品味泉州营销方案

第一篇：品味泉州营销方案

《品优泉州》DM杂志营销策划方案

为明确《品优泉州》发展方向，使该DM杂志成为人无我有、不可模仿，具有一定市场规模和核心竞争力的业务，特拟定本项目营销方案。

一、市场背景分析：

DM广告由于它排除了新闻文字干扰，并具有针对性强、投递准确、信息攻势猛烈、免费阅读等优势。DM广告近年来在我国迅速发展，泉州地区有数万种DM广告，大都采用发行方式以：邮政直投、报纸夹投、航运管道派发、广告公司渠道直投、商场派发、活动派送、小区直投、学校DM、核对清单夹投、行业企业交流、活动派发、集约活动派送、市集派发、休闲娱乐场所派发、会所及VIP会所派发、展览会议派送、网络DM直投等。DM优点在于定向发行，媒体和商品信息合二为一，形式和内容高度统一，受阅率高，读者就是商品信息的接受者。直投广告这种形式丰富了媒体的层次，起到引导消费的作用。DM广告目前占到我国广告市场近1%市场份额，与国外相比，成长空间巨大。《品优泉州》将其定位于为中高收入层次，互联网络上的共鸣等阅读感受，将无线互联与杂志相结合的高倍值、折扣券杂志，其独特的市场定位将会为泉州DM杂志业带来新的市场契机。

二、整体结构和定位：

（一）、整体结构

以安兰在线为依托，借助某报纸热销版面文化结合，品优泉州经济为主题，用无线网络空间与精美杂志相结合阐释我们的生活，解释我们的生活，服务我们的生活；将无线互联与杂志相结合的高倍值、折扣券杂志。随着无线网络已经达到世界的每一个角落的趋势，《品优泉州》会以味品泉州经济为主题，可以说这是本刊的一个特色。同时，又基于无线互联，将无线互联的体验做交流与沟通，以求达到共同体验和尝试以刺激消费的目的。同时，高倍值、折扣券本身的名称来看就带有很大的诱惑力。本刊的努力方向是要办成个性

化的消费需求作出合理判断并使之得以满足和进一步引导的目的的刊物，它的发展前景一定是广阔的。

（二）、市场定位 ：

《品优泉州》杂志以其精美的形式和丰富的内涵直接面向中高档收入人群，并通过某报纸热销版面文化结合巩固基础受众。以商圈联盟、VIP企业加盟、电子服务一卡通、消费供需服务等相结合的高倍值、折扣券杂志形式，传播无线互联时代下人们的精神和物质生活，并引起对供需市场对生活的启发和共鸣，以高科技引进便民服务、折扣券形式引导人们的消费时尚，是一本集收藏、休闲、实用为一体的DM杂志。

三、办刊思想：

突出高端技服务的个性，轻松、休闲、高端（一卡通）、实用（信息参与和折扣券）、共鸣（精神），同时具有一定的深度和力量。

四、目标读者群：

1、高收入人群为核心消费层，核心读者群文化修养较高，有良好的生活品味，有超前的消费观念和消费意识，从众性、冲动性极强的消费习惯，是本刊最大最活跃的消费群。

2、中、高等收入群体为亚读者，正在快速成长中的中产阶级群体，既是社会财富的主要创造者，又是社会财富的主要消费者，能否最大程度的吸引并调动其消费习惯至关重要。

3、中等收入群体为基础读者，该群体具有普遍性、消费忠诚度高、被煽动性强。通过某报纸热销版面文化结合来巩固该基础受众群直至受到依赖特别重要。

五、办刊重点：

1、形式精美：提高纸张、装帧质量，纸质阅读感强，封面新颖独到，具有市场震撼力，用极佳的版式设计和插图营造感性深度，紧紧抓住读者的阅读兴趣。

2、内容上有深度：由于杂志注重生活方式，思维方式和态度的影响和引导，本刊又是将无线互联相结合的高倍值、折扣券杂志，因此就要在安兰在线网站上做好建设、优化和《品优泉州》DM杂志这两方面下功夫，提出相对新锐的观点来以树立起杂志的权威性，提高可读性。

3、过大的信息量容易使大脑对信息爆炸产生恐惧和烦躁。目前读者不得不面对一些刊物大量的信息垃圾，反作用于杂志就要追求形式和内容上的精美和针对性。在当今这个飞速发展的社会，人们的工作压力大，信息处理量大，因此在杂志的阅读中不应是大量数据信息的堆砌，而应在轻松休闲的同时，做到精且实用。具体到本刊就是在舒放眼球的休闲氛围中，感受便利生活。

4、数据库的建立：事实上，维系DM杂志命脉的是资源，它必须有一个强大的资料库的支持，资料库详细记载着目标消费者的性别、年龄、居住地点、联系方式、教育程度，甚至购物习惯，消费心理，业余爱好等等一切有用的信息。目前DM杂志的一个主要推广方式是在市区的中高端社交场所，例如咖啡馆、茶楼、酒店、写字楼等地点进行直投。但是由于针对此类消费群体的杂志很多，往往渠道雷同，读者重合率高，效果并不理想。而北京DM杂志《品优》则另辟蹊径，通过北京的中高档私家车车主这一创新思路，找到了与其同类媒体重合率很低的高收入人群。而郑州的《领跑》也已经直邮给正弘国际名店时代广场的数千个高端消费会员。由于目标确定，因此作消费心理的调查，了解读者最关注的事物是什么以投其所好，并作针对性的消费阐释和引导就容易多了。这些例子不愧为我们开拓思路的好榜样。

5、强化互动性，沟通促进传播：便笺留言或者书签式的活页，并配以相应的不同风格的小信息。同时我们的杂志应该适时举办或参与一些PARTY或是其它互动类的活动（餐会、野外郊游、企业家交友联谊、“驴族”出行、彩民网约等）给看到这本杂志的人们一个沟通的机会。把杂志变得灵活起来，甚至流动起来，体现真正的人文关怀、交流兴趣。通过读者口碑传播的方式扩大了我们杂志的宣传范围。

6、杂志的版面设计应与栏目频道的特色专栏相符。将不同风格阐释写进去

7、将折扣内容以小区划分，以信息方式发送给用户以适应并刺激消费。并把这种对无线互联的体验写入杂志，以激发读者去体验，去尝试的需求。

8、添加折扣券营销（折扣券）以后可以升级为某种替代产品（服务），参考商场DM、娱乐DM等杂志，我们应该借鉴的主要有以下几点：

1）、分类明晰：餐饮 服饰美容 健身休闲 文化信息 旅游 数码电子产品 家政 教育服务 等。

2）、折扣券的组成：包括店家类别 店家介绍 特色介绍 优惠信息 店家地图 店家名称 联系方式 以及折扣券的使用方法 细致的描述让读者领略了有效的信息内容。

3）、折扣券的数量：我们的折扣券数量和类别要考虑得到使读者看起来丰富又不繁琐，所谓更多数量更多选择余地，更大的信息量，更多的检索方式，将给你带来更多的方便。当答案就在眼前的时候，你还有什么需要发愁的呢？

4）、折扣券的设计：可以说书本及网络起到检索功能，折扣券最实用。第一步先从娱乐场所做起，以后慢慢形成银联性质遍及商业行业。

5）、折扣券的中期：有商业协会、经贸委加入，企业将争先恐后，就像他们要获得产品认证那样。

6）、网站服务，我们是否可以把我们的杂志整合到网络资源中去，白领总有上网的习惯，找些志同道合的朋友，灌灌水，发表一下意见。况且流览量大了还可以收广告费！也做多了一个媒体项目，几方受益！

六、市场前景：

《品优泉州》作为一本DM杂志，其特有的宣传方式和力度必将给安兰在线带来广阔的发展前景，同时其内容的人文性，时尚性和实用性也是一个亮点。我们的经营理念应该：既切合市场实际需求又有稳定发行；既不计成本又争求保本；既高额产出又要树立品牌。通过某种投放渠道甚至超乎想象投放渠道，使读者接触到了这本外观精美内容独特的杂志，比如其中涉及的无线互联的产品和服务，VIP联盟、彩民论坛等形式，很快就激发其实际尝试的愿望，结果当然会以其高端的科技和周到的服务令读者信服，因此以后就会对本杂志格外关注一些，同时好东西大家一起分享，读者会将其介绍给朋友，朋友再介绍给朋友，这样一传十，十传百，无线互联、广告、杂志等各方面的宣传都达到了一个良性循环的效果。

七、营销目标

 1、2009年12月开展前期准备工作，争取在2010年春节前创办第一期。在这么短的时间内，信息量、业务量从零做起，要保质保量的编印只能是亏损的。

2、第二期出版的DM杂志有了第一期的基础和影响力，其广告收入将会大量增加。但费用仍然很大，经营思路也可能有所调整。所以杂志还会亏损，但已经亏损不多了。

3、第三期将开始体现利润，附带产品可能开始产生，赞助的货物也多了。这时开始追求队伍的稳定、人员的纯洁。新一轮投资将增加，网站开始起到一定的辅助作用。

4、第四期运作将比较成熟，客源开始稳定；长期商家产生，商业圈扩大。此时开始多方收入，预期利润20万元.八、前期DM投放

如何有效的投递DM是每个卖场不惜成本和代价投入研究和尝试的工作重点之一,这是由DM的独特性决定的。由于DM直接将广告信息传递给真正的受众，具有强烈的选择性和针对性。DM是由广告主直接寄送给个人的，故而广告主在付诸实际行动之前，可以参照人口统计因素和地理区域因素选择受传对象，以保证最大限度地使广告讯息为受传对象接受。影响DM广告效果的主要因素是 目标对象的选定及到达：目标对象选择欠妥，势必使广告效果大打折扣，甚至使DM广告失效。没有可靠有效的投递计划，DM广告只能变成一堆乱寄的废纸，所以说投递计划是有效投放DM前提。

前期做好商圈的调查和研究是选址的重要理论依据，也是后期经营运作的基本保障。另外，特定商圈选定将使杂志走向高端，此种选择避免浪费创造价值也比较明显。

九、资金投入与人员建制

十、《品味泉州》DM杂志策划

第九、十条在苏总策划的《品优泉州》策划方案中已经做了基本安排，该方案作为指导思想，本案是参考和具体运作的补充。

报告分析人：翁江东

第二篇：品味泉州(演讲稿,配稿演示内容才丰富)

品味泉州

1尊敬的各位老师，亲爱的同学们大家下午好，我们的PPT作品是“品味泉州” ○2我们将分为概述、宗教古刹、历史蕴含、海外渊源4项为大家展示泉州的宗教文化。○3一座富有特色与魅力的城市，是一部百读不厌的精彩传奇。而文化则是城市的血脉和○灵魂，是城市发展的精神动力，也是衡量社会文明程度和人民生活质量的重要标志。4泉州作为一座<历史古城>,是中国古代<“海上丝绸之路”>的重要起点，至今仍拥有众多○十分珍贵的有关“海上丝绸之路”的文物古迹，造就了自己独具特色的“海丝”文化。泉州的东西双塔、<洛阳桥>、<安平桥>等古建筑，他们以其宏伟的外形和丰富的内涵展示了一个时代的灿烂文明。5泉州的<清净寺>、<圣墓>、<老君造>像等宗教胜迹 ○都用无声而有形的语言述说了<泉州文化的多元性>。

6泉州的<宋代古船>、<九日祈风石刻>、<郑和下西洋的碑刻>等古文物，又见证泉州○曾经有过的中外经贸文化交流的昌盛繁荣。

7所有这些，让人<沐唐律宋韵之遗风，发思古之幽情>。○8自古以来信仰都一直存在，泉州也是如此，宗教文化十分丰富。泉州这座历史文化名○城，是<以中华传统文化和外来多元文化广融博纳，历经千年积淀，形成了内涵丰富，风格独特的地域文化，宗教文化是其重要组成部分。> <泉州宗教在历史渊源，地理位置、文化成份，对外关系等方面极具特色。> 9第二章，宗教古刹 ○10<泉州是“海上丝绸之路”起点。历史上海上交通发达>.○11<佛教、基督教>、<伊斯兰教、印度教、天主教等多种宗教和发源于中国的道教>曾相○继在<这里><传播和发扬>。这些宗教也留下了众多珍贵的文物胜迹，成为泉州重要的旅游资源和极为珍贵的学术研究资料。

12至目前为止，<全市被列为全国重点文物保护的14个单位中>，<与宗教有直接关系的○有11处>，<占了79%之多> <被列为省级文物重点保护的46个单位中>，<宗教占23个，宗教与非宗教文物各分半壁江山>。

因此，<泉州被佛教称“泉南佛国”。> 13 第三章历史蕴含，由于特殊的地理位置和历史因素，泉州不仅是众多宗教的聚集地，也是各种宗教较早传播的地区。14<延福寺、元妙观>是福建省最早建造的佛、道寺观之一，随着岁月的推移，佛道两教○更有很大发展，<全市有名称可考的佛寺达600余座，道教宫观岩洞也达几百处。> 15伴随“海上丝绸之路”的兴起，<天主教、摩尼教、基督教、印度教、日本教、拜物教>○也相继在泉州传播。

这些宗教经过漫长历史发展过程中，为泉州留下了丰富多彩的文化遗产。不少寺庙、宫观在海内外有着重要影响。

16<始建于北宋现存于市区的清真寺是中国最古老、具有阿拉伯建筑风格的中国十大名○寺之一> 还有<伊斯兰教创始人穆罕默德高徒三贤四贤埋骨之地灵山圣墓，至今都是海内外穆斯林景仰、朝拜的地方> 17<现存300多方伊斯兰教石刻占全国同类石刻三分之二以上，成为稀世瑰宝。> ○<位于晋江市的摩尼教石刻遗址，是一座驰名中外，全国独一无二的摩尼教遗址。> 18此外，泉州还有许多国内罕见的人闻建筑，很有特色的如位于清源山的老君岩雕像，○耸立于开元寺内的东西两座佛教石塔。泉州四处皆是宝，宗教胜迹遍地是，游览泉州的宗教名胜古迹，就好比来到“宗教大观园”。所有这些都成为中外专家和游客观赏、研究的文化珍品，是构成泉州历史文化名城的重要内涵之一。

19第四章海外渊源。泉州是中国著名侨乡，海外侨胞和台港澳同胞的主要祖籍地之一。○20<泉州古称刺桐港，有“东方第一大港”之称。由于，海上交通发达，泉州先民足迹遍及○台湾、东南亚、日本以及欧美等地，并在异国他乡繁衍生息。>同时也将宗教信仰带到异国他乡，并逐渐建造寺观供奉

21在<台湾><龙山寺达441座>，<清水祖师98座>、<妈祖庙500多座>、<富美宫200○座>、<保生大帝庙宇200多座>等许多寺观都是从<泉州>分炉过去

22此外，<泉州还有众多寺庙、宫观以及乡土神祇传入新加坡、菲律宾等东南亚一些国○家>，在东南亚各国华人社会中，供奉泉州乡土神祇的寺庙宫观到处可见，<他们都认泉州寺观为其祖庭>。宗教文化已经成为泉州对外友好交往的重要桥梁和纽带。23<在泉州几乎很难找着一处人文景观，是与宗教毫无关联的。宗教，渗透在这座千年○古城的每一寸肌理，蕴涵着世世代代包容而热情的泉州人。在这里，全世界的宗教你都能觅得踪迹。泉州是当之无愧的“世界宗教博物馆”。PPT里只是讲了非常少的一部分，更多的泉宗教文化，等待着你去品味。> 24<以上是我们的PPT展示，感谢大家的观赏。> ○

p

第三篇：泉州某店面营销简案

福邸西湖（店面）

营销简案

第一篇 市场及项目阐发

一、泉州市房地产市场表面 1、宏观经济运行及财产结构的变革 1）据相关部分统计报道，2002 年全国商品房空置率继承加大，同比去年，今年 1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达 8.2%，高于去年 2.3%的水平。

2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落 8%，代价

下跌 3.3%。

3）2002 年上半年，泉州 GDP 值同比去年增长 10.8%，居民收入增长 7.8%，消费指数下降 0.9%。

4）泉州同期商品房生意业务量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交面积 26.63万 M2，金额 6.0894 亿元，比去年分别下降 9%、8%和 0.7%。

5）2002 年 7 月末泉州空置房面积达 55.82 万 M2，同比去年增长 35.2%。

6）2002 年第二季度，泉州房地产企业景气指数为 93.3，同比去年下降 13.3%。

2、政策规矩及都市生长筹划对泉州房地产市场的影响 1）2002 年 7 月份起，国度全力整顿房地财产，泉州市政府亦大力大举治理“六项”非法行为，给财产运作并不范例的泉州房地产市场带来较大的打击。

2）土地资源采取范例化运作，采取“政府筹划、土地储备、招标出让土地”的方法，在范例房地产市场运作的同时，增加了项目开发的土地本钱，给房地产的代价产

生一定影响。

3）2002 上半年泉州成为省级园林都市，并将在 2005 年晋升为国度园林都市，以及围绕“四山二江”和“半小时都市群”的都市生长远景，进行筹划方案国际咨询征集运动，都将有力的促进泉州都市形象及品位的提升，以及对园林景观、都市绿化与居住情况的改进。

4）2002 年 6 月底，市区太平洋花圃发作的物业治理**预示着泉州部分市民对物业治理需求与办事意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业治理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。

5）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。

6）政府对环西湖及清源山区域内的商品房开发所作的具体控规要求，将对房产项目的开发产生较大的影响。

3、泉州房地产市场的生长趋势

1）受泉州古城生长掩护的需要，大型商业物业将重点往新区（东部）迁移，而温陵路以西的老市区则将大力大举生长具地方特色及与旅游相关等专卖店形式的商业形态。

2）大泉州都市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，都市重心东移已然显现。

3）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建立与投入使用，洛江必将成为泉州未来的生长热土。

4）2002 年下半年始，“冠亚都市花圃”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市，宣示着泉州的房地财产的产物时代与大盘时代的到来。

5）区域购买力已根本得到释放，高端产物竞争加剧，有效需求不敷已明显体现。

6）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所担当，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。

7）随着土地开发本钱的增加，工薪阶层消费的住宅将向都市边沿或新区迈进。

8）东部洛江将随着坪山隧道的开通而代价突显，将成为泉州大范围化产物开发的基地，与高品质社区的孵化器。

4、泉州商业物业简析 2000 年以来泉州商业物业单位租金不绝下跌，甚至在今年所体现出沿街店面空置量增加，空租率走高的现象。最具代表性的应为田安路店面租金与新门街店面空租的两种殊途同归的市场现状。

田安路店面从 2000 年起，租金就连续开始下跌，从 2000 年每平米租金的 100元/月，跌至今年的 80 元/月，跌幅高达 20%。凭据相关统计数据表明，近两年来泉州的商业物业，特别是沿街店面的租金连年下跌，平均跌幅约在 10%左右。

据笔者视察了解，沿街店面难以出租，租金连续下跌的并非泉州独占的现象，厦门乃至福州均出现差别水平的“缩水”现象，并且厦门商业旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高达 15%。

从本市的“湖心街”、“阳光巴黎”等已是现房项目的店面在销售中所采取的“返租经营”模式，并赐与一定命额的投资回报率，仍难以取得理想的销售体现，就足以印证泉州店面销售的严峻情形。

市场的种种迹象表明，沿街店面的代价已被人为的抬高，在一些‘炒’店面投资者的作用下，物业应有的代价与代价部分已严重脱离，形成一定的泡沫经济，且泡沫经济所产生的危机，已开始初露眉目，并将在近三两年内得到具体体现。

而以我们在建的社区型的商业物业（店面），要在市场整体“缩水”的情形下，挣脱其它同类项目对本案的客户分（截）流的打击，而取得理想的销售目标，则必须要在做好产物的底子上，从市场定位及招商乃至经营治理上着手，强力突出项目定位及营销主题，塑造乐成典范，以树立起投资信心，特别是对本案最为重要和要害的代价的定位。

二、周边个案阐发

1、西湖丽景 店面总数：42 间

面积范畴：45---55 ㎡

售价：7000---7800 元/㎡（骑楼算面积）

销售率：92.86%（仅剩 3 间）

2、星湖苑 店面总量：20 余间

面积范畴：30---50 ㎡（送夹层）

售价：10800 元/㎡（现下调至 9800）

总价范畴：29---54 万（主力总价为 50 万）

销售率：25%左右 客户群体阐发 区域来源：泉州各县市占 50%左右，其中南安占绝大部分；项目周边客户群体占 50%左右，主要是西郊 北峰和鲤城老市区一带的客户群。

购买目的用途：95%以上以投资为目的，用于店面出租升值；只有少少部分客户群

体用于自营。

三、本案商业面的 SWOT（优劣势、时机点、隐忧）阐发 1、项目优势 S 1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市场会合，与西郊新村及西郊市场毗邻，有大量人流及消费需求支撑； 2）本案所处的西郊片区具较强的消费潜力，商业生长空间及可塑性强； 3）本案是西郊区域目前唯一的新建商业物业，对满足、提升区域商业形态及商业代价有一定的促进作用； 2、项目劣势 W 1）因处于老城区边沿地带，偏离市区，商业形态低档，商业生长受阻，商店升值潜

力不明显，对泉州周边县市的投资客户产生难以逾越的抗性； 2）门路狭窄，交通不畅，目前只有 2 条通往北峰产业区和南安九日山的公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小； 3）区域商业消费水平较低，商业气氛冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重； 4）区域内商店租金低廉，对投资型的客户影响较大，倒霉于项目的销售；

3、项目时机 O 1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园的建立与改革，以及清源山的整治和生态园林带的 建立，市政府对都市西部生长的力度及决心已现，对已被市场遗忘的西郊是一个提升代价与形象及自我生长的良好契机； 2）旧 305 省道城西路即将进行的拓宽改革，将对区域形象有着良好的促进作用，特

别是区域内沿街商业

物业的形象与代价均可得到强有力的提升，是本项目销售有力的局势良机。

4、项目隐忧 T 2）

大泉州“东拓南进”的生长战略以及东部新区生长的完善，区域内的居民“外逃”的比例将连续增加，区域消费力量亦受影响而消弱； 3）

受大型超市和商业卖场的打击，及消费看法的转变，本案消费需求支撑下降； 4）

近两年以来商业不景气，商业物业租金连续下跌，平均跌幅达 10%，店面售价及销售进度亦受较大的影响。

第二篇 营销企划

一、区域属性及客户定位阐发 本案位于市郊西街与环城路的接壤处，区域修建陈旧，情况脏乱，区域形象及商业代价较差，交通条件不发达，商业辐射面窄，区域物业升值潜力不明显。

因此，本案在具体的操纵中应凭据项目周边现状情况的优劣势“扬长避短”，充实挖掘周边综合资源，挣脱项目周边商业气氛不敷的影响，充实利用与西郊菜市场以及周边几大生活社区的人流优势，特别要充实借助旧 305 省道的改革，来引导目标客户群体对区域及本案形象与代价的认同。

凭据区域周边项目的客户群体阐发，结合本案的区域特性、交通条件、地缘属性以及商业形态与气氛等综合考量因素，本案的目标客户群体定位如下：

1、区域来源：以项目周边区域的潜在客户群体为主

南安、浮桥等外来区域客户为辅 两者在本案客户总量所占的比例，预计为 7：3。

2、购买用途：主要为投资购买 用于自营购买的客户比例较低 两者比例约为 8：2。

二、项目定位的可行性阐发

项目定位应凭据区域范畴内的商业经济情况、客户群体资源和项目所处的地理位置等综合要素来考量。定位准确与否，直接干系到项目操纵的成败。

专业市场是以某一商业行业为经营特性的市场，自己有其内在的“唯一性”与“权威性”。一般情况下应具备以下条件：

地理位置：地缘干系较为遍及、密切，辐射面广的区域； 交通条件：交通便利，便于车辆行走，货品运输；

商业情况：有一定商业沉淀，商业辐射面大，跨区域、地市甚至越省； 市场范围：须具备一定的市场范围形成聚集优势，吸引目标消费群； 政策扶持：必须得到政府部分的扶持，做到一定条件的免工商税收等方面的优惠政策； 市场配套：停车场、堆栈、物流中心、经营治理、告白推广和市场促销等； 而本案所处区域的地理位置、交通情况、商业辐射范畴以及市场自己条件等并不具有足够的做专业市场的要素，不能充实体现市场的优越性。

同时，做专业市场还必须涉及项目后期的市场招商和经营治理的问题，而这恰是房地财产与“市场”结合运作最大难点所在，对付本案仅三千多平方米的商业店肆，经济效益不佳。

综合以上阐发，我们发起：

一、本案可定位为“名、优、特农副产物市场”，因为，相对付其它行业而言，农

副产物市场合需的市场范围不大，单体营业面积一般在 10---20 ㎡之间，并且有西郊两大菜市场对本案起支撑作用； 二、从企业经济效益及代价的角度出发，对本案“名、优、特农副产物市场”的操纵以看法营销为主。

看法营销对本案的促进主要有两个方面：

一、看法营销能够在泉州整体商业物业普遍疲软的市场局势下，突出项目的商业定位，并对项目未来

的商业作出具体的景象描绘，以塑造体现区域地段的生长前景和物业的增值潜力，体现投资本案可得到的一定的投资回报，为本案树立起足够的投资信心，化解目标客户群体对本案潜在的投资疑虑及抗性。

二、看法营销在战略的具体执行中运用灵活，进可攻，退可守，既可视具体情况在项目的后期采取不

介入行为，亦可在项目的后期主动介入市场招商和经营治理，进行专业市场的营运。

三、项目看法定位

商业主题：

名

优

特产物市场（农副产物）

看法：名、优、特产物市场，是以种种山珍海味制成的干货，如香菇、笋干、木耳、虾仁、鱼干等农副产物。

项目支撑点：

1、民以食为天。有关吃的市场最为庞大，而名、优、特农副产物，在近些年里尤受城里人的喜爱，种种山珍海味制成的干货，因储存运输的便利性，更因其较好的口味和营养代价在都市里异常走俏； 2、目前泉州除了新门街有自发聚集一起的干货商铺外，还没有真正的农特产物的专业市场，而以泉州都市的范围，市场可为空间巨大；

3、本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已具备一定的底子和范围，并邻近南安和 305 省道，具资源和交通的优势与潜力可供挖掘； 4、项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对本案的人气聚集有一定的促进作用； 5、项目周边围绕的几大生活社区，为本案提供足够的消费支撑； 6、西街是老泉州农副产物市场最为会合的区域，是泉州农贸市场的起源地，具有深刻的行业影响力。

商业特色：专业经营全国各地的地方特产（农副产物），打造泉州特色商业，以提升社区商业物业的代价形象，并塑造泉州商业物业的惟一性与排它性； 核心成果：提供便利，满足市场及居民群众的日常生活需求；提升商业物业的代价；树立增强项目的投资信心； 运作方法：1、看法营销，即纯粹的市场营销看法定位。

2、实质运作，即创建专业市场经营治理机构，卖力项目后期的市场招商和经营治理。

1、看法营销的根本运作步伐：

1、赋予项目已定的商业主题，通过包装的手段，将项目定位的内涵具体形象化； 2、通过种种流传媒介和“软性文章”，并结合多种销售道具，对项目进行“炒作”，在塑造提升项

目的形象与知名度的同时，亦使项目的定位深植人心并得到代价的认同。

2、看法营销的优劣势阐发：

优势：项目开发企业只需按正常项目营销的用度支出与机构的设置，即根本可到达预期目标； 劣势：1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题；

2）如项目投入使用后期，可能出现的市场经营倒霉的局面，将可能对开发企业造成不良的社会影响。

3、专业市场的实质运作：

1）专业市场实质操纵的先决条件：

1）

在项目销售的历程，必须进入市场的招商运动，并取得良好的效果； 2）

在项目交付使用前，必须注册创建一家市场经营治理公司（或聘请），卖力本市场的推广

与治理，以保障市场的乐成运作。

2）专业市场实质运作的优劣阐发：

优势：1）可有效保障专业市场的有序经营，及市场的乐成运作； 2）提升开发企业的社会及经济效益； 3）对购买客户的投资利益有一定的促进和保障作用。

劣势：1）

除了投入项目正常营销所需的用度和人员及机构设置外，还需另外支付一笔相当巨大的市场招商及治理的用度； 2）需创建或聘请专业的市场经营治理公司，来卖力市场的经营与治理； 3）包袱市场经营的风险。

第三篇 销售战略

一、代价发起

沿西街店面订价：9000 元/㎡； 沿西郊菜市场店面：7000 元/㎡； 小区内街店面：5000 元/㎡。

以上店面代价均为平均单价，各间店面具体单价凭据店面实际情况进行调解。（付款方法另定）

二、东西发起 1、售楼处：装修气势派头应以金黄色为主色调，发起设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面的双重了解。

2、主要宣传品：1）售楼处内看板、灯箱、海报、DM、平面效果图； 2）售楼处室外告白牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗。

三、销售期限与任务指标 自取得预售许可证起一年内完成店面总销售面积的 90%。

四、入市时机 因本案地处市郊西街与环城路的接壤处，项目周边均为七十年代修建物，情况较差，生活配套设施陈旧，商业气氛冷清，现有店面在经营品种及档次上均难以满足现有消费者的需求，且受到市区大型超市、商场的打击，小商铺越发难以生存，投资者对该地段的投资信心一度受阻；故本案应在前期加大告白投入，通过“软性文章”结合现场告白看板进行炒作，以塑造专业市场形象，使“名、优、特产物一条街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅签约时，再以推出，方能制造较高的销售热潮。（10 月下旬---11月上旬为推案最佳时期）

五、销售顺序 小区内街店面

西郊菜市场

西街店面。

销售顺序原则按上述摆设执行，在实际操纵中将凭据现实情况做相应的调解。在项目公然销售前应对部分位置好的店面进行销控，待热销期推出，有利于充实挖掘店肆的商业代价，提高项目经济效益。

六、销售战略 1、现场直销 店面公然时，举行优惠促销运动，通过运动制造现场热销气氛，业务员跟客户进行有效相同，加深投资者对本案的印象，并通知意向客户参加运动，现场逼定，制造热烈的销售气氛。

2、阶段销售 1）

业务员电话追踪前期来电、来访客户，促进成交； 2）

对本公司以前累积意向客户进行筛选，跟踪扩大销售面； 3）

有针对性的选择客户进行电开、上门造访，并增强同已成交的老客户联系，定期举行老客户“回访制”，以扩大和稳定销售结果。

3、代价战略

1）

低开高走，既有利试探本案的市场担当水平，又可为后期销售制造项目升值的具象； 2）

组合付款方法（具体另报），可在销售时灵活运用。

七、销售进度 配合工程进度和告白投入另行提报。

第四篇 相助文本及相关收费

福邸西湖店面营销署理文本及相关收费

一、

相助模式

为包管策划与销售有力结合，以发挥最大的效用，本公司倾向于全程策划营销署理，即本公司提供项目的市场调研、包装策划以及项目的销售和相关的办事。

二、

条约文本

福邸西湖店面销售署理条约 范本

开发商（甲方）：

署理商（乙方）：厦门聚贤庄房地产营销署理有限公司

为提高

的投资效益，在平等互利、协商一致的底子上，经甲乙双方协商，就的营销策划署理告竣以下条款，签定本条约。

一、标的

甲方全权委托乙方独家署理__________整个项目的营销策划及商品房的销售。

总销售面积：

平方米；其中：

1）住宅总面积：

平方米； 2）店面总面积：

平方米； 3）车库（车位）总面积：

平方米。

注：项目署理销售面积以建立部分批准最后确定的施工图盘算为准。

二、期限

自本条约签定之日起至

****年**月**日为止。

开盘时间：以项目取得预售许可证之日起为正式开盘时间。

三、销售指标

1、署理代价：（以修建面积为准）

1）

住宅均价：

2）

店面均价：

3）

车库（车位）代价（不列入销售业绩考核范畴）。

在上述底子上，乙方体例住宅销售底价表（条约署理代价附表一），及店面（商场）销售底价表（条约署理代价附表二）作为乙方销售的最低代价依据，并作为双方结算署理费及超价奖金的依据。

4）

甲方同意其中的个别店面或住宅作为促销单位，特价销售。

5）

甲乙双方未经对方同意，均不得变动上述底价。乙方销售代价如低于双方配合制定的条约署理销售代价，乙方应卖力包袱双方配合制定的条约嗲里销售代价与实际销售代价之差额（促销单位除外）。

6）

若甲、乙双方所定销售底价与市场行情不切合，经甲方同意，乙方可低于条约署理底价销售，则乙方不卖力价差之差额的责任。

2、销售额度

乙方在上述署理期限内，须完成 项目条约署理销售面积的 %。

3、销售进度筹划表 时间 工程进度 销售进度

自项目开盘起

个月整 完成条约署理销售面积的%

至修建主体工程封顶 完成条约署理销售面积的%

至外装修完毕 完成条约署理销售面积的%

至项目竣工验收完成 完成条约署理销售面积的%

至交房后

个月 完成条约署理销售面积的% 4、销售款项

乙方事情人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有销售款项必须由甲方指派的财务人员收取，并由甲方出具收据或正式的商品房销售专用发票。

四、用度标准

署理费：项目署理中，乙方收取实际销售总金额的 2.0%作为佣金。

超价奖金：项目署理中，甲方把乙方实际销售金额超出署理金额的 30%作为超价奖金支付给乙方。

告白用度：告白、促销费（不含售楼处、样品房、告白路牌的用度）约为人民币

万元。告白费由甲方直接审核支付。

五、署理费结算及包管金条款

1、当乙方与购房户签定正式《商品房购销条约》，并按该条约之规定收到该购房款的首期付款

时（含定金），乙方所售的面积计入销售进度（销售进度以修建面积为盘算标准）及销售业绩。

2、乙方应在每月 28 日前将当月的销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于次月 5 日之前将署理费的 80%一次性支付给乙方，预留 20%作为包管金，以后的结算以此类推。

3、上述署理费中预留的 20%作为包管金的部分，甲方应在乙方按条约约定的销售进度完成每期销售任务时的 10 天内一次性支付给乙方。乙方署理销售的客户产生退房，甲方不付署理费，已付的应照数扣回。

4、甲方介绍成交及甲方自行洽谈并成交的销售衡宇应由乙方治理签定认购书及《商品房购销条约》事宜，并计入乙方销售业绩，甲方仍应按本条约的约定，支付乙方署理费。

六、甲方责任

1、甲方确保委托乙方所销售房产产权的完整性，包管在开盘前取得预售许可证。

2、甲方应积极协助乙方的署理销售事情，并提供经双方确认设计的售楼处、样品房及户外路

牌。

3、审定乙方提交的告白、促销用度开支筹划表，实时下拔该项目销售所必须的告白宣传用度及促销用度。

4、治理全部售楼款的帐务事情，包管售楼款由甲方收取并有效使用，同时卖力对外开具发票。

5、提供切合乙方要求的售楼欢迎场合，并提供日常办公设备（桌、椅、电话、传真、空调、复印机、音响等办公设备）。

6、《商品房购销条约》、《认购书》的内容必须经甲方许可后印制，并经甲方复核认定加盖公章且签字后交于乙方，供乙方销售使用。如乙方在销售历程中须对有关条款进行窜改时，须征得甲方认可。

七、乙方责任

1、产物市场定位阐发、市场调研与市场阐发； 2、告白促销组合战略制定； 3、客户定位及消操心理阐发；

4、协助甲方选择设计方案，策划模型、渲染图的制作； 5、制定并执行可以的行销方案，包罗告白、宣传、促销及售楼进度，以及凭据市场状况拟定的代价表； 6、卖力乙方事情人员的人为、奖金、福利、差旅用度，及售楼处办公用度（水电费除外）； 7、乙方不得私自低于底价销售，应包管甲方的最低经济效益； 8、乙方应凭据项目销售的实际情况进行事情，乙方策划告白内容及方案需经甲方认可确认后方可实施，不然产生相应的有关责任由乙方担； 9、乙方卖力协助甲方做好银行按揭事情，应收集齐全客户治理按揭的应备资料，举办会合治理按揭运动，并卖力日常联系与鞭策客户实时治理银行按揭。

八、条约终止条件与违约责任

1、条约终止条件：

1）楼盘售完、手续理清、条约自行终止； 2）乙方已按本条约规定完成销售任务，甲、乙双方均可终止条约。

2、除有以下约定条件外，任何一方不得提前终止条约：

1）甲方延期支付署理款凌驾 15 天，应凭据署理款的万分之三/日支付滞纳金；如凌驾 30天时间未按条约支付署理用度，乙方有权终止条约。甲方除应支付拖欠的署理用度及包管金外，并按预留包管金额度作为违约金赔偿乙方。

2）乙方未能完成条约署理销售任务，甲方可以终止条约。乙方应于接到书面通知五日内治理完毕移比武续并撤离售楼处。包管金作为赔偿甲方的违约金。

3）若甲方未按条约第六条第 3 款下拨告白费及未能按工程进度表完成工程进度，从而影响销售事情的进展，甲方不能追究乙方因此无法完成预定销售任务的责任。

4）甲方由于不可抗力造成条约不能履行或不能全部履行条约，可不包袱违约责任，且容许其提前终止条约，但需支付乙方已完成部分的全部署理费及包管金。

九、其他条款

1、为确保销售事情的连贯性，乙方完本钱条约约定的署理销售面积额度后，剩余部分的销售面积，乙方仍可按本合

同条款继承署理销售。剩余面积的销售不列入乙方销售业绩考核范畴。但乙方仍应努力继承销售。

2、

本条约如有未尽事宜，双方可进行协商并签订增补协议，增补协议与本条约具有同等执法效力。

如履行中产生纠纷，双方应本着友好的态度相互谅解，协商解决，如协商不成，可向人民法院提起上诉。

3、本条约壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份皆具有同等执法效力。本条约自双方盖印签字后生效。

5、条约生效后，双方应立即着手进行条约约定的事情。

甲方：

乙方：

代表：

代表：

签约所在：

签约时间：

三、具体办事内容及收费标准

一、办事范畴 （一）提供市场调研和产物定位阐发 1、都市财产经济及政策情况阐发； 2、区域房产开发特点及代价走势阐发； 3、都市筹划生长及人文特征对房产市场的影响； 4、区域市场有效需求的剖析及潜在需求阐发； 5、市场供需总量及产物结构的调研阐发，以及市场营销 4P 的调研； 6、本案项目的视察阐发。

（二）配合设计院进行产物筹划设计,论证调解 （三）产物策划包装 1、产物定位战略；

2、告白推广战略，种种媒体组合； 3、项目楼书、海报、模型等销售道具的制作； 4、凭据销售进度配合平面告白的设计与宣布； 5、告白体现与效用评估； 6、修正、调解与跟踪。

（四）销售署理 1、销售方案制定、执行与控制； 2、人员配置及产物培训； 3、销售各阶段进展和售后办事； 4、凭据市场反馈信息，不绝改造销售方案及提供产物修正发起； 二、收费标准（一）、策划包装、行销照料：

1、项目总销售额的 0.6%，签定策划条约时，先付 5 万元照料费，以后按销售进度支取。

2、办事范畴：市场调研、产物定位阐发、产物筹划发起、产物策划包装及销售照料。

（二）、全程策划销售：

1、项目总销售额的 2.0%，超价部分 3/7 分成。

2、办事范畴：全程 （三）、全程策划销售，出告白费：

1、项目总销售额的 4.5%，超价部分 5/5 分成。

2、办事范畴：全程

第四篇：泉州微小企业信贷方案

泉州微小企业信贷方案浅述

——基于中国农业银行泉州分行

一、背景及意义阐述

近年来，随着我国经济体制改革的进一步推进，微小企业得到了长足的发展，己经成为国民经济的新生力量。据统计，截止 2011 年 1 月底，经各级工商部门注册的微小企业已达到 467万多家（不包括个体工商户），创造的最终产品和服务价值占全国ＧＤＰ的 58.6%，缴纳税金占全国的 52.8%；中吸纳了 80%的城镇就业人口和 75%以上的农村转移劳动力。此外，实证研究数据表明微小企业对我国国民经济的贡献率占到 75%以上，与总的增长率的相关系数为 0.876，而大企业与总经济增长率相关数仅为 0.004。由此可见，微小企业经济发展是我国经济持续发展的动力源泉，扶持、推动微小快速发展是国民经济发展战略的重要环节之一。

被誉为“民办特区”的泉州，微小企业经济年均增速超过30%，据微小企业信息网显示，2012年泉州拥有各类微小企业13万多家，产值超亿元企业近1500家，上市公司77家，位居全国前列；拥有国家级品牌产品共133个，纺织服装鞋类等产量占全国比重大，泉州运动鞋和旅游鞋占全国总产量的40%、世界总产量的20%，石材出口量约占全国55%，工艺陶瓷出口量约占全国65%。可以说，实体经济是泉州发展的最大优势，也是金融发展的最大依托。因此，可以进一步说微小企业能否进一步发展，关系到泉州未来经济能否更大的发展。

然而受2008年全球金融危机的影响，泉州微小企业经济发展正面临市场萎缩、原料涨价、资金紧张、用工短缺、成本上升等多重困难。解决泉州微小企业困难问题的关键在于融资问题，由于微小企业规模小，信用评级低，很难从正规金融机构取得借款，从而导致民间资本的泛滥。2011年5月，农业银行总行高级经济师何志成，在厦门及福建多地调研发现，民间借贷利率最低的也要20%，最高的多达50%，在一定程度上反映了微小民营企业对资金的“渴求"。因此虽然银监会上周出台了十条措施，支持商业银行进一步改进小企业金融服务，但此举未能解决金融机构缺钱的问题。

为了支持民营微小企业的发展，遏制不良民间高利贷，继浙江省温州市金融综合改革试验区、广东省珠江三角洲金融改革创新综合试验区之后，2012年12月底泉州市成为第三个国家批准设立的金融综合改革试验区。

此外，现阶段，随着我国金融市场的逐步开放，国内金融机构竞争将会更为激烈，可能面临客户竞争失利，资产质量持续恶化的窘境。在泉州的企业群中，微小企业是最具有活力和成长性的，他们有着体制、机制、管理等方面的优势。中国农业银行泉州分行完全可以通过发挥人力成本的优势，为微小企业提供个性化的服务，形成微小企业基本客户群，在长期合作中建立稳定的依存关系，形成较为稳定的生存基础。

因此，在此背景下，以中国农业银行泉州分行为信贷机构落脚点，研究泉州微小企业信贷融体系，有助于微小企业与信贷融资机构关系的搭建开辟新途径，使泉州微小企业和中国农业银行泉州分行互惠互利。

二、微小企业信贷融资难及原因阐述

我国微小企业信贷融资起步很晚，2005年8月，由中国银监会制定和发布的《银行开展小企业贷款业务指导意见》，提出商业可持续的小企业贷款模式，从政策层面对小企业的贷款给予了积极的支持和引导。同年11月23日，国家开发银行分别与内蒙古包头商业银行、浙江台州市商业银行签订了《微小企业贷款项目合作协议》，标志着“中国商业可持续微小企业融资项目”的正式启动。12月22日，全国第一笔微小企业贷款在包头市商业银行成功发放，此举为大规模开展商业可持续微小企业贷款业务拉开了序幕。在相关政策的推动下，经过几年的发展，微小企业的信贷融资情况取得了突破性的进展，如浙江泰隆商业银行、南充市商业银行、包商银行为代表的一批商业银行立足区域市场，已经摸索出了一条以微小企业金融业务为重心的发展道路。

但与巨大的市场需求相比，这一状况仍然不能满足微小企业的需要。具体表现在以下几个方面：一是融资渠道单一。微小企业的信贷融资多集中在某些少数商业银行，多数融资还依赖于内源融资。这是由微小企业自身的特点，商业银行缺乏创新以及两者之间信息的不对称所决定的。

二是融资成本高昂：由于银行将资金货款微小企业时要承担更大的风险和更高的成本，从而微小企业取得的贷款利率要高于市场平均利率，融资中间费用比例过高。

三资本供给结构不平衡：不同产业间的资本供给存在不均衡，银行常常将资金贷给发展前景可预见且良好的，有稳定收益的行业，而不会将资金贷给风险高，收益不稳定的行业。不同的区域，资本供给程度也存在差异，相对来讲，发达地区的微小企业信贷情况要乐观与不发达地区。

造成微小企业融资难的状况是一系列原因造成的：

一是商业银行未将目标客户定位于微小企业。长期以来，我同商业银行的服务对象都是大型企业，龙头企业，乃至中型企业，却很少将目光转移至微小企业。因为同样多的款项，商业银行将其贷给微小企要比贷给大型企业承担更多的成本，更大的风险。鉴于此，银行很少将资金贷给微小企业，微小企业很难从银行获得信贷支持。

二是信贷品种少且价格高。相对于西方商业银行，我同商业银行在产品创新方面还比较落后。现有的信贷产品少且价格高，适合与微小食业的信贷产品更是不多，这也是微小企业很难从银行获得融资的一个重要原因。

三是体制转轨未能为微小企业融资带来作用。改制中的商业银行从资产的安全性、流动性出发，相应地提高了贷款条件，但微小企业自身的性质和特点使其很难达到银行发放贷款的要求。

三、完善泉州农行微小企业信贷机制方案阐述

近年来，中央银行和各家金融机构相继出台了一系列支持中小企业加快发展的政策措施，特别是外资银行为抢占国内微小企业这一庞大的客户群，制定了具体的目标定位和信贷服务措施，外资银行在中小企业客户市场方面的优势将可以更充分发挥。因此，泉州农行只有充分认识到形势的紧迫性，努力提升自己对微小企业提供信贷服务的能力，才能在将来的竞争中立于不败之地。

（一）转变思想，更新观念，提高对业务转型、信贷结构调整认识。泉州农行加大向战略业务转型的工作力度，是在做好传统公司业务的同时，加大战略性业务发展力度，并非传统公司业务不重要随着各家银行日益竞争的白热化，传统资产业务趋于微利时代，总行提出传统业务向战略业务转型是十分正确和及时的，是长期发展的需要，是商业银行发展的必然。

此外，泉州农行树立起以市场为导向、以客户为中心的营销理念要认真分析宏观经济运行趋势，在实现国家产业政策与本地实际的“结合”，制定科学的营销策略，增强贷款营销的科学性、前瞻性、连贯性，减少盲目性，提高营销效果。信贷结构调整是按行业划分的，搞好信贷结构调整，意味着要区别不同情况，分

类指导，有进有退，有保有压。在控制好风险的前提下，积极对那些规模较小、效益低下、发展前景差、信用等级低、风险较高的中小企业实施信贷退出政策。从实际出发，不“急刹车”，不搞“一刀切”，要准确把握调控的时机、节奏和力度，这是一门艺术，要把握好火候、分寸、尺度，不要造成新的风险和社会不良影响。

（二）注重市场调研，做好贷款客户市场细分与定位，培植优质贷款客户群 贷款营销的基础是市场调研，通过营销环境分析，寻求客户的贷款需求，把握市场机会，依据客户需求的差异性和类似性，细分贷款市场，在市场细分的基础上确定将重点投入金融产品和金融服务的客户群，进行目标市场的选择，并在目标市场上进行金融产品和金融服务的定位。目标市场选择是否正确，市场定位是否恰当，对贷款营销成功与否关系重大。因此我认为，培植基本贷款客户群的主要任务是建立一批结构合理、相对稳定的贷款客户。

（三）泉州农行进一步优化业务流程。针对泉州微小企业时效要求高的特点，在岗位制衡风险可控的基础上，尽可能减少业务运作环节，向着中小企业 “零售化”、“工厂化” 方向迈进。泉州农业银行内部应根据不同支行的经营管理水平，转授中小企业一定的审批权限。如客户类型的确定可由经营行调查上报二级分行直接认定，中小优良客户的用信可由二级分行授权用信额度500万元以下，由基层网点会同县级支行前台部门调查，经营行后台部门审查，经营行贷审会审议，经营行行长审批后发放。对信贷业务操作流程进行整合，使中小企业从申请到发放贷款的时间缩短到.个工作日以内等。同时农业银行逐步建立规范、高效、风险可控的中小企业业务管理体系、客户经理队伍，建立对中小企业贷款风险定价机制，完善信贷考核和奖惩方式，构建激励与约束并存的信贷营销机制。

（四）泉州农行可以进一步挖掘新的金融产品。针对区域产业集群积

聚的特点，综合考虑产业链，供应链等链条内的上下游企业生产经营模式，创新信贷业务品种和担保方式，制订县域中小企业差异化信贷政策，在不断不断满足微小企业的需求，在为微小企业提供服务的同时，也为自身的发展开辟道路。例如：对微小企业的产品打包进行贷款，针对由多个企业组成的团体贷款等。

同时，针对目前小企业金融产品相对单

一、竞争力不强的情况，泉州农行可以根据中小企业的特点和现实需要，因地制宜地创新金融产品。一是循环贷款。以小企业客户提供足额、有效抵押为前提，在同一借款和抵押合同下，实行一次性审批、一次性签订合同，在抵押期间内根据企业实际需要多次提款、随时归还、额度循环使用，主要满足借款人生产经营中经常性、反复的、无法事先计划的流动资金周转需求。二是整贷零偿。对小企业客户一次性发放、按月或按季或按年等额还款，主要满足小企业技改项目、购买机器设备、厂房购建等资金需求。

三是自助贷款。对小企业客户抵质押担保信用业务，通过营业柜台或自助设备，在综合授信额度内循环使用。此外，还可以推出小企业设备抵押贷款、存单质押贷款、应收账款质押贷款、仓单抵押贷款、优良企业保证贷款、法人按揭贷款、个私小型技改贷款、贸易融资、保理业务、商业承兑汇票保贴、商业承兑汇票保证等多种信贷业务，扩大中小企业贷款的选择范围，切实解决中小企业贷款难的实际问题。同时，在控制风险的前提下，提高营销的成功率。

（五）泉州农行可以成立专门针对泉州微小企业融资的组织部门，并配备专职人员和技术，为微小企业融资提供精细化服务。例如成立中小企业金融事业部专门服务于中小企业，设立微小企业金融事业部服务于微小企业。

（六）泉州农行应增加对微小企业的信贷支持。在微小企业信贷中，信息不对称是其主要问题。与微小企业相比，银行掌握着更少的信息，且存在偏差。为解决这一问题，微小企业应具备发送信息的技术，银行需要具备识别信息和风险的技术．具体而言，企业需要完善财务制度和内部治理结构，同时建立良好的诚信机制。银行要转变对微小企业的观念，改变服务方式，开发新的信息载体。

第五篇：转载：泉州软件园规划方案上报

摘自：2009-06-09 09：11：30来源：泉州网-泉州晚报泉州软件园的建设将着眼于为制造业提供软件开发服务(林华)核心提示相对于一线城市，更加低廉的商务成本，发达且规模庞大的制造业，将成为我市吸引大型软件企业入驻的两大诱因，包括台湾宏基在内的众多知名企业进驻正在酝酿中，虽然招商也面临一定困难，但规划中的软件园前景被一致看好，转载：泉州软件园规划方案上报。本报讯(记者林艳腾)“泉州软件园目前正与台湾宏基、香港长江等国际知名软件开发企业商洽项目入驻工作。”日前，市科技局有关人员向记者透露，市重点项目--泉州软件园已完成项目用地规划、报批、征迁工作，由丰泽区直接开发建设的100亩地，正抓紧区级用地规划建设工作。目前，备受关注的规划方案已经上报，有关方面将对未来企业入驻园区的门槛和优惠措施予以明确。金融危机提供招商契机“国内很多城市都在兴建软件园，泉州作为三线城市，在招商的时候有一定难度。”市科技局工业科有关人员介绍，泉州软件园项目首期用地500亩，其中100亩由丰泽区直接开发建设，其余400亩用地将实行公开“招、拍、挂”进行招商开发。“兴建硅谷正在中国大地形成一股热潮，不要说北京、上海等一线城市，省内的福州、厦门等城市软件园也相对成规模。”谈起软件园的招商情况，该人员分析泉州软件园起步相对较迟，“很多大企业已经入驻一线、二线城市，我市进行招商会有一定的难度。”“办法总是比困难多，最近我们就明显感觉到了变化，一些大企业有到泉州投资的意向。”该工作人员透露，一家全球领先的软件公司的泉州技术中心近日将正式挂牌。业内人士分析，金融危机对三线城市来说，也提供了一个新的契机，因为一线城市的成本偏高，员工工资、办公场所、日常开销都比较大，“这也是我们招商的新机遇”，规划方案《转载：泉州软件园规划方案上报》。打造完整园区产业链“什么企业可以入驻软件园?入驻软件园有什么优惠措施?”福建力天网络负责人在考察软件园后就提出这样的问题。“软件园的规划方案近日有望出台。”一些熟悉软件园工作的人员透露，软件园的具体运作方案还没有出台，但是规划方案近日已递交上级部门，对于拟入驻企业所关心的问题，规划中会有明确表述，“如果说现在的软件园是黎明前的静悄悄，那么相信不久的将来，这个园区将是霞光万丈”。市科技局吴中培局长也对软件园充满信心。他分析，“海西建设”与“产业振兴”规划对软件园是双重利好，而泉州发达的制造业是软件公司入驻的最大诱因，“我市软件园的建设着眼于为制造业提供软件开发服务，如针对纺织服装、制鞋业及改造传统产业发展的企业信息化管理软件的开发，如ERp(企业信息化管理)、SCM(顾客关系管理，专用于企业的专卖店或上下游供应链的管理软件)、pDM(生产计划管理软件)、人事管理软件等20多种管理软件的原创开发或二次开发，”软件园以制造业信息化应用软件的开发、软件业孵化器及其相应配套建设为主，这个发展定位有助于对外招商引资，聚集人气，实现跨越式发展“。”软件园的规划并不仅仅是软件设计，在园区里也应该是一个完整的产业链。“福建力天网络负责人认为，软件园作为高科技产业的集群，功能布局上要注意体现”功能空间“与”生态经济“、”和谐人居环境“的基本内涵，不仅要有研发与孵化的功能，还要有配套的商务区和生活区，如商务区要包括会展、金融、商贸、信息交流、文化、服务以及商务办公和酒店等设施，才能为入园企业开展国际融资、创业投资、财务顾问、法律咨询、证券上市顾问等投融资及金融证券相关服务，”着力培育进驻园区的软件产业的核心竞争力、投融资能力、资本证券化实力“。【责任编辑：蔡奇凡】”七"乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~请点击进入~