一房多卖合同效力

第一篇：一房多卖合同效力

一房多卖合同效力一、一房二卖产生的后果：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

二、商品房买卖合同网签、备案效力

网签与备案效力不同，网签只代表合同签订完毕，只具有公示效力，属于行政管理，不产生物权变动效力；

备案即“预告登记”《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

《房屋登记办法》第六十八条 预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

第二篇：如何认定“一房二卖”中两个合同的效力

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如何认定“一房二卖”中两个合同的效力 【案情】

唐某(男)与刘某(女)是夫妻，二人不在同一个县城上班。婚后，夫妻二人共同购买了一套三居室的房屋，并且在房管局办理了房屋登记。由于房屋不在夫妻俩工作的县城，夫妻俩都有将此房屋出售之意。刘某私自与同事张某达成协议，以30万元将该房卖给张某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某，又私自与其朋友廖某达成协议，将房屋卖与廖某，价额32万元，并且快速办理房屋过户登记手续。后来，因张某要求刘某交付房屋，与唐某、刘某发生纠纷，诉至法院。

【分歧】

上述签订的两个房屋买卖合同，哪个有效?廖某与张某谁能取得房屋所有权?存在如下三种不同意见。

第一种意见认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同

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第二种意见认为，房屋属不动产，根据民法原理，可以适用善意取得制度，尽管二次卖房行为均无效，但廖某已付了房款，进行了房产登记。所以，虽然买卖行为是无效的，但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护其利益，故廖某应为该房屋的合法财产所有人。

第三种意见认为，二次买卖房屋合同均有效，不动产所有权变动以登记为公示方式，房屋所有权已办理过户登记于廖某名下，故其所有权应由廖某享有，刘某只能向张某承担违约责任，赔偿其损失。

【评析】

笔者赞同第三种意见，理由如下所述：

第一，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”意思是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权，只

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第二，我国《婚姻法》规定对夫妻共同所有的财产，夫或妻有平等的处理权。《婚姻法》解释(一)第十七条第(二)项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”本案中，张某和廖某均有理由相信卖房是唐某刘某夫妻共同意思，故共有人的对方不可对抗买受者，所以二次买卖房屋合同均有效。

第三，登记对不动产物权的效力和对合同效力的影响是不同的，也就是说不动产登记并不必然影响合同的效力。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”意思是没有办理不动产物权登记的，不发生物权效力，但却不影响合同效力，合同的效力应依据《合法律咨询s.yingle.com

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第三篇：一房多卖是合同欺诈还是合同诈骗——科云网

一房多卖是合同欺诈还是合同诈骗

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核心提示：二者均以民事合同形式出现，在履行合同过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行，行为上都表现为对特定物的非法占有，从而虚构事实或隐瞒事实真相的欺骗行为。

近几年随着楼市的升温，房价不断上涨。一些卖房者为了取得更大的利润，将自己的房屋进行一房多卖，为此引发了许多的纠纷。“一房多卖”实际上是指同一套房屋的所有权人先后与不同的房屋买受人签订标的物相同的房屋买卖合同。例如：房屋所有人张某先以每平方米3000元的单价将一面积为100平方米的房产卖给王某，双方签订了房屋买卖合同，王某支付了所有房款并实际居住，但未办理房屋产权的转移登记。不久，由于房价上涨，张某又将同一房产以每平方米4000元的单价卖给李某，但掩盖了已卖给王某的事实，签订了房屋买卖合同后，李某支付了所有房款并同张某办理了产权登记，张某多获利10万元。

张某一房多卖的行为到底是一般合同欺诈行为还是构成合同诈骗罪，需严格区分。

合同欺诈是以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法骗取公私财物的行为。

合同诈骗罪，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人数额较大的财物的行为。

二者均以民事合同形式出现，在履行合同过程中，对合同所规定的义务都不履行或不完全履行，行为上都表现为对特定物的非法占有，从而虚构事实或隐瞒事实真相的欺骗行为。

合同法的基本原则是诚实信用原则，即当事人在订立、履行合同以及合同终止后的全过程中都要诚实信用、不得滥用其权利规避法律或合同义务。合同中的欺诈行为属于民法和合同法调整范围，其承担的是一种民事责任。但合同中的欺诈行为如果具有严重的社会危害性、刑事违法性及应受刑罚处罚性时，行为人不但要承担的民事责任，还要承担相应的刑事责任。因此在二者相互交织的情况下，应从以下几个方面进行区分：

从主观方面看，合同诈骗罪是以合同交易为名，骗取财物为本，行为人主观上只能是故意，并且具有非法占有公私财产的目的。而合同中的欺诈行为其主观上只是通过签订合同这一行为，使合同对自己较为有利来获得一定的经济利益。

从侵犯的客体看，合同诈骗罪不仅侵犯了公私财产所有权，即财

物所有人对自己财物享有的占有、使用、收益和处分的权利，更严重的是侵害了社会主义市场经济秩序，作为犯罪行为其形态有预备、中止、未遂和既遂四种状态。而合同中的欺诈行为只是使合同双方的权利义务出现了不对等的情况，从而使另一方遭受到不应有的经济损失，侵害了合同活动的正常秩序，作为民事行为其形态可分为无效、有效、效力待定、可撤销四种状态。

从欺诈程度看，合同诈骗罪是为了非法占有的犯罪目的而实施欺诈行为。而合同欺诈行为在签订合同时虽然有夸大其词的做法，但一般总是以一定的客观事实为依据，只是该事实存在瑕疵。

我国《物权法》第九条规定的物权变动制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋买卖双方只要未办理变更登记手续，房屋就一直为出卖人所有。这样的立法技术给“一物多卖”提供可能。除合同当事人恶意通谋损害第三人利益外，就同一物而订立的两份买卖合同都有效。笔者认为，上例中卖房人张某主观上没有骗取钱财的故意，属有权处分，房屋涨价获得的利润应归房屋所有人，不属于骗取对方当事人财物，进行第二笔交易也只是为了增加卖房所得，所以不成立合同诈骗罪。房屋出卖人明知自己一物多卖的行为会损害先买人的利益，为自身利益仍然实施，符合惩罚性赔偿的要件，第一买受人可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八

条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定救济。

第四篇：一房二卖法律后果

.一房二卖的法律后果

一房二卖在现实生活中已比较常见。所谓一房二卖是指出卖人将所有的房屋先后与两人或多人签订房屋买卖合同，约定将同一房屋卖给多人。此种情况下，先签订合同的买受人在无法取得房屋时如何维护自身权益？司法实践中，视情况不同处理方式也不同（注：以下将房屋出卖者称为出卖人，先与出卖人签订合同的称买受人，后签订合同的称第三人）：

1、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为善意。此情况下，两个购房合同均已成立，如第三人出于善意购得且取得房屋所有权，则享有物权请求权可以对抗任何第三人。买受人因未办理产权登记只能依合同享有债权请求权，他可以要求出卖人承担违约责任及损害赔偿责任，但无法主张第三人返还房屋并承担侵权责任。

2、第三人先于买受人办理了产权变更登记且为恶意。此情况下，出卖人与第三人恶意串通，故意侵害买受人的债权，则二者应负共同侵害债权的责任，并认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效。

3、两次买卖均未办理产权变更登记的且均为善意。此情况下，买受人和第三人均未取得房屋所有权，都只能通过债权方法即依据我们签订购房合同的约定保护自己权益，买受人可要求出卖人继续履行合同或返还房款并赔偿，第三人在买受人要求继续履行合同的情况下可要求出卖人返还房款并承担违约责任。

4、两次买卖均未办理产权变更登记的且第三人为恶意。此情况下，第三人与出卖人恶意串通签订的合同侵害买受人利益，应认定第三人与出卖人签订的合同为无效。

出卖人恶意违约应承担法律责任的依据：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

根据上述规定，买方可要求卖方承担的赔偿责任包括两部分：

第一部分：赔偿实际损失：即赔偿现在购买此房的损失（假如原先为6万，现在为20万），即20万—6万=14万。

第二部分：惩罚性赔偿： 即除了第一部分实际损失外，买方还可要求卖方支付惩罚性赔偿，但最高金额不超过买方已付的购房款。

第五篇：一房多卖案件涉及的重点法条及原则

“一房多卖”的法律规定

一、同一商品房数个买卖合同效力的认定

（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）

第八条 具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

（2）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

二、何人可以取得争议房屋的所有权 在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？《解释》并没有给出一个明确的答案。但是，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则应该是：

1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。我国《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。再者，《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。

4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。法律无相关规定，但是，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先的合同的标的毫无瑕疵，而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先保护。

在数个合同均有效的情况下，到底何人可以取得争议商品房的所有权呢？笔者认为，一房多卖中争议商品房所有权归属问题的处理原则是：

1、已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

2、数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房预告登记手续的房屋所有权人的要求。

3、既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。有一种习惯做法“交钥匙”，在实践过程中及按惯例可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、交付使用的标志。

4、均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。

5、如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应该得到支持。