《个人住房抵押贷款风险及对策浅析》合作市农村信用社李生宝[5篇范例]

第一篇：《个人住房抵押贷款风险及对策浅析》合作市农村信用社李生宝

个人住房抵押贷款风险及对策浅析

作者:合作市联社 李生宝

随着国民经济的发展，农村信用社市场化进程进一步加深，住房抵押贷款作为一种低风险的贷款形式已被广泛的采用。近几年政府先后出台了一系列的优惠政策，着力把住宅培育成新的经济增长点，使得个人住房贷款的门槛越来越低，个人住房抵押贷款业务规模迅速扩大，有力的推动了我国农村信贷事业不断的发展壮大，与此同时个人住房抵押贷款也存在抵押不足，一证多押，抵押登记无效力，抵押物市场风险等问题，因此，我们要不断的深入探究，借鉴学习，充分发挥抵押贷款的优势，避免抵押贷款产生不利的后果。

一、抵押贷款的概念及分类

抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移标的物的占有而供保证的不动产或者财产权利，优先清偿其债权的权利，抵押权是抵押权人直接对抵押物享有得权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此抵押权是一种担保物权，其目的在于担保债的履行，而不在于对物得使用和收益。借款人依法将个人的财产所有权进行抵押并取得银行贷款叫做抵押贷款。

根据抵押物品的范围抵押贷款大致可以分为六类：1.存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，取得贷款。2.客账抵押，是客户把应收账款作为担保，取得短期贷款。3.证券抵

押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。4.设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得短期贷款。5.不动产抵押，借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。6.人寿保险单抵押：是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金额为限额，以保险单未抵押，对被保险人发放贷款。本文中的抵押仅指房屋及土地定着物品。

二、抵押贷款的现状

总体来看，抵押贷款的安全性和盈利行明显优于其他信贷资产，因此抵押贷款在银行信贷业中占据较大的比例，尤其是个人贷款中，抵押贷款起着核心作用，据统计我国各金融机构抵押贷款比例都超过30%，截止2013年9月末合作市农村信用社，各项贷款余额7.2亿其中抵押贷款5.2亿，占各项贷款余额的72%。2012年底占比70%,2011年占比62%，抵押贷款的比重成相继上升的态势。由此而言，抵押贷款对银行的经营效益和经营风险产生着举足重轻的影响。

三、抵押贷款的风险

（一）估价风险

当前我国善未形成健全、系统的抵押物评估机制，没有统一的监管部门和监管标准，各个金融机构形成了自己独立的估价机制，由于银行评估人员的不专业性，再掺和一些感情因素，从而不能够对该抵押物进行全面科学的评估，使得抵押物评估价值失真，不能完全的实现其权利价值，发挥抵押物的全部效力,表现为两个方面：一是过高的估价,取得超

过其还款能力的贷款，借款人对超过其支付能力的部分借款无力偿还，从而增加不良资产。二是过低的估价取得低于申请借款金额，不能解决借款人资金不足的实际困难，没有发挥贷款的真正效力，严重的影响了借款人的经济活动，进而增加了借款人的负担，极为不利于贷款营销。

(二)抵押物效力风险

根据《民法通则》第条规定：下述财产的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起发生效力，不登记不得对抗善意第三人，（1）建筑物和其他土地附着物（2）建设用地使用权（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，（4）正在建造的建筑物。但在实际操作当中，往往存在没登记的抵押贷款，这是银行抵押当中最为致命的风险，不登记的抵押贷款银行实现的仅仅是一般的债权，对抵押物无任何处分权，没有实现担保债权，对到期抵押物不具有优先清偿的权利，增加抵押贷款的风险，因此抵押物不登记便无抵押效力。

（三）流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。主要因为商业银行的经营特征和抵押特征，农村信用社存款主要来源于短期存款，抵押贷款中期限2年及以上的占比90%左右，由于期限长，回收慢，资金来源和运用不相匹配，造成一定的资金流动性风险。

（四）市场风险

个人住房抵押贷款具有期限长，回收慢的特点，其贷款的安全性与住房的市场价值息息相关，房地产价格的上下波动将直接影响着住房抵押贷款的收回，房地产的价格变动和金融市场的利率变动是住房抵押贷款的重要风险，从目前来看，整个房地产市场呈现上升的态势，以合作市为例：2003年平均购房价格为500元/平方米，2007年平均购房价1500元，到2010年未2000元/平米，截至2013年10月份，商品房平均市场价已达到4000元，在整个房地产较为火热的大环境下，各个商业银行大力营销抵押贷款的风险被掩盖。价格围绕价值上下波动这是市场的一般规律，如今房价过高是成为社会各个层面的共识，国家将采取强有力措施对房价进行宏观调控，对房价市场进行格价格干预，使其增长与国民基本收入相适应，与我国的基本国情相适应，虽然目前并未出现下降的趋势，但是抵押贷款的风险已从幕后走到了台前。

四、预防对策

（一）建立健全住房市场评估机制

以政策为导向，出台房地产评估的相关法律法规，对不规范、不科学、不严谨的评估行为产生一定的约束力，为顾客及时足额的发放贷款营造良好的外部环境。完善的法律法规是有效防控抵押风险的基础，制订出一个完整的法律法规既要与各个法律相互衔接，又要保证与其他法律法规不冲突，不重复，更不能出现法律空白。政策法规的出台，一方面有效的规范商业银行抵押贷款的市场行为，使房地产评估有法可依。另一方面降低商业银行住房抵押贷款风险，增加

住房抵押贷款风险的可预见性。

（二）规范抵押贷款登记行为

以合作市为例，扎西申请贷款20万元，期限一年，上报及贷款审批7天，兰州制作评估报告，花去评估费用2000元，时间2天，往返车费500元，路上耗费时间1天，购买房屋管理局他项权证申请表2张花去6元，证件复印花去15元，登记费用花去300元，时间7天，如此算来，贷款发放总计：17天，他项权证办理时间占总时间的将近1/4，费用2821元,占本金1.4%，前期费用大，抵押登记战线长，这种情况根本无法及时足额的解决客户的资金不足问题。应规范房屋管理局相关部门的住房抵押登记行为，应当减免住房抵押登记费用，简化登记程序，注重实效。根据《民法通则》相关内容，需要对财产取得权属证书的只有不动产和特殊动产，但由于种种原因，当事人取得了财产的所有权，但未取得其权利证书，房屋登记机关应当以其购房合同、收款发票或者其他证明其取得财产所有权的证明进行登记，无证书就无登记的现象屡屡存在，房屋管理局一方面不给购房者办理权利证书，一方面否决无证书的抵押登记，很明显的存在矛盾，本人认为只要以合法的正式购房合同或者发票进行抵押登记的，应当办理抵押登记手续，从而使得抵押担保具有效力。

（三）加强对房地产市场的检测预警

加强对房地产市场的检测预警是预防住房抵押贷款的有效措施之一，银行风险部门要形成住房风险预警体系，对

抵押住房的市场价格波动进行不定时的检测，2010年由于房地产市场升温过快，银监会组织国有商业银行开展了房地产贷款压力测试，结果显示，房地产市场价格下降30%是国内银行的压力极限，以此次测试结果为参考，2011年个国有商业银行均不同程度的收缩了房地产抵押贷款的规模，一定程度上降低了抵押贷款的风险。

（四）规范银行内部操作

抵押贷款是农村信用社最要的资产增长点，同时也是最大的风险点，加强银行内部管理，规范信贷操作行为，严格审批制度，规范审批程序，能够有效的降低抵押贷款的风险，提高信贷资产质量，促进抵押贷款良性发展。针对信贷资产问题，合作市联社进一步加强了内控管理，一是加大信贷员培训力度，对《合同法》《担保法》《民法》涉及到信贷的相关法律法规进行学习，提升了我社信贷员业务素养和业务技能，二是严格了我社贷款审批程序，落实贷款第一责任制，谁介绍谁，谁收回，责任任到人，不断的降低不良资产率。三是进一步规范、完善了信贷合同及其附件的填写，保证了我社信贷资料的真实性、完整性。

第二篇：《君子之言 信而有征》合作市农村信用社 李生宝

《征信》立市场，诚信促发展

——合作市联社培训《征信业管理条例》有感

作者:合作市农村信用社 李生宝

征信是个古老的词汇，早在《左传.昭公八年》中就有记载“君子之言，信而有规，故怨远于其身；小人之言，信而无征，故怨咎及之”意思是说：做人要讲诚信，只有那些小人才不讲信用。

中国的法制建设逐步走向成熟，各项法律法规随着社会的发展和经济建设的需要也日趋完善，但发展仍然滞后，特别是社会信用体系建设方面，2013年3月15日《征信业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，《条例》的出台有效的填补了征信立法的空白，更加明确了信息主体的权利和义务，有效的保护了信息主体的合法权益，解决了征信业无法可依，征信业发展水平较低，征信市场不规范等问题，引导、促进社会信用社体系建设，推动征信业的健康发展，形成 “诚信受益，失信惩戒”信用环境。

目前，中国人民银行组织各个商业银行建立个人信用信息基础数据库，已经为2000万企业和8亿自然人建立了“经济身份证”，将各个经济主体过去从事经济活动的信用状况进行记录,以便在经济活动中作为其诚信的依据，参考使用。《条例》从制度上约束了企业和个人的信用行为，我国自古以来就有崇尚诚实守信这一美德，并通过道德意义上的批判来促使诚信观念的形成，诚信是为人之道，是立身处世之本。

春秋战国时，秦国的商鞅在秦孝公的支持下主持变法。当时处于战争频繁、人心惶惶之际，为了树立威信，推进改革，商鞅下令在都城南门外立一根三丈长的木头，并当众许下诺言：谁能把这根木头搬到北门，赏金十两。围观的人不相信如此轻而易举的事能得到如此高的赏赐，结果没人肯出手一试。于是，商鞅将赏金提高到50金。重赏之下必有勇夫，终于有人站起将木头扛到了北门。商鞅立即赏了他五十金。商鞅这一举动，在百姓心中树立起了威信，而商鞅接下来的变法就很快在秦国推广开了，新法使秦国渐渐强盛，最终统一了中国。

诚实比一切智谋更好，而且它是智谋的基本条件。——康德 精诚所至，金石为开，诚信是个人赖以生存的根本，更是企业生存发展的信誉基石，帮助企业树立良好的社会形象，为企业的发展积累和创造财富。

一、诚信是培养企业道德的基石。

在这个日益全球化的世界里，企业的发展离不开诚信经营，诚信经营是企业成败的关键。然而有些企业在利益的驱使下，不择手段，不断的突破企业的道德底线，从三鹿奶粉到的农夫山泉，再到注水牛肉，企业的道德不断的受到社会公众媒体的严峻拷问，企业良心何在，我们无从知晓。对于我们农村信用社而言，提高农村信用社的企业道德尤为重要。随着金融市场的不断的规范，作为经融行业的后起之秀，我们的企业道德并不是很高，再加上农村信用社整体员工素质层次偏低，农村信用社企业道德承受着严峻的考验，当前我们必须要做到两手抓，两手都要硬，一手抓生产，一手抓道德，在不断提高农村信用社生产力的同时，注重我社企业道德的提升。在中央文史研究馆成立60周年座谈会上国务院总理温家宝指出“国家发展和民族振兴，不仅需要强大的经济力量，更需要强大的文化和道德的力量”。企业道德就是企业的名片，一张好名片能够促使企业不断的向前发展。社会的发展需要企业道德的大力弘扬，企业道德的完备也是企业良好发展的彰显。正所谓人无信不立，一个企业如果失去了诚信，那么这个企业又怎么会走的远呢？

二、诚信有助于提高企业的凝聚力、向心力。

合作市农村信用社是一个地处高原上的金融集体，下辖10个网点，员工80余人，正是在这10个团队80余人的不懈努力下，合作市联社才扬眉吐气，逐步发展成为合作市农村最大的金融机构，这样成绩的取得离不开合作市联社每一个团队的协作与进取。团队强大力量的发挥，相互沟通不可或缺，凝聚源于相容，沟通出自诚信，自《条例》学习之后，合作市联社领导班子狠抓征信工作，从思想教育到业务操作对员工进行了诚信教育，使我社在管理者与员工之间，员工与员工之间，员工与顾客之间，自上而下形成了一种“人人讲诚信”，彼此以诚相待，以信交往，以平等相交，以道义相交的企业文化氛围和信用工作环境，诚信成为合作市联社每一位“信合人”共同遵守的基本准则。只有这样才能增强农村信用社的凝聚力，发挥团队的爆发力，才能促使农村信用社的发展更上一层楼。

三、诚信是提高企业生产力的强大动力。

随着市场金融体制的改革，合作市农村信用社的发展也日趋成熟，生产力水平得到了显著提高，自建社以来，合作市农村信用社始终把诚信经营作为企业的经营理念，领导诚信管理，基层员工诚信服务。作为合作市农村金融市场的主导者，其地位是合作市联社诚信经营的结果，诚信是金，诚信将会促使合作市农村信用社站的更高，走的更远。同时“诚信”也是我们甘肃信合精神的核心内容,把“诚信”放在四大精神首位，更加凸显了其重要性，“诚信是我们甘肃信合生产发展的灵魂，是对农村信用社员工人格品质、道德行为的基本要求”，就是凭着诚信的生产经营的作风，合作市联社在201 2年合取得了骄人的业绩，2012年等级行社评定中，连升三级（D2级上升为A2级），从而为年合作市联社长足发展打下了坚实的基础，为员工树立了更大的信心。

四、诚信能更好树立企业形象，打造企业品牌。

企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式，企业形象在很大程度上取决于企业诚实、公正的经营态度和诚实、正派的竞争态度。诚信是金融业的终极价值，是农村信用社职业道德的基本准则，作为服务行业的农村信用社，诚信经营是赢得市场的关键，是农村信用社树立形象的源泉。自《条例》实施之后，合作市联社积极的组织员工对《条例》及诚信经营进行了系统的学习，使广大员工更为深刻的认识到诚信对树立农村信用社形象及自身发展的重要性，今天我们以诚信经营为荣，明天诚信经营以我们为荣。同时《条例》也促使了合作市联社在诚信中生产，规范了合作市联社的信用市场，“以诚信赢得市场，用诚信夯实市场”，这是合作市联社诚信经营理念，就是凭着这种诚信理念，合作市联社这颗高原上的石头，在甘南的草原上闪闪发着光，为牧民朋友指引着前进的方向，灼灼散着热，为草原上的守牧人送去着阳光。

第三篇：《致全市农村信用社员工的一份信》合作市农村信用社 李生宝

致全市农村信用社员工的一封信

五年清“0”，从头越

—合作市联社发起“二次创业”动员令

各位信合人：

当2014年的钟声敲响时，我们已经共同走过了5个年头，这五年我们走的并不容易，一路坎坷，一路艰辛，这五年我们付出了许多，放弃了许多，最终也收获了许多。谨此，我代表全市农村信用社对这五年来你们的辛勤劳动表示感谢，谢谢你们！

五年来，说实话我从来没有今天这么高兴过，也从未有过今天如此大的压力，心情从来没有今天这么急切过。之所以高兴是因为在这短短五年的时间里，通过我们点滴汗水的浇灌，合作市联社已经成长了许多，这五年的优秀业绩相信大家有目共睹。经过5年的发展，合作市联社经济效益创造了历史之最，站在发展的顶峰上如何攀登的更高，作为合作市联社的负责人我很有压力。之所以心情急切是因为我看到了一种危险正在逼近，员工工作效率低，工作积极性不高，执行力不强，思想坚硬，缺乏斗志，行动迟缓，安于现状，庸懒散等大企业病已经浮出水面。同志们，你们是否感觉到现在的自己跟以前的自己不一样了？创社之初的信念和理想还存在吗？创社之初的激情和斗志你们还有吗？创社之初的生机与活力还在吗？我很着急，这也是给你们写信的初衷。至此，我代表全市农村信用社向你们发出“五年清0，从头越”的动员令，将这五年的成绩当

作新的开始，新的起点，从头再来，二次创业，希望你们能有所改变，让我能看见你们的双手。

一是要自信，不自满。合作市联社经营效益越来越好，我们员工的收入越来越高，高效益、高收入虽然带给了我们满怀的自信，但我们绝不能自满，我们不能安于现状，合作市农村信用社要发展，我们自身要生存，只有将合作市联社做的更大，做的更强，我们自身才能发展的更好。

二是要重拾信心，努力创业。五年的发展，五年的艰辛，历史终归是历史，我们依然要回到现实，面对竞争激烈的蛋糕市场，只能是适者生存，落后就要挨打，落后就要淘汰，同志们，虽然道路是坎坷的，但我们的前途绝对是光明的，我们拿出立社之初的信心，咬紧牙关，攥紧拳头，为自己加油，为同伴加油，为合作市联社的发展加油。

三是要众人一心，凝聚力量。团结就是力量，团结就是财富，这五年我们做的很好，可如今我隐约感觉到我们松散了，缺乏向心力，缺少了团队的协作力，缺乏了万众一心的凝聚力，同志们，星星之火可以燎原，让我们团结一心，汇聚无穷的力量，合作市联社今后发展的天空中继续发光，发亮。

四是要转变作风，提升效率。随着我联社的发展，慵懒散等工作风在全市农村信用社日益突出，工作效率每况日下，这给合作市联社的发展带来了很大的阻力，同志们我很是着急。2014年，我们是否依然要沉睡，是否依然保持庸懒散的工作作风，是否要以低下的工作效率适应当前的发展需求，我想这是我们每一位信合人都必须思考的问题。

五是要加强纪律，强化服务。铁的纪律能够造就一支优秀的服务团队，合作市联社要生存，就要严明纪律；作为第三产业，服务就是血液，将我们的服务跟网点相匹配，在今后的发展道路上，我们要继续把握两条主线，加强纪律，强化服务，将合作市联社的声誉传的更远。

同志们，五年来的奋斗是我市农村信用社历史上的重要历程，如今面对改革发展，我们任重而道远！时间依然再走，社会依然在变，我们依然要过的更好。我们永远不知道我们的将来会是什么样子，但我们要相信，一分耕耘，一份收获，付出终有回报。“宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来”，今天我们将踏上新的征程，将五年的发展成果全部归“0”，从“0”开始，从头跨越,二次创业，力攀高峰，继续向着我们既定的目标迈进。以联社初创昂扬的斗志，锐意进取，紧跟联社的步伐，迎难而上，以全新的姿态，迎接挑战，同志们，振作起来，让我们手拉手，臂挽臂，带上希望，带上梦想，带上智慧，带上双手，一起参与和见证信合的变革吧。

最后祝大家春节愉快，马年吉祥！

与你们共勉：

忆秦娥•娄山关

——毛泽东

西风烈，长空雁叫霜晨月。

霜晨月，马蹄声碎，喇叭声咽。

雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。

从头越，苍山如海，残阳如血。

第四篇：个人住房贷款风险与对策探讨

个人住房贷款风险与对策探讨

摘 要：本文对当前个人住房贷款风险出现的原因、特点和类型等进行了客观的探讨，并从政策、市场、个人需求和社会发展等方面探讨了防范、降低风险以及风险出现后的处理措施和对策。

关键词：个人住房贷款；风险、对策

一、引言

随着我国社会和经济的发展，人们对自己的居住条件提出了越来越高的要求，个人住房已逐步走向商业化、市场化。但是，我国城镇居民的人均收入还远远未达到能完全依靠自己购买理想住房的水平，何况，提前借钱买房、住房已逐步成为一种生活理念。金融银行界在企业贷款陷入困境，走投无路的情况下，也正是看上了这种社会需求，在早期个人贷款评估风险较低的情况下逐步开展了个人住房贷款业务，为银行资金找到了一条出路。

具体来说，个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。目前，个人住房贷款主要有以下几种：个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和各种组合贷款。个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。个人住房自营贷款是以贷款人信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款既为商业贷款。组合贷款就是商业银行和住房公积金管理部门等联合推出的一类贷款产品。比如，建设银行和住房资金管理中心运用住房公积金运用信贷资金向同一借款人发放的用于购买自住普通住房的一种个人住房组合贷款，是住房公积金贷款和住房按揭贷款的组合。

1、住房公积金贷款 住房公积金贷款与一般个人住房贷款在贷款性质、资金来源、贷款人、贷款风险、贷款对象以及贷款条件等方面存在许多区别。一是性质和资金来源不同。住房公积金属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和个人共同缴存的公积金存款；个人住房贷款属于商业银行自主发放的自营性贷款，资金来源为银行吸收的各类存款。二是贷款人和贷款风险不同。住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同；个人住房贷款由商业银行发放，贷款风险由银行承担。三是贷款的对象有所不同。住房公积金贷款对象是指住房公积金缴存人和汇缴单位的在职职工；商业银行发放的个人住房贷款可以对一切具有完全民事行为能力、符合银行规定的贷款条件的自然人发放贷款。四是贷款条件有所不同。在贷款额度、期限上有所不同的规定。另外，住房公积金贷款利率比个人住房贷款利率优惠。

2、个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时申请个人住房公积金贷款。借款人以所购自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。个人住房组合贷款举例，如某客户向建行申请个人住房公积金贷款仍不足以支付剩余的房价款，那么，该客户还可向建行申请个人住房贷款，也就是说可另一方面申请一笔期限相同的个人住房商业性贷款。但此两笔贷款的总金额以房价的70%为限。即对于该两笔贷款，客户可申请的最高金额为50*70%=35万元。其中某客户申请贷款25万元，个人住房公积金贷款金额为10万元，贷款期限为15年，该客户在此后15年内还款期为180期，根据个人住房公积金贷款利率，每期限假设为769.6元，而个人住房商业贷款金额为15万元，期限同样15年，该客户在此后15年内应还款180期，根据个人商业性贷款利率，每期假设为821.13元。这样，两类贷款组合后，该客户每期还款额为769.6+821.13=1590.7元。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产，与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。但是，据银行内部资料分析，2001年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐增多，已引起金融部门的高度警觉。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认识。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额高达1．2万亿元，同时国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1％一0.2％之间，从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得就是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、当前个人住房贷款出现的风险

随着近几年我国个人住房贷款急剧增长，其风险也日益加大。重新认识个人住房贷款的风险问题将有益于商业银行进一步增强防范意识，降低和防止个人住房贷风险的发生。回顾中国房地产进入市场经济10年的发展历程，经历了积压、烂尾、炒作等过程，市场交易发生了较大的变化，房地产也进入了买方市场，但由于整个市场的信用问题，例如政府部门的不规范运作、开发商的恶意欺骗、游戏规则的不完善、小业主对市场信用的认识不够等原因，现在房地产的风险问题越来越突出，个人住房贷款的风险更是首当其冲。下面具体分析个人住房贷款已出现的风险问题。

（一）个人的信用风险

目前的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，个人住房信贷所带来的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：

1、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20—30年左右，在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。而中国目前个人住房贷款中的浮动利率制度，使得贷款者承担了相当大比率的利率风险，这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

2、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 购房者对市场的估计不够，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例很大，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大，银行信贷风险也越来越大。还有一部分“第二套住房”的购房者也出现了拖欠贷款现象。

3、违约风险造成不能履行协议按期清偿贷款 违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款，因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。原因很多，如借款人收入水平、就业状况和房地产开发商环境的变化等等，都有可能导致借款人违约。给银行贷款造成了很大的风险。

（二）信贷风险

1、开发商恶意欺诈行为，隐瞒真相或其他不正当手段，住房面积缩小，以次充好，抬高房价，造成购房者的损失，导致购房者抵触情绪大，而拖欠贷款。

2、开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，推迟入伙。

3、开发商尚欠缴地价、配套费，拖欠工程款，未办妥房产证，使部分业主拖欠贷款，放弃供楼，造成信贷风险。

4、开发商为了售楼，过度

地承诺。并与业主签订返租协议，由于出租不理想或开发商拖欠返租款，使业主也拖欠银行贷款。

5、物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，使业主拖欠贷款加大信贷风险。

（三）银行的流动性风险

对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高，可能会带来流动性风险。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18％一20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始面临到流动性问题。从成熟市场的经验看，住房按揭贷款证券化实际上是一种新型住宅融资方式。银行将缺乏流动性但未来现金流量可以预测的住房抵押贷款进行组合，形成一个”资产池”。以这个“资产池”产生的现金流为基础，经过信用提升和信用评级以后，向投资者发行住房按揭贷款债券，其偿付资金来源于按揭贷款购房人支付的本金和利息。

（四）融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。在房地产银行融资构成中，基于房地产开发贷款与个人住房贷款的不同风险收益特性，考虑到房地产开发贷款的风险程度相对较高，因而中国人民银行对房地产开发贷款提出了更高的监管要求。与此形成对照的是，个人住房贷款在消费信贷中的比重正在增大，因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。因而个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。当前房地产融资中的一些“假按揭”贷款就是一个代表性的现象。

（五）个人住房贷款的潜在风险

对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统出现危机，这在美国的20世纪80年代和日本的20世纪90年代都出现过类似的情况。下面分析一些个人住房贷款的潜在风险。

1、利率风险是指在贷款合同期内，由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款，发生理性违约行为。在经济活动中，存在大量的不确定因素，如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化，从而引起金融市场上的变化。有可能使借款人做出提前还贷或清偿贷款的决定，使银行贷方会因此遭受损失形成利率风险。个人住房贷款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的长期贷款，一旦货币政策紧缩，存款利率提高，银行几乎没有利润，甚至可能出现存款利率高于贷款利率的情况。

2、个人住房贷款市场的不规范，银行之间的无序竞争，造成放宽对贷款的审批条件，增大银行的贷款风险。

3、个人住房贷款因整个社会信用体系的不健全，造成很多不必要的纷争，潜在着预想不到的风险。

4、中国法律体制的不健全，在诉讼过程中造成的风险。

5、个人住房贷款最大的潜在风险是房地产市场本身的周期性问题。

（六）贷款中的操作风险

从操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。我国一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌。因为“零

首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台，中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况看，目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法分割，也没有相应的法律保障拍卖，折价程序的顺利实施。

（七）抵押贷款的风险

根据风险成因，住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即使是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。据调查显示，1999年某地个人住房贷款不良率为零，但随着个贷业务的快速增长，从2000年开始，不良贷款开始抬头，到年底不良贷款率达到0.2％，至今年5月底不良贷款率又上升为0.5％。虽然只上升0.3个百分点，这里面却隐含着极大的潜在风险，因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制，加之这项业务是在起步阶段。当然，上述调查并不能代表全局，但“水涨船高”已预示着个人住房贷款风险呈缓升走势。

三、降低个人住房贷款风险的策略探讨

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

1、加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司 加大住房贷款保证保险制度的推广力度，将贷款风险转移给保险公司。贷款行为保障贷款的安全，要求借款人投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，来增强借款人的信用，保证资金安全贷放。

2、对开发商进行考察，防止欺诈行为 对开发商进行考察，防止欺诈行为。要求开发商对购房人负连带保证，如果由于开发商在质量、日期、违反合约等方面造成购房人拖欠贷款时，应由开发商负连带责任。

3、改进对购房人还款能力的评估方式 改进对购房人还款能力的评估方式。不但要求购房人提供收入证明，还应该要求提供单位证明、个人职位、学历、家庭收入等情况，更为客观、准确地对购房人的整体信用进行评估。

4、改善银行贷款结构 改善银行贷款结构，降低房地产和个人住房贷款所占的比率，提高对个人住房贷款的质量，避免银行之间对楼宇按揭的盲目竞争。因此银行没有必要放宽对贷款审查条件，只能是提高个人住房贷款的比例和不良贷款的比例，人为地增加个人住房贷款的风险。现在银行须在严格保证个人住房贷款质量的前提下，发展个人住房贷款。

5、加大金融改革，引进新的金融商品 加大金融改革，引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。

6、银行要严把贷前审查关 银行有必要严把贷前审查关，对借款人的资金来源、收入与贷款后月偿还比率、借款人社会信用等严格审查，对不能按期归还贷款客户建立违约档案，指定专人负责催办，对逾期贷款要及时向法院提出强制拍卖房屋的诉讼。值得高兴的是，中国银监会日前发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指引在个人住房贷款风险控制部分，要求商业银行应统一“个人住房贷款申请表”，并将借款人以及风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。银监会有关人士介绍说，运用统一表格将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性，为银行一系列的后期工作，如贷后管理、组合管理、引入按揭保险以及最终的资产证券化等奠定良好的基础，同时也有利于相关机构统一征信系统的建立和完善。

四、完善个人住房信贷风险管理

从未来的发展趋势看，中国的个人住房贷款会有很大的发展空间，但是，如果在目前相对欠缺的风险管理机制下进行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带来巨大的风险。因此，当前应当把完善个人住房信贷风险作为商业银行风险管理的重点。1．改善个人信用风险的识别与评估环境 较为理想的目标，当然是要着手建立一个完善的个人信用体系，该体系的核心是个人信用制度，即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督，管理与保障个人信用活动，规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，包括：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构，由信用机构将这些信息汇同来自司法、税务等机构的公众记录加以整理、分析，记入该消费者的历史档案，当授信人面对消费信贷申请时，可以从信用机构获得申请人的信用报告，并据此做出决策。由于信用机构的建立还有待时日，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，这里最为关键的就是建立专业化、规范化，初具规模的数据库，为信用管理打好基础，对已 有借款人以及贷款申请人违约的可能性做出预测，并建立信用缺失的预警机制，一旦发生信用危机，就可以立即采取补救措施。目前，我国的部分城市建立了针对本市居民的个人征信系统，实际上这些信息的采集对于进行个人住房贷款的风险判断并不足够，同时，还应当鼓励个人信用信息在金融机构之间的共享，因为贷款人可能同时在不同的金融机构或者同一金融机构设立在不同地区的营业网点申请住房贷款，信息的共享使借款者更加高效、准确地做出决策。2．为了化解个人住房贷款带来的流动性风险 为了化解个人住房贷款带来的流动性风险，应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。参考文献：(1)《现代金融业务》王 军主编 南海出版公司(2)《投资银行理论与实务》高等教育出版社(3)21世界经济报道

第五篇：浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理

浅析农村信用社门市楼抵押贷款风险管理

门市楼抵押贷款是随着社会主义市场经济的发展应孕而生的，它的出现对于弱化农村信用社信贷风险，节约人力、物力，提高信贷效益具有重要的意义。但是风险与贷款同在，贷款管理就是一个风险管理的过程，要达到贷款效益，必须在日常管理过程中，谨慎运作，最大可能的去规避风险，去充分满足农村信用社贷款的质量管理的要求。

一、门市楼抵押贷款的特点：

1，风险系数较小。眼下，房地产市场交易活跃，增值的市场空间很大，一旦发生变现，抵押物易出售，对信用社的债权清偿度高，不易形成风险。

2，贷款收益集中且稳定。其贷款额度一般较大，结息相对集中。这样客观上减少了信贷人员的收息工作量，从而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，贷款人的还款积极性普遍较高。受农村朴实的信用观念的影响，一旦因贷款不归还导致抵押物被拍卖，就会使得其在人前无光。因此客观上形成了一种无形的心理压力，督促其努力还款。

二、门市楼抵押贷款的风险防范

（一）贷前风险的防范

1、认真过好评估关。客观、公正、准确的评估是办好门市楼贷款的关键，这是关系到贷款回收成败的重要的一环。

一是信用社培养自己的房产评估人才，可以通过专门培训或进修等手段让其拥有一定的系统的评估专业知识，在承接贷款申请时，积极的同专业评估人员进行协商，积极参与评估活动，在广泛参与过程中敢于提出自己的评估观点，这样可以最大限度的减少评估误差，弥补评估遗漏，从而掌握第一手可靠的评估资料，及时汇报给信贷部门予以参考，为准确发放贷款打下基础。

二是采用循环评估法，即采用多个评估部门对同一门市楼进行实地评估，然后把各个评估结果逐一进行比较，取中间最小化值，以提高评估的准确度。

三是对评估结果进行复议，根椐本门市楼所处地理位置，建楼成本、所提折旧、建造时间、装修情况、建筑面积等情况进行实地查询，做系统的分析，以把好事后监督关，防止评估报告严重失实后，导致高评估而形成的“空壳贷款”的现象。对于那些失实的评估报告予以否决，重新评估，防止评估部门同贷款人恶意串通，套取贷款。

2、认真过好证件关。

信贷人员认真实地的核对房产证，土地证等必须的证件，看户名是否属实，所绘图纸是否准确，是国有土地还是集体土地等逐项进行印证，无误后，亲自陪同贷款人办理各种抵押手续。

3、过好选址关

“天时不如地利”，一旦贷户贷款出现风险，门市楼抵押物之所以能够顺利通过变现，防止出现滞销，和其所处的地理位置有着很大的关系。因此门市楼抵押物应在人流、物流、市场交易活跃的地方，更符合贷款管理的客观需要和抵押物本身的内在要求。

（二）管理风险的防范

1、度要适中，既要保障贷款本息能够足额回收，又要充分满足贷户的经营需求，同时对贷款应参照企业贷款管理，实行按季结息，以分散贷户的还息压力。

2、为门市楼抵押贷款上保险，可以按贷款额的一定比例作为抵押物保险金，在保险条文中明确规定一旦抵押物发生损失或毁灭情况的发生，信用社依法优先享受保险所承担的金额，享受优先受偿的权利。

3、做好门市楼抵押合同的法律公证，保障贷款合同合规合法，一但发生不良情况，信用社根据司法公证，可以减少各种司法遗漏，依法保护自己的合法权益。

4、对抵押物的存在状况进行时时审查，做好记录，对借款人恶意进行毁损的情况进行纠正，以保证抵押物的完整性，防止其人为导致的贬值。为抵押物及时的变现打下扎实的基础。

5、认真核对抵押物，是否为本人直接拥有，有没有其他隐藏的债务，是否进行了贷款重复抵押。同时做好抵押物变现的准备工作，积极同执行厅搞好关系，打好招呼，一但发生纠纷，能够及时伸张债权。

6、发放门市楼抵押贷款规定在信用社开户，形成一种潜在的制约机制，以监督其贷款的使用情况，同时以贷引存，达到存贷双赢。

7、认真做好贷后检查，派专人进行管理，做好管理日志。检查所贷是否为其所用，一旦发现可疑情况，及时变现，及时保存债权，防止贷款悬空。

门市楼贷款以其风险小，收益稳定的特点阔步走进了信用社贷款的行列，为资产质量的提高发挥了重要作用，因此，农村信用社在贷款管理过程中，只有不断地加强其在经营中的比重，并且认真地加强风险管理，让它成为信用社效益之源，成为一个新亮点。