房屋租赁中承租人的优先购买权问题（大全）

第一篇：房屋租赁中承租人的优先购买权问题（大全）

侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同有效

法网柔情 发表于 2010-9-19 17:43:00

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

根据以上规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护。出租人基于所有权对租赁房屋进行处分，第三人基于对物权登记的信赖而与出租人签订的房屋买卖合同有效，承租人不能以侵犯其优先购买权而主张合同无效。

《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

已经被废止的《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见118规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的依据是什么呢？

第一、物权优先于债权的原理。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。出租人作为租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。

承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权，虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是这不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。

第二、物权登记的公信力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出租人对租赁房屋享有所有权，其将房屋出售给第三人属于有权处分。第三人对物权登记有充分的信赖，也没有义务去查清房屋是否存在租赁情形。只有充分维护物权登记的公信力才能保障正常的交易秩序，促进社会经济的发展。

第三、只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第二百三十条属于任意性规定，并非强制性规定。承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。

另外《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条不属于效力性强制规定，因此不能因违反该规定而认定合同无效。

第二篇：房屋承租人的优先购买权（范文）

（三）房屋承租人的优先购买权

据《合同法》第230条、《民法通则意见》第118条及《房屋租赁合同解释》第21条、第24条，房屋承租人有优先购买权。需注意的要点有：

1．仅限于房屋租赁场合，其他物品的承租人并无此权利，这是与共有人之优先权的一大区别；

2．出租人出卖出租房屋，应提前15日通知承租人；

3．出租人侵害承租人优先权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但请求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

4．次承租人的优先购买权。在转租的场合，次承租人与转租人（承租人）都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优于后者。

（四）房屋抵押权人无优先购买权（特别注意）

（五）优先购买权的冲突解决

共有人与房屋承租人在房屋这一特定标的物转让场合下，有可能存在冲突，依物权优先于债权的原理，其权利顺位为：共有人>承租人。

（六）优先购买权的限制

依据强制执行程序（拍卖程序）或破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，应提前申明，否则，人民法院不予支持。

依最高人民法院《关于人民能法院执行拍卖变更规定》（2004年10月15日）第4条，人民法院应在拍卖5日前以书面形式或者能够确认收悉的适当方式通知当事人和担保物权人、优先权人于拍卖日到场，优先权人已获通知未到场的，视为放弃优先权。

第三篇：承租人优先购买权法律依据（模版）

房屋承租人优先购买权法律依据

李义才律师①

房屋承租人的优先购买权问题，在司法实践中，援引的法律依据主要有：

1．1983年12月国务院《城市私有房屋管理条例》②

第11条：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。

2．《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干意见》

第118条③：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

3．1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 “房主出卖房屋时在同等条件下原房客优先购买的的权利应予保护”。

4．1994年建设部《城市公有房屋管理规定》④

第36条第二款：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”。

5．1999年《中华人民共和国合同法》

第230条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

6．《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）

第十三条

7．最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）① 北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师，中国政法大学民商法学硕士，长期专注于民商法领域的实践与研究，致力于民商事纠纷的防控与解决；联系电话：138 8903 6042；邮箱：lyclawyer@163.com。② 注：该法规已被《国务院关于废止部分行政法规的决定》（发布日期：2008年1月15日 实施日期：2008年1月15日）废止（原因：已被2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布的《中华人民共和国物权法》、2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》、2001年6月13日中华人民共和国国务院令第305号公布的《城市房屋拆迁管理条例》代替）③ 注：最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定（法释〔2008〕15号）已废止该意见中的：第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条，原因为与物权法有关规定冲突。

④ 注：该规定于2001年被建设部在《关于废止〈建设工程质量管理办法〉等部令的决定》中废止。1

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

8．最高院民一庭给江苏省高院的回函——中华人民共和国最高人民法院（2004）民一他字第29号

江苏省高级人民法院：

你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此尚无明确规定。

经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：

第一，从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。

二○○五年九月二十六日

9．《物权法》

第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第四篇：承租人放弃优先购买权承诺书

承租人放弃优先购买权承诺书

本人是

室以及

号车位（该房屋）的承租人；本承租人知悉该房屋的所有权人将出售该房屋，现本承租人明确表示放弃对该房屋在同等条件下的优先购买权。

特此声明！

声明人（承租人）：

****年**月**日

第五篇：承租人放弃优先购买权承诺书

放弃优先购买权承诺书

本人郑重承诺，本人已接到位于上海市 室的房地产权利人 的通知，需将该房地产出售给第三人。

现作为该房地产的承租人，本人在此声明，放弃对该房地产的优先购买权。

以下空白。

承诺人： 年 月 日