赵某诉罗某房屋买卖合同纠纷案律师港湾案例分析（定稿）

第一篇：赵某诉罗某房屋买卖合同纠纷案律师港湾案例分析（定稿）

赵某诉罗某房屋买卖合同纠纷案

案情：

罗某、庞某系夫妻关系。2006年8月21日，罗某(甲方)与赵某(乙方)签订房屋转让协议书一份：甲方自愿将职工宿舍住宅一套(14层西南户，建筑面积135.4平方米)转让给乙方。由乙方支付该住宅所有集资费用(含房款和所有配套设施集资费)，甲方不承担由本房屋产生的任何费用；乙方以甲方名义办理一切购房手续，直至房屋过户完成；该房屋所有权、决：驳回上诉，维持原判。

点评：

本案为确认之诉，属于无房产证的单位内部开发房买卖合同效力认定的问题。罗某合法享有单位内部的购房资格，可以以低于市场价的价格购买房产，具有财产利益性，属于合同标的中的无形财产权利。罗某与赵某签订协议，名为“房屋转让协议”，实为“购房资格转让协议”，双方意思表示真实，合同内容合法有效。从该协议内容可以看出，被告将其对系争房屋所有权的期待权转让给原告，并由原告承担向出卖人支付价款的义务，原告享有了在支付全部价款后，取得房屋所有权的权利。根据《民法通则》第七十二条第二款及其解释、《合同法》第一百三十三条及其解释的规定，只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。因此，房屋转让协议书应当视为当事人有权处分的合同看待。

对于单位规定“单位职工不得私下转让牟利”，这属于单位与职工之间的相对性约定，不能对第三人产生效力，被告应依照协议转让其购房资格，原告在交付房款后，取得房屋所有权。而对于被告方暂无法办理房屋所有权证的问题，《城市房地产管理法》第三十七条虽然规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同，债的关系发生，双

第二篇：律师港湾整理房屋买卖合同案件

因房产新政导致房屋买卖合同无法履行应当认定为系基于不可归责于当事人的原因

【案情】2011年1月16日，被告赵某（甲方）与原告江某（乙方）、某房产经纪公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：江某向赵某购买房屋一套，并约定了房屋总价、定金、中介费的数额及支付时间等。合同签订后，江某向赵某支付了定金10公司支付了居间费用15000元。2月19日，《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》2房。3月2日，金10万元。

96000元。2011年5月元。该案经本院多次调解，均未果。法院经审14000元。

国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的各种不理智行为，这种政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况。若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持。若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由买卖双方分担该笔损失。关于居间合同关系，因房产新政导致此

项交易最终无法进行，居间人已经收到的居间报酬理应退还江某，但居间人支出的合理费用应当由江某承担，因此，法院在判决时充分考虑到经纪公司已经提供的服务，对应当退还的居间费用适当酌减，有效维护了购房者和经纪公司双方的合法权益。

第三篇：李某某诉张某某房屋买卖合同纠纷案

李某某诉张某某房屋买卖合同纠纷案

问题提示：农村居民因土地征用而成为非农户口，仍生活在农村的，其在农村购房行为是否

有效?

【要点提示】

农村居民因土地征用而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。【案情】

原告：李某某。

被告：张某某。

一审人民法院经审理查明：原告李某某系某市某区甲镇一村村民，被告张某某系某市某区乙街道二村人，因土地征用原因，于2003年1月14日由农业户口转为居民户口。2003年10月13日，原、被告签订卖屋契约，由原告将其坐落于某市某区甲一村的二层楼房一间(使用权面积62．4平方米)，以22280元的价格出卖给被告。原、被告签订卖屋契约后，被告已付清该款，原告亦将土地证交给被告，但未办理过户手续。另查明被告在乙村有宅基地一间(用地面积53．1平方米，其中建筑面积38．5平方米)。原告诉称：原、被告于2003年10月13日签订《卖屋契约》一份，约定原告将其所有的坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一间以22280元的价格出卖给被告。协议签订后被告已全额付款，原告亦将《集体土地使用证》交于被告，但未办理过户手续。根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地装让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”而被告系居民户口，故该房屋买卖违反法律、行政法规的强制性规定，现要求被告立即返还坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一间，原告愿将卖房价款全额返还并赔偿被告合理损失。审理中，原告变更诉讼请求为要求确认原、被告双方签订的《卖屋契约》无效；被告立即返还坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一问，原告愿返还价款22280元，并赔偿被告双倍利息损失

11229.12元。

被告辩称：对原告陈述的原告将其所有的坐落于某市某区某镇一村的二层楼房一间以22280元的价格出卖给被告，被告已全额付款的事实无异议，但认为被告系因土地征用原因由农业户口改为居民户口，在购买宅基地问题上可以享受农民待遇。故原、被告之间的房屋买卖协议合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且原告所在村委会当时也同意

双方的买卖行为，按政策可以办理过户手续，未过户系原告怠于履行协助过户义务所致，故

请求驳回原告的诉讼请求。【审判】

一审人民法院认为，原告属农业户口，但因土地征用而由农业户口转为居民户口，全村农民集体转为非农业户口，若需购房，应按农业户口处理，故被告张某某可按农业户口享受购房条件。张某某虽原有宅基地，但购入讼争房屋后，其面积并未超过《某市宅基地管理办法》确定的高限标准，故原、被告签订的卖屋契约有效，被告亦已履行付款义务，原告主张无效系属理解偏颇，亦有违诚信。故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，一审判决：驳回

原告李某某的诉讼请求。

一审宣判后，原告李某某不服提出上诉。上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求。事实和理由：原判适用法律错误。根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，是禁止买卖的。国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，农民的住宅不得向城市居民出售。退一步讲，被上诉人就算按农业户口的情况来看待，被上诉人的买屋行为也是违反了我国《土地管理法》“一户一宅”的规定。本案所

涉卖屋契约违反了法律、法规的强制性规定，应当认定无效。

二审人民法院认为，对原审法院认定的事实予以确认。当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订的《卖屋契约》系双方当事人真实意思表示。张某某系农村居民，后虽因土地征用而成为非农业人口，但其仍生活在农村，故对其在农村的购房行为不能视为城镇居民购买农村住宅。而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买受、承租方式取得住房。因此，讼争《卖屋契约》并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。李某某主张《卖屋契约》违法，缺乏法律依据，理由不能成立。双方当事人在契约签订后，房屋已实际交付，现李某某起诉主张合同无效，要求返还房屋，显然有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判

决：驳回上诉，维持原判。【评析】

关于本案的争议焦点有：

(1)因土地征用关系而村改居，全村农民集体转为非农业户口的，若需购买农村房屋，是否

可以仍然按农业户口处理，其买卖合同是否有效。

(2)“农村居民一户只能拥有一处宅基地”，是农村居民申请宅基地的限制性规定，若农村

居民通过买受、承租方式取得住房和宅基地，是否也受此条法规的限制。

对于本案有几种争议观点：

第一种观点认为：

(1)本案被告虽然原先是农民，但因为土地被征用，由农民转为居民，买房时，其身份已变为城镇居民。而根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”及2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》》中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，被告向原告购买房屋实际为违反了国务院的规章规定，因而，原、被告所签订的《买卖契约》无效，被告应将该房屋归还原告；(2)另外根据查明的事实，被告在另一村也有宅基地，而根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定“农村居民一户只能拥有一处宅基地”，所以被告的买屋行为显然已经违反了土地管理法“一户一宅”的规定，所以买卖行为应该认定为无效行

为。

第二种观点认为，主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据；而《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行；经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办；未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。而本案中，在合同有效的前提下，相关的村经济合作社及有关组织是同意批准并办理过户手续的，只是原告不予以配合，使得

过户手续一直未办理成功，因此，原告的主张显然是不能支持的。

第三种观点认为：(1)买房时被告的身份虽然为居民，但其是因为土地被征用而农转非的，这与一般的城镇居民是有本质区别的，而且被告在失地以后也是一直生活中农村的，所以在购买农村房屋这件事上，他们应该是有权利购买农村的房屋及宅基地的，不能简单地等同于城镇居民购买农村住宅。(2)被告的买房行为也并没有违反《土地管理法》，《土地管理法》规定的“一户一宅”原则，因为法律并没有禁止宅基的转让，只是对主体条件有限制，同时只要其“其宅基地的面积不超过省、自治区、直辖市规定的标准”，而本案中，被告购得所争议的房子后，其宅基地面积并没有超过《某市宅基地管理办法》中所规定的高限标准，所以其购房行为有效。(3)原、被告双方依法订立合同，应该遵守诚实信用原则，在双方当事人契约签订后，房屋已实际交付情况下，由于如今的房屋涨价等因素，原告再主张合同无

效，显然是违背诚实信用的交易原则。

显然，一审、二审的法官是支持第三种观点的。

笔者认为，对于城镇居民购买农村房屋的合同效力不能一概而论，还是应该根据不同的情况，具体加以分析。原则上城镇居民购买农村房屋的合同效力应认定无效。第二种观点认为，由于国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》只属于部门规章，与《合同法》中合同的效力应以法律为依据的规定不符，所以，不能以规章来认定合同的效力，合同应有效。这种论断实际上在《物权法》实施后，已基本站不稳脚了。因为《物权法》第一百五十三条明确规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”，这里将“法律”和“国家有关规定”以并列的方式列明，可推断该条中的国家有关规定不仅仅是指国家法律规定，也包括国家行政法规和国家行政规章，所以上述的《规定》和《决定》对于宅基地的规定，可以作为认定合同效力的依据，原则上城镇居民购买农村房屋的合同应

认定为无效。

那么，在此基础上，如果原农村居民因土地征用而成为非农业人口，其购买农村房屋的效力是否也仍与其他城镇居民一概而论呢?这里我们还是要了解宅基地的其本身的特殊性，农村的宅基地使用权是集体经济组织成员应有的权利，与特定的身份相连，即其使用权是特定的农村居民，即本村以外的人员不能申请并取得宅基的，最重要的是农村宅基地的使用权具有福利性，即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或者说只交纳很少的费用。所以我们不难发现，法律法规之所以对宅基地的买卖以特别的规定，其根本的原因，就是对农民的一个居住权利的保障。我国不同于其他国家，我国是一个拥有八亿农民的大国，如果农民的居住没有了保障，那么对社会造成的影响将是不可估量的，所以这样的规定也是国情发

展的必要。但现在问题是，有这样的一个群体，他们原先是农民，但在城镇化建设中，他们失去了土地，他们成了“居民”，而这群“居民”中的大多数又仍生活在农村，对于他们购买宅基地的行为还是以城镇居民为标准一刀切吗?笔者这里较为赞同的是上述第三种观点，应对这群居民区别对待。因为这些“居民”事实上就是“失地农民”，是国家为了对失地农民的利益予以更好的保障，将其纳入城镇居民范畴，以便他们能够在失去赖以生存的土地后，享受到城镇居民同等的社会保障。但是这并不等于他们完全失去了农民所享有的权利，他们本质上还是“农民”，且多数的失地农民也是继续生活在农村的，所以在失地以前农民所享有的权利，他们也应该继续享有，这样才是对这些失地农民的利益真正的保障。所以在这种

情况下，合同可以认定有效。

对于本案而言，还有一个问题是被告是否违反了“一户一宅”的原则，同为《土地管理法》第六十二条第四款的规定是“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”可见，宅基地是可以买卖转让的，只是对农村居民申请宅基地有限制性规定，所以。对基于合法原因(让与、继承)而取得宅基地的，可作变通处理，也就是说法律并不限制农村居民通过买受、承租方式限得住房，只要“其宅基地的面积不超过省、自治区、直辖市规定的标准”

即可，案例中的被告也正是符合厂这一点，所以其买卖行为有效。

第四篇：XXX诉XX房屋买卖合同纠纷案

XXX诉XXX房屋买卖合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所律师 朱亮亮

【成功案例入选理由】 通过对当事人正确和必要的诉讼指导，引导当事人依法维权成功。

【基本案情】 甲作为房屋的出卖人，要求乙支付剩余的房屋尾款。但是乙认为，自己在接受甲交付的房屋以后，发现房屋存在房屋墙面渗水开裂等问题，表示不愿意支付剩余房款。为此，甲向法院起诉乙，要求乙支付剩余房款。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，房屋买卖合同生效以后，甲方已经交付了房屋，乙方拒付剩余房款，从法律形式上看，是不合法也不合理的。但是，通过乙和我们咨询的内容，我们发现，乙所述自己在接受甲交付的房屋以后，发现房屋存在房屋墙面渗水开裂等方面的问题，并不是我们通常理解的属于房屋合理瑕疵范围的渗水开裂。因此，我们建议乙在法院要充分处理好这个问题。这样，乙才能扭转陷自己于不义、不利的法律形式，先争取法院的理解，然后再争取法院的支持。

承办本案的朱亮亮律师在深入的分析了乙不支付剩余房款的理由后认为，乙提出自己在接受甲交付的房屋以后，发现房屋存在房屋墙面渗水开裂等问题，表示不愿意支付剩余房款的观点，存在表达上语义不清楚的问题。乙这样表述问题，是很可能让乙从进入诉讼程序那一刻起，就会给人一种拿了别人的房子找理由胡搅蛮缠想不付款的印象。这样的印象无疑是会让乙自己陷于不利的诉讼气氛之中的。因此，朱亮亮律师认为，乙这样表述问题的真实意思应该是为了表达这样的内容，即因为甲交付的房屋存在非合理瑕疵范围的渗水开裂现象，因此，甲没有交付符合房屋买卖合同约定品质的房屋。如果甲能交付符合房屋买卖合同约定品

质的房屋，乙支付剩余房款应该是没有问题的。乙所以不支付剩余房款，是因为这些非合理瑕疵范围的渗水开裂现象没有在甲、乙之间得到解决。换言之，即乙不支付剩余房款不是目的，而是促使甲、乙配合起来解决房屋存在非合理瑕疵范围渗水开裂现象的手段。乙认为朱亮亮律师的表述，完全代表了自己内心的想法。

在与乙取得一致的意见以后，朱亮亮律师对乙进行了必要的诉讼指导，朱亮亮律师认为，依法维权就是依法处理问题。依法处理问题，就要按照法律规定的程序和要求办事、办案。在甲已经向法院起诉、提出明确独立的诉求的情况下，乙即使把自己上述意见表达的再清楚，也存在一个问题。那就是乙的陈述所导致的法律结论，并不能导致法院判决乙不支付剩余房款。根据自己和乙取得的一致意见，乙需要自己的陈述，依法表达为明确的诉讼而达到吞并甚至消灭甲诉求之目的。为此，在取得乙的进一步授权以后，朱亮亮律师依法为乙提起了反诉。

提起反诉以后，朱亮亮律师对该房屋的现状进行了拍照取证、向房屋鉴定机构进行了咨询并向法院提交了这些证据，申请法官到现场对房屋进行了勘验。同时，还在房屋鉴定机构的协助下对合理维修该房屋的方案和费用进行了评估。

因为朱亮亮律师依法为乙提起了反诉，法院正视了乙的诉求，整合甲提起的本诉以及乙提起的反诉，针对全案进行了调解。甲、乙双方达成了和解协议。

【裁判结果】 剩余房款的45%，甲不再主张权利，由乙自己对房屋瑕疵进行整修。剩余房款的55%，乙分二次向甲支付。

第五篇：XXX、XX诉X公司房屋买卖合同纠纷案

XXX、XX诉X公司房屋买卖合同纠纷案

承办律师江苏道多律师事务所律师 李丹丹 杜东辉

【成功案例入选理由】 深入细致的工作，奠定当事人依法维权牢固的维权基础。

【基本案情】 甲、乙与开发商丙公司签订了《商品房买卖合同》，后丙公司又采取售后包租的方式以丁公司的名义同甲、乙签订《商铺委托经营管理合同》。后丙公司违约逾期交房，甲、乙欲解除《商品房买卖合同》，要求丙公司返还购房款并支付违约金。因为此时甲、乙已经与丁之间存在《商铺委托经营管理合同》，所以，甲、乙担心与丙解除《商品房买卖合同》以后，自己会无法履行与丁之间《商铺委托经营管理合同》，对丁公司承担违约责任。为此，甲、乙来我们这里咨询应该如何依法处理自己遇到的问题，才能依法实现自己要求退房之法律目的。

【我们对本案的分析意见及工作方法】 我们认为，丙以丁的名义采取包租方式预售商品房的行为是违法的。在这一违法事实存在的情况下，甲、乙与丁之间签订的《商铺委托经营管理合同》也是违法和无效的。因此，甲、乙可以依法维权。

根据以上分析意见，我们律师认为，甲、乙要依法实现自己的诉求，我们必须锁定丙以丁的名义，采取包租方式预售商品房这一违法行为。否则，甲、乙退房的诉求虽然可以依法得到满足，但是，甲、乙已经与丁之间存在《商铺委托经营管理合同》，可能会成为甲、乙与丁之间发生法律纠纷的隐患。因此，锁定丙以丁的名义，采取包租方式预售商品房这一行为是我们律师的工作重点。为此，承办本案的李丹丹、杜东辉律师，围绕我们的工作重点，开展了以下工作：

1、首先根据甲、乙与丙公司签订的《商品房买卖合同》约定，准备充足的证据，以达到可以依法认定由于丙存在违约行为，甲、乙提出退房，符合甲、乙与丙之间合同内容约定这一事实之目的；

2、通过查询工商档案、录音、拍照等深入、细致的调查工作，以合法证据的形式证明了丙存在以丁的名义采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房这一事实。

3、在上述工作准备就绪情况下，李丹丹、杜东辉律师依法作为甲、乙的诉讼代理人，向法院递交了民事诉讼状，启动了依法维护甲、乙合法权益的诉讼活动。

诉讼过程中，丙提出，虽然自己逾期交房，但是，甲、乙根据《商铺委托经营管理合同》应获得的房屋租金，丁仍按照甲、乙与丙签订的《商品房买卖合同》约定的交房日开始支付。所以，自己虽然违约但并未给甲、乙造成损失，表示不愿意解除甲、乙与丙三方签订的《商品房买卖合同》。

对此，李丹丹、杜东辉律师提出，丙以丁的名义采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，这一行为是违法的。违法的合同是不能因为合同一方当事人的既得利益得到实现而演变为合法合同的。

在李丹丹、杜东辉律师认真履行律师代理职能的情况下，丙表示同意在法院的调解下，尊重甲、乙的诉求。本案在法院的调解下，得到圆满解决。

【裁判结果】 经甲、乙、丙协商一致，甲、乙与丙签订的《商品房买卖合同》解除。丙将甲、乙支付的购房款退还甲、乙。丙保证，若甲、乙被丁追究违约责任，由丙负责解决并承担因此产生的所有法律后果。