第一篇：中层管理培训专家殷祥老师分析之装修管理：升级管理执行力(九)
中层管理培训专家殷祥老师分析之
装修管理：升级管理执行力
（九）（7）从执行过程看执行
在服务于企业的过程中，我们经常听到企业里的领导人说：过程我不管，我只要结果，过程不是我要的，也不是我做的。要不然要你们干什么? 要结果，是没错的；谁都想要一个好结果，下属更想要交给领导一个好结果。中层管理培训但作为领导你不需要取代下属的执行过程，但一定要关注执行过程，只有过程抓好了，结果才是我们想要的结果。
这里我从执行过程的角度分析一下执行过程中的关键步骤，我自己一直也是这么做的，我觉得效果很不错。我个人比较习惯以工作会议的方式来分解目标与分配工作，在每项目标与工作都责任到人时，往往我都会让大家拿公众承诺，如果做不到或完不成怎么办，自己做下责任承诺，我就是希望下属们在工作时，不要总是给自己留有后路，寻找借口，工作中作为领导，我也会时常在开会时向我的下属作出公众承诺，这样也迫使我自己抓重点，提高效率。记得一次工作会议上，我曾向下属承诺我亲自跟单，要拿下一个大客户，如果做不到，我便从工资里拿出一千块钱请大家吃饭，在后来的一个月中我集中我能够有效利用的资源与时间投入在客户跟进中，功夫不负有心人，果然后来大客户签单了，这让我很庆幸，但不是庆幸不用请大家吃饭了，而是如果没做不到的话那会有损我领导的荣誉与面子问题。还有一次，那时在06年就快过年的那个月了，年终会议上，会议还没开始，我猛然见到边上的一位部门经理理了个光头坐在哪里。问起原因，他说：今年的工作指标没有完成，当时承诺理光头的，您看这个光头理得还行吧？大家都觉得挺有意思的，但响鼓不用重槌，我会上我没多说什么，会后与他做了很长时间的工作分析。职业化培训就这样这个家伙顶着个光头回去过来了年，07年第一季度刚开始，他的部门工作就非常拼，各项工作都开展的非常好，因为我知道人在丢丑之后会更加刻骨铭心，他也明白了知耻而后勇的道理。一般情况下承诺了都能做到，谁都不愿意自己打自己的嘴巴，公众承诺的力量也是很强大的。
执行过程中老板除了会授权之外，还要懂得会检查。我们常常遇到这种情况，制定了很多制度，但在执行中往往容易走形，其原因就是缺乏检查。我们经常说员工不一定会做你吩咐过的事，但一定会做你将要检查的事情。我们在交办下属做事时，一定在传达到位后，记得加上检查环节，告诉你的部属你在什么时候会对他的工作进度与成果进行检查，让他有紧迫感，不能掉以轻心。有效的检查机制最终能保证你能够做好对交办事项的结果跟踪，执行过程检查跟踪就好比我们想要到达的目的地已经确定，但通过怎样的路径到达，就需要我们在迈向目的地的过程中能够得到正确的路标指示，时刻对结果跟踪，确保我们达到正确的目的地。
这里我觉得还向强调的一点关键因素叫做即时、适时激励。作为老板我们要知道即时激励的跟进将会对企业的工作执行带来更好的效果，这项工作在我们的日常管理中无所不在，她可以以多种多样的方式出现在我们的日常管理的过程中。首先我们来看看她在执行过程中的重要性。有了即时激励奖惩，检查才有意义，执行才有动力，但奖就要奖的心花怒放，罚就要罚的心惊肉跳！能人中的首善，要大肆表彰；能人中的首恶，要坚决拿下！职业化培训一个人拿不下讲会引来一群人与你叫板。就从我们管理工作中经常涉及到的表扬与批评的工作开展来看看即时激励的多样性。
表扬奖励：
肯定赞美、说谢谢
1在其他员工面前赞扬一名员工 ○
2写感谢信、发短信或电子邮件发送对员工的鼓励 ○
3在公告板上张贴肯定的评论信 ○
4颁发证书、领章 ○
5奖励奖品、纪念品 ○
6邀请部属全家旅游 ○
7晋升机会、培训机会 ○
8吃一次饭、给一条好烟 ○
9奖金福利……等 ○
批评处罚：
1记住永远不要与部属在公众场合发生争吵，○因为这样丢面子的永远都是你自己。
2记住表扬大多数都是在人越多的时候效果越好，○批评却不一定是这样，分清楚场合，员工不是你的小孩。
3记住当你出现情绪化的时候，最好要在冷静和稍为搁置一段时间○
后，确认自己不冲动之后在和下属谈话，别让气占了上风。4注意语言的直接了当，从公司利益发，就事论事、逮住问题不放，○
不要偏离主题---集中到一个点上猛打，可以幽默但不要过于讽刺，要明确提出问题的重点，要有说服力。
5斥责中带激励，○让其有闻过必改的意欲。要站在对方立场为其着想。不是要一味的苛责，不要让其失去了勇气，失去了信心。结论应带有激励，带有期望，提有要求和约定。
6通告批评、○记过、记大过、开除等，奖励引发贡献，惩罚避免损失。
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第二篇：中层管理培训专家殷祥老师分析之重生与变革：执行自己与自我否定的认知(一)
中层管理培训专家殷祥老师分析之
重生与变革：执行自己与自我否定的认知
（一）1、鹰的重生
鹰是世界上寿命最长的鸟类，它一生的年龄可达70岁。要活那么长的寿命，它在40岁时必须做出困难却重要的决定。
当老鹰活到40岁时，它的爪子开始老化，无法有效地抓住猎物。它的啄变得又长又弯，几乎碰到胸膛。它的翅膀变得十分沉重，因为它的羽毛长得又浓又厚。使得飞翔十分吃力。它只有两种选择: 等死，或经过一个十分痛苦的更新过程—150天漫长的操练。它必须很努力地飞到山顶在悬崖上筑巢。停留在那里，不得飞翔。
老鹰首先用它的喙击打岩石，直到完全脱落。然后静静地等候新的喙长出来。它会用新长出的喙把指甲一根一根的拔出来当新的指甲长出来后，它们便把羽毛一根一根的拔掉。
5个月以后，新的羽毛长出来了。老鹰开始飞翔。重新得以再过30年的岁月！在我们的生命中，有时候我们必须做出困难的决定开始一个更新的过程。
我们必须把旧的习惯，旧的传统抛弃，使我们可以重新飞翔。只要我们愿意放下旧的包袱，中层管理培训愿意学习新的技能，我们就能发挥我们的潜能，创造新的未来。
我们需要的是自我改革的勇气与再生的决心……
TCL集团董事局主席李东生在自己的检讨书中用《鹰的重生》这篇文章开头，表达了自身的心情与情况，更新的过程是痛苦的。他意识到由于在企业管理观念、文化意识和行为习惯中长期存在的问题没能及时解决，从而使一些违反企业利益和价值观的人和事继续大行其道，令企业愿景和价值观更加混乱，许多员工的激情受到挫伤，利益受到损害，严重影响员工的信心和企业的发展；而这些问题又对企业经营发展造成直接影响。许多员工对此有强烈的反映，但他一直没有下决心采取有效的措施及时改善这种局面。这里引用李主席的几点总结给各位老板一些借鉴：
(1).没有坚决把企业的核心价值观付诸行动，往往过多考虑企业
业绩和个人能力，容忍一些和企业核心价值观不一致的言行存在，特别是对一些有较好经营业绩的企业主管。
(2).没有坚决制止一些主管在小团体里面形成和推行与集团愿景、价值观不一致的价值观和行为标准，职业化培训从而在企业内部形成诸侯文化的习气长期不能克服，形成许多盘根错节的小山头和利益小团体，严重毒化了企业的组织氛围，使一些正直而有才能的员工失去在企业的生存环境，许多没有参与这种小团体活动的员工往往受到损害或失去发展机会。
(3).对一些没有能力承担责任的管理干部过分碍于情面，继续让他们身居高位。这种情况不但有碍于企业的发展，影响公司经营，也影响了一大批有能力新人的成长。
久而久之，使公司内部风气变坏，员工激情减退，信心丧失，一些满怀激情的员工报效无门，许多员工也因此而离开了我们的企业。回想这些，我感到无比痛心和负疚。
在去年底，我已经痛下决心要通过重新推进企业文化变革创新来真正改变内部一切阻碍企业发展的行为和现象。过去的几个月，集团的管理组织正在发生改变，我们决心通过推动新一轮的变革创新从而使企业浴火重生。
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第三篇：殷祥老师管理励志语录
殷祥老师管理励志语录
祥言慧语：危机是一时爆发的，但也是长期造就的，做干部的不要轻视一线出现问题。
祥言慧语：管理沟通一定要达成共识，这样才有利于大家更好的共事。祥言慧语：做干部的有时要懂得自我批评，已退为进，在发展中成长，在成长的过程中再不断去修正。
祥言慧语：做中、基干部的必须要明白，上级的委任就是对你的信任，问题搞不定，你还是没威信。
祥言慧语：年轻人要懂得用充实自己来取代对状态和环境的依赖，低级趣味的事情做多了，情操素养的分值却少了。祥言慧语：中国式的企业管理特色是：人治与法治混存。
祥言慧语：生活中充满了挑战，选择很重要，当创业成为一种生活方式时，一个崭新的自我磨炼方式也随之出现了。我们必须产生无数次的修正，才能使自己做得更好，这个当中有痛苦、有欢乐、有踌躇、有坚毅，这些都是生存路上的组成部分。
祥言慧语：人活的如何，完全决定于他对人、对事、对物的看法，对于老板来讲更是如此。每个人的一生都要走很长的路，但充满意义与乐趣你会感觉到更有价值。
祥言慧语：管理是技术也是艺术，他需要我们用多种视角来看待和分析管理的重要性，但首先要善于理顺内、外部各种人与事之间的关系，只有这样效率才可能提升的更高，我们想要的结果才可能实现。当你有这样的感觉时就应该注意了：习惯上难以放心、管理上口不对心、利益上不能同心、经营上力不从心，这便是你需要善理与有效执行的信号了。
祥言慧语：人生就是一个选择的过程，而每次选择都是代表得与失，明白自己的方向和价值取向，才能够活的明白和自在。
祥言慧语：把困难踩在脚下，你才会站得更高。生命就是一次次蜕变的过程。唯有经历各种各样的折磨，才能增加生命的厚度。一个人的成长过程，恰似蝴蝶破茧的过程，在痛苦的挣扎中，意志得到锻炼，力量得到加强，心智得到提高，生命在痛苦中得到升华。当你从痛苦中走出来时，就会发现，你已经拥有了飞翔的力量。
祥言慧语：快乐靠自己，没有谁能够同情和分担你的悲切；坚强靠自己，没有谁会怜悯你的懦弱；努力靠自己，没有谁会陪你原地停留；或许努力都不够，你得拼了。
祥言慧语：很多时候方法和出路并不是坐在办公室里想出来的，而是给形势逼出来的。
祥言慧语：学生的素质、知识面的成长与主要价值观的形成，应该是在家庭与校园中。而当今社会，家庭与校园培育的缺失，由此而造成的诸多年轻学生，走上社会、走进企业的管理与被管理问题，企业为此则要付出很大的成本，这是一个现实问题，困扰很多企业。我认为社区应该开办家庭教育的课程以供家长学习，学校应该开办诸多就业能力的课程供学生学习。这样企业才可以减少隐形的成本。不是为企业讲话，只是企业既要教做事，还得教做人，难啊。
祥言慧语：我们可以接受下属的能力不强，但绝不能接受他们对工作
没有丝毫的责任心和认真的态度。
祥言慧语：我们已越来越远离那青春飞扬的日子，那些不加掩饰的欢笑与泪水；每天面对不同的人就需要戴着不同的面具，时间久了，时间久了我都不知道那张是我自己的脸。
祥言慧语：我们不要求下属员工能完美无缺，但我们要求下属员工的缺点不要妨碍我们的工作。
祥言慧语：没有敬业为前提，再专业都是扯淡。
祥言慧语：很多人总在想着找个自己喜欢的工作，其实我们更应该喜欢上自己正在做的工作，这样才能开启乐在工作的路径。祥言慧语：被无知的人笑无知，有点无奈......祥言慧语：看完一本好书，我认为收获的不仅仅是知识，还有那份品味的心情与心境。
祥言慧语：谁都知道生命力胜过一切，可生命力不再于你在春天里能长多快，而在于冬天里你能够熬多久！
祥言慧语：生活与工作，时而清晰又时而模糊，在前进的路上，我们知道前途是美好的，但道路一定是曲折的，明白这一点后，我们就知道平常心对待其实也很重要。
祥言慧语：在执着与坚持中享受过程给你带来的经历与感受！祥言慧语：小心你公司中的老员工在不知不觉中变成了难缠的老油条。
祥言慧语：人手是钱堆出来的，人才是钱养出来的，人财的形成更像野草，有着顽强的向上生命力与抗压力历经各种风雨与磨砺。
祥言慧语：老板是个矛盾体！别人一般无法理解。
祥言慧语：过河拆桥的事我一般不干，不过有人想过桥害我，我会即刻拆掉。
祥言慧语：拥有梦想是智力，实现梦想靠能力。
祥言慧语：吝啬人的偶尔一次大方,背后肯定是有目的的。祥言慧语：这个世界其实很简单，只是人心很复杂，其实人心也很简单，只是利益分配很复杂。
祥言慧语：企业运营如同冲锋打仗一样，如果战术被权术破坏，战事被人事破坏，则败不久矣！
祥言慧语：人生的过程没有早知道，企业的管理也不需要事后诸葛亮。祥言慧语：通过规划利用好现有的能力远比挖掘所谓的潜能更重要!祥言慧语：再忙也得留点时间让思绪沉淀！
祥言慧语：吃得苦、吃得亏、能换来的是吃得开与吃得久。祥言慧语：使人成熟的不是岁月，而是经历！
祥言慧语：吃得苦中苦，方为人上人，你想做人上人，可你的苦中苦吃了没有？
祥言慧语：有信仰的团队任重道远，战斗力才强！
祥言慧语：人与人之间就像琴弦，互相震动的时候会产生影响。祥言慧语：好人与老好人区别是:好人靠的是一颗善良的心,老好人靠的是一张善良的脸。
祥言慧语：员工或是你的追随者在利益分配上，从无到有很容易，但从有到无就不简单喽！
祥言慧语：成熟男人的标志是可以为了理想壮烈的牺牲，更成熟男人的标志的可以为了理想卑贱的活着。
祥言慧语：每个人都有潜在的能量，只是常常被惰性消磨！祥言慧语：我们不怕员工离职，就怕他没学好就离职。
祥言慧语：客户：要的是结果，不是理由，上级：要的是价值，不是讨好，同事：要得是对事，不是对人，自己：要的是原则，不是人情。祥言慧语：员工很多时候喜欢说“我以为”，其实“我以为”都是你的以为，而上司、老板的以为你知道吗，不要用我以为的感觉来做事！一件事情完成先问问自己能给自己评几分，而后再想想上司、老板又能给你打几分！
祥言慧语：老板个人能力强，团队组织能力弱时，就像宝马拉着拖拉机，拉的吃力、跟的散架，这个阶段就是急需调整的阶段，但调整的行动上还不能过激、过急，饭量再大还是得一口一口吃。
祥言慧语：很多的年轻人都懂得设定目标，但很少的年轻人懂得分解目标！不懂分解依然迷茫！
祥言慧语：当你在高处的时候，你的朋友知道你是谁；当你坠落的时候，你才知道你的朋友是谁。
祥言慧语：原谅不会太难，但要再信任，会难。祥言慧语：对于尚未成熟的人来说，自由就是散漫。
祥言慧语：老板对员工职业化培训的投入就和农民种庄稼是一个道理。庄稼播好种了，员工招进来了；庄稼生虫了，员工心态有问题了；庄稼产量不高，员工能力不够。农民除害、浇水、施肥，老板激励、培训、考核；总之没投入，哪来的好收成。
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第四篇：装修管理培训之物业管理员
装修管理培训资料
一、装修管理的意义
随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。
在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。
为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。
二、装修管理的流程
业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。
1、装修手续办理
每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。
2、装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序
可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。
业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。
3、装修验收
当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。
通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
三、装修施工过程的管理
前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。
分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。
四、装修巡检
1、装修前的准备工作
当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。
2、材料、工人进场时的管理
在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。
往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。
3、水、电线路施工管理
水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。
大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。
业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏水，检修起来将是非常麻烦的事情。
卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。
强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。
弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。
4、结构改造
小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。
如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后问明情况再行处理。
5、地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。
卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。
6、下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。
厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。
厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。
7、木工施工
相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注
意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。
8、油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。
9、装修工程的收尾及验收
所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。
经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问
题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。
可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。
10、装修巡检的重点
了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。
五、违规装修的管理
虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。
1、结构改动
这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。
2、改变房屋用途
这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
3、线路改动以及房屋外观改变
这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
4、破坏环境卫生
这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。
综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。
第五篇：装修管理培训之物业管理员
装修管理培训之物业管理员
管理员, 物业, 装修, 培训 装修管理培训
一、装修管理的意义 随着物业业主的相继进驻，物业管理企业的日常管理重点将转移到装修管理中来，如果说业主办理进驻手续是跟物业企业第一次打交道，那么装修管理将是业主逐步认识到物业管理企业的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。
在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发生，就是考验我们工作能力的时候。
为了做好装修管理，要求我们除了拥有饱满的热情和充沛的精力外，还需要足够的专业知识。例如：房屋建筑知识、水电知识、建材知识、弱电知识、装修常识等等。丰富的知识带给业主的将不只是对物业管理人员的敬佩，更多的是对物业企业服务的认可。
二、装修管理的流程
业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修过程、装修验收等阶段。下面就每个装修阶段的不同特点加以分析。
1、装修手续办理
每个物业管理企业的装修手续办理可能有所不同，一般的装修手续办理需要以下手续：、填写《装修申请表》、签订《装修管理协议》、签订《施工单位保证书》、审核装修图纸、送达《装修管理规定》、交纳装修保证金、交纳装修垃圾清运费、办理施工人员出入证件、办理施工许可证明等手续。
在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道线路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。
2、装修施工过程
业主办理好装修手续后就要开始进场装修，根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板瓷片铺设、木工、油漆、粉墙、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业管理人员可根据现场情况灵活掌握。
业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，要求我们的物业管理人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业企业能够从档案中找出问题所在，将会给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。
3、装修验收
当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装
修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现容然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所担的责任和维修工作量。
通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理和施工人员管理提供经验。
三、装修施工过程的管理 前面讲过，一般情况下业主的装修流程为：装修施工单位测量尺寸→绘制施工图纸→办理装修手续→材料、工人进场→水、电线路改造→结构改动→铺设地板、瓷片→木工制作→墙壁施工→油漆→打扫卫生→入住。当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2-3天的时间，长一点的大约7天左右，铺设地板和瓷片的工期大约在5天左右，木工根据业主的需要有很大的变数，但一般来讲，木工占总工期的时间最长，强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定，墙壁处理一般在10天左右。分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。
四、装修巡检
1、装修前的准备工作
当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家开始装修，影响了您的生活，请您谅解！”。好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。可能有的业主不愿意做，我们可以告诉业主，如果有业主投诉他家产生装修噪音、卫生污染，我们将严加管理，相信他会做的。
2、材料、工人进场时的管理
在业主材料、工人进场时，需要安全部门岗的密切配合，如果发现有异常的装修材料进场，一定要问清楚：具体房号、材料用途，及时和业主沟通，了解材料的真实用途，对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外。所谓异常的装修材料包括：大量水泥砂子砖块、大型型钢材料、大量钢筋、脚手架等等。
往往这些材料的进场预示着业主将大兴土木，在房间内砌墙、在顶层复式露台上搭建构筑物。因为房间的地板的承受重量是进过严格计算后设定的，随意增加地板的荷重，将会给整个房屋带来极不安全的因素。而顶层楼台搭建任何构筑物都是违反《物业管理条例》和小区《业主公约》的行为，这些行为我们都要严加制止。
3、水、电线路施工管理
水电线路的施工也是业主装修工程的正是开始，同时也是我们装修巡检工作的重头戏。绝大多数业主为了居住美观，都将冷热水管暗埋在墙壁和地板之下，外表好看了，但隐患增大了。大多数的水管材质是PPR热融管，相对来讲，容易漏水的地方是接头部位。我们可以建议业主要求施工单位用加压泵打压，然后封闭4个小时以上，观察压力表的读数变化情况，压力表在±0.2个压力下变动为正常，否则要检查管道渗漏情况。简单的将管道连接在自来水管道上以不漏水来确定管道安全，是极端不科学的。压力表和打压泵是正规装修公司必备工具，不能听信施工工人的言词，他可能是偷懒。
业主在卫生间施工上水管道时，建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30㎝以上的墙壁上，避免破坏地面上的防水层。一旦施工人员破坏了防水层，必须及时开具《整改通知单》，提醒业主防水层已经破坏，地产公司将不在负责维修其防水层，改由施工单位保修，同时建议多做几次防水层。如果业主不听，将来楼下的业主会频繁的拜访他。业主的热水管线从厨房到卫生间的铺设，我们建议不要铺在地面下，因为长时间的踩压会造成水管的破损而引起漏
水，检修起来将是非常麻烦的事情。
卫生间的墙壁要做防水处理，目的是防止相隔房间受潮发霉。强电线路的改动，要注意电线的质量和型号，对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。房顶的混凝土层较薄，切槽深度不得超过1.5㎝。所有线路暗埋必须串管（PVC管），穿线管内不准有接头。
弱电线路的改动一定要注意，只有专业人士才能完成。小区的可视对讲、安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动，而且是收费服务，一旦私自移位造成单元系统损失的，要照价赔偿的。
4、结构改造
小区的房屋户型，是经过专业的设计师精心设计的，业主在购买房产时已经认可该户型，因此没有必要进行改建，而且也不准改建，任何改建都将会影响到整座楼的安全。
如果业主改动结构，将会产生很大的响声，要求安全部的密切配合，一旦发现有可疑情况，及时查看，可以要求施工人员停工，等业主到现场后文明情况再行处理。
5、地板、瓷片铺设
业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。不能大面积的灌水泡地板，因为除了卫生间，其他房间都没有设置防水层，不能让楼下“下雨”。卫生间的地板一定要做好坡度，可以相对大一些，以利于及时排水。地漏一定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用洼胶。
6、下水管道、烟道的施工
厨房和卫生间的下水管道施工时，建议业主用塑料扣板封闭，不主张用水泥板、瓷片封闭，否则将来维修时将增加难度和恢复成本，尤其是底层业主更应该注意。
厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的，不能做任何改动，否则极易产生串烟现象。如果业主执意要改，应该告诉他物业企业不会在接受他的报修。如果业主已经改动，当发生串烟时，可以购买止逆阀安装上。
厨房的燃气管道不能有改动，否则燃气公司将不会通气，同时也会存在安全隐患。连接软管的长度不得超过2.5m，连接软管不得封闭在墙内，一旦发生泄漏，后果将十分严重。
7、木工施工
相对来讲，对于业主的木工施工管理比较轻松，只需要查看业主的装修进度，注
意防范施工人员的用电安全、消防安全、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。需要提醒业主的是：在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管，减少火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。
8、油漆施工
业主的墙壁和家具油漆施工，也是相对比较轻松的管理环节，需要提醒施工人员的是注意环境卫生，不能影响到相邻业主的正常生活，施工时一定要关闭进户门，提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭，以防损坏已经完成的装修工程。
9、装修工程的收尾及验收
所谓装修验收，就是将业主在装修过程中所发生的违规情况汇总，查看整改情况，对于没有处理的记录在档案中，由业主、施工负责人签字认可，分清责任。然后可以恭喜业主乔迁新居了，如果知道业主的详细搬家之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。经过2个月左右的紧张施工，业主可以松一口气了，装修施工基本结束，剩下收尾工程，我们的工作也即将告一段落。此时需要提醒业主的是：注意剩余材料的处理、装修公司的质保金问题、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。一般建议业主空置房屋3个月以后再入住。
可以告知业主一些常用的消除室内异味的方法。活性炭对对苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物质都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊兰、芦荟、虎尾兰能大量吸收室内甲醛等污染物质，消除并防止室内空气污染；茉莉、丁香、金银花、牵牛花等花卉分泌出来的杀菌素能够杀死空气中的某些细菌，抑制结核、痢疾病原体和伤寒病菌的生长，使室内空气清洁卫生。但要注意有些人会对花粉过敏，要小心。
10、装修巡检的重点
了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。
五、违规装修的管理
虽然物业管理人员掌握了业主装修的流程，加强了日常装修巡检，但容然难以避免违规装修的出现，同时还有些业主为了自己的需求，明知装修违规却一意孤行，这就需要物业管理人员努力沟通，尽量减少重大违规装修的出现。
1、结构改动
这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上开门、开孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室窗下墙体，在外墙上随意打孔开门开窗等等。物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。
2、改变房屋用途
这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
3、线路改动以及房屋外观改变
这一类违规装修主要表现在：破坏了卫生间的防水层，上水管道暗铺在地板内，用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道并没有预留检修孔，改动主下水管道，改变烟道的开孔位置，将污水管连接到雨水管中，可视对讲移位，改变进户门样式颜色，改变窗户玻璃颜色，随意安装防盗网等等。同样物业管理企业也应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，相应的地产公司保修期将取消。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。
4、破坏环境卫生
这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离开小区，但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。
综上所述，物业管理企业虽然尽力阻止违规装修的出现，但我们不是执法机构，没有执法权，相信随着《物权法》的颁布执行，每个业主都有维护自己财产的权力，我们可以借助相邻业主的力量，共同维护物业的完好。
六、装修管理中的人际关系处理（暂略）
1、物业管理人员与业主的关系
2、物业管理人员与施工人员的关系
3、业主与施工人员的关系
4、业主与相邻业主的关
5、施工人员与相邻业主的关系
七、装修管理案例（暂略
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