务管理上，我们在关注重点区域工作的同时，从不忽略那些在工作中不易引起重视的细小环节，如地下污水井、阴井、管网的清理疏通工作，屋檐上、天花内的清理工作等，使红线内的所有管理区域都处在整体管理状态中。在企业内部管理运行方面，对一些容易忽视的问题，如日常工作记录是否及时、准确，详实，员工餐厅饭菜质量及调换频次等细小的问题，全面纳入到我们管理视线之内，并实行全方位的保安监控措施，保证无控制盲点，做到“零盲点服务”。
第二章 人员配备
一、人员配备
二、物业管理人员要求
（一）项目经理须是本单位的在职职工，具有全国物业管理从业人员岗位证书、大专以上学历、近两年内没有被物业管理主管部门处罚的证明和一年及其以上独立承担与本项目类似的物业管理经验知识面广，专业技能熟练，有较强的组织领导能力和协调能力，年龄43周岁。
（二）部门主管须大专以上相关学历，对自己的岗位，要有二年以上相关工作经验，从事专业的需有三年以上工作经历，专业对口，年龄45周岁以下，有一定的组织管理能力和协调能力。
（三）安保员：男性，45周岁以下，高中以上文化，一年以上物业管理安全工作经历。身体健康，责任心强，体态良好，接受过安全保卫或相关训练，熟悉相关法律法规，掌握基本安全保卫技能，思想品质好，作风正派，无不良记录，五官端正，退伍军人最佳。
（四）清洁管理员：高中以上学历，两年以上清洁管理工作经历。
（五）绿化管理：高中以上学历，两年以上绿化管理工作经历，有园林绿化经验最佳。
（六）保洁员：50周岁以下，初中以上文化，具有一年以上物业保洁服务工作经历，有吃苦耐劳精神。
（七）以上所有人员均须有健康证，无重大疾病和传染病，诚实守信，责任心强。
第三章 物业管理维护的承诺及措施
一、物业管理基本服务标准及原则
（一）公共服务
1、接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
2、服务时限按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
（二）房屋、共用设施、设备维护与管理
1、巡检和装修管理按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
2、油漆粉饰按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）五级执行。
3、给水设施按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）五级执行。
4、排水设施按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）二级执行。
5、供配电系统按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
6、弱电系统按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
7、避雷接地系统按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
8、电梯运行与管理按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
9、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
（三）清洁管理
1、共用楼道保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）三级执行。
2、电梯及电梯厅保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
3、共用卫生间保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）三级执行。
4、停车场、共用车库或车棚保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
5、道路清洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）五级执行。
6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）五级执行。
7、绿化带保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
8、休闲、娱乐设施保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
10、垃圾桶、果皮箱按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
11、垃圾收集与处理按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）三级执行。
12、卫生消杀按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
（四）园林绿化养护与管理
1、草坪按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
2、园林树木按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）三级执行。
3、花坛按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）三级执行。
4、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
5、人工湖、喷水池按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）三级执行。
（五）安全防范
1、人员组织按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）四级执行。
2、门卫按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）五级执行。
3、巡逻按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）五级执行。
4、紧急事故反应按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
5、其他防范措施按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
6、交通、车辆管理按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
7、消防按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
（六）档案资料按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
（七）专项服务按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
（八）特约服务按《江苏省住宅物业管理服务标准》（DB32/T538-2002）执行。
二、物业管理其他服务标准要求
本物业服务管理区域内的相关服务标准参照本地区普通住宅物业管理服务五档标准相对应的各类服务要求，并以此为基础。本招标文件中，对同一服务如出现不同标准或要求，以更严一级的为最终标准。
（一）综合管理服务要求
1、有义务协助房管、公安、社区等政府主管部门或机构做好物业管理区域内的相关工作。
2、有完善的业主资料及社区服务管理相关台帐，住用户档案（一户一档）。
3、对物业管理区域的管理和相关事宜的处理，有相对完善的服务合同约定。
4、对治安防范、消防、环保、洪涝、雨雪、停电、停水、断气、雷电袭击及其他突发性事件，有相对完善的组织机构和应急预案，在需向上级部门反映时并有及时反映的义务。
5、协助业主每年进行一次房屋安全普查和房屋完好等级评定，保证房屋完好率达到95%。
6、房屋外观整洁、完好，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无明显污迹。
7、依法制止违反规划的私搭乱建及出店经营等违规现象，在需向上级部门反映时并有及时反映的义务。
8、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。
9、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
10、房屋装饰装修符合规定，切勿发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害其他业主利益、侵犯相邻权的现象。
11、若接受了有关部门委托，则按规定制定水、电、气、暖、通讯、宽带、有线等各项费用的收缴办法。公共部分能耗由中标人按实向相关业主收取。
12、及时按服务合同的约定对房屋进行维护、管理。
13、协助开发建设单位制订住宅质量保证书、住宅使用说明书、装饰装修管理规定、小区精神文明公约及临时管理规约等各项涉及公众利益的制度。
14、房屋及其共用设施设备等设计、建设、竣工验收移交的档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。其中基础资料必须归档的有：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、房屋竣工和接管验收资料(包括验收证明、竣工验收单及土建、水暖、电气、人防、设备竣工图纸等等)、公共设施的设计安装图纸和验收合格证明、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图以及居住小区的详细规划说明书和环境影响评价书等。
15、使用专业物业管理软件，中标人内部办公系统需要时应设立局域网。
16、建立业主/物业使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，建立权籍管理制度，及时了解产权变更情况。房屋（含住宅、商业、公寓及物管等配套服务用房等）和共用设施设备位置、产权、数量及管理现状记录等。
17、设有服务接待中心，制订为业主服务的基本要求、入住前的准备工作、入住时的服务措施、入住后的接待制度以及特约服务的具体办法，公示24小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，建立健全完整的报修、维修和回访记录，有完善的业务流程。
18、接待与处理业主投诉在10分钟内必须有反馈，原则上处理正常投诉的时间不超过1小时。
19、对共用设施设备有相应维护、抢修、应急业务流程及程序文件。20、需业主付费才能享受服务的项目及其收费标准应公布上墙，倡导明明白白消费，接受业主监督并由其自行选择是否需要及服务类型。
21、每半年进行一次业主满意度调查，每半年更新一次业主/物业使用人档案。
22、物业服务项目经理名单、联系电话、联系方式、办公地址，应在小区明显位置给予公开。
23、建立财务公开、监督制度，每半年公开一次物业管理公共服务费收支及维修基金使用账目。
24、建立物业服务回访制度，每年对业主回访、与业主交流不少于4次。
25、建立健全以下台帐：二期前期开办费用使用清单明细、房屋数量、种类、用途分类统计表；居住小区情况表；房屋安全普查记录；历年的房屋完好等级评定记录；大、中、小修和房屋共用部位检修记录；设施设备运行记录；物业管理维修基金提取和使用记录；物业管理服务费的收缴和使用记录；业主委员会对服务标准的认定意见等。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，若需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金申请使用计划，向相关主管部门提出报告与建议，根据其审定，组织维修。
3、每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度，并依法收取保证金。装修前，依规定审核业主/使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告相邻业主和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门，确保小区内无违章搭建情况的出现。包括业主至少不能出户安装防盗窗，并采取合理措施提供保证。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、楼栋及单元（门）、户有明显标志，每周检查1次，损坏能及时修换，缺失及时补充。
7、每日对社区活动用房、垃圾房、共用厕所巡检，发现有损坏现象，分析查找原因并及时维修养护。
8、每日察看各类物业外墙，检查是否有影响美观、损坏、影响居住的情况存在，及时查找原因和维护。
9、每日对电梯通道、自来水增压泵房、配电房进行检查，发现有损坏现象，分析查找原因并及时维修养护。
10、每6个月检查清扫一次楼顶，并清理雨水口及其他积淤。
（三）共用设施设备管理
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，尤其是对电梯等特种设备的维护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、及时完成零星维修任务，维修人员在接到报修后20分钟内达到现场，零星维修合格率100%。
4、对加压供水泵站进行日常管理和维修养护，确保供水正常。
5、对电类控制系统及控制柜进行日常管理和维修养护，确保用电安全、正常。
6、设施设备铭牌齐全、标志规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
7、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，若需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向相关主管部门提出报告与建议，根据其决定，组织维修或者更新改造。
8、设备出现故障时，维修人员应在20分钟内达到现场，排除故障一般不过夜。
9、做好共用设施设备的防汛排涝、防冻、防雷工作，制订共用设施设备的防汛、防冻、防雷等的应急预案措施。
10、消防设施设备完好，可随时启用，消防应急通道畅通。
11、设备房包括供水加压泵房保持整洁、通风，无冒、滴、漏和鼠害现象。
12、小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
13、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，发现影响使用功能及时更换。
14、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
15、建筑小品、雕塑要保证完好，破损及时修复，保持整洁。
16、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。
17、小区智能配套系统要进行必要的维护，确保使用性能。
18、对小区住宅避雷系统进行必要的维护，每进行小区防雷设施的安全合格检验，取得年检合格证，发现问题采取应急措施的同时及时与相关部门联系。
19、依法请有关职能部门对物业管理区域内的相关共用设施设备如电梯、电控制系统进行年检，取得年检合格证，并评价运行稳定性和安全性。
20、加强智能化共用设施设备管理、维修和养护，尤其是监控系统、楼宇对讲系统。
21、落水管开裂、破损等要及时更换，每年雨季前疏通管道一次。
22、公用排污管道要畅通，损坏应及时修复。
23、对木制品共用部位的油漆起皮、剥落每年油漆一次，铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次。
（四）绿化管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、草坪：成活率在95%以上，无明显草荒，绿地无裸露黄土，植被合理。
4、园林树木：生长长势良好，无明显病虫害及枯枝，缺株率在4%以下。
5、花坛、花卉长势良好，无明显黄叶、落叶，缺株率在10%以下。
6、定期清除绿地杂草、杂物。
7、重大节日必要时更新小区花卉摆设。
8、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
9、切实做好小区内的绿化、景观的维护、防涝、防冻工作。
10、适时喷洒药物，预防病虫害。
11、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品每年至少检修、油漆(粉刷)1次。
12、加强对小区内亲水平台、喷泉雕塑等景观观赏区以及休闲广场的绿化维护管理工作。
13、每日对草地、绿化带清扫2次，捡2次草地、绿化带上的烟头等杂物，目视检查基本干净、无垃圾。
（五）清洁管理
1、每栋楼至少设置两个垃圾桶，每日业主将生活垃圾送至楼下固定位置时，应按时清运垃圾2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味，每周抹布抹三次。
2、垃圾桶分类设置，桶内垃圾不超过2/3，摆放整齐，外观干净。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次。
4、共用部位玻璃每月至少清洁1次。
5、路灯每年清洁1次。
6、及时清除道路积水。
7、共用雨、污水管道每年至少疏通1次。
8、雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏。
9、化粪池每季检查1次，每年清掏2次，发现异常及时处理。
10、定期对垃圾房和垃圾桶进行桶清洗和消毒工作，确保无恶臭和污斑。
11、发现道路、楼道有污迹时，及时清洗干净、消除异味。
12、根据小区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。高峰季节每周多次消杀蚊虫，非高峰季节每旬一次消杀蚊虫。
13、公共厕所每天清扫至少两次，保持环境整洁，灯光明亮，无明显积垢、污物和异味。
14、每周都要对高层应急通道楼梯、扶手进行保洁，楼道每月至少要拖洗一次。
15、对电梯每日都要保洁，确保无尘。
16、每季对假山、亭、廊、雕塑等建筑小品清洁2次，全面检查至少2次，主要检查山石之间是否牢固。
（六）公共秩序管理
1、小区主、次出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安案件、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告建设单位和有关部门，并协助采取相应措施。
6、严禁拾荒者、小商贩、社会闲杂人员、闲杂车辆进入小区，影响居民生活。
7、无违反规定饲养家禽、家畜和无证养宠物现象，无乱堆乱放建筑材料和垃圾现象，无乱设广告牌、乱贴、乱画、乱牵、乱挂现象，若出现此类现象应及时制止，制止不了的应及时向公安、城管等部门反映，并协助采取相应措施。
8、小区内部油烟排放、噪音控制符合居住和环保要求，有影响环保情形及时向相关部门反映，并协助采取相应措施。
9、制订巡视制度，加强对公共场所的治安防范及公共秩序的巡逻，每组巡逻人员须有2人。
10、每日对有可能影响安全的景观场所的安全保护设施进行巡视，发现损坏及时修复，对可能影响安全的情形及时报告、分析、处理。
11、对家庭报警系统、紧急报警系统和烟感报警系统定期回访，检测其适用性，发现问题，及时与开发、销售单位联系维修保养。
12、做好宣传工作，杜绝业主在室内向外或其他地方乱扔垃圾行为，严禁高层户外摆设杂物。
（七）社区文化
1、定期组织社区文化活动，社区文化活动每年不少于4次。
2、定期组织健康文明的文体活动。
3、重大节假日（春节、五
一、国庆、中秋、圣诞、元旦）对小区进行节日环境布置。
4、杜绝法轮功、传销及其他非法、影响业主正常生活和小区良好氛围的组织和活动。
5、定期组织小区内老年人和适龄儿童举办相关娱乐活动。
6、每年组织1次消防演习高层、公寓及商业用户。
7、做好便民信息、生活常识和物业管理相关宣传工作。
（八）管理服务应达到的各项指标
1、各项指标规定的合格率标准是基础。
2、做好安全保卫工作，杜绝无法免责的刑事案件的发生。
3、杜绝火灾责任事故，杜绝无法免责的恶性事件的发生。
4、环境卫生、清洁率达到98%。
5、正常情况下，消防设备、设施完好率100%。
6、房屋完好率95%。
7、正常情况下，绿化完好率达95%。
8、零星维修、报修及时率100%，返修率≤10%。
9、服务有效投诉≤1%，处理率100%。
10、业主满意率95%。
第四章 便民服务
为东河嘉园小区住户们设身处地的着想，提供体贴入微的服务，分担其工作压力，解除其后顾之忧，是我们应尽的业务。我们将开展全方位的便民服务，以用户需求为己任，以用户满意为目标，塌塌实实将便民服务活动做到实处，让所有人都真切的感觉到我们无处不在的真诚服务。
1、开展方式
公司在多年的经营管理中已形成一整套便民服务体系，并有丰富的便民服务管理经验。针对东河嘉园小区配套设备完善的情况，我们准备在各住户入伙后派发“意见征询表”，统计并了解广大住户的实际需求，切合实际开展有针对性的各项便民服务。
（物业服务中心将成立客户服务中心，开展咨询、代购物、维修、清洁、绿化等服务，秉承“以用户为中心，优质、方便、灵活、实惠的经营方针，充分利用小区现有的场地、资源和人力，最大限度地方便、满足业主和使用人的工作、生活需要。）
2、便民服务制度
（1）及时征求广大住户的意见和建议，完善便民服务事项。
（2）做好分析、调查工作，以住户满意为目的，全面、细致地设计便民服务项目，做到“超前”服务。
（3）物业服务中心安排专人２４小时值班，随时接受用户意见、建议、咨询和投诉。
（4）服务项目和收费标准实行公开、公平、公正的原则，并向住户公布；在 服务过程，随时做好回访工作并根据用户意见进行对项目和费用的调整。（5）严格执行有关法律、法规及服务标准。
第五章 突发性事件应急预案
为确保住宅小区发生突发事件后，能够及时、有效和有序地实施应急处置处理，协助有关部门实施救援工作，稳定事态，减少损失，根据有关法律法规，结合我街道物业管理工作实际，制定本预案。
一、应急处理范围
本预案适用于东河嘉园住宅小区内安全稳定等突发事件。
二、应急处理组织机构及职责
（一）街道物业管理办公室成立住宅小区突发事件应急处理 领导小组（简称领导小组），统一组织领导应急处理工作。
组
长： 项目经理 副组长： 管理员
成员： 全体物业服务人员 领导小组主要职责是：
1、组织领导辖区住宅小区内发生的应急处理工作；
2、根据事故发生情况，统一部署有关应急处理预案的实施工作，并对需要应急救援的情况采取紧急处理措施，协助有关部门实施救援工作；
3、在全街道物业服务企业中紧急调用各类救援物资、设备、人员；
4、根据突发事件发生情况，有危及周边单位和人员的险情时，组织人员疏散工作；
5、对群体性上访人员做好政策解释工作，协调处理有关物业管理中的相关问题；
6、协助配合有关部门做好稳定社会秩序和伤亡人员的善后及安抚工作。
（二）领导小组下设办公室（设在街道物业管理办公室。主要负责传达领导小组的指示，协调有关部门做好应急处理工作；组织协调全辖区物业服务企业制定应急处理预案；特大安全事故发生时，迅速了解、收集和汇总有关情况，及时向领导小组提供各种相关信息和资料。
三、危险目标和重大事件的确定及评估
住宅小区内可能发生的突发事件，按严重性和影响程度依次分为一级、二级、三级和四级等四个层次，并分别用红色、橙色、黄色、蓝色示警。
（一）有下列情况之一的属一级
1、物业管理区域内发生火灾、水患、爆炸及自然灾害等造成人身伤亡或房屋危险的；
2、房屋或设施设备发生安全隐患，且在8小时内难以排除，严重危及业主和使用人使用安全的；
3、物业管理企业有关服务人员擅自集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；
4、业主之间因物业管理产生群体性攻击事件的；
5、物业管理区域内因物业管理服务不善造成业主重大伤亡事件的；
6、其他给业主、使用人日常生活造成特别严重影响，造成特别重大不良社会影响的事件。
（二）有下列情况之一的属二级
1、物业管理区域内发生整幢楼断水、断电、断气等事故，且在8小时内难以解决的；
2、楼内电梯运行发生困人事故，专业维修人员到达现场后，在30分钟内难以处置的；
3、整幢楼发生水箱二次供水污染事故的；
4、因物业服务问题引发业主5人以上连续2次到市级或以上有关行政管理部门上访的；
5、供水、供电、供气等主要共用设施设备发生被盗、损坏，严重影响业主和使用人正常生活的；
6、业主大会依法决定并按规定程序选聘物业管理企业后，新聘企业与退出企业在物业服务交接时发生纠纷，严重影响物业服务正常实施的；
7、物业管理企业因物业服务不善，被本市主要新闻媒体曝光的；
8、物业管理企业工作人员在工作中发生刑事犯罪行为，或者其他损害业主或者第三人人身、财产损害的；
9、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规规定的，或者违反业主公约、业主大会议事规则约定，侵犯业主合法权益的；
10、业主委员会未经业主大会同意，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，擅自决定分摊业主大会及其业主委员会工作经费方案的，擅自利用物业共有部分或者业主委员会活动用房进行经营的，擅自解聘或选聘物业管理企业的，擅自以业主大会名义从事活动的；
11、其他给业主、使用人日常生活造成重大影响，造成重大不良社会影响的。
（三）有下列情况之一的属三级
1、物业管理区域发生业主委员会全体委员集体辞职事件的；
2、业主大会及其业主委员会不能正常运作、业主委员会不依法、依约召开业主大会会议的；
3、业主因业主大会及其业主委员会等问题发生纠纷的；
4、业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主临时公约、业主公约的行为，经劝阻制止无效的；
5、物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益，相关责任人不依法及时维护的；
6、物业管理企业发生重大经营亏损造成清算、查封、歇业、倒闭等，可能导致物业服务不能正常实施的；
7、物业管理区域内发生群发性业主室内、车内财产被盗事件，造成严重影响的；
8、其他给业主、使用人日常生活造成较大影响，造成较大不良社会影响的。
（四）有下列情况之一的属四级
1、物业管理区域内的物业服务人员发生工伤事故的；
2、物业管理区域内发生物业服务人员与企业委托的专业单位服务人员之间纠纷，且当场无法有效处置的；
3、其他严重影响业主和使用人正常生活，造成不良社会影响的。
四、应急救援处置体系
（一）因治安、刑事案件引发的火灾、爆炸事件及事故应在第一时间报警，并根据实际需要，协助有关部门、单位，组织全辖区各物业服务企业的人员参加救援队伍；非治安、刑事案件引发的火灾、爆炸事件及事故，在报警的同时，组织有关物业服务企业的人员成立救援队伍，处理应急事件。
（二）各物业服务企业的各类抢险救灾队伍为事故应急救援后备队伍。
（三）其他临时应急处理和救援队伍由领导小组协调组织。
五、事故的排查预防、事故报告和现场保护
（一）物业服务企业应结合物业服务小区和突发事件的特点，强化应急预案的演练，并加强居民参与安全防范工作的宣传。对于日常检查巡视中所暴露出来的问题，要上报上级部门，并及时处理。
（二）事故（事件）发生后，应按照有关规定，立即上报相关部门（领导小组电话，应急救援报警电话：119或110）。领导小组成员立即赶赴现场，根据具体情况搞好现场保护，疏散人群，协助有关部门维护现场治安和交通秩序，并迅速上报相关部门。
（三）事故报告的内容
1、事故（事件）发生的时间、地点；
2、现场人员及伤亡情况；
3、事发原因的初步判断、简要经过；
4、已采取的措施；
5、事故、事件报告单位、人员、通信方法等。
六、事故应急处理和救援
（一）领导小组接到报告后，在立即报告有关部门的同时，领导小组办公室应迅速组织各应急救援队伍立即赶赴事故现场。因处置事故、排除险情、抢救伤员和财产、疏散人员，确需移动现场物品，需做出标记和详细纪录，并协助相关部门做好拍照录像，最大限度地保护现场、保留痕迹和物证。
（二）应急救援与处理工作要坚持统一指挥，协同作战，单位自救与社会救援相结合的原则。各物业服务企业在领导小组的统一指挥下，按照职责分工，既要各司其责，完成好本预案所规定的任务，又要与相关部门相互配合，协同作战，提高救援与处理效率。
（三）担任应急处置和救援任务的各物业服务企业应及时向领导小组报告救援工作的进展情况，由领导小组做出撤离现场、结束救援工作的决定。
第六章 现代科技管理日常运行和维修方案
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边自然环境、交通等方面,而是把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,正是适应这种社会需求,智能小区应运而生。
本文通过对小区物业自动化管理系统的方案介绍,探讨一下目前国内智能小区一种可实现方案。
一、物业管理计算机化
随着房产体制改革的不断深化,有关物业的数据越来越庞杂,人们对物业信息的处理要求日益提高,因此采用计算机作为物业管理的工具是历史发展的必然,发展电子计算机在此领域的应用,这是物业管理手段现代化的发展方向。
只有利用计算机进行物业管理,特别是进行联网管理,才可能实现物业信息的标准化和规范化,为物业管理工作提供准确及时的信息,有助于物业管理部门进行管理并做出相关决策:同时也使物业管理公司及时准确地了解运营状况,做出经营决策,这样才能使物业管理走向现代化。结合小区介绍物业管理计算机化的主要功能。
（一）房产管理子系统
1、房产档案主要功能是储存、输出所有需要长期管理的公寓房屋的各种详细信息。
2、业主档案主要功能是储存、输出每套公寓的住户(包括租用户)的详细信息,进行住户的入住和迁出操作,户主的照片。
3、产权档案主要功能是储存、输出每套公寓的产权信息,进行产权分配的操作。
（二）财务管理子系统
实现小区帐务的电子化,并与指定银行协作,实现业主费用的直接划转。
（三）收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费）
物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上,应该是物业收费的规范化。业主可以通过IC卡交纳各种物业费用,包括租金、月收费、年收费、合同收费、三表收费等,此外还包括日常各种服务收费,如有线电视、VOD、IrItemet网络服务、停车、洗衣、清洁等。
1、收费标准(各种费用、租金、物业管理费等)主要功能是对收取的各类费用确定价格因素以及进行计算工作。
2、收费计算主要功能是确定最后应向用户收取的费用和设定费用追补项目,为费用收取做准备。
3、费用结算主要功能是进行实际的费用收取工作,输出每一套户的各类费用收欠情况。
（四）图形图像管理子系统
主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑效果图、建筑平面图、楼排的建筑平面图、建筑效果图、建筑示意图,套户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。
（五）办公自动化子系统 在小区网络的基础上提供一个足够开放的平台,实现充分的数据共享,内部通讯和无纸办公。办公自动化主要包括:文档管理、收发文管理、各类报表的收集整理、接待管理(来宾来客、投诉、管理。、报修等)、事务处理等。
1、文档管理将物业公司发布的文件分类整理,以电子文档形式保存以方便公司人员检索、查询。
2、收文管理文件的收发、登记、管理。
3、报表管理收集整理各类报表提供给公司领导和上级有关部门。
4、接待管理对公司的来宾来客进行登记,为编写公司大事记提供资料。记录各类投诉等转给事务处理过程。
5、事务处理对公司内部事务、各类投诉、报修等事务的处理进行监控登记,为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。为查询系统提供信息。
（六）查询子系统
查询系统采用分级密码查询的方式,不同的密码可以查询的范围不同,查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。
为领导了解小区管理状况和决策提供依据。
为一般工作人员提供工作任务查询和相关文档查询。为业主和宾客提供小区综合服务信息查询。
（七）Internet和 Internet服务子系统
小区租用专线,自身成为一个ISP服务站。小区对外成为一个Internet网站,可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息,提供电子信箱服务:对内形成Intran剖,实现业主的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息(天气预报、电视节目、新闻、启示、广告)的发布,网上购物等。
（八）维修养护管理子系统
1、房产维修主要功能是储存、输出物业维修养护的详细情况。
2、设施设备维修主要功能是储存、输出对物业中的各种公共设施、各种楼宇设备进行维修养护的详细情况。
3、统计及帐务主要功能是储存、输出所有维修养护工作的综合情况以及按照产权人来统计其应交的各种费用。
（九）公用模块及系统维护
在以上子系统中,都包括有如下三个公用模块:查询统计、系统维护和帮助。三个公用模块为用户更好的使用本系统提供了方便和安全的保证。
（十）IC卡管理子
IC卡作为一种信息的存储和传递媒体,在现代社会中得到越来越广泛的应用。小区卡系统的最终目的是实现真正的小区一卡通,用IC卡取代小区管理和生活中所使用的个人证件和现金支付手段。用IC卡一卡通,是小区信息化标志之一,能够提高业主的生活水平,也使物业管理自动化更加成熟。
IC卡一卡通有以下特点：
在小区范围内用IC卡取代了现金交易,方便了业主。业主通过一张卡就可以完成各种支付、身份认证等多种功能。
物业管理以IC卡为媒介,杜绝了现金流通,财务管理可以自动建立各种帐目,自动生成统计用的各种报表,自动建立卡片库,具有多种灵活方便的查询检索功能。提高了财务处理的效率,堵塞了财务管理的漏洞。
卡片管理中心可以对所有的卡片独立控制,使其在安防系统中有效或无效,有利于安全防范。管理中心能对所有卡片进行加密、注销和挂失等功能。通过设置不同类型的卡片(如工作人员卡和业主卡)能够区别对待小区用户和服务人员。
IC卡固有的安全性和先进性保证了网上交易、网上支付的可行性和安全性,IC卡的不可伪造性也保证了安防系统的可靠性。
IC卡系统功能可分为两部分:金融应用和非金融应用。金融应用中,IC卡作为存折或钱包使用,可以储蓄、取款、支付。非金融应用主要是指IC卡的身份认证功能,包括： 迸出楼门,IC卡可以作为钥匙,这种钥匙不会被伪造。迸出停车,场,作为合法身份的凭证。迸出小区大门,作为一种身份证明。作为娱乐场所的会员卡等。
以上主要是针对业主持卡人的分析。物业管理中心作为管理单位,其工作人员也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融应用中的支付功能,还可以作为工作证、餐厅就餐卡、考勤卡等。在小区一卡通应用系统中,所有在小区之内活动的人员都可以是持卡人,卡片包括业主卡、工作人员卡和各种管理卡:此外还可以设置临时卡,作为流动人员的临时身份证,设置会客卡,作为来宾或来访客人的临时身份证等。
小区卡片管理中心负责卡片的发行、挂失和注销等卡片的管理工作,IC卡系统的财务管理,与各消费场所进行金融结算。
考虑到小区的多种应用,包含了电子支付、身份认证等各项功能,小区拟采用接触式和非接触式二合一的IC卡(CPU卡),以方便用户使用。
二、公用设备管理
现代化物业管理要求对公用设备进行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖热交换系统、生活热交换系统、水箱液位、照明回路、变配电系统等进行信号采集和控制,实现设备管理系统自动化,起到集中管理、分散控制、节能降耗的作用。
根据上述要求我们通过对小区的各类公用设备的智能化管理做到运行安全、可靠、精确高效、节省能源、节省人力。设备管理内容主要包括：
（一）电源开关状态及故障报警
高、低压配电柜之状态监测及开/关控制。高压配电之电流、电压及有功功率监测。
变压器出线电流、电压、功率因数及有功功率监测。各种负载的电流监测。
自动开关、母联开关的投切与故障报警。多台开关的逻辑控制。
各层配电的状态与故障监测。
（二）给排水系统智能化管理
给水、排水系统无论缺水或溢出都是很大的故障。监测系统可对给排水系统进行全面监控。电脑屏幕以动画图形显示给排水系统的运行状况,一有异常情况,自动调出报警画面显示故障位置及原因并提供声响报警的报拳打印。
给排水系统的智能管理有以下功能可供选择： 各水箱、水池、低位预警。
各水泵之运行状态与故障集中监控。
生活水泵、潜水泵、废水泵故障报警、程序启动/停止。废水池水位控制水位最高限(HH)报警及夜间抽废水控制。各水泵定期自动开列保养工作单。
各泵轮流交互使用。
设备管理中心电脑屏幕动画显示水系统的运转现状、如有异状,自动调出报警画面显示并提供声响报警及报警打印。
（三）温度、压力、流量检测： 检测供回水温度、压力、流量。自动检测总管压力。
自动检测补水泵运行状态。
根据协调级所确定的换热站控制方案确定所需开启换热器台数。
开关机过程控制,自动控制相关泵的启停:根据用户侧供水温度,自动控制相关阀门的开度按优化控制算法自动调节相关用户侧循环泵的开启台数:根据回水压力,确定补水泵的启停。热水循环泵的启停控制。
供热温度的自动调节。
显示各测量参数,修改各设定值。
（四）风机的启停状态
送排风应依清晨、上班、午休、下班、夜间及楼层特性,自动调整风机启停及节电周期运转。送排风系统的智能化运转以下功能可供选择：
按不同时段及楼层属性自动时序控制新风机启停。送排风机状态监控、故障报警。
火警发生时自动开闭送排风机、正压送风机。正压送风机状态监控,故障报警。
（五）照明智化
1、电梯口夜间警戒时段由红外人体侦测联动照明。自动启动CCTV系统录像。
2、庭院照明。
3、节日彩灯、泛光灯、广告霓虹灯、喷泉彩灯、航空障碍照明灯等的定时开关控制及各种图形及效果控制。立面、广告灯及路灯时序控制。
（六）电梯运行状态及故障报警 电梯故障及具体故障类型。各部电梯运动方向。各部电梯供电电源状态
（七）小区安防系统
1、闭路电视监控系统
闭路电视监控系统用于整个小区范围内的监视。可将各监视点设于小区的各主要出入通道、军库、电梯等地,对小区的人流进行动态控制。
各监控点的图像信号,可通过外置的编码盒编成数字保证小区通信网传输。
2、门禁系统
门禁系统与小区物业管理中的一卡通相结合,主要用于业主出入小区大门和自己所住的单元楼门。
3、巡更系统
巡更系统的作用是保证小区保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对小区内各巡更点进行巡视,同时保护巡更人员的安全。
保安值班人员开始巡更时,必须确认好设定的巡视路线,在规定时间区段内顺序达到每一巡更点,以巡更钥匙去触碰巡更点。如果途中发生意外情况时,及时与保安中控值班室联系。中控室的电脑系统通过打印机将各巡更站的巡更情况打印出来,详细列出巡更日期和经过每一巡更点的地点、时间以及缺巡资料,以便核对保安值班人员是否按照规定,对每一个要求的巡更点进行巡视,以确保小区和业主的安全。
巡更资料可贮存在电脑内,供随时查询,并作考勤记录。
三、家庭智能管理 家庭智能管理是指将业主家中的温/湿度、电器、照明、安全防范,对外通讯等进行集中的智能化操控,使整个住宅运作在最佳状态。它是小区物业管理不可缺少的部分,也是未来住宅智能化的发展趋势。
我们采用在每户设置“集中控制盒"的方式,来实现业主家庭的智能化管理。
（一）信息采集
收集业主家居运行的各种参数,包括三表数据、居室温湿度等。这些数据既可以在其自带的显示屏上显示,又可以上传至物业管理中心进行统计和计费。
（二）可视对讲
自带可视对讲功能,业主可通过它与访客对讲,观察访客,开启单元门。
可视对讲的门口机配备IC卡接口,本楼住户进入时使用小区发放的IC卡。
（三）家用电器的启停管理
对业主家中的空调等主要电器设备进行控制。
家用电器的控制方式如下:业主在外时可通过双音频电话机或手机拨打专用电话号码,若家中无人应答时,集中控制机自动接听电话,并给业主提供语音信息,业主在语音提示下进行相应的操作,遥控启动家中空调等电器,使其在业主到家之前提前开始工作,以提供一舒适的环境。
（四）信息服务
业主通过集中控制盒可以了解自己家庭运作的各种参数,如房间温、湿度,三表读数,被控家电状态等,同时可通过网络进行各种交费用的简单查询。并可通过集中控制盒上自带的lC卡接口进行费用的结算。
物业管理部门可通过小区网络及控制盒向业主发出交费通知及其他有关物业管理方面的通知等。
（五）申请社区服务
业主需要维修、搬运、送贪等社区服务时,通过集中控制盒提供的直通语音功能可直接同小区的社区服务中心联系。具体操作是,业主只要拿起集中控制机上的昕筒并按下社区服务按键,业主就与社区服务人员建立了直接的语音联系,业主说出自己的要求。而社区服务中心的工作站会自动显示出要求服务业主的楼号和房号并记录。
（六）防入侵报警
连接门磁开关、双鉴探头等防入侵探测器,当有入侵发生时及时发出报警信息至物业管理部门和小区保安部门。
集中控制盒具有紧急呼救功能,有紧急情况发生时,业主按动紧急呼救按键通知物业和保安部门采取紧急措施。
（七）友好的人机界面
集中控制盒的可视对讲显示屏除显示访可图像外还可用子交字显示,以汉字方式与用户进行交流并配以简单的语音提示。
（八）分级密码操作
集中控制盒的操作分三级密码进行控制,不同级别的操作权限各不相同。
（九）集中控制盒的通讯
集中控制盒的通讯采用直接连接楼中的综合布线然后进入小区通讯主干的方其通讯协议采用标准的TCPllP协议,这种方式保证了集中控制盒通讯的开放,高速和信息量,也保证了集中控制盒的功能实现。
四、信息网络系统
小区信息网络系统工程的建设总目标和规划如下:
建成小区网络系统,为小区提供公用设备管理、物业管理、房屋智能管理及安防系统的信息基础设施和运行环境。
在物业管理处建成网络中心,实现网络运行中心(N0C)和网络信息中心(N1C)。
建立社区运行中心、物业管理系统,实行有效的社区管理、物业管理、安全管理、计费管理等。
建立以信息交换、信息发布和查询应用为主的计算机网络应用基础环境,为满足住户间信息交流、物业公司的管理等提供先进的支持手段。通过网络中心连接lnternet网,满足小区住户获取丰富信息的追求。
提供PPP接入服务,为远在异地的住户同小区的沟通或上网服务提供方便。网络主干选用较为先进的千兆以太网/ATM网络技术,满足目前/未来应用对带宽的求。
四、提供到住户的10/100M独享带宽。
小区社区网络系统工程网络系统的总体结构包括如下的部分：
（一）主干网
社区网络系统工程主干网是数据信息流动的动脉,同时担负着信息流动的总调度任务。主干网从功能上来看包括四个方面:
为子网间互联提供高速路由,实现核心高速路由交换。连接全网共享的高性能服务器,如VOD、lntranet服务器。实现全网的系统管理和安全管理。实现国际互联网络的连接,拨号接入。
（二）远程访问
远程访问提供电话拨号访问功能,使得异地住户也可以访问社区网络系统。远程工作站通过拨号接入,采用点对点的协议。
（三）INTERNET接入
社区网络实现与其它网络的互联,使信息交换的范围扩展到整个internet上。
（四）子网
小区的网络不仅为用户提供服务,同时还连接着公用设备管理、房屋智能管理和安防系统,所以从逻辑上即可划分为这四个子网。
（五）工作组
在各子网下连接的个体或个体群组成了工作组。
第七章 日常物业服务管理措施
（一）日常管理工作
1、日常管理工作的内容
（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;
（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;
（3）住户装修管理；
（4）车辆管理；
（5）客户档案管理；
2、安全保卫
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；
（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；
3、清洁绿化
（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；
（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；
（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；
（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程；
4、消防
（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；
（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；
（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；
（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；
（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；
6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理
（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；
（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；
（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程；
（4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。
7、住户装修管理
（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；
（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；
8、车辆管理
（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；
（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程；
（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
9、客户档案管理
（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；
（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。
（二）与业主日常沟通
1、与业主的日常沟通包括以下形式和内容：
（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；
（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；
（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；
（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。
2、物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系。
3、如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。
（三）处理客户投诉
1、物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理流程；
（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；
（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；
（3）面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；
（4）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事。
（5）物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。
（四）营造社区文化
1、社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。
2、物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。
3、社区文化氛围主要体现在以下方面：（1）物业管理区的整体精神风貌；
（2）家庭的生活方式；
（3）住户的邻居关系；
4、建立物业管理区精神文明建设公约，通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传，物业管理公司的各位员工应严格遵守，起模范表率作用。
5、社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。
6、开展社区文化活动，物业管理公司应：
（1）分析住户的构成，充分了解住户的需求；
（2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；
（3）提高并逐步改善活动场地。服务内容及标准
四、服务内容及标准
（五）前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议；
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；
3、参与单项工程的甲乙方交接验收；
4、参与整体工程的甲乙方交接验收；
5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；
6、接受业主入住前的相关咨询；
7、供业主入住前的上门服务。
（六）、业主入住管理
1、办理业主入住及接房的相关手续；
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
（七）、后续物业管理服务内容
1、公共性服务 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
（1）、清洁卫生管理；
（2）、绿化日常维护管理；
（3）、治安管理；
（4）、共用蓄水池的维护管理；
（5）、水电管理；
（6）、排污设施管理；
（7）、道路维修管理；
（8）、房屋共用部位的日常养护维修；
（9）、物业档案资料管理；
（10）、车辆停放及交通秩序管理；
（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）、代收代交水电气费；
（13）、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务
（1）、家居设施维修
包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
（2）、家居清洁服务
包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
（3）、家居杀虫服务
包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
（4）、家政服务
包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
（5）、租赁服务
包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
（八）、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用。
一、基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。
二、房屋管理：
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭规格色调一致。
6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。
7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
第八章 房屋、公用设备设施
及其他物业的日常维修养护计划和实施方案
（一）物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
（1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。
（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
5、电梯
（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。
（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水。
（5）、无长时间停水事故。
7、空调系统
窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。
8、市政公用设施管理
（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。
（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。
（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
11、治安管理
（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。
（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上
第九章 价格标测算方案的可行性及合理性
第十章 社区文化活动的开展 加强社区文化建设，活跃社区文化活动
随着全国大规模的城市化建设步伐的加快，城市管理重心的逐步下移和市场经济体制改革的不断深入，越来越多的“单位人”转变为“社会人”。人们在社区学习、工作、休闲、娱乐，把大部分时间花在了社区，这给社区文化建设提出了新的要求，需要社区文化增添新的内涵和功能，不断满足广大社区居民的精神需求。
一、加强阵地建设，创造优美环境
一个良好的社区文化环境，是大多数居民生活中不可缺少的部分。在社区文化建设中，社区的设施阵地的建设和各类文化资源就是影响社区文化建设的两个重要因素，这两个重要因素也是顺利开展社区文化工作的前提和保证。
健全基础设施建设，提供硬件保证。一是完善社区活动室。加大对社区文化阵地建设的投入，添置适合老年人锻炼的健身器材，活动设施，提升活动室的活动功能，丰富居民的文化体育生活。二是落实社区公益性活动场地。社区的小广场、公益性活动场地是社区居民开展文化活动的重要场所。要不断改造完善原有老小区、住宅区的空闲场地，扩展公益性活动空间。三是拓展社区文化活动空间。为弥补社区活动场所有限、活动设施短缺的缺限，充分发挥“共驻共建、资源共享”的共建优势，积极与辖区学校、单位联系、协商，通过协调在不影响辖区单位、学校正常工作的情况下，与他们共用运动场、活动室、职工之家等文化体育设施场所，用于社区开展群众文化活动。
在社区文化建设中，社区的各类文化人才资源是各社区文化建设的宝贵财富和主要力量。各类文化人才资源一般由文化组织管理队伍、文化艺术队伍和群众文艺骨干组成，而这支队伍的整体素质如何，将直接关系到社区文化建设和社区精神文明建设的状况。为了保证社区文化的广泛性、普及性，社区要注重强化社区文化骨干对社区群众文化建设的业务指导作用。逐步吸纳社区内热爱体育事业、长期从事社区居民健身活动组织的民间团队的队长、教练组成文化骨干队伍，并选有文化工作经验或有文艺专长的有能力、有精力、愿意参与社区文化活动的居民加入这支队伍，特别是一些离退休老同志，让他们继续“上岗”，发挥作用，奉献余热。
二、开展“特色文化”活动，提升人居生活质量
在构建社会主义和谐社会的过程中，高品位的文化氛围能提高一个城市的人居生活质量，提升一代人的精神境界，拉动一个地方的社会全面进步。为此，要保证社区群众文化工作的健康有序发展，可以把开展大型活动与推行日常文体活动相结合作为社区文化建设的强劲动力。
（一）让广场文化成为培育社区文化的一块沃土
社区内的广场、健身点及公众广场是居民室外活动的集中场所。良好的广场文化，不仅直接为居民所接受参与，更能吸引居民自发性地参与社区文化活动，提高居民的愉悦程度，增强居民对于社区的认知度和归属感。利用双休日和节庆长假，结合不同季节，组织开展丰富多彩的群众性文体活动，不断推广普及全民健身运动，让居民能唱的唱起来、能跳的跳起来、能动的动起来，小区里每当夜幕降临或旭日初升时，都能够随处可见跳舞、唱歌、练拳、舞剑、健身操的，让健康向上的文化活动成为居民生活中不可或缺的“文化聚餐”。
(二)让文体队伍成为社区文化的主力军
社区要针对小区老同志喜爱文体活动的特点，把文化建设的侧重点放在加强老年活动团体的扶持上。把老年合唱团、老年豫剧团、老年舞蹈队、书画协会组织好。让这些特色文化队成为受众面广的社会效益和亮点，营造文化氛围。
(三)让学习文化成为推动和谐社区文明进程的主阵地
把教育引导与创建学习型社区紧密结合，发挥“老年大学”分校、各类协会组织、文化站、图书阅览室的功能，组织“五老”(老教师、老劳模、老专家、老医生、老干部)开办各类知识讲座、技能培训班，有针对性地开展一些大型宣教活动。组织安全文化书画比赛、“11·9”消防安全自救演练、“法制宣传日”活动、职业病防治、优生优育、节能环保等宣教服务活动，学习《劳动法》、《合同法》、《治安处罚法》等法律法规，最大限度地满足居民不同层次、不同年龄段的学习需求。
(四)让邻里特色文化步入社区文化的主导行列
随着社区文化活动的蓬勃开展，居民的文化需求水平也在逐步提高。一种能及时反映人与人之间的人性交往的文化需求正逐步走入社区文化的主导行列，那就是以促进与家人之间、与邻里之间、与小区这个大家族之间的感情文化——邻里文化。培育社区居民“友善亲和、关爱互助、和睦相处、文明和谐”的意识，形成以邻里文化建设为主线的文化活动平台。广泛开展“文明楼栋”、“文明家庭”、“平安家庭”、“五好家庭”等评选，改善了邻里关系，又增近了大家的理解和沟通，增强了大家参与社区建设的热情和积极性，让社区里“邻帮邻、老帮老，互帮互助乐安居”的和谐氛围日趋浓厚。
三、五个结合，活跃社区文化
社区文化的发展是一个系统工程，涉及软、硬件各方面的内容。只有把社区文化的各个组成部分结合起来考虑，才能统筹兼顾社区文化的发展。
（一）软件建设与硬件建设相结合软件是指那些没有物化形态存在的内容，如思想理论、道德规范、习惯礼俗、行为模式、科学技术和某些种类的艺术等。硬件则是指凝结着人们精神劳动成果的物化了的劳动产品和人们从事精神文化活动所需的物质条件，前者可充分体现人们丰富而深刻的精神文化内涵，后者如图书室、活动室、广场及其内部的各种相应的设施等物质性内容。社区文化建设必须软件、硬件同时抓好，而且要相互协调、统一，发挥应有效能。
（二）整体规划与主体发展相结合整体规划就是要在总体上对社区文化设施和文化活动有一个通盘的安排。两者是共性和个性的关系，要坚持“两手抓、两手硬”的原则，促进相互协调发展。要适时引进专业文化、艺术团体来社区开展交流与演出，支持并推动高雅文化的发展，做到雅俗共赏，普及与提高相结合。如果把这些具有进步意义的特色的文化资源加以整合，必然能产生更大的提升作用，从而使社区文化建设跃上一个新台阶。
（三）环境感化与理念灌输相结合一是要使活跃的社区文化活动不断升温，用更加贴近居民、贴近实际、贴近生活的活动来吸引居民参与，在参与中慢慢地培养他们对社区的情感；二是要充分发挥各类社区教育阵地的思想教育作用，让居民意识到社区家园对个人生活和自身完善拥有多大的意义，从而自觉地走出家门去积极参与；三是发挥社区组织的协调、沟通作用，落实好各部门对社区文化发展的各项要求，及时了解居民对社区文化建设的需求，使各项政策更为贴近现实、贴近居民，快速、有效地解决现实问题，满足居民需要。
（四）创造文化与享受文化相结合
要“以人为本”，充分尊重并努力营造条件实现居民应有的创造和享受文化的权利。首先，要最大限度发挥广大业余文艺爱好者的作用。要始终不懈地为他们创造良好的创作空间和条件，鼓励他们创作出更多、更好的弘扬主旋律、体现时代精神，为广大居民喜闻乐见的文艺精品。其次，要实现好、发展好居民享受文化的权利。大力构筑公共文化服务体系，着重建设一批小而精、多而全的文化设施，形成纵横交错、点线结合、方便市民的文化服务网络，让居民足不出社区就能享受到公益性文化设施体系及公共服务带来的便利。
（五）先进文化与特色文化相结合发展先进社区文化，不仅要大力发展各类有益身心健康的大众化文化，潜移默化地影响社区成员健康文明的生活，培养其高尚的思想情操和道德伦理，还要加强培育发展集思想性与艺术性、知识性与趣味性、教育性与娱乐性等为一体的社区文化，吸收更多的艺术精英到社区落户。发展特色文化，更是要发展不同层次、不同特色的文化，为不同的文化提供相应的表达场所、表达方式，促进社区文化的融洽和创新。注重对居民的人文精神的培养，在社区形成一种健康文化环境、和谐的文化氛围、平和的文化心态，从而增强社区的凝聚力和亲和力。
第三篇：××建设银行物业投标书(243页)目录
××建设银行物业投标书（243页）
目录
目录……………………………………………………1 第一部分：报价文件…………………………………2 第二部分：物业管理投标书………………………8 第三部分：资格文件…………………3
一、营业执照（复印件）……………………………4
二、资质证书（复印件）……………………………5
三、税务登记证……………………………
四、授权委托书……………………………
五、企业简介……………………………
六、管理项目介绍……………………………
七、拟担任管理人员的岗位证书（复印件）……………………………
八、获奖项目文件（复印件）…………………………… 第四部分：商务文件……………………………
一、报价明细表……………………………
二、对各项服务的承诺……………………………
三、人员配置方案……………………………
四、质量控制办法……………………………
五、有关奖罚办法……………………………
六、优惠条件……………………………
七、物业公司进驻条件……………………………
八、服务质量标准……………………………
第五部分：技术文件………………………………
第一章：物业管理服务构想……………………8
第二章：物业管理人力规划……………………12
第三章：物业管理作业指导书…………………49
一、保洁服务方案………………………………
二、保安服务方案………………………………
三、绿化服务方案………………………………
四、维修服务方案………………………………
第四章：物业服务保障体系……………………55
第五章：物业管理工作计划………………………
第六章：物业管理目标……………………………第六部分：工作手册………………………………
第四篇：投标书
投标书
柴桥中学：
根据贵方承包校区师生餐厅经营项目的投标文件，签字代表姓名：贺红平，职务：总经理，经正式授权并代表投标人（投标人名称：宁波市北仑宇昕餐饮服务有限公司，地址：宁波市北仑区凤洋一路727号）提交下述文件：
1.法人代表证明及法人代表授权委托书；
2.营业执照副本、组织机构代码证的复印件；
3.卫生许可证复印件；
4.投标书；
5.食堂承包经营管理策划与服务承诺；
6.联系方式：单位名称、地址、法定代表人、联系人、联系电话； 据此函，投标人授权签字代表声明如下：
1.同意按贵方要求及时足额缴纳投标保证金、履约保证金、承包 管理费，同时，自愿承担所有经营风险。
2.同意将按招标文件的规定履行相关责任和义务，在签定正式文 件时不提出附加条件。
3.投标方已详细审查全部招标文件及有关附件，我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。
4.一旦我方中标，我方保证授受贵方招标文件及合同的各项约定，严格遵守学校在食堂管理方面的各项规章制度以及为保障食堂供应所采取的各项举措。
单位名称：宁波市北仑宇昕餐饮服务有限公司 地址：宁波市北仑区凤洋一路727号 邮编：315800
电话：86784266***
传真：86963608
投标代表人姓名：贺红平职务：总经理
法定代表人：张益红
投标书
食堂承包经营管理策划与服务承诺
首先感谢贵校给予我公司参加本次投标的机会，如我公司能中标，我们将自始至终以高度负责的态度，恪守合同约定，遵守贵校的各项要求，认真负责做好食堂各项保障工作，在确保食品卫生安全的前提下，为贵校就餐人员提供卫生、优质、廉价的餐饮服务，并始终以就餐师生长期满意作为服务目标，以此来回报贵校对我们的信任。
一、企业规模及殊荣
宁波市北仑宇昕餐饮服务有限公司，成立于2002年。于2009年 6月搬迁至现在的配送中心并投入运营，主要经营项目是：便民早点配送、团体快餐和净菜配送、消毒餐具配送及食堂承包托管等。该配送中心总占地面积约10亩，建筑面积7500平方米，基础建筑及配套设施投资约1500万元；生产设施设备投资约200万元。2003年6月，公司被宁波市北仑区政府列为“政府民生工程”；2008年6月，公司的配送中心被宁波市政府列为“政府实事工程”；2009年7月，公司荣获国家商务部“试点企业”称号。
二、企业经营现状
本公司现托管学校食堂有：泰河中学、镇海中学。净菜配送有：大矸中学、北仑实验小学、大矸小学、灵山学校、博平小学、九峰小学、顾国和中学、长江中学等。餐具消毒、小毛巾、洗洁精配送全区各大中小饭店120多家。公司承接2010年国际女排总决赛、第一届北仑港口文化节、中国消博会等一系列快餐配送业务。2010年公司承包的镇海中学、泰河中学被省卫生厅评为卫生A级食堂。
三、企业经营计划
（一）人员配备
食堂日常工作定岗定人、明确划分责任。食堂现场设专职主管1名，全权负责食堂内部日常工作管理；成本会计仓库保管1名。协助食堂主管做好每天的成本核算。餐具检验员（公司人员兼职）1名。负责定期对餐具抽样检测（取得资
格证书）。下设厨师长1名，负责对厨师和厨工在食品加工环节上的监督与指导，并在日常菜肴的营养搭配设质量监督以及成本核算等方面协助食堂主管；另设有炒菜厨师1名；切配厨师3名；面点师2名；蒸饭师1名；服务员12名；教师餐厅专职服务员1名；合计24名。
（二）原材料采购与管理
1、采购管理是食堂成本控制最重要的一个环节，也是利润来源，我公司采用集中采购、统一配送的管理方式，直接从各大食品生产厂家、农场和本地区最大的批发市场进货，从而减少原材料流通环节，并以采购数量来降低原材料的价格。
2、建立原材料采购追溯制度。公司已采购国家商务部的集中采购追溯平台，敏扬网采购软件，通过网络可以清楚看到任何原材料从哪里进货、何时进货、货物多少及供应商的任何执照。
（三）餐饮品种供应
1、早餐每天供应点心20个品种以上，搭配各种粥、炒饭、豆浆、汤面、炒面、鸡蛋、咸蛋以及各种小菜。
2、提供夜餐供应品种不少于15种。
3、中、晚餐菜肴供应价格品种严格按照学校规定的套餐标准执行。
A7元套餐：主荤菜，半荤菜，蔬菜。6元套餐：主荤菜，两荤菜。5元套餐：主荤菜，蔬菜。每样套餐实行A.B套餐，随自己选择。每星期菜不重复。
4、保证每餐按时供餐，保证所供应的菜肴安全卫生，精致可口、品种多样化，营养搭配合理，为所有就餐师生提供优质、廉价、便捷的餐饮服务。
（四）各项规章制度
另附文件。
（五）服务承诺
1、食堂的卫生防疫、就餐环境必须达到区卫生局、区教育局制定的A级食堂标准。日常管理严格按“五常法”标准进行管理。
2、菜肴价格、质量、品种、数量严格按学校规定的标准执行。
3、保证所有服务人员良好的服务态度，让就餐师生开心用餐；我们的服务理念：主动向师生问好、热情为师生服务、礼貌与师生交谈、虚心听取师生意见、不与师生争执，以师生的满意作为我们的服务准则。
4、保证遵守学校的各种规章制度。
5、如公司中标，愿为全体师生购买就多人员《食品安全责任保险》曾强公司抗风险能力。
6、公司为所有员工购买工伤保险。
我公司投标为柴桥中学餐厅，每月按营业额5%上交管理费。
宁波市北仑宇昕餐饮服务有限公司
2011年8月2日
第五篇：投标书
目 录
一、法定代表人身份证明
二、投标文件签署授权委托书
三、投标函
四、投标函附录
五、联合体协议书
六、已标价工程量清单
七、施工组织设计
八、投标人及项目管理机构情况表
（一）投标人基本情况表
（二）投标人近五年完成的部分类似项目情况表
（三）投标人正在施工的和新承接的部分项目情况表
（四）投标人近年发生的诉讼和仲裁情况
（五）项目管理机构配备情况表
（六）项目经理简历表
（七）项目技术负责人简历表
（八）拟分包计划表
（九）其他材料
（十）投标人认为有必要的资料
（十一）各类资质和资格证书的复印件
（十二）财务状况表
施工组织设计
1、工程概况
本工程为朔州市城市绿化改造工程，位于山西省西北部，雁北关外，大同盆地西部南端。地理坐标为东经111°53′-113°34′，北纬39°05′-40°17′。气候属温带大陆性季风气候，主要特征是四季分明，春季雨雪少，风沙大，蒸发量大，经常出现干旱天气;夏季雨量集中，间有大雨、暴雨、冰雹等；秋季雨水少，早晚凉爽，中午炎热，冬季风多雪少，气候寒冷。年平均气温一般为 3.6℃-7.3℃左右。
2、施工部署原则和施工平面布置 2.1施工部署原则 2.1.1原则
调集高资质的，具有丰富施工经验的施工技术管理人员，组成该项目经理部承担本工程施工。严格按照项目法施工管理。实行项目施工负责制，对本工程实施全面全过程的管理。2.1.2满足合同要求的原则 以合同约定的质量要求、工期目标为主线，合理组织人力、物力、财力，做到人尽其才，物尽其用、财尽其能，以最优化的资源确保总目标的实现。施工前，各级管理人员要认真研究合同，从技术、经济、工期管理等方面下功夫，满足合同要求。2.1.3经济效益的原则
围绕既定目标，在材料的投入上不能将就，在现场管理上，要认真研究，精打细算，以管理出效益。2.1.4社会效益原则
抓住机遇，精品细作，并争取取得良好的社会效益。2.2现场施工平面布置
临时设施布置，结合本工程施工需求进行布置，生活临时设施在场区外设置，材料加工、砂浆搅拌设施及机械停放场地在工程场区范围内择地设场，现场办公房、工具仓库用房等采集装箱形式或帐篷。
本工程施工所需的水、电，根据业主提供的水、电源接口以及审定的本工程施工组织设计和现场施工要求布设，并挂表计费。
施工用电布置：由引接电源的总配电箱向施工现场需求的照明及动力布置分电箱进行施工供电。
本工程施工用电采用接零保护，配电线路均采用橡套绝缘电缆，干线架空敷设。突起架子、孔洞或通过时采用防护措施。另外由总配电箱引出的线路，均采用漏电开关保护，所有用电设备除保护接零外，均须在设备负荷的首端设置漏电开关。在工程的降水施工中为防止工地临时停电和解决现场突发事情的发生，在工地现场自备发电机1台，以确保工程施工顺利进行。
施工用水布置：引接场内供水管网至施工现场，现场范围内的施工用水管线根据施工需求布施，在冬季施工中的施工用水管线均须采取保温措施。2.3施工道路
外接道路利用现有道路网，并结合工程需求设置工地的连接便道。施工中使用的地方道路和临时道路，做好维修养护工作。
3、劳动力安排计划 3.1劳动力安排
（1）作业层基本骨干力量，在我公司范围内挑选有丰富施工经验和劳动技能的合同制工人，分专业工种组成作业班组。班组长由技术过硬、责任心强、思想素质好的职工担任。包括现场管理人员在内的所有施工人员均持证上岗。
（2）按照我公司《劳务分包控制程序》，根据劳务分承包的施工业绩、技术能力进行综合考察，做出评价，并建立《合格劳务分承包芳名录》。我公司可根据本工程的需要，按上述名录选用合格的劳务分承包方，作为作业层劳动力的补充，并按上述文件规定程序进行控制管理。3.2劳动力组织
（1）抽调各专业工种技术骨干，并配足各专业施工人员，组成强有力的施工队伍。（2）按照劳动力计划落实劳动力，加强劳动力进场的组织和协调。
（3）按工种分工序组织施工突击作业队，各工种各专业人员配备齐全。
（4）主要劳动力计划详见附表。
4、材料供应安排
4.1材料的供应、检验和使用原则
4.1.1对所购材料和设备设施，保证质量，符合设计和规范要求，并应提供材料样品及有效的质量证明书和必要的材料检验资料。
4.1.2采购的材料和设备设施必须先行自检，再报验。检验不合格，不准使用。
4.1.3为保证工程质量，本工程所采用材料均按国家建材规范及防火规范验收，合格方可投入使用，不合格材料决不使用在工程上。
4.1.4建立以项目经理为主，材料员为辅的材料采供组，严格按照质量标准及质量体系规定，严格材料进、出手续，健全材料管理制度，按计划采购、供应。
4.1.5贯彻执行质量体系采购控制程序，建立合格分供方名册，通过合格分供方处长期获得质量优良、价格合理的物资。
4.1.6所有现场材料、半成品均执行质量体系产品标识和可追溯性程序，分门别类堆放，并按先进先用原则进行使用。
4.1.7工序作业前，对材料进行复检（核查现场材料质量及原始报告），若属不合格，立即禁止使用，搬离施工现场。4.1.8对主材及半成品重要的材料进场，必须同时附有材料供应单位提供的质量保证合格检验单
4、材料供应安排 4.1材料的供应、检验和使用原则
4.1.1对所购材料和设备设施，保证质量，符合设计和规范要求，并应提供材料样品及有效的质量证明书和必要的材料检验资料。
4.1.2采购的材料和设备设施必须先行自检，再报验。检验不合格，不准使用。
4.1.3为保证工程质量，本工程所采用材料均按国家建材规范及防火规范验收，合格方可投入使用，不合格材料决不使用在工程上。
4.1.4建立以项目经理为主，材料员为辅的材料采供组，严格按照质量标准及质量体系规定，严格材料进、出手续，健全材料管理制度，按计划采购、供应。
4.1.5贯彻执行质量体系采购控制程序，建立合格分供方名册，通过合格分供方处长期获得质量优良、价格合理的物资。
4.1.6所有现场材料、半成品均执行质量体系产品标识和可追溯性程序，分门别类堆放，并按先进先用原则进行使用。
4.1.7工序作业前，对材料进行复检（核查现场材料质量及原始报告），若属不合格，立即禁止使用，搬离施工现场。
4.1.8对主材及半成品重要的材料进场，必须同时附有材料供应单位提供的质量保证合格检验单和复试单，才能在工程中使用，无质保单的材料和半成品不得在工程中使用。4.2材料供应保障措施
为保证本工程材料正常供应，我公司拟采取以下措施确保材料的供应：
4.2.1及时准确地向业主提出供料计划且具有超前意识；计划及时准确，关系到工程进度的顺利进行；也能使业主充分发挥资金效益。因此，我公司将高度重视此项工作，在资料的打印、传递方面严肃认真。
4.2.2在时间及数量上慎之又慎，此项工作的落实，须对各级管理人员制定岗位责任制，选派具有业务素质高、责任心强的专业工程师来担任此项工作。协助业主做好材料供应及保管工作，是我公司为业主服务的具体表现。设置专门的仓储库房，配备专人看管，对已装和未装的设备、材料进行定期的防护、检查、清洗、加油、回收，建立专职保管员及完整的领用手续，保证业主供应的设备及材料的丢失，不浪费，为业主降低工程造价。
4.2.3材料的组织供应是项目部物资管理的中心任务，供应质量的优劣与供应因素，所以在做好日常工作管理方面重点抓好如下几点：
（1）加强材料计划的及时性、准确性、严肃性：项目部将执行规范化的计划编制、审核、采购制度、做到供应工作的不同阶段有不同的人负责，坚决杜绝计划盲目性、浪费的不严肃工作作风。
（2）加强采购成本的控制：在保证质量、数量供货及时的基础上，降低采购成本是提高项目施工效益的重要环节。任何物资的采购必须具有采购通知书单及严格的验收入库制度，采购员不得接受任何人随意的采购指令。
（3）坚持审批的环节：项目部在做好自身计划的审批工作的基础上，同时也做好对业主的报批工作，对实行调整的大宗材料应事先送甲方进行价格厂家的审批，在审批的基础上进行采购。未经业主审批的材料决不自行采购。
（4）加强保管、及时回收：做好材料的保管、领用工作是保证供应不乱的基础，项目部坚决执行限额领料制度，凭计划发料，在保管工作上配备专业的保管，利用班组材料节约奖励的办法，做好材料的回收利用，做到能使用的决不浪费。4.3主要材料采购供应计划
4.3.1针对该工程，我公司将精选对材料供应市场充分了解，有丰富材料采购经验的人员，组成材料采购部，确保工程材料正常供应。
4.3.2对于甲方提供材料，由材料部及时向业主提供小样、数量、规格、品牌、产地等，封样后采购。
4.3.3认真审阅材料单，提前明确供货渠道，选择有实力、讲信用、经营品种齐全、供货及时的商家，签订合同，采购材料。4.3.4明确材料供应制度、采购制度、材料检验制度、仓库保管制度、材料领用制度、材料单开据等各项制度，杜绝一切浪费现象。
5、关键部位施工方法：
植物种植是绿化工程中十分重要的部分，其施工质量的好差，将直接影响到景观、环境及绿化的效果，为保证工程施工质量，充分体现设计意图，结合环境景观工程的要求，我们拟定以下施工方法和技术措施，以达到保障工程施工质量，体现设计意图目标。
5.1根据设计图纸、设计意图，结合现场实际进行施工放样，施工放样必须准确，以便控制进苗数量。
5.2图纸发放时，必须随附技术交底卡，按照技术交底卡要求严格督促施工检验过程。
5.3根据设计图纸、设计意图进行施工放样，在定好的点位上立上木桩，标明截植植物的名称、数量或树坑的坑径、坑深，必须符合设计及规范的要求。
5.4挖掘种植穴
5.4.1挖种植穴槽前，调查附近所设地下管线标志，并联系有关单位了解地下管线，设施情况，避免损伤设施，挖穴时发现电缆、管道等，应立即停止操作，及时找有关部门配合解决。
5.4.2各种树木种植的位置必须准确，挖掘种植穴时，按图进行定点放线，属于规则式种植，树穴要排列整齐，属于自然式种植时，树穴应保持自然，力求达到设计的配置艺术要求。5.4.3挖种植穴槽时，应根据苗木根系，土球直径决定大小，在新土区，挖穴后应将穴底踏实，避免浇水后沉陷，种植穴槽的规格，按草本花卉、草坪地被、小灌木、大灌木、浅根乔木、深根乔木，树穴规格大小，有伸缩幅度，可根据本地土壤和气候条件，在允许幅度内调整。
5.4.4土壤含水率不足的干燥地区土层，新填土壤地，均匀在种植穴前杠浸水补给水分。
5.4.5树穴施肥作为基肥，应将充分腐熟的有机肥与土壤搅拌均匀，在穴底铺平，再覆土一层，以防根部直接与肥接触烧伤根系。
5.4.6种植穴槽挖出的表土和底土应分开堆放于坑穴边，回填时表土用作下部填土用，底土用作上部填上和围堰用，行道挖槽穴时，应堆放在与道路平行的两侧，避免影响栽植时瞄直的视线。
5.5选苗
在苗木选择时，应根据设计要求的规格，结合设计工程竣工后所要达到的效果，选择生长健壮、无病虫害、树形端正、根系发达的苗木树种，做好标识，以便起苗，选定的苗木数量应按常规多于施工翻样数量，以供备用。
5.6起苗
5.6.1起苗前应根据苗木所在地土壤的干湿程度，提前1-2太难进行浇水或排水，并准备好合适的蒲包、草绳等包装材料。
5.6.2为确保苗木根系规格符合要求，在正式起苗前预先抽掘一定数量的苗木作为抽样，以便发现问题及时采取相应的措施。5.6.3起掘苗木所带土球的规格应符合设计和规范要求，土球包扎采用桔子包，包扎应结实美观，草绳紧实不松脱，底部封严不漏土，灌木及土球径小于30㎝的乔木，采用稻草，蒲包平铺由底向上翻包，裸根苗木需打上泥浆后用稻草、蒲包进行包扎。
5.7苗木运输和假植
苗木运输是绿化工程中和重要环节，其必须与当日种植数量相衔接，做到随起苗，随运输，随种植，以减少苗木的暴露时间。
苗木在运输过程中容易受到损伤，因此苗木在运输过程中应注意：
5.7.1苗木在装卸车时，应做到轻抬、轻吊、轻放，不得拖拉，避免植株破损，根盘插伤或散球。
5.7.2起吊带土球小型苗木时应用绳网兜土球吊起，不能用绳索缚捆根颈起吊。重量超过1t的大型土台，应在土台外部套钢丝缆起吊。
5.7.3土球或盘根苗木装车时，应按车辆行驶方向，将土球向前，树冠向后码放整齐，树冠开展的树木应用绳索绑扎树冠，雪松、龙柏等苗木应保护好其主梢，树身与后车板接触应用软物衬垫并固定，裸根乔木长途运输时，应覆盖并保持根系湿润。
5.7.4花灌木运输时可直立装车，裸根苗木必须当天种植，其自起苗开始暴露时间不宜超过8小时，当天不能种植的苗木应当进行假植，带土球小型花灌木运至施工现场后，应紧密排码整齐，当日不能种植时，喷水保持土球湿润。5.7.5苗木在运输途中，行车宜平稳，长途运输苗木必须覆以篷布，做好防冻、防晒、防雨、防风和防盗工作。
5.7.6苗木运输应事先拟定运输路线，做到安全，争取在最短时间内运到现场，当接近施工现场时，向项目部预报到货时间，并通过项目部做好接货准备。
5.7.7从外地引进苗木必须严格遵守国家和地区有关植物检疫法规法令，办好植检疫手续。
5.8散苗
5.8.1散苗要轻拿轻放，避免损伤树根，散苗速度应与栽苗速度相适应，边散边植，散毕植完，尽量减少苗树暴露时间。
5.8.2用作行道树的苗木应事先按照高度将其进一步分级再进行散苗，以保证邻近苗木规格大体一致。
5.9苗木种植
苗木种植应根据苗种的习性和当地的气候条件，选择最适宜的时间进行种植。
5.9.1种植前应按施工图要求核对苗木品种，规格及种植位置，规则或种植应保持对称平衡，行道树或行列种植树木应在一条线上，相邻植株规格应合理搭配，高度、干径、树形近似，种植的树木应保持直立，不得倾斜，应注意观赏面得合理朝向。
5.9.2种植带土球的树木时，必须拆除不易腐烂的包装，种植穴底必须踏实，种植后填土踏实，种植深度比土球顶部深2-3㎝。
5.9.3种植裸根树木时，应将种植穴底填土呈半圆土堆，置入树木填土至1/3时，轻提树干使其根系舒展，并充分接触土壤，填土应分层踏实，每层厚度不超过20㎝，种植深度与原种植线一致。
5.9.4树木种植后在略大于种植穴直径的周围，筑一道高10-15㎝的灌水土堰，当日浇透第一遍水，以后根据实际情况及时补水，浇水要一次浇足，浇水量以水分不再渗为度。
5.9.5种植5㎝以上的乔木，应设护桩固定，护桩应牢固，桩入土深度不小于坑底20㎝，桩长按植株高度的二分之一控制。护桩立定后，先将绳索牢扎于桩上，而后围绕树干和护桩卷缚数道，再在护桩与树干间已卷绳索上扣紧，扎缚后的树木必须保持直立。
5.9.6主干暴露，干径在3㎝以上的乔木定植后，在主干和接近主干的主枝部分，用草绳卷缚严密，以防日灼，若遇久旱不雨或在树干生长期移植，卷干工作宜在起苗前进行。
5.9.7树木在非栽植季节栽植时，根据不同的情况采取相应的措施：
（1）苗木提前采取疏枝，环断根或在适宜季节起苗用容器假植等处理。
（2）苗木进行较强修剪、剪除部分侧枝，保留的侧枝应疏剪或短截，但应保留原树冠的三分之一，同时加大土球体积。
（3）可摘叶的苗木可采取摘去部分叶片的方法，但不得损伤幼芽。
（4）夏季可采取搭棚遮阴、树冠喷雾、树木保湿等方法保持空气湿润，冬季栽植应采取卷干、刷涂等有效措施防寒防冻。5.9.8分株植的花草应将草根崛起，除去杂草后5-7㎝株分为一束，按株距15-20㎝量品字形种植于深6-7㎝穴内，再踏实浇水，种植时在晴朗天气、春秋季节，最高气温25℃以下时可全天种植，当气温高于25℃时避开中午高温时间。
5.9.9大灌木密植时，由中心向外的顺序种植，高矮不同的苗种混植时，按先矮后高的顺序种植，横纹图案，按先种植图案轮廓线，后种植内部填充部分的顺序种植。
6、质量安全保证措施
6.1确保工程质量的技术组织措施 6.1.1质量标准
我方郑重承诺工程质量标准：优良。6.1.2质量保证体系
项目部成立时，成立以项目经理为首的质量保证体系。在其领导下，由技术负责人、质量员实施对本工程的质量监控和管理，使工程质量等级纳入投标质量等级的控制目标。公司配合现场质保体系进行预控、监督和检测。从技术、工序控制、材料、质量检测、配合、产品保护等方面落实措施。6.1.3服从行业主管部门的指导和管理
认真接受政府质量监督机构和业主以及业主委派的监理工程师的指导和监督，经过内外多方的共同作用，互相合作。实现本工程质量一次性达到投标质量等级要求。6.1.4全面接受业主和监理管理的程序 6.1.4.1施工准备阶段
（1）针对图纸存在问题分别向业主工程师、监理工程师和设计师提交书面意见和建议。
（2）开工前，送施工组织设计或施工方案报业主和监理工程师审批。
（3）送报项目部管理人员和特殊工种作业人员资格证书、岗位证书。
（4）报送开工报审表及相关资料。（5）报送测量放线控制成果及保护措施。6.1.4.2施工期间
（1）参与业主定期召开的工地例会。
（2）报送业主工程师要求的重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施。
（3）材料、设备进场报验。（4）隐蔽工程报验。
（5）分项工程质量评定资料送验。（6）每周提交周工程进度计划。
（7）针对业主和监理发出的联系单及时进行回复。6.1.5质量检测程序
质量检测是保证工程质量的一个不可缺少的重要手段，因此，我项目部从领取施工图纸到手之日起，经图纸会审，编制施工组织设计，分项、分部工程质量评定。单位工程质量评定，施工验收，直至竣工后保修服务，每个环节都由专人负责，专人检查，专人评定、层层把关，严格执行。
同时认真接受政府质量监督机构和业主以及业主委派的监理工程师的指导和监督，经过内外多方的共同作用，互相合作，实现本工程质量一次性达到投标质量等级要求。6.1.6工程质量预控
6.1.6.1全面贯彻“预防为主”的方针，推行全面质量管理，把质量管理从事后检验转变为事先控制工序及因素，把管结果变为管因素，把质量事故消灭在萌芽状态。
6.1.6.2运用工程质量预控表、工程质量因果分析、对策计划表对施工过程进行主动分析、达到预防为主的目的。
6.1.6.3根据本工程具体情况，进行综合分析，依据灵活机动原则，确定各分项工程的控制重点、难度和控制程序。
6.1.6.4运用科学的质量控制方法，实施项目质量有效控制进行质量控制教育。围绕总体目标和分项目标，在项目和施工队伍全体员工进行普遍质量意识教育、质量管理制度教育、质量标准教育；牢固树立“质量第一”的意识。6.1.7保证工程质量基本措施
6.1.7.1施工前应认真学习和会审施工图纸，并做好逐级技术交底工作。应遵照设计图纸要求、施工规范、操作规程和工艺标准的各项相应要求施工，设计变更、材料代用或由于施工原图要变更原设计时，应先与业主、监理统一办理洽商。6.1.7.2严格质量预控和保障制度。项目部要把施工质量同经济效益挂钩。除了施工班组进行自检外，每周对工程进度和质量进行定期检查，以确保工程质量。
6.1.7.3加强原材料的进场验收，主要材料必须有质保书和合格证书，报告送交工程监理，检验满足施工质量要求方可使用。6.1.8建立健全质量管理制度
6.1.8.1质量岗位责任制度
（1）实行主管施工质量的公司领导对工程质量具体负责，项目经理、技术负责人在技术上对工程质量直接负责的质量管理机制。
（2）公司设立安全质量部，配备专职负责人和专职质量员，各项目部设立专职质量检察员。
（3）各级专职质检员协助该级领导人员进行日常的质量管理。（4）施工人员应认真做好质量自检、互检及工序交接检查，做好施工岗位责任记录和施工原始记录，记录数据要做到真实全面及时。
（5）各级领导必须坚持参加工程质量的验收工作，在检查中发现的违反施工程序、规范、规程的现象，质量不合格的项目和事故苗头等应逐项记录，同时及时研究制定出处理措施。材料及半成品检验制度。
（6）材料的管理是企业进行经济核算的重要基础工作，加强材料的质量、数量的检验和控制是延长建筑产品的使用寿命和降低成本的关键。为此企业根据材料的管理工作配备专职仓库保管员加强原材料及半成品现场管理，严格把好材料质量、数量验收关。6.2确保安全生产的技术组织措施
针对本项目，我们要以“安全第一，预防为主”为指导方针，制定详细的安全保证保障体系，从公司到项目要实行安全层领导负责制，从领导到员工要时刻警钟长鸣，对安全工作要常抓不懈，不能马虎，对安全人员要时刻要求尽忠职守，及时排除安全隐患，杜绝安全事故发生。结合本工程实际情况，我们制定了本工程的安全生产目标。
在施工中本标工程的安全目标是：
在施工过程中杜绝死亡事故；杜绝重伤事故；杜绝人为责任的重大机械设备事故；杜绝负重大交通事故；杜绝重大火灾事故；控制轻伤事故发生频率。特种作业人员持证上岗率达100%；事故隐患整改率达98%以上；职工安全教育率达100%。6.3重点环节安全防范保障措施
项目部设专职安全员1名，负责日常检查、评比、事故报告工作。
每周进行一次专业的安全技术教育，施工人员在开工前进行安全技术教育，特种工必须全部持证上岗；每周进行一次操作规程和安全条例学习。搞好安全生产的宣传，施工现场做到有固定标语和针对性醒目标牌，确保安全生产。
7、机械设备配置 7.1先进机械设备的应用
在配备机具设备时，我公司综合考虑了一下因素：（1）技术先进性：机具设备技术性能优越、生产率高。（2）使用可靠性：机具设备在使用过程中能稳定地保持其应有的技术性能，安全可靠的运行。
（3）便于维修性：机具设备要便于检查、维护和修理。（4）运行安全性：机具设备在使用过程中具有对施工安全的保障性能。
（5）经济实惠性：机具设备在满足技术要求和生产要求的基础上，达到最低费用。
（6）适应性：机具设备能适应不同工作条件。其它方面：成套性、节能性、环保性、灵活性等。（7）施工机械设备详见附表
8、工期计划，保证措施：
在本工程项目的实施过程中我部将科学组织施工，合理安排计划，采取有力措施，确保在总工期45日历天内完成。
8.1工程进度保证管理措施（1）指挥季候迅速成立及时到位
若我公司有幸中标，收到中标通知书后将立即组建项目经理部，组织本项目各项工作的开展。统筹安排机械设备、材料供应、劳力调配、进度控制和资金使用，取得有关部门的支持，创造良好的外部施工环境，保证施工能紧张有序的进行。（2）施工力量迅速进场
实施本工程的施工队伍已选定，目前已开始熟悉图纸，中标后即可迅速进场，进行施工准备。
（3）施工准备抓早抓紧
尽快做好施工准备工作，认真复核图纸，进一步完善施工组织设计，施工中遇到问题影响进度时，将统筹安排，及时调整，确保总体工期。
（4）建立工期责任制度
建立工期领导负责制，建立强有力的高效运转指挥系统，明确各级组织的目标责任，层层签订目标责任书，各施工劳务组实行分行分段包干，按项目同步进行流水施工。
（5）现场组织措施
统筹安排机械设备、材料供应、劳力调配、组织施工生产，掌握性形象进度，发现问题，及时处理；对各项工程制定周计划，组织阶段性施工生产高潮，紧张有序、均衡、持续、稳定地开展施工，确保工期兑现。
（6）开展例会制度
精心组织，加强领导，坚持日碰头，周例会制度，做好各项协调工作，确保工程能正常顺利开展。
8.2工程进度计划控制
各工程开工前制定详细的工程进度计划及相对应的人员、机具、材料的需用量和设备配备计划，制定切实可行的施工方案，施工方案中包括关键线路各道工序的控制时间且至少每周检查一次分项工程工期计划执行情况。施工过程中，对影响工期的主要项目，在施工中必须严格控制其计划工期。
9、安全文明施工技术组织措施 9.1临设布置：
临时建筑物、构筑物包括办公用房、宿舍、食堂、卫生间及化粪池、水池皆用砖砌，要求稳固、安全、整洁，并满足消防要求，集体宿舍与作业区隔离，人均床铺面积不小于2平方米，适当分隔，防潮、通风，采光性能良好。按规定架设用电线路，严禁任意拉线接电，严禁使用电炉和明火烧煮食物。9.2成品、半成品、原材堆放：
严格按施工组织设计中的平面布置图划定的位置堆放成品、半成品和原材料，所有材料应堆放整齐。9.3现场场地和道路
场内道路要平整、坚实、畅通。主要场地应全部硬底化，并设置相应的安全防护设施和安全标志。施工现场内有完善的排水措施，不允许有积水存在。9.4污水的处理和排放：
场内设沉淀池和化粪池，并做到：
（1）所有的生活或其它污水必须分别处理后才能排入园林排水管道。杜绝运输中泥浆、散体、流体物料撒漏。车辆出工地前，轮胎、车身必须冲洗干净，并防止掉土污染路面。（2）如有施工产生的泥浆，未经沉淀不得排入园林管网或河流。废浆和淤泥应使用封闭的专用车辆进行运输。9.5运输车辆：
（1）运输车辆必须冲洗干净后才能离场上路行驶。（2）装运材料、苗木、垃圾及工程渣土的车辆，应采取有效措施，保证行驶途中不污染道路和环境。9.6现场卫生管理：
（1）明确施工现场各区域的卫生责任人。
（2）食堂必须申领卫生许可证，并应符合卫生标准，生、熟食操作应分开，熟食操作时应有防蝇间或防蝇罩。禁止使用食用塑料制品作熟食容器，炊事员和茶水工需持有效的健康证明上岗。
（3）施工现场应设置卫生间，并有水源供冲洗，同时设简易化粪池，加盖并定期喷药，每日有专人负责清洁。
（4）设置足够的垃圾池和垃圾桶，定期搞好环境卫生、清理垃圾，施药除“四害”。
（5）夏季施工备有防暑降温措施。
（6）配备保健药箱，购置必要的急救、保健药品。9.7现场安全、保卫：
（1）建立健全的安全保卫制度，落实治安、防火等工作管理责任人。
（2）施工现场配备专职保卫人员，昼夜值班，做好进入施工现场人员的登记手续，防止外来人员随便进入施工现场。施工现场的车辆必须登记进场，在场内要服从现场人员的调度安排。
（3）施工现场的管理人员、作业人员必须配发工作卡，标明相片、姓名、单位、工种或职务，管理人员和作业人员的标卡应分颜色区别。
（4）现场不准留宿家属及闲杂人员。9.8文明施工教育：
施工现场要利用黑板报和其它形式对员工进行法纪宣传教育工作，使施工现场各类施工人员知法、懂法并自觉遵守和维护国家的法律法令，提高员工的法纪观念，防止和杜绝盗窃、斗殴及进行黄、赌、毒等非法活动的发生。
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