第一篇：关于房地产按揭的调查报告
关于房地产按揭的调查报告
调查对象：房地产
调查目的：调查房地产按揭的方式方法，从而寻求较好的按
揭方法获取房屋所有权。
调查方法：通过比较分析
调查地点：中江
调查时间：2011年10月10日
近几年，面对房产物价高涨，使许多的家庭，尤其是80后这一代年轻人，倍感压力。这些人群通过不同的方式来取得房产的所有权。然而巨额的房价的背后又隐藏着更多的错综复杂的联系。将如何进行抉择房地产的取得，除了贷款这一沉重的词语，现阶段出现了另一个新词语——按揭。为了进一步了解何为按揭，按揭的方式有哪些，它给这些房奴们所带来的利益和便捷又是哪些，现就调查情况汇报如下：
一、房地产业现状
随着经济的不断发展，房地产业的物价也随之膨胀，现阶段更是居高不下。面对这样的压力，国家采取了限价，限额，限购等措施进行调控。而房奴们为了购买到自己安乐居，采取各种措施来圆自己的梦。
二、房地产按揭的出现
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房地产按揭业务是由香港传入内地，而最早来源于英国。大陆借鉴其经验，并对按揭制度进行了修改。房地产按揭是国内外广泛开展的一种房地产业务。它是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋设定担保的行为.房地产按揭分为现房按揭和楼华按揭两种方式。
现房按揭是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限届满而购房者不能返还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获实现的融资购房方式。现房按揭仅发生在购房过程中，它所担保的时银行借贷给购房者的购房款项，它所担保的债权在时间上先于债务人之房屋产权存在。而我国以房屋为标的的物设定担保物权的还有传统的房地产抵押，传统的房地产抵押担保的债权的发生一般与房主产权的行为无关，并且房主对房屋的产权先于债权而存在。传统的房地产抵押中抵押权人不限于银行，自然人、法人或其他组织皆可能成为抵押权人。在现房按揭业务中，必须由贷款者作为按揭人（抵押人）在自己所购房屋上设定按揭权（抵押权），而在一般的借贷关系中，可由借款人之外的第三人以自己的房地产为借款人的债务提供担保。
所谓楼花按揭是指银行、预购人、开发商在商品房预售
中共同参加的一种融资活动，即由预购人依约向开发商支付不封闭房款，其余房款以银行贷款垫付，同时预购人就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而代原担保的融资购房方式。楼花按揭存在两种担保制度，与现房按揭不同。楼花按揭的特征：1.是一种要是法律行为，以书面形式来明确当事人之间的权利义务关系；2.须登记备案，依照《城市房地产管理法》。商品房预售合同须报县级以上民政房产管理部门和土地管理部门登记备案；
3.既有诺成性的法律行为又有实践性的法律行为。楼花按揭担保的标的范围较抵押而言，更为广泛。它包括动产、不动产以及各种财产性权利。在按揭中，担保物的占有使用大部分仍由按揭人享有，并非按揭劝人对担保物行使占有。按揭人是将担保标的物的权利转移给按揭权人，而保留在完全履行债务后的赎回权。如果按揭人怠于清偿债务，按揭权人则确定地取得担保物的权利。按揭权的实现方式比较灵活，既可以通过变价以价款来优先受偿，也可以通过就担保物估价而使按揭权人取得担保物权利的方式实现。
三、房地产按揭的意义
房地产按揭的出现，给购房者带来了买房抉择权。缓解
了购房者因高额的房价所带来的心理压力，增大了购房者购买房屋的信心。消除了房地产开发商因物价的上涨随之带来的房价的高额的顾忌心里。房地产按揭不仅对构建和谐社会起着一个积极作用，也为繁荣市场经济奠定了坚实的基础，更为房地产市场的发展营造了一个良好的氛围。
第二篇：房地产按揭流程
房地产按揭流程
一、住房按揭贷款概念
是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。
二、基本条件
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、已与公司签订了《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;
3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
三、须提供以下资料
1、购房人与公司签订的《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》、20%以上房款收据;
2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);
3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处);
四、业务一般规定
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。
五、住房按揭贷款流程
1、项目销售组与购房人签订《泰安市商品房预(现)售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款;
2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。
3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。
3、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。
4、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。
5、问题客户的处理：
(1)对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款;
(2)因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款;
(3)购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行。
(4)对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次(15日内)通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用。
6、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票。
7、项目竣工初始登记后(取得大证后)，进入抵押登记程序。
第三篇：房地产按揭流程
办理银行按揭流程
注：：为缩短办理时间，可分两步办理，一部分银行审核或公积金审核，一部分房管
局办理相关手续。
：维修基金录入之前先在票据上注明业主、房号、面积（建、套内）、身份证，然
后复印一份送往房管局指定监管银行录入。
：除公积金贷款必须公证外，商业贷款银行程序不一（如：建行商贷须公证，农
行、信合不用公证）
④：本文是根据安顺平坝公积金办理程序编写，安顺平坝公积金中心指定建行办理，各地不同。
⑤：非按揭贷款客户因不产生抵押贷款所以只办理产权预告登记。
一、签定《商品房买卖合同》及签备案表等相关资料。集收客户资料：户口（主页、个人页），婚姻证明（单身：须离婚证或民事调解书和当地民政局出具的离婚之日至今无婚姻记录证明，未婚：须民政局出具未婚证明），身份证（房产共有人），收入证明（须根据贷款银行而定收入证明模板）整理客户资料：备案资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份）、备案表（四份）、首付款票据（复印件一份）、维修基金票据（原件），《商品房买卖合同》（四份）。预告登记资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份单身和未婚证须原件）、产权转移预告登记表（原件一份）、《商品房买卖合同》（备案合同一份）。商贷资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份）、收入证明、首付款票据（复印件一份）、《商品房买卖合同》（一份）、个人贷款申请书等贷款银行要求的文件。公贷资料：身份证（复印件一份）、婚姻证明（复印件一份单身和未婚须原件）、收入证明、首付款票据（复印件一份）、《商品房买卖合同》（一份）、公积金贷款申请表（原件两份）
-------注：所有复印件均须盖公司公章
二、为缩短办理时间，可分两步同时办理，一部分资料提送银行审核或公积金审核，一部分资料提送房管局办理相关手续，在办理备案之前先进行维修基金录入具体为：在维修基金票据上注明业主姓名、房号、面积（建、套内）、身份证号，然后复印一份送往房管局指定监管银行录入。
三、房管局：备案：
1、主要是查询首付款和维修基金是否已存入监管账户及其准确性，2、是对该户的信息进行录入，3、盖备案章。商贷或公贷：在本地初审合格再提送安顺中心处审核（公贷：本地审核合格后通知客户签字再送安顺中心处）。
四、房管局：产权预告登记：主要是对购房人的产权进行初步登记和审核，该步产生80元的预告登记费，发《商品房产权预告登记证》。商贷或公贷：安顺中心处审核合格则通知客户签《个人贷款借款合同》。
五、抵押（按揭贷款）：《商品房产权预告登记证》、《个人贷款借款合同》等相关资料到抵押处办理贷款抵押，产生80元的抵押费。
六、公证：《商品房产权预告登记证》（盖有抵押章）、《个人贷款借款合同》、身份证（原件及复印件一份），婚姻证明（结婚证：复印封面及内容一份，未婚和单身：当地民政局及工作单位出具未婚证明原件个一份），户口本（原件及复印件封面、主页、个人页各一份），公证费：贷款额*千分之三。
七、公证资料转交银行--------银行下款
第四篇：房地产按揭流程
归德按揭流程 logo 选择合适的贷款方案
各银行根据申请人的收入流水拟定不同的可贷款额度，申请人根据自身的可贷款额度，拟定不同首付比例的贷款方案。提交按揭贷款申请
咨询相关银行，向银行了解按揭贷款的相关规定，并准备好银行要求的相关文件资料，填写《按揭贷款申请书》，提交银行，等待审核。等待银行审查结果 申请人提交银行之后，银行会对申请人的征信状况，还款能力等方面进行审查，审查通过后，银行发放贷款。签订购房合同
银行向购房申请者发放同意贷款同意贷款或者按揭贷款承诺书，申请人缴纳首付款与开发商签订商品房买卖合同书。签订房屋按揭合同
签订好购房合同，申请人需要持购房合同，缴纳首付款凭证、相关的法律文件与开发商、银行签订《房屋按揭抵押贷款合同》。房管局备案
持《房屋按揭抵押贷款合同》，购房合同到房管部门相关部门，抵押登记备案。开立专门还款账户开始还款 房管局备案成功，银行按照合同给申请人开立专门还款账户，每个月会固定从申请人银行账户扣除月供。
第五篇：房地产银行按揭问题
房地产银行按揭问题
一、贷款人应具备的条件？
二、贷款人应准备的材料？
三、夫妻双方只有一方能提供收入证明可否申请贷款？开具的额度是多少？
四、贷款人贷款年龄界定标准？
五、关于提前还贷银行处理办法？
六、怎样界定是否是购买第二套住房？
七、房屋共有权人是否可以作为共同还款人？
九、个人住房贷款相关政策？贷款成数及利率情况？
十、还款方式?
十一、契税收取标准？
十二、结婚购买住房按揭夫妻双方均需要到现场办理贷款吗？
十三、外省人想在烟台买房，请问可以贷款买房吗？
十四、贵行对本地户口与外地户口是怎么界定的？
十五、纳税证明是去哪里开的？我每月工资不到3000能否开出纳税证明来？
十六、对于二套房或三套房贵行怎么界定？名下已经有一套一次性付款的房子，我是否还能贷款？如能贷款，那么利率和首付是按一套算还是二套算？
十七、贷款年限是怎么规定的？
十八、如果需要做贷款担保的话，是那家担保公司？担保费怎么计算？
十九、如果没有单位开收入证明怎么办？
二十、办理住房按揭贷款必须本人办理吗？
二十一、如果之前有过不良信用记录，还可以办理住房按揭贷款吗？
二十二、如果有过其他贷款（不是房贷），目前还未还清或不到还款时间，现在是否还可以继续办理房贷?
二十三、之前给人做过担保或正在给别人做担保，现在还可以办理房贷吗？ 二
十四、不良征信记录出现之后，如何才能办理按揭贷款？
二十五、按揭可以转吗？什么是转按揭？
二十六、转按揭的业务流程是什么？
二十七、转按揭涉及到哪些费用？
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