物业2010级实习文件

第一篇：物业2010级实习文件

房地产市场调查报告

一、房地产开发企业基本情况调查

1、房地产开发企业的名称

2、房地产开发企业的联系方式

3、房地产开发企业的法定代表人

4、房地产开发企业的注册资本

5、房地产开发企业的资质等级

6、房地产开发企业的职工人数

7、房地产开发企业已经开发过的项目有哪些

8、房地产开发企业内部的组织机构

二、房地产开发项目调查

1、房地产开发项目名称

2、房地产开发项目所处具体位置

3、房地产开发项目的开发时间和竣工时间

4、房地产开发项目面积

5、房地产开发项目取得土地的方式及难易程度

6、商品房预售证件情况：是否具备五证？或五证是否齐全？如果不齐全，已经办理了或取得了几个证件？办理这些证件的难易程度如何？

三、商品房销售情况调查

1、商品房销售价格

2、商品房销售户型调查

3、商品房购买人群调查

4、商品房购买能力调查

四、购房人、业主或消费者调查

1、购房人或业主对商品房的满意度

2、购房人或业主对商品房的价格接受程度

3、购房人或业主对开发商的满意度

4、购房人或业主对物业服务的满意度

调查地点：

调查人（班级、姓名）：

第二篇：物业招标文件范本

成都市物业管理招标文件（示范文本）

第一部分 投标邀请

按照国务院《物业管理条例》和《成都市物业管理招标投标暂行办法》的规定，现决定对

（项目名称）的物业管理服务进行

（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目的简要说明

本项目位于成都市

区（市）县

路

号附

号，四至范围：东至，西至，南至

，北至

（或见附图）。

本项目规划设计的物业类型为：。

本项目总用地面积

平方米。用地构成为：建筑用地

平方米（其中公建用地

平方米），道路用地

平方米，绿化用地

平方米。

本项目总建筑面积

平方米。其中地下总建筑面积

平方米，地上总建筑面积

平方米（住宅建筑面积

平方米，商业用房建筑面积

平方米，办公用房建筑面积

平方米，其他物业建筑面积

平方米）。

本项目共计建筑物

幢（其中住宅

幢

套，非住宅

平方米）；建筑结构为。

本项目的建筑密度为

%；综合容积率

；绿化率为

%。本项目规划建设机动车停车位

个，其中地上停车位个，地下停车位

个；按照规划设计建造了非机动车停车场所

平方米。

二、项目开工和竣工交付使用时间

本项目于

年

月开工建设，共分

期开发建设。第一期工程计划于

年

月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于

年

月全部建成竣工交付使用。

三、物业管理用房的配置情况

1、物业管理企业办公等用房：

建筑面积为

平方米； 坐落位置：。

2、业主委员会活动用房：

建筑面积为

平方米； 坐落位置：。

四、房屋专项维修资金建立情况

开发建设单位按

标准缴存，计

元；购房人按

标准缴存，计

元；专项维修资金的补充来源有

，建立的住房专项维修资金现存于。

五、招标书的发售

投标单位应于

****年**月**日

时

分前至成都市

区（市）县

路

号附

号

室（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费

元整）。

六、保证金的缴纳

1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金

元整。未中标者在招标人与中标人签订

物业服务合同后5日内退还保证金，利息（不计/计），并给予

元的投标书编制补偿金。

2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。

七、投标地点

成都市

区（市）县

路

号附

号

室。

八、投标截止时间

****年**月**日

时

分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

九、招投标说明会

****年**月**日

时

分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。

十、开标时间、地点

1、开标时间：

****年**月**日

时

分

2、开标地点：成都市

区（市）县

路

号附

号

室。

十一、对本次招标提出询问的，请于

****年**月**日前与

（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地 址：

邮 编：电 话：

传 真：

联系人：

(招标人)

****年**月**日 第二部分 技术规范及要求

本物业的环境设施设备按照《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准》

等标准，物业服务按照《成都市住宅物业服务等级指导标准》

级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：

一、物业管理服务的内容

1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；

2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3、物业管理区域内的绿化养护和管理；

4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；

5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6、物业管理区域的日常安全巡查服务；

7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；

8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；9、10、二、物业管理服务的要求

1、按专业化的要求配置管理服务人员；

2、物业管理服务与收费质价相符；

3、4、三、物业管理服务标准

1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准（1）（2）

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准（1）（2）

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准（1）（2）

4、公共绿化的养护和管理标准（1）（2）

5、车辆停放管理服务标准（1）（2）

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准（1）（2）

7、装饰装修管理服务标准（1）（2）

8、物业档案资料管理标准（1）（2）

9、其他服务标准（1）（2）

四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。

五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。

六、公建配套设施及说明(详见附件2)。

七、。

八、。第三部分 投标人须知

一、总则说明

（一）适用范围

1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。

（二）定义

1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

（三）合格的投标方

1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。

2、3、（四）投标费用

1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

2、3、二、投标文件的编写

（一）投标文件格式

1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

2、管理服务理念和目标

结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。

3、项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

4、管理服务人员配置

根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员 的具体情况。

5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；

（4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；

（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）（9）

6、物业维修和管理的应急措施

（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（5）电梯故障的应急措施；（6）消防应急措施。（7）（8）

7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

8、智能化设施的管理与维修方案。

9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

10、提供

（《业主临时公约》/《业主公约》）的建议稿。11、12、（二）投标报价

1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。

报价计价单位按建筑面积元/每平方米〃月计算。

2、3、（三）投标文件的份数和签署

1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共

套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。

2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。

3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

三、投标文件递交的要求和无效

1、投标文件的密封

投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。

2、投标文件的修改和撤销

（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回 已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。

3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：（1）未密封的；

（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（3）未能按照招标文件要求编制的；（4）逾期送达的；

（5）附有招标人不能接受条件的。

四、开标和评标

1、开标的方法与程序

2、评标标准和评标办法

（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设

人。其中，招标人指派

人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员

人。（2）评标标准（3）评标办法

五、中标人的确定及物业服务合同的签订

（一）中标人的确定

1、招标方在投标截止之日起

日内（最长不超过30日）确定中 标人。

2、招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。

3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。

4、5、（二）悔标责任

1、中标人接到中标通知书

日后（最长不超过30日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按

赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按

予以赔偿责任。

2、招标人在发出中标通知书

日后（最长不超过30日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按

给予赔偿。

（三）物业服务合同的签订说明

1、最低报价不是被授予合同的保证。2、3、4、（四）物业服务合同的签订

1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。

2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。

3、4、第四部分 其他事项

1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。

2、招标人根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。

3、招标费用的承担，按以下第 种方式解决：（1）由招标人全额承担；（2）由中标人全额承担；

（3）由招标人、中标人各承担一半；（4）。

但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。

4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自

至。

5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和

等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。

6、7、第五部分 附

件 附件1：

本物业主要设施设备的配置及说明

一、给水、排水、排污设施设备配置状况。

二、供电、供气设施设备配置状况。

三、垃圾处理设施设备配置状况。

四、小区出入口共计

处；分设在路。

五、小区智能化设备的配置。

六、设施设备的主要技术参数和指标。

七、八、附件2：

本项目公建配套设施及说明

路，路和

第三篇：物业学习文件

物业公司

最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国”，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会；1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。

1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。

2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 物业管理（property management），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理[3]应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。

工程部

短路

所谓短路，是指而直接接通，发生短路时，由于电流不通过用电器，电流极大，所以局部温度骤然升高，往往引起机器损坏，爆炸甚至火灾。

断路则是指电路断开了，电流不能通过。

第四篇：物业管理体系文件汇总

物业管理体系文件汇总

xx物业管理体系文件整理汇总 xx物业管理体系文件的分类: Ⅰ职能管理类Z Ⅱ顾客关系类C Ⅲ设备与房屋本体类S Ⅳ安全管理类A Ⅴ环境管理类H Ⅵ经营管理类J Ⅰ职能管理类Z、一、文件管理

1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。

2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。

3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。

二、人事信息类

1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。

2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。

3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。

定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总 结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。

4、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。

5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。

6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。

7、管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行。管理评审由管理者代表主持，各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。

8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现公司人力资源的动态平衡。运营管理组负责根据所辖部门的职位空缺情况与发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现片区内人力资源的动态平衡。

9、培训类别包括：岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培训、特殊工作人员培训、外送培训、岗位轮换、双向交流等。岗前培训包括：业务实习、入职引导、岗前培训。部门入职引导人负责从新职员到岗至职员转正前的入职引导工作，内容包括公共部分、专业部分和生活部分。引导新职员熟悉工作环境，了解工作范围、沟通渠、部门组织架构、岗位职责、公司规章、职员手册、掌握专业技能等。

10、新职员在转正前参加新职员培训，并参加考试，考试未合格者，由部门视其前期表现情况，可提出申请补考；补考合格延期一个月转正，否则将解除劳动关系，新职员在转正前须填写《新职员试用情况反馈表》，并上交部门人事管理员并存档。

11、在职培训由部门培训负责人组织，每月至少组织一次在职培训，每季度每位职员参加各类形式培训不少于8小时，考核至少每半年一次，在职培训考核不合格者，由所在部门安排再次培训或做出其他处理。

12、部门业绩考核：公司年初与各部门签订《经营管理责任书》，内容包括：客户服务、经营管理、内部管理、重大疑难问题处理等内容，年终成立考核小组进行完成情况的考核。

13、部门负责人每年考核至少一次，综合类、维修类职员每季度考核一次，安排在每季度结束后的第一

个月进行。基层职员（适用于安全类、保洁类、绿化类、会所类等职员）

14、公司的沟通渠道 公司一贯提倡良好、融洽、简单的人际关系，重视信息沟通，强调资源共享。如有疑惑或认为问题未得到及时有效解决，可按如下顺序进行逐级沟通：

（1）、所在部门直属上级；（2）、主办/主管；（3）、部门人事管理员；（4）、部门负责人；（5）、公司人力资源部；（6）、分管领导；

（7）、每周二上午是总经理接待日，如有必要可同总经理直接沟通，但请事先作好预约（通过总办孙琳媛小姐）；

（8）、将个人意见或建议以书信形式投入公司本部和各部门所设立的内部顾问意见箱；（9）、拨打公司员工关系专员电话83901333联系；

（10）、各类座谈会及培训；（11）、网络BBS或电子邮件。

15、考核类型：部门业绩考核、各类职员考核、职员即时奖惩、中高级等级考核、见习经理竞争上岗、部门及个人评优工作。

16、人力资源开发程序包括：职业生涯规划、岗位轮换、双向交流。

三、基础设施管理程序：

1、基础设施包括：资产（办公设备设施以及提供服务时使用的非配套的设备、设施、工具、检测仪器仪

表）、公章证照、图纸资料等。维修材料、电脑零配件、服装不列为资产。

2、根据物资的价值和使用期限，资产分为：固定资产、低值易耗品。

3、固定资产：单位价值2000元及以上，使用年限超过1年的有形资产。

4、低值易耗品：单位价值在200元及以上2000元以下，使用期限超过一年的各种用具物品（包括工具、管理用具、玻璃器皿、包装容品等。）

5、各部门负责人为部门资产第一负责人，负责本部门资产管理的监督和执行；各部门资产管理员负责本

部门资产的日常管理。

6、资产来源分公司资产、捐赠资产、代管资产、其它资产。

7、报废资产需填写《资产情况审核单》，经部门负责人同意后，报房产后勤管理部审核，经总经理或总经 理授权人审批后方可报废。

8、资产报废经批准，资产管理员根据《资产情况审核单》在《资产管理软件》和《台帐》中进行销帐处理。

9、每年6月份和12月份，房产后勤管理部与财务管理部联合对各部门资产管理情况进行全面检查及盘点，并出书面报告。

10、在存放地点较为固定的资产上粘贴标识，标识上必须反映出资产名称、型号规格、资产编号、责任人。

电脑、打印机的标识由公司电脑工程师统一制作。使用责任人职责：负责相应资产的日常保养维护并保证其正常进行。

四、电脑及网络系统管理规定

11、电脑设备包括：电脑主机、外围设备（显示器、键盘、鼠标、打印机、UPS、扫描仪）

12、各部门须对本部门每台电脑、外围设备及网络设备指定责任人，多人共用一台电脑的责任人为相关主

管或主办，未经设备责任人或部门负责人同意，其他人不得使用相关设备

13、责任人在电脑操作方面要严格遵守开关机步骤：开机时，先开外设再开主机；关机时，先关主机再关

外设。部门所有办公电脑均须设臵开机密码及屏幕保护密码，报本部门负责人备案，尽量做到专人专用。公司办公电脑内的所有文件、数据、资料均属本公司所有，不得外传，以免造成数据泄露。禁止在上班时间进行大容量（100M以上）的信息资料下载，以免造成网络阻塞。

14、电脑操作人员每次以自己的账号登陆公司网络，账号信息要严格保密，不得泄露给他人，并至少每90 天更改一次密码。

15、各部门应注意保护电脑中的数据资料，重要文件应采用密码锁定，并将密码报部门负责人备案。

16、各部门须于每季度末将本部门当季重要电脑资料上传到公司服务器指定地址备份，确保资料完全。禁

止使用办公电脑访问任何与工作无关的网站。

五、办公环境

1、办公用品应摆放整齐、有序；垃圾、废纸应按规定入篓，不得随地抛弃；离开办公位或外出办事，应整理好自己的桌面，并将椅子归位。

2、办公区域内禁止吸烟、就餐；

3、办公区域内交谈须轻声细语，不准大声喧哗、聊天。未经允许不得在办公区域进行娱乐活动或接待私人

访客。

4、办公时间及参加各类会议、培训等应将手机、CALL机等通讯工具关闭或调至震动状态，以免影响其他

同事办公。

5、上班时间不允许看与工作无关的报刊杂志及书籍，浏览与工作无关的网站。

6、对来访人员做好引导工作，严禁各类推销人员、衣冠不整者进入办公区域。

7、严禁携带易燃、易爆、有毒等危险物品进入办公区域。

六、合同管理

1、公司合同分为A、B、C三类。A类合同：是指向外提供服务的合同，如物业委托合同、物业顾问合同

等； B类合同：是指为获取服务和物资合同，如各类物资采购合同、服务外包合同等； C类合同：除A、B类以外的合同，包括各部门与内部班组、与政府相关部门、与公司签订的各种管理责任书等。

七、采购管理

1、A类物资：由公司指定供方/品牌的物资；B类物资：由公司授权的部门评定指定供方的采购物资。服务项目外包：各部门将有关设备设施新（改）建工程、维修养护、清洁绿化等服务项目委托专业机构（含公司内部机构）实施的行为。

2、采购审批权：

八、招投标管理办法

1、招标工程程序：

（1）、招标文件、（2）招标信息发布及投标邀请、（3）、发标、（4）、开标（5）、评标和定标、（6）、签订合同

九、供方管理程序

1、合格物资（品牌）供方：由公司统一评估选择的物资（品牌）合格供方。

2、合格服务供方：由公司统一评估选择的各类服务/工程分包供方。

3、供方的选择：（1）供方的选择应遵循“质量第一、服务至上”的原则，选择有较高信誉的供方；（2）对代理供方的选择，应选择具备深圳区域性代理资格的供方，并应具备相应的售后服务和保修能力；（3）对生产型供方的选择，应遵循“就近原则”，保证产品和服务的及时性；（4）对服务性供方的选择，应参考行业内的使用情况，选择正规、有专业资质的供方。

十、环境外包监控管理办法

1、职责

十一、设备外包监控方法

1、职责

十二、参观交流接待工作程序

1、接待级别

接待级别分为一、二、三级。一级：各级政府重要官员、公司重要客户的主要负责人、集团高层领导、重要企业高层领导的接待、重要项目招标方组织的考察。二级：一般政府官员、同行企业领导、关联企业人员及其他社会团体的接待。三级：公司或各部门业务往来的日常接待。由总经理办公室确定接待级别。

十三、媒体采访沟通工作指引

1、新闻媒体发言人：是公司对外发言的统一出口，一般情况下，指定为总经理办公室负责人。

2、公司已实行新闻媒体发言人制度，除新闻媒体发言人外任何员工接到采访要求时，统一回复口径为：

“公司对媒体采访有规范的接待流程，请留下您的联系方式（包括：媒体的名称、记者的姓名、联系电话、所属部门或栏目等，并记录所采访的主题。）我公司会由相关部门回复您。并按《新闻媒体采访登记表》要求记录相关信息，即时知会公司总经理办公室主任。

十四、钥匙管理程序

1、部门负责人应指定专人负责管理用钥匙的配制、更换、保管工作。

2、任何人未经部门负责人许可不得私自配制钥匙，若因工作需要配制时，须由钥匙管理员填写《钥匙配

制申请表》，报部门负责人同意后方可配制。重点部位门锁的更换应在24小时之内完成。

3、因工作需要需要借用钥匙，须填写《钥匙使用登记表》，用后及时归还，不得过夜。钥匙遗失须即刻报

部门负责人或钥匙管理员，由部门负责人做出处理意见，钥匙管理员在《钥匙使用登记表》备注栏中说明。

十五、大气、水质、噪声污染防治管理程序

1、三同时制度：建设项目中的环境保护设施必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用的环保

法律制度。

2、本公司服务提供中大气污染的产生源：A、备用发电机运行过程中产生的废气；B、汽车美容中心烤漆

服务过程中产生的废气；C、内部食堂产生的油烟。

3、本公司管理服务范围内废水的产生

A、管理服务区域（住宅区及其他物业）内产生的生活废水 B、汽车美容中心洗车服务过程中产生的废水 C、中央空调制冷设备产生的空调制冷水； D、工业区内各工厂产生的工业废水。

4、本公司服务提供过程中噪声污染的产生源：A、备用发电机运行过程中产生的噪声；B、汽车美容中心

洗车与烤漆服务过程中产生的噪声；C、管理区域内因服务过程产生的各类的噪声；D、管理区域内非因本公司服务提供所产生但却是可进行控制的各类噪声。

十六、固体废弃物污染防治管理程序

1、固体废弃物分类：

A、可回收类的固体废弃物 B、不可回收类的固体废弃物C、特殊类固体废弃物

2、固体废弃物的处臵原则

A、优先考虑资源的再利用问题，减少对环境的污染； B、分类处理，处臵过程中，不应对环境造成二次污染； C、产生或处臵情况要建立台帐，分别加以记录和统计。

十七、资源能源使用管理程序

1、各部门要制定节能降耗的目标、指标，制定时考虑： A、节约用水、电、气、纸等资源，防止浪费；

B、提高材料及废旧物资的利用率，减少损耗和浪费，逐步实现产品及材料废弃后的能够得到重复循

环利用。

C、采用先进技术和设备对原有设备进行改造，淘汰能耗高，效率低的设备； D、对各部门办公、生活用品的领用数量、周期、计划进行严格审批。

十八、标识管理程序

1、标识的分类： A、警示类 B、图标警示类 C、设备物件类 D、提示类 E、温馨提示类 F、交通类

G、管理服务区域入口类 H、方向指示类 I、管理门牌类 J、其他类

2、CI产品设计必须符合公司CI手册的规定。该标识制作时由使用部门填写《CI产品制作申请表》，经部

门负责人审核后，报品质管理部审核中英文内容，总经理办公室审核CI标准后，方可制作。

十九、物资存储及管理程序

1、部门应编制《仓库管理规定》，并悬挂于仓库，内容包括： 物资区域、种类划分； 仓库的温度湿度要求； 防霉、防潮、防火要求； 物资出入库、领借用、盘点等管理

对待处理物资（报废物资、馈赠物资等）、危险品等管理办法。

2、仓库内至少配臵两个2KG及以上规格的灭火器，确保消防安全。

3、有毒物资须柜装、上锁并做好标识，非责任人未经许可不得动用。

4、除工作人员外，任何人未经允许不得进入仓库；

5、存放有爆炸或挥发性危险品的物资仓库必须装防爆灯，确保安全。

二十、危险品管理办法

1、MSDS： 全称为“材料安全数据表”。是为了安全而恰当地处理化学产品，而用来记载化学产品的危险、有害信息、处理时应注意事项、对环境的影响等信息的资料。

2、部门使用的化学品应有标识，危险品应有安全标签。安全标签若脱落或损坏，经检查确认后应补贴。

3、化学危险物品贮存于专用的仓库或区域内，悬挂或张贴“有毒物资及危险品区”或“危险品”标识，设专人负责。

二十一、职员满意度测评

1、人力资源部每年中期管理评审前，对公司各部门进行一次内部顾客满意度调查，调查采取抽查方

式，由人力资源部随机选取不少于30%的职员进行调查。

2、每年年终管理评审前，人力资源部负责或由集团统一组织对公司各部门进行一次全员内部顾客满

意度调查，调查采取书面意问卷形式，回收比例原则上不低于90%。各部门对于职员集中反映的问题，应填写《纠正/预防措施报告》，及时落实并报分管领导审批，人力资源部备案。

3、片区运营组负责检验各部门的纠正预防措施的落实情况（频度是持续），人力资源部负抽检验各部

门的纠正预防措施的落实情况频度是（每半年一次）。二

十二、内部审核程序

1、内审的目的：验证各部门质量/环境管理体系的符合性，指导各部门的质量/环境管理，现场管理和业

务管理工作。

2、审核范围：每次内审必须覆盖公司各部门全部质量/环境活动和过程，及GB/T19001-2000/ISO9001：

2000、ISO14001：1996标准、公司质量/环境管理体系文件、相关政策法规、合同等。

3、审核频次：至少每年对公司各部门进行一次审核。

4、例外内审：如某部门在一个月内连续发生多次不合格服务、重大质量/环境事故或重大人事调整，由管

理者代表确定是否需单独进行一次内部审核，报总经理批准后初施。二

十三、不合格的识别与处理程序

1、不合格包括：内部外部审核发现的问题、公司各类检查发现的问题、现场不符合公司各类要求的服务

行为、顾客有效投诉、各种有管理责任的突发事件、质量/环境事故、供方提供的不能满足要求的物资或服务、失效失准的检测仪器。

2、对以上不合格，各相关部门应按有关程序要求采取措施，必要时向上级报告，消除已发现的不合格。

3、在下列情况下，可以适当降低服务收费：A、因服务人员过失，导致顾客投诉，而顾客不接受返工时；

B、因家政服务或户内维修材料质量问题，导致服务质量达不到标准。

4、在下列情况下，经相关负责人同意，可以适当对顾客做出赔偿： A、因工程遗留问题，严重影响顾客入住或生活起居。B、损坏顾客物品 C、对顾客声誉造成影响

D、公开顾客隐私 E、因管理责任导致顾客直接经济损失 质量环境管理手册：

一、公司基本情况简介

深圳市万科物业管理有限公司成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属机构。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业管理机构之一，专业提供全方位的物业管理服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、汽车美容、物业管理顾问及会所经营等服务。秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，通过多年来的实践和努力，公司在市场上取得了骄人的业绩，为中国物业管理行业的健康发展、物业管理市场化作出了积极贡献，在物业管理行业中奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业,在社会上树立了健康、完善的企业形象，创立了具有万科特色的物业管理模式。公司非常重视对员工进行系统的专业培训，并要求员工为顾客提供优质服务。同时，公司高瞻远瞩,为顾客长远之需求,持续进行物业管理专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造更好的经济效益及社会效益。1996年，万科物业在行业内首家顺利通过ISO9002：1994第三方国际质量认证，在规范化管理方面迈出了关键的一步。经过多年的管理实践，公司的质量体系及各项运作模式日趋完善，从业人员的质量意识、服务意识得到极大提高，各方面均取得了优异的成绩。

在物业管理模式与制度创新方面，1991年，公司在天景花园首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法；1995年，公司在荔景大厦推出“酒店式管理模式”，将星级酒店规范细致的管理、热情周到的服务融入到物业管理服务中；1997年，公司又在万科城市花园率先推出“无人化管理”模式，标志着公司的物业管理水平及智能化应用达到一个全新的层次；1999年1月，公司开始在下属的各物业小区（大厦）推行季度“管理报告”制度，公司的规范化管理迈上了新的台阶；1999年12月，公司在万科俊园推出“个性化管理服务”模式，更好地满足了业主的个性化需求，强化了物业管理的服务理念；2001年，公司在四季花城推出了“邻里守望”的管理模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。公司的这种持续创新与进取精神，多次被各大新闻媒体跟踪报道，并得到了同行业与顾客的广泛好评与一致肯定。

在物业管理市场化方面，1996年12月3日，公司在全国首次物业管理公开招标中，一举夺得鹿丹村住宅小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面；1997年8月4日，公司在全国第二次物业管理公开招标中，再次获得全市最大的微利房住宅小区—“桃源村”的物业管理权。2000年1月，公司在拓展政府部门公共物业管理方面取得重大突破，受托为国家建设部大院写字楼、住宅楼提供物业管理服务，这是政府部门对公司物业管理服务水平的进一步肯定。2000年9月，公司又在市交通管理局的物业管理招标中一举中标，标志着公司在公共物业管理方面进入了一个新的发展阶段。

2001年9月，公司的质量管理体系完成了由GB/T19002-1994-ISO9002：1994向 GB/T19001-2000-ISO9001：2000的转版工作。2004年10月，公司顺利通过ISO14001:1996环境管理体系认证。公司将继续坚持以顾客为中心的指导思想，持续进取，使公司的管理服务水平再上一个新的台阶。

随着集团地产口业务的快速发展，物业管理面积也随之保持高速的增长，在未来几年将有更高速的增长，公司将持续超越顾客不断增长的期望，为广大顾客提供更加专业优质的物业管理服务！

二、公司组织架构 总经理：z 副总经理：z（兼管理者代表）总经理助理：z、z、z、z 罗湖管理中心经理：z（管理中心设于俊园管理处）福田管理中心经理：z（管理中心设于温馨家园管理处）写字楼管理中心经理：z（管理中心设于交警局管理处）

● 公司职能部门（办公地点：福田区莲花北村西吉莲大厦二栋三楼）： ● 经营部门（办公地点：福田区莲花北村东富莲大厦三栋三楼）： ● 业务部门：

● 公司正在输出顾问项目介绍 2）公司核心价值观 ① 全心全意全为您

持续满足顾客需求是我们的服务宗旨； 诚信、专业、高效地得提供顾客服务； 先有满意的员工再有满意的顾客。② 责任心与敬业精神是前进的基石

敬业精神使您与企业共同进步； 责任心使您不断进步、不断成长； ③ 德才兼备、以德为先

人才是企业的资本；

公司需要德才兼备的员工，品德是选拔人才的基础。④ 一言一行皆品质 说到要做到，做到要做好； 关注细节，追求完美。⑤ 团队精神、同心同行 公司目标需要团队协作来完成；

融入工作团队中，我们才会有更大的力量； 以工作为中心的简单的人际关系，保持开放的心态； 鼓励为公司长期服务，与企业共同进步、共同发展。⑥平平淡淡就是错，无功就是过

持续、认真做好每件工作，也是不平凡； 鼓励创新，持续超越每一天； 上进心成就您的未来。

3）公司五条禁令

① 严禁与顾客打架或发生言语上的冲突； ② 严禁轻视顾客需求或对顾客言而无信； ③ 严禁业主与非业主区分对待； ④ 严禁利用职务之便谋取私利； ⑤ 严禁窃取或泄露顾客隐私。（注：顾客包括外部顾客、内部顾客）违反禁令处罚规定：

以上五条禁令只是对部分严重违反公司行为规范的处理方法，对于《公司职员行为准则》与《员工手册》中其它方面的禁止行为，仍须公司全体职员工严格遵守。4）、公司战略目标：“高尚物业、精致管理”

5）、公司质量方针：“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”。环境方针的阐述：本公司对全体员工、广大顾客（业主）、社会做出郑重承诺：本公司秉着人与自然和谐发展的理念，遵守国际环保公约及国家环境法律法规，预防污染、持续改善环境行为，提供绿色服务。本方针对内传达至全体员工，对外可为公众所获取。6）、公司环境方针： 爱护自然，守法防污，持续为顾客、员工、社会营造绿色生活7）、公司质量目标：持续超越我们的顾客不断境长的期望 8）、企业愿景：成为华南地区物业管理行业第一品牌 9）、质量管理体系

质量体系:层次A : 质量手册,是按照质量方针和目标及ISO9002标准描述的质量体系(是属于纲领性文件)层次B:质量程序文件,描述为实施质量体系要素所涉及到的各职能部门的活动.(六本)层次C:其他质量文件,即各类详细作业文件.体系文件的分类: 职能管理类Z 顾客关系类C 设备与房屋本体类S 安全管理类A 环境管理类H 经营管理类J 10）、QCC PDCA循环 P-计划 D-执行 C-检查 A-处理 QC小组的性质和特点： 1）明显的自主性 2）广泛的群众性3）高度的民主性4）严密的科学性

QCC小组：是在生产或工作岗位上从事各种劳动的职工，围绕企业的经营战略，方针目标和现场存在的问题，以改进质量，降低消耗，提高人的素质和经济效益为目的组织起来，运用质量管理的理论和方法开展活动的小组。11）、5S 整理 要与不要分开，不用的东西丢弃

整顿 把要用的东西以最简单的办法放好，使大家明了 清扫 经常打扫，常保清洁 清洁 维持整理，整顿，清扫的3S。素养 养成遵守即定行为的习惯 12）、客户服务五要素

主动、亲切、诚信、专业、素养

13）、TCS 全面顾客满意 14）、火场避险三会

会报警，会使用简易灭火器材，扑灭初起火灾，会组织疏散撤离。15）、集团物业管理部“为您100％”

三、术语和定义

1、公司质量目标

2、一类质量事故： A、公共媒体负面报道； B、负有管理责任的火灾 C、员工盗窃客户财产 D、员工与客户打架 E、员工集体脱岗

F、负有管理责任的客户群诉 G、10000元以上的赔偿责任等。

3、二类质量事故：小区发生入室盗窃案（以户为单位）、汽车被盗等。

4、全心全意全为你：万科物业服务宗旨，展现万科物业人全力为客户服务的意识和理念，同时也向公司全体职员传递对其工作质量的要求和期望。

5、服务至诚、精益求精；管理规范，进取创新：万科物业质量方针，突出勾勒服务的精诚尽心的态度，细致入微的工作作风和精品意识，要求以建立现代化企业规范的管理机制为基础，营造创新环境，激励锐意进取的活力。公司质量方针：服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新。

6、格曼黑度（ISO14001）：又称“烟气黑度”共分0-5级，是将烟色与林格曼浓度图对照而测量出来的

一种烟尘浓度表示法。林格曼图有6种，对应为6级，0级为全白，1级黑度为20%，2度为40%，3级为60%，4级为80%，5级为全黑。林格曼黑度的测量需由有资格的环境监测单位进行。

7、客户档案:包括客户基本资料,客户房屋资料,客户个性资料。客户基本资料:入伙通知书业主委托书业

主公约,住户登记资料,协议书。客户房屋资料:入住验收文件,装修申请文件,室内维修记录。客户个性资料：客户爱好、偏好、个性化需求。

8、工程资料：包括a总平面图，b位建筑、结构、设备安装、使用和维护保养技术资料，c物业质量证

明文件和物业使用说明文件，d房屋本体设备的改造变更资料。

9、物业资料：用地批文，项目批准文件，施工许可证，建筑执照，用电（水）指标批文、管理用房资料，商业用房资料、住宅区和分区基本资料，商业网点资料，娱乐设施资料，公用设施资料完整和园林绿化设施资料。

10、公司服务的实现过程：识别顾客需求-----策划服务过程----服务提供----过程或最终检验-----阶段性意见测评----分析和改进----标准化（P-D-C-A）

11、管理手册是公司体系文件的最高层文件。

12、公司各部门每半年需接受一次内部审核，在一年内审核必须覆盖ISO9001：2000和ISO14001：1996标准的全部要求及公司管理体系文件中规定的全部。

第五篇：物业、净水相关文件

关于创办校内学生净水配送公司的报告

院领导：

为更加方便服务广大同学饮用干净、放心的矿泉水，切实有效地预防学生因饮水在宿舍违规使用电器，消除安全隐患，拟决定创办校内学生净水配送公司。同时还通过净水配送公司的运营，进一步提升我院学生创业实践能力，拓宽勤工助学渠道。

学生净水配送公司与南平市绿袖矿泉水公司合作，南平市绿袖矿泉水公司以每桶7元的低价批量运送至学生净水配送公司（由学生助发委负责按照经营性市场化组建，对象必须是全部我院贫困生），学生净水配送公司根据学生的需求，以每桶9元的价格配送至各宿舍。本着自愿、有偿的原则，每个宿舍向净水配送公司交纳订金80元（饮水机每台50元、桶每只30元），毕业时全额退还。净水配送公司将盈利一部分作为贫困生勤工助学金，一部分作为净水配送公司运营流动资金及退还订金。净水配送公司的财务收支情况经学生助发委审核后每月公示一次，接受广大同学的监督。

当否，请批示

学生处

2012年3月10日

附1：净水配送公司章程；

附2：净水配送公司财务收支管理办法； 附3：净水配送公司考核考评及奖惩办法； 附4：净水配送公司组建及管理办法

关于创办学生（模拟）物业管理公司的报告

院领导：

为进一步发挥国家骨干高职院校引领学生自我教育、自我管理和创新、创业、创造的示范作用，培养学生的劳动意识、创业意识和创业实践能力，同时还为贫困生提供更多的勤工助学机会，拟决定创办校内学生（模拟）物业管理公司，将校园区划若干个物业小区（天麟校区划分为7个小区、江南校区划分为9个小区）模拟招标，由学生物业管理公司模拟投标，让贫困学生承担校园园林绿化管护、环境卫生保洁、消防安全隐患检查、资产管护利用、水电设施巡查报修、安全值班巡逻、教学辅助保障以及学生自我服务管理（含原雇的临时工及勤工助学的岗位）等工作。

当否，请批示

学生处

2012年3月10日

附1：江南校区物业小区区划及物业费标准一览表； 附2：天麟校区物业小区区划及物业费标准一览表； 附3：创办校内学生（模拟）物业管理公司实施方案； 附4：学生物业管理合同示例； 附5：物业管理公开招标文件示例； 附6：学生物业管理投标书示例； 附7：学生物业管理投标授权书示例； 附8：学生物业管理投标人保证书示例；

附9：学生物业管理企业法人地位及法定代表人证明示例； 附10：学生物业管理营业执照(模拟式样)； 附11：学生物业管理资质证书(模拟式样)；

附12：学生物业管理公司法人代码证书资质证书(模拟式样)； 附13：物业管理公司简介示例； 附14：物业管理公司章程示例； 附15：学生物业管理争议仲裁办法；

附16：学生物业管理公司法人变更及破产办法； 附17：学生物业管理公司考核考评及奖惩办法；附18：学生物业管理公司组建及管理办法

附： 关于创办学生（模拟）物业管理公司实施方案

为进一步发挥国家骨干高职院校引领学生自我教育、自我管理和创新、创业、创造的示范作用，培养学生的劳动意识、创业意识和创业实践能力，同时还为贫困生提供更多的勤工助学机会，决定创办校内学生（模拟）物业管理公司。

一、明确小区管理委员会的权力与义务

学院根据校园教学、生活、娱乐功能区域区划若干个物业小区模拟招标，由学生物业管理公司模拟投标，让学生承担校园园林绿化管护、环境卫生保洁、消防安全隐患检查、资产管护利用、水电设施巡查报修、安全值班巡逻、教学辅助保障以及学生自我服务管理（含原雇临时工、勤工助学的岗位）等工作。

物业小区成立小区管理委员会(以下简称‘管委会’，由学生自律委员会模拟担任)。管委会是在房地产行政主管部门（由助发委模拟担任）指导下，由全体学生选举的代表组成，代表和维护全体师生的合法权益。管委会是参与物业管理的常设机构，小区的合法权利主要通过管委会来实现。

1、管委会的权利

①制定管委会章程，代表学院维护合法权利； ②决定选聘或续聘学生物业管理公司；

③审议学生物业管理公司制定的管理计划和小区管理服务（天麟校区划分为7个小区、江南校区划分为9个小区）的重大措施；

④检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行情况。

2、管委会的义务

①根据学院的意见和要求，对学生物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

②协助学生物业管理公司落实各项管理工作； ③接受全体学生的监督； ④接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督和指导（均由助发委模拟担任）。

管委会和学生物业管理公司都是物业管理的机构，前者是决策人、委托人和检查监督人，后者是经营人、受托人、执行管理人。两者在地位上是一种平等关系，是市场双向选择的合同契约关系。在法律上，管委会有委托或不委托某个学生物业管理公司的自由，学生物业管理公司也有接受或不接受委托的自由；在组织关系上，不存在领导与被领导、管理与被管理的关系，而是互不干扰内部运作的合作工作关系。

二、学生物业管理公司的性质

物业管理公司不生产产品，而是提供服务。物业管理公司的性质：

1、物业管理公司是独立的企业法人（模拟）

物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为学院提供综合服务、管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。

物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。物业管理公司作为企业拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。

2、学生物业管理公司属于服务性企业

物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。

物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主提供服务来达到自己的工作目标。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

3、学生物业管理公司还承担着部分行政管理职能

物业管理公司在向广大师生提供服务的同时，也承担了部分有关部门管理的职能，例如教室多媒体使用管理等等。

三、学生物业管理公司的组建 物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门（分别由助发委学生模拟担任）的有关规定，获得批准才能成立。

(一)学生物业管理公司的资质条件

物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量公司具备或拥有的资金数量、团队人员组成、受托管理物业的能力、申请人的学业及表现等方面的状况，是企业的实力、规模的标志，主要包括：

1、学生物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业管理能力，如南平市规定的建筑面积须在5000平方米以上。

2、一定数量的注册资金，如南平市规定注册资金须在5万元以上(模拟)。

3、有符合规定的公司名称和公司章程。

4、有固定的办公场地和设施（由学院提供）。

5、有必要的管理机构和人员（必须是学院确定的贫困生信息档案库人员）。

6、有符合国家法规政策的经营范围。

7、能够独立承担民事责任（年满18周岁，平常表现优良，学业成绩良好）。

(二)物业管理公司的申报资料

1、提交成立学生物业管理公司报告；

2、提交学生物业管理公司管理章程；

3、提交成立学生物业管理公司的申请表；

4、提交申请人（拟作为学生物业管理公司司法人代表，下同）所在系政治思想表现鉴定；

5、提交教务部门出具的申请人学业情况报告；

6、提交学生物业管理公司团队人员基本信息；

7、提交申请人身份证复印件；

8、提交主管单位（助发委）对申请物业管理公司的经营资质进行审批的批准设立物业管理公司的可行性报告。

9、提交主管单位（助发委）核发的学生物业管理营业执照（模拟）；

10、提交主管单位（助发委）核发学生物业管理公司法人代表任命书或聘任书（模拟）；

11、验资证明（模拟）；

12、注册及经营地点证明（模拟）；

13、其他有关资料。

(三)物业管理公司申请成立的程序

1、根据上述成立条件，准备材料和文件。

2、向所在地房地产主管部门（助发委）提出申请。

3、向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记（助发委综合部模拟）。

4、到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(助发委模拟)进行公章登记和刻制(模拟)。

上述程序结束后即可核发学生物业管理营业执照和法人代表任命书或聘任书（模拟）后，有资格参与物业管理投标。

四、物业管理公司组织机构设置

学生物业管理公司的机构设置采用经理室管理层、职能部门层二个层级的组织形式。经理室管理层设总经理1名、副总经理2名；职能部门层设保洁部、安保部、管理部、联络部等四个内设机构，各职能部门层各设经理1名（副经理根据实际需要设置），管理人员若干名。

五、小区物业管理的招标

由管委会通过专栏、通告、广播、校园网、校园新闻发布会，发表招标广告，全院公开招标，持有学生物业管理公司执照（模拟）的公司可以按照招标广告要求，携带相关材料参加投标。招标程序为：

1、招标准备阶段（1）成立招标机构 管委会成立一个专门的招标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是：拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。其职责将贯穿整个招标投标过程。

（2）编制招标文件

物业管理招标文件的基本内容可概括为三大部分：

第一部分投标人须知：投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投标人如何投标的指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。

第二部分合同条款：合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。一般性条款通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；特殊性条款是针对每个具体不同的物业管理项目自身的特点而度身定造的个性化条款。特殊性条款优于一般性条款。

第三部分技术规范：技术规范通常是以技术规格一览表的形式进行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。

（3）制定标底

标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。

2、招标实施阶段

招标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。

3、招标结束阶段

这一阶段是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。

六、小区物业管理投标程序

1、投标前期工作(1)取得从业资格（模拟）(2)筹措资金（模拟）(3)收集招标物业相关资料(4)进行投标可行性分析

2、投标实施步骤

在通过资格预审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标：(1)购买阅读招标文件；(2)考察现场；

(3)制定管理服务方法及工作量；(4)制定资金计划；(5)标价试算；(6)标价评估与调整；(7)封送标书、保函。

3、定标后的工作

（1）中标后的合同签订与履行（2）资料整理与归档

七、学生物业管理公司的考核考评及奖惩办法（略）

附： 学生物业管理合同示例：

甲方(委托方)：福建林业职业技术学院江南校区小区管理委员会 乙方(受托方)：江南坊学生物业管理公司

为加强福建林业职业技术学院江南校区1号小区（实训一号楼）物业管理，保障区内房屋及公用设施的正常使用，为小区创造优美、整洁、安全、方便、文明的教学、生活环境，经双方协商同意签定本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：

一、委托管理范围及内容

(一)甲方将福建林业职业技术学院江南校区1号小区（实训一号楼）范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

(二)管理事项包括：

1、各楼层楼道、楼梯、厕所、教室、教师休息室、实训室保洁（要求六面光）；

2、垃圾清运；

3、根据教学、实训、考试及其它需要，及时开启与关闭门窗、灯光、音响、投影等，并保障正常使用；

4、有效管护教学、实训资源；

5、驻点值班，按要求按时开启与关闭各楼层大门，全面落实楼卫管理制度，做好出入人员查验与登记工作，维持正常秩序；

6、时时查看监控情况，做好消防巡查、安全保卫巡逻，切实保障安全，发现隐患或险情及时处置、报告；

7、做好教学设备、建筑（水电）设施巡查，发现隐患或险情及时处置、报修；

8、寒暑假留守值班及其他交办的工作。

二、委托管理期限

双方商定委托管理期限为自2012年4月起至2013年2月止。

三、双方责任、权利、义务

1、甲方依照本合同将将福建林业职业技术学院江南校区1号小区（实训一号楼）范围内委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方合理使用物业费（或劳动工具及其他费用），并根据考核按勤工助学金管理办法造册发放给乙方；

3、向乙方提供管理用房40平方米，不收取租金；

4、负责向乙方提供小区资产资料，并在乙方管理期满时予以收回；

5、甲方不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

6、对乙方的管理实施监督检查，每月一次考核评定，如出现乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

7、委托乙方对违反物业管理公约的行为进行处理，必要时可以根据学院规定作出相应处置措施；

8、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

9、学院规定由甲方承担的其它责任。(二)乙方责任、权利、义务

1、根据有关法律、法规、结合学院实际情况，制定本小区物业管理办法；

2、遵守各项管理法规及合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本小区物业实施综合管理，确保实现管理目标，并承担相应的责任，自觉接受甲方的检查、监督；

3、接受甲方对管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方报送一次财务报表，每个月向学院张榜公布一次物业费收支账目；

4、对小区的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，乙方如有需要，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

5、建立本小区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

6、有权依照甲方委托的规定，对违反规定的行为进行处理；

7、管理期满，应向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

8、开展卓有成效的社区文化活动和便民服务活动等；

9、有权选聘管理人员（在学院确定的贫困生信息库中选聘，信息库不足经学生处批准可以面向非贫困生选聘）。

四、管理目标和经济指标

各项管理目标的设定，依学院规定的标准执行。

五、风险抵押

(一)乙方在合同签订之日起七日内向甲方一次性支付人民币1000元（模拟），作为风险抵押金；

(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后退还全部抵押金及银行活期存款利息（模拟）；

(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金，并赔偿乙方经济损失；

(四)如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并赔偿甲方经济损失（在物业费中扣除）。

六、奖罚措施

(一)在各项管理目标全面完成的情况下，甲方按物业费的5％奖励乙方。

(二)经考核该小区被评为学院文明小区，甲方按物业费的5％奖励乙方，以资鼓励。

(三)如甲方不能完成应负的合同责任，由此而影响乙方完成物业管理目标，乙方可以免除承担相应责任。

(四)如乙方没有完成合同责任或管理目标，甲方应责成乙方限期完成或改正，情节严重的处以按物业费的5％的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。(五)由于乙方管理不善或重大过失，造成经济损失或生活严重不便的，乙方应按物业费的5％赔偿经济损失(以助发委的鉴定结论为准)。

七、合同变更、补充与终止

(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订、更改和补充，以书面合同为准；

(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见；

(三)合同终止后，乙方可参加甲方的委托管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据有关条例和规定被取消优先承包管理资格的除外。

八、其它事项

(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商。

(二)本合同自签订之日起生效。

(三)本合同一式三份，甲乙双方和房地产管理部门（助发委）各执一份，具有相同法律效力。

(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请房地产管理部门（助发委）调解，调解不成的由人民法院裁决（模拟）。

甲方(签章)：

乙方(签章)：

代表(签名)：

代表(签名)：

合同订立日期：

****年**月**日

招 标 文 件

招标编号：2012001 招标项目名称：福建林业职业技术学院江南校区1号小

区（实训一号楼）

福建林业职业技术学院江南校区招标中心统一印制

2012年3月

附：江南校区物业小区区划及物业费标准一览表

小区范 工作内容

面积

标准

物业费

序号 围（㎡）（元／㎡）（元／月）实 训 一 号 楼 实训

二号 楼 公寓楼1、2号楼

1、各楼层楼道、楼梯、厕所、教室、教师休息室、实训室保洁（六面光）；

2、垃圾清运；

3、根据教学、实训、考试及其它需要，及时开启与关闭门窗、灯光、音响、投影等，并保障正常使用；

4、有效管护教学、实训资源；

5、驻点值班，按要求按时开启与关闭各楼层大门，全面落实楼卫管理制度，做好出入人员查验与登记工作，维持正常秩序；

6、时时查看监控情况，做好消防巡查、安全保卫巡逻，切实保障安全，发现隐患或险情及时处置、报告；

7、做好教学设备、建筑（水电）设施巡查，发现隐患或险情及时处置、报修；

8、其他交办的工作。

同上

1、各楼层楼道、楼梯、厕所、洗衣房、开水房保洁（六面光）；

2、垃圾清运；

3、做好楼内草坪、水沟、羽毛球场及水泥路卫生保洁；

4、驻点值班，管理各宿舍锁匙及借用，按要求按时开启与关闭各楼层大门，全面落实楼卫管理制度，做好出入人员查验与登记工作，维持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保卫巡逻，切实保障人身和财产安全，发现隐患或险情及时处置、报告；

7、做好设备、建筑（水电）设施巡查，发现隐患或险情及时处置、报修；

8、做好熄灯吹哨提示及维持熄灯后正常生活秩序；

9、做好维护楼内生活公共秩序，禁止外卖等促销、经商活动，禁止酗酒、违规用电、破坏及起哄、打架斗殴等；

10、按照要求管护盆景、花草、树木；

11、按时催缴水电费；

12、按时办理资产移接交、建档和协助离校手

9694

0.7

3393

0.75 11920 0.75 6786

2545

8940

公寓楼1、2号楼 续等工作；

13、禁止未经批准张贴、涂抹、悬挂、搭盖、装修、设置设施设备等行为，配合做好案件查处工作；

14、做好文明宿舍检查评比及公示工作；

15、其他交办的工作。同上

10875 0.75

8157 实

训

三 号

楼 实 训

四 号

楼 公寓楼5号楼

1、各楼层楼道、楼梯、厕所、教室、教师休息室、实训室保洁（六面光）；

2、垃圾清运；

3、根据教学、实训、考试及其它需要，及时开启与关闭门窗、灯光、音响、投影等，并保障正常使用；

4、有效管护教学、实训资源；

5、驻点值班，按要求按时开启与关闭各楼层大门，全面落实楼卫管理制度，做好出入人员查验与登记工作，维持正常秩序；

6、时时查看监控情况，做好消防巡查、安全保卫巡逻，切实保障安全，发现隐患或险情及时处置、报告；

7、做好教学设备、建筑（水电）设施巡查，发现隐患或险情及时处置、报修；

8、其他交办的工作。

1、各楼层楼道、楼梯、厕所、教室、教师休息室、实训室保洁（六面光）；

2、垃圾清运；

3、根据教学、实训、考试及其它需要，及时开启与关闭门窗、灯光、音响、投影等，并保障正常使用；

4、有效管护教学、实训资源；

5、驻点值班，按要求按时开启与关闭各楼层大门，全面落实楼卫管理制度，做好出入人员查验与登记工作，维持正常秩序；

6、时时查看监控情况，做好消防巡查、安全保卫巡逻，切实保障安全，发现隐患或险情及时处置、报告；

7、做好教学设备、建筑（水电）设施巡查，发现隐患或险情及时处置、报修；

8、其他交办的工作。

1、各楼层楼道、楼梯、厕所、洗衣房、开水房保洁（六面光）；

2、垃圾清运；

3、做好楼内草坪、水沟、羽毛球场及水泥路卫

4552

0.7 11997

0.7 12442

0.70 3414 未启用8398 未启用8710 未启用

生保洁；

4、驻点值班，管理各宿舍锁匙及借用，按要求按时开启与关闭各楼层大门，全面落实楼卫管理制度，做好出入人员查验与登记工作，维持正常秩序；

5、做好消防巡查、安全保卫巡逻，切实保障人身和财产安全，发现隐患或险情及时处置、报告；

7、做好设备、建筑（水电）设施巡查，发现隐患或险情及时处置、报修；

8、做好熄灯吹哨提示及维持熄灯后正常生活秩序；

9、做好维护楼内生活公共秩序，禁止外卖等促销、经商活动，禁止酗酒、违规用电、破坏及起哄、打架斗殴等；

10、按照要求管护盆景、花草、树木；

11、按时催缴水电费；

12、按时办理资产移接交、建档和协助离校手续等工作；

13、禁止未经批准张贴、涂抹、悬挂、搭盖、装修、设置设施设备等行为，配合做好案件查处工作；

14、做好文明宿舍检查评比及公示工作；

15、其他交办的工作。室外 校园公共环境卫生保洁、垃圾清运及园林绿化管护

小计

19860 66810 备注 经考核合格，满一个月的，按参与人员工作量造册发放月物业费；不足一个月，以月30个工作日计，平均天物业费标准按参与人员工作量造册发放物业费；寒、暑假必须按要求留守安全值班巡护、园林管护、卫生保洁，报酬按学院的规定，另行发放。物业费含劳动工具及其他费用。

招标文件目录

第一部分 投标邀请 第二部分 技术规范及要求 第三部分 投标人须知 Ａ 总则说明

1.适用范围

2.定义

3.合格的投标方

4.投标费用

Ｂ 招标文件说明

5.招标文件的构成6.招标文件的澄清

7.招标文件的修改

Ｃ 投标文件的编写

8.语言及计量单位

9.投标文件的组成 10.投标文件格式

11.投标报价

12.投标货币

13.投标人资格的证明文件

14.投标有效期

15.投标保证金

16.投标文件的份数和签署

Ｄ 投标文件的递交

17.投标文件的密封和标记

18.递交投标文件的截止时间

19.迟交的投标文件

20.投标文件的修改和撤销

Ｅ 开标和评标

21.开标

22.评标委员会

23.投标文件响应性的确定

24.投标文件的澄清

25.对投标文件的评估和比较

26.评标原则及方法

27.保密

Ｆ 授予合同

28.定标准则

29.资格最终审查

30.接受和拒绝任何或所有投标的权力

31.中标通知

32.授予合同时变更数量的权力

33.合同协议书的签署

34.履约保证金 35.中标服务费

第四部分 合同一般条款

1.定义

2.适用范围

3.技术规格和标准

4.委托管理期限

5.价格

6.索赔

7.不可抗力

8.履约保证金

9.争议的解决

10.合同终止

11.合同修改

12.适用法律

13.主导语言与计量单位

14.合同份数

15.合同生效

第五部分 合同特殊条款 第六部分 附件

第一部分 投标邀请

受福建林业职业技术学院江南校区小区管理委员会委托对福建林业职业技术学院江南校区1号小区（实训一号楼）项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1、招标编号：2012001

2、招标项目的简要说明：

3、项目开工期：2012年4月1日

4、投标地点：福建林业职业技术学院江南校区助发委

5、投标截止时间：2012年3月20日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

6、开标时间、地点：2012年3月25日，福建林业职业技术学院江南校区助发委办公室。

7、凡对本次招标提出询问，请在2012年3月15日前与助发委联系。

地址：

邮编：

电话：

传真：

联系人：

(署名)年 月 日