第一篇：拆迁补偿款的税务与会计处理
拆迁补偿款的税务与会计处理
企业拆迁通常包括政策搬迁和商业性拆迁两种形式。
企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。这种情况下被搬迁企业通常并非出于自愿，搬迁补偿款主要是补偿企业因搬迁而造成的损失以及重新购置机器设备、土地使用权、新建厂房等支出以及安置职工之用。
一、营业税政策
1.国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知(国税函[2008]277号 2008-3-27)：
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
近接部分地区反映如何界定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为的问题，经研究，现明确如下：
纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税及附加。
2.关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业
税问题的通知(国税函[2009]520号 2009-09-17)：
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：
一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函„2008‟277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。
二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
二、企业所得税
对于政策性搬迁，财务及会计方面，《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）规
定：
⑴企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
⑵企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：
①因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；
②机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；
③企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；
④用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
⑶企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
税务方面，《财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2007]61号）规定：
⑴对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
①搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入应纳税所得额。②企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入应纳税所得额。
③搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
④搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
⑤搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。
⑵对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得的搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计入企业的总收入。
⑶本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。
如果是商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被
拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等。企业只能按清理固定资产、转让无形资产（土地使用权）等进行账务处理。所发生的损失在税务方面应该按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定办理。
第二篇：搬迁补偿款会计与税务处理差异比较
搬迁补偿款会计与税务处理差异比较
发布时间：2009年08月17日
信息来源：苏州市地税局
作者：张志忠
字 体：【大 中 小】
近年来，各地对原城区产业结构进行重新布局，不少企业因城市规划需要进行搬迁，收到政府拨付的搬迁补偿款。笔者在税务管理中发现，企业收到搬迁补偿款，帐务处理千差万别，表现为贷记“递延损益”、“营业外收入”、“补贴收入”、“专项应付款”、“资本公积”等，造成实务处理的混乱，因此有必要在会计上统一搬迁补偿款处理方法。最近，财政部下发了《企业会计准则解释第3号[征求意见稿]》（财会便[2009]35号），拟对企业取得搬迁补偿款会计处理方法予以明确，将有利于规范搬迁补偿款的核算。但由于税收上对搬迁补偿款的税务处理有特别规定，形成了会计与税法之间的差异，企业应善加甄别，以免带来不必要的税收负担。
一、搬迁补偿款的会计处理
搬迁补偿款是由于政府市政规划等占用了企业的资源，为了弥补企业所产生的损失和持续再生产需要，政府按规定标准给予企业的补助和赔偿款，政府不因补偿而构成投资者。会计上关于搬迁补偿款的处理方法尚未统一，财政部正在征求意见阶段。实务上企业结合自身适用的会计制度和取得的搬迁补偿款的不同情形，会作出不同的处理方法。一般来说，搬迁补偿款作为一项经济利益的流入，会导致企业所有者权益增加，且与所有者投入资本无关，具有收益的性质，但因不是企业在日常活动中形成的，不符合收入定义和收入确认条件，因此不能作为收入核算。执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的企业，收到或应收的搬迁补偿款，借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记 “补贴收入”科目。执行会计准则的企业，通常将搬迁补偿款视为政府补助，按《企业会计准则第16号－－政府补助》进行核算。其中，企业收到或应收的与资产相关的搬迁补偿款，借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记“递延收益”。在相关资产使用寿命内平均分配递延收益，借记“递延收益”，贷记“营业外收入”科目。与收益相关的搬迁补偿款，用于补偿企业以后期间相关费用或损失的，按收到或应收的金额，借记“银行存款”、“其他应收款” 等科目，贷记“递延收益”。在发生相关费用或损失的未来期间，按应补偿的金额，借记“递延收益”，贷记“营业外收入”科目。用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，按收到或应收的金额，借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记“营业外收入”科目。
因此，企业将搬迁补偿款记入“专项应付款”、“资本公积”等核算方法，背离了搬迁补偿款的性质，也不符合会计制度和会计准则的相关规定。按照现行会计制度和会计准则的规定，“专项应付款”科目核算的是企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项，如专项用于技术改造、技术研究以及从其他来源取得的款项。而资本公积属于所有者权益，核算内容包括资本（或股本）溢价、接受捐赠资产、拨款转入、外币资本折算差额等，其形成的主体与所有者或投资者紧密联系。《〈企业会计准则第16号－－政府补助〉应用指南》也明确规定，政府以投资者身份向企业投入资本，享有企业相应的所有权，政府与企业之间是投资者与被投资者的关系。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相关文件规定作为“资本公积”处理的，也属于资本性投入的性质。政府的资本性投入无论采用何种形式，均不属于政府补助。因此，除企业因城镇整体规划、库区建设等公共利益进行搬迁而收到政府从预算资金直接拨付的搬迁补偿款作为资本公积处理外，企业通常不应将搬迁补偿款记入“专项应付款”、“资本公积”等科目。
二、搬迁补偿款的税务处理
《企业所得税法》规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。因此，企业从政府处获得搬迁补偿款，无论是货币资金还是非货币资金，从性质和根源上均构成税收上的收入。企业在纳税申报时，应按税收规定进行税务处理。考虑到企业取得搬迁补偿款将用于弥补搬迁损失和支付重建成本，为减轻企业税收资金占用负担，对将搬迁补偿款确实用于安排搬迁成本的，国家税务总局下发了《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号），按企业是否有搬迁规划，明确了具体的税务处理方法：
一是企业没有重置固定资产(用企业搬迁补偿款购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权)，或没有改良固定资产、技术改造或没有购置其他固定资产的计划或立项报告，企业应以搬迁补偿款加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用，将其余额计入企业当年应纳税所得额。
二是企业有相应的搬迁规划，根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，重置固定资产，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，对取得的搬迁补偿款，准予扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出，其余额计入企业应纳税所得额。考虑到企业搬迁的阶段性需要，税收上制定了企业可以推迟（递延）确认收入的优惠政策。
为约束企业确实将搬迁补偿款用于再生产，税收对企业搬迁补偿款推迟确认收入在时间上作了限制性规定。即企业从规划搬迁次年起的五年内，搬迁补偿款暂不计入应纳税所得额；在五年期内完成搬迁的，搬迁补偿款余额应并入完成搬迁当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。五年期满后，如果企业仍未完成搬迁，即使在搬迁规划确定的计划内，在规划搬迁次年起的第六年，也要将搬迁补偿款余额并入当年应纳税所得额，按规定纳税。
三、搬迁补偿款会计与税务处理差异比较
基于上述对搬迁补偿款会计与税务处理的分析可见，搬迁补偿款具有补助和赔偿双重特征，其本质上构成企业的一项收益，会计与税务处理的原则是一致的，或在收到当期确认收益，或递延以后确认收益。但在具体确认时，双方存在着一定差异：
1、搬迁补偿款确认的条件不同。根据政府补助具体准则推定，会计上确认搬迁补偿款需要满足两个条件：一是企业能够满足政策性搬迁补偿所附条件，二是企业能够收到政府的补偿款。与会计确认条件不同的是，税收是在企业已经取得搬迁补偿款时才予以确认，未收到政府补偿款就不存在税务处理问题，更侧重于规范企业享受收入抵减和推迟纳税优惠的限制条件。确认时，需要重点审核企业有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
2、搬迁补偿款确认损益的方式不同。会计处理上，无论是适用会计制度还是遵循会计准则，对于企业取得的搬迁补偿款均全额确认为收益，具有鲜明的“补助”特征，企业因搬迁发生的相应支出按常规进行成本费用核算，取得的搬迁补偿款属于企业的补助性收入，直接或分期结转收益，体现了收入与费用的配比原则。税收处理上，对于企业取得的搬迁补偿款均按余额确认为收益，具有很强的“赔偿”性质，企业因搬迁发生的相应支出优先从取得的搬迁补偿款中开支，搬迁补偿款扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后，其余额计入企业应纳税所得额。
3、搬迁补偿款推迟（递延）确认损益的时间不同。会计上对与资产相关的搬迁补偿款所确认的递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配结转损益，其分配期间与形成的资产使用寿命相一致；对与收益相关的搬迁补偿款所确认的递延收益，在用于补偿企业以后期间相关费用或损失的，在发生相关费用或损失的未来期间，按应补偿的金额确认损益，其确认时间具有不确定性。税收对搬迁补偿款确认收益的时间，则规定得非常明确和具体：企业没有搬迁规划的，收到搬迁补偿款的当年就要并入应纳税所得额申报纳税。企业有搬迁规划并符合相应条件的，搬迁补偿款可以在规划搬迁次年起递延5年，超过5年的在第6年要将余额并入应纳税所得额申报纳税。企业实际搬迁规划期间不足5年的，则在完成搬迁活动的当年将余额并入应纳税所得额申报纳税。
4、搬迁补偿款使用后所形成的资产摊销或扣除的依据不同。会计上对企业搬迁后重置或改良固定资产等资产，与企业日常购置或建造资产的核算方式完全一致，资产的确认和计量遵循会计制度和惯例的相关要求，因此使用搬迁补偿款所形成的资产，和企业拥有或控制的其他资产一样计算折旧或摊销。税收上对搬迁补偿款使用后所形成的资产摊销或扣除适用特别规定。从《企业所得税法》及其实施条例可知，搬迁补偿款不属于税法所列举的 “免税收入”（税法只明确四项内容）范畴，因而搬迁补偿款不确认收入的部分只能归属于税法上的“不征税收入”范畴，而不征税收入所形成资产的折旧或摊销支出税法规定不能在税前扣除。如果对企业搬迁补偿款形成的资产不折旧或摊销支出不允许税前扣除，势必会阻碍政府的搬迁规划和影响企业正常的生产经营活动。为解决这一矛盾，国税函[2009]118号特别规定，对企业利用政策性搬迁补偿款购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。从表面上看，会计与税法对利用搬迁补偿款所形成的资产均可以折旧或摊销计入损益，但由于税法对收入按差额计税，对搬迁补偿款不征税部分所形成资产的折旧或摊销扣除实质构成了一项优惠政策，企业应善加利用，做好纳税调整工作。
第三篇：搬迁补偿款会计与税务处理差异比较
国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知 国税函[2009]118号
颁布时间：2009-3-12发文单位：国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：
一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
国家税务总局
二00九年三月十二日
搬迁补偿款会计与税务处理差异比较 文章来源：中顾网 作者：佚名 点击数：2006 评论:0条 更新时间：2010-4-6 9:53:38
本文讲述的是关于搬迁补偿的内容，并为您提供免费法律咨询。
推荐阅读： 搬迁补偿
近年来，各地对原城区产业结构进行重新布局，不少企业因城市规划需要进行搬迁，收到政府拨付的搬迁补偿款。笔者在税务管理中发现，企业收到搬迁补偿款，帐务处理千差万别，表现为贷记“递延损益”、“营业外收入”、“补贴收入”、“专项应付款”、“资本公积”等，造成实务处理的混乱，因此有必要在会计上统一搬迁补偿款处理方法。最近，财政部下发了《企业会计准则解释第3号[征求意见稿]》(财会便[2009]35号)，拟对企业取得搬迁补偿款会计处理方法予以明确，将有利于规范搬迁补偿款的核算。但由于税收上对搬迁补偿款的税务处理有特别规定，形成了会计与税法之间的差异，企业应善加甄别，以免带来不必要的税收负担。
一、搬迁补偿款的会计处理
搬迁补偿款是由于政府市政规划等占用了企业的资源，为了弥补企业所产生的损失和持续再生产需要，政府按规定标准给予企业的补助和赔偿款，政府不因补偿而构成投资者。会计上关于搬迁补偿款的处理方法尚未统一，财政部正在征求意见阶段。实务上企业结合自身适用的会计制度和取得的搬迁补偿款的不同情形，会作出不同的处理方法。一般来说，搬迁补偿款作为一项经济利益的流入，会导致企业所有者权益增加，且与所有者投入资本无关，具有收益的性质，但因不是企业在日常活动中形成的，不符合收入定义和收入确认条件，因此不能作为收入核算。执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的企业，收到或应收的搬迁补偿款，借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记 “补贴收入”科目。执行会计准则的企业，通常将搬迁补偿款视为政府补助，按《企业会计准则第16号--政府补助》进行核算。其中，企业收到或应收的与资产相关的搬迁补偿款，借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记“递延收益”。在相关资产使用寿命内平均分配递延收益，借记“递延收益”，贷记“营业外收入”科目。与收益相关的搬迁补偿款，用于补偿企业以后期间相关费用或损失的，按收到或应收的金额，借记“银行存款”、“其他应收款” 等科目，贷记“递延收益”。在发生相关费用或损失的未来期间，按应补偿的金额，借记“递延收益”，贷记“营业外收入”科目。用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，按收到或应收的金额，借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记“营业外收入”科目。
因此，企业将搬迁补偿款记入“专项应付款”、“资本公积”等核算方法，背离了搬迁补偿款的性质，也不符合会计制度和会计准则的相关规定。按照现行会计制度和会计准则的规定，“专项应付款”科目核算的是企业取得政府作为企业所有者投入的具有专项或特定用途的款项，如专项用于技术改造、技术研究以及从其他来源取得的款项。而资本公积属于所有者权益，核算内容包括资本(或股本)溢价、接受捐赠资产、拨款转入、外币资本折算差额等，其形成的主体与所有者或投资者紧密联系。《〈企业会计准则第16号--政府补助〉应用指南》
也明确规定，政府以投资者身份向企业投入资本，享有企业相应的所有权，政府与企业之间是投资者与被投资者的关系。政府拨入的投资补助等专项拨款中，国家相关文件规定作为“资本公积”处理的，也属于资本性投入的性质。政府的资本性投入无论采用何种形式，均不属于政府补助。因此，除企业因城镇整体规划、库区建设等公共利益进行搬迁而收到政府从预算资金直接拨付的搬迁补偿款作为资本公积处理外，企业通常不应将搬迁补偿款记入“专项应付款”、“资本公积”等科目。
二、搬迁补偿款的税务处理
《企业所得税法》规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。因此，企业从政府处获得搬迁补偿款，无论是货币资金还是非货币资金，从性质和根源上均构成税收上的收入。企业在纳税申报时，应按税收规定进行税务处理。考虑到企业取得搬迁补偿款将用于弥补搬迁损失和支付重建成本，为减轻企业税收资金占用负担，对将搬迁补偿款确实用于安排搬迁成本的，国家税务总局下发了《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函[2009]118号)，按企业是否有搬迁规划，明确了具体的税务处理方法：
一是企业没有重置固定资产(用企业搬迁补偿款购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权)，或没有改良固定资产、技术改造或没有购置其他固定资产的计划或立项报告，企业应以搬迁补偿款加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用，将其余额计入企业当年应纳税所得额。
二是企业有相应的搬迁规划，根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，重置固定资产，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，对取得的搬迁补偿款，准予扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出，其余额计入企业应纳税所得额。考虑到企业搬迁的阶段性需要，税收上制定了企业可以推迟(递延)确认收入的优惠政策。
为约束企业确实将搬迁补偿款用于再生产，税收对企业搬迁补偿款推迟确认收入在时间上作了限制性规定。即企业从规划搬迁次年起的五年内，搬迁补偿款暂不计入应纳税所得额;在五年期内完成搬迁的，搬迁补偿款余额应并入完成搬迁当年的应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。五年期满后，如果企业仍未完成搬迁，即使在搬迁规划确定的计划内，在规划搬迁次年起的第六年，也要将搬迁补偿款余额并入当年应纳税所得额，按规定纳税。
三、搬迁补偿款会计与税务处理差异比较
基于上述对搬迁补偿款会计与税务处理的分析可见，搬迁补偿款具有补助和赔偿双重特征，其本质上构成企业的一项收益，会计与税务处理的原则是一致的，或在收到当期确认收益，或递延以后确认收益。但在具体确认时，双方存在着一定差异：
1、搬迁补偿款确认的条件不同。根据政府补助具体准则推定，会计上确认搬迁补偿款需要满足两个条件：一是企业能够满足政策性搬迁补偿所附条件，二是企业能够收到政府的补偿款。与会计确认条件不同的是，税收是在企业已经取得搬迁补偿款时才予以确认，未收
到政府补偿款就不存在税务处理问题，更侧重于规范企业享受收入抵减和推迟纳税优惠的限制条件。确认时，需要重点审核企业有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。
2、搬迁补偿款确认损益的方式不同。会计处理上，无论是适用会计制度还是遵循会计准则，对于企业取得的搬迁补偿款均全额确认为收益，具有鲜明的“补助”特征，企业因搬迁发生的相应支出按常规进行成本费用核算，取得的搬迁补偿款属于企业的补助性收入，直接或分期结转收益，体现了收入与费用的配比原则。税收处理上，对于企业取得的搬迁补偿款均按余额确认为收益，具有很强的“赔偿”性质，企业因搬迁发生的相应支出优先从取得的搬迁补偿款中开支，搬迁补偿款扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后，其余额计入企业应纳税所得额。
3、搬迁补偿款推迟(递延)确认损益的时间不同。会计上对与资产相关的搬迁补偿款所确认的递延收益，在相关资产使用寿命内平均分配结转损益，其分配期间与形成的资产使用寿命相一致;对与收益相关的搬迁补偿款所确认的递延收益，在用于补偿企业以后期间相关费用或损失的，在发生相关费用或损失的未来期间，按应补偿的金额确认损益，其确认时间具有不确定性。税收对搬迁补偿款确认收益的时间，则规定得非常明确和具体：企业没有搬迁规划的，收到搬迁补偿款的当年就要并入应纳税所得额申报纳税。企业有搬迁规划并符合相应条件的，搬迁补偿款可以在规划搬迁次年起递延5年，超过5年的在第6年要将余额并入应纳税所得额申报纳税。企业实际搬迁规划期间不足5年的，则在完成搬迁活动的当年将余额并入应纳税所得额申报纳税。
4、搬迁补偿款使用后所形成的资产摊销或扣除的依据不同。会计上对企业搬迁后重置或改良固定资产等资产，与企业日常购置或建造资产的核算方式完全一致，资产的确认和计量遵循会计制度和惯例的相关要求，因此使用搬迁补偿款所形成的资产，和企业拥有或控制的其他资产一样计算折旧或摊销。税收上对搬迁补偿款使用后所形成的资产摊销或扣除适用特别规定。从《企业所得税法》及其实施条例可知，搬迁补偿款不属于税法所列举的 “免税收入”(税法只明确四项内容)范畴，因而搬迁补偿款不确认收入的部分只能归属于税法上的“不征税收入”范畴，而不征税收入所形成资产的折旧或摊销支出税法规定不能在税前扣除。如果对企业搬迁补偿款形成的资产不折旧或摊销支出不允许税前扣除，势必会阻碍政府的搬迁规划和影响企业正常的生产经营活动。为解决这一矛盾，国税函[2009]118号特别规定，对企业利用政策性搬迁补偿款购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。从表面上看，会计与税法对利用搬迁补偿款所形成的资产均可以折旧或摊销计入损益，但由于税法对收入按差额计税，对搬迁补偿款不征税部分所形成资产的折旧或摊销扣除实质构成了一项优惠政策，企业应善加利用，做好纳税调整工作。
第四篇：拆迁安置业务的会计及税务处理
拆迁安置业务的会计及税务处理
拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。
一、房地产开发企业的税务处理：
房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税和营业税两个方面。
（一）、企业所得税：
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发
[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。
（二）、营业税：
被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，房地产开发企业需从以下两方面考虑安置房屋的营业税的问题。
1、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函
[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
2、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”由于内资企业征收销售不动产营业税与外商投资企业适用相同的政策，因此该文件对内资企业同样适用。山东省地税局下发鲁地税流函字[1995]14号文件对此情况亦有明确规定。
（三）、土地使用税：
房地产开发企业取得土地使用权纳税义务的发生时间，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。”
因此其起始纳税义务发生时间为土地出让或转让合同规定的土地交付日期的次月起，无交付日期的，从签订合同的次月起。开发项目土地的纳税义务的终止时间则应根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”根据上述文件结合房地产项目开发实际情况，一般应以开发企业与客户签订的报房管局备案的具有法律效力的《商品房预售合同》规定的房屋交付日期为准。其他各地方税务局根据152号文件结合当地房产销售的实际情况也都出台相关文件，如青岛地税局规定如下：
房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
以上是对开发项目正常销售城镇土地使用税纳税义务终止时间的规定，对拆迁安置房屋威海房管局要求房地产开发企业在给被拆迁人货币补偿或实物补偿时需分别签订《威海市房屋拆迁货币补偿协议书》和《威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，同时报房管局备案。对采取安置房屋补偿签订《威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》的，则应根据《威海市房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》规定的交房日期为准。
其他税种的处理与正常开发产品销售的税务处理是一致的。
二、房地产开发企业的会计处理：
房地产企业支付的货币补偿直接计入开发成本。如果以开发产品补偿，则应按照安置房的公允价值，一方面确认开发成本，同时确认主营业务收入，安置房缴纳的销售不动产营业税和土地增值税，计入“营业税金及附加”科目。
现举例说明如下：
某房地产企业就地安置拆迁户总面积5 000平方米，市场售价8 000元/平方米，土地成本20 000万元，建筑施工等其他开发成本8 000万元，总可售面积8万平方米。有关账务处理如下：
（1）拆迁补偿费支出=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（万元），作如下会计分录： 借：开发成本——拆迁补偿费40 000 000
贷：其他应付款——应付拆迁补偿费40 000 000
（2）结转开发产品成本，开发总成本=20 000+8 000+4 000=32 000（万元），作如下会计分录：
借：开发产品320 000 000
贷：开发成本320 000 000
（3）确认安置房收入，视同销售收入=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（万元），作如下会计分录：
借：其他应付款——应付拆迁补偿费40 000 000
贷：主营业务收入40 000 000
（4）结转安置房成本，单位可售面积计税成本=（20 000万元+8 000万元+4 000万元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）
视同销售成本=4 000元/平方米×5 000平方米=2 000（万元）
借：主营业务成本20 000 000
贷：开发产品20 000 000
（5）计算安置房视同销售营业税，由于山东省销售不动产营业税计算核定计税价格的成本利润率为10%，则：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）=2 000×（1+10%）/（1-5%）=2 315.79（万元），应纳营业税=2 315.79×5%=115.79（万元），作如下会计分录：
借：营业税金及附加1 157 900
贷：应交税费——应交营业税1 157 900
三、个人取得拆迁补偿费的税务处理：
（一）营业税处理
《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（国税函[2007]969号）规定，国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，均适用《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）规定的“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为”，不征收营业税。
需要注意的是，如果是国土局先征用集体所有土地，将其变更为国有土地，然后再出让给企业或个人使用，则依据《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。
（二）个人所得税处理
《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）及《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函
[1998]428号）规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属于补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
（三）土地增值税处理
依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
（四）契税处理
《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
第五篇：企业拆迁补偿费的会计和税务处理
企业拆迁补偿费的会计和税务处理
时间: 2006-11-23 17:32:51 | [<<] [>>]
企业拆迁补偿费的会计和税务处理
作者：张剑锋
近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对企业所收到拆迁偿款事项，从会计及税务方面进行分析。
目前，城市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。
一、拆迁补偿的形式
城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
（1）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。
（2）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。
（3）产权调换和作价补偿相结合。拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。
二、拆迁补偿费的会计处理
不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享；“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。
1、内资企业案例介绍：
案例介绍：A纺织有限公司因城市规划需要迁往C工业园，搬迁前厂房类固定资产账面原值3850万元，净值3197万元，设备类固定资产原值15868万元，净值10143万元，土地145亩，账面价值1240万元。
搬迁时，企业收到政府拨付的补偿资金17019万元。企业搬迁过程中，报废设备原值9521万元，净值6593万元，处置报废设备收入258万元，搬迁设备拆卸、运输、安装调试费用620万元，支付停产期间职工工资240万元，支付安置职工费用350万元。
注：有关账务处理的规定见《财政部关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号2005年8月15日）
账务处理：
1．收到政府拨付的补偿资金
借：银行存款17019
贷：专项应付款17019
2．出售、报废、毁损的固定资产
借：累计折旧3581
固定资产清理9790
贷：固定资产——房屋3850
——设备9521
3．处置报废资产收入
借：银行存款258
贷：固定资产清理258
4．结转固定资产损失
借：专项应付款9532
贷：固定资产清理9532
5．支付可搬迁资产拆除、装卸、运输、安装调试费用
借：专项应付款620
贷：银行存款620
6．支付停产期间职工工资及职工安置费
借：专项应付款590
贷：银行存款590
7．转销土地资产账面价值
借：专项应付款1240
贷：无形资产1240
8．结转搬迁补偿专项拨款
借：专项应付款5037
贷：资本公积3374.79
应交税金———应交所得税1662.21
2、外资企业案例介绍：
因城市规划需要中外合资经营企业B化工有限公司迁往D镇，参照前例，政府拨给的补偿资金总额17019万元,其中土地补偿2534万元，房屋类补偿5297万元，设备类补偿8492万元，搬迁奖励696万元。企业新购土地400亩，单价10万元/亩，建造各类厂房固定资产8250万元，重新购置同类相同数量的生产设备价款7,230万元。
注：有关账务处理的规定见《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号2003年1月29日）
账务处理：
1．收到政府拨付的补偿资金
借：银行存款17019
贷：专项应付款17019
2．土地使用权
⑴土地使用权成本400×10－（2534－1240）=2706（万元）
⑵转销原厂区土地账面价值
借：专项应付款1240
贷：无形资产———原厂区土地1240
⑶支付新区土地出让金
借：无形资产———新区土地2706
专项应付款1294
贷：银行存款4000
3．厂房类固定资产
厂房类固定资产购建成本8250－（5297－3197）=6150（万元）
⑴转销拆除厂房账面价值
借：累计折旧653
固定资产清理3197
贷：固定资产———厂房类3850
借：专项应付款3197
贷：固定资产清理3197
⑵建造新厂房
借：固定资产—新区厂房6150
专项应付款2100
贷：银行存款8250
4．设备类固定资产
设备类固定资产的购置成本7230－（8492－6593+258）=5073（万元）
（1）转销报废设备
借：累计折旧2,928
固定资产清理6593
贷：固定资产———设备类9521
借：银行存款258
贷：固定资产清理258
借：专项应付款6335
贷：固定资产清理6335
⑵重新购置设备
借：固定资产———新区重置设备5073
专项应付款2157
贷：银行存款7230
5．支付停产工资及职工安置费
借：专项应付款—停产工资及职工安置590
贷：银行存款590
6．转搬迁补偿拨款结余
借：专项应付款106
贷：补贴收入106
两种核算对应纳税所得额的影响
上述两例账务处理的结果不同，截至企业搬迁结束内资企业A纺织有限公司应纳税所得额3374.79万元，外资企业B化工有限公司应纳税所得额106万元。各企业性质不同，所进行的账务处理也不同，需着重注意以下内容。
首先，上述两例账务处理所依据的文件分别适用于不同性质的企业，不可随意选择，是内资企业就要按财企[2005]123号办，是外商投资企业或外国企业就要按国税函[2003]115号办。
其次，企业搬迁结束时的应纳税所得额只是阶段性的结果，而搬迁补偿的收益涉及相关资产的整个使用过程。A纺织有限公司按财企[2005]123号进行账务处理，购置固定资产原值中包括搬迁补偿费。B化工有限公司按国税函[2003]115号进行账务处理，购置固定资产虽然得到了搬迁补偿，但会计核算的固定资产账面原值中却不包括搬迁补偿费。随着搬迁时固定资产的使用，费用以折旧的方式在税前扣除，A纺织有限公司的固定资产原值中的拆迁补偿收入作为折旧额陆续得到扣除。
所以，从固定资产的使用寿命周期看，截至企业搬迁结束时两公司应纳税所得额的差异只是暂时性的，从财务管理角度考虑有资金时间价值的因素，从税务筹划角度看却意义不大。
三、搬迁补偿款的税务处理
可以得到政府拆迁补偿款的企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。
1、营业税
对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。
由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆(搬)迁的地(路)段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）规定：
一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。
二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。
1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。
2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。
实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。
由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理，尽可能的降低税收风险。
上海市财政局曾于1995年11月20日发布《关于企业置换土地使用权的有关会计处理的通知》（沪财会[1995]134号），该通知的第一条“关于出让土地使用权取得补偿收入的会计处理”在很长一段时间内被上海市的企业作为搬迁补偿费会计处理的标准。该通知第一条规定如下：
企业为服从国家治理“三废”、市政工程项目和国家重点建设规划而出让土地使用权，取得土地补偿收入以及通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应付款”科目；地面建筑物随着土地使用权出让而转入清理报废时，按建筑物的账面净值借记“固定资产清理”科目，按已计提的折旧借记“累计折旧”科目，按固定资产原价贷记“固定资产”科目；清理完毕后，其净损失用取得的补偿收入弥补时，借记“长期应付款”科目，贷记“固定资产清理”科目；发生的“七通一平”支出、停工损失等有关费用时，借记“长期应付款”科目，贷记“银行存款”、“应付工资”等科目；整个置换过程结束后，将“长期应付款”科目的余额转作资本公积。
从上述规定可以看出，沪财会[1995]134号文件第一条和财企[2005]123号文件的基本精神是一致的，都强调政府主导的搬迁过程不能给被搬迁企业带来收益，在会计处理上也有类似之处。但两者还是存在以下一些区别：
（1）收到补偿款项时的暂挂科目，沪财会[1995]134号文件为“长期应付款”，财企[2005]123号文件为“专项应付款”。
（2）沪财会[1995]134号文件是以当时大部分国有企业使用的土地均为无偿划拨地这一背景制定的，因此其中涉及“通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入”的处理问题，而这一问题对于使用土地的性质为出让或转让的企业而言是不存在的；同时，由于上述背景，沪财会[1995]134号文件也没有涉及对企业账面上的“土地使用权”核销所给予的补偿如何处理的问题。该问题在财企[2005]123号文件中予以明确。
（3）对于可从搬迁补偿款中核销的费用和损失的范围，两个文件均提及因搬迁导致的地面建筑物报废损失。但是沪财会[1995]134号文件还提及“七通一平”支出和停工损失；财企[2005]123号文件还提及各类可搬迁固定资产的拆卸、运输、重新安装、调试等费用支出和职工安置支出等。对此我们认为：新址的“七通一平”支出是应资本化的支出，最终将形成固定资产，而根据财企[2005]123号文件的基本精神，结合现行的与长期资产相关的政府拨款的会计处理规定来看，长期资产的购建支出都不能直接从政府拨款中核销。因此在财企[2005]123号文件实施后，企业搬迁中新址的“七通一平”支出不应当再核销专项应付款（当然如果企业直接从相关开发公司购入“熟地”，就不会发生“七通一平”支出）。对于与搬迁直接相关的停工损失，根据前文的说明，我们认为应该是可以从专项应付款中核销的。
（4）对于搬迁补偿款不足以弥补相关损失和费用的情形应如何处理，沪财会[1995]134号文件未作明确，财企[2005]123号文件则明确计入损益（我们理解为应计入营业外支出）。事实上由于“十补九不足”，这个问题在实务中是大量存在的。
2．土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在审计中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。
3．企业所得税
（1）搬迁补偿款结余的所得税处理
截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该文件的内容如下：
①企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。
②企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。
（2）搬迁过程中发生损失的所得税处理
①对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。
该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。
该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：
（一）有明确的法律、政策依据；
（二）不属于政府摊派。
该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：
（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；
（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；
（三）企业资产的账面价值确定依据。
据此，我们在审计内资企业时如遇到此类情形，应当以税务机关的批文作为确定是否需对该损失进行所得税纳税调整的依据。
②对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。对企业列支的财产损失，凡没有提供上述情况说明资料的，又没有办法实际取证，可以进行纳税调整。
（3）企业搬迁涉及所得税税务处理与财务处理差异的总结
从上述规定看，收到搬迁补偿费的财务处理与税务处理差异较大。主要体现在：
①财务上对于核销相关费用和损失后的搬迁补偿费结余数规定计入资本公积，也就是不影响被搬迁企业的损益，但税务上规定此类结余数应当冲减重置固定资产的原价，也就是通过减少可税前列支的折旧的形式计入以后的应纳税所得额中。因此，在重置了同类或类似固定资产的情况下，就会在以后内形成应税暂时性差异。为稳健起见，对于采用纳税影响会计法核算所得税的企业而言，应当在将搬迁补偿款结余转入资本公积时，按照结余金额乘以适用税率预留出递延税款贷项（而不是将结余款全额计入资本公积），在以后根据会计和税法上对于折旧计提的差异逐年转销该贷项。
②财企[2005]123号文件未对搬迁后不再重置同类或类似固定资产时结余款的处理作出明确的规定，但根据税法规定，此类情形应视同常规的固定资产、无形资产处置进行税务处理。
③财企[2005]123号文件规定可从搬迁补偿费中列支的费用和损失包括可搬迁的机器设备的拆卸、运输、重新安装、调试等费用，但国税函[2003]115号文件并未明确此类费用可作为财产损失予以税前扣除。
④财企[2005]123号文件规定用于安置职工的费用可以直接核销搬迁补偿款，我们理解这里所说的安置费主要包括“买断工龄”的一次性补偿金。根据国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函[2001]918号）的规定，一次性补偿金原则上可以在企业所得税税前扣除。但该文件同时规定：各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后均匀摊销。具体摊销年限由省级税务局根据当地实际情况确定。因此，在企业搬迁过程中如涉及部分职工“买断工龄”或支付其他补偿的，还应关注税务机关是否允许将买断工龄款一次性税前扣除。如果税务机关要求分年扣除的，则在采用纳税影响会计法的情况下会出现可扣除暂时性差异（也就是递延税款借）。在确认该递延税款借项时，应特别关注《企业会计制度》第107条关于该差异未来转回期间（一般为3年）内应预计有足够的应纳税所得额产生这一前提条件。
城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展。
参阅：《中国税务报》、《中国税务》杂志
作者单位：上海普东税务师事务所
06年11月22日
附件一：
关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知
财企[2005]123号
国务院各部委、各直属机构，各中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局：
据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：
一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下情况进行处理：
（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；
（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；
（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；
（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。
三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。
企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
四、本通知自下发之日起施行。
中华人民共和国财政部 二○○五年八月十五日
拆迁补偿费会计处理浅析
2009-1-13 14:59:00 文章来源：网络
打印 |
复制链接 |
本文Pdf下载 |
本文Word下载
为使资源有效配置和可持续发展，满足日益扩张的城市建设等公共利益和整体规划的需要，很多企业(单位)遇到了因厂区搬迁、道路改扩建占用单位用地等而得到经济补偿这一新的经济事项。对这一项经济利益的取得目前较常见的有以下几种处理方式：(1)挂账不处理。在收到拆迁补偿费时记入“其他应付款”科目，形成的拆(搬)迁费用、重置资产费用直接冲减“其他应付款”，余额挂账不处理。(2)增加企业资本公积。视为接受捐赠直接记入“资本公积”，发生的拆(搬)迁费用直接计入当期损益，重置资产计入固定资产，但不能真实反映当期利润水平。(3)冲减新购建资产的入账价值。在拆(搬)迁后重新购置资产时，将收到的拆迁补偿费直接冲减重置资产成本。这种方法不能真实反映资产的原始价值，而且一旦补偿费大于重置资产购置成本时，没有规定重置资产的原值该如何计量。(4)作为“补贴收入”入账。在收到拆迁补偿费时一律作为“补贴收入”，以便于年底进行所得税调整，但这种处理缺乏依据。(5)不入账。有的单位在收到拆迁补偿费后，误认为该笔款项无需核销，将其列入单位“小金库”。
根据财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿费有关财务处理问题的通知》[财企(2005)123号]的规定，拆迁补偿费是指因拆(搬)迁事件的发生而对旧资产清理、毁损、报废损失和拆(搬)迁各项费用的补偿以及新资产重置成本的补助。其具体内容包括：因拆(搬)迁而清理的固定资产的净损失；因拆(搬)迁而发生的拆卸、运输、安装调试费用；作为资产单独入账的土地使用权；拆(搬)迁期间的停工损失；不再重置时安置职工的费用支出；同拆(搬)迁有关的其他费用支出。拆迁补偿费按行为主体可分为两类：一是由政府直接出面实施的拆(搬)迁行为而给予补偿的为政府行为，如为调整城市布局而进行的企业(单位)整体搬迁、道路改扩建等，多具有公益性；二是非政府行为的拆迁，主要由房地产开发公司进行房产开发而有偿占用土地等，盈利性是其主要特点。而企业会计准则规定，收入是从日常活动中产生，而不是从偶发事项中产生。只有向其他单位提供产品或劳务，取得经济利益流入，且流入额能够计量才能确认收入。拆迁补偿费的取得不是从日常活动中产生的，而是从偶发事项中产生的；且并未向其他单位提供产品或劳务，只是一种损失的补偿。因此，拆迁补偿费并不符合收入确认原则。
而政府主导性拆迁补偿费的取得又有两种情况：第一种情况是被拆(搬)迁企业直接从政府取得，具有政府的拆(搬)迁通知、确定拆迁补偿费金额的政府批文、付款人为财政专户的进账单，这种情况下应将拆迁补偿费视同为政府拨款；间接从政府办的“开发公司”、“城投公司”取得，这些公司在拆迁补偿费的给付过程中只起到“代收代付”作用，并未在给付拆迁补偿费这一实施过程中谋利，“开发公司”、“城投公司”取得拆迁补偿费时付款人仍为财政专户，同时，被拆(搬)迁企业具有政府的拆(搬)迁通知、确定拆迁补偿费金额的政府批文的，也可将拆迁补偿费视同为政府拨款。第二种情况是从专业拆迁公司，或从政府办的“开发公司”、“城投公司”取得，但在拆迁补偿费的给付过程中，该公司通过与被拆(搬)迁企业协商确定补偿金额，并且有一定的商业性，使被拆(搬)迁企业不能取得记载有明确拆迁补偿费金额的政府批文的，虽有政府的拆(搬)迁通知，也不能将拆迁补偿费视做政府拨款，应同非政府主导性拆迁补偿费一样视为出让资产取得的补偿。
对于可视为政府拨款的拆迁补偿费可进行以下会计处理。取得拆迁补偿费时，借记“银行存款”，贷记“专项应付款”；将被拆除的固定资产转入清理时，借记“固定资产清理”、“累计折旧”，贷记“固定资产”；支付清理费用时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款(应付工资等)”；取得变价收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；清理净损失冲销拆迁补偿费时，借记“专项应付款”，贷记“固定资产清理”；重置资产入账时，借记“固定资产”，贷记“银行存款”；同时将拆迁补偿费转作资本公积，借记“专项应付款”，贷记“资本公积——拨款转入”；发生的拆(搬)迁费用及重新安装资产的安装调试费用时，借记“专项应付款”，贷记“银行存款”；取得的拆迁补偿费有节余的，借记“专项应付款”，贷记“资本公积——拨款转入”；拆迁补偿费不足的，应将“专项应付款”的借方余额转入当期损益，借记“营业外支出”，贷记“专项应付款”。
对于非政府主导性拆迁补偿费可进行以下会计处理。非政府主导性拆迁补偿费应视为企业转让无形资产和相关固定资产所得的款项，应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值及其他因拆(搬)迁而发生的费用后，将余额计入当期损益。但确有证据表明所收到的拆迁补偿费金额显著高于(即超出额比例在50％以上)所清理、报废的固定资产的公允价值与相关拆(搬)迁费用之和的，可将资产的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，而超过公允价值的那部分显著差额视同为其他企业所给予的与重新购建新资产相关的捐赠，记入“资本公积——接受捐赠”。
在进行拆迁补偿费的会计处理时，还应注意以下两个问题：一是由于国家税务总局对拆迁补偿费所涉及的营业税、土地增值税、所得税等并没有明确规定，而是由各省级税务机关根据具体情况来制定，各地税务部门对此项内容的规定也有很大不同，因此企业在取得拆迁补偿费后要主动与主管税务机关进行沟通，确定最合理的税务处理；二是企业在取得拆迁补偿费后，无论以哪种方式进行会计处理，都应在会计报表附注部分进行详细披露。
点击咨询 