房地产基础知识考核答案

第一篇：房地产基础知识考核答案

房地产开发基础知识篇

考核试题

姓名：分数:

3、七通一平：是指 通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气、及场地平整；

4、房地产开发企业“ 二级资质”注册资本不低于万元，从事房地产开发经营 3 年以上。近3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，连续 3 年建筑工程质量合格率达100％。

5、建筑密度= 建筑基底的总面积÷建筑用地面积×100%

公摊率=公摊面积÷建筑面积×100%

得房率 =套内面积÷建筑面积×100%

容积率 = 总建筑面积÷总占地面积×100%

6万美元，其它企业流动资金不得于200 万元人民币。

7、房地产开发项目应当推行 招投标办法

8、房地产开发三个阶段分别是 前期准备阶段、建筑施工阶段、销售阶段。

9、销售分为预售 和 现房销售 两个阶段。

10、五证：a《国有土地使用证》b《建设用地规划许可证》c《建设工程规划许可证》；d《建设工程施工许可证》e《商品房销售（预售）许可证》。

11、两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

12、房地产开发企业交付使用的商品房，因工程质量低劣给用户造成损失的，由县级以上人民政府房产管理部门会同 建筑工程质量监督部门责令其赔偿损失？情节严重的，处以2倍的罚款？

13、住宅按楼体结构形式分类，可分为

砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构、等.二：判断题（每小题2分）

1、得房率和容积率都是越高越好。（×）

2、三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、气通和场地平整(×）

3、建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（v）

4、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（v）

5、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上原则实施（×）

6、三级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。（×）

7、企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万以上－10万以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。(v）

（v）

9、二手房通常是指再次买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，办完了产权证后再次上市买卖，这些住房都称为二手房。（v）

10、经济适用住房是面向高收入家庭的豪华住宅（×）三：简答题

1、房地产开发经营是指什幺？（5分）

答：是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

8、净高是指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。

2、什么是熟地？（5分）

答：指经过系统性的组织，开发的土地，经过三通一平或七通一平的土地。

3、什么是商品房权属登记？（5分）

答：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

4、商品房现售，应当符合那些条件？（15分）

答;

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第二篇：房地产基础知识测试(答案)

房地产基础知识测试题

姓名考试时间

一、名词解释每一题5分

1、房地产：土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。

2、容积率：总的建筑面积与总的占地面积之比。

3、建筑密度：建筑基地面积与总建筑面积的比。

4、生地：还没有经过开发建设的用地没有达到三通的用地

5、熟地：已经达到七通一平的用地。

6、七通一平：通水、通电、路(通)、通气、通讯、通邮、排污畅通，场地平整.7、人口毛密度：小区内总居住人数/小区内占地面积。

8、绿地率：也叫绿化率是指绿化的投影面积与总占地面积之比。

9、楼间距：指南北二栋楼之间的距离。、10、得房率：是套内建筑面积和住宅面积之比.二，填空题，每格0.5分

1,五证国有土地使用证，建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品预售许可证。

2.二书:3.维修基金丰泽区4.住宅按平面布局划分

5.住宅按结构布局划分为: 砖木结构，砖混结构，框架结构，框剪结构，钢结构，6.土地使用权出让最高年限：

居住用地 70 年；

工业用地 50 年；

商业、旅游、娱乐用地 40 年；

教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；综合或其他用地50 年

7.出让方式有哪几种：招商，挂牌，拍卖，协议

8.丰泽区豪宅标准：

9、一般高层住宅是指层以上的住宅，高层住宅又分为

10、好户型的六个特性：、三、问答题

1、泉州普通住宅标准？

自2008年11月1日起购房的：

答：价格低于 8500元每平方，面积小于144平方，容积率大于1.02、商业贷款首套房如何鉴定？首付层数各是什么？

答：公积金首套是指缴交地与购房所在地从没有用过公积金，而且夫妻双方和未成年子女名下没房产或者名下有一套房产，但是没有大于144平方的并且是购144平方以下的房产才是首套房，不然其它都是二套或三套，90平方以下20%，90平方以上30%首付，商业首套是指从来没有购过房产的，在丰泽区不能查到的，从没有贷过房款的。

3、出卖人交付使用的建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则？ 答：误差在3%以内各相互补足，小于3%可以退房，大于3%开发商可以不补。

4、裕景湾客户来交房流程要怎么走

答：先核对客人的信息——填写交房流程卡——到财务室交维修基金——到裕景湾物业中心交物业费用和房产。

5、中骏会要入会怎么入，入中骏会可以享受到什么

答：只要到售楼部的人都可以入会，就以享受中骏的积分对换服务，如：

四，综合题

一、陈小姐41周岁，在雍景台买了一套126㎡，单价8550，购买时打9.4折，陈小姐之前在鲤城买了一套89㎡的房子一次性

问：

1、优惠之后，首付、按揭、办理按揭的时候要提供什么材料（8）

2、如果客户当时认购的时候写的是自己的名字，如果要加名怎么办（加老公的名字）

（5）

答：优惠后的总价是1146063元，商业的首付是696063元，贷款是45万；公积金的首付是346063元，按揭80万，商业办理按揭需要准备身份证。户口本，结婚本，收入证明，套数证明，征信证明，合同，预告登高证明，首付款发票办证联，（原件+复印件各三份）按揭收件单，如是公积金还要办理，公积组合贷款申请表并加盖公章，双方身份证要多复印一份，身份证。户口本，结婚本，收入证明，套数证明，征信证明，合同，预告登高证明，首付款发票办证联，（原件+复印件各三份）

要加名字只要提供结婚证明就行了，二．蔡某（男，身份证号码***831，首次置业），单身，工资收入每月3687元，学校有公积金福利，月缴交额共为897元，公积金里已经有6万公积金，认购后蔡某按期准时来现场签约，要求首付30%，请您填写签约登记表，并就潘某以下问题对其进行解答：

认购：雍景台4#260389.07㎡单价8960优惠94折

1.来签约之前蔡某向您确认需要带什么材料以及首付款金额，您怎么回答？（3分）

2.蔡某家父亲、母亲和一位哥哥都有公积金，能否利用？如果能利用，需要提供

什么材料？怎么做？（4分）

3.如果申请公积金贷款，需要提供什么材料？什么时候办理？（6分）

4.公积金贷款20年，20万，月利率多少？等额月供多少？20年下来利息多少？

如果是组合贷款，利率怎么算，能不能提前还商业部分？（10分）

第三篇：房地产基础知识试卷A卷答案

房地产基础知识培训考试试题（A卷）

所属公司 姓名 职位 入职时间

考试设计：本门课程结束或当天培训内容结束后由销售管理部组织统一考试，闭卷形式。讲师需结合考题在授课过程中对于重点内容进行强调，并告知学员做课堂笔记。

一、单项选择题（每题3分，共24分）1.容积率1.8对应的产品类型是（A）A、小高层产品 B、高层产品 C、多层产品 D、超高层产品 2.房地产开发建设中是取得了国有土地的（C）A、所有权 B、处置权 C、使用权 D、占有权 3.一般来讲，容积率1.8可做

产品类型（C）A、普通多层 B、高层 C、小高层

D、花园洋房 4.下列哪种面积赠送的计算方式有误（D）A、层高小于2.2米不计算建筑面积 B、住宅建筑标准层高在4.9米以内计算一层建筑面积 C、开阳台计算一半建筑面积 D、露台计算一半建筑面积 5.住宅按层数分类，多层住宅是指

层的产品（B）A、2-4 B、4-6 C、3-6 D、2-6 6.住宅按层数分类，中高层住宅一般指

层的产品（C）A、4-6 B、6-8 C、7-9 D、8-11

7.办公立项的土地拥有

年产权（B）

A、40 B、50 C、60 D、70 8.根据国家规定，商业用地使用年限为（A）A、40 B、50 C、60 D、70

二、填空题（每空2分，共30分）1.“新国五条“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。

2.容积率拆分的意义是丰富产品线；增加高价产品，提高收益。

3.五通一平：通水、通电、通路、通讯、通排水，平整土地。

4.代征用地包括代征道路用地和代征绿化用地

5.楼面地价=土地成交价 ÷ 规划建筑面积

6.得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是套建筑面积）之比。

7.在一级市场，经营性用地通常需采用招牌挂方式出让。

8.国家通过规定土地用途和使用年限对城市建设和房地产市场进行管理。

三、名词解释（每题6分，共18分）

1.建筑密度：即建筑物的覆盖率，指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与占地面积之比（%）。2.代征用地：指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。3.容积率：是总建筑面积与占地面积（建设用地面积）的比

四、简答题（每题8分，共16分）

1.“五证“、”两书”的内容分别指哪些？ “五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）“二书”：《住宅房屋质量保证书》、《住宅房屋使用说明书》

2.请简述房地产成本主要包括哪些？ 土地成本；前期费用建安成本；运营成本；相关税费；

五、案例分析（共12分）

根据表格给出的宗地信息，计算该地块的容积率和楼面地价。土地面积(平方米)起始价 规划建筑面积 成交价 宗地名称 规划用途 建设用地 代征地(万元)(平方米)(万元)合计 面积 面积 房山区长阳镇(长阳镇起步区1号住宅及居住公共服务83775 225998.3 160940.4 65058 341461.2 220000 地)居住、文化娱乐项目 设施、文化设施 答： 容积率=规划建筑面积/建设用地面积

=341461.2/160940.4=2.12 楼面地价=土地成交价/规划建筑面积 =220000/341461.2=6442元/㎡

第四篇：房地产基础知识试题及答案

一、填空题 1、1亩约等于()平方米。【填空题】 667 2、1公顷等于()平方米，约等于15亩。10000

3、现在最常用的付款方式有一次性付款，分期付款，三种。按揭贷款

4、按用途房地产的类型可划分为以下5种：居住房地产、商业房地产、旅游房地产，工业房地产，农业房地产

5、七通一平：是指暖气通，水 通，排污通，通讯 通，路通，电通，天然气通，场地平整。

6、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。

7、商品房五证包含： 国有土地使用证;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;建设工程开工证;商品房预售许可证。

8、商品房两书包含： 商品房质量说明书;商品房使用说明书;

9、客户首次购房，首付需付几成? 20% |2成 |两成

10、做销售，一个中心是：;二个能力是：应变能力、协调能力;以客户为中心

11、客户买房三个重要原因：认可地段;认可();认可价格。产品

12、介绍产品着重：地段 环境 交通 配套设施 价格/价值 房屋设计 主要建材。

二、判断题

1、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(√)

2、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。(×)

3、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。(×)

4、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整(×)

5、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。(√)

6、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。(√)

7、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。(√)

8、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。(√)

9、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。(√)

10、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。(X)

11、客户心理变化5个过程： 注意→兴趣→欲望→决心→行动。(√)

三、选择题

一、单项选择题(每题1分，共10分)

1、房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括(D)和依托于之上的各种权益。

A、土地 B、房屋 C、房地产 D、物质实体

2、建筑物包括房屋和(C)两大类。A、其他地上定着物 B、建筑配件 C、构筑物 D、建筑设备

3、房地产的独一无二性是由(B)派生出来的。A、易受限制性 B、不可移动性 C、供给有限性 D、价值量大

4、不动产物权中最主要、最核心的权利是(B)A、使用权 B、所有权 C、物权 D、抵押权

5、设定房地产抵押权、典权等权利时，权利人应申请(D)登记。A、注销 B、转移 C、变更 D、他项权利

6、下列不属于土地使用权出让方式的是(C)。A、招标 B、拍卖 C、划拨 D、协议

7、正式宣布将实行住宅商品化的政策是在(C)年 A、1978 B、1979 C、1980 D、1982

8、目前产权登记方式是按(A)方式进行登记。A、建筑面积 B、套内面积 C、套内使用面积 D、预售面积

9、当预售房屋的面积与登记面积出现误差，而合同未作约定时，面积误差比绝对值为(C)，买受人有权退房。A、3% B、3%以内 C、超过3% D、超过2%

10、具有最高法律效力，是制定其他法律的依据的是(C)A、行政规章 B、法律 C、宪法 D、地方规章

二、多项选择题(每题2分，共10分)

1、我国目前土地使用权的用地方式有(CD)A、买卖 B、租赁 C、出让 D、划拨

2、国有土地使用权被收回原因以下表述正确的是(ABCD)：

A、土地使用权届满 B、提前收回土地使用权 C、土地使用者违约而收回 D、司法机关决定收回土地使用权

E、土地用途发生改变

3、下列关于合同无效说法正确的是(ABDE)： A、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

B、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

C、合同双方按自己的真实意愿订立合同 D、损害社会公共利益 E、违反法律、行政法规的强制性规定

4、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利(ABCD)： A.使用权 B.占有权 C.收益权，D.处分权。

5、房屋建筑结构分类标准(ABCD)： A.钢结构 B.钢筋混凝土结构 D.砖混结构 E.砖木结构

四、问答题 1.什么是房地产?

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、什么是按揭贷款? 即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。

3、置业顾问的销售能力包括哪几种?

1、创造能力

2、判断及察言观色能力

3、自我驱动能力

4、人际沟通的能力

5、从业技术能力

6、说服顾客的能力

4、名词解释：(每题5分)建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。建筑密度：规划建筑用地范围内建筑基地面积总和/用地面积 得房率：套内建筑面积/套建筑面积

5、如何做一个优秀的置业顾问?

1、用心学习

2、学习积极的心态

3、培养你的亲和力

4、提高你的专业性水准

5、用心体会

6、用心做事

第五篇：房地产基础知识

房地产基础知识

拥有全面的房地产基础知识，对于初入行业的人来说非常重要，现在就来学习吧：

1.房地产：房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产或物业。房地产在物质上有三种存在状态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。房地产在权属上面存在状态：土地权属与房产权属综合体。

房产是房屋及其权利的总称。地产土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产按照不同的标准可以划分为不同地类型，房地产大体上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其它用房地产等。

2.房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.国有土地使用证：指经土地使用者申请，由声调各级人民政府颁布发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。

5.房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划、采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。6.土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地等。

7.三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整

8.七通一平：是指上、下水通，排污通、热力通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。9.公证处：是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠予等手续的部门。

11.房地产权证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。12.商品房：是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予及交换的房地产。13.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性的适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润3%），故又称经济实用房。14.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式余额一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。15.花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。

16.商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。17.安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党史和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

18.集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。19.红线图：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

20.出让年限：居住用地：70年

工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 21.银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。22.银行汇票：是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。23.银行支票：是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

24.土地使用权的出让形式：土地使用出让采用协议、招标、拍卖三种方式进行。协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。

招标出让土地使用权，是指在规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人在办理完一切手续后取得土地使用权的方式。

拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。

25.土地使用权的转让：是指土地使用者根据国家规定，在规定的土地使用年限内，在履行原合同义务前提下，将土地使用权有偿转让给他使用者的经济行为。它包括出售、交换、赠予等形式。

26.取得建设用地的方式：取得国有建设用地或国有土地使用权，主要有两种方式，即有偿取得方式和无偿取得方式。

有偿取得方式就是土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金取得土地使用权。无偿取得的方式就是国有土地使用者，通过国家行政划拔的方式取得土地使用权。《中华人民共和土地管理法》规定：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等国民经济基础设施用地；法律、法规规定的其它用地，县级以上人民政府批准，可以通过划拔方式取得土地使用权。27.物业管理与经营：概念：物业管理公司是专门从事地上永久性建筑物，基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。职能：物业管理公司的主要职能是遵照国家有关政策和法规，运用现代管理科学手段和先进的维修养护技术管理物业，有效维护业主合法权益，为业主和用户创迁一个幽雅、舒适、宁静、安全的居住和工作环境。

特色：物业管理公司基本特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统一管理、综合服务”、“取之于民、用之于民“、”以区养区“、”自我运转、自我发展、自我完善“的宗旨。物业管理公司或组织，是一种经营性的经济实体。

性质：（1）物业管理公司具有独立的法人资格，（2）物业管理公司属于服务性行业。建筑篇

28.常用建筑名词和术语：

开 间——一间房屋的面宽，即两条横向轴线的距离。进 深——一间房屋的深度，即两条纵向轴线的距离。层 高——楼层本层地面到相应的上一层的竖向尺寸。建筑物——范围广泛，一般多指房屋。构筑物——多指水泥等共使用的建筑

预埋件——建筑物或构筑物中事先埋好作某种特殊用途的小构件。/*/ 构造柱——楼房中为抗震而设计的柱子。

地 物——地面上的建筑物、构筑物、河流、森林、道路、桥梁„„。地 貌——地面上自然起伏的情况。

地 形——地球表面上地物和地貌的总称。地 坪——多指室外自然地面。

强 度——单位面积上能负担的重量。

标 号——材料每平方厘米能承受的拉力或压力。

标 高——建筑平面图、立面图、剖面图以及需要竖向设计的图纸，都需要注标高。

轴 线——画图和地上放线，都要先从轴线入手，它是建筑物的控制线，凡是承重构件如承重墙、柱子、梁、屋架等都要用轴线定位。

中心线——对称形的物体一般都要画中心线，它与轴线都要用细点画线表示。

红 线——规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红线圈在图纸上，产生法律效力。29.建筑结构类型划分：建筑结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。

1、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平的构件为钢筋混凝土楼板及屋面板。这种结构房间小，层数底，一般用于多层建筑中。

2、框架结构：这种结构的承重部分由钢筋混凝土或钢材制作的梁，板，柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间分割灵活，可用于多层和高层建筑中。

3、钢筋混凝土结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注也可以在工厂预制现场吊装。这种结构可以用于多层建筑和高层建筑。

4、空间结构：它包括悬索结构；网架结构；壳体结构；折板结构；供结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育场，大剧院，航空港等。30.按照建筑物层数或高度划分：建筑层数是房屋的实际层数的控制指标，但多与建筑总高度共同考虑。

住宅建筑的1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。公共建筑及综合性建筑总高度超过24米为高层建筑，底于24米为多层建筑。建筑总高度超过100米时，不论其是居住建筑或是公共建筑均为超高层建筑。联合国经济事务部于1974年真对当时世界高层建筑的发展情况，拔高层建筑划分为四种类型。

A低高层建筑：层数为9-16层，建筑总高度为50米以下的建筑物。B中高层建筑：层数为17-25层，建筑总高度为50-75米的建筑物。C高高层建筑：层数为26-40层，建筑为总高度75-100米的建筑物。D超高层建筑：层数为40层以上，建筑为总高度100米以上的建筑物。31.建筑材料的分类：

无机材料

金 属 材 料

黑色金属：钢、铁

有色金属：铜、铝等及其合金

非 金 属 材 料

天然材料：沙、石、各种岩石制品烧结与熔融制品：粘土砖、陶瓷、玻璃等胶凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂浆、硅酸盐水泥制品等 有机材料

植物类材料

木材、竹材及其制品

高分子材料

塑料、涂料、胶粘剂等

沥青及其制品

石油沥青、煤沥青、沥青制品

复合材料

无机材料基复合材料

钢筋混泥土、钢纤维混泥土等

有机材料基复合材料

沥青混泥土、胶合板、纤维板等 建筑材料是建筑的物质基础，它的性质、质量、品种和价格等直接关系到建筑物的结构形式、建筑功能质量和建筑造价。

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

32.土地所有权：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

（1）土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自支经营和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所有权人不一定就是土地占有人。

（2）土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切的联系，没有占有就无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权转让给非所有人使用。

（3）土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。

（4）土地处分权。土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。

国家虽然享有完整意义上的土地所有权的四项权能，但国家不能直接去行使这些权力，而是授权给全民所有制和集体所有制单位及个人经营管理。用地单位和个人依法对国家所有制土地行使占有、使用和收益的权利。尽管占有权、使用权和收益权从所有权中分离出来，但国家作为土地所有权者并没有丧失对土地的所有权。城市土地归全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国 家行使，任何单位个人不得占有、买卖或以其它形式非法转让土地、但土地使用权可以依法转让。

33.房地产市场：房地产市场分为：一级市场、二级市场、三级市场

㈠

一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地 产经营者与使用者的交易市场。

㈡

二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。

㈢

三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

34.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。35.商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

36.银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款时的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。37.福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

38.微利商品房：与福利商品房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政的主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

39.商品房的五证和两书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《商品房预售（销售）许可证》和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

40.样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展 商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。41.建筑工程名词：建筑面积：对于一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面积计算的，对一套单元来讲，每套单元的建筑面积为：

（1）建筑面积=套内建筑面积+分摊公共建筑面积；

（2）套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积；（3）公用的分摊面积=公用建筑面积的分摊系数*套内建筑面积

（4）公用建筑面积的分摊系数=整幢楼建筑物的公用建筑面积/整栋楼建筑物的各套套内建筑面积之和

（5）阳台建筑面积：封闭阳台算全部面积，不封闭阳台计算1/2面积。

2、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。

3、绿化率：绿化用地与建筑面积之比。

4、（实）使用率：套内建筑面积/建筑面积

5、样板房：是指与实际房屋结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。

6、示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。

7、剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架中的梁柱，能承担各类载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。n8、层高：本楼层地面与上层地面的距离（加楼板）。

9、净高：本房间地面到顶棚的距离。

42.建筑的分类：按建筑的使用性质：城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。

按建筑结构：使用的材料，可以分为：砖混结构建筑：即用砖墙、钢筋混凝土楼板层、钢筋混凝土屋面板建造的建筑；钢筋混凝土结构的建筑：即建筑物的主要承重构件合部采用钢筋混凝土，如钢筋混凝土框架结构，框架剪力墙结构、剪力墙结构建筑；钢结构建筑：即建筑物的主要承重构件全部采用型钢；如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。

按施工方法分：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。装配式建筑是指建筑的主要承重构件，如墙体、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件，在施工现场组装而成。现浇式建筑的主要承重构件均在施工现场浇筑，以滑模式建筑为代表。装配整体式建筑是一种混合施工方法，即部分结构现浇，部分结构预制。按建筑层数的多少，居住建筑分为：低层住宅（1-3层）；多层住宅（4-6层）；中高层（7-9层）；高层住宅（10-30层）。

43.房屋的组成及其作用：房屋建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、杰梯、门窗等六大部分组成。

㈠

基础是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承爱房屋的全部荷载，并把这些荷载传给下面的土层——地基。基顾按构造形式分条形基础、筏型基础、箱形基础等。㈡

墙或柱是房屋的垂直承重构件，它承爱楼地层和屋顶传给它的荷载，并把这些茶载传给基础。墙不仅是承重构件，它同进也是房屋的围护结构。墙体的分类，按位置不同分内墙和外墙，按结构受力不同分承重墙和非承重墙，按所用材料不同分砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙。

㈢

楼地层是房屋的水平承重和分隔构件，包括楼屋和首屋地面两部分。包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。

㈣

楼梯是楼房建筑中联系上下各层的垂直交通设施。

㈤

屋顶是房屋顶部的承重和围护部分。包括：保护层、防水层、找平层、保温层和结构层。

㈥

门和窗均属围护构件。门的主要功能是交通出放、分隔和联系内部与外部或室内空间，有的妆起通风和采光作用。窗的主要功能是采光和通风，同时也能起到美化立面的效果。44.住宅选择楼层需要考虑的因素：

遮挡及采光情况；

生活的便利程度；

环境要求；

家庭人口年龄构成及健康状况；

住宅楼的总层数。

一般来说，楼层越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低楼层楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；楼层低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。哪些楼层属于好楼层，与住宅楼的总层数也有一定关。同样四、五层在多层住宅中属于高楼层，而在高层住宅中又属于低楼层。一般来说，在不考虑个人因素的情况下，住宅楼在总层数的1／3以上、2／3以下为较好楼层，如六层住宅楼以三四层，十八层塔楼以六层至十二层为最佳。此外对楼层的选择，还与购房者对数字的偏好有关，如喜欢8、9，讨厌13、14，等等。

住宅底层的选择 首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。

住宅顶层的选择 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热“。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化 部位。45.住宅户型选择的要点：

功能分区要合理，空间尺度要舒适

功能分区主要是指动静分区、洁污分区。

动静分区：一般来说起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入户门设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。

洁污分区：餐厅、厨房、卫生间等是比较容易污浊的区域，卧室、书房等需要较为干净的空间，因此在设计上应考虑到二者的区别布置，以利于居家的卫生要求。

起居室

起居厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7。由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间。厅宜做成长方形，其宽度不应小于3.3米（条件较好的应该考虑4.2米的宽度，以满足背投电视的空间需求），深宽比不宜大于2。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。

卧室

卧室的房门不宜直接与客厅相对，应与客厅有所回避，使卧室保持一定的私秘性。主卧室最好有好的朝向，宽度不宜小于3米，面积大于12平方米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间（卫生间的门最好不要对着床），条件较好的应该设置衣帽间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积宜大于10平方米。

餐厅

餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2.4米。

厨房

厨房不宜与卧室过近，厨房门更不能正对卧室房门。厨房应与餐厅密切联系，直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米，总面积为6平方米为宜。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。为了居室内能有良好的居住环境，厨房内应设置垂直排烟设施，且宜带一生活服务阳台。

卫生间

带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内。卫生间的大小应与整幢户型的面积比例标准一致。公共卫生间设计的趋势为浴与厕相分离。即推门进去，先是一“洗澡间”，里面才是 “厕间”。这种卫生间的发展方向，在创造舒适卫生的环境条件和提高使用效率方面，颇具吸引力。

阳台

主阳台最好与客厅相连，这样可使客厅显得宽敞、明亮。好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居者一份清新、爽快的心情。为了保证起居厅有良好的视野和采光，阳台栏杆高1.1米，但其实体的栏板应降至850至900毫米（上加横栏杆），或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。起居厅也可做成落地窗，外加透空栏杆。制作栏杆的材料现大多为雕花铁艺。

储藏间

储藏间可不对外采光通风。对于面积标准较高的户型应设储藏空间。

户型缺陷的特点

1、起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；

2、起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；

3、起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；

4、起居厅的形状不规正或尺度不合理，不利于家具的摆放；

5、入户无过渡空间，私秘性不强；

6、餐厅面积过大或过小；

7、主卧室的宽度小于3米或面积过小；

8、户内交通线长，户内空间的实用率较低；

9、卫生间距主卧室远或对着起居室的卫生无前室；

10、四居室的户型主卧室不带专用卫生间以及无储藏空间；

11、功能分区不合理；

12、各功能空间面积比例不当；

13、跃层户型室内楼梯的位置不当；

14、卫生间、厨房宽度和面积不够等等。物业管理部分