商品房有质量问题业主拒绝收房案例

第一篇：商品房有质量问题业主拒绝收房案例

商品房有质量问题业主能否拒绝收房？

作者：深圳商品房律师周科 二手房律师 房产纠纷律师

当很多业主怀着喜悦的心情去收自己的新房时通常会遇到一些常见的问题，如开发商要求先办理房屋交接手续再办理验房手续，无论房产有没质量问题业主都不能拒绝收楼，有质量问题的，收楼后开发商再进行维修。所有这些要求，开发商的目的只有一个就是，不想承担迟延交楼的违约责任。那商品房有质量问题业主能否拒绝收房？

这个问题要分情况来看，目前深圳中级法院明确房地产开发企业在交付房产时未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的，视为不符合交付标准，业主要权利拒绝收楼，同时也明确未通过工程质量、消防、电梯、规划等验收的，业主也有权拒绝收楼。上述规定都基本上是涉及房屋整体安全的内容，至于个别业主出现厕所漏水、墙体不平、管道堵塞等质量问题时，业主是否有权拒绝收楼，没有明确的规定。这些情况只能适用合同法的规定来解决，《中华人民共和国合同法合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。这里的致使买受人“不能实现合同目的的”是指，卖方交付的标的物存在重大、显著瑕疵，使买受人无法正常使用的情形。至于哪些质量问题符合上述标准只有法官知道了，依据这一条拒绝收楼，有一定的风险。因此，想依据合同法的规定来拒绝收楼，需要慎重考虑。

实践中，有法院认为墙面手触摸掉混凝土，塑钢窗、窗及门框混凝土有空隙、排水出口/地漏、厨房排水管太高，厕所漏水等情况为重大、显著瑕疵，买受人无法正常使用，可以拒绝收楼；也有法院认为墙体空鼓、裂缝、起砂、防水、门窗误差等不属房屋主体结构质量问题，而是一般质量瑕疵，可以修复，不会导致业主不能实现合同目的，业主以此为由拒绝接受房屋不符合合同法的规定。

大多数业主拒绝收楼的目的是希望开发商能早点修复存在的质量问题，并非是为了要求开发商支付迟延交楼的违约金，像这类业主可以先收楼，但是一定要注明房屋存在的质量问题。如果房屋质量确实比较多且比较严重，业主也不急于装修入住的，可以拒绝收楼，并及时通过诉讼要求开发商交付符合质量标准的房屋并承担迟延交楼的违约责任

因哪些质量问题业主有理由拒绝收房

侯先生买了某开发商的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。侯先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请侯先生再次验房，侯先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任.法律分析：

一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。

1、约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。

2、若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格

以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。

法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。

法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。

上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。

二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？

除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。

地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。

出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。

根据上述分析，本案中侯先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。

精装修房有质量瑕疵能否延期收房

【案例】

某开发商预售的商品房是精装修住宅，双方在合同附件中对精装修标准作了约定。开发商在取得竣工验收备案表、面积实测表，具备了“两书”以后书面通知客户收房。一客户在该房屋交付验房的过程中，提出以下问题：

（1）房屋门窗档次比原来预期的要差；

（2）内装饰材料及施工存在问题：卫生间部分石材开裂；装饰玻璃破碎；吊顶局部出现裂缝；空调风口安装不到位等质量问题；

（3）房屋内局部装饰图案与样板间对应位置的装饰图案存在明显差异。

客户在房屋验收单上列明了上述问题，并拒绝办理收房手续。开发商根据客户提出的问题进行了整改，并再次通知客户前来验收。客户虽然对整改结果表示满意，但提出了要求开发商赔偿违约金、支付延期交房期间房屋租金等要求。此时，开发商向客户提出了要求其支付延期收房违约金的主张。

【案例分析】

在这种情况下，应从以下方面分析：

一、房屋交付的条件

根据《商品房销售管理办法》和建设部关于住宅交付需具备“两书”的相关规范性文件的规定，建设部和国家工商总局在制订《商品房买卖合同》范本时拟定了房屋交付条款，即出卖人向买受人交付房屋时，应当出示《北京市竣工验收备案表》和《房屋测绘技术报告书》，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（即“两表”和“两书”）。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，并

由出卖人承担由此产生的延期交房责任。该条款全面、完整的表达了房屋交付所需具备的法定条件，二、精装修房屋交付的特点

精装修房屋与毛坯房交付的主要区别在于：毛坯房交房的装修标准是国家强制标准，如《住宅工程初装饰竣工验收办法》等，但是精装修交房标准只是推荐标准，如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等，并没有强制性，而且开发商在制定精装修标准时也具有极大的不确定性，往往只是在合同中框定品牌范围，甚至直接以“高档”、“优质”等相当模糊的形容词来替代具体品牌，导致买卖双方在房屋交付时易产生纠纷。

三、买受人领受房屋的义务

通常情况下，购房者会认为“收房”是一种单纯的权利，并不是义务，实际上这种理解失之片面，且会导致买卖双方很多不必要的纠纷。

买受人的领受义务的法律含义在于：

1、根据前述合同范本的约定及《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商只要按照合同约定提交了交付证明文件给购房者，购房者就应当领受房屋，否则就构成违约。即使事实上房屋质量存在问题，购房者也应先履行其领受义务。如果房屋确实事实上存在质量问题，行政法规赋予购房者的法律救济手段是在“交付使用后”（也就是领受房屋后）通过质量检测、诉讼等手段来实现其权利，而不是在当时就拒绝收房。如果拒绝收房，则构成购房者的违约事件，购房者应承担相应的违约责任。

2、从保护交易安全的角度来看，当开发商履行交付合格房屋的主要义务及时、恰当，而仅未能及时、恰当履行按期按质交付装饰、设备以及市政基础设施的附随义务时，对方当事人并不应因此而享有拒绝领受标的物的权利，否则就会导致开发商的交易预期和交易利益受到不恰当的损害。

3、如果购房者无正当理由拒绝领受房屋，则自双方约定的交付时间到期之时起，房屋的风险即转由购房者承担。

房屋交付的最大法律意义就在于房屋风险的转移。根据《合同法》第一百四十二条和第一百四十三条的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果购房者在开发商出具了齐全的交付房屋的证明文件的情况下拒绝收受房屋，则即使这时候事实上并未进行房屋交接，购房者仍应当自双方约定的交付期限之后自行承担该房屋毁损灭失的风险。这对于购房者来说，显然是十分不利的，因为此时房屋并不在购房者的实际控制之下，购房者却要为此承担风险。

综上，房屋存在质量瑕疵并不构成买受人延期收房的充分理由，特别是开发商与买受人的合同约定中有关于延期收房的违约责任条款的，买受人更应慎重。

【商品房逾期】因房屋质量瑕疵造成的逾期收房

因买受人对房屋质量异议导致拒绝收房的情况在逾期收房中最为常见。

商品房质量问题包括主体质量不合格和质量缺陷。

《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其它损失由出卖人承担。

对于主体质量不合格的房屋，不能交付使用当无异议。实践中易于出现以下问题，⑴、如何判定“严重影响居住使用”?⑵、交付使用的房屋存在质量瑕疵，出卖人承担修复责任(瑕疵担保责任)，但房屋已经验收合格或者已经取得交付使用的批准文件，在交付使用之前发现存在质量瑕疵，买受人是否应得收房?买受人拒不受领房屋，是出卖人迟延履行还是买受人迟延履行值得探讨。

一般而言，瑕疵履行属于不当履行，不属于迟延履行的范畴，但房屋商品不同于一般商品，在对瑕疵进行修复以后仍可适当交付，因此，在实践中当事人一般主张的多是追究迟延履行的违约责任。

笔者认为，⑴严重影响居住使用，一般仍应归圄在涉及到房屋安全的主体和结构范围之内(其与“主体质量不合格”的区别在于局部与整体、通过验收和未通过验收、使用中出现和交付使用前出现等)，对于《建筑法》、《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修范围的质量问题，均应属于房屋质量瑕疵。

⑵合同法第62条规定，……质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……

商品房竣工验收合格是商品房交付使用的国家强制性标准，《建筑法》规定了竣工交付使用的建设项目的必备条件;商品房验收同时牵涉到诸多专业、行政职能部门的技术、行政行为，其验收、备案行为均是在此框架范围内实施，据此，对于验收合格尤其是备案手续已经完成的房屋，应当认定为符合合同条件、可以交付使用的房屋，当事人一般应当按此条件履行，买受人应当按照约定收受房屋，逾期收房亦属违约，“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”(《解释》第十一条)

⑶民法债权理论认为，对于瑕疵履行(不当履行)，债务人有义务消除瑕疵，债权人在其消除瑕疵之前可以不接受给付。

商品房存在质量瑕疵，于出卖人而言，显然存在过错;对于修复需要较多时间、需要占用商品房进行施工、势必影响买受人使用房屋的，一味强调商品房已经验收合格或者已经取得交付使用的批准文件要求买受人收房，对买受人显失公平。笔者认为，出现此种情况，应当适用公平原则，酌情由出卖人给予买受人适当的赔偿，这对及时消除质量瑕疵、减少、避免扩大损失也具有积极意义。

[商品房交付]购房人无正当理由拒绝收房的风险

首先，购房人拒绝接收房屋应有正当理由。

根据《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法规，购房人遇到下列情况之一可不收房：

1.未取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》的。依据《商品房销售管理办法》第三十二条、三十四条。

2.开发商无故比原合同约定延迟交房，经购房人催告后超过三个月交房的。依据《司法解释》第十五条。

3.开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的。依据《商品房销售管理办法》第二十四条第一款。

4.开发商经批准改变房屋结构但未经买家认可的。依据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款。

5.合同没有约定且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房并解除购房合同。依据《司法解释》第十四条。

6.经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的。依据《司法解释》第十二条。

7.房屋质量问题严重影响正常居住使用的可不收房。

除以上所述七种情形外，购房人无正当理由不得拒绝接收房屋，否则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同时买卖双方在《商品房买卖合同补充协议》中往往事先约定，开发商向购房人交付经验收合格的商品房，购房人无正当理由拒绝接收的，则视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，自交付之日起，该房屋的风险责任转由购房人承担，此后的各项费用(包括但不限于水电费、煤气费、暖气费、物业服务费等)全部由购房人承担。因此，如果开发商交付的商品房质量合格，达到了交付标准，则购房人仍借口质量等一系列问题拖延接收房屋的，在此种情况下，根据法律规定和双方当事人约定，视为开发商已经履行完毕了房屋交付义务，并且此后的房屋各项费用是应该由购房人来承担的。故投资型购房人起初拖延接收房屋以达到免交各种费用的目的是无法实现的。

此外，无正当理由拒绝接收房屋还存在另一个风险，即导致房屋质量保修期的流逝。根据《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

等法律法规的规定，房屋质量保修期自交付之日起开始计算，所以如果购房人在接到交房通知后无正当理由拒绝接收的，那么从视为交付之日起开始质量保修期就开始计算了。所以如果购房人无正当理由没有按时接收房屋导致质保期经过，一旦日后房屋出现质量问题，开发商将不再承担免费维修的义务。

因此，购房人无正当理由拒绝收房并不能像大多数购房人想象的那样，只有自己办理了入住手续、拿到钥匙才算是交付完成，否则关于房屋的相关费用自己无义务缴纳，现在看来，这一想法是没有合法依据的，非但如此，购房人还有可能丧失本应属于自己的权利，如质量免费保修期等。所以，购房人对待房屋交付的正确态度应该是，在接收房屋的时候尽可能的对房屋进行检验，如果出现质量问题，应该主动与开发商联系寻求解决办法，或维修或调换房屋或解除合同，如经过采取补救措施，在确保房屋质量达到标准的情况下，购房人应积极配合开发商接收房屋，办理入住，正确行使自己的权利，履行自己的义务。

第二篇：拒绝收房通知书

拒绝收房通知书

某某某某房地产开发有限公司：

本人与贵公司于2013年月日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：，以下简称“合同”），本人作为买受人购买了贵公司开发的房地产住宅项目——某某某1期号楼区单元室房屋（以下简称“房屋”），本人已通过支付首付款和银行贷款方式向贵公司支付了全部房款共计人民币元。由于贵公司未能在合同约定期限内即20 年月日前交付符合法定和约定条件的房屋及公用、配套设施等，构成严重违约。特向贵公司发出本拒绝收房通知书，并说明理由如下：

一、贵公司交付的房屋不符合法定交付条件

贵公司出具的房屋经验收合格的证明--《住宅工程质量分户验收合格证》无验收日期，不符合验收合格证的填写规范，无法律效力；此外，在交房当天无法提供《工程竣工验收备案表》，《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起1 5日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。

据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。现贵公司拒绝出示上述房屋经验收合格的证明，表明房屋不具备交付使用的条件，买受人有权拒绝接收房屋。合同第条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同相关规定的证明文件„„出卖不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。出卖人向买受人交付商品房时，应当向买受人出示该商品房经竣工验收合格的证明。买受人购买的是商品住宅的，出卖人还应当向买受人交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工合格证》。

根据上述法律法规之规定及合同约定，买受人认为，由于贵公司在交付房屋时，未能出示法定及约定的证明文件，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房违约责任由贵公司承担。

二、贵公司交付的房屋不符合合同约定及销售允诺

（一）小区公建及配套设施不符合约定 1．小区道路为简易水泥道路，多处存在断裂，不易通行； 2．小区绿化率承诺%，实际绿化为0，甚至工地还有很多垃圾堆，与沙盘展示相差太大；

3．车位暂不能交付使用，而且也未公布车位收费标准；

（二）房屋存在的问题

1．安防系统：楼道单元门未安装，不能保障业主安全； 2．入户可视对讲：作为一个广告宣传为高档小区，没有入户可视对讲系统；

3.电梯采用三线品牌电梯，无电梯调试验收合格证明； 综上所述，买受人认为，贵公司因未能在合同约定日期前交付符合合同约定条件和法定条件的经验收合格的房屋，已构成逾期。为此，购买人有权拒绝接收不符合交付条件的房屋，要求贵公司对不符合约定的部分限期整改，能够整改的必须整改，不能整改的部分可以其他方式替代（比如现金或其他方式的补偿。）本通知书自发出之日起生效，限贵公司于本通知书发出之日起七日内对上述所有问题予以书面答复，逾期不答复，买受人将不再另行书面通知。如贵公司逾期60日仍不能交付符合法定和约定条件的房屋及公用配套设施，买受人将从20 年 月 日起计算贵公司逾期交房期限,并根据合同第 条之约定依法行使合同解权即退房，并要求贵公司赔偿由此造成的一切损失。

第三篇：样本拒绝收房通知书

拒绝收房通知书

XX房地产开发有限公司：

我们是贵公司开发的房地产项目——XX业主。在贵公司X次延期交房后的X月中旬开始，我们陆续收到贵公司发出的收房通知书。我们怀着期待的心情在X月X日开始赶往贵公司收房。而在收房现场却让我们看到一个无法接受的的事实：“XXXX”配套设施不完善，公共设施仍在紧张施工。小区内施工现场凌乱，道路无法通达，国家规定的收房必须出具的相关文件不能提供。贵公司利用部分业主急于住房的心理，强制收房业主与贵公司签定 “收房后认可房屋具备交房条件，房屋质量问题自负”的协议。我们无法接受这种现实，试图向贵公司寻求答复，也曾请政府出面协调，但却得到贵公司诸多无理甚至荒谬的答复。现因贵公司多次违约，特向贵公司发出拒绝收房通知书：

1、贵公司拒绝出具房屋经验收合格的法律规定的证明--三书一证一表。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《工程竣工验收备案表》。《商品房买卖合同》“第十一条 交接”约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

2、依照《住宅工程质量分户验收暂行办法》第二条及第十二条规定，建设单位在对住宅工程按照国家规范要求内容进行工程竣工验

收时，必须对每套住宅的观感质量和使用功能进行的专门验收。在住宅工程竣工验收合格后，应当按户出具《住宅工程质量分户验收合格证》，并在住宅交付使用时交给住户。但贵公司未能出具该《住宅工程质量分户验收合格证》。

3，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起1 5日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。现贵公司拒绝出示上述房屋经验收合格的证明，表明房屋不具备交付使用的条件，买受人有权拒绝接收房屋。合同第十一条约定：“商品房达

到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……出卖不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。

4、最高人民法院关于《房地产司法解释》中明确指出：“示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：

1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如果当事人约定的交房条件是第1种，那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件。”

根据上述法律规定、合同约定和现有判例。买受人认为，由于贵公司在交付房屋时，未能出示法定及约定的证明文件和证明文件不全，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房违约责任由贵公司承担。

综上所述，鉴于贵公司的严重违约、违法行为，依据法律公平、公正、公开的原则和精神，希望贵公司以积极的姿态，本着优良的服务意识和专业素质，做好妥善解决泰和世家二期问题义务及责任；我们将保留行使一切合法手段来维护自身权益的权利；由于你们消极作为及违法行为所造成的一切损失，由贵公司承担。请贵公司于2013年12月14日前就前述所有问题作出书面答复，如逾期未予答复，我们将依法进行维权，并保留法律诉讼的权利！由此产生的一切法律责任将由贵公司承担。

XX业主

附：拒绝收房业主签名表

XXXX年XX月XX日

第四篇：拒绝收房通知书

拒绝收房通知书

*****房地产开发有限公司：

本人与贵公司于20年月日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：，以下简称“合同”），本人作为买受人购买了贵公司开发的房地产住宅项目--***1期号楼区单元室房屋（以下简称“房屋”），本人已通过支付首付款和银行贷款方式向贵公司支付了全部房款人民币元。由于贵公司未能在合同约定期限内即20年月日前交付符合法定和约定条件的房屋及公用、配套设施等，构成严重违约。特向贵公司发出本拒绝收房通知书，并说明理由如下：

一、贵公司交付的房屋不符合法定交房条件

1．贵公司拒绝出具房屋经验收合格的证明--《住宅工程质量分户验收合格证》和《工程竣工验收备案表》

首先，依照《****省住宅工程质量分户验收暂行办法》第五条及第十二条规定，建设单位在对住宅工程按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，必须对每套住宅的观感质量和使用功能进行的专门验收。在住宅工程竣工验收合格后，应当按户出具《住宅工程质量分户验收合格证》，并在住宅交付使用时交给住户。但贵公司未能出具该《住宅工程质量分户验收合格证》。

其次，《中华人民共和国城市房地产管理法（修正）》规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发

经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起1 5日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。据此，“商品房经验收合格”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。现贵公司拒绝出示上述房屋经验收合格的证明，表明房屋不具备交付使用的条件，买受人有权拒绝接收房屋。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同相关规定的证明文件……出卖不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。

出卖人向买受人交付商品房时，应当向买受人出示该商品房经竣工验收合格的证明。买受人购买的是商品住宅的，出卖人还应当向买受人交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工合格证》。

根据上述法律法规之规定及合同约定，买受人认为，由于贵公司在交付房屋时，未能出示法定及约定的证明文件，买受人有权拒绝收房，由此产生的逾期交房违约责任由贵公司承担。

二、贵公司交付的房屋不符合合同约定及销售允诺

（一）小区公建及配套设施不符合约定

1．贵公司擅自变更住宅及小区规划，增建房屋，将多处规划绿地改建变电站，该等变更，既未事先预告，也未事后通知；

2．小区绿化率承诺42%，实际绿化目前只有几棵小树和一些大坑，甚至工地还有很多垃圾堆，与沙盘展示相差太大；

3．车位少且暂不能交付使用，而且也未公布车位收费标准； 4.5.6.（二）房屋存在的问题

1．安防系统：合同约定24小时监控，红外线安防系统（实际没有安装）。

2．入户可视对讲：合同约定可视对讲安装到用户房间并调试合格（实际没有安装）。

3.水电气

4.通讯设施

5.6.7.综上所述，买受人认为，贵公司因未能在合同约定日期前交付符合合同约定条件和法定条件的经验收合格的房屋，已构成逾期。为此，购买人有权拒绝接收不符合交付条件的房屋，要求贵公司对不符合约定的部分限期整改，能够整改的必须整改，不能整改的部分可以其他方式替代（比如现金或其他方式的补偿。）本通知书自发出之日起生效，限贵公司于本通知书发出之日起七日内对上述所有问题予以书面答复，逾期不答复，买受人将不再另行书面通知。如贵公司逾期60日仍不能交付符合法定和约定条件的房屋及公用配套设施，买受人将从20年月日起计算贵公司逾期交房期限,并根据合同第条之约定依法行使合同解权即退房，并要求贵公司赔偿由此造成的一切损失。

特此通知！

买受人：（签字）

20年月日

第五篇：拒绝收房通知书

拒绝收房通知书

湖南未来置业开发有限公司：

我们是贵公司开发的房地产项目—未来蜂巢的业主4栋业主，最近喜获收房通知书，倾注一辈子积蓄终于有了属于自己的家，我们怀着万分激动、喜悦与期待5月1-10日赶往收房。而我们未来蜂巢开发者--贵公司却给了我们一个意想不到的“惊喜”—层高由3米变成了2.9米，而且合同也被篡改过。并且国家规定的收房必须出具的相关文件都没有。我们无比心寒，痛彻心扉。我们无法接受这突如其来的“惊喜”，试图向贵公司寻找答案，但却得到贵公司诸多无理无赖甚至荒谬的答复。我们已出奇愤怒，是可忍孰不可忍。为此，我们未来蜂巢四栋业主特集体联名向贵公司发出此拒绝接收房屋通知书，理由如下：

1、合同约定我们四栋层高为3米，但实际测量层高只有2.9米，与合同相差十公分，与贵公司开盘宣传的层高3米不合符，存在欺骗消费者行为。

2.没有《住宅质量保证书》

3.没有《建筑工程质量认定书》

4.没有《开发建设项目竣工综合验收合格证》

5.没有《竣工验收备案表》

6.没有面积实测报告

7、燃气为公用设施，与水、电、暖为房屋必须的配套设施，开通燃气接口是贵公司作为房屋开发商必须履行的义务之一。

8、小区公共设施、绿化、电梯达不到验收合格标准。

9、门窗没有3C标识，电表没有功能标识。

10、小区的消防没有验收合格。

11、阳台，与合同也不符。

综上所述，鉴于贵公司的严重违约、违法行为，依据法律公平、公正、公开的原则和精神，希望贵公司以积极的姿态，本着优良的服务意识和专业素质，做好妥善解决未来蜂巢问题义务及责任；我们将保留行使一切合法手段来维护自身权益的权利；由于你们消极作为及违法行为所造成的一切损失，由贵公司承担。请贵公司于2009年7月1日前就前述所有问题作出书面答复，如逾期未予答复，我们将依法行使退房权利，并保留法律诉讼的权利！由此产生的一切法律责任将由贵公司承担。我们将通过邮政特快的方式向贵公司送达本书面通知，并同时抄送有关部门。

未来蜂巢四栋一期业主

2009年5月15日

转发：给常熟世茂房地产开发有限公司的拒收函!（从其他论坛转来的，以后收房也要仔细点咯）楼主

wenddy1125 发表于 搜房网森林半岛业主论坛

给常熟世茂房地产开发有限公司的拒收函!

各位业主看看需要修改什么?包括SHIMAO的朋友

TO:常熟世茂房地产开发有限公司

CC：常熟市房地产管理局

常熟市物价局

常熟市消防大队

常熟市规划局

江苏苏州地质工程勘察院

黑龙江建筑设计院

中国建筑第八工程局

江苏建发建设项目咨询有限公司

常熟市建设工程质量监督站

常熟市消费者协会

常熟市人防办

常熟市政府办公室

常熟市委书记***

常熟市市长王建康

我们3,5,6号部分业主已收阅常熟世茂的敬告业主书,现我们决定与贵司进一步交涉以下事宜,故向贵司发出拒收函:

根据贵司与业主（们）签定的高层公寓买卖合同及实际情况，我们（世茂3，5，6号楼高层公寓业主们）认为贵司已违反了合同约定，造成了逾期交房的事实，还有不少方面与当初销售宣传资料（广告）不符，且有不少方面与合同不符，现列举部分问题，希望常熟世茂房地产有限公司（以下简称常熟世茂）本着合情合理的原则给予答复和解释，并提出解决方案！我们分别于2007年1月7日，1月14日，1月16日三次与常熟世茂相关人员交涉，并发相关告知书，但未得到常熟世茂签字盖章的正式书面答复！如贵司不在1月20日之前给予正式书面答复及解决方案，我们将提请诉讼通过法律途径解决存在问题,保留进一步追诉权利,并向媒体嚗光争取舆论压力！

一、逾期交房

根据房屋买卖合同第八条约定贵司应于2006年12月31日前达到合同约定房屋交付标准（详见合同），将房屋交付买受人使用，并同时提供“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”，但所有业主均未在2006年12 月31日前完成收房程序。虽然常熟世茂已于2006年12月18日取得相关部门的“竣工备案表”，但事实上3，5，6号楼并未达到常熟世茂与业主所签订的房屋买卖合同相关交房标准（有照片为证）。现我们置疑常熟世茂如何在小区完全不符合交付条件下取得所谓的“竣工备案表”？！并要求相关参加验收的勘察单位（江苏苏州地质工程勘察院），设计单位（黑龙江建筑设计院），施工单位（中国建筑第八工程局），监理公司（江苏建发建设项目咨询有限公司），工程质量监督机构（常熟市建设工程质量监督站）给出相关解释，我们保留追究以上验收单位的法律责任！现列举部分事实：

根据合同第八、九、十三、十四条规定，贵司应完成3，5，6号楼宇小区的水、电、煤气、通讯、道路、绿化等配套设施及公共设施，但至2007年1月1日止，此三幢楼周边道路、绿化及底楼台阶仍未完工，楼宇周围及楼内仍有施工人员及施工机械，仍处于施工状态中，完全不符合交房标准（详见照片）； 地下车库人防工程未完成，楼道内消防设施未安装完毕，户内可视对讲及报警系统未安装；信箱等配套设施也未安装到位。小区智能化设施不完善，安防报警系统，车辆管理系统、家庭紧急按钮、楼内红外线电视监控系统未开通等。

还有，我们要请教相关的消防验收单位，既然楼道内的消防设施都未在2006年12月31日前安装到位（有照片为证），3，5，6号楼又是如何在合同约定交房日期前通过相关的验收的呢？（事实上直到我们第二次和世茂交涉时，2007年1月14日为止，还有部分消防设施在安装。）而且根据我们了解,部分不明事实真相的业主收房后碰到一系列问题,比如,根本无

法办理房屋产权证!因为常熟的房产局根本还没有常熟世茂所提供的办理房屋产权证的相关文件和备案!试问?? 单凭这一条,能说我们3,5,6号楼已经具备交楼条件了么?!

国家明文规定：未经验收的住宅不能交付使用，其中住宅质量和取得竣工备案表仅是其中一项，因为一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保和档案等部分全部验收合格以后才算是一个合格工程，才具备交付条件；否则，哪怕其中一个部分未验收或者验收不合格，都不能说这个工程已经合格而具备了交付条件!

请问相关的验收单位，既然事实上常熟世茂3，5，6号高层公寓完全不符合国家相关交楼标准，你们又是如何通过对其验收并颁发相关证书和备案的呢？

二．与合同不符的地方：

合同约定3，5，6号楼地上为37层，地下一层；现地上只有33层；