工程造价专业关于小产权房任务书（写写帮推荐）

第一篇：工程造价专业关于小产权房任务书（写写帮推荐）

保定科技职业学院

毕业论文任务书

学生姓名 王杰 指导教师 姚艳芳

论文（设计）题目对“小产权房”法律问题的思考

论文（设计）的主要内容（需明确列出研究的问题）：

对“小产权房”法律问题的探讨及相关对策资料、数据、技术水平等方面的要求：

l、提交一份全面的毕业设计工作计划。

2、查阅相关资料，对课题进行研究与设计，撰写毕业设计（论文）开 题报告。

3、毕业设计（论文）按要求格式写，文字材料不少于3000字。

4、毕业设计完成时，提交答辩申请1份和设计工作总结1份。发出任务书日期 2010-7-09完成论文（设计）日期 2010-10-20 教研室意见教研室负责人（签字）系（院）意见系（院）负责人（签字）

第二篇：小产权房买卖合同（本站推荐）

近年来，随着房价的不断上涨，加之外来人口的增多，城乡接合部农村宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。这些房子因没有房产证而被称为“小产权房”，虽然价格低廉、交通便利，但由于宅基地的买卖受法律制约，因而，其买卖有着难以规避的法律风险。

案例一：XX年4月，家住济南市历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历城区城乡接合部的小产权房，如今，卖方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。近日，济南市历城区法院华山法庭已经对此案调解完毕，孔先生虽然拿到了退回的房款和补偿费，但一度属于自己的两层楼又成别人的了。

孔先生夫妇看中的这套房子上下两层，一共230平方米，当初约定的价格是35万元。由于房子是农村宅基地房屋，因而难以办理房产过户手续，只是先签了一份房屋买卖合同。合同中约定，先交付25万元房款，剩余部分待过户手续完成后付清。双方事后才了解到，这套房子属于旧村改造房，国家对其转让有着严格的限定。

卖方多次催促孔先生交付剩余的10万元房款，但由于过户手续未能完成，孔先生拒绝交付。在多次协商未果的情况下，卖方将孔先生夫妇告上了法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效，希望把卖出的房子再要回来。孔先生则认为，如今房产早已升值，无论是现值还是拆迁补偿价格都已远远高于原来的价格，因而请求法院判令卖方赔偿经济损失32万元。

最终，法院认定双方买卖房屋的交易行为违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效合同。在法官的调解下，卖方同意退还孔先生已交付的25万元房款，并支付10万元的经济损失费。9月3日，孔先生虽然拿到了35万元，但他并不开心，因为“弄丢”了自己中意的这套上下两层的房产。

案例

二、王某系济南某公司的职工，XX年全家从农村搬入省城居住。由于没有房子，所以一直租住他人的房屋。后经人介绍，王某于XX年花9万元购买了农民高某建造的住房，当时二人还签订了购房合同。

XX年8月，高某看到房价飙升，突然向法院起诉要求王某腾房。最终房屋买卖合同被认定无效，王某退出房屋，高某退给王某96000元。

“这种案子经常出现，去年一年我就审理过十几例。”9月10日，济南市历城区法院华山法庭的一位法官介绍说，在具体的案件中，不仅有城市居民购买集体土地上建设的房屋，还有农村居民到邻村购买房屋的情况，“往往是当初因为省钱买了房，等有了纠纷，官司打到法院才知道合同竟然无效”。

1、纠纷处理不能简单化

城市居民购买农村宅基地上的房屋，牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定，因此法院在处理此类纠纷时，并非仅仅认定买卖合同无效就结案。平阴县法院执行局局长苏道伟说，处理这类案件既要尊重历史，又要照顾现实，综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响。

从基层法院审理的案件来看，由于现在房价上涨较快，因而卖主主张合同无效的现象比较多。“双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，购买方也可主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿。”

2、买卖合同无效买方风险较大

据了解，根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效。

小产权房买卖中，承担法律风险的不仅是买方，卖方也会承担风险。“在房价上涨的情况下，卖方可以主张合同无效，而房价一旦出现下跌的情况，买方也同样可以主张合同无效。”但现在来看承担风险的主要还是买方，“如果遇到拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费用的”。

3、小产权房买卖合同效力判定

对于小产权房买卖合同的效力，存在两种截然相反的意见，一种观点认为，如果不考虑其他影响合同效力的因素，仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言，应认定合同有效。主要理由在于：（1）法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据，而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。到目前为止，禁止城市居民购买小产权房的主要是：1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、XX年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔XX〕28号）、XX年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔XX〕234号）。这些都只是国务院的决定、通知、意见，不能作为认定合同无效的依据。（2）《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。（3）即使集体土地使用权不能转让情况下，由于买卖的标的物只是房子，而房子是农民的私有财产，享有充分的处分权，所以法律没有权力禁止。

另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，违反了法律、行政法规的强制性规定，1故合同应认定无效。法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转，但笔者仍认为买卖合同无效，主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的“房地一体”的基本法理。根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”（即“房随地走”）和第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（即“地随房走”）的规定，我国的国有建设用地实行的是所谓“房地一体主义”，这不仅是基于法理，也是为了避免“空中楼阁”的存在。对于集体土地上房屋的买卖，这一原则同样适用。所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化，意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转，而这是法律所明文禁止的。因此，法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，内在包含了“禁止其上所建房屋的流转”，否则该条文将形同虚设。

从《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。笔者认为，这种理由是不充分的，法律规范的逻辑构成主要包括行为模式和法律后果，但法律规范中的行为模式并不必然是法律所允许的，正如《刑法》三十二条关于故意杀人的规定：故意杀人的，处死刑，无期徒刑或十年以上有期徒刑。根据这一规定，怎么也不会得出法律允许故意杀人的结论。退一步来说，即使能够推出法律不禁止宅基地使用权流转，那也只是在本集体经济组织成员之间内部转让，因为法律允许这种流转。

第三篇：小产权房买卖合同

小产权房买卖合同

出卖人(甲方)身份证号码：

买受人(乙方)身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于秭归县庙嘴的房屋(建筑面积______平方米)以人民币____仟___佰___拾____万___仟____佰____拾____元整(￥____元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日

第四篇：2012小产权房最新政策

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据悉，针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

参加本次全国国土资源工作会的河南省国土资源厅厅长张启生坦言，如何解决小产权房问题，是国土资源系统乃至地方政府面临的一道难题，“但不解决肯定是不行，我们在小组讨论的时候，就有地方国土局局长提出，是不是可以在符合规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，禁止上市交易的办法来进行处理小产权房”。

对于这一建议，国土部并未给出明确答复，但工作人员告诉记者，针对小产权房的清理，国土部已和地方政府达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。此外，有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。

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第五篇：小产权房讲义

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“小产权房”相关法律问题探讨

主讲人：金 翔

一、“小产权房”的含义

（一）“小产权房”来源

“小产权房”的说法来源于电视、报纸、网络媒体中的各种报道，政府官员接受记者采访时也说“小产权房”，政府文件中有时偶尔也出现“小产权房”，人大代表、政协委员、专家、学者、法官、律师、普通百姓社会各界也都在说“小产权房”。

“小产权房”的说法、提法已经众人皆知。

（二）“小产权房”包含的内容

各界人士说的“小产权房”的含义是不是为一个含义？这个众说纷纭，内容不一样。有的人认为“小产权房”是针对城市当中商品房而言的，城市中的商品房是大产权房，农村中的各类房屋就是“小产权房”；有的人认为，农村宅基地的房子本身没有房产证只有土地证，这种房子是“小产权房”；农村集体土地上所建造的房子，这种土地有的是证据耕地，有的是建设用地，有的合法，有的不合法的，大家都把称之为“小产权房”；有的人认为城市里的某些房子也是“小产权房”，没有交过土地出让金房子是“小产权房”；还有的将农村中的蔬菜大棚、农业观光园、家庭农场之类的房屋和建筑物、构筑物其附属设施均归“小产权房”。

不同的人对“小产权房”的理解是不一样的，他所说的“小产权房”特指是什么样的房子也不是一致的，有“小产权房”这个名词，但是针对性不是唯一的，所以讨论“小产权房”的问题，首先要将讨论的内容、针对性进行明确。

（三）“小产权房”法律上的含义

所有的法律法规中没有“小产权房”的术语、概念，我作为专业律师对“小产权房”的理解是：众人皆知，内容丰富，不同的人所说的“小产权房”其指向的房屋是不同的，“小产权房”不是一个法律术语。

今天的题目虽然是“小产权房”相关法律问题，但是主要谈：农村宅基地上的房屋及农村集体土地使用权流转的相关法律问题。

二、各类“小产权房”的形成、发展及现状

“小产权房”是一种社会现象，随着我国房地产市场的建立逐渐发展起来。

（一）“小产权房”的形成

北京的房地产市场从1992年就开始了。从邓小平南巡讲话以后，北京就已经有商业意义上的房地产开发。

我国的《房地产法》是1994年制定，1995年1月1日实施的。房地产开发最早的阶段是处在违法开发、非常混乱的状态，非常不成熟。

从1992年——1998年算是一个阶段，在这个阶段当中，房地产开发所占用的土地很多是农村集体土地。现在城市里、城市郊区很多商品房，尤其是郊区的商品房占用的大多数土地都是农村集体土地，随着城市的发展，农村的集体土地就征为国有了。

北京的城市不断地扩展，城市的边缘不断地在扩大，扩大的过程当中，农村集体土地逐渐变为国有的土地。

“小产权房”的形成实际上就是随着房地产开发过程当中形成的，不规范、不是按照法律规定严格开发的过程中，形成了很多“小产权房”。

（二）“小产权房”的发展

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商品房的开发逐渐走向规范。1998年——2005年也是一个阶段，房地产的市场在发展，不是很成熟，城市的房屋买卖、合同纠纷非常多；而在这个时候，看到了农村集体土地的价值，尤其是宅基地。

这种现状从90年代初到现在一直存在着，只不过现在越来越多，就是城里人到农村买宅基地上的房屋。

2007年到目前，是房地产的发是极为不正常的阶段，高房价，普通的老百姓买不起城里的商品房，这样的话，给农村各种各样的“小产权房”提供一定的空间。

（三）“小产权房”的现状

“小产权房”在全国各地非常多，现在所占的份额、比例数量非常巨大，针对现在“小产权房”各种形式多样、不同情况的现状，引起了国家的高度重视。“小产权房”不仅仅是一个社会现象，或者经济现象，它会影响国家政治的稳定、社会的稳定，涉及到“三农”问题。“小产权房”的现状从法律上并没有一个非常好的体系来完善，现实摆在了目前，政府要重视，包括现在的国土部等国家部门机关，在以后一两年的过程当中，对“小产权房”的认定，怎么去规范，怎么去发展，现在都处在研究当中，并没有很好的策略，这是目前的现状。

作为律师、法律专业人士，需要对社会的各种现状应当有一个理性的分析，对各种现象在法律上有一个明确认识。根据现在各种“小产权房”的现状，现在现行当中，已经发生了一些纠纷。

这种纠纷一方面是平等主体之间的，比如宅基地上的房屋进行买卖，双方发生纠纷。另外涉及到“小产权房”合法性的问题，占用农村集体土地，有的是耕地，有的是非农建设的土地。这类问题目前还没有上升到通过法院去解决这个问题，大多数都是行政机关介入。

三、典型案例

从法律上分析“小产权房”的现状，通过几个带有典型意义的案例对相关法律问题进行分析，会更有针对性，因为这些案例是现实当中发生的，实践当中可能还存在。另外各方的观点，在法律上会给一个探讨。

（一）农户宅基地上房屋买卖合同纠纷案

代表案例：北京通州区宋庄画家与村民房屋买卖合同案 这个案例法院判决依据是《土地管理法》第63条的规定。

国务院办公厅有一个文件，那个文件当中也明确提到宅基地房屋不能出售给城里居民。

《土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知【京高法发2004]391号】，这个文件第二审法院不会写在判决书里，作为律师这点比较容易理解，有些问题在司法实践当中，高级法院做出来的会--------------------------精品

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议纪要、相关规定或者通知之类,下属法院在判案件过程当中，下级法院几乎所有的都在遵循。

涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况，这个情况主要对现状的一种归纳；第二，关于农村私有房屋买卖和效力的认定，与会人员多数人员（搞法律的人）认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。这是法律界很多人的意见。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁承让土地的通知》 第二条第二项：农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。

对这个文件的理解，不同的人理解得也不一样。国务院是最高的行政机关，行使的是一种行政的权力。

现在的宅基地房屋买卖现象非常多。

（二）国土部门查处违法占用农村集体土地案

代表案例：

1.北京市怀柔区杨宋镇出售集体土地建房案

2.鄂尔多斯市一通煤化有限责任公司违规建设高尔夫球场案

3.辽宁省沈阳市蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案 4.河北省赤城县两矿业公司违法占地案 5.湖南省安华县胡加欣煤矿以采代探案 6.二期王府家庭农场被拆除案

7.北京市房山区青龙头村别墅被拆除案（2007年）

通过案例我想说的是现实是比较复杂的，处理问题从法律上讲到底是不是合法的，从法律上应当怎么进行认定。

四、农户宅基地上房屋买卖法律分析

通过前面的案例看，法院认为买卖合同是无效的。政府认为不能出售给城里居民，这在政府文件当中有明确的规定，但是在法律上要进行分析。

宅基地房屋买卖合同的主体一个是要有宅基地，宅基地是合法的使用权人，作为一个个人；购买人也是个人，是平等的民事主体，判断一个合同是否有效还是无效，根据《合同法》的司法解释二，认定合同无效必须是满足法律规定的条件。这里面合同的主体是没有问题，权利义务也很清楚。有争议的一点是这个合同是否违反国家法律法规。国务院所有的文件是否可以视为行政法规，这是一个焦点问题。

《立法法》第五十六条：“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。“行政法规可以就下列事项作出规定：

“

（一）为执行法律的规定需要制定行政法规的事项；

“

（二）宪法第八十九条规定的国务院行政管理职权的事项。

“应当由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的事项，国务院根据全国人民代表大会及其常务委员会的授权决定先制定的行政法规，经过实践检验，制定法律的条件成熟时，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律。”

第五十七条：“行政法规由国务院组织起草。国务院有关部门认为需要制定行政法规的，应当向国务院报请立项。”

第五十八条：“行政法规在起草过程中，应当广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式。”

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第五十九条：“行政法规起草工作完成后，起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查。

“国务院法制机构应当向国务院提出审查报告和草案修改稿，审查报告应当对草案主要问题作出说明。”

第六十条：“行政法规的决定程序依照中华人民共和国国务院组织法的有关规定办理。”

第六十一条：“行政法规由总理签署国务院令公布。”

第六十二条：“行政法规签署公布后，及时在国务院公报和在全国范围内发行的报纸上刊登。

“在国务院公报上刊登的行政法规文本为标准文本。”

通过《立法法》第三章的规定，我们可以看到行政法规在《立法法》当中有非常明确的规定。

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