2011年度长安区城中村改造工作要点

第一篇：2011年度长安区城中村改造工作要点

２０１１年度长安区城中村改造工作要点

发布日期： 2011-04-1

32011年是“十二五”规划的开局之年，也是我区城中村改造立足新起点，抢抓新机遇，实现新一轮跨越发展奠定坚实基础的重要一年，为加快推进城市化进程，努力建设国际化大都市新型城区，我们将全力以赴做好城中村改造各项工作，努力促进全区经济社会又好又快发展。

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以加快城市化进程、构建和谐社会为目标，按照“积极稳妥、快速推进”的总体要求、“政府主导、以区为主、区街联动”的原则，积极稳妥地推进各项改造工作。

二、具体工作

（一）有形改造

1、整村拆除：按照“只设下限，不设上限”的原则，结合大项目建设，以及全区重点工作，年内确保完成6个村（首帕张堡、蒋家村、水磨村、茅坡村、郭南、郭北村）的整村拆除工作任务。

2、安置楼建设：启动3个村（申店村、首帕张堡、蒋家村）的安置楼建设，确保达到年度形象进度，同时确保不发生安全生产事故。

（二）无形改造

按照“无形有形并举”的思路，把列入年度目标任务的村、已完成整村拆除工作的村和列入市城中村改造前期准备工作的村作为无形改造工作的重点。

1、农转居：确保年内完成首帕张堡、蒋家村、申店村、水磨村、郭南、郭北村等6个村的农转居工作；

2、经济体制改革：完成蒋家村、申店村、水磨村、郭南、郭北村等5个村的经济体制改革工作；

3、撤村建设区：完成首帕张堡、蒋家村、申店村、水磨村、郭南、郭北村等6个村撤村建社区工作；

4、土地转性：启动首帕张堡、申店村2个村的土地转性工作。

（三）手续办理

1、纳入前期准备工作计划：确保完成水磨村、西寨村、崔家营、小居安、温国堡村

纳入市城改前期准备工作计划。

2、控规编制：负责组织编制西部大道六个村、申店村、水磨村、郭南村、郭北村的控规方案编制，并经市规划局审批。

3、工作方案编制：完成首帕张堡、蒋家村、申店村、水磨村、郭南、郭北村工作方

案的编制，报区城中村改造领导小组审定。

4、拆迁批复办理：完成蒋家村、首帕张堡村、申店村、水磨村、郭南村、郭北村拆

迁批复办理。

（四）工作措施

1、区城改办要加强指导，确保各项改造工作依法有序进行；要充分发挥协调作用，组织实施好无形改造工作，确保无形改造与有形改造工作同步进行；要积极主动与市城改办沟通，加快各种手续办理速度，为拆迁改造提供政策保障。

2、在单位内部优化结构，组建手续办理、动迁和无形改造工作团队，使城改各项工

作规范化、专业化。严格对各村统计资料进行审查，保证统计资料真实可靠；严格对各种方案内容进行审查，保证内容的全面性与合理性；认真对民主程序进行审查，尊重和保证群众的参与权和决策权，保证程序的合法性。

3、加强对开发企业、施工、监理单位的审查监督。严格落实安全生产责任制，规范

施工流程，杜绝各类事故。

4.按照“区街联动，以街为主，部门配合”原则，韦曲街办及相关部门要恪尽职守，主动工作，密切配合，合力完成好改造工作任务。区民政局、区农业局、公安长安分局、土地长安分局、规划长安分局要进一步加强工作力量，抽调专人具体负责，按照城中村改造工作要求，认真完成好本部门承担的工作任务。

5.区城改办要加强对各街道办事处和相关部门的督促和检查，定期通报工作进展情

况，区监察局要加强对城中村改造工作的行政效能监察，增强各街办及部门的执行力；对因责任落不实，措施不到位，任务未完成，造成一定后果的责任单位和个人进行全区通报批评，并追究其责任。

二0一一年二月

二十四日

西安市城中村改造的探索

樊大可

【< b> 城中村改造已成为当前我国城镇化快速发展的难点问题之一。本文结合西安市的城中村改造，就其实践创新作了较深入的阐述，对其它城市有一定借鉴作用。

关键词： 城中村 改造 突破】

近年来，全国许多城市都对城中村问题给予普遍关注，西安在建设现代化外向型城市的进程中，也很重视城中村的改造发展问题，并进行了一些积极的探索，现就城中村改造的必要性、改造目标、改造要点以及一些改造实施做法谈谈自己的认识。城中村改造势在必行

城中村是历史遗存和现实城市快速发展相交织的产物，它具备农村和城市的双重属性，由其产生的一系列社会、环境、经济等诸多方面的问题，已严重影响了城市化进程和可持续发展。

就西安市来看，城中村形成的历史比较悠久，土地分布比较分散，人口数量和土地使用情况比较复杂。据统计，目前分布于西安市城郊六区的城中村有187个，农村人口195838人，总用地130708.44亩。在城市的不断发展中，这些村庄逐步被城市包围，村庄的土地在逐步被征用和建设开发中失去，而村庄里的人口绝大多数现在依然是农业人口，但在生产生活和经济形式上已经因失去土地而不能再依赖农业生产，代之以房屋出租为主，兼做小商品经营、村办集体小企业经营以及少量剩余土地租赁等。而村庄建设混乱无序，农民在失去土地以后，把仅有的土地赔偿款用于建房，瓦房改楼房，一层变四层、甚至七层，既无科学设计，又无专业施工，也给城市和农民的生存带来了诸多安全隐患。同时，虽在城市，却依然按照农村落后的管理模式运行，这与租赁的市场利益之间往往不能衔接，造就了城中村的脏、乱、差局面。同时，城市的基础配套设施在城中村中很难实施和共享，也使农民失去了更多的融合于城市并共享城市化资源的生活权力。

分析现状情况，一方面，城中村原来赖以生存的土地被城市包围着。村民的生活被城市包围着，其脏、乱、差和建设无序的环境也被城市包围着，既严重影响城市形象，对城市的持续发展不利，同时也极大困扰了城中村本身的发展，影响全面建设小康社会目标的实现。

另一方面，从城市化的要求来看，我国现在正处于城市化初期，城市发展更多地表现在人口与面积的机械扩张，大量城中村仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区被城市建设用地所包围，形成城、乡并存的二元结构。城中村的管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明，遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。

要实现全面建设小康社会，实现社会的可持续发展。必须对城中村进行改造，使其与社会整体发展进程协调同步。要改变这些现象，解决存在的问题，唯一的出路，只有进行城中村改造，这是城市化进程中必须完成的任务之一，也是全面建设小康社会的要求。城中村改造势在必行。围绕城市发展和保护村民利益，确定城中村改造的目标

城中村的根本发展取向是走向真正的城市化，即从农村向城市转变、从村民向市民转变、从农村管理向城市管理转变，这种转变包括物质形态、经济结构与组织、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面，是一个综合的社会转变过程，需要相应的综合、全方位的物质建设、制度建设与社会文化建设。因而，进行城中村改造，要面对现实，规划长远，确定明确和切实可行的改造目标。

根据我们对西安以及其他城市城中村特点的分析，从城市发展和城中村村民的切身利益出发，在城中村改造中需要确定以下五个目标。

2.1 通过城中村改造，切实改善村民的生活居住环境

在改造中，要改变在安全、形象、配套设施、居住环境、能源消耗和生活必需品供应等方面与现代化城市发展不协调的现有村庄环境，使建设形态混乱分散、设施不足的城中村成为基础设施完善、整体环境宜人的现代化文明人居环境，切实改善村民的生活居住环境。

2.2 通过改造，解决村民的长期生存和发展问题

如果城中村改造只是改变城中村的形态，而城中村村民的生活模式不发生变化，社会保障、教育等长远问题得不到解决，村民对土地的经济和感情依恋依然未能割断，这种改造肯定是不成功的。城中村改造不仅要改善村民的生活居住环境，而更重要的是要解决村民的长期生存和发展问题，只有解决了村民的长久生计，才能实现城中村的彻底改造。

2.3 通过改造，改变城中村落后的生产方式

在城中村改造中，必须改变城中村落后的生产方式，按照市场化模式实现城中村的经济转型，使村子原有的经济得到发展并对资产按照市场化原则实施分配，要让村民切切实实地从中得到实惠，实现利益分配的市场化，从而为解决城中村村民的长久生计奠定坚实的经济基础。

2.4 通过改造，改变落后的管理方式

从城市发展的要求来看，我国现在正处于城市化初期，大量城中村仍然保留和实行农村集体所有制，其管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清、责任不明。通过城中村改造，使城中村的村级管理体制适应城市发展和市场经济的要求，建立符合市场化要求的管理体制，把村民及其私有资产、村庄集体资产和土地资源等要素与其经营发展统一到市场经济的轨道上来成长壮大。通过改造，运用市场经济的规律，解决城中村在城市化过程中的各种问题，包括资产经营管理和社会事务管理等，让所有村民在改造中公平、明白地掌握和履行属于自己的权利和义务，适应和紧跟现代市场经济发展的步伐。

2.5 通过改造，彻底改变城中村混乱无序的建设状况，科学合理地建设新型社区

城中村改造在表面上表现为拆旧建新，对原有的旧村进行改造建设，建设新的“人居区”，这个“人居区”应该是一个新型的与城市环境相适应和随之发展的社区。所以，通过城中村改造，要彻底改变城中村混乱无序的建设状况，要依据城市总体规划，科学规划和设计，配套完善的生活生产设施，建设新型的、与城市融合的现代社区。抓住城中村改造的要点，在深化改革中实现改造的新突破

对城中村进行改造，已经成为许多城市的共识。但是，由于城中村现行的管理体制和经济形式与城市管理和现代经济运行模式有比较大的差距，要使城中村通过改造进一步达到完全城市化的水平是有较大难度的，也是不现实的。通过对城中村现状情况的分析，结合其它城市的改造经验，通过西安的城中村改造的实践，我认为，要搞好城中村改造，必须抓住以下四个要点，在机制、体制和管理的各方面深化改革。

3.1 城中村改造必须在进行村庄建设改造的同时，进行经济和管理体制的改革，实现建设改造和体制改造“两个改造”

对城中村进行村庄的建设改造，改变脏乱差的生活居住环境，提高村民的生活水平，这是改造的重要内容之一。但是，“拆旧房盖新房”只是城中村改造的一个浅层次问题,而其中的实质性问题,也是对城中村的发展产生深远影响的问题,是体制改造问题。

虽然城中村已经成为现代城市的一部分，但仍然沿用的是计划经济时期遗留下来的管理体制，即村委会集社会事务管理和经济事务管理于一身。因为受村委会干部素质、知识水平以及各方面能力的限制，村委会作的更多的是社会事务管理，在考虑集体经济的发展方面缺乏长远目光，使得城中村的自身发展和集体经济难以适应城市化和市场经济的要求。最后造成社会管理和经济运营村委会都要管，但都未管好。同时，加之村集体经济长期自我封闭，村委会管理的集体经济所进行的经济活动长期处在一种封闭的、不开放的内部循环状态。比如村上要建设、发展，用的基本上全是自己村的人。但这些人知识水平有限，更不是专业人士，所以城中村在项目的建设、策划及实施中存在不少问题。再者，因为村委会是村民自治经济，没有完全的经济法人资格，根本无法从事对外经济活动。这就导致了村委会管理的集体经济不可能全方位地和市场、社会对接，也就不能使集体经济在更大的范围内配置生产要素，难以获得更大的发展。

城中村还有一个严重的弊端，也是城中村改造阻力比较大的根源，即城中村仍然保留着计划经济时期大农业合作社的特点，集体经济的分配形式仍然是“大锅饭”，即村民按人头平均享受分配。这难以体现“多劳多得”的公平与合理。这种分配方式还掩盖了一个问题，集体资产形式上属于每个村民，但每个人到底占多少份额，说不清道不明，实质上是产权不清。在这样一种产权不清的情况下，很有可能不明不白地养出几个“胖和尚”——村委会干部的腐败问题由此而生。形成了只要加入该村户籍，就可以享受村上的一切分配。

所以，为了能在村集体经济中分到“一杯羹”，城中村都出现了“嫁出的姑娘不出门”的现象。非但如此，姑娘的女婿也要把户口迁进来。原来已“农转非”的人，现在又想方设法“非转农”，甚至外来人口也掏高价买个城中村的户口。这样一来，便造成了城中村人口“只进不出”的人口失控现象。体制上的落后，导致了城中村集体经济长期处于封闭状态，难以从村子里走出。村子里的走不出去，村子外面的进不来，城中村已经被周围的经济发展远远地抛在了后面。

这些都足以说明，由于农村现行管理体制和经济活动方式还在继续运行，与城市发展、市场经济模式有许多难以衔接的地方，仅仅改造了村庄的建设面貌和生产环境，让村民住上新房，享受了城市基础设施配套，并不能解决村民的生活来源和长远生计问题。所以，必须在建设改造的同时，进行经济和管理体制的改造。

3.2 城中村改造必须实现“四个转变”

城中村改造要实现“四个转变”，即“村民转为城市居民、村庄变为社区、集体土地转为国有土地、集体经济转为混合经济”，使农民的组织形式、生活方式和生产方式向城市化、市场化方向转变。

村民转为城市居民，一方面是身份的转变，而更主要地是思想意识和生活方式上与城市接轨。城中村的村民由于经济、文化素质等方面的原因，在城市发展中处于弱势群体，失地后成为“下岗农民”，难以就业，仅能依托出卖土地和房屋出租暂时维持生活。只有在改造中使村民的生活方式和思想意识逐步得以转变，使每一位村民在城市中找到适合自己的位置，才能建立一个繁荣、和谐和安全、发展的社会体系。

村庄变为社区，一方面是改变城中村混乱无序的建设状况，建设新型的、与城市融合的、有配套完善的生产生活设施的现代社区。另一方面，是在管理上摒弃原有的农村集体村庄管理，在社会事务和社会保障等各方面走向城市化的社区管理。

集体土地转为国有土地，是随着村庄管理形式和生产方式的改变，村庄现有的庄基及其他生活生产用地将随之转变为新的生产资料的一部分，只有转变为国有土地后，才能更有效地发挥土地对城中村改造后经济发展的效能作用，使之在市场经济的新的生产模式下得到增值。

集体经济转为混合经济，这是四个转变的核心，也是城中村改造实现村民和集体资产保值增值、公平合理分配以及建立生产生活长久发展机制的要求。

应该认识到，现有的集体经济形式在改造后要适应市场经济的要求，进入到市场经济的轨道上来，必须让集体经济在市场中成长壮大，要让村民切切实实地从中得到实惠。城中村需要破除现有的“大锅饭”式的分配方式，建立起与市场机制相统一的分配方式，割断户籍与集体经济分配资格之间的联系，保护村民的根本利益，也利于城中村人口有计划地发展，走上良性循环的轨道。要达到这样的目标，城中村改造就必须将集体经济转变为股份制经济及其与市场体系相适应的多元混合经济形式，让城中村改造后在经济上获得更多更广泛的发展空间。

3.3 城中村改造要实行“一村一案”制

城中村改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化、政治等多方面因素，事关村集体、村民、政府、开发商等多方面利益，改造的工作需要做翔实的调查、制定详细的计划和相关的政策保证。虽然城中村在总体上有其共性，但是每个村庄的具体情况，包括区域位置、土地、人口、经济依赖关系、生产生活经营方式又有着各自的特点，在改造过程中必须紧密结合各自的实际制定改造方案，实施改造，即实行“一村一案”制。

3.4 城中村改造要实行“三自”原则，即“自筹资金、自我改造、自我安置”

自筹资金是城中村的改造实施主体进行的资产经营过程，以达到资产的保值和增值；自我改造是城中村根据自己的实际情况对自有的生活居住条件进行的自我改造，是自有资产的重新分配，以达到适应城市化目标的需要；自我安置是城中村经济体制转变之后，村民分配方式完全自我化的表现。

“三自”原则一方面是城中村在改造过程中的自我中心地位的体现，也是我国现行村民自治法规确定的农民自身应有的权利义务的要求；另一方面，按照“三自”原则，城中村及其村民本身就是改造的实施主体，其改造过程就是实现自身转变的过程，既有利于村民对改造的认识和支持，同时也是村民自主实现改造的一个较好平台。当然，“三自”原则的实行离不开政府合理恰当的配套政策指导。西安市在城中村改造中的一些做法

西安市自2002年开始进行城中村改造以来，进行了大量工作，已经建立了明确的工作程序。按照“三自”原则，实施政府城乡统筹安排，对城中村分批列入改造计划进行改造。

首先是成立了以市级主要领导为组长、政府各相关部门为成员单位的城中村改造领导小组，设立专门的办公室，全面负责改造工作的总体组织和协调安排及督促检查。各区成立城中村改造工作领导小组，区政府抽一名区长专抓城中村改造工作，组织专人包村定点，对确定的改造村制定详细的实施计划，组织实施本区城中村改造，并就所涉及的主要工作，制定计划，落实目标任务和完成时限，确定责任人，逐项落实。其次，做好城中村改造的政策配套，出台了西安市城中村改造建设管理暂行办法和关于城中村改造有关问题的决定等一系列法规政策，就城中村改造的具体问题作了指导和说明，从而为改造的实施提供了政策保障。

另外，由于城中村改造工作比较复杂，相关的改造建设需要一个较为明确的工作程序，西安市在这方面也进行了研究，并通过市政府文件形式予以明确，主要包括：

由各区组织改造村编制城中村改造建设工作方案，报市领导小组审定；由市规划行政主管部门依据市领导小组审批的工作方案和城中村实际组织编制城中村改造的控制性规划，提出规划技术指标；由区领导小组办公室会同城中村村委会及相关部门进行综合研究，制定城中村改造建设实施方案，由区领导小组报市领导小组审定；按照审定的工作方案，由城中村所在区人民政府会同区城中村改造工作领导小组组织相关职能部门进行清产核资、撤村转户和土地性质转变等项工作；按照审定批复的工作方案，由市规划行政主管部门核发《建设用地规翅浒可证》《建设工程规划许可证》。由城中村所在区组织实施。

在具体改造工作中，对全市范围内的187个“城中村”，按其分布区位、经济实力的不同，制定不同的对策与实施措施。改造工作分步实施，重点突破，逐步予以推广。对列入改造计划的城中村按照“四个转变”的要求，坚持“一村一案”，进行清产核资、撤村转户和土地性质转变。„

在改造主体上，由各村依法设立城中村改造建设发展有限公司，作为具有企业法人资格、以城中村改造建设为主要经营内容的经济实体，接管城中村原有所有集体财产，进行资产评估，得出货币总量，折成股份量化到每个村民，让每一个投人股份的村民成为新公司的股东，通过资产量化和分配形式的转变，将村庄有效资产逐步纳入到城中村改造建设发展有限公司之中，使每一位村民成为公司的股东，把每一户农民的眼前利益和长远发展捆绑于城中村改造建设发展有限公司之中，与公司同发展；将集体经济转为股份化经济，实施市场经济的运作模式，实现经济体制的转型。

在土地问题上，由国土房管部门根据城中村的发展要求，依法办理农用地转用和土地征用手续，并办理《国有土地使用证》。对安置村民的住宅用地和用于村民生产、生活的安置用地，由各村城中村改造实施主体征用并以划拨方式供地；其余由土地储备中心征用储备，纳入政府土地储备。对城中村利用剩余土地招商引资的商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目用地，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。对已无空余土地，无法进行就地改造的村庄，可以另行征用划拨土地异地改造。

在村民的身份转移方面，对已经列入改造计划的城中村一次性实施撤村转户，村民转居民，并按相关规定纳入城市居民最低生活保障。

通过近几年的实践，我们深深地体会到，城中村改造是一场新的革命，新的变革。从表面上看是改造一个旧的村庄，建设一个新社区，而实质上是改造一种旧思想、旧秩序和旧体制，建立一个具有活力和可持续发展动力的新思想、新机制、新体制；一方面，要改造旧村，另一方面，是在改造创造这个旧村的人。城中村改造所面临的机遇与困难是并存的，虽然困难重重，但是时代是不等待的，只要我们面对现实，抓住机遇，敢于创新，抓住要点，深化改革，始终把最广大人民的根本利益放在第一位，各方面共同努力，这一场革命终究会在城市化进程中取得最终的胜利。

第二篇：城中村改造讲话要点

在村两委、村民代表城中村改造会议的讲话要点

一、村居民居住现状

村人约

人，多户，亩。呈现四大特点

第一、缺乏整体规划，建筑凌乱。由于历史原因，村落在自然发展中缺乏统一规划，建筑环境是“室内现代化，室外脏乱差”。

第二、缺乏完善发达的道路系统。村落完全是按照农村布局自然发展的，数千人的村中，虽然道路经过修缮、硬化，仍旧是以房屋间距作步道，最宽不过5、6米，严重影响本村的经济发展，甚至连消防车、急救车都无法正常通行。

第三、缺乏配套公共设施。咱村仍旧保持着原始的布局状态，没有集中绿地、健身、休闲等配套设施。

第四、市政管线工程薄弱，缺乏供电、煤气、给排水等系统，形成风天一身土，雨天一脚泥的情况发生。

二、城中村改造是大势所趋，人心所向。本月满城撤县改区，咱们村作为在政府中心的城中村，已列入保定市政府，在政府城中村改造的名单之首。经过走访和调查全村干部群众对改造是有期盼的。95%的人是支持城中村开发的。因为只有开发，住房条件才能改变，旧房换成采光充足，通风良好，结构合理，水、电、气、暖及有线电视等居住配套设施齐全的新房。由原来的砖混换成抗震等级高的框架结构的楼房。

房产价值的改变，农村民房转变为证件齐全的商品房。宅基大的可以进行自住，还可以销售，价值由原来的二三十万变成百八十万元。

生活层次的改变：水、电、气、网络入户即暖和又干净卫生还节能。避免了老人气管炎的复发，年轻人

找对象也有了硬件，孩子也有了游戏场地，物业的统一管理，对于小区的卫生清理、治安管控。彻底改善了居住环境。

虽说有这么多好处，但部分群众对城中村改造认识不足，并不认为城中村改造是为了改善自己的居住条件，更多的是关注自己能否在改造中得到更多的拆迁补偿。一些人期望值过高，存在着攀比索要等心理，加上个别钉子户想利用拆迁之机多捞一把，无理取闹，给拆迁带来了困难。再加上村庄开发现状，三个开发企业补偿标准未统一，使得开发处于停滞状态。如过村两委不将标准统一，咱们村开发改造就陷入混乱，谁也开不成，严重影响到全村老百姓的利益，影响到开发企业的利润，影响到村集体的收入。所以村两委应严格制定统一拆迁补偿标准。统一定开发公司，一把尺子量到底，绝不能尖头的人沾光老实人吃亏确保把这件关系到集体、村民的好事、难事办成。

三、制定补偿标准，适当推进城中村改造。这次的标准要在深入研究和调整的基础上，根据市政府2015年15号文件“关于加快市区城中村改造的实施意见”借鉴外地城中村改造好的经验、好的办法。在尊重民意的基础上，既要通过村两委研究通过，还要召开村民和党员代表大会研究通过，一旦确定就不折不扣的执行。

四、为了把城东村城中村改造健康向前推进，应该做好思想工作。

一是倾力打造民生工程。继续实施城中村改造成为村两委关注民生、改善民生最直接的体现，始终遵循“村两委协助开发商主导，市场运作，让利居民”的原则。

二是倾力打造示范工程，一要高起点规划，二要高标准建设，优化住房的设计，做到住房实用、舒适，基本功做齐备。三要严把工程质量关，真正让村民住上优质、放心满意的房子。

三是倾力打造阳光工程，拆迁补偿要做到阳光透明，拆迁补偿维护群众切身利益，坚持一个标准，做到公开公平、公正透明，对于变户居民，拆迁面积多少，补偿多少，都要向群众公开。

四是倾力打造廉政工程，要严把廉政关口，拆迁工作涉及大量利益调整，村两委人员在为群众办事的同时，切实管好自己，对自身负责，工作中经办人员都不准打招呼，为亲属朋友谋私利。

第三篇：城中村改造工作实施方案

城中村改造工作实施方案

目前，社会主义新农村建设正在全国各地稳步推进，政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和我县县城建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，民主街党支部、居委会报请县委县府和镇委镇府同意，决定正式实施众益花园建设暨旧村改造工作，为提高此项工作的针对性和可操作性，特制定如下方案：

一、指导思想

按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐；解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。

二、条件具备

经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。

三、工作步骤及方式

1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。)；（2）以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金；积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源；沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。

2、分期分批工作方式。自2002年下半年以来，我村先后对村辖民居占地及承包地和非生产用地进行了全面丈量和规划，2003年4月迁移腾空公墓用地30余亩，聘请专家规划设计方案，拟建集商贸、居住、休闲、公益办公为一体完整的职能小区（众益花园小区），作为旧村改造工作的一期安置工程，该工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解决全村60%从业生存问题。2004年10月委托淄博市勘察设计院对村辖民居进行了全面测量，建立了全县第一个村庄电子档案，通过调查摸底我村旧村民居区域共占地450余亩，居民户519户，动迁人口1305人（其中村民387户，768人；黄河搬迁户8户，39人；外地经商购房户124户，498人）。针对调查情况和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增长、地处县城中心面临失地、劳动力亟待转移等实际情况及全村生活生存着想，村两委经多次会议讨论核算，在完成一期安置工作的基础上，尚需280亩土地方能完成全村的拆迁安置工作（1305人×110平方米×1.3置换安置系数×0.0015换算系数＝280亩），因此，计划在园区公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧村区域进行详细规划，有步骤、有目的、分批次地拆搬迁旧村民居住房，按计划分批次的对旧房进行拆迁（详情见后“旧村改造工作实施进度安排”），合理做好被拆迁户的回迁和安置工作，并及时组织对旧村居民房占地的开发利用。

3、置换分配原则：分配和置换工作分两步进行。⑴、园区建设着眼于全村工作进行，其工作宗旨是：在确保全村每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，寻求有经济实力的合作伙伴，联合组建经济实体，形成长效经济来源，作为养区惠民的根本。⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，分批次地对旧村房屋进行拆迁改造。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于年满20周岁尚无婚配的男性村民，既无房产又无宅基的，可直接申请楼房分配，房价按村民优惠价以现金找齐；对于其丈夫户口不在本村的姑娘户原则上按照村民标准拆迁置换，但是置换房在旧村改造工程建设的安置房中分配；对于持有民主街土地使用证的外来住户，一律按市场价格在旧村改造工程建设的经济适用住房中依价置换；对于无土地使用证的本村居民户,符合宅基地申请条件的，责成其补办土地使用手续；不符合宅基地分配条件或外地买房无土地使用证的，令其缴纳相关管理费后,在旧村改造工程建设的经济适用住房中置换安置；对于60岁以上的持有土地使用证的住户,原则上是在旧村改造工程建设的经济适用住房中进行置换安排,老人对新房产拥有所有权,有权对其出让、租赁、赠与、继承。对于不愿居住楼房且无意置换的老人,可将其宅基地交付居委会,入住村办老年公寓,由村集体赡养；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。

4、利益权属和利润分配：园区开发和旧村改造置换所获利润，归本居委会所属全体村民所有。主要用途分为三部分；其

一、主要用于壮大集体经济加速滚动发展上，不断积累和聚集资金促进整村各项事业发展。其

二、用于建设各项福利服务设施（如：老年公寓、托儿所）；为居民健全各项劳保措施（如：医疗保险、养老保险等）；安置和部署部分人员从事物业、环保、服务、保健、警卫、管理等工作。其

三、用于居民的利润分配。

5、旧村改造房屋置换和园区楼房分配方式： ⑴本次旧村改造拆迁不以货币进行交换，评估报告所评价格，做为回迁安置的参考依据。⑵回迁置换依据是原有建筑指标。⑶园区楼房分配采取人口指标和货币相结合的方式（人口指标是指，在册的现有人口数，所占建筑总面积的人均平方米数作为参考基数配备指标）。依据园区住宅建筑面积和在册人口数，配备楼房分配基数指标，形成双指标（即：人口指标和楼房分配指标）。⑷村委针对全体村民和建筑形式制定统一的分配政策和销售价格，村民可依据政策和价格自主选择楼层、户型，遵循可配备指标收取房款。人口指标与分配指标相等的可按村民政策指标价购买楼房，指标不足或多余部分按市场价格找齐。⑸价位参考：指标价：（不含集体补助部分）单元结构：1000元/平米。市场价：单元结构：2100元/平米。（详细做法见细则）

6、园区建设及旧村改造工程实施进度安排：

按照县“城中村”开发改造试点村工作要求，结合我村实际情况，本着既积极又稳妥的原则，经多方研究讨论，现确定如下工作安排：

1、力争在2007年9月份园区建设工程破土动工，边施工边完善各项手续；

2、力争在2007年12月完成园区住宅楼的50%主体施工，同时做好二期拆迁工作的协议、评估工作；

3、力争在2008年10月前园区住宅楼工程主体竣工，沿街商住房建设开始；确保二期拆迁、安置工作完成30%，约计腾空民居占地40亩；

4、力争在2009年10月前，居民回迁、安置工作完成50%；沿街商住楼工程主体竣工；完善园区道路、绿化配套工作；确保二期拆迁完成，约计腾空民居占地100余亩，开发改造工作同时跟进，确保安置、开发工作完成50%；三期（中心路东侧）测量、评估工作完成；

5、力争在2010年12月前，居民回迁安置完成；确保二期开发改造工作安置、开发80%；三期拆迁工作完成50%，预计腾空土地110亩；

6、力争在2011年12月前，二期开发建设工作完成；三期拆迁工作完成，腾空民居占地320亩；

7、力争在2012年完成我村的“城中村”开发改造工作。

8、根据工作进展情况制定其相应的阶段性工作细则及实施办法，如：“旧村改造旧房丈量核实办法”；“旧村改造拆迁安置补偿标准及实施办法”；“居民购房户口资格甄别、确定办法”等。

四、本方案及未涉及情况，参照本村《若干问题的规定和处理办法》执行。

五、本方案经村两委会议、党员大会、村民代表会议通过，报请上级党委、政府及主管部门审批后实施。

六、为确保上述工作的顺利实施，我村党支部、居委会本着对党、对政府负责，对全体居民负责的原则，保证：在“城中村”开发改造工作中，严格执行上级党委、政府的有关规定和指示，适时做好各项群众工作，按期完成拆迁、置换、回迁、安置等各项计划工作，克己奉公，精心操作，向党、向政府、向人民交一份合格的答卷。

高青县城区办事处民主街党支部、居委会

第四篇：城中村改造工作实施方案

改造---让隆盛更美好

城中村改造工作实施计划

目前，城乡统筹发展的力度逐渐加大，人民的生活水平日益提高，隆盛镇的发展日新月异，重庆博赛房产开发有限公司希望能够在隆盛镇大力发展之极，能够尽一份绵薄之力而努力，希望借助政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和隆盛镇建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，特拟定本方案报请镇委镇政府府同意，希望在镇委镇政府的指导下，努力建设一个隆盛镇地标性建筑，拆迁安置样板工程，希望能够获得领导的批示和支持。

一、指导思想

按照重庆市委市府有关城中村改造项目的相关政策，县委、县政府建设美好綦江的目标，以及隆盛镇委镇府对隆盛镇区的发展部署，重庆博赛房地产开发有限公司响应号召，积极的投入到项目的规划、设计、中去。争取把拆迁改造变成富民工程，争取做隆盛镇的地标性建筑。坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过半岛蓝湾的建设，实现提高村民的生活质量和改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。

二、条件具备

经过前期大量的准备工作和多方考察论证，建设方案经专家及多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。希望领导能够体谅我司发展项目的决心，拆迁安置的善心、对待项目的诚心。同时，该地块区域危房较多，给隆盛镇的经济发展和交通都带来不便和不利。为此我们希望通过加快项目进度来完成工作目标。

三、工作步骤及方式

1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我司自筹资金，积极拓宽社会融资渠道，沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，总工程计划时间两年。

2、一次性报批工作方式。自2011年上半年以来，我司先后对该项目地块进行地进行了全面丈量和规划，我们计划按照一比一的赔付比例进行拆迁补偿、并给予过渡安置费。同时商业亦进行一比一的补偿办法。因此，计划在公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧区域进行详细规划，有步骤、有目的、一次性报批地拆搬迁旧村民居住房，3、安置分配原则：分配和置换工作分同步进行。⑴、我司设着眼于全盘工作进行开发，其工作宗旨是：在确保所有拆迁户每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，积极开发回报社会，⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，一次性报批地对旧房屋进行拆迁改造方案。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。

4、过渡安置费用：根据县委县府的拆迁过渡安置费用，执行镇委镇政府对相关工作的安排和指导。全力做好过渡安置工作

经过综合评估，我司有能力完成该项目的改造工作和建造出更适宜生活居住的优质项目。争取成为綦江县的优秀城中村改造项目。打造隆盛一张改造项目的新名片。

重庆博赛房产开发有限公司

2011年11月14日

第五篇：街道城中村改造工作基本情况

**街道城中村改造工作基本情况

**街道是**县委、县政府驻地，总面积 81.4平方公里,辖41个村（居），7.2万人口，其中城中村14个，总人口2.4万人。上半年，完成地区生产总值亿元，同比增长%。1-8月份，完成规模以上固定资产投资14.7亿元，同比增长42%；实现规模以上工业总产值亿元，同比增长%；实现财税入库10364万元，同比增长26.3%。近年来，街道严格按照县委、县府打造“特色城市、山水园林城市、宜居城市”的总体战略部署，本着“政策引导、村自为战、典型带路、和谐拆迁、稳妥推进”的原则，注重把城中村改造和城市建设、园区建设、旅游开发等紧密结合起来，实现了旧村改造、园区开发、村居及群众利益的相互促进、互惠共赢的良好局面。目前，全街道14个城中村已有10个启动旧村改造，涉及住户、人，拆迁总面积达32万平方米，新建成住宅总面积46万平方米，通过城中村改造新增耕地面积1200亩，建成高档住宅小区处，经济园区处，旅游项目个。

一、加强组织领导，统筹协调推进城中村改造

县政府成立由分管县长任组长，县发展和改革、建设、规划、房管、城管执法、国土资源、财政、公安、民政、监察、信访等部门及**街道政府主要负责同志为成员的县城区旧村改造建设领导小组，全面协调解决城区旧村改造推进过程中的重大问题。1

**街道也成立了相应的工作推进领导小组，制定了旧村改造实施方案。（计划总体情况，要体现特色）

二、出台配套政策，全面提高村居工作积极性

为充分调动实施旧村改造村居的工作积极性，提高县城规划

建设管理水平，县政府制定出台了《关于推进城区旧村改造工作的意见》等文件。明确了城区旧村改造的目标原则，做到统一规划，综合开发，配套建设，满足村（居）民安置、城市景观和经济社会发展要求，将城区旧村改造建成现代化社区。在土地、房产管理方面给予优惠，列入改造计划的村（居），根据（村）居要求和规划需要，属于集体性质的村（居）用地，在村居改造拆迁时，可依法征为国有用地，安置等用地剩于部分，可进行公开招、拍、挂。三年内城旧村改造实现的土地收益，扣除应上缴部分，自旧村改造计划批准之日起一年内全部完成的，全部返还改造村居；第二年内完成的返还70%，第三年内完成的返还50%，以后改造的不再予以返还。被改造村（居）办理集体土地转为国有土地及相关土地转用、出让等手续，按照有关规定和程序免收县政府管理范围内的行政事业性收费；城区旧村改造中优先建设安置住宅，安置用房城市基础设施费免收，集体所有不对外销售的按20%收取等。目前，（为旧村改造提供资金保障总体情况）村居集体收入得到了快速提升，年集体收入多的村达到6000万元以上，1000万元以上的村居有3个，500万元以上的村6个，村居尝到了改造开发的甜头。同时干部在工作中得到了锻炼成长，增进了与群众的联系，树立了地位和形象。今年村两委换届中，城区村主职干部全部连选连任，实现效益增加、村居和谐、环境提升这一多赢的目标。

三、结合村居实际，合理确定开发模式

工作中从村情、民情合适，村级班子坚强的村入手，时机成熟一个，改造进行一个，决不搞强制命令和“一刀切”，并且科学地选择了三种推进模式。一是自我改造型。对于班子坚强、集体经济基础好的村居，采取由村居集体开发的路子，不仅加快了推进速度，而县同时增加了集体收入。比如南村社区作为2009全县首批城中村改造的试点村，村集体已累计投资2.6亿元,总建筑面积14.5万平方米，安置居民443户，建成的南村社区新区成为全县的城市亮点之一。二是联合外力改造型。对于经济实力相对弱小的村，采取政府主导、给予政策、循序渐进的路子。如德胜社区，借助城增村减双挂钩政策和台商产业园规划建设的机遇，不仅实现了整村搬迁建新区，还为园区建设创造了土地空间；北村社区、水湖套社区、团山社区等社区也是通过同开发公司合作，以自身为主导，借助外部资金搞开发。三是整体招商开发型。由开发商独立融资，村居配合拆迁，采取统一设计、滚动开发、分期实施的形式实施改造。如城北社区与县外开发商正在洽谈，通过引入外部有实力的大开发商，由开发商拿整体方案，政府监督实施，开发商出资安置搞开发。

四、关注群众利益，全力争取群众配合支持

工作中，坚持 “拆迁一个旧村、建设一个精品社区”，把每一个社区都建成绿色社区、平安社区、文明社区。一是严格工作程序。优先做出控制性详细规划，确定建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。在建设过程中，由组织成立监管领导小组，加强质量监管。二是确保全部安置。按照“先安置、再拆迁”的原则，总体掌握“拆一平房换一楼房，面积在100平方米以上”，并且充分考虑原有平房价值和院落占地等因素”。在评估标准上，按照“一户一宅”的原则，以旧房评估价5万元或6万元为基数，超出的以货币形式反还群众，不足的直接给予住房一套，部分村居院落占地超过宅基地面积的部分以市场价格予以收回，确保了穷人也能住上新房。三是提升居住环境。通过拆迁改造强化了社区的管理和服务功能的提升，改造过后的居民新区，配套设施完善，物业服务周到，环境美化、亮化、绿化达标，能够满足居民休息、娱乐、医疗等各方面需求，让居民安全感、幸福感、自豪感得到提升。目前，（指标情况）四是保障居民益。通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长（原因），通过与开发商的分成增加了村居集体的收入，集体为群众免费办养老保险、新农合等一系列惠民项目，群众收入每年也不断增加，让老百姓尽快享受到旧村改造带来的实惠。改造村总体情况例如，最多的村每年分红在6000元以上，总之，城中村改造是集约利用了土地，拉动了经济增长、改

善了城乡居民生活条件和提升城市建设水平的必由之路，湖街道的城中村改造工作刚刚启动，虽然也些成绩和经验，但与兄弟县区相比还有一定差距，下一步工作中，我们将积极学习借鉴先进地区经验做法，对照先进找差距，围绕目标抓落实，再下新功夫，再出新成绩。

二〇一一年九月三日