物业维修管理办法

第一篇：物业维修管理办法

物业维修管理办法

1、目的确保公司所管辖物业的业主能够得到有效、及时的维修服务。

2、适应范围

公司所辖各小区、写字楼、门面房的维修。

3、报修程序

3.1管理员接到业主报修后，应问清情况并填写《姿华物业维修单》，进行派工，如不能马上维修，应予约维修时间。

3.2公司总值班室值班人员接到业主时，正常工作时间立即通知到报修业主所在的物业管理处，休息时间通知物业值班人员，并填写《姿华物业维修单》。

3.3公司其他员工接到业主任何形式的报修，均应通知物业管理处，不得遗漏。

3.4任何人不得无单作业。

4、报修单填写

《姿华物业维修单》的填写应按以下规定执行：

4.1小区、门牌号、报修时间、维修项目、维修人员由派工管理员填写。维修项目一栏维修人员可根据实际作业情况在管理员填写的基础上加注。

4.2更换配件、修复时间、工时费、材料费以及合计栏由维修人员填写。工时费、材料费应严格执行公司规定标准。

4.3用户意见及用户签字栏由维修人员在作业完毕后，请业主签

署。

5、工作要求

5.1作业前如是应收费的维修项目要先向业主说明费用情况。

5.2小修不过时，中修不过天，大修不超过48小时，作业时间较长时，除非业主（住户）提出停修要求，否则应坚持作业完毕，不得中途停止。

5.3禁止维修工接受业主馈赠，不得在业主家喝水、抽烟，更不得索要财物。

6、回访

6.1 管理员或值班人员必须在报修后24小时内对报修业主进行回访，落实维修作业情况和遵守纪律情况，并做好回访记录。

6.2公司质检部不定期抽查回访业主。

第二篇：物业维修管理办法

物业维修管理办法

一、目的、原则

1）目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

2）原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额；对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整；对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。

二、范围、参与方

1）范围：时代新城项目；

2）参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方；

三、维修流程

确认是否修缮范围—＞物业公司填报维修派工单—＞综合部确认修缮方—＞组织修缮—＞验收—＞第三方审结支付—＞回访统计—＞每年组织修缮定额修编、第三方考核。

见附件

一、修缮流程表

四、各方权责

1）物业公司：

建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围（有争议的可邀请综合部、工程部现场判断），并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量；

确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报《维修派工单》；属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修；属于开发商范围的，物业公司提交《维修派工单》至综合部。

负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群；对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账；每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的考评、选聘。

2）综合部：

判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。

属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知；属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算；属于简易维修的，直接通知第三进行维修；属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。

参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。

负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行考核。

负责对物业公司的维修台账进行汇总，3）工程部

对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况（或多次维修不能满足要求的情况）下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。

审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。

参与第三方的考评、选聘。4）审计部

每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方考评、选聘。经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。

依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。5）第三方：

及时按综合部、工程部的指令组织维修；

对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。6）施工单位

施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。

对于保修期外的复杂维修提出建议；

五、第三方管理

1）考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。

2）资料：所有维修结算均以签证的形式（并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书）。3）计价方式：

简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。

复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。

4）工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%（外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证），剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。

5）质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。

六、定额修订

每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本常规修缮定额。

七、反馈编档

维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。

物业公司每季度将小区的维修情况建立台账（应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等），报综合部备案。

八、其他事项

1）施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额，加收100%的维修管理费。

2）保修金到期约定内容：保修金退还，需要工程部、监理、物业公司现出具保修合格证明，再行支付。

九、表格附件

维修派工单、维修验收单、内部修缮定额、十、发布执行

套话

第三篇：物业维修基金管理办法

参考资料一

关于贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》的实施

意见

各有关单位:

为了贯彻落实《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8号)（以下简称《办法》），进一步规范物业维修基金的归集、使用和管理，制定本实施意见。

一、维修基金归集范围

新建商品房、经济适用房、集资房、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的房屋均应建立物业维修基金。

新建商品房包括住宅商品房、别墅、大厦、非住宅商品房、开发建设单位留作自用或出租的房屋。

二、维修基金缴交标准

1、自2000年5月1日起签订商品房买卖契约的，按《办法》规定的维修基金标准缴交；

2、2000年1月7日至5月1日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，在契约或协议中已明确按《办法》规定标准缴交的，则按《办法》规定缴交；未明确的则按原规定缴交； 3、2000年1月7日前签订商品房买卖契约或拆迁安置协议的，购售双方仍按宁价房字（97）058号、宁财综（97）85号、宁房管（97）78号三局联合发文中的规定缴交，即：房屋建设单位应按每平方米建筑面积30元（多层）或45元（高层或设有电梯的多层）标准缴交；购房人均按每平方米建筑面积15元标准缴交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多层按每平方米建筑面积30元，高层按每平方米建筑面积40元标准由产权人缴交；

5、经济适用房项目建设单位按每平方米建筑面积50元，购房人按每平方米建筑面积30元标准缴交；

6、单位出售公有住房的，按当时房改政策执行。属于2000房改政策的已购公有住房,售房单位按多层住宅、高层住宅售房款的20%、30%，购房人按购房款的2%缴交；属于1998房改政策的已购公有住房，售房单位按多层住宅、高层住宅购房成本价的6%、8%，购房人按购房成本价的1%缴交；属于1995、1996、1997房改政策的已购公有住房，售房单位按售房款的15%(高层20%)缴交，购房人按购房成本价的1%缴交。属于集资建房的，购房人按照1998房改房政策缴交维修基金。

7、出租公有住房的，产权人应按上年实收租金的２０％缴交维修基金；

8、开发建设单位自用、出租商品房的，开发建设单位应按照《办法》第八条第（二）项规定，比照本开发建设项目同类房屋售房款的2％(多层)或3%（高层）缴交维修基金。

三、维修基金缴交方式

(一)维修基金缴交时间、地点

1、商品房、经济适用房缴交人应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金；

2、已购公有住房、集资建房的售房单位，应在办理房屋过户登记前到市物业办缴交维修基金；

3、拆迁实行产权调换的房屋产权人、开发建设单位等，应在领取房屋所有权证前到市房地产交易登记中心缴交维修基金。

(二)缴交维修基金应提供的资料

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房

(1)《南京市商品房买卖契约》；

(2)《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议

（二）》；

(3)经济适用住房批复；

(4)1997年1月1日前签订《契约》、《协议》，且房屋已交付使用的，还应提供工程竣工验收证明。

2、已购公有住房、集资建房

(1)《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)《南京市公有住房出售审批表》；

(3)《南京市出售公有住房价格评估测算表》；

(4)《公有住房售房款缴存单》；

(5)集资建房的批复。

3、开发建设单位自用、出租房

(1)立项批复；

(2)国有土地使用证；

(3)房屋权属登记备案证明。

(三)维修基金缴交程序

1、商品房、经济适用住房、拆迁实行产权调换房、开发建设单位自用、出租房维修基金缴交程序

(1)缴交人按要求办结交易、产权登记手续，并领取《南京市房产登记收费通知单》；

(2)缴交人凭《南京市房产登记收费通知单》（如需要还应提供《南京市商品房买卖契约（副本）》）在缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

2、已购公有住房、集资建房维修基金缴交程序

(1)售房单位按要求填写《南京市已购公有住房维修基金测算表》；

(2)售房单位将《南京市已购公有住房维修基金测算表》、房改办已审核的《南京市公有住房出售审批表》、《南京市出售公有住房价格评估测算表》以及《公有住房售房款缴存单》三联单交市物业办核验；

(3)售房单位持审核过的《南京市已购公有住房维修基金测算表》在物业办缴存窗口足额缴交维修基金，并取得《南京市物业维修基金缴款凭证》。

四、开设帐户的条件和程序

(一)开设帐户的条件

1、物业管理区域界定清楚，且经市、区物业行政主管部门确认；

2、维修基金已按规定缴交；

3、售房单位已按房改政策建立维修基金。

(二)开设帐户的程序

1、售房单位、业主委员会或委托的物业管理企业向市物业办提交开户申请书，并附业主委员会成立登记确认表、业主委员会委托书及物业管理服务合同；

2、提交业主分户清册（业主分户清册格式由市物业办统一印制）；

3、市物业办审核后，出具开户证明；

4、凭开户证明和有关印鉴(业主委员会财务专用章和业主委员会正、副主任印鉴)到指定银行办理开户手续。名称为XX业主委员会维修基金财务专用章，印章尺寸为4厘米×4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米×1.7厘米；字体均为正楷。

五、维修基金的使用

维修基金为业主所有。管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

维修基金只能用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造项目，不得挪作他用；保修期满后的小修和日常维护费用不从维修基金中列支，已实行物业管理的，从物业管理费中列支，未实行物业管理的由相关受益产权人按各自建筑面积比例均摊。

维修基金按幢建帐，核算到户。

六、维修基金使用范围

1、凡产权不属该物业管理区域业主共有的，由其产权单位（人）或主管部门负责维修养护。

2、具体维修基金使用范围见附件。

3、附件未涉及的，由市物业办负责解释。

七、维修基金申请使用的条件和程序

(一)申请使用必须具备以下条件

1、物业维修基金足额归集到位，维修项目符合维修基金使用范围；或符合维修基金使用范围，且有部分物业维修基金已归集到位，部分未归集到位但已明确维修费用分摊标准并筹集存入维修基金专户；

2、共用部位、共用设施设备保修期届满后；

3、房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，业主委员会成立前，售房单位已事先征询相关业主的书面同意；业主委员会成立后，涉及一幢楼业主的，已事先征询相关业主和业主委员会的书面同意；涉及物管区域全体业主的，已事先征询业主委员会的书面同意，且业主委员会书面意见经业主（代表）大会批准或授权；

4、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，物业行政主管部门可责成产权人及管理单位负责实施，其基金支出按物业管理区域的相关业主各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

(二)申请使用的程序

1、售房单位或受委托管理单位(下称“使用单位”)向市物业办提交维修基金使用申请表和房屋及设施设备维修基金使用预算计划书；

成立业主委员会的，使用单位应于每年12月底前向业主委员会提出下维修计划和基金预算，经业主委员会书面同意加盖业主委员会公章；

业主委员会应在收到计划和预算后15日内做出书面答复，逾期视为不同意。列入维修基金使用范围的急修项目，物业管理企业应书面请示业主委员会，业主委员会应在24小时之内答复，逾期视为不同意；

2、提交业主分户清册，房改房售房单位还应提供房屋权属证明等；

3、市物业办受理后7日内审核完毕，急修项目特事特办并签署意见，按核定预算经费的70%预拨费用；

4、使用单位凭市物业办开具的维修基金使用凭证到承办银行办理划款手续；

5、维修工程项目竣工后，使用单位凭已批准的维修基金使用申请表、维修工程合同、维修决算、维修工程项目费用结算发票、维修项目受益业主反馈表并加盖业委会印章，到市物业办办理余额基金划拨手续。

八、维修基金分摊办法

(一)维修基金的分摊

1、房屋的共用部位发生自然损坏，包括同幢或同单元业主共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，基金支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

2、已纳入建设成本的共用设施设备发生自然损坏，包括上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、电梯、天线、照明、供电线路、暖气线路、加压水泵、锅炉、消防和安全设施等，基金支出由物业管理区域内相关业主或本幢相关业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

3、已纳入建设成本的其他共用设施设备发生自然损坏，包括道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋，基金支出由本物业管理区域内全体业主按各自拥有房屋建筑面积分摊。

4、同一物业未缴交维修基金的业主，其应承担的维修费用，由业主委员会筹集。

(二)维修基金分摊使用比例

维修基金本金以按规定足额缴存的为基数，最高只能使用其基数的70%。分摊到户后，部分业主使用本金70%还不敷维修费用的，由业主委员会及时续筹，续筹维修基金标准由业主委员会按业主拥有的房屋建筑面积比例制定，并提交业主(代表)大会通过。原则上相关业主续筹后的维修基金余额不得少于其首次应缴的维修基金额。续筹标准自大会通过之日起7日内报市物业办备案，并将续筹基金缴至市物业维修基金专户。

维修基金分摊使用具体比例见下表：

使用年限

房屋等级 10年 20年 30年 40年 50年

钢结构 10% 50% 70% 续筹 续筹

钢混结构 20% 50% 70% 续筹 续筹

混合结构 10% 30% 50% 70% 续筹

砖木结构 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、维修基金的帐务管理

(一)维修基金实行两级帐户管理体系。一级帐户为市物业办主账户,用于维修基金的缴存、使用、结息、增值等帐务管理活动；二级帐户为业主委员会或售房单位辅助帐户，用于具所辖维修基金的使用；

(二)开设帐户后，业主委员会、已实施物业管理的售房单位应将维修基金的辅助帐务委托物业管理企业代管，并在物业管理服务合同中约定。维修基金本金应按幢建立帐册，记帐到户。物业管理企业应将已使用物业维修费用的情况按幢登记，定期公布； 未实施物业管理的售房单位可自行管理帐务。

(三)业主委员会、售房单位或委托管理单位应当每季与市物业办核对维修基金帐目并将下列情况每年向全体业主公布一次：

1、维修基金缴交、使用和结存的金额；

2、发生维修、更新的项目和费用及按户分摊情况；

3、维修基金的其他情况。

(四)承办银行应当每月向市物业办、业主委员会、售房单位打印维修基金帐户对帐单。

(五)市物业办每年向业主委员会或使用单位打印维修基金汇总数据余额单和利息凭证。

十、有关问题的补充说明

1、维修基金实行以一个物业管理区域为单位、统一管理的原则。已购公有住房维修基金须纳入所在物业管理区域的，售房单位应遵守此原则，先按首次缴交标准对已购公有住房维修基金分摊到户，并将相关购房人的维修基金从本单位剥离。剥离后的维修基金，纳入物业管理区域统一管理，其使用申请、增值申请等日常业务不再由售房单位负责，转由业主委员会负责。

2、电梯维修问题在《南京市电梯维修基金管理办法》未出台之前,仍按宁政发[2000]8号文件规定执行。

3、高层楼宇（含小高层）或多层设有电梯的业主，不论其使用电梯否，所有购房人均按售房款的3%缴交,维修基金缴交标准不予区分。

4、高层楼宇附有裙楼的，裙楼檐高20m以上的(含20m)或裙楼檐高虽低于20m，但设有电梯的，其维修基金缴交标准按高层标准执行，20m以下没有电梯的按多层标准执行。

5、物业管理区域内，经营性车库和产权面积之外的地下室，维修费用由使用人承担，不在维修基金列支范围。

6、物业管理区域内，经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，合同另有约定的除外。

7、购房人在《南京市商品房买卖契约》中的申报面积与产权备案证或购房价款的票据不符的，应在原契约中增加补充条款，予以明确；申报面积与房屋所有权证面积不符的，以房屋所有权证面积为准。

8、购房人签约时间及实施购买行为均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新签订契约的，维修基金依然按原契约签订时的政策执行。

9、对于已办理房屋交易过户手续，或已领取房屋所有权证的，如开发建设单位未缴纳维修基金，应按政策规定予以追缴。对欠缴单位，房管机关将暂停办理其产权初始登记手续，其非市政拆迁项目，暂停拆迁许可证的审批，对在建工程或项目，暂停预售（销售）许可证的审批。属于个人应缴未缴的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付，若公积金已使用或用于购房作贷款按揭的，则按其拥有的房屋建筑面积比例予以分摊筹措。

10、已购公有住房维修基金未归集到已购公有住房维修基金专户的，有特殊困难的售房单位可申请用单位售房款支付维修基金，售房款已使用完或将维修基金挪作它用的，原售房单位应予以补交。

11、因购房人终止契约、拆迁或其他不可抗力的因素造成房屋灭失的，业主可持本人身份证件、开发建设单位证明及退房价款发票、注销契约（或房地产权证）的证明、拆迁协议和业主委员会(或售房单位)的证明，到市物业办办理维修基金退款手续。

12、因房屋灭失办理维修基金退款手续时，本金未使用过的，应将购房人缴交的本金退给购房人；若已动用过本金的，则退余额部分。

13、单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

14、已购公有住房上市后，其共用部位、共用设施设备的维修管理责任单位以及维修基金管理方式不变，买卖双方与责任单位办理户名变更手续。单位缴存的维修基金不予返还。卖方个人原缴交的维修基金本金或余额不予退还，随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

15、商品房二次上市后，原缴维修基金余额随房屋产权同时过户，由买方向卖方支付此项费用。

16、换购已购公有住房的，分别按不同购房的房改政策规定计算维修基金。原购房的单位维修基金转入现购房，换购单位缴纳现购房单位维修基金的不足部分；由换购单位退还购房人原购时缴交的个人维修基金，同时购房人缴纳现购房个人维修基金。

17、在宁省级单位的房改房维修基金，执行统一政策，单独管理。

附：《南京市物业维修基金使用范围》。

附件

南京市物业维修基金使用范围

第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围

（一）房屋本体：

拆换加固受损房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。

修缮屋面渗漏部位（超过整幢屋面面积20%以上），重铺、新换隔热板。

整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。

（二）公建配套：

1、道路（路幅宽7米以下）：整体修复路面、路牙。

2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

3、公益性文体设施（亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。

第二部分 共用设备维修基金使用范围

（一）垂直电梯

1、机房部分：

1）曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承；减速器轴承、蜗杆、从动轴。

2）限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。3）控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。

4）选层器：整体更换。

5）终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。

2、井道部分：

1）轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱（内召）、超满载装置、安全钳。

2）自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。

3）导轨：更换变形损坏部件。

4）导靴：整体更换。

5）曳引钢丝绳：全部更换。

6）对重：更换导靴。

7）缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。

3、厅站部分：

1）召唤按钮箱（外召）：各层全部更换。

2）层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。

（二）中央空调

1、空调压缩机部份：

1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

2）离心式压缩机：更换电动机、主轴、工作叶轮组件、轴承、进口导叶。

3）螺杆式压缩机：更换转子、平衡活塞、轴承、卸载滑筏。

2、中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

3、冷凝器：更换阀门、管道。

4、蒸发器：更换阀门，修换壳管、盘管。

5、膨胀阀：更换。

6、控制系统：更换主控板。

7、辅助设备：更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

8、风机盘管：更换风机、盘管。

9、新风及变风量机组：更换风机、电动机、表冷器、控制箱。

10、双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

11、通风设备：整体更换风机、风扇、散流器、除尘器。

（三）锅炉

1、炉体：整体更换下降管、水冷壁、耐火砖炉墙、炉胆、烟管。

2、水处理设备：更换水泵，阴、阳离子交换器。

3、燃煤炉燃烧器：修换齿轮变速箱、风机、出渣机、炉排。

4、燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

5、供热设备：更换分汽缸、换热器。

（四）电气系统

1、强电：

（1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

（2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

（3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换照明灯具、线路、插座。

2、弱电：

1）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线。

3）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

4）火灾报警：修换区域报警、集中报警控制器，全部更换探测器、报警器。

5）安保监控：更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

6）综合布线系统：整体更换配线箱、交接箱、电缆、光缆，全部更换适配器。

（五）消防设备：

1、整体更换防火卷帘，更换防火门、防排烟风机、排烟防火阀。

2、消防给水：修换消防泵，更换接合器，整体更换消防栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

（六）给排水：

1、生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

2、排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

（七）质量要求：

设备在修复后必须达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运转能耗不得高于原产品标准的110%。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试

第四篇：物业维修基金使用及管理办法

物业维修基金使用及管理办法

制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。

一、维修基金的使用范围

１．公用设施维修基金的使用范围：

①物业区域内的道路；

②物业区域内的路灯；

③物业区域内园林绿化地；

④物业区域内的地下排水管；

⑤物业区域内的文化体育场所；

⑥物业区域内的停车场；

⑦其他公用设施。

２．房屋本体维修基金的使用范围：

①房屋的承重墙的结构部位；

②抗震结构部位；

③多墙面；

④楼梯间；

⑤公共通道；

⑥门厅；

⑦公共屋面；

⑧电梯；

⑨机电设备；

⑩本体消防设施；

⑾公共天线；

⑿本体上下水共用管道；

⒀共用防盗监控设施；

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。

２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：

①多层房屋（不带电梯）

--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；

②高层房屋（含多层带电梯）：

--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米o月

--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月

三、维修基金的收取程序

１．公用设施维修基金的收取程序：

①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２％计算公用设施维修基金；

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

２．房屋本体维修基金的收取程序：

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；

②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；

③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；

⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；

⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；

⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；

⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

１．公用设施维修基金的使用程序：

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；

--相关项目的有关图纸、预算资料；

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；

⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；

--业主管理委员会；

--管理公司或管理处。

２．房屋本体维修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；

--该项目的预算资料；

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；

④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；

⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

１．公用设施维修基金的管理程序：

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；

④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会；

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在７日内予以答复；

--特殊情况可另行处理。

２．房屋本体维修基金的管理程序：

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；来源：

--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询；

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

２．财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。

第五篇：物业售后维修管理办法(试行)

物业售后维修管理办法

一、目的

为明确地产公司与物业公司从集中交房开始至施工单位质保期结束期间的维修工作程序及界面,力求最短时间将业主报修、投诉工作处理完毕，维护集团品牌形象，特制定本办法。

二、范围

本办法适用于东胜集团开发建设所有项目的售后维修管理。

三、内容

（一）、售后维修工作会议的召开

地产项目公司集中交房前，地产公司项目总经理必须组织召开由项目公司工程部、集团工程管理部、物业公司及各参建施工单位参加的售后维修工作会议，明确售后维修、公区维修、费用支付、甩项工程施工管理等事项：

会议召集人：地产公司工程部经理 会议主持人：地产公司总经理

会议参加人：地产公司工程副总、工程部经理、各专业工程师、各施工单位项目经理（或负责人）、物业公司总经理、项目经理、工程主管、集团工程管理部专业工程师等

会议召开时间：项目集中交房前五至十五天 会议内容：

1、维修工作界面及责任的界定：

1）各施工单位保证在项目集中交房一个月内，派工作人员现场驻场，负责业主验房及报修问题的处理，如超过一个月，集中报修问题仍未处理完毕应延长现场驻场期，直至交房期间集中报修问题处理完毕。

2）各施工单位应保证驻场期间的工作人员及物料能够满足业主集中报修问题的处理，如人手不足应及时增加人员，保证业主报修事项简单问题两天内处理完毕，工艺较复杂问题一般一周内最长不得超过十天处理完毕，如涉及费用赔偿应在一周内支付到位。

3）施工单位驻场维修人员对报修问题的处理应本着高效、优质原则，同时做到工清场清，驻场期间如因物业项目部通知半个工作日不到或一项问题两次修复仍不能达到施工图纸或规范要求，物业公司项目部有权找第三方或物业项目部自行处理，涉及费用从施工单位工程款或质保金中双倍扣除，对于工清场不清的行为及因处理过程导致业主投诉的，物业公司项目部有权对其进行处罚并可要求更换维修人员，物业公司项目部每半月将此类问题及扣除、处罚费用以通知函方式发送施工单位而无需施工单位的确认。

4）超过一个月驻场期，或交房后集中报修问题处理完毕，施工单位可选择继续驻场直至质保期内问题全部处理完毕，也可人员撤场，但是要保证在接到维修通知后，能够按照指定时间到达维修。否则将由物业负责自行处理或外委第三方进行处理，物业留存现场问题及损失照片，涉及维修费用由物业公司项目部进行确认后，每半月将维修项及费用以通知函方式发送施工单位而无需施工单位确认，发生费用将直接从施工单位工程款或质保金中扣除。

5）如造成业主损失涉及赔偿事宜，物业公司项目部留存现场问题及损失照片，通知施工单位到现场确认并与业主进行损失赔偿的谈判，如能达成一致则由施工单位在一周内支付给损失业主的；如与业主谈判两次达不成一致，由物业公司项目部负责协调与业主进行谈判，达成一致的，由施工单位一周内支付业主，如仍达不成一致，按业主索赔要求由施工单位进行支付。以上赔偿支付费用如施工单位不到场、明确不支付或一周内未支付的，由物业公司牵头组织地产公司相关部门与业主确认赔偿费用后负责发起流程，从施工单位工程款或质保金中扣除支付给业主，同时物业公司项目部向施工单位发送支付赔偿费用扣款的通知函，而无需施工单位确认。

6）公区设施设备的维修及赔偿事宜，质保期内得到物业公司项目部通知后紧急情况需两个小时内赶到现场，其它情况两日内赶到现场，影响业主正常生活的紧急严重故障24小时内必须处理完毕，其它情况根据工艺程序最长在一周内处理完毕。对于施工单位不到场通过外委可解决的问题，由物业公司项目部负责实施，费用以通知函方式送达无需施工单位确认；对于比较严重、通过外委无法解决或难度较大的问题，施工单位必须按规定到达，如因延时到达及延时处理完毕的，物业公司项目部可根据造成的影响情况给予施工单位1000-10000元的处罚，此项费用也将以通知扣款发函方式执行。

如因公区设施设备问题造成人员伤害及或财产损失的，参照第一条第5款执行。

7）维修事件发生后物业公司要有告知记录，如对方能到现场的要有相关人员签字确认，对方单位不能到现场我单位通过邮寄方式告知的，要留存邮寄单据，作为已通知的依据。

2、由地产工程部负责编制施工单位联系电话表（含甩项工程施工单位）并发至物业公司项目部，内容包括参建总分包单位名称、通讯地址、承包工程范围、公司负责人及联系电话、现场维修负责人及联系电话、地产工程部专业工程师及联系电话。同时将物业公司项目经理联系电话告之各施工单位项目经理，明确施工单位如有负责人或现场负责人发生变更应第一时间通知物业公司项目经理，以方便工作对接。施工单位现场维修负责人应有问题处理及费用支付的决策权，以便于现场维修工作的顺利推进。

3、集中交房前，地产公司工程部将各参建单位付款情况进行整理、汇总，形成台账交付物业公司项目部。

4、对于集中交房时仍未完工的甩项工程，在集中交房结束后方可继续施工，同时因已交房，施工单位的人员出入管理、物料存放、现场施工、安全管理、工清场清等应全部遵守物业公司项目部《现场施工管理规定》，各施工单位负责人应将《现场施工管理规定》传达至现场施工人员，对于不遵守规定的行为物业公司项目部将依据《现场施工管理规定》进行处罚，由于施工造成的人员伤害、财产损失的，参照会议成果第1条第5款赔偿发函处理方式执行，如涉及人员伤害需紧急治疗的，现场施工负责人必须第一时间陪同前往医院并支付相关费用，如因施工单位人员不在场时发生的此类事件，物业公司项目部通知施工单位负责人第一时间赶往医院进行处理，物业公司垫付的相关交通、医疗、慰问等费用由施工单位支付给物业公司，如施工单位不到场或不支付费用的从其工程款（或质保金）中扣除，以通知函方式通知施工单位无需施工单位确认（因施工单位原因造成的业主或他人人身伤害同样适用此处理程序）。

5、本会议由地产公司工程部负责整理形成会议纪要，由参会各单位、各部门签字确认并签收；《现场施工管理规定》（含处罚规定）作为会议纪要的附件，一并发送给各施工单位现场负责人。

（二）、维修及赔偿费用的现场认价及确定程序

1、现场认价及确定程序适用于以下情况：施工单位在驻场期间对无法界定责任及需支付赔偿费用的问题；施工单位人员已撤场且不再到场、涉及赔偿、责任无法界定的问题。

2、维修及赔偿责任清晰的认价及确定程序 1）维修费用低于500元

此类问题因量大维修费用较低，由物业公司项目部工程人员留存照片现场确认问题后即可认价。

2）维修费用超过500元

此类问题的认价由物业公司项目部通知施工单位负责人，不论施工单位人员是否到场，按约定时间地产公司董事办、采购部、外委第三方、物业工作人员进行现场价格确认；必要时由物业公司通知项目公司成本部参加价格确认。

3）赔偿费用的认价

由物业公司项目部在出现责任损失后将现场损失情况进行拍照确认，并负责通知施工单位负责人到场对损失进行确认，如无法到场以物业公司拍照为准，赔偿费用的认价及确定参照会议成果第1条第5款执行。

3、维修及赔偿责任不清晰的认价及确定程序

如涉及维修责任不清晰的情况，由物业公司上报至集团工程总监，由工程总监牵头成立责任认定小组，成员包括：工程管理部总经理及专业工程师、地产工程部经理及专业工程师、物业公司项目经理及现场工程师等。责任认定小组成员到现场确认，如涉及破拆等前置条件，由物业公司负责自行或外委实施，费用待责任认定后由责任施工单位承担，以通知函方式送达，费用从其工程款或质保金中扣除。

（三）、维修费、赔偿金扣款程序

为加快报修问题的解决、缓解业主的负面情绪、降低投诉率，交房后将成立维修基金，对由物业自行处理、外委第三方及业主赔偿等费用从维修基金列支，以最简程序完成费用审批及支付，从而第一时间将现场问题处理完毕。明确程序如下：

1、建立维修基金

新交付项目在入住前十天由物业公司项目部发起维修基金审批流程，由地产公司财务部负责支付，维修基金申请标准为100000元，物业公司项目部对低于10000元的单项维修或赔偿可累计使用维修基金，超过10000元的单项维修或赔偿专项进行申请审批。维修基金使用完毕之前，由物业公司项目部发起流程（附上次维修基金使用明细台帐），申请下笔维修基金，如此滚动使用。相关流程：

1）维修基金申请流程

发起人：物业公司项目经理申请（第二次以后申请附上次使用明细台账）审核人：物业公司总经理 审批人：地产公司总经理

抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。

2）单项维修及赔偿1万＜金额≤10万申请流程

发起人：物业公司项目经理（附维修费用确认单，含房号或位置、事项、现场照片、业主同意赔偿金额的承诺书）

审核人：物业公司副总经理、物业公司总经理 审批人：地产公司总经理

抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。

3）单项维修及赔偿金额＞10万申请流程

发起人：物业公司项目经理（附维修费用确认单，含房号或位置、事项、现场照片、业主同意赔偿金额的承诺书）

审核人：物业公司副总经理、物业公司总经理、地产公司总经理、工程总监 审批人：执行总裁

抄送人：执行总裁、董事长助理、执行总裁助理、工程总监、财务总监、财务部、运营管理部；物业公司副总经理、财务部经理；相关地产公司财务经理、出纳、董事办。

注：

1）物业公司项目部对每笔维修基金的使用应有明细台帐及通知施工单位证据，物业公司财务部负责监管每笔费用的支付应有收据（含第三方维修、自行维修、业主赔偿签收），第三方维修费用如地产公司需发票应再更换。

2）以上费用不受资金计划的约束，流程审批结束后紧急事项地产财务部在二日内支付，一般事项在五日内支付。

3）维修基金使用台帐作为地产公司财务部对各施工单位的扣款依据。4）维修基金的使用流程执行物业公司内部的借款及审批流程。

（四）、验收问题整改及甩项工程管理

1、在项目交房前由集团工程管理部组织的验收程序中，现场发现记录的整改问题应由地产工程部明确整改完善时间，由集团工程管理部、物业公司项目部及其他相关部门负责复验，合格后方能正式移交，在此之前物业公司项目部对问题项涉及的系统、设施只负责代为管理，相关整改、维修、维护责任仍由原施工单位负责。

2、涉及甩项工程的，施工单位应严格遵守《现场施工管理规定》,甩项工程的进度、质量、现场管理等仍以地产工程部为主，物业公司项目部只负责影响业主安全、出行等事项的管理。

（五）、成品保护责任界定

1、对于已施工完成、但尚未经政府职能部门验收的甩项工程，施工单位已安装设备设施的成品保护工作由物业公司负责。

2、对于正在施工的甩项工程，在未向物业公司项目部正式移交、且问题区域未彻底整改完成前，其成品保护工作仍由施工单位负责。

(六)、后期维修问题的整理及改进

物业公司在后期使用过程中，对出现的设计错误、考虑不周、使用不便及设备、设施使用存在问题等进行整理划分，做好分类统计，每季度反馈到集团运营管理部，以针对目前存在的问题，在后续的相关设计、采购、招标等工作中予以改进和完善。