融资租赁合同效力的终止探讨与研究

第一篇：融资租赁合同效力的终止探讨与研究

融资租赁合同效力的终止

(一)因融资租赁合同的解除而终止

与一般合同一样在租赁期限届满之前，融资租赁合同的效力也可因当事人一方或双方行使解除权而终止。所不同的是融资租赁合同的解除与一般合同的解除相比有着更为严格的条件。融资租赁合同中一般都有类似“除合同约定条款外(或除特殊情况外)，未经对方书面同意，任何一方不得中途变更合同内容或解除合同。”的规定，即所谓的“中途禁止解约条款”。合同签订以后，由于主客观原因，当事人往往需要变更合同内容，删节或补充合同条款，使合同的履行更有利于合同目的或当事人自身利益的实现。在法定的条件下，也允许当事人双方或一方行使合同解除权，使合同自始或仅向将来发生消灭(参见《合同法》第九十三条，第九十四条。)。然而，如果将这些规定毫无保留地适用于融资租赁合同，将不利于保护合同当事人的合法权益。这是因为：

一方面，对于承租人而言：(1)承租人之所以要支付比贷款本息高得多的租金向出租人承租租赁物，主要原因是承租人缺乏足够的资金购买设备又难以获得贷款。承租人在租赁过程中已经投入了相当的资金，若允许出租人单方任意解除合同，将使承租人已投入的资金无法收回而蒙受损失。(2)为了使用租赁物，承

租人往往需要进行一定的配套设备的投入，出租人如中途解约，会增加承租人的损失。(3)由于租赁物的特定性，出租人单方中途解约收回租赁物以后，承租人如果要再购进同种物件，不仅是相当困难的，短期内也难以办到，这样势必给承租人造成更大的损失。

另一方面，对出租人而言：(1)购买设备需要大量资金，这些资金除了出租人的自有资金以外，绝大部分来自第三者的融资，包括国外金融机构的融资，出租人除了要支付这些融资的本息外，还承担着汇率变动的风险。如果允许承租人中途解约，则出租人很难收回投入的资金，更毋庸说偿付融资本息。(2)在融资租赁中，租赁物是由承租人根据自己的具体生产经营条件选定的，一般不具有通用性。如果允许承租人中途解约，即使将租赁物返还给出租人，在一定期间内租赁公司也很难将退回的租赁物租给新的承租人，更难期待通过出卖租赁物使出租人收回残存租金的相当金额。在这种情况下，租赁公司不仅要失去数量可观的租费收入，而且要遭受租赁设备无形损耗的损失。(3)租赁物的购入价款、利息、保险费、手续费等，在固定的租赁期间内以租金的方式分期偿还，租赁期届满时将全额收回。如果允许承租人中途解约，将使出租人所投入的各项资金成本难以收回。

鉴于此，无论国外立法还是融资租赁实践均对中途解约进行了严格的限制。限制的方式一般有如下三种：

(1)条文的形式明确规定限制融资租赁合同的中途解约。采取这种形式的典型代表是美国，美国在其《统一商法典》中以新增第2A-407条规定：“如果合同不是消费租赁而是融资租赁„„则承诺人在租赁合同中作出的承诺在没有得

到接受承诺一方同意的情况下不能取消、终止、修改、拒绝、免于履行或替代履行。”

(2)以判例的形式确定对融资租赁合同中途解约进行限制。例如，德国联邦财产法院判例就形成了“禁止中途解约”的判例基准。

(3)在具体的融资租赁合同中以合同条款的形式对合同中途解约进行限制。这一形式则以我国为代表。我国《合同法》并没有像美国《统一商法典》一样以条文的形式明确规定中途禁止解约，中途解约禁止的问题都是在具体的合同中以特殊条款予以规定的，即所谓的“中途解约禁止条款”。在司法实践中，虽然合同中没有明确规定该条款，但在合同解释时，亦视同此条款当然存在。

可见，无论从国内外立法、司法实践还是从我国的融资租赁实务来看，融资租赁合同中的“中途禁止解约条款”都已得到了普遍的认可。

然而，中途解约禁止也不是绝对的禁止，从“中途解约禁止”的条款定义和有关立法对中途解约禁止的规定，可以看出该规定只是对融资租赁合同在一般情况下中途解除做出的比普通合同解除较为严格的限制。应该认为，在出现法定或约定的特殊情况下，还是允许当事人基于其一方或双方的意思表示使合同归于消灭的。结合有关立法和实践，笔者认为所谓的特殊情况应当包括以下几项：

(1)协议解除，即双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。这种解除方式的要件是当事人协商一致的意思表示。合同的当事人被认为是自身利益的最佳判断者，基于其真实的意思表示而做出的解除合同的合意是当事人对自身利益进行衡量后做出的取舍，一般而言是能够满足其最大利益的。因此，基于合同自由的原则，在不损害国家利益，社会公共利益，不侵犯他人合法权益的前提下，经双方当事人协商同意，应允许当事人通过协议解除合同。这也是和融资租赁实务相一致的。事实上，在融资租赁交易中，只要当事人双方同意解除合同，同时对双方权利义务进行约定而又不损害国家利益、社会公共利益，中途解约的情形是存在的，并且有日益增多的倾向。尤其是在一些发展迅速，技术更新快，新机型不断出现的行业，中途解约的情形更是大量存在。

(2)依我国《合同法》第二百四十八条的规定：承租人应该按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物。这实际上是赋予出租人在承租人违反缴纳租金的义务后享有单方解除权。

(3)由于在融资租赁期间，租赁物的所有权属于出租人所有。如果承租人未经出租人同意，擅自将租赁物出售、转让、转租，以租赁设备设定担保或投资入股，将侵害出租人的所有权，此时，应该允许出租人解除合同;此外，承租人利用租赁物进行违法活动虽未给出租人造成损失，也应当赋予出租人中途解除合同的权利。

(4)租赁期间，如果承租人破产，一般无法继续履行合同，此时，出租人应享有解除权，收回租赁物。

(5)如前所述，租赁物自交付给承租人以后，其毁损灭失的风险也就移转给承租人承担了，且承租人负有维修，保管租赁物的义务(参见《合同法》第239

条，247条。)。由于出租人的过错致使租赁物毁损灭失的出租人不可免责，此时，应允许承租人依具体情况或要求减少租金或要求解除合同。

(6)一般情况下租赁物有瑕疵，出租人不负担瑕疵担保义务(参见《合同法》第244条。)，因此，即使租赁的瑕疵致使承租人不能依约使用、收益，承租人也不能以出租人违反瑕疵担保义务为由请求解除合同。但如果承租人依赖出租人的技能确定租赁物或干预租赁物的选择，则出租人不可免除瑕疵担保义务。当出租人违反其应当承担的瑕疵担保义务时，承租人可以向其请求修理、退换等，如果出租人在合理的期限内未为上述行为或虽为了上述行为但仍不能对租赁物使用收益，则承租人可以要求解除合同。

(7)有效成立的融资租赁合同，在交付期限届满，出卖人未交付租赁物，经承租人催告，在合理的催告期限内仍未交付。如果此时，出租人并未将向出卖人索赔的权利转让给承租人，则交付租赁物首先是出租人的义务，承租人应得以出租人违反合同约定的义务为由要求出租人赔偿损失或解除合同。这种做法已经得到《国际统一私法协会 国际融资租赁公约》的肯定(参见《国际统一法协会 国际融资租赁公约》第12条。)。

(8)此外，当事人还可以在融资租赁合同中约定当事人一方或双方享有解除权的情况，当约定的情况发生时，享有解除权的当事人就可以解除权。

除上述情况外，即使是发生不可抗力，租赁物不复存在，承租人无法再对租赁物进行使用、收益，也不得中途解除合同。

第二篇：融资租赁合同的效力与终止

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融资租赁合同的效力与终止

融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁合同涉及到两个合同、三方当事人的权利义务，在生效、失效上有很多独特之处。在融资租赁合同履行过程中，一方发生违约，一般情况下融资租赁合同并不自动解除，解除合同应由受害方作出选择。

融资租赁合同的效力

融资租赁合同是由出卖人与买受人(租赁合同的出租人)之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成的，但其法律效力又不是买卖和租赁两个合同效力的相加。合法成立的融资租赁合同具有法律效力。融资租赁合同生效的要件如下：

(1)主体必须具有进行融资租赁交易的资格。

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(2)标的物必须合法且必须满足融资租赁交易的需要。

(3)当事人意思表示真实。它既要求当事人的内心意思和外部的表示行为相一致，也要求当事人在为意思表示时处于意思自由的状态下。即不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情况。

(4)此外，还要求当事人之间的协议不得违反法律、行政法规和社会公共利益，既包括内容的合法也包括形式的合法。根据我国合同法的规定，融资租赁合同为要式合同，应当采用书面的形式。如果法律、法规规定融资租赁合同应该办理批准、登记手续才能生效，融资租赁合同还应当经过批准或登记后才能生效。当然，这种法律、行政法规指的是法律、行政法规中的强制性规定。

融资租赁合同效力的终止

(一)因融资租赁合同的解除而终止

与一般合同一样在租赁期限届满之前，融资租赁合同的效力也可因当事人一方或双方行使解除权而终止。所不同的是融资租赁合同的解除与一般合同的解除相比有着更为严格的条件。融资租赁合同中一般都有类似“除合同约定条款外(或除特殊情况外)，未经对方书面同

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意，任何一方不得中途变更合同内容或解除合同。”的规定，即所谓的“中途禁止解约条款”。合同签订以后，由于主客观原因，当事人往往需要变更合同内容，删节或补充合同条款，使合同的履行更有利于合同目的或当事人自身利益的实现。在法定的条件下，允许解除租赁合同。

1、协议解除，即双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。事实上，在融资租赁交易中，只要当事人双方同意解除合同，同时对双方权利义务进行约定而又不损害国家利益、社会公共利益，中途解约的情形是存在的，并且有日益增多的倾向。

2、出租人或者承租人发生解散、撤销、破产等情况，一般无法继续履行合同，此时，出租人应享有解除权，收回租赁物。

3、有效成立的融资租赁合同，在交付期限届满，出卖人未交付租赁物，经承租人催告，在合理的催告期限内仍未交付。如果此时，出租人并未将向出卖人索赔的权利转让给承租人，则交付租赁物首先是出租人的义务，承租人应得以出租人违反合同约定的义务为由要求出租人赔偿损失或解除合同。

4、一般情况下租赁物有瑕疵，出租人不负担瑕疵担保义务(参见《合同法》第244条。)，因此，即使租赁的瑕疵致使承租人不能依

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约使用、收益，承租人也不能以出租人违反瑕疵担保义务为由请求解除合同。但如果承租人依赖出租人的技能确定租赁物或干预租赁物的选择，则出租人不可免除瑕疵担保义务。当出租人违反其应当承担的瑕疵担保义务时，承租人可以向其请求修理、退换等，如果出租人在合理的期限内未为上述行为或虽为了上述行为但仍不能对租赁物使用收益，则承租人可以要求解除合同。

5、出现合同中约定解除的情况。

6、法律、法规规定的允许解除的情形。

在融资合同履行过程中，出现因承租人的原因而致出租人受到损害，出现这种情况时，出租人一般不采取解除合同的手段，而是在客观上有可能继续履行的情况下，要求承租人支付全部租金，继续履行合同。

(二)因融资租赁合同履行期限届满而终止

融资租赁合同期限届满，当事人也已按照合同的约定或法律的规定全面正确地履行了自己的义务，此时，合同终止。如果说合同解除是融资租赁合同终止的非正常形式，那么，期限届满就是融资租赁合同终止的正常形式了。

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按照法律的规定，融资租赁期间，租赁物的所有权由出租人享有。而在融资租赁期间届满后租赁物的归属，则可以通过当事人之间的约定来确定。一般有如下几种做法：

1、退租。在合同期限届满时，承租人将租赁物按使用后的状态交还给出租人。

2、续租。在合同期限届满时，在出租人和承租人之间订立另一个融资租赁合同，或对本合同通过协议进行变更，由承租人按照一定的条件继续对租赁物进行使用收益。

3、留购。一般由承租人在融资租赁合同期限届满时象征性地支付一定的价款，充抵租赁物的残值，而获得租赁物的所有权。

如果当事人对租赁物的归属无约定或约定不明，则按照合同的有关条款或交易习惯确定，如以上述方法仍不能确定的，租赁物的所有权则依然归出租人享有。

 货运代理合同中的并存债务承担

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 涉外劳务合同及注意事项

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 选择诉讼方式解决合同争议应注意的问题 http://s.yingle.com/y/ht/1131363.html

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  劳动合同违约金 http://s.yingle.com/y/ht/1131293.html 上海市

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利

许

可

合同

管

理

办

法

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 什么情况下承租人可转租房屋

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 如何认定合同诈骗罪

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 北京六环路施工震坏民房首发

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  违约金限额 http://s.yingle.com/y/ht/1131288.html 海南省农村集体经济承包合同管理条例 http://s.yingle.com/y/ht/1131287.html

    什么是违约金 http://s.yingle.com/y/ht/1131286.html 合同履行的特征 http://s.yingle.com/y/ht/1131285.html 劳动合同变更 http://s.yingle.com/y/ht/1131284.html 债权能

否

因

转

让

通

知

而

丧

失

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 租赁合同法律规定违约金计算

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 中国卷烟批发市场合同管理细则

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 在签订购房合同后又不想买房了定金能退吗 http://s.yingle.com/y/ht/1131278.html

 商场“公共走道”的租赁争议

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第三篇：租赁合同终止 转租合同效力不一定随之终止

租赁合同终止

转租合同效力不一定随之终止

【根本案情】

原告：杭州市古荡镇益乐村村民委员会〔以下简称益乐村〕。

被告：浙江益爱电子开展〔以下简称益爱公司〕

第三人：杭州大排大快餐〔以下简称大排大公司〕。

第三人：中国建设银行杭州市高新支行文西分理处〔以下简称文西分理处〕。

第三人：杭州新时代装饰材料市场〔以下简称新时代市场〕。

第三人：杭州荣达装饰材料〔以下简称荣达公司〕。

原告益乐村和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同，合同约定益乐村将其位于杭州古荡文三路边，建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益乐村在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等工程，逾期不能交付使用，作违约处理。合同还对租金的数额、交付的时间及违约责任，合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后，益乐村将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村未依约对楼房进行装饰和修通道路，益爱公司那么自行出资修建。同年11月28日，益乐村出具授权书一份，明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司，授权期自1995年1月1日至2024年12月31日，期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日，益乐村与益爱公司签订补充协议，益爱公司同意益乐村收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼，所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月，双方又重新签订租赁合同一份，约定：益乐村将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城，租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金为每平方米12元，以后每两年在原租金数额上递增2元，益爱公司按月支付租金，拖欠两个月以上，益乐村有权终止合同、收回房屋；本合同经双方签字、盖章后生效，原租赁合同同时终止，有关原合同所约定的租金，以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后，益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村，并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263.30元的清单交给益乐村。随即益乐村将上述4幢楼房转租给他人使用，但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司那么就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施〔鉴定价值为343184元〕并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同，并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议，协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层〔局部〕1200平方米营业房，益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村，再由益乐村与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村签订协议，也未将所租用的营业房归还给益乐村。1999年1月29日，益乐村因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议，向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求终止双方间的房屋租赁合同，判令益爱公司支付租金及利息8320878.49元，并承当诉讼费。

益爱公司那么提出反诉，请求判令益乐村支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元，并负担诉讼费。

【裁判要旨】

杭州市中级人民法院在审理过程中，依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理，杭州中院认为：益乐村与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同，明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村在收回4幢楼房后，应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计，折抵益爱公司的租金。但益乐村未按约定履行，便将4幢楼房另行出租他人后改建，致使现在无法审计，由此而造成的损失应由益乐村承当。而益爱公司未按约定支付房租，已构成违约，益乐村据此要求终止租赁关系，由益爱公司支付拖欠租金的理由正当，予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为，由各自承当相应责任。益乐村与益爱公司间的租赁关系终止后，益爱公司应归还房屋，文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据?中华人民共和国民法通那么?第一百一十一条、第一百一十三条之规定，该院于2000年2月2日作出以下判决：

一、益乐村与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行。

二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村。

三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村房屋租金6394276元〔自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金〕。

四、益乐村在判决生效后10日内支付益爱公司1、2、4、5号楼的改建装修、道路等投资款3464276.20元。

五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村房屋使用费551000元〔自1997年7月1日起至2000年1月31日止〕。

六、驳回益乐村的其他诉讼请求。

七、驳回益爱公司的反诉请求。

一审判决后，第三人大排大公司、文西分理处不服，分别上诉至浙江省高级人民法院；原审被告益爱公司也曾提出上诉，但因其未按规定预交二审诉讼费，依法被视为自动撤回上诉。

大排大公司上诉称：我司与益乐村订立房屋租赁合同，同时又与益乐村、益爱公司三方订立协议，益乐村将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有，我司已按约支付了房租，原审判令我司承当腾退承租房，与事实和法律规定不符。请求查清事实，依法改判。被上诉人益乐村辩称，三方协议为办理营业执照所用，不具有法律效力，要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。

文西分理处上诉称：益乐村与益爱公司订立房屋租赁合同的目的，系由益爱公司开办电子市场进行招商经营，且益乐村还出具授权书，将6幢房屋的出租权授予益爱公司，事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者；分理处据此与益爱公司签订合同，付清租金而取得承租房使用权的行为合法，且不存在履行合同义务的过错，原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项，改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村辩称，分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同，并未经我村同意，属非法转租，要求驳回分理处的上诉请求。

浙江省高级人民法院经审理认为：益乐村与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为，原判终止合同的履行，并以各自过错相抵的认定合理，符合民法的公平原那么。但益爱公司基于其与益乐村的房屋租赁合同及房屋出租授权书，开办电子市场招商转租房屋；大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同，依约占用房屋，并不违反法律规定，且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法老实信用原那么，当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此，为稳定市场经济秩序，保证当事人的交易平安，在出租人益乐村与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后，益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况，益爱公司在上述租赁合同中的权利义务，可由益乐村承受，大排大公司等原审第三人已支付的租金，应由益乐村与益爱公司结算；未支付的租金，那么由益乐村依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立，原判要求第三人腾退房屋的实体处理，及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定，均属不当，应予以纠正。根据?中华人民共和国民事诉讼法?第一百五十三条第一款第〔三〕项，?中华人民共和国民法通那么?第八十五条、第一百一十一条，最高人民法院?关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题的意见〔试行〕?第86条之规定，浙江省高级人民法院于2000年8月15日判决如下：

一、维持杭州市中级人民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项。

二、撤销杭州市中级人民法院〔1999〕杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担局部。

三、益爱公司应于本判决送达后30日内，将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村所有的3号、6号楼中的房屋，腾空归还给益乐村。

四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建，由益乐村折价补偿益爱公司343184元，于本判决送达后10日内付清。

五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金，益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额，于腾退之日据实偿付给益乐村。

六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行，益爱公司的合同权利义务由益乐村承受。

【法理评析】

本案法律关系相对复杂，存在出租和转租两个法律关系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解两个租赁合同的法律效力，尤其是当出租合同被要求终止时，如何认定转租合同的效力，成了本案的关键问题。另外，本案的审理还涉及第三人的追加、附属物的认定、违约责任的处理、转租合同权利义务的转移等诸多法律问题，现择其要进行分析。

〔一〕 出租合同的效力及违约责任的处理

益乐村和益爱公司就房屋租赁先后签订有合同两份和补充协议一份，双方意思表示真实，内容合法，依法应认定有效。对此，一审、二审亦无歧见。益乐村在履行租赁合同过程中，没有按照约定对出租的楼房进行装饰和修通道路，在益爱公司自行出资修建后，又没有及时对益爱公司依补充协议交回的4幢楼房进行有关费用的审核，以折抵租金；而是直接将该4幢楼房出租给他人，导致被改建后无法审计，对本案的纠纷负有一定的责任，其行为已构成局部违约。承租人益爱公司在出租人益乐村没有及时依约修膳房屋和道路的情况下，为推动合同履行，减少损失，主动垫资修建，值得肯定。由于益爱公司和益乐村事后又重新签订补充协议和新的租赁合同，明确将原租赁合同废除，据此可以认定益爱公司对益乐村不按约修房建路的行为已达成谅解，双方的权利义务以新的租赁合同为准。一审法院驳回益爱公司的反诉应属正当。惟益爱公司没有遵照新租赁合同的约定，逾期两个月以上未交租金，已构成对新合约的根本性违反，益乐村根据合同规定，要求终止履行租赁合同理由正当，一审、二审法院对此均予以支持。鉴于益乐村也有局部违约的事实，一审法院根据?民法通那么?第一百一十三条的规定，判令双方各自承当相应责任，即益乐村承当怠于审计的风险，4幢楼房的修缮及修路费用，主要参照益爱公司提交的“投资款清单〞核定，其间损失由益乐村承受。这样处理违约责任，可谓自负其责，符合民法的公平原那么。

〔二〕 转租合同的效力及合同主体变更

对出租合同，一审、二审都支持了益乐村的主张，同意终止履行。但出租合同被终止后，转租合同的效力如何，是否应继续履行？两审法院意见有分歧，杭州中院根据益乐村和益爱公司出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋〞的规定，判令终止双方的租赁合同，除承租人益爱公司外，次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。也即出租合同的效力及于转租合同，出租合同被终止，转租合同也随之终止。这样处理，单从出租合同角度考虑，并无不当，但次承租人的权利却无端受损，值得推敲。二审浙江高院经审理，否认一审对转租合同效力的判定，改判继续履行转租合同，由益乐村取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说，二审的判决是有相当的开创性的。

第一，出租合同被终止，转租合同的效力并不当然终止。上述情形，转租合同的效力究竟如何，法无明文规定。虽然益乐村曾将房屋的“出租权〞书面授予给益爱公司，益爱公司转租房屋及第三人承租房屋并无不当，但事后益乐村和益爱公司签订的新租赁合同中又约定“拖欠两月收回房屋〞，可见从合同的规定看，益乐村授权益爱公司转租并非无条件，一审法院也正是据此判令“收回房屋〞。但问题是，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。从权利的来源看，不管出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中益乐村将房屋出租给益爱公司，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在益爱公司“拖欠租金〞的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原那么。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的平安因此被破坏。循之，那么影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化〞的司法潮流不符。二审法院综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法老实信用原那么，从稳定市场经济秩序，保障交易平安的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行。这样判决，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，维护了市场的秩序，是对法律“活〞的运用，值得赞同。

第二、“举重以明轻〞法律解释方法的运用。

举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的根本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且……当然〞；所谓的“重〞和“轻〞，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院?关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通那么〉假设干问题的意见〔试行〕?第一百一十九、?合同法?第二百二十九条对“买卖不破租赁〞都作了明确规定，本案当然不属于“买卖不破租赁〞的情况，但根据“举重以明轻〞的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁〞在法律政策根底上有相通之处。即“买卖尚且不破租赁，出租合同终止当然……〞，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖〞相比，可谓“轻〞。二审法院判决虽然没有点明“举重以明轻〞，但其法律思维上显现了对“举重明轻〞法律解释方法的大胆运用。

第三、直接判决由原出租人继受转租合同。

在出租合同依法被终止，转租人丧失转租权的情形下，转租合同要继续履行，就必然涉及到合同主体的变更。由于本案的起因主要是益爱公司拖欠房租而引起，益乐村出租房屋的初衷没变，其将收回的1号、2号、4号和5号楼房，随即又出租给他人使用，亦可说明。并且，转租是取得了出租人的同意的，由出租人取代转租人继受合同，于出租人并无不利之处。据此，二审法院为防止次承租人的租赁权因出租人与承租人之间的法律关系变动而被危及，从稳定社会经济秩序出发，判令转租合同由出租人和次承租人继续履行，应属合理。

第四篇：融资回租赁合同效力的认定

融资回租赁合同效力的认定

远东国际租赁有限公司与广东省新会市电力开发公司、广东新会美达锦纶集团公司、，“东新会合成纤维纺织厂股份有限公司、广东省新会市新联发电厂有限公司融资租赁合同纠纷上诉案(最高人民法院(1999]经终字第4lo号，判决时间：2001年11月30日)。

最高人民法院经审理认为：本案讼争的<融资回租赁合同>系当事人真实意思的表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应为有效合同。上诉人认为讼争<融资回租赁合同》无效主要依据两点理由：其一是该<融资回租赁合同>违反<中华人民共和国合同法》第十四章“融资租赁合同”的规定，实际上是抵押贷款合同；其二是该《融资回租赁合同》项下的租赁物所有权为新会县发电厂B厂有限公司所有，而非为承租人新会电力公司所有。这两点理由均不能成立，理由是：．．关于外商投资的融资租赁公司所签订的《融资回租赁合同》的效力问题：融资回租赁是融资租赁的一种特殊形式，其特殊性在于出卖人与承租人为同一人，这一点并不影响融资回租赁作为融资租赁的～种形式，它同样具有融资租赁的法律特点，仍应适用关于融资租赁的法律来调整各当事人之间的关系。当然，对外商投资的融资租赁公司的融资租赁行为不能直接适用中国人民银行<金融租赁公司管理办法》，但此前国家法律法规中对外商投资的融资租赁公司从事融资租赁业务，包括从事回租赁业务并无禁止性规定，而且，中华人民共和国对外经济贸易合作部于200】年8月14日发布并于2001年9月】日起实施的《外商投资租赁公司审批管理暂行办法>第12条规定：“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁可以经营下列业务：

一)国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通工具(包括飞机、汽车、船舶)等机械设备及其附带的直接租赁、转租赁、回租赁、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；„„”第13条又规定：“融资租赁公司从事本办法第12条所规定的业务以外的金融业务的，需要经对外贸易经济合作部同意，并按照中国人民银行发布的《金融租赁公司管理办法》的规定报中国人民银行审批。”上述两条规定划分了对外经济贸易合作部与中国人民银行对外商投资融资租赁公司经营范围的审批权限，明确了外商投资的融资租赁公司可以从事的融资租赁业务的范围，故外商投资的远东租赁公司具备从事融资固租赁业务的主体资格。

．关于上诉人主张租赁物非为承租人新会电力公司所有，应当追加所有人新会县发电厂B厂有限公司参加本案诉讼的问题。在《融资回租赁合同》

签订时，首先由出卖人新会电力公司将租赁物出卖给买受人远东租赁公司，此时出卖人新会电力公司负有对出卖物的瑕疵担保责任，即新会电力公司须保证出卖物为其所有或不能被他人主张权利。在<融资回租赁合同>履行期间至发生纠纷时，新会县发电厂B厂有限公司从未向远东租赁公司主张过租赁物的所有权，甚至在诉讼期间，该公司也从未主张过要求加入到本案的诉讼中来，对于属于该公司的诉讼权利，上诉入不能也无权代替其行使。即使租赁物确为新会县发电厂B厂有限公司所有，该公司也可以通过对侵害其所有权的出卖人主张权利而达到救济的目的。因此，上诉人以租赁物为新会县发电厂B厂有限公司所有为由，主张<融资回租赁合同>无效不能成立。

由于上诉人主张讼争<融资回租赁合同>无效的理由不能成立，因此其要求按照无效合同恢复原状、返还原物的处理原则，将租赁物归还远东租赁公司的诉讼请求亦不能支持。远东租赁公司从事融资租赁业务的最终目的是为取得租金，取回租赁物只是租赁公司所享有的选择权，本案远东租赁公司要求承租人及保证人偿还租金的请求依据充分，应当予以支持。但远东租赁公司要求被上诉人承担律师费的请求没有法律依据，最高人民法院不予支持。——肖扬总主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《中华人民共和国最高人民法院判

案大系》(民商事卷～1999年卷·下卷)，人民法院出版社年版，第1124～1129页。

融资回租赁是融资租赁业发展到一定阶段的产物，在融资租赁实务操作中，回租赁已经成为一种被经常使用的方式。根据中国人民银行2000年6月日发布实施的《金融租赁公司管理办法》第47条的定义，回租赁是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订一份融资租赁合同，再将该物．件从出租人处租回的租赁形式。回租业务是承租人和出卖人为同一人的特殊融资租赁方式。‘对于融资回租赁合同的效力认定问题在审判实践中存在过争议，认为回租赁合同无效观点的理由是回租赁实际上就是所谓的承租人以企业现有的机器设备等资产作为担保，向租赁公司拆借资金，其实质是企业间的资金拆借。由于中外合资的租赁公司并未取得经营金融业务许可证，其不得从事贷款的金融业务，因此回租赁合同应当确认无效。

我们认为，回租赁与转租赁、杠杆租赁已经成为融资租赁业务的重要形式，为国际租赁行业所普遍采用。我国境内设立的融资租赁公司在实务操作中也大量地运用回租赁的方式向境内企业提供融资不抵，所以在确定回租赁合同的效力时也要考虑这一现实状况，保障融资租赁业健康有序地发展。1996年最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》以及《合同法》中对融资租赁合同的定义均可以涵盖回租赁这一形式，为回租赁适用融资租赁的法律规定提供了依据。回租赁合同中的买卖关系是对原本由出卖人(即承租人)所有的物件通过占有改定的方式将所有权转移给买受人(即出租人)，使出租人享有对物件的所有权，并根据租赁合同，将租赁物件出租给承租人。

融资租赁合同兼有融物与融资的功能，但融物的目的是为了融资，回租赁合同所表现出来的功能更侧重于融资，其形式要件符合融资租赁合同的特征，只是出卖入与承租人为同一人，回租赁合同的特殊性并不妨碍此类合同具备融资租赁合同的特点，仍应适用融资租赁的法律规定。

回租赁合同作为融资租赁合同的特殊形式，应当适用融资租赁合同的法律规范，不应因其主体资格而确认无效。

——钱晓晨：《融资回租赁合同效力的认定——远东国际租赁有限责任公司与广东省新会市电力开发公司、广东新会美达锦纶集团公司、广．东新会合成纤维纺织厂股份有限公司、广东省新会市新联发电厂有限公司融资租赁合同纠纷上诉案》，载李国光主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《民商审判指导与参考》2002年第1卷(总第l卷)，人民法院出版社2002年版，第257～页。

第五篇：租赁合同的效力

租赁合同法律效力若干问题

第一，在合同签订后交付租赁物前或者租赁物已经交付、部分履行的，承租人因出租人未办理消防验收等手续而无法办理工商登记的，承租人起诉要求出租人办理相关手续(继续履行)、解除合同或者请求出租人承担违约责任，应予支持;相反，如出租人欲以合同无效为理由收回租赁物，不应支持，应判决其继续履行，完成相关验收手续等强制法规的义务是继续履行的构成部分。

第二，在部分履行场合，如出租人以承租人未按约定给付租金为理由请求承担违约责任，而承租人以同时履行抗辩权或先履行抗辩权要求出租人履行相关验收义务，法院应作如下处理：首先，无论当事人是否约定房屋应办理相关验收手续，法院应当将当事人的租赁合同解释为出租人负有办理相关验收等手续的义务(合同解释的合法性假设);其次，如当事人未约定先后履行顺序或者约定先交房后付租金，法院则应支持承租人的抗辩;再次，如果当事人约定先交部分租金后交房，在承租人交付部分租金之后未付剩余部分租金从而产生纠纷的，应认定承租人在行使先履行抗辩权(就剩余部分租金而言，履行顺序应为先交房后付剩余租金)，从而间接促使出租人履行相关义务;最后，如果承租人未给付足额租金，出租人也未办理相关验收手续，则应判定双方违约，在结果上减轻承租人的违约责任，同时间接促使出租人履行相关验收义务。

第三，在租赁期间届满后，出租人因承租人拒付租金或延付租金起诉，承租人以房屋未办理相关验收手续为理由抗辩的，应当判定承租人继续履行给付义务。但是，考虑到消防法、建筑法等法律立法目的的实现，可以同时认定出租人也存在违约行为，从而在结果上减轻承租人的违约责任，间接促使上述法律立法目的的实现。