写字楼招商的几点思考

第一篇：写字楼招商的几点思考

关于写字楼招商的几点思考

厦门万地房地产行销策划有限公司苏金尧陈黄华章华校

写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。

历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。

今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。写字楼招商是其价值的一个非常重要的环节。不管是统一产权，还是分散产权；不管是统一招商管理还是非统一招商管理，入住率始终是业主获得回报的最终体现。目前写字楼的招商主要有两种形式存在：

1、有专业的代理公司统一招商管理，2、业主自己招商。写字楼跟SHOPPINGMALL一样，只有统一运营管理才能将其价值最大化，从而给业主带来丰厚的回报。

写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：

1、市场调查，2、项目定位，3、广告推广，4、预招商，5、正式招商，6、二次招商。一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。

市场调研

市场是最复杂、最难摸透的而且有着很强时效性的，它是一种当前状态下的总体趋势，趋势这个东西就像水流，如果你顺着它了，你就可以不用花费太多的力气就很容易可以达到你的目标，如果当你逆势的话，就好比“学如逆水行舟，不进则退。”当然这是对学习的一种勉励，但是对于我们运作项目来说，花最少的力气做最多的事情才是我们以及我们的业主所追求的，也是我们专业价值的体现。

我们需要市场趋势的的推动，因此要对它进行深入的调查分析，并且总结出对项目招商密切相关的信息。

写字楼的市场调查的着手点有：（1）项目所在城市的宏观经济情况，（2）项目所在城市的企业发展程度，（3）项目所在城市对商务区域的整体发展的规划，（4）当地企业对写字楼的需求习惯，（5）当地写字楼的市场情况。其中当地写字楼的市场情况的是我市调中的重点，也是写字楼项目能否成功运作的最基础的环节。

对于当地写字楼市场的点调查，由以下几个方面构成的：（1）当地写字楼的整体存量，（2）当地著名写字楼的各个主要指标的调查（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（3）当地跟本项目同质项目各个主要指标的调查（（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（4）入驻写字楼的主要客户群调查。

以上所要调查的信息必须详尽真实，方可为后面的分析提供准确的依据，否则会直接影响到后面分析的结论，进而影响以下的一系列的决策。

项目定位

项目定位的概念很广，我们在这里探讨的项目定位主要是写字楼招商的定位。写字楼招商定位是项目获得丰厚回报的关键。

写字楼招商的定位主要有：（1）写字楼级别定位，可以定位成甲级、乙级、丙级或是产业集群，当然这个定位要有项目所在城市的写字楼市场的发展水平，还有项目本身的硬件条

件和该物业的可升级的空间，还有当地主要客户群接受水平决定的。（2）客户群的定位，写字楼的主要功能决定了它的主要客户群是企业、政府机关部门、事业单位，政府机关部门和事业单位基本上都有自己独立的办公大楼，因此企业自然成为写字楼的主要客户。企业根据规模可以分成大型企业、中型企业、小型企业等；根据行业可以分工业、农业、商业、服务业；根据企业性质可以分成国营企业、外资企业、合资企业、私营企业、个体户；或者可以根据产业链分：如纺织产业、电子产业、软件产业、金融产业、运输产业等等。企业的分类还可以根据招商需要对其用更多的方式进行分类，然后去寻找跟项目自身定位最为吻合的几个目标客户群。最后根据客群的定位再去调整优化写字楼级别的定位，使项目更加完美的走向市场。

在做招商定位的时候，往往要结合当地现有的写字楼市场发展水平，也要高于现有的写字楼市场，至少要给该目提高到未来3-8年的水平。以保证在该项目不会昙花一现，被快速发展的市场的发展所淘汰。

招商推广

推广是写字楼开始到结束一直都在持续的一个环节，不同阶段的推广有不同的主题，有不同的推广方式。招商推广的广度和深度直接影响招商的进度。一个新物业的从推出到人们认识，再到接受，再到入驻是需要一个过程的，这个过程的长短是由推广所决定的。

写字楼招商推广分为三个阶段：第一个阶段：在项目还在施工的阶段，可做项目知名度的推广。第二个阶段：在项目的预招商期，可做项目知名度和差异化的推广。第三阶段：在项目正式招商的阶段，直接面对目标客户做针对性的推广。第四阶段：二次招商的阶段，主要是做项目美誉度的推广。在推广的每个阶段都有每个阶段不通的主题和特征，用到的推广方式有所差异的。

项目或产品的推广方式是多种多样的，其主要原则是白猫黑猫能逮到老鼠的就是好猫。以下介绍几种在写字楼的推广中比较常用的推广方式：（1）写字楼自身的广告墙或广告位，（2）项目周边的罗马旗，（3）针对目标客群派发的DM，（4）电梯广告，（5）针对企业发广告函，（6）主干道的立柱广告，（7）机票上的广告，（8）招商会推广，（9）跟酒店配合相互推广，（10）通过房产中介推广，（11）网络推广，（12）短息群发，（13）媒体广告，（14）公关营销，（15）招商人员关系营销，（16）通过协会推广，（17）扫同质的写字楼，（18）通过入驻企业的业的影响力来推广等等，以上为比较常用的几种推广手法，当然也有根据城市的不同和目标客户的不同而使用具有差异化的推广方式。招商其实跟带兵打仗一样，大军未动，粮草先行；我们现在是招商未动，推广先行。

预招商

预招商是随着营销细微化过程中新兴的一个环节，是招商正式启动前的对客户的一个摸底的动作，为正式招商做铺垫。

其操作的方式基本为在定位完成后，初步完成项目的招商条件，在对客户进行市场调查的过程针对意向客户进行预招商。主要是让客户签订意向合同，并且缴纳意向金，待项目完工正式启动招商的时将意向金转为租金。如果业主没有按照合同约定将物业交付的话，意向金全额退还。以保障客户的权利。

预招商主要是针对项目的主力客户进行的，在租赁条件上是可以灵活控制，以便为后面正式招商的的租赁条件的制订提供参考。同时也为后续的招商减轻压力。

正式招商

在项目施工进入尾声、前期蓄客达到一定程度的时候，并可以正式启动招商。可以以活

动的方式启动招商，并邀请意向客户在开盘招商当天签订租赁合同。也可以平静的启动招商，不做任何的造势活动，因为写字楼的招商是一个理性的过程，直接邀请客户过来签定合同即可。

写字楼招商针对的客户是企业，企业对写字楼的需求是相对理性的，需要经过一定的流程，有时对办公地点的选择是其出于其战略的考虑，决策周期相对比较长。对于写字楼客户的跟踪是一个比较长的周期，需要将项目的优势跟企业的需求点很好的结合，对招商人员综合能力的要求比较高。

写字楼招商的过程主要是开发新客户和跟踪老客户，并且实现签单的的过程。这个过程主要是由招商人员来执行完成。只要在客户量不断迅速增加的情况下，才能不断的产生意向客户。也只有在招商人员服务好意向客户，才能实现最终的签约。这个过程好比是一条链条，在不停循环着，当中间的某个环节出现断档，接下来的入住率也将停滞不前。所以在每时每刻要把这条链条循环的转起来，以保证入驻率的稳步上升。

写字楼的招商的营销方式主要有两种，一个是坐销，另一个是行销。坐销是客户接收到推广之后的回笼；行销则是对意向客户的回访和对目标客户的陌生拜访。其中行销是一种比较主动的营销方式，招商人员比较辛苦，所取得的成果更佳。

二次招商

写字楼的招商是一个滚动的过程，当客户租赁期限到了之后，如果满足不了客户的需求，客户就会选择适合的自己定位的写字楼。也就意味着要，进行二次招商。写字楼的二次招商有主要有两个特点：一个是可以计划性，就是租赁期限到了之后自然退租；另一个则是不可确定性，由于客户的各种突发因素造成的退租。前者的二次招商是纳入二次招商进度的规划之内，可以提前进行二次招商的推广和客户的洽商，在退租的时候，直接引入新的客户。对于后者的二次招商只能是依靠客户随时储备客户来解决了。

二次招商的难度比一次招商要高一些，主要是因为：（1）项目已经相对老化，不能跟新项目对比，（2）新客户对格局的适应性差，比较挑客，需要大量改造，（3）跟其他项目相比竞争力不足，（4）客户的可选性少。因此在二次招商的过程中需要做更精细的工作（如深入挖掘已入驻客户的入驻的初衷，以便以同类企业为基准扩散的去寻找接洽客户）以保证稳定的入驻率。

写字楼的招商是一个系统复杂的过程，以上的六点有很强的独立性，同时又存在着密切的联系。就像链条一样，只要其中的某个环节问题，就会付出很大的代价，要是能很好的将其滚动起来，将给业主和招商运营团队带来丰厚的回报。

第二篇：写字楼物业管理与思考

写字楼的物业管理与思考

摘要：

作为对建筑物设施以及场地等进行管理的行业，物业管理在其环境、交通以及设备质量等方面扮演着重要的角色。而写字楼作为进行专业商业办公的场所，具有十分密集的人流量，资源环境等方面的消耗也十分巨大，因此写字楼的物业管理工作是十分困难且复杂的。就我国目前的状态来说，很多写字楼的物业管理公司对自身工作并不重视，因此存在许多的问题和缺陷，导致物业管理质量下降，从而损害了写字楼自身的价值，所以对写字楼物业管理的发展进行研究是极为必要的。

关键词：

写字楼；物业管理问题；发展趋势

物业管理是一种公共服务行业，工作人员能够管理其负责建筑区域内的设备、建筑物以及场地等，该工作能够由业主自行处理，也能够委托给其他管理公司进行处理，无论是哪种方式，物业管理工作都对建筑物的质量以及环境有重要意义，同时与建筑物的经济以及社会价值关系密切。写字楼的价值会受到多种因素的影响，物业管理就是其中的一种，而随着社会的发展，物业管理工作也需要进行相应的完善，为了保证写字楼物业管理工作的顺利实施，在此，就写字楼物业管理发展趋势进行了一些探讨。

一、相关知识综述 1.写字楼以及物业管理。

写字楼与住宅楼的不同之处在于，前者主要进行商业活动，是办公场所，而后者主要用于日常生活和住宿，两者之间有明确的划分，甚至于房产证上也有相关的标注。上个世纪七十年代，国外有学者指出，写字楼就是进行文书处理以及信息收集等经济活动的场所，其评定标准主要有两种，包括5A写字楼以及甲级写字楼，两者相比5A级写字楼的划分更为明确。所谓物业管理有狭义与广义之分，前者是指个人或者是物业管理公司，对建筑物以及其内部场所、设施以及场地等进行维护的一项活动，而后者则是指包括委托管理在内的一系列管理工作的流程。

2.物业管理的目标以及内容。

写字楼物业管理工作有具体的目标和内容，其主要目的就是为了完成业主交代的任务，在为其创造良好办公环境的同时，保证完全发挥写字楼的功能以及作用，除此之外还包括其经济以及社会效益，最后还要对不同业主的需求进行相应的满足。而物业管理的具体内容，除了对建筑物内的环境进行维持，对设备进行维护之外，还包括签订合同、制定方案、成立业主委员会、制定维修公约、落实管理责任、进行接管验收以及进行市场营销推广等。

二、写字楼物业管理的问题以及建议 1.写字楼物业管理的缺陷。

写字楼作为办公以及进行商业活动的主要场所，在白天具有较大的人流量，同时来往人员类型较多，虽然有监控进行预防，但仍然有不法分子在日间混入写字楼进行偷盗。而在夜间人流量有明显的减少，因此写字楼的安保工作存在一定的难度，物业管理人员必须要防止不法分子在夜间对写字楼内的财物等进行破坏和偷盗。所以写字楼的安保工作存在一定的缺陷，没有身份识别认证，同时夜间防御能力较为低下。其次，写字楼的设施和制度存在一定缺陷，比如大部分写字楼没有设立餐厅，使得员工不得不外出用餐，不仅耽误了大量的时间，还有可能引发员工身体状况等方面的问题，而写字楼内部的广告管理制度并不完善，使得其中各类型广告牌杂乱无章，对写字楼的社会效益造成损害。最后，因为写字楼的业主形式较为复杂，使得物业管理活动的开展存在一定难度。

2.相关问题的解决建议。

首先，需要为写字楼建立良好的安保系统，同时制定统一的作息时间，企业员工需要通过刷卡等方式进入写字楼，而非写字楼人员则要通过他人接送，或者前台通知等方式进入写字楼，降低闲杂人等混入其中进行不法活动的可能性，另外需要在夜间加大管理力度，增派安保人手，对夜间进入写字楼的人员进行检查和询问，确定之后才能允许其进入。其次，在白天上班期间安排安保人员在写字楼各处进行巡视，加强防范力度，同时对业主公司的每位工作人员普及安全知识，提高其防范意识以及警惕性。再次，物业管理公司需要增设餐厅等相关设施，提高写字楼的可用性，增加其功能，从而提升其经济价值，同时制定广告管理的标准，保证写字楼的美观以及整洁。最后，物业管理公司可以就写字楼业主形式的特点，在重要节日组织业主开展联欢以及球类比赛等活动，从而提高彼此之间的熟悉程度，为将来物业管理工作的顺利实施奠定基础，使写字楼建立一种和谐的氛围。

三、写字楼物业管理的发展趋势 1.倡导绿色可持续发展。上

个世纪八十年代，可持续发展观的提出对我国经济以及社会的发展产生了一定程度的影响，全世界各个国家也都开始不断向其靠拢。资源的消耗以及环境的变化，使得人类开始思考经济发展与环境之间的关系，而为了响应可持续发展观，积极对资源和环境进行保护，绿色建筑开始受到更为广泛的关注。众所周知，无论是何种建筑，都要消耗水资源以及电力资源，同时还要使用许多的建筑材料，而写字楼作为办公场所，对于电以及水的消耗更加巨大，因此我国制定了一系列公共建筑节能指标，并于2010年开始要求进行强制执行，这为写字楼的建设以及规划提出了更高的要求。绿色低耗能写作楼不仅具有节能减排的作用，同时还能够降低业主对其运营成本的投入。首先，相关调查显示，绿色建筑具有较高的节能效率，其节约的资源最高能够达到70%，这就意味着在写字楼运营期间，业主不用投入过多的费用，增加了其经济效益，而对于使用写字楼的用户来说，良好的办公环境也能够提高其工作效率。但是要真正做到写字楼的可持续发展，就要学习先进的建筑技术，深刻理解其技术内涵，并与我国的实际情况进行完美融合。

2.管理经营一体化趋势。

写字楼作为商业办公场所，其物业管理以及经营都是极为重要的环节，而将这两者进行融合是未来物业管理发展的主要趋势。物业管理主要是为业主以及用户提供服务，经营则是将建筑的增效潜力进行完美以及充分的发挥，如果使两者一体化，那么就能够在提高物业管理工作效率的同时，提高建筑的经济收益；另一方面，管理经营一体化能够提高物业管理工作的范围以及层面，保证业主的经济以及社会效益，同时使自身提供的服务更加全面和彻底。通过管理经营一体化的发展，能够在物业管理的整个流程中运用营销理念，使物业管理工作中的保值等作用得到充分的发挥，不仅使企业的经济效益得到了有效的提升，还能够保证物业工作中的效益得到充分的挖掘，同时使得物业市场的流通情况更加迅速。

3.服务功能多样化趋势。

写字楼物业管理工作应该充分满足业主的各方面需求，因此其服务层次就要有相应的提升和改善。首先，物业管理工作需要满足业主的基本使用需求，比如水电、电梯等设施的正常运行；其次，物业管理工作需要满足业主高效快捷的需求，保证写字楼的办公、交通以及通讯都具有智能化，同时具有稳定性；再次，物业管理需要满足业主便利周到的需求，比如周边要有超市、餐厅以及运动会所等，而写字楼内部则要设有快递以及会议室等相关设施，方便业主以及客户的生活和工作；最后，物业管理需要满足业主尊贵以及升华的需求，对于在写字楼工作的人员来说，他们大多数都是白领以及脑力工作者，具有较高的文化经历，因此对于自我价值的实现有更高的要求，因此物业管理工作需要让他们感受到尊重以及周到，从而使其感受到自身价值得到认同，另外物业管理要注重周围其他公司的知名度等情况，从而达到共同促进，共同影响，共同升华的目的。

四、结语 写字楼的物业管理工作会对其经济、社会效益以及业主的利益产生重要的影响，因此要根据时代的发展和变化，结合物业管理行业的发展趋势，打造符合社会以及商业需求的完美写字楼。

第三篇：写字楼商务多种运营思考

商业物业的多种经营初探及管理保障

商业物业主要包括办公、商场等类型物业，属于物业管理行业中的高端领域。近年来随着社会经济的快速发展，高档的商业中心、写字楼等物业大量新建并投入使用，因此，如何开展多种经营挖掘效益的潜力，同时从管理上对其有效实施保障，是目前国内物业管理行业中一个较新的课题。以下，以笔者所服务的深圳M商务大厦为例阐述。

深圳M商务大厦物业管理现状及存在的问题

1、深圳M商务大厦概述。M商务大厦位于深圳市福田区，周边共有13栋功能、面积、高度相似的写字楼，有人形象的把它们比喻为深圳CBD中心区（即“城市商业中心区”）的“13朵姊妹花”，是最早体现深圳CBD中心商务区概念的一个构成板块。大厦占地4,791平方米，建筑面积53,766平方米，裙楼三层为商业铺位，塔楼为办公场所，入驻企事业单位共110户，于2003年7月份入伙，由天利物业公司实施物业管理。

2、大厦的管理现状。2004年底，M商务大厦作为深圳市写字楼试点单位，率先实行物业管理服务收费公示和明码标价，随后在全市推广。2005年2月，M商务大厦物业管理服务顺利通过ISO9000质量体系认证；3月，M商务大厦获得“建设部培训基地”、“全国房地产业深圳培训中心”授予的“教学实习示范基地”称号；4月，通过“深圳市福田区物业管理优秀大厦”评比；5月，通过“深圳市物业管理优秀大厦”评比；9月，通过“广东省物业管理示范大厦”评比；11月，被中共深圳市委、深圳市人民政府评为“深圳市安全文明标兵小区”；2006年，M商务大厦获评“全国物业管理优秀大厦”荣誉称号。

物业管理日常服务的细致和到位，带来了丰厚的经济与社会效益。对比区内毗邻的其他同档次写字楼平均60%-80%的整体租售使用率，M商务大厦的入住率常年高达100%；转售价位、租金水平也比其他写字楼高15%-20%，物业管理对物业的“保值、增值”作用明显。同时，每半年调查一次大厦全体客户的综合满意度，客户反馈良好，也达到了97%以上的实际较高水平。

3、管理上存在的问题。物业管理在基本层面的表现良好，但在经营思路上不开阔。多种经营的产品不够丰富，未能贴近并充分挖掘商业、办公型客户的需求潜力，以进一步创造更高的经济与社会效益。从2006年M商务大厦获得“全国优秀物业管理大厦”荣誉称号之后，笔者所在的企业经营班子就深感到需要“百尺竿头、更进一步”，应该把如何进一步地发挥管理效益、内部挖潜的问题确定为今后的工作重点。在这种决策指引下，各部门时常进行头脑风暴、外出学习等活动，充分发挥群体智慧，纷纷建言献策，取得了一些新颖的理论成果并得以付诸实施。

商业物业经营服务管理的目的、内容及原则

1、挖掘经营潜力的意义和目的。从物业行业本身来说，基本面可分为工程机电、环境管理、安全管理及客户服务四大块内容。基本面做好了，可尽量地提高物业使用率，即，使物业管理服务费用的收缴率得到最大保障。但就目前的高档次商业物业来说，做到这步只是比传统型的住宅区物业管理多一些更高的要求，还远远未将高端物业所蕴涵的效益潜力挖掘出来。除了管理与服务外，经营是体现对高端物业的管理水平的一个重要方面。相对于住宅型物业的物业管理企业而言，商业物业的物管企业优势集中体现于资金优势、人才优势、技术优势及创新优势。然而后三者的实现都需要以“资金”优势为前提。所以仅仅依靠收取管理服务费等日常赢利手段，物业管理服务水平及企业本身要获得长足发展，往往还是会受到资金瓶颈的局限。

“资金”是第一位的。而作为商业型物业管理企业，我们服务的对象是众多颇具实力的企事业单位，就要意识到，客户的服务需求将比日常提供的基本层面更为丰富。我们可借助物业这个平台，行销我们更多更丰富的服务产品，既达到企业创收、客户满意的双效目的，又为今后企业在市场竞争中实力的提高奠定基础。从这个意义上讲，对商业型物业管理企业而言确实是“经营为王”。

2、商业物业经营内容探索。结合传统的经营方式，及对大厦客户需求调研情况，商业物业的经营管理可大致分为三个大的方面。

（1）平台延伸型：场地出租、广告位出租、便民维修；

（2）资源整合型：家政、后勤、餐饮、商务秘书、小商品经营、手续代办；（3）外引外联型：商场送货上门、建材及办公用品供应、预订旅游酒店等。

3、商业物业经营的原则

（1）充分发挥物业的价值。一般来说，写字楼、商场等类型商业物业的客户，与住宅区物业等相比有更大的服务需求量，所以物业公司不仅可作为清洁、绿化、工程、安管等方面的集成供应商，更可以利用商业物业这个平台，成为各企业采购、后勤、事务、休闲等方面的集成供应商。

（2）合法经营。物业管理活动的一个基本原则是依法办事，企业开展多种经营以赢利创收为目的，同样应当遵循守法原则，不得以服务为名从事法律法规禁止的活动，或者损害业主等相关方的合法权益，“便民”反成为“扰民”。

（3）以客户需求为导向，因地制宜。商业物业中每个物业的类型是不同的，有的是纯商场，有的是纯写字楼，或者两者综合体，各占不同比例；物业的使用人也是各异，如客户的数量，其中大业主、大企业所占比例，从事何种行业需要何种相关服务等；物业的场地条件；该区域已有、空白的商业经营类型等等。对此我们要充分展开经营前的调研，如对客户需求进行调查，可行性论证等方面的工作。

（4）重视“软件”。一般来说物业的先天条件在项目规划时已确定，而我们开展多种经营能否成功，很大程度就在于是否能够充分利用现有的“硬件”，发挥人员、服务、关系等方面的“软件”优势，从而获得成功。

解决M商务大厦多种经营及管理保障的思路与新举措

1、平台延伸型—日常服务整合挖潜。受许多其他行业的大企业启发，如银行、电信在针对大客户服务方面的举措，我们在物业行业内推行了“大客户增值服务计划”，即针对尊贵客户、大业主，我们开发出不同形式的“日常服务套餐”，如对办公室内空调系统等设施设备，与日常清洁、绿化、客户会务接待、形象宣传展示等方面的服务产品进行组合与搭配，“打包”后以一个较低的价格提供给大业主选择。这样不但有效解决了客户户内设施设备因长期疏于修缮、频发故障的问题，还使客户对我们提供服务的产品及能力有了一个新的认识，维系了与尊贵客户间的情感，同时企业也可获得额外的利润。

2、资源利用及外引—通过商务服务中心下移而实现。我们经过充分的市场调研，及客户的需求访谈反馈，在家政、后勤类中选取了“办公室清洁”、“室内绿化布置”、“办公饮用水”等满足办公客户长期稳定需求的举措，实行微利经营。因其需求量大、薄利多销而效益明显；在外引外联类中，选取了“超市直销”，主要为建材、日常工程维修耗件及日常办公用品，物业公司可收取一定的手续费用。选定这些易耗日用特征的经营类型后，我们将原来的“客户服务中心”从管理处办公场地中分离出去，下移到大厦的大堂整合为“商业服务中心”，使大厦业主每天能直观看到所需的服务项目，达到既创收、便民，又完善了大厦商务功能的效果。

3、管理手段的保障。对于物业公司来说，日常服务管理的事务涉及到工程、清洁、绿化、客服、安管、财务、销售等，控制点非常多，本身相应质量管理体系文件就有不少。再加入大量的多种经营内容后，文件编制的工作量就更加繁重，也不利于日常学习、掌握、控制。在积极开展多种经营后，为达到经营、管理、服务齐抓并进的目的，同时因为经营项目比较灵活机动，形成文件形式后也不便调整，我们从丰田公司的“柔性汽车生产线”得到启发，将经营部分的文件控制内容尽可能放入表格，表格也尽量设计成通用型。这样，针对不同的项目，我们可以使用尽量少的表格形式达到开展经营目的，直观并便于掌握。

M商务大厦开展多种经营的初期成果总结

1、人员意识方面。通过前期对“开源节流”原则的自上而下的贯彻，对开展多种经营方式的讨论和推动，公司及管理处全员从以前只做好自己分内的工作意识，到现在普遍树立起了“成本意识”，即衡量每个人在自己提供服务过程的投入成本与产出效益比，还有效果情况。而“经营意识”的提升，也促进了员工思路的开阔，原来没想到的做法也可以运用，没接触过的事物也可以尝试，这是多种经营活动有效开展以来对企业员工在“举一反三”创新意识方面的一个良好促进。

2、经营方法。我们认识到，作为商业物业企业，其实有两个经营平台可以利用。一个是“有形的”大厦物业的实际平台，一个是“无形的”大厦客户关系网络的平台。在充分利用这两个平台资源的基础上，可以开发出很多种不同的服务产品。我们应当以因地制宜、适合于本物业区域需要的原则进行筛选。

同时，我们在经营中还应注意守法合法，合情合理。如不能扰民，不能虚抬价码、强行推销，而是应当将其逐步纳入质量体系标准进行控制，确保客户满意等。

3、“软件”配套。我们常说硬件配套方面怎样，实际在经营过程中应特别注重“软件配套”，如建立专门的经营团队，与各供应商商定详细的服务标准、价格、售后服务及违约责任等，将无形的服务通过人为因素，有效地进行控制，达到物业企业、业主、供应商共赢的局面。成功的商业物业经营，其成功的很重要的一个方面是经营团队研究、策划、谈判方面的“软”能力的体现。

经过半年来的大厦多种经营活动的开展，公司取得了良好的经济效益，同时还得到大厦业主广泛的好评，认为此举为大厦创造了新的商务氛围，提升了物业整体的“价值感”。我们则体会到，在经营活动中人的素质仍有很大的提升空间，如一些专业性较强的行业，在现有场地开发咖啡吧、书吧等休闲空间营造等，我们人员的专业化知识还不够，还需不断汲取行业外知识或引进人才等举措。有部分经营项目如干洗业务效益不明显，客户存在较多顾虑，则应灵活的调整。同时，新的服务项目开发也是个需要不断跟进和发现的过程

如何从一个住宅开发商变成一个城市产品供应商；如何适应移动互联网时代。

增值服务Value-added Services 增值服务品牌

卓越物业针对住宅服务项目和高端商务服务项目分别推出卓越物业住宅项目增值服务品牌“生活家”和商务项目增值服务品牌“卓礼汇”，从而将把注意力更多地放在客户的生活价值和商业办公价值需求点上，在进行专业规范物业管理服务的基础上，满足及实现客户深度服务需求。

个性化定制服务

在增进客户满意度和依存度的同时，挖掘并不断满足客户的个性化需求、提升客户满意、强化品牌宣传等，实现客户、公司、员工多方共赢的资源整合格局,创造物业管理服务新价值。

对于“如何实现客户的有效服务需求，并在实现的过程中创造服务新价值”，卓越物业根据不动产服务运营商的战略定位，将公司的服务内容分为传统的物业管理业务模块、不动产服务运营模块和设施管理模块等三大模块，又把不动产运营模块分为不动产的三级市场业务、自有资产的运营管理业务和全程运营服务及咨询服务业务这三个业务层级，通过配置专业的人员对这些业务模块进行维护，从而把服务前置，重点关注客户服务的同时，把安全管理、环境管理、工程管理和圈子生活文化氛围营造作为专业后台支撑，这样就形成了卓越物业在业务板块服务方面的特色，这一特色不仅运用在卓越高端住宅系列品牌中，也运用在卓越高端商务系列品牌中。服务对象的明确、内容的细分、人员的配备，保证了员工有针对性地去开展服务，推进了服务效率和质量的全面提高，也创造了新的价值。

对于“如何通过服务增加客户粘度，赢得客户的信赖和对服务品牌的追随”，最有代表性的是卓越物业单一企业大客户的“服务定制”物业服务模式。其结合高端商务单一企业客户的特点，制定不同类型单一客户的“服务定制”服务模式，为单一客户提供专业、综合的物业服务支撑体系。在服务实施过程中，卓越物业秉承“把握需求、创新服务、超越期望、创造惊喜”的核心理念，把卓越多年来沉淀的高端写字楼、高科技类物业管理经验融于日常管理服务中，有效把握高端客户新的市场需求点，积极进行物业服务的专业化横向拓展，以优质物业服务保障为基础，通过与单一客户行政后勤部门的相互配合与努力，探索出一套真正满足单一客户需求、高度契合大客户企业发展的物业行政后勤综合服务模式，赢得客户口碑和信赖，从而成为知名企业和单一企业客户的长期战略合作伙伴。

第四篇：招商队伍建设的思考

坚持“以人为本” 加强招商队伍建设

——关于加强我市招商队伍建设的思考

近年来, 市委、市政府高度重视招商引资工作，始终坚持把招商引资作为经济发展“一号工程”、“生命线工程”来抓, 招商引资已成为我市跨越发展的主要推进器、持续发展的主要动力源、和谐发展的主要支撑点。据统计，从2017年1-3季度，全市共引进省外到位资金368.07亿元，同比增长37.49%，完成省定任务306亿元的120.28%、市定任务340亿元的107.94%，已超额完成全年目标任务。我市在2017年上半年省对市浙商回归重点工作督评中得分名列全省第一。这些项目的成功引进，招商队伍发挥了不可替代的作用。

一、新形势下我市招商队伍建设存在的问题

目前，我市从事招商引资工作的人员有111名，其中专职招商人员共有58名。据调查，我市招商引资专职招商人员的特点是：96%是机关事业单位干部；平均年龄37岁；有近75%人员有10年以上的工作经历；本科及以上学历占90%；一半以上的人员没有参加过专业招商培训；中层干部占40%不到。从以上数据分析，我市招商队伍建设还存在以下问题： 1.招商队伍配备不够平衡。从各县市区招商队伍的构成情况来看，招商人员配备存在不平衡现象。有些县市区专职招商人员数多，可谓“兵强马壮”，有些县市区从事专职招商的人数只有几名，降低了招商工作的成效。2.招商队伍相对稳定性不够。从我市专业招商队伍中的招商人员任职（挂职）年限看，大部分只有一至二年，时间太短，流动性大，造成招商队伍不能相对稳定，导致招商人员对个人发展欲望不高。同时，由于招商工作压力大，一些招商人员认为做出成绩无望，对招商信心不够。

3.招商队伍中相关专业人才比较缺乏。据调查，我市的专职招商队伍中只有20%是毕业于经济类、外语、金融、营销等对招商最有力专业的人才，也没有懂得国内外法律、法规和外向型经济的综合人才，理论功底薄。

二、关于进一步打造、提升强有力招商队伍的思考 在招商人才队伍的引进和培养应做到三个转变，即变重局部为重全局，合理利用人力、财力资源，全市联动，做到全市上下招商“一盘棋”，形成全员招商大格局；变重培养为重培养与使用相结合，由过去片面注重干部培养转变为专业招商系统人才队伍建设，加强人才培养工作的组织保证；变重微观为微观宏观并重，把招商引资人才培养工作的着力点放在拓宽视野、更新观念上，重点培养招商人员适应国际规则，与国际接轨的意识和实务操作能力。

（一）用好招商机制，全市联动形成全员招商大格局。应把加强和扩大招商队伍建设作为我市扩大招商引资、加快经济建设步伐的一项最基础的、最重要的工程来抓，把招商引资队伍建设工作目标当作全市的战略目标来抓。一是“一把手招商”，市和县（市、区）党政主要领导对招商引资工作高度重视，市委书记、市长带头当“项目书记”、“项目市长”，带头上门招引重大项目，各级党政领导争当“项目一把手”，亲自谋项目、一线跑项目、主动推项目，各级政府定期召开重大项目推进联席会议，协调解决项目推进难题，全市上下掀起了“大抓项目、抓大项目”的热潮。二是建好专业组招商，实现招商工作的新突破。招商引资不仅是投资软硬环境的较量，而且还是人才智力的比拼。加大引进人才力度，多形式多渠道地引进人才，实现招商工作的新突破。专职招商队伍应保持在100人以上，除了在本市内招，还可以通过中介机构、各种招聘会，广纳贤士，加大招商人才的引进力度。要坚持高起点、高标准，有计划地引进、选拔一批精通外语、掌握相关专业知识、熟悉国际招商惯例和项目谈判业务，并具有良好社会关系的、综合能力较强的专门招商人才。引进人才要有战略眼光，从长远发展目标出发，要舍得花本钱储备专业人才。三是建好乡镇专业招商队。各个乡镇都有自己的资源优势和地理优势，但多数由于财力有限，勉强维持招商引资工作运转，没有能力和资金投入招商引资宣传，很难吸引大项目，小项目往往又不符合环保、规划等各项要求，因此，建好专业招商队至关重要。乡镇干部要不断加强学习，更新观念，充分认识到招商引资对地方经济发展的重要性，以经济建设为中心，树立政府为经济建设服务的理念。拓宽工作思路，创新招商方式。1.立足自身优势，突出地方特色，增强竞争能力，围绕全市资源开发招商，加大对外宣传力度，大力宣传乡镇自身的资源和优势。市招商部门要与乡镇加强沟通交流，收集整理乡镇经济发展和资源特色的资料，统一包装，整体对外宣传推介；2.克服“守株待兔”式招商，组织小分队主动出击。抽调熟悉经济工作的有关人员组成专门的招商队伍，定任务，定时间，有目的有目标，对有价值的招商线索实行盯、跟、靠做好跟进工作，承接产业转移，引大联强，吸引规模大、效益好、技术强的大企业落地，避免盲目招商；3.利用关系招商。通过关系拉关系，关系套关系，把所有能利用的关系和门路都尽可能地利用起来，不放过每个环节，不疏忽每一层关系，不厌其烦地宣传推介；4.以商招商。以商招商是招商引资工作中的主要渠道，企业家队伍拥有广泛的商业信息，充分利用现有在乡办企业的老板现身说法，以自身体验向外宣传推介，通过与企业家座谈等形式，充分发挥企业家的人脉和商业优势，邀请企业和老板考察投资，积极为招商引资工作做贡献；5.要情感招商。随着经济的发展，外出务工人员逐年增多，外出务工人员不仅为家乡挣回了大量资金，而且还带回了大量的技术。要鼓励外出返乡人员回乡创业，对春节回家的在外人员，组织专门人员与其对接，鼓励他们为家乡多做贡献。

（二）配齐配强招商人员，努力走出一条以队伍建设引领转型发展的新路子。总书记指出，创新的事业呼唤创新的人才。作为经济发达的沿海城市，要在经济新常态下加快转型升级、实现创新发展，必须着力建设一支善于招商的队伍。招商引资一直是我市经济加快发展的主要抓手，拥有一支高素质的招商队伍，才可能推动我市从粗放型招商向精细化招商转变。一是组建专业化招商队伍。这支专业招商队伍可由三部分组成，第一部分是一线驻点专业招商人员，这是专业招商队伍的主干；第二部分是专业服务人员要从项目的预评估、审批、土地、环评、消防、注册直至开工建设等各个环节跟踪服务，这是专业招商队伍的保障。要从物色组织商家对象、项目信息收集、分析、筛选、洽谈、对接决策人、签约意向、投资决策等环节进行专业化运行。第三部分是招商引资管理人员，要制定产业目录和招商指南，协调组织各类专业招商活动，选定招商方式，协调委托协议的签订，进行招商信息甄别与派送，建好项目信息档案，实施全局性的招商引资考评奖惩。尤其是要对项目投产后进行跟踪管理，组织进行项目社会贡献情况的评价工作等，这是专业招商队伍的统领。二是多形式多渠道地引进人才。以招商工作特出的长兴县为例，2015年7月，长兴县面向全国公开招聘13名大学本科以上学历、精通一门以上外语的专业招商员，并由组织部门牵头从乡镇和部门抽调130多名县管干部和后备干部，组成一支驻点招商队伍。有关部门要研究制定人才引进政策，打破身份、地域界限，拓宽引进渠道，走出去招揽人才，重点瞄准引进在国际、国内有一定知名度和影响力的专业人才，实现“借脑招商”。三是创新招商体制机制。按照“双向选择、一线使用、量化考核”的要求，明确招商局就是招商公司，推行招商队伍全员招聘、专业管理、绩效考核制度，把招商成效和的评先评优、后备干部的选拔重用相结合，按招商业绩兑现奖惩。推行“招商专员”定点招商和市场化引才招商相结合，进一步拓宽招商渠道，培养一批会招商、招优商的实干人才。(三)加大学习培训力度，提高招商人员的政治素质和综合素质。招商引资是一项专业性很强的工作，从事这项工作的人员既要掌握省情市（区、县）情、本地产业特点、行业规划、优惠政策；又要针对客商的不同行业，研究客商心理，分析客商需求，收集相关资料，及时提供信息；还要熟练运用谈判策略、谈判技巧，促使客商投资意向的形成，并逐步实现项目签约、开工、投产达效。因此，必须提高招商人员素质，加大学习培训力度，采取“请进来、走出去”的方法，对招商人员进行招商知识、产业知识、谈判技巧等方面的培训，提高交际合作能力、亲商待人能力、沟通交流能力。一是依托市办培训，每年有计划地把这些招商骨干送往省委党校、上海交通大学、浙江大学等高等院校进行专业培训，邀请专家学者解读宏观经济形势和政策，产业发展趋势，切实提高招商人员的基本理论素质，开阔他们的招商视野；二是各招商办组织培训，考虑到招商人员来自不同的层面，对招商业务不熟悉，为了使他们能够尽快熟悉招商政策和实务，各县市区招商局自行组织培训，通过有针对性的业务培训、专业授课、产业研讨等形式，提高招商人员的业务水平；三是联合办班培训，各县市区招商局可结合自身优势，根据本单位实际需要，联合举办招商培训会，邀请业务资深人士进行授课，实现资源的共享。

（四）锻炼一线招商队伍，进一步深化联动招商机制。全市在北京、上海、深圳等地设立了19个驻点招商办（组）、专职招商人员50多名，要加快锻造一支善于一线攻坚、熟悉产业政策、通晓商务惯例、精通项目谈判的年轻化、专业化招商工作队伍，可以从以下几方面做起：1.职责管理，加强工作责任心。驻点招商办主任一般由招商经验较为丰富的人员担任，其他成员在主任的领导下开展工作。主任的首要职责是队伍管理，根据情况对每个工作人员进行分工，用人所长，避其所短，让每个成员发挥最大作用，如何在驻点地区富有成效地开展工作，要有明确的思路。负责外联的人员，要做好外出拜访客商的各项准备，定期与客商联系。负责项目跟踪的人员，对每个项目的进展情况要了如指掌，适时提出项目推进方案。负责内务的人员，做好内部日常工作，接听电话、收发传真、安排接待等。驻点招商办人员虽然各有分工，但分工不分家，应相互协作，充分发挥团队精神，形成合力，共同做好驻点招商工作。2.当好“店小二”，拓展招商平台。长期在外驻点招商的干部们，刚到驻地，人生地不熟，最好的办法是利用本地人脉资源向外辐射，多去拜访各方人士，还要把他们变成熟人，变成朋友。主动走进企业，为企业提供“保姆式”服务，增强主动服务、主动对接意识，当好“店小二”，促成项目的落地生根。3.做好“传帮带”，积累实战经验。我们的驻点招商人员大多为挂职两年的干部，刚到驻地，需要老一批招商人员进行“传帮带”，可以尽快在招商实战中提高干部招商引资的本领，积累招商实战经验。

（五）稳定招商队伍，营造良好的环境条件。留人在于留心，稳定招商队伍的关键在于营造拴人留心的环境。一是营造良好的工作环境，满足他们的成就感。积极为招商人员发挥自己的才能创造条件，鼓励他们在业务上大胆开拓，放手发展，帮助他们取得招商业绩，以激发他们的工作热情和创业精神。建立完善招商队伍激励机制，对成绩突出的招商人员予以重奖。加强对专业招商人员的后勤服务工作，为专业招商工作提供各种便利条件，提供办公场所、交通和通讯工具等，并想方设法帮助解决招商引资过程中遇到的实际困难和问题。二是营造团结和谐、关系融洽的人际环境，满足他们的被尊重感。领导干部要率先垂范，以自己言行一致、公道正派、高效务实、廉洁自律的人格形象为业务骨干做出榜样。要加强交流、沟通理解，在招商活动中多听取业务骨干的意见建议，激发他们的主人翁意识和责任感，形成互相关心、互相支持、互相理解的人际关系。三是营造良好的生活环境，满足他们的归属感。在“效率优先，兼顾公平”的原则下，分配要向招商业务骨干倾斜，使他们的工作成果得到承认和体现。鉴于招商业务人员工作压力大的实际情况，要认真做好各项生活保障工作，关心他们的生活，帮助他们解除后顾之忧，使他们全身心地投入招商工作。

第五篇：写字楼标准

名家专栏 : 办公楼宇结构分类及分类标准的研究[20040216]

发布者 Ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 阅读过)

办公楼宇结构分类及分类标准的研究

目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类

及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类

办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1、传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办

公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务

大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚

均有吸音处理等。

4、智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部

分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建

筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：

第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考

虑较为周全。

第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大楼为公寓办公楼

设计，功能布局不尽合理。

第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联

网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。

从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结

构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地

板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置

进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其

它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护

维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直

达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3A～5A

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营

成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能

力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理

等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能

不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公

共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建

筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产

洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

摘 自：上 海 房 地 产 市 场 报 告