物流园区的盈利模式

第一篇：物流园区的盈利模式

物流园区的盈利模式

物流园区的盈利模式分为三种：第一为全部销售，即园区建成后整体或分割全部销售；第二为全部持有，自己运营物流业务或出租经营；第三为部分销售，部分持有。

对于开发性物流园区，持有比例控制在20%至30%，低线不要超过20%，高线也不要超过30%较合适。如此，可以尽快收回投资，减轻资金压力。同时，部分持有也是进行运营管理的基础。

无论选择哪一种盈利模式，都要注意以下几个问题：

（1）要形成物流企业的聚集区，形成群聚效应。

（2）注意网上和线下相结合，短期和长远的结合。

（3）要搭建公共服务体系和公共服务平台，发挥电子商务在物流园区中作用，为物流企业提供增值服务。作为园区的管理者要和经营者统一对外联系业务。

物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金，办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；其次是入驻物流企业的增值服务费、设备租金等；再次是业务整合收入；最后是土地升值后出售。当然，还有政府的税收优惠以及国家扶持政策获得的收益等。物流园区的收入结构应该包括如下几方面：

（1）商务办公区经营收入主要来源为物流企业总部大厦和中小型物流企业创业成长中心入驻企业办公间租金和物业管理费收入。

（2）物流电子商务平台的收入。主要包括货运交易信息费和电子结算费用。

货运交易信息费是指通过物流园区电子商务平台的网上直接货运交易和吸引货运代理参与的间接货运交易两种功能，而取得的信息代理和信息交易的费用，按会员形式或按周转量一定比例收取。

电子结算费用是指物流园区内的电子商务平台信息系统与银行合作，通过集成的金融工具（网银系统、一卡通）完成收付款等作业流程，实现交易结算电子化，结算方式先进、安全、高效、便捷。

（3）物流配送区的收入包括基本收入和增值收入。基本收入主要来源是城际物流中心、城区配送中心办公用房出租收入，仓储中心仓库出租收入，运输中心停车收入等。增值收入指业务整合收入。

（4）商务生活服务区包括园区管理服务中心、经济型商务酒店、物流经理人商务会所、餐饮购物中心和公寓等。其中园区管理服务中心是园区经营管理办公场所，不计算收入。

第二篇：盈利模式

一、外部的盈利模式 盈利模式分析

1．利用DIY蛋糕市场的空白进行盈利，因为在东营还没有一家DIY蛋糕店。大力宣传我们可思蜜蛋糕的特色和文化，然后激发广大消费者的购买欲望。

2．相互宣传，与其他的糕点店、饰品店合作进行盈利。

3．在企业发展的初期，我们主要是针对青少年群体的产品设计，通过在学校周边派发单页，在校内信息栏张贴产品信息来扩大市场。

4．在繁华地带针对年轻的情侣我们可以多做一些产品的介绍，因为我们的产品不单单只是做生日蛋糕，我们可以针对顾客的要求为他们设计他们心目中的产品。

5．在开业期间，我们会有免费办理会员卡的活动，凡是持有会员卡的顾客一律打8折，若 是本人过生日，我们还会赠送精美的礼品。

二、内部的盈利模式

1.出售DIY蛋糕，巧克力，饼干，在店内陈列出各种产品的样品，产品一定要与其他的蛋糕店有区别。对于那些等待定做的顾客，我们承诺将以最快的速度为您呈现出您心仪的产品。（10分钟左右）

2.针对家庭培训：现在的家庭越来越重视饮食营养，在家做蛋糕、面包、西点等即有营养又省钱，越来越成为人们所接受和追求的生活方式；（培训费）

3.出售烤箱、烘焙工具及原料：目前还没有专业的烘焙用品专卖店，超市也很少有卖。而大多数家庭不需要批发此类产品。市场相当大；

4.订做蛋糕：每个人每年的生日蛋糕是必不可少的，但个性化的蛋糕市面上比较少，为朋友和亲人订做个性化蛋糕已成为年轻人的追求。

5.店内销售礼品（一般买蛋糕的顾客，都是为庆祝一些节日或者重要的纪念日，所以他们会在卖蛋糕的时候买一些礼品。也可以根据顾客的需求制定出套餐优惠。）

6．配送：针对一些较远的顾客，我们还开通了电话预定，并且在5公里范围内我们免费赠送，5—10公里我们按蛋糕的价格收取1%的费用。

第三篇：盈利模式

1.杀声震天2003/9/26 21:

52成交量的八种情形

许多投资者对于成交量变化的规律认识不清，K线分析只有与成交量的分析相结合，才能真正地读懂市场的语言，洞悉股价变化的奥妙。成交量是价格变化的原动力，其在实战技术分析中的地位不言自明。在实战之中，成交量的变化一般都是：向上突破时增量，回调时减量，上涨时平量或减量，天量之后向下转势；向下突破时增量（缩量也行），反弹时减量，下跌时平量或减量，地量之后向上转势。在控盘主力调控下的成交量，一般都会有八种情形出现在盘面上，以下结合长安汽车（000625）的周K线图及其它案例进行详细分析。

1、价平量增，为转强信号。经过持续下跌，在低位区中出现股价企稳、成交量增加的现象，此时成交量的阳柱明显多于阴柱，说明底部在积聚上涨动力，有主力在进货，可以适量买进持股待涨。长安汽车在2002年1月中下旬就出现价平量增，显示出已有新多资金在暗中吸纳。有时也会在上升趋势中途出现“价平量增”，则说明股价上行暂时受挫，不过只要上升趋势未被有效击破，整理后一般仍会有行情。

2、价涨量增，为买入信号，积极顺势跟进。成交量持续增加，股价趋势也转为上升，这是短中线最佳的买入信号，也为最常见的多头主动进攻模式，应积极进场买入与庄共舞。特别是底部区域或者在突破重要颈线位或其它重要技术压力位时更需要价涨量增。长安汽车分别于2002年4月中旬与2002年11月中上旬出现价涨量增的态势，皆爆发了短期行情。但当股价在一个相对较高的位置区域内，一旦出现价平量增、价涨量增，极有可能是一个十分危险的信号，往往是天量天价的先兆。长安汽车在2003年4月中上旬在高价位出现价涨量增，明显呈现先见天量后见天价的特征，股价随后出现调整。

3、价涨量平，可持续买入。成交量保持相对的等量水平，股价持续上升，可以在期间适时适量地参与。一般而言，股价的上涨都需要有增加的成交量作为扬升的基石，而这种股价一路涨升，成交量却保持一种相对平稳的运行状态的现象，可以说是在市场中一个特殊的案例。从成交量的平稳态势上来看，可以判断出场外的流通筹码一定程度上是相当稀少的，控盘主力持仓的量度相对而言是巨大的，而且都是一些成本十分低廉的筹码。价涨量平体现出一个显著的信号，就是控盘主力的操作目标位置在某种意义程度上，一般都是相当的高，而且多是以做长庄为主，往往会有一段较大的涨幅可待。长安汽车在2002年11月初再次价涨量增向上突破后，在2003年4月中旬价涨量增再度扬升之前，一直呈现出价涨量平的态势。

4、价涨量减，继续持有。价涨量减呈现的是一种量价背离的现象，这种现象一般都会引起市场上投资大众的特别关注。成交量减少，股价仍在继续上升，最适宜继续持股。量减应当视之为浮动筹码很少，筹码的锁定性已经很强。还有另外一种情形，控制盘面的主力已经完全操纵股价，此时还只是稳步推升的阶段，远未到开始大幅度拉升的阶段，因此才会有这种量价背离的现象出现。激进投资者仍可继续参与，等到再度放量上攻时才需谨慎小心。宝钢股份（600019）在2003年1月下旬至4月初就呈现出价涨量减的态势，说明了其筹码锁定性很高，到了4月中旬再度放量上攻后，股价才见顶。

5、价平量减，为警戒信号。股价经过长期大幅上涨之后，进行横向整理不再上升时，成交量显著减少，为警戒出货的信号。如果突发巨量或天量并拉出大阳大阴线，无论有无利好或利空消息，均应果断派发。长安汽车在2003年5月23日见顶19.79元之后，在高位平台横向盘整时呈现出价平量减的态势，股价最终向下破位。

6、价跌量增，一般以退出观望为主。价跌量增的出现，表明投资者在某种特殊因素的引导之下，已经相当看空后市行情的发展，纷纷加入到抛售的行列之中，以回避日后将要出现的更大风险。由于其是由多种因素所造成，其中不乏控盘主力故意制作的骗局，因此在具体研判时，必须先行研究其所处形态的具体位置方可决定。当价跌量增处于某一相对较高的形态位置时，一般都是多头行情已经发展到了尾声阶段，控盘主力突然弃庄出逃，从而引发了一系列的抛售风潮。此时应该当机立断，迅速出脱所持有的筹码，减少资金风险。如马钢股份（600808）在2003年7月18日就出现价跌量增态势，此中阴事实上已宣告阶段性头部的确立。当价跌量增处于某一整理形态位置时，一般多是多头行情突然出现某种较大的利空消息或不利因素的影响，投资者与控盘主力演出了一起多杀多的悲剧，纷纷夺路而逃。如北京巴士（600386）在2003年4月16日受“非典”影响开始出现了放量暴挫，投资者要及时止损或止盈出局。当价跌量增处于某一相对较低的形态位置时，或者是已经大幅度下跌了一段时间，一般有可能是控盘主力进行最后的震仓吸筹的行为所致，促使不明真相的投资者纷纷在较低的价格区域出售筹码，诱骗他们出场观望，通过这个空头陷阱达到自己抢筹建仓的目的。北京巴士在今年4月28日至5月14日六个交易日中又出现价跌量增态势，显示出有新多资金趁机在积极地介入，随后股价展开了报复性反弹，此价跌量增为投资者建仓抢反弹的信号。

7、价跌量平，继续卖出。股价持续地下挫，而成交量却没能同步地有效放大，说明市场并没有形成一种一致看空的空头效应。多头不死，跌势不止，在这种情形下多是控盘主力开始逐渐退出市场的前兆。由于成交量处于平稳运行状态，容易使投资者产生一种侥幸的心理，以为仅仅只是控盘主力在洗盘，因此往往不会轻易地抛出手中所持的筹码。控盘主力正是利用市场这种希冀的心理，从容不迫地出货，直至所持的仓位不再十分沉重时，才会将自己的余量部分一齐抛出，彻底地粉碎投资者依然怀抱的美好梦幻，从而加深、加快股价的下跌幅度和速度。此阶段应继续坚持及早卖出的方针，信奉“空中飞刀不可伸手去接”，不要轻易去抢反弹。一汽轿车（000800）在2003年5月23日见顶12.55元之后开始盘跌，呈现出价跌量平态势，迷惑了相当多的投资者，使他们一路持有。

8、价跌量减，主要为卖出信号。价跌量减现象的出现，一般多为多头行情发展到了一定的上升幅度之后，开始需要调整的迹象日益明显，股价在控盘主力的有效调控之下，开始逐步有计划地回档调整，但由于市场上的流通筹码的锁定性能相当良好，成交量随着浮动筹码的进一步减少而渐渐萎缩，后市趋势的发展主要视控盘主力的操作意图而定。如果价跌量减出现在跌势初期，则后市仍将会继续下跌一段距离，直至有新的资金愿意介入时为止，短期内将会继续保持盘跌的状态，后市在某种意义上是不容乐观的。如果价跌量减出现在跌势已经持续一段时日之后，则表明此时市场上的买气依然不足，虽多头已有惜售的心理存在，但行情在短期内仍不容乐观，此为无量阴跌天天跌，底部仍遥遥无期，所谓“多头不死跌势不止”，一直跌到多头彻底丧失信心斩仓认赔，并爆出大的成交量，跌势才会停止。所以在操作上，只要趋势逆转，价跌量减时还是应及时止损出局。浦发银行（600000）在2003年5月27日见顶14.20元之后，就开始呈现出价跌量减的态势，在成交量未能再次放大之前，投资者不必参与无量阴跌过程，直到再度放量有新资金介入才可进

第四篇：物流园区策划

物流策划

什么是物流策划？

物流是一门新兴的朝阳产业，策划也是新兴行业，至于物流策划更是新上加新，填补了策划业的一项空白。

物流策划是物流和策划有机结合的产物，是一门新兴综合交叉的学科，国内外对物流策划还都还在探索之中。

中国物流策划第一人—李芏巍先生给物流策划下的定义是：针对涉及物流的事物，在考虑现有资源的情况下，通过分析和研究，激发创意，制定出具体实施计划方案的思维及创意实施、以求最佳效果的创造性策划活动。

物流策划是一个过程，它是为实现某一目标，在对现实和潜在资源充分把握的基础上，将各种最优资源有机地整合在一起，为决策者提供最佳方案，创造出最佳效益。

李芏巍先生对这个职业所做出如下的定义：从事物流行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作。它的主要工作内容有以下几项：（1）物流项目的市场调研和咨询策划；（2）整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；（3）物流项目的产品营销工作；（4）物流项目的运营和管理工作。

李芏巍先生给物流策划人有一个正确的定位：物流策划人与物流界朋友，同业、同根、同心、同行，心脉相连！携手共建！真正每一个项目的策划大师是这个项目的投资决策人，物流策划人既是这个项目的“军师”，还是带投资决策人一直游泳到对岸的“教练”、并将他扶上岸的“救生员”，达到为项目实体注入活力和为这个特定的项目系统成功地延伸或至可持续发展目标的能力。

物流策划的作用

由于目前中国物流的发展仍处于起步阶段，存在比较多得问题需要解决，于是物流策划业也随之诞生。

物流策划的出现，是时代的产物,是物流事业发展的必然,是经济发展的需要，是物流业实现跨越式发展的保障，是策划业健康发展的趋势。

一是投资的物流项目越来越多，行业也会越来越细分，二是人才紧缺，国内物流人才的需求缺口达到了600万，80%的企业急需策划人员,但95%求贤若渴的企业招聘不到优秀的策划人才，具有物流与策划的专业知识人才更是寥寥无几。

三是企业自己培养的策划人才需要漫长的过程和大量的费用，较短时间难以做到。四是企业不可能吸引一些高智力实用型人才，只能借用“外脑”，一则成本低，二则风

险小。

五是大多数物流项目的投资商认为，做一千个方案不如有一个成功案例，专业的物流策

划机构不仅具有专业知识和诚信的原则，关键是有许多成功的案例，既有理论知识,又有丰富的实践经验，引导物流项目企业少走弯路。

基于此，投资商便会选择外部支持，这也是物流策划机构生存的基础。物流策划机构的出现，对物流行业来说如虎添翼，投资商可以通过物流策划机构获得信息，提高竞争力，最

主要是减少错误产生，规避风险，物流策划业为目前困乱的物流市场指点迷津，使中国物流

业更加健康、快速地发展。

物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。

物流园区规划的要素主要包括：

（1）所在地区的经济发展与城市发展背景（如地区经济发展与城市发展的现状、发展规划等）；

（2）所在地区的物流业发展现状（如资源分布、物流量及其分布、市场需求等）；

（3）建设必要性与可行性分析；

（4）选址论证；

（5）定位分析；

（6）功能设计；

（7）布局规划；

（8）交通规划；

（9）信息系统规划；

（10）支持保障体系规划；

（11）建设发展实施方案。

物流园区规划现状

《2006年以来中国物流园区专项调查报告》分析：大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、怎么服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不明晰。很多物流园区只是提出要建成某某区域最大、辐射最强、带动新最高等等模糊和不具有操作性的目标，结果带来极大的盲目性。北方交通大学物流研究所所长王耀球说，现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。现代物流是市场高度发展、产业布局调整升级后自然形成的，但许多地方并不具备这种经济发展的水平，因此虽然政府规划有热情，但就是没有企业愿意参加，即使勉强被拉了去，企业也只能是负债经营，无法开展业务。

国家发改委综合运输研究所副所长汪一鸣指出，在既有的物流发展规划中存在诸多问题，主要体现为规划缺乏宏观高度，缺乏综合性，布局不够合理等，当前物流园区的规划主体首先就有局限，基础设施规划由某个部门或行业牵头完成，往往造成物流基础设施带有明显的行业和部门色彩，缺乏一定区域物流设施整体角度的考虑。其次，缺乏全局的考虑。

物流园区规划类型

1、按内容性质分，有综合物流园区规划和专业物流园区规划。

2、按管辖范围分，有全国发展物流园区规划、区域物流园区规划、企事业单位物流园区规划。

3、按时间分，有远景物流园区规划和短期物流园区规划。

物流园区规划的功能定位

现代物流园区从大的方面讲，主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

规划思路

物流园区规划应综合考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和营运策略设计等几个不同的方面。除物流中心平面分区及功能规划外，还应从如下几个层次进行设计：

１． 作业层次：如储运作业的整合与标准化（托盘、储运箱与容器共同化）、配送运输作业整合（车辆共同化）、作业信息输入整合（条码化）、采购作业与订单信息传递（ＥＤＩ、ＥＯＳ）等。２． 作业管理层次：如库存管理、存货管理（ＭＲＰ、ＡＢＣ分级）、营销信息反馈（ＰＯＳ）与分析、出货订单排程、拣货工作指派等作业的规划管理。

３． 决策支援层次：如配派车系统、配送区域规划、物流成本分析与计费定价策略等。４． 经营管理层次：策略联盟、联合采购、共同配送等业者间的资源整合。可由产业垂直整合、水平整合，或不同行业间的整合方向进行。

方法措施

1、物流市场和竞争策略研究

（1）分析中国物流行业概况（政策、资本、运作、购并）。

（2）分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其各细分市场的容量和成长率。

（3）分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况

（4）结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。

（5）分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值

（6）结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标

（7）评估所规划的物流园区潜在的商业风险：业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策

2、战略分析

（1）分析和评估所规划的物流园区工程完工后的战略和竞争实力（ＳＷＯＴ）即：优势、劣势、机会、威胁

（2）价值贡献和运作能力

3、体系设计

（1）运输体系规划

（2）物流系统的衔接与配合（3）物流功能、业务流程与信息系统的整合（4）进驻企业与物流中心的合作竞争

（5）信息系统规划

第五篇：浅谈如何建设物流园区

【摘要】：近几年，随着物流发展步伐的加快，物流园区的规划和建设在全国各地开展得如火如荼。物流园区作为城市经济的推进型产业，无疑将对未来的经济发展起到举足轻重的作用，但在热火朝天的物流园区建设背后，存在着一些不容忽视的问题。文章主要是结合地区级物流园区规划的实践经验，参考目前国内的物流规划报告，讨论目前物流园区规划中存在的问题，并提出一些合理的对策。

【关键词】：物流；规划；体制

中图分类号：F57 文献标识码：B 文章编号：1002-6908(2008)0510099-01

一、物流园区概述

物流园区，是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所，也称物流基地或物流中心。物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。

现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

二、物流园区规划中存在的问题

由于我国物流行业发展才刚刚起步，物流规划还处在初期摸索阶段，纵观目前的各种规划工作及规划报告，或多或少存在一些普遍意义上的问题，主要包括以下方面：

1.物流规划工作流于形式，未能起到真正的约束和指导作用。物流园区的规划往往是政府出面，盲目地追从“物流热”，未经过严格的实地考察、研究认证，只是凭着领导人的意识，就圈出一块地搞起物流园区建设，对物流园区的选址没有经过科学的论证。圈地以后再规划论证建设，使得规划工作处于被动，受到已有的政府指令的限制，未能真正地发挥物流园区规划的约束和指导作用，同时也使得物流园区未能真正发挥其应有的作用，导致投资的损失。

2.物流园区规划缺乏系统性。规划的过程中没能对整个物流园区的规划形成系统的观点，孤立地去看待某个问题对物流园区规划工作的影响。比如：在对物流园区所在地的经营环境分析过程中，只是简单地罗列一些当地的经济发展指标、交通的现状、当地企业的情况等，而没有把它们联系起来看作是对整个物流园区系统的影响因素，找到它们之间的联系，综合起来评价它们对该物流园区的经营环境的好坏，为后续规划提供可靠的依据。对于物流系统建设应该依托综合运输体系、商业系统和信息系统等建设的综合性，各系统互相联系、相辅相成，统一规划，协凋一致。

3.物流规划大多停留在定性分析的基础上，缺少定量分析。现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。规划过程中只知其然不知其所以然，缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。据统计，全国已建成物流园区的空置率竟达到了60％左右。

4.物流园区规划的定位模糊，未能明确今后该物流园区何去何从。一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流配送中心”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。

5.物流规划的可操作性不强，趋同化。对于整个规划的实施，没有提出能有效落到实处的合理实施步骤和政策建议，可操作性不强。同时往往物流园区规划是“模板式”，所有的物流规划都千篇一律、毫无变数，没能依据实际情况合理分析、实事求是地进行规划，使得规划工作犹如走过场，毫无实际意义。

三、科学规划物流园区

目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。

1.科学选址

物流园区根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、农副产品生产扩地、汽车生产基地等专业物流园区。综合物流园区的选址主要遵循以下原则：(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

2.统一规划

建设物流园区需从宏观经济出发，对国内外市场的发展和货物流通量等情况进行认真的调查分析和预测，根据长远和近期的货物流通量，确定物流园区长远和近期的建设规模。同时对物流企业、交通运输设施等的分布和发展现状也要做好调查。在充分掌握第一手材料的基础上，搞好物流园区的规划。这要求政府具体问题具体分析，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点进行统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循环的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋，避免走弯路、误时间、费钱财。

3.合理利用现有物流资源

在进行物流园区的新建或改建时一定要综合考虑既有物流资源的利用情况，避免重复建设或物流资源的浪费。目前，我国仓库资源规模较大，仅流通领域仓库面积就达3亿多平方米，但仓储管理落后，设备陈旧，资源利用率平均还不到40%。

4.遵循市场化运作原则

建设物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务，市场运作”的企业主导型市场化运作模式进行规划，吸引企业的进驻和资源整合，要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境和周到有效的企业服务。

5.理想模式与现实相结合在设计和规划物流园区时，既要照顾长远，又要考虑现实，宏伟计划与可操作性要融为一体。我们在制定物流园区规划时，要了解国外的经验和教训，与我国的国情和经济发展阶段相一致，应该花些时间进行详细调研和认真分析，防止盲目性，不能脱离现实单一地追求形式。

6.注重产业间的关联性

关联性是产业系统性、综合性的补充和丰富，系统的有机联系一般表现为系统的一定结构。就产业集群而言是指集群内众多的企业在产业上有关联性，能共享诸多产业要素，包括专业人才、市场、技术和信息等。产业关联是产业集群布局战略选者的主要组成部分，因而产业的关联性对产业集群布局战略及其结构调整有极大的影响。

综上所述，物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功地规划建设物流园区，必须要做到科学的规划、有效的体制、利益的平衡以及项目的支撑。