我国房地产市场的现状及发展趋势（★）

第一篇：我国房地产市场的现状及发展趋势

房地产市场的现状及其发展趋势

【内容提要】房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

【关键词】房地产 房价 政策发展

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。另外，房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域。然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。那么，国内房地产业未来的趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想的那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？

一、中国房地产业发展现状

1、房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

2、房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若

干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。

3、房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

二、中国房地产业的发展趋势分析

从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括这次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。

中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。

新世纪我国已进入全面建设小康社会的发展阶段，城镇居民可支配收入也将持续增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益强烈。目前我国城镇人均住房面积正处于快速增长时期，这就加大了对住房的需求，刺激房地产市场活跃。目前城镇居民住房不均衡问题依然比较严重，中下等收入阶层住房困难问题依然存在，因此应加快住房结构调整，扩大经济适用房建设的力度，加快住宅发展，刺激房地产市场的需求。国内的房地产市场依然亟待规范，但是我们有理由给它一个良好的发展平台和空间，相信不久的将来，它将最终成长为一个成熟的市场并最终走向世界。

【参考文献】

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[4]陈波.我国房地产市场现状及发展趋势分析[J].辽宁广播电视大学学报.2007(03)

第二篇：宜宾房地产市场现状及发展趋势

社会问题研究报告之

宜宾房地产市场现状及发展趋势

组长：刘先福

组员：王玉凤 吴 林 李亚菲 郭丽梅

宜宾学院经济与管理学院08级10班

注:此次调研主要采用抽样调查法,调查对象为宜宾城区,南岸,江北三区的房地产市场.调研纲要：

调研题目：宜宾房地产市场现状及发展趋势 调研具体事项：

一、宜宾商品房供销分析

（一）宜宾市商品房供应分析

（二）宜宾市商品房销售分析

（三）宜宾市商品房空置面积分析

（四）宜宾市商品房成交均价分析

二、宜宾市房地产市场发展特征及开发趋势

三、宜宾房地产市场预测

（一）未来2—3年房地产供应市场预测

（二）未来2—3年房地产需求市场预测

（三）宜宾市房地产市场价格预测

四、建材市场分析

五、调研分析总结

3本期90平米以下的中小户型房源成交量与比上个月相比下降了4个百分点，而90-120平米的户型房源下跌了3个百分点，而120平米以上的大户型成交量与上月相比上涨了7个百分点。

3、交易价格情况

分析：本期宜宾城区24个在售楼盘，成交价格同上月相比变化不大，具体情况为：

老城区：成交项目只有半岛小筑和都市名园两个楼盘，目前平均价格为3280元/平米。

南岸西区：成交项目有，林中漫步、鑫空间、爱尔楠岸、春秋花园、宜都天成苑、圆中苑、碧竹山庄、E街区八个楼盘，平均销售均价为2776元/平米，同上月相比略有回调。

南岸东区：成交项目只有莱茵河畔西湖湾一个楼盘，平均销售均价为3500元/平方米。

中坝组团：成交项目有春江盛景、富邻金沙两个楼盘，成交均价2890元/平方米。

天柏组团：成交项目只有天池雅苑一个楼盘成交，销售均价为2200元/平方米左右。

江北片区：成交项目有香颐雅园、和兴花园两个楼盘，成交均价为2600元/平方米。

白沙组团：成交项目有金凤凰花园、黄角坪花园二个楼盘成交均价为2070元/平方米左右；

备注：由于各楼盘其位置，品质的因素，成交价格与实际在售区域均价还有一定的差距。

二、本期商品房供应情况

本期有鼎业江北兴城、寅吾黄桷坪花园2个项目拿到预售许可证，住宅总共445套（面积：39930.08平米，商业面积:668.4平米，地下车库：8301.2平米)。

6势，不能满足日益增长的需求。业内认为，2008年金融危机导致的供地不足和开工低迷是供给不能显著回升的主要原因。虽然中长期的供给可能会有所改变，但就明年上半年而言，供不应求的局面暂时还无法改变，这将导致价格继续上行。

第四部分(刘先福)

建材市场分析

一个建材企业的生存、发展的状况如何，取决于其企业产品在建材市场所占份额的多寡。所以，作为企业经营，研究和把握实现企业直接效益的市场终端走势，把与消费者打交道的“卖潮找准、搞活，就成为一个不可回避的现实课题。在２００２中国佛山陶博会期间中国陶瓷网独家网上直播的“中国陶瓷发展与未来高峰论坛”上，主讲专家刘景洲先生对中国建材市场的发展趋势作了精辟的分析，为听众 带来了全新的思考和启迪。

我国建材市场经历上个世纪８０年代的孕育萌芽，９０年代的大发展。进入本世纪，全国经营面积在３０００ｍ２以上，年交易额在３０００万元以上的建材市场约有２５００家，全年交易额达到２０００亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三分之二，已经形成名副其实的建材市场流通的主渠道。目前我国建材市场的管理模式是多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型。摊位租赁型市场占绝大多数，约占９０％以上。

从市场经营范围来看，有综合型市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市常当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上升趋势。

一、摊位制市场的管理格局将出现新的模式

现有摊位制市场管理，大部分是物业管理型，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉度低等，发展初期尚未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着发展、竞争，这种管理模式，对内缺乏凝聚力，对外，缺乏竞争力，是难以为继的。市场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然之势。

二、摊位制市场的营销功能将逐步细分

当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场

国外几十年培育发展成功的经验，又有国内５年实践经验的借鉴，特别是在建材超市发展中，外资企业将占据重要位置，据专家们预测，从现在起我国建材超市将进入一个快速发展阶段，到２００５年，全国建材超市将超过１００家并将出现３到５个连锁经营集团。

建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。从我国地区来看，建材超市将首先在大消费城市和经济较发达地区发展起来，由东到西逐步推进。经过５年左右的时间的发展，它的市场占有额在一些城市和地区将与现在占据主渠道地位的摊位制零售市场抗衡，再过５年左右的时间将逐步占据零售市场主渠道的地位。但就我国全国而言，由于受其本身业态的限制，它所能占据的市场份额尚不能替代摊位制市场的地位。

第五部分(全组人员)调研分析总结

随着随社会主义市场经济的快速发展和城市住房制度改革的不断深化，我县的房地产市场也进入了一个快速发展的新时期。近几年来，县委、县政府高度重视，积极培育和引导房地产市场发展，全面完善市场运行机制，坚持培育和规范并举，以启动住房消费为重点，大力搞活房地产流通，使房地产市场得到健康有序的发展。

一、近几年我县的房地产市场概况

我县的房地产市场的建设和发展起步较晚，近几年，我们紧紧抓住人民日益增加的住房消费需求给房地产市场带来快速发展的有利时机和条件，采取各种有效措施大力搞活和规范完善市场，从自身看已经取得了长足发展，1999年，我县启动了第一起规范性小区商品房开发—翠柏小区，当时开发面积不足10000平方米，投资不足400万元，产值不足600万元，至2007年，全年全县开发面积达到35.88万平方米,投资额达到4.3亿元,加上境内企业的县外投资,投资额己达到9亿元,估算产值突破12亿元以上,开发量是1999年的35倍,房地产市场发展的突出的特征就是房屋交易量持续放量增长，我县的房地

0个，共捐赠1817.7万元，为县域经济社会发展做出较大贡献。应该说，我县的房地产业，在县委、县政府的高度重视，积极培育和引导下，总体是规范有序地持续健康发展的。

二、存在的问题

我县房地产通过近十年的发展总体是健康有序的，但在这一过程中出现了一些问题应值得我们高度重视。主要表现为以下三个特点：

问题之一：土地宏观调控，供需矛盾突出。近年来全国部分地区房价增长过快，房地产出现过热现象。国家宏观调控，严格土地征用审批，造成了存量土地极少，新征用地受限。形成供需矛盾，已经成为制约我县经济发展的瓶颈。据了解2004年县城仅征得城北新区土地600亩，其余几乎无供地。2007年全县供地较上年也有一定的下降。

问题之二：违规建设突出，拆迁难度大。近年长兴花园、滨江花园、庆兴园等多块拍卖土地迟迟未完成开发，其主要就是拆迁难。原因有三：一是土地赔偿政策不合理，赔偿价低，农民利益受到伤害。二是执法力度薄弱，违规建设普遍，基本是能修则修。三是拆迁赔偿混乱，合法利益无法保障，有的开发商为了尽快拆迁，对个别建筑物高价赔偿，远远突破赔偿标准和市场价格，最后，造成了拆迁户相互攀比，漫天要价，最后造成无法赔偿安置，拆迁难以推进，拆迁双方利益受到损害。诸多原因造成了开发项目无法动工，市场房源紧张。

问题之三：房价上涨过快，百姓“居不易”。“安得广厦千万间，天下寒士俱欢颜”，唐老杜的这种渴望如今也成了中国工薪阶层的心声。从上面的介绍可知，八年间县城的房价从500多元涨至1500元以上，上涨了三倍以上，而居民的人均收入增加却远远不及。已买房的多数是超前消费，负债购房，生活压力较大。没买房的只能望房兴叹。

三、几点对策

针对以上问题，结合我县实际，提出以下几点对策：

对策一：政府应高度重视房地产的发展，加大宏观调控。具体应 从以下几方面进行：

一是强化规划调控，改善商品房结构。要尽快明确普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。

二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当增加中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。

三是加强对普通商品住房限价房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

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第三篇：长沙房地产市场现状及发展趋势探讨

长沙房地产市场现状及发展趋势探讨

长沙是湖南省的省会，是全省政治、经济、文化、交通、科技、金融、信息中心，是中西部地区重要的中心城市，属于二线城市。自20世纪80年代开始，我国房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。长沙房地产业是在我国住房制度改革中不断发展起来的，进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大。

一、长沙房地产市场现状分析

(一)开发增速减缓，土地资源优化配置

受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋缓；同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。

(二)市场需求旺盛，房价稳中有升

长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求旺盛。长沙的房价，以南二环附近的几个楼盘的价格变化，可以看出长沙房价的变化情况。2002年某楼盘的均价在1200元，平方米(没有电梯，离韶山南路有一段距离)，到了2004年，该楼盘的3期涨到了1800元，平方米(没有电梯，位置与首期相邻)，到了2005年，该公司在离3期1000米外的地方开发另一楼盘，价格到了2200元，平方米，而时隔一年开发的该楼盘第二期，价格涨到了2700元，平方米(目前该区域房价在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁边、南二环附近、与前述楼盘不远的另一楼盘，该楼盘共开发了三期(位置连在一起)，2004年推出第—期，均价2700元/平方米，2008年推出第二期，均价4000多元/平方米，2009年推出第三期，均价5000元多/平方米。

通过对上述两家开发商开发的楼盘价格分析可以看出，长沙房价在位置稍好的地方，隔一年，房价涨幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，涨幅在500元，平方米左右，而且，涨幅随着时间的推移，越来越大。最近几年，房价增加的幅度超过了居民收入增加的幅度，不少人贷款买房，每月还贷，成为所谓的“房奴”。

(三)长沙的城市规划给房地产发展带来契机

大长沙的城市规划，将促进长沙房地产的全面升级近年来，大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘提供了绝佳的机遇；随着高铁开通，两型社会建设，城际铁路的铺设，长沙将不再是长沙人的长沙，而是湖南的长沙，低廉的交通成本，将带来更多外地购房者的进入，给长沙市房地产的发展呆了契机。

二、长沙房地产发展趋势

2008年，受全球性金融风暴影响，中国房地产业出现下滑，长沙房地产市场步入调整。一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，长沙市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。

2009年以来，长沙市委市政府牢牢抓住国家“保增长、扩内需”的重大契机，出台了一系列刺激商品房销售的措施，有效地减缓了金融危机对长沙市房地产业的冲击，逐步扭转了房地产投资持续下滑的局面，房地产投资逐月回升，商品房销售量与价格齐升。

两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。从城市发展看，随着城市化、工业化进程加快，城市人口集聚处于加速过程中，对住房的需求是客观存在；从市场价格看，与周边城市和全国其他同类城市相比，长沙房市价格相对偏低，有吸引力；从住房现状看，虽然市民住房状况近年来有了很大改善，但还有相当部分群体没有得到住房保障，尤其是随着生活水平的提高，人们改善居住条件的愿望越来越强烈，“小房换大房、旧房换新房”的人越来越多，市场空间仍然很大。因此，未来长沙的房地产市场需求仍然旺盛，价格还会保持在平稳增长区间。

三、长沙房地产理性发展的建议

1、合理、规范房价。

任何商品，价格往往具有决定性的作用。对于商品房，其价格即不能太低，也不能太高，要与长沙的经济发展状况相适应。房价太低，开发商没有积极性，结果导致无房可卖；房价太高，容易造成恐慌，形成泡沫经济。开发不同档次、不同价格的商品房，以满足不同社会群体的需求。例如，开发别墅，满足一些企业家、社会知名人士、海外人事的需求；开发高档商品房，满足中产阶层的需求，开发经济适用房，满足低收人家庭的需求，开发廉租房，让城市特困家庭有房住等等。

2、百姓购房要理性、适量贷款。

对于老百姓而言，购房是其一生中最大的消费，购房要量力而行，不要盲目

追求大面积和黄金地段，还贷能力要和收人相适应，避免成为“房奴”；同时，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以适当进行提前消费，这样，既可以改善居住条件，经济上又可以承受得了。

3、政府加大宏观调控力度，引导房地产健康发展。

在房地产开发中，政府的作用很关键，因为，土地的出让、税收的确定、建设许可、房产的管理是由政府控制的。政府可以通过土地的出让、税率的多少等政策规范开发商的行为，严厉打击囤地和捂盘等投机行为，例如，如果某一楼盘的实际销售量未达至一定的比例，禁止开发商开发下一楼盘，开发商必须公示实际的销售量；加大银行监管，通过税收政策，打击各种炒房的游资，当同一户头或者同一人购买房产超过一定数量时，课以重税或者对资金来源进行调查；规范投资性购房行为，对购买多套住房或者空置达到一定时间的住房课以重税。

4、房地产开发和两型社会建设结合起来，打造宜居长沙。

随着全球环境的日益恶化，全球气候变暖，各种极端异常气候的频繁发生，人们的环保意识越来越强烈，最近，第15届世界气候变化大会在丹麦的哥本哈根召开，世界各国正在为减排商量对策，倡导人们过“低碳”生活。湖南正在长株潭地区进行两型社会示范区建设，因此，在房地产开发中，要鼓励开发商建设环保型房屋，例如政府补贴开发商在环保房产建设中的额外投入，或者实行税收优惠；在房产布局规划中，建设一定的环保配套设施，如达到一定的规模，要建设污水处理设施；宏观控制长沙的房产规模，合理控制外地在长购房数量，因为长沙的资源有限，城市建设不能无限制扩张，比如水资源，今年长沙段湘江水位连创历史新低，导致水厂引水困难，居民饮水困难；通过加大长沙外围房产建设规模，通过价格杠杆的作用，以及加大交通基础设施建设，引导人们在长沙周边的城市群购房，减轻长沙市房地产市场的压力。

四、结语与展望

长期来看，长沙市国民经济保持持续良性的发展，“长株潭一体化”与“两型社会“建设，地铁修建，将迎来新的城市建设高峰，各种配套设施和居住环境得以加强与完善，从而推动岳麓新城、望城县和开发区等市郊带住房消费需求的大幅上升。加上保障性安居工程经济适用住房和廉租住房项目的推进，市场供求关系将随着刚性需求的增加而趋于平衡，市场供应结构将得以改善，这些都将引入新的商业投资机会，引发一场新的房地产开发热潮，所以长沙未来的房地产发展趋势是良性的。

第四篇：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析(精)

摘要:当前,我国房地产产业在金融信贷、获取土地、市场的调节机制等方面存在问题。但只要我们针对存在 的问题认真进行整顿,发挥好税收的调节作用,加强信贷手段的调控,就会促进房地产的健康发展。

关键词:房地产;现状;发展中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(201023-0098-02 收稿日期:2010-05-18 作者简介:钟新式(1974-,男,福建安溪人,房地产经济师,从事房地产研究。我国房地产市场现状及未来发展趋势分析 钟新式

(福建安溪县土地价格评估中心,福建安溪362400 经济研究导刊

ECONOMIC RESEARCH GUIDE Serial No.97 No.23,2010总第97期2010年第23期伴随着经济的改革,我国房地产业有了飞速的发展。房地产业的发展,对拉动经济增长发挥了很大的作用。但是我们也要看到,受各种不利因素影响和制约,我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此,国家曾几次出台了一系列的调控政策进行调控,虽然这些政策起到了很好的作用,但也有不少

问题没有解决好。对于房地产市场现状及未来发展趋势和应采取的措施,笔者也进行了一些思考。

一、当前我国房地产开发现状

(一房地产的开发投资规模呈现加大趋势

房地产开发市场是构架起土地市场与销售市场的一道桥梁,没有房地产开发,自然也就谈不上销售。有关统计数据清晰地显示,房地产开发投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分,且所占份额不断加大,在国家的经济发展中占有越来越重要的地位。从2000年到现在,如果我们把全国房地产开发投资额与固定投资总额作一下比较的话,房地产投资增长速度要明显快于固定资产投资的增长速度,房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重也在不断加大,这一点显得越来越明显。(二价格收入比较高

房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,房价收入比就世界各国来说,是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。世界银行普遍认可的标准是5:l ,联合国确定的标准一般是3:1,日本则是4:1,美国所占比例是3:1,而在中国,据初步测算,这一比例严重失去平衡,大约在10~15:1。一般说来,住房消费超过收入30%的家庭,我们就可以说是过度负担。我国主流媒体的一项调查显示,目前,32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上,这些已大大超过国际上公认的住房警戒线,应引起我们的重视。(三商品房空置率较高住房消费上也存在一些问题,消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。很多人买房是为了投机,而不是

为了居住,这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下,已大大高于15%的警戒线。截至2010年4月,我国空置一年以上的住房超过

50%,就不良资产而言,居我国各行业之首。

二、当前我国房地产业存在的主要问题(一金融信贷方面存在问题

我国的房地产金融信贷风险在不断增加。这具体表现在,部分房地产开发商在购买土地开发的过程中,自筹方面的资金有些不足,为了筹资,于是千方百计从银行取得贷款,这样就会一定程度上导致银行的金融信贷风险不断扩大。有的个人则是利用银行提供的个人购房贷款,购买多套住房,从而囤积房源,对房产进行炒作,这也会导致房地产业泡沫的产生,从而加剧信贷风险。(二经济环境因素在影响着高房价

纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。(三获取土地存在问题在获取国有土地使用权时时有违规现象发生,就是在出卖土地方面,也存在滥用土地资源、非法侵占农业用地,这样就会致使房地产开发加快。尤为严重的是,有的开发商使用暗箱操作的手法,通过种种方式,低价获得国有土地使用权,造成土地资产的不断流失,扰乱了法律框架下的招标购地秩序,助长了行贿受贿不正常的风气,更重要的是损坏国家的土地储备,进而危害整个国民经济的可持续发展。

(四中低档普通商品住房开发欠缺

在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的 98——

[责任编辑王佳]参考文献: [1]曹振良.中国房地产业发展与管理研究[M].北京:北京大学出版社,2008.[2]尹中立.我国房地产泡沫形成的税制因素[J].房地产世界,2007,(12.[3]陈伯庚,顾志敏.加强和完善房地产宏观调控探析[J].中国房地产,2007,(6.需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出

现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。(五市场的调节机制有缺陷在房地产业的飞速发展过程中,市场的调节机制日益暴露其缺陷。在利益的不断驱使下,许多房地产开发商由对合法经济利益的追求演变为对暴利的追逐,导致某些地区的房价非理性飞涨。住宅作为人民群众生活的基本物质条件,在某些地区却成为了“房东”阶层进行投资甚至是投机的生财工具。他们不断炒高当地的房价以获取超额的经济利益,使真正有自住需求的房屋需求者买不起房,出现贫富差距日益扩大、两极分化日趋严重的现象。

三、改变房地产市场现状的应对措施(一整顿房地产市场秩序,规范企业行为

对房地产业,近年来群众更是颇多微词,要求加强治理整顿的呼

声强烈。当前,我国对房地产业的管理上,存在着资质管理把关不严格、房地产市场准入门槛过低的问题。现阶段,在对房地产业的行业管理上,我们要走出常规,切实转变思路。一要变项目前期审批后难以管理为全程监督,进行全程服务制约。二要加大对房地产市场整顿的力度,对于房价上涨离奇的地方,政府在特殊时期就应采取特殊手段,在管理手段上要更有针对性,对于迎风而上、违规的房地产企业给予更重的惩罚。

此外,要做到信息透明化,为对房地产的宏观调控和消费者透明消费提供更加科学的依据。市场信息掌握准确是有效调控的基石,也是住房消费者理性选择消费住房的一个重要条件。为此,在政府统一协调下,我们应着力加强各部门协作,整合各类资源,加快房地产市场信息系统和预警报体系建设,努力使局部性、结构性问题,防之于未发。使决策者和购房者时时刻刻都了解房产价格变动情况,从而有效改变房地产信息不对称的不利局面。(二对房地产税收体制进行更深层次的改革税制结构要尽量简单、明确、确定。一个明确的税制可以让房地产投资者更放心地投资,因为明确税制可以帮助房地产投资者在作可行性研究的时候,准确地估算这些支出。税

制也要简单,对于各种税项要根据其内在联系和计征方便与否,加以归类和合并。当前应解决有些地方房地产税不统一的问题。另外,税制还要保持相对稳定,不能朝令夕改,不能随意增加,以体现税收的严肃性和权威性,当然稳定并不等于一成不变,在税制不变动的前提下,税率应随着社会经济的发展作动态调整。房地产税收体制进行改革要贯彻好如下原则:第一,全面性原则。房地产税收体系的建立应考虑各种同房地产市场有关的行为,应根据在房地产开发、经营、管理全过程中所出现的各种利益关系设置相关的税种。任何土地,除法律规定免税外,无论是划拔土地,还是出让土地,只要处在国土范围内,都有纳税义务,任何房地产交易,不管是出租、转让、抵押和典当都应交纳相关税收, 这样,既能扩充税源,又能减少部门间的扯皮现象。

第二,总体税负适中原则。有一段时期,由于政策与管理上的双

重误区,导致中国房地产业利润不合理地攀升,针对这种情况,采取加重税赋的政策,与其他行业相比,房地产业税赋明显偏高。今后随着市场运行机制的深入,房地产法规的进一步完善,房地产业的利润率必然和社会平均利润率基本吻合。从长远来看,要保持房地产市场

兴旺,实现经济、社会的持续繁荣,有必要拟定合理的灵活的房地产税收政策。(三加强信贷手段的调控

土地和资金是房地产市场发展的两个龙头,信贷资金的投放或收缩直接影响着房地产市场的活力与兴衰。通过信贷限制及利率调整,控制资金投放于房地产业的数量和结构,应成为政府对房地产市场进行宏观调控的重要手段。

第一,调控投放于房地产市场的资金规模及结构。在房地产市场发展过热有引发泡沫经济之前,信贷资金的控制尤为重要,特别要注意投放于开发商的信贷资金和投放于购房消费者的信贷资金应保持合理比例,目前,中国的房地产信贷资金更多地投放给了开发商,这也是中国房地产市场有效需求不足的重要原因。

第二,贷款利率和期限调整。利率是资金借贷的成本,直接影响市场各方主体的未来预期收益。在房地产市场有供过于求迹象时,可适当提高对房地产开发商贷款的利率,也可适当降低住房消费信贷利率,从两方面达到对房地产进行宏观调控的目标。第三,控制贷款成数。这主要体现在两个方面,一是指房地产开发商在申请项目贷款时应具备的自有资金比例;二是指房地产购买者在购买时可申请到的最高贷款比例。贷款成数的高低直接影响了市场的活跃程度,各国在打击楼市炒作时,往往以降低贷款成数作为操作手段,特别是严格控制期房的最高抵押贷款成数。

第四,建立和完善房地产金融市场,不断提高房地产金融服务水平。房地产市场的繁荣与发展离不开金融市场提供的资金与高效服务,我们应探讨和理顺政策性房改金融业务,提高中低收入者的购房有效需求;建立和完善个人住房抵押贷款机制,为购房者提供信贷支持;开展房地产保险业务,为购房者和贷款人提供财产和信用保险,化解金融风险,运用资本市场解决房地产市场发展的资金来源问题,以促动房地产市场的良性发展。

第五,积极开展政策性的住房金融业务。住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定,各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题,其中最重要的手段就是开展住房政策性金融业务。目前,国际上在解决这个问题时有几种可借鉴的模式:一种是以德国为代表的住宅互助合作社;一种是以美国为代表的住房抵押贷款模式;一种是以新加坡为代表的公积金制度。无论何种模式,对低收人者实行财政补贴或相关资助都是必要的。我们应在借鉴基础上,在这个方面继续加强。

当前,从我国房地产市场现状来看,存在的问题不少。对此,我们要给予积极的重视。只要我们针对当前发展现状提出一系列的应对措施,就能使我国的房地产业走向健康发展的轨道。

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第五篇：我国医疗卫生信息化市场现状及发展趋势

我国医疗卫生信息化市场现状及发展趋势

关键字：趋势 信息化 行业 医疗卫生

我国医疗卫生行业主要包括医院、卫生院、社区卫生服务中心(站)、门诊部、疗养院、妇幼保健院、专科疾病防治机构、疾病预防控制中心、医学科研机构、各级医疗卫生行政管理机构等医疗卫生机构。根据卫生部公布的统计数据，2008 年上述国内卫生机构数量为278,337 家。

根据卫生部发布的《医院分级管理办法》，国家对医院实行分级管理，按照医院的功能、任务、设施条件、技术能力、医疗服务质量和科学管理的综合水平等条件，将医院划分为一、二、三级；每一级又分为甲、乙、丙三等，三级甲等为最高级别。

除医院外，我国医疗卫生机构还包括卫生院39,860 家、门诊部(所)180,752家、妇幼保健院(所/站)3,011 家、疾病预防控制中心3,534 家、专科疾病防治机构1,310 家，疗养院(所)210 家、社区卫生服务中心(站)24,260 家、卫生监督所2,675 家和其他机构3,013 家。

医疗卫生信息化的发展过程

医院是典型的兼具劳动密集型和知识密集型特征的机构，病人到医院就诊、住院乃至手术，需要经过一套十分复杂的诊疗流程才能完成，并涉及大量物流、费用乃至复杂的诊疗信息的处理。而医生在为病人进行诊断、治疗时，亦需采集大量的相关信息并借助专业知识进行综合分析，整个过程涉及基础医学、医学影像学、解剖学、药理学、病理学以及心理学等多个专业学科，医疗业务本身的复杂性也就决定了为其提供技术支撑的医院信息系统的复杂性。而我国医院规模、水平参次不齐，各种综合医院和专科医院分类多样化，相应加大了其产品开发的技术难度和创新要求。我国医疗卫生信息化发展相对较晚，随着近几年国内经济的持续快速发展，医疗卫生行业的投入不断加大，带动了我国医疗卫生信息化的快速发展。

根据国际统一的医疗系统信息化水平划分，医院信息化发展普遍经历三个阶段：医院管理信息化(HIS)阶段、临床管理信息化(CIS)阶段和局域医疗卫生服务(GMIS)阶段。除上述三个信息化阶段之外，医院和公共卫生管理中的基本管理信息系统(MIS)随着医疗改革的深入也逐渐建立起来。医院管理信息系统(HIS)是以收费为中心，将门急诊的挂号、划价、收费、配药和住院病人的医嘱、配药、记账，以及医院的人、财、物等工作，用计算机网络进行管理，并将从各信息点采集的信息供管理人员查询、管理和决策。目前，中国的大型医院基本建立了成熟的HIS 系统，其应用不断扩展，无线技术和手持设备等也逐渐应用到HIS 系统中。中小型医院开始部署HIS 系统，社区医疗服务中心和乡镇卫生院也开始建立HIS 系统。

临床管理信息系统(CIS)是以病人为中心，用影像存档和传输系统(PACS)、放射信息系统(RIS)、检验信息系统(LIS)、病理信息系统(PIS)、手术信息系统(ORIS)等，全面收集病人的临床信息，并通过医生工作站提供给医生。医生可使用电子化医嘱录入系统录入处方、医嘱和检查申请单，查询检查结果，建立电子病历。这套系统将实现医疗文件“无纸化”，提高诊治的自动化，并为区域医疗的开展打下基础。目前，中国的大型医院正处于CIS 系统建设的高峰期，诸如PACS 等各子系统的应用正逐渐成熟。由于各子系统的部署和运营处于相对独立的阶段，信息化建设比较发达的医院已经开始进行集成。

公共卫生与区域医疗卫生管理信息系统，是用IT 技术把社会医疗保健资源和服务，如医疗保险、社区医疗、相关医院、远程医疗、卫生行政机关、药品供应商、设备供应商、银行等连接起来整合为一个系统，实现局域医疗卫生服务。

目前，中国的区域医疗信息系统还处于摸索和试验阶段，政府在区域医疗的管理流程和管理政策方面还没有成熟，例如如何转诊、病历的所有权归属等问题有待于进一步明确。区域医疗所需的基础数据系统建设刚刚启动，居民健康档案、区域医疗数据中心等系统也处于起步阶段。

基本管理信息系统(MIS)是医院和医疗管理部门对基础业务的管理。随着信息化应用的深入，医疗机构对于管理信息系统的需求逐步增强，医院成本核算管理和OA 是主要的管理信息系统。在新的医疗改革方案中，公立医院对成本核算的需求驱动了对信息系统的需求。目前医院的成本核算系统建设还处于起步阶段，原因是政府的管理政策正在制定和调整中，不同医疗机构的成本核算系统发展区别较大。随着社区卫生医疗网络的建立，社区卫生的成本核算系统也正处于试验阶段，OA 建设同样处于起步阶段。

国内医疗卫生信息化应用发展状况

目前，我国医院信息化建设的重点开始从以费用、管理为主的医院信息化初级阶段逐步过渡到以医院临床信息为主的高级阶段。医院信息系统的开发和应用正在向深度发展，开始从早先的侧重于经济运行管理，逐步向临床应用、管理决策应用延伸，逐步实现“以收费为中心”向“以病人为中心”的数字化医院转变，同时在合理利用医疗资源、优化医疗业务流程、完善医院管理决策方面发挥越来越重要的作用。

目前三级医院几乎都开展了信息化建设，二级及以下级别的医院中80%以上已经开展了信息化建设，大多数以HIS 系统为主。HIS 系统的应用基本成熟并逐步扩展应用，医生工作站和护士工作站不断普及，导医系统更加完善；无线应用技术快速发展，手持终端应用逐渐扩展。CIS 系统正在逐步深入，PACS、RIS 等系统应用逐渐成熟，EMR(电子病历)正在被越来越多的医院试用和采用，手术麻醉、重症监护等系统应用得到推广。从2007 年开始的数字化医院集成平台稳步发展，但是整合难度较大，目前发展较慢。

2003 年SARS 重大疫情灾害爆发后，暴露出我国对于突发公共卫生事件的应急机制不健全、公共卫生发展严重滞后的问题。政府开始加大对公共卫生领域等区域性医疗卫生信息化建设的研究和投入，并推动了包括疫情和突发公共卫生事件监测系统、突发公共卫生事件应急指挥中心与决策系统、医疗救治信息系统以及卫生监督执法信息系统在内的国家公共卫生信息系统建设。同时，医疗体制改革也推动了针对城镇居民的社区卫生服务系统和针对农村居民的农村医疗保险信息系统等多个医疗信息化产品的快速发展，大大延伸和完善了我国医疗信息化产品线；各地卫生行政部门也纷纷建立计划免疫信息系统、妇幼保健信息系统、血液管理信息系统等，为未来共享和整合信息资源建立了基础。

目前，疾病控制、妇幼保健、社区卫生以及新农合等信息化建设在各地区逐渐展开，欠发达地区也着手建设相关系统，但信息化应用相对简单。疾病控制、新农合等信息化应用已经在全国展开，但是目前建设重点还是省级平台。居民健康档案系统建设和区域医疗数据中

心建设作为公共卫生信息化建设的重点，在2008 年开始大力发展。居民健康档案是实现区域医疗的基础，也是实现医疗改革目标的关键途径，多个省级的政府卫生管理部门开始建立省级平台。区域医疗数据中心用于集成区域内多家医院的医疗信息存储和交换，是将来实现区域医疗的基础。

我国医疗卫生行业信息化发展起步较晚，在整体IT 投资规模上，目前国内医疗行业每年实际的投入只占医院年收入的0.3-0.5%，而发达国家和地区是3-5%，两者存在10 倍的差距。由于受经济条件的限制，国内医疗卫生行业信息化是从国内少数大型综合医院开始发展，逐步向中小型医院市场普及。从医院等级上来看，三级医院的投入显著高于三级以下医院，乡镇医院及农村卫生系统的信息化建设相对落后；从地域分布来看，经济发达地区的医院信息化投资也明显高于经济中等发达及经济欠发达地区。信息化程度的差异对全国范围内的医疗体制改革、新农合等政策的实施及全民医疗卫生水平的提高带来了一定的困难。

几年，随着我国建设和谐社会、新农村建设、新型医疗体制改革等一系列方针政策的实施，将促进我国医院信息化和公共卫生信息化的建设快速发展。

行业发展趋势

医疗卫生信息技术产业虽然起步较晚，但近几年发展较快，占整个IT 市场的份额呈上升趋势。根据计世资讯公布的数据，2004、2005 和2006 年，中国医疗卫生信息技术产业市场占整个IT 市场的份额分别是1.22%、1.33%和1.41%，而全球这一比例是约2.9%，因此，我国医疗卫生信息技术产业市场还有不小的上升空间。国内医疗卫生信息化发展趋势如下：

大型医院的信息化已经进入整合阶段，未来会保持稳定的发展速度

大型医院的信息化建设将主要是整合HIS 系统和CIS 系统，通过HIS 的升级推动HIS 向临床信息化发展，如电子病历、在线临床医疗信息共享等。同时PACS系统、预算管理系统、数字化医院集成平台等也会快速发展。

中小型医院的信息化建设进入快速发展期

未来几年，中小型医院的信息化建设主要是以经济管理为核心的HIS 系统，并在原有的HIS 上增加医疗保险接口，在基本的财务核算等功能完善之后，也将逐渐转移到临床信息化的阶段。

区域性公共卫生信息化呈现出加速发展的态势

随着我国逐年加大对医疗体制改革以及新农村建设的投入，区域性公共卫生信息化建设将呈现出加速发展的态势，并逐步成为未来我国医疗信息化市场的主体。目前，我国区域性公共卫生信息化发展主要包括以下内容：

社区医疗信息系统

基本模式是在一个社区建立一个数据中心，外联若干个社区卫生服务站。基本功能是记

录社区内的全部医疗过程，完成计费、药品和医疗物资管理，为每个社区居民建立健康档案，能够做到区内的医疗文档共享，支持药品配送。系统升级后，还能支持包括全科医生团队管理、家庭病床管理、慢病管理和慢病随访等新功能，甚至实现支持患者“上传”和“远程预约挂号”。目前，上海、北京等地的社区卫生服务发展较快，已经开始逐步建立社区医疗服务系统。

以大医院为中心的系统

基本模式是依托某个大医院或地区的中心医院建立一个数据中心，外联若干社区卫生服务站。与上一类系统相比，它的特点是在社区卫生服务站可以直接享受到某个大医院(或中心医院)的医疗资源，如远程挂号预约、远程会诊、“上传下送”等服务。

区域图像存储与传输系统

基本模式是在一个区域内建立一个医学影像中心，供区域内成员共享。除了提供医学影像共享资料之外，系统具备“基层拍片、高层阅片”功能，对一些拥有检查设备但诊断水平偏低的基层医疗机构提供帮助。

区域卫生数据中心系统

基本模式是在一个行政管理区域内建立一个数据中心，通过设置在各医疗机构内的前置机和通信网络，专门收集各医疗机构与医疗相关的数据，再通过统计分析，将本行政区的医疗运行情况展现给管理者。此类系统可以为主管部门提供完整数据信息服务。

区域医疗协同系统

本系统是真正意义上的区域医疗系统，系统基本目标是：大范围实现医疗文档共享，让医生在接诊时能够了解到就诊者在任何时间、任何医疗机构的医疗记录，以此辅助医生提高诊断的准确率和治疗的有效性，从而减少重复检查检验、降低医疗费用。

产品新功能不断完善，新产品不断创新

IT 行业的发展以及3G 等各种新技术的应用，促使产品由单一化逐渐向多元化展开，数字化医院的建设、完整临床信息系统的建设、电子病历，甚至无纸化、无胶片化等新功能将逐步完善推广；各种形式的呼叫中心、医疗资源的整合和网络化、远程医疗会诊、健康管理服务等医疗卫生领域信息化新产品也将成为我国医疗卫生信息化的发展方向。

服务成为未来软件发展的新方向和主要盈利手段

随着软件由产品逐步向服务转变的趋势，软件服务将成为主要发展方向和盈利手段。一方面服务能力将逐步成为医疗机构选择IT 供应商、合作伙伴时的主要因素，良好、高效的售前、售中和售后服务支持能力，以及针对性的咨询和培训工作等服务内容更加完善；另一方面，SaaS 等新的商业运营模式也为软件通过服务来获取盈利成为可能。