房地产估价师考试 在建工程抵押问题

第一篇：房地产估价师考试 在建工程抵押问题

在建工程抵押问题？

1。在建工程抵押，土地权益一并抵押，但是在建工程可能是50%进度，那么土地权益是否按照50%抵押

2.在建工程抵押，尚无房屋权益证明，那么抵押权益的证明如何开具？

3。在建工程，尚不具备房屋所有权，那么万一土地是划拨的，还能抵押吗？

4。完整房地产，分割抵押时，土地权益是否也按照比例抵押？比如贷款80%，那么土地权益是否按照是80%抵押，还是100%

1、在建工程的进度是50%，土地不是按照50%进行抵押的，还是按照全部抵押的，实际上是把土地使用权以及地上物一同进行了抵押。

2、他项权利证明是土地使用权抵押权利价值是。。在建工程抵押，权利价值。。

3、根据抵押的相关法规，划拨土地在土地管理部门的批准下，可以抵押，那么同时地上的在建工程一同抵押

4、在分割抵押的时候，如果建筑物在一宗土地上，那么土地面积应该按照所分割建筑物的分摊土地面积计算，然后再计算出土地的价格。

单纯的土地抵押，必须得是出让地。房地一起的抵押，则不管其土地取得方式如何，可以一并抵押。（见教材142页）

你怎么连教材都没看全就问问题？

1、在建工程抵押土地要一并抵押，但是在评估时可以计算全部的地价，也可以计算50%的楼面地价（在处理抵押物时会产生不一样的结果，因为新增的房地产不属于抵押物，但它也会占用应分摊的土地）想精细计算的话还是比较麻烦得，因为不同楼层的楼面地价是不一样的。

2、办理在建工程的抵押登记手续，但银行即使办理了抵押登记手续，其优先受偿权也未必能得到保证。这一点应该在报告里明示。

3、划拨土地不能单独设定抵押权但是可以连同地上建筑物一并抵押。

4、一栋建筑物分割抵押，其楼面地价应该根据用途或者楼层进行计算，和贷款的比例没有任何联系

补充6楼第二条，根据司法解释，应付工程款的优先受偿权在抵押之前！故需在报告中明示！

第二篇：房地产在建工程抵押贷款合同

房地产在建工程抵押贷款合同

抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。

一、抵押在建工程状况：_________。

1．坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________平米。

2．建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。

3．资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。

4．已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。

5．土地使用权取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面积：_________。地区类别：_________。

7．土地使用性质：_________土地证号：_________。

8．土地评估现值：_________元整。

9．在建工程及土地总值：_________元整。

二、抵押人将上述在建工程全部／部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交_________保管。

三、抵押权人同意在建工程评估现值_________％以内提供贷款。贷熬总额为：（币种：_________）_________元整。

抵押贷款期限_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保证将该款项用于_________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。

五、还款方式：_________。

六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_________款办理。

1．由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。（已投保的，填写下列（1）（2）款）

（1）投保价值：_________元整。

（2）保险期限：_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．双方再另行约定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对抵押工程及土地使用权提出诉讼保全。

（2）向房地产市场管理部门提出申请，对抵押工程及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，按有关规定依次偿还、若不足清偿贷款本息及罚息。抵押权人有权另行追索。若超出所欠贷款本息及罚息，所余部分返还给抵押人。

七、抵押期内，抵押人必须保证该工程的安全、完整，正常施工。其贷款的使用应接受抵押权人的监督、检查。

八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将该工程转让或以其他交易方式处置。

九、抵押期内，抵押人必须交纳有关部门对该工程所征收的任何税费，并保障该工程免受扣押或涉及其他法律诉讼。

十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支付违约金或赔偿实际损失。

十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，或逾期不能偿还贷款本息的，抵押权人有权采取以下处置方式：

十二、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。

十三、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。

十四、本合同的附件：_________等，构成本合同的整体。完整的合同整体方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押双方各执_________份，房地产市场管理部门存档一份。

十五、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。

十六、特约：_________。

抵押人（盖章）：_________抵押权人（盖章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（签名）：_________法定代表人（签名）：_________经办人（签名）：_________经办人（签名）：__________

________年____月____日_________年____月____日

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│鉴（公）证意见：│

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│经办人：鉴（公）证机关（章）│

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│年月日│

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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│

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第三篇：房地产在建工程抵押贷款合同

抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。

一、抵押在建工程状况：_________。

1．坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________m2。

2．建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。

3．资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。

4．已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。

5．土地使用权取得方式：_________。使用年限：_________。

6．土地面积：_________。地区类别：_________。

7．土地使用性质：_________土地证号：_________。

8．土地评估现值：_________元整。

9．在建工程及土地总值：_________元整。

二、抵押人将上述在建工程全部／部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交_________保管。

三、抵押权人同意在建工程评估现值_________％以内提供贷款。贷熬总额为：（币种：_________）_________元整。

抵押贷款期限_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

付款方式：_________

四、抵押人保证将该款项用于_________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。

五、还款方式：_________。

六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_________款办理。

1．由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。（已投保的，填写下列（1）（2）款）

（1）投保价值：_________元整。

（2）保险期限：_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

2．双方再另行约定。

（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对抵押工程及土地使用权提出诉讼保全。

（2）向房地产市场管理部门提出申请，对抵押工程及土地使用权进行拍卖，拍卖所得价款，按有关规定依次偿还、若不足清偿贷款本息及罚息。抵押权人有权另行追索。若超出所欠贷款本息及罚息，所余部分返还给抵押人。

七、抵押期内，抵押人必须保证该工程的安全、完整，正常施工。其贷款的使用应接受抵押权人的监督、检查。

八、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将该工程转让或以其他交易方式处置。

九、抵押期内，抵押人必须交纳有关部门对该工程所征收的任何税费，并保障该工程免受扣押或涉及其他法律诉讼。

十、抵押权人未按本合同约定的期限、金额给付贷款的，抵押人有权要求支付违约金或赔偿实际损失。

十一、抵押人不依约履行本合同任何条款，或逾期不能偿还贷款本息的，抵押权人有权采取以下处置方式：

十二、企业法人分立、合并或更名，本合同的权利义务随之转移、变更。

十三、抵押人还清贷款本息及罚息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产市场管理部门办理合同注销手续。

十四、本合同的附件：_________等，构成本合同的整体。完整的合同整体方具有法律效力。本合同一式_________份，抵押双方各执_________份，房地产市场管理部门存档一份。

十五、本合同经房地产市场管理部门登记鉴证方可有效。

十六、特约：_________。

抵押人（盖章）：_________抵押权人（盖章）：_________

地址：_________地址：_________

法定代表人（签名）：_________法定代表人（签名）：_________

经办人（签名）：_________经办人（签名）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

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│　鉴（公）证意见：│

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│　经　办　人：鉴（公）证机关（章）│

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│年月日│

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│（注：除国家另有规定外，鉴（公）证实行自愿原则）│

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第四篇：在建工程抵押申请报告

在建工程抵押申请报告

XXXXXX房产管理局：

现有抵押人（企业名称）用公司所有位于 处的在建工程向抵押权人 进行抵押贷款，用于本工程的继续建设。抵押平方米，国有土地证号为，建筑工程规划许可证号为，施工许可证号为，已完成总建设工程的 %。贷款金额 元。期限 年 月

日至 年 月 日。现双方已签订借款合同，手续齐备，根据《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等有关条例，特向贵局申请办理抵押登记。

请予以批准，为盼。附件1：抵押物清单

申请单位：

年 月 日

抵押权人： 抵押人：

受托人姓名：

职务:

联系方式:

（手机）

（办公电话）

第五篇：在建工程抵押补充协议

在建工程抵押补充协议

抵押权人(贷款人):(银行名称)(以下简称甲方)法定代表人: 营业执照注册号: 通信地址:

抵押人(借款人):(公司名称)(以下简称乙方)法定代表人: 营业执照注册号: 通信地址:

甲方与乙方于 年 月 日签订编号为 号的《 抵押合同》，双方约定以抵押人所有的坐落于 的在建工程作为抵押物抵押给抵押权人(国有土地使用证: 工程规划许可证: 用地规划许可证： 预售许可证;施工许可证 :)，抵押物共计店面 间，住宅 间(详见抵押物清单)，抵押物建筑面积平方米，评估价值人民币 元。双方经协商一致达成以下协议并对相关情况说明如下：

一、乙方承诺在出售或转让以上抵押物之前必须征得甲方同意，并将所得款项首先用于归还抵甲方的贷款本息及其他费用。否则，甲方有权拒绝抵押人的出售或转让行为，采取相应的救济措施提前收回乙方的所有未到期的贷款本息，并有权要求乙方承担由此引起的一切法律后果。

二、双方约定 号的《 合同》抵押合同担保下的借款用途仅限于该在建工程的后续建设使用，甲方将负责跟踪借款的实际使用情况。

三、双方约定在抵押合同约定的债权确定期间即_ 年_月_日起至 年 月_ 日止。在最高债权限额人民币_ 元内依据借款人的实际需要签订相关借款合同。

四、乙方于 年 月 日已将上述在建工程项目的国有土地使用权(国有土地使用证 号:_)在甲方设定抵押，截止 年 月 日贷款融资共计人民币 元。本次申请的在建工程抵押登记，抵押物价值不包含相对应土地使用权价值。根据房地合一的法律原则，双方同意今后如需处置该房产，房屋与土地应合并处理。

五、该在建工程项目的土地出让金(国有土地使用证号:_)已交纳共计 元。截止 年 月 日已投入的在建工程款共计 元，现已施工至 层，已完成工 作量 %、工程量 %，整体工程项目预计于 年 月 日竣工。

六、本协议为 号 抵押合同的补充协议，与抵押合同具有同等法律 效力。

本协议书一式三份，抵押人、抵押权人各执一份，一份送抵押登记机关备案。

抵押权人(贷款人):(公章)抵押人(借款人):(公章)

法定代表人(签章)法定代表人(签章)年 月 日 年 月 日