城中村改造工作调研报告（范文模版）

第一篇：城中村改造工作调研报告（范文模版）

城中村改造工作调研报告

县委组织部

根据挂职工作安排，结合我县城市化建设需要，7月14日，第二批赴江干区挂职工作组组长曾祥煜同志亲自带队，由挂职干部26人组成调研组，对江干区城中村改造工作进行专题调研。调研工作得到了江干区城中村改造办公室的盛情接待和大力支持，调研组现场观摩了彭埠街道五堡社区征迁点，参与了相关部门的座谈交流，对江干区城中村改造的先进经验和优秀做法，深受启发！现就结合我县征地拆迁实际工作和城市化建设需要，认真进行了对比分析和梳理总结，形成调研情况报告如下：

一、基本情况

江干区位于杭州主城区的东部，下辖8个街道，面积105平方公里，共有社区143个，行政村4个，常驻人口74.1万。近年来，江干区抢抓杭州市委市政府“拥江发展、跨江发展”的总体城市建设战略布局和G20杭州峰会等历史性机遇，坚持“声势越大、阻力越小，前期越深、工作越顺，速度越快、成本越低”的理念，层层压实责任、层层落实任务，全力抓好城中村改造工作。通过三年时间，完成全区57个城中村（社区）征收农户（居民）10000余户，拆整结合改造13000户，拆除房屋450余万平方米，搬迁企业480余家，完成安置10000余户，征收整治改造范围共20平方公里，“国内一流现代化中心区”基本成型，实现了城郊结合部向大都市中心区的逐步蝶恋。

二、主要做法及成效

（一）科学高点定位，激发党员干部干事创业激情。从思想上高度认识城中村改造是推进城市化、国际化、现代化“三化”融合发展的重要平台，以全球思维、世界眼光高度定位城中村改造目标。着力把江干打造为钱江新城建设的“点睛之笔”,世界名城建设的“典范之作”,呈现城市国际化、人文生态融合的时尚之美。把启动大会举办到钱江新城G20峰会场，引领全体干部和群众代表亲身体验城中村改造到钱江新城华丽转变，坚定城中村改造工作的信心和决心。

（二）坚持目标导向，找准问题精准施策各个突破。抢抓城中村改造历史发展机遇，牢固树立“干五年不如拼一年，拼一年不如苦半年”的为民服务理念，明确“五年目标、三年任务、两年完成”.将城中村改造科学划分为钱江新城扩容区、笕桥机场周边区块、运河沿线及周边区块“三大区块”,每个区块以社区为单位，详细明确具体的任务清单，完成时限、方法措施和责任人员。以提升群众获得感为出发点，坚持把政策舆论导向放在首位，把沟通交流关心和落实保障措施做在前列，积极引导广大群众以主人翁的姿态，理解和支持城中村改造，以民主促民生，确保征迁工作“一户不剩、一事不留、一天不拖”.截止6月30日，全区完成住户丈量3955户，签约3954余户，拆除2844户，顺利实现了时间过半、任务过半。

（三）坚持刚性原则，高标准高质量完成目标任务。坚持“全面覆盖、不留死角、能拆则拆、能快则快”的原则，实行“6十1”、“白加黑”、“晴+雨”无休工作制度，发扬“敢于负责、甘于奉献、干字当头、敢为人先”的江干精神，整个团队目标一致，领导班子率先垂范，全体党员干部奋战一线，不辞辛劳，攻坚克难，当日目标当日完成，当日问题当日解决。坚持“一把尺子量到底”的刚性政策原则，严格落实“分类核价、逐户定价、一口报价、一分不加”征收操作机制，坚守口径之外无口径、政策之外无政策，全程接受群众的的参与和监督，杜绝了“钉子户”的无理要求，确保了征迁工作公开、高效和平稳推进。

（四）建立联动机制，凝聚打赢城中村改造的强大合力。以区委区政府的坚强领导为核心，全区各部门、街道、社区上下一心，群策群力，为打赢城中村改造攻坚战凝聚了巨大合力。建立区、街道、社区三级班子领导联系机制，区班子成员定点联系片区，街道班子成员定点联系社区，社区班子成员定点联系征迁居民，点、线、面全面协调困难问题，督导征收工作顺利推进。区分管领导坚持每周六带队赴各征迁一线现场办公，与各部门、街道形成合力，重点解决急难问题。共抽调全区各单位79名干部充实征迁工作力量，公安、国土、信访等部门长期派驻征迁一线，现场帮助解决实际困难和问题，动员大量公益组织积极投身征迁工作，组织“爱心帮帮团”等志愿者服务队免费为征迁居民，提供老屋合影、义务搬家、家装设计和房屋租赁等20多项服务。

三、我县城市规划化建设的启示和设想

（一）加强规划引领

城市规划是城市化建设的指导蓝图，城市规划的好坏决定着城市发展的水平、速度和质量。由于我县前期规划设计人员欠缺，城市发展规划比较滞后，一些路网管网狭窄零乱，一些公共服务设施狭小欠缺，一些房屋建筑建了又拆，很多基础设施建设都欠缺前瞻性和长远性，适应不了城市化发展建设的需要，经不起长久考验。在城中村改造过程中，缺少全局理念，一些整齐雄伟的重建建筑群中，还有很多陈旧零乱的居民自建房。要解决以上问题，一是在思想上必须高度重视规划工作的重要性，按照战略性、全局性、科学性、前瞻性要求，加强协调配合，共同把城市规划工作做好、落实好。通过规划，实现城市科学有序扩张，提高土地收益率，提升城市的综合实力和整体形象，带动城市经济发展。二是必须依托现有城市规划，根据国家新型城市化要求，按照城市道路宽畅便捷，市政设施配套完善，学校医院布局合理，体育场馆功能齐全，公园绿地风景宜人，人居环境整洁美观的城市规划要求，突出民生至上，突出“全域规划、产城融合、城乡一体”理念，编制完善全县新型城镇化总体规划。做到城镇发展、土地利用、产业发展等总体规划相衔接，形成城乡统筹、专项协调、覆盖全域的规划体系，着力解决规划跟不上发展、不适应建设的问题。

（二）加强人才队伍建设

无论是哪一项工作，人力资源是第一根本。推动城中村改造，推进城市化建设发展，关键在于建立一支讲奉献、技术精、敢担当、有作为的人才引领队伍。一是加强城市规划人才队伍建设。高度重视规划人才的引进工作，加大人才引进的政策支持力度，积极寻求人才引进的新途径新方法，通过到规划院校直接引进和事业单位招考急需专业技术人员等方式，夯实城市规划人才队伍建设，努力建设一支高水平的规划队伍，保障城市化建设的快速健康发展。二是加强农村党员队伍建设。农村党员工作在农村基层一线，是党的路线方针政策的具体执行者，是推动科学发展、促进社会和谐、服务人民群众的主力军。农村党员干部队伍素质的高低、能力的强弱，直接影响到农村各项事业发展和稳定大局。要把讲奉献，敢担当、有作为、能带头的村民作为党员发展的后备力量，充分利用各级党校、实践基地、远程站点等教育阵地，强化党员素质提升培训，不断增强农村党员队伍的凝聚力和战斗力。在征地拆迁，推进城市化建设的过程中，充分发挥党员先锋模范作用，带头走在执行政策和开展工作的第一线，为坚决打赢城中村改造和推进城市化建设发展攻坚战而奋斗。

（三）坚持政策刚性原则

严格执行规划建设标准，坚持一张规划图建设到底，区、街道、社区三级班子目标一致，坚决杜绝违法违章建设行为；坚持政策刚性，坚守政策底线，坚决维护被征收户合法利益，严格杜绝钉子户不合理的利益诉求是江干区城中村改造和城市化建设顺利推进的坚强基石。在我县的征地拆迁过程中，时常会有一些比较刁钻的钉子户，为了寻求个人利益的最大化，提出了比较蛮横的利益要求，甚至有的还乘机“种房”、“栽树”、“添人”,为了不影响工程施工进度，一些部门无可奈何满足了他们的要求，造成老实人配合在先吃亏、钉子户阻挠随后得利的反面现象。同样在城市化建设推进过程中，一些开发商和个体户，为了建设楼盘和住房获取得利，不惜托关系、走后门，不按照规划统一标准建设的行为时有发生。以上这些现象，既影响了规划政策的公开公平公正度，也在一定程序上削弱了政府的公信力，极大地给城市化建设带来了很大弊端。通过对比，要改变现状，一是要坚持城市规划刚性原则。城市规划的目的，就是为了指导建设，城市规划一经批准，就要严肃化法定化，任何单位和个人都必须严格遵守和执行。要坚持保持规划的延续性，加强管控，及时制止违法违规行为，切实维护好规划的权威性和严肃性，确保城镇化建设有条不紊的推进。二是要坚持征地补偿刚性原则。在摸底排查、房屋丈量、签约清退和补偿安置的每一个环节，都要坚持一个政策管到底，“一把尺子”量到底，“一个标准”贯始终，坚持口径之外无口径、政策之外无政策，不搞特殊化，对未按时签约和无理阻拦的，一律按照相关政策严格执行。三是要坚持阳光作业刚性原则。整个征地拆迁和城市化建设过程，都要坚持公开公平公正原则，坚持每一项决策，每一个环节，每一个步骤都让群众知晓，都让群众参与、决策，严格按照“四议两公开”程序，对政策制定和执行情况实时进行全民公开，保证在阳光下运行。

（四）加强部门联动

对比江干，我们三穗城市化建设还比较滞后，城市化率和各项基础设施都比较落后，我们更应该学习借鉴“敢于负责、甘于奉献、干字当头、敢为人先”的江干精神，牢固树立核心和大局意识，心往一处想、智往一处谋、力往一处聚、劲往一处使，坚定城市化建设的信心和决心，咬定目标，迎难而上，苦干实干。住建、国土、水利等相关部门一定要各司其职，各尽其责，重点做好城市规划、项目建设、社会保障等各项工作，多条渠道进水灌溉，一个龙头出水丰收，凝聚新型城镇化发展的强大合力。一是坚持政策引领。严格按照城市化建设规划方案和推进措施要求，结合部门实际情况，明确目标、强化责任，细化任务。二是强化部门联动。发挥住建、国土、水利、乡镇等相关部门的职能作用，实现各个部门之间的无缝链接，全力以赴协作配合，保质保量完成征地拆迁和城市化建设工作。三是加强督促检查。制订专项工作督查办法和考核细则，进一步明确分工，加强对各环节工作进展的监督和检查，促进工作高效落实。四是强化舆论宣传。采取悬挂横幅、张贴标语、启动宣传车等形式，争取社会各界的积极支持和人民群众的广泛参与；深入调查走访，及时发现工作中存在的难点和疑点问题，做到心中有底，有针对性地开展工作；发动党员干部带头作用，带头签订拆迁协议，带头落实制度政策，带头投入岗位工作，形成人人参与、人人支持城市化建设的浓厚氛围。

（五）坚持为民服务

城中村改造是事关长远发展、打造品质城市、改善群众生活的好事实事，要坚持民生为先，敢于担当、积极作为、迎难而上，要以坚强的决心和坚定的信心打赢城中村改造硬仗。一是要以群众的利益为出发点和落脚点，一切为了群众、一切相信群众、一切依靠群众，依法办事，依法用权，完善民主程序，想方设法保证群众利益最大化。在征拆初期，要广泛宣传征地拆迁的重要性和必要性，取得广大群众的充分理解和大力支持；征迁开始后，要深入每家每户，讲政策，谈利弊，主动帮助被拆迁户解决困难，为征迁居民，提供老屋合影、义务搬家、家装设计和房屋租赁等多项服务需求。二是探索村级集体经济发展用地，为村集体和村民长久生计留足发展空间，由村集体统一管理，统一经营，村民人股，定期分红，让百姓短期有收入，长期有保障。以杭州10%留用地开发项目力促集体经济提质增效模式为导向，探索村级耕地面积的10%用于旅游开发或耕地出租，按照每亩每年700元的出租价格，每个行政村每年至少可以增长集体经济20万元。另外，还可以探索以出租和开发的方式，充分盘活易地扶贫搬迁所涉及到的山林土地，实现村集体经济“多元化”增收。

第二篇：城中村改造调研报告

关于雁塔区城中村改造问题调研报告

2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。

一、调研目的1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。

2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。

3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情况

1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。

2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。

3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。

4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。

5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第一村。

7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。

8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。

9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。

三、无形改造中存在的问题

1． 医疗保险问题

主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。

2.养老保险问题

曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。

4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。

四、经济体制改造的基本情况

1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步

原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。

2.“农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。

3.“农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。

5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。

6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。

五、城改办的具体职责

1.有形改造

2.无形改造

3.安置回迁

4.项目监管

安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。

六、拆迁安置方案的确定

1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。

2.确定建设方案，即有形改造方案。

3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。

4.具体改造过程中的资金来源与资金保障。

5.完成拆迁安置工作。

6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。

7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。

七、拆迁安置方案的具体实施

1.由市级城改办办理拆迁手续。

2.成立动迁队，进村进行宣传工作。

3.同时进行拆迁安置评估。

4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。

5.支付补偿款。

在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续

前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：

1.注册资金五千万元以上。

2.具备实施改造实力与资金实力。

3.无不良信誉记录。

政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。

目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：

1.土地出让金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。

4.容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。

5.城建配套费上涨90。

八、造过程中村民反应的问题

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。

2.房屋质量问题。在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一

梯8户。

3.村民反应的安置楼裂缝、瓷砖问题等已有专家出具专门评估建议，为后期水泥膨胀导致，不影响房屋安全问题。

4.对于村民所反应的安置楼问题，政府主要通过经济赔偿予以解决，具体为一户3万一次性赔付。

九、村民回迁后存在的问题

1.社区成立后的万帅娥管理问题。目前对于回迁安置好后并成立社区的，由正规的备案过的物业公司统一管理。但是在实际操作中存在未备案的物业公司无人监管的情况。

2.通过房屋+商铺模式得到赔付的村民，可分到15平的商业面积补偿，参与年终分红。商铺是交由公司统一管理经营，而对于过公司的经营则存在监管不力的问题。

3.55平米至65平米的小户型保障房，有的村将其建成快捷酒店式公寓经营，同样也存在公司盈利损失无人监督的情况。

4.严格执行保障房不得买卖，交易只能在村民之间进行的原则。

十、对于城中村改造过程中存在问题的建议

1.政府各部门之间应协调统一，解决政策矛盾问题。

2.高新区应学习曲江管委会模式尽早落实解决“农改居”后的养老问题。

3.市政部门应当尽快出台改造完成后对于所成立公司的监管政策。

第三篇：城中村改造调研报告

推进“城中村”改造 建文明城区交流论文

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完

善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏

规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。

5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂(祖屋)，如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

四、“城中村”改造的对策建议

(一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

(二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

(三)进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

(四)做好持续发展。“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

(五)处理关联问题。大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

第四篇：城中村改造工作的调研报告

城中村改造工作的调研报告

你们知道有关于城中村改造工作的调研报告应该要怎么写吗?下面是小编为大家搜集整理出来的有关于城中村改造工作的调研报告，欢迎阅读!

一、全区城中村征迁改建进展情况

(一)市定征迁目标完成情况

20**市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230 万平方米，开工面积170万平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积万平方米，开工面积万平方米，投资亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投

资42亿元。

(二)全区城中村改造进展情况

全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开发商全部确定。

(1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：兴隆寨村占地亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。

(2)南村改建项目。涉及1018户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：南村安置房占地91亩，安置面积万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。

(3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设情况：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以西安置地块占地72亩，规划建8栋安置房。

(4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在根据公示情况进行规划调整，同

时对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。

(5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。

(6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。

(7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建筑面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论通过。目前，该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定，同时安置量审核正在进行。

(8)同乐寨村改建项目。该村占地面积349亩，726户，2200人，现有建筑面积约42万平方米。今年7月该区域的控规经市规委会讨论通过，目前，工作重点为加快安置量审核、制定详细开

发改造安置方案。

(9)唐村改建项目。该村占地面积亩，1215户，4865人，需安置面积52万平方米。2xxx年11月编制完成的控规评审稿中，本区域内的公共设施及规划道路占用该村亩土地，可用于开发和安置用地 亩。按照控规中的容积率，可建设总建筑面积(含安置和开发)仅为万平方米，安置开发比不足1:1。根据控规所设置的容积率必须有350亩土地才能满足唐村改建需要。

(10)西马沟、三岔口、大所三村改建项目(洛阳西部生态城)。对西马沟村的所有企业、民宅、无证户逐一进行排查并核实情况，开发成本估算工作已完成，已与规划设计院对接，正在对该项目内的基础设施成本费用进行估算。

(11)谷东、谷西、尤东、尤西、王湾五村改建项目(洛阳西部科技城)。五村总占地面积亩，5638户，16575人，现有建筑面积约236万平方米。2xxx年4月16日，区政府与金运佳集团签订开

发建设洛阳西部科技城项目合作协议。目前，五村地面附属物丈量已基本完成，人口、户籍、宅基地已完成锁定，土地测绘成果已出，正在与开发企业、规划设计院编制优化开发安置方案。谷东、谷西两村审核安置量的资料已准备完毕，待上报市旧改办进行审核。

二、城中村改造的主要做法

(一)坚持科学规划，高标准推进城市建设。一是实现控规编制全覆盖。区政府结合城中村、旧城改造，科学编制全区控制性详细规划，使城市建设在规划的指导下科学、有序、健康进行。二是坚持高标准规划建设。按照区委、区政府确定的龙形经济产业带规划，加强对重点区域和重点项目的规划引导，在龙头经济板块，规划建设一栋369米的超高层地标性建筑;在龙身经济板块，重点打造涧西工业历史文化街区;在龙尾经济板块，重点打造的洛阳大学科技城。三是城市建设和产业发展相统一。结合商业区域设置，在城市建设中科学规划

商业和商务设施，通过城市更新实现城区产业优化升级，加快城区可持续发展。

(二)突出和谐征迁，多层面保障群众利益。一是注重政策宣传引导。科学制定征收补偿安置方案，耐心细致地做好群众的宣传发动工作，通过外出参观、环境对比等形式，使群众明白征迁改造带来的好处，积极支持、参与城市更新改造。二是积极发挥基层组织和专业队伍的作用。抽调近200名机关干部组成征迁工作队员，会同各村两委做好群众思想工作。为调动征迁干部的积极性，区委在去年提拔任用18名表现突出的征迁一线队员基础上，今年又拟拿出20个科级岗位，用于提拔在征迁改建过程中表现突出的工作队员。同时对各办事处、项目指挥部相关工作人员进行法律、法规、政策等业务培训，为完成两整三新四清查工作奠定了基础。三是依法阳光操作。按照征迁工作零违规、零强拆、零事故的原则和依法、阳光、和谐、安全的八字方针，严把征收过程的

各个环节，将征迁安置公开公示制度落到实处，实现征迁工作的公开、公平、阳光、和谐，维护了全区征迁工作的稳定。

(三)强化招商引资，确保群众妥善安置。一是招大引强。加大招商引资力度，在大招商、招大商、选大商上下真功夫，打破固有模式，采取规划、土地手续同时进行的推进模式，服务招商引资，提高改建工作的效率。目前，全区18个城中村、城郊村、城边村全部完成招商引资工作，并全部完成改建立项工作。二是优先安排安置房建设。将安置房建设作为城中村改建的重中之重，优先安置地块的征迁工作，优先上报安置区域规划，在资金、人员等方面大力支持。积极筹措资金，先后与农业开发银行、洛阳银行等金融机构对接，落实融资计划，优先安置地块的征迁。

三、存在的问题

(一)城郊(边)村改建安开比的确认问题。一是城郊村按照村民人口数确

定安置量，如按 1:安开比推算开发房数量，将使经济测算无法平衡，因此需确定城郊村的安开比认定办法。二是城郊(边)村货币补偿资金量大，主要是：农用地征收过程中缴纳的耕地占用税、土地报批等费用高;拆迁企业量大，补偿资金大;安置面积外，一、二层住宅需货币补偿的面积大;基础设施投入较多。三是城郊村开发的商品房房价要低于市区成熟地段商品房房价。

(二)安置地块土地摘牌问题。按照市政府要求，我区城中村改建正全面推进，在村民安置房摘地及申请办理建设手续中存在较多问题。根据城中村改建的目的，村民安置房办理为全产权房，因此安置地块需要挂牌或协议出让。按我市现有政策，若由村委会摘得土地，而村委会又没有资质的开发企业，不能为村民办理产权手续;若由引入的开发企业摘得土地，政府须按政策将企业代缴的土地出让金返还给企业用于安置房建设，但返还的土地出让金将被认定为收

入需缴纳营业税、所得税等，同时以开发企业名义办理产权证需缴纳相关税费。如我区符家屯村改建需安置面积 万平方米，办证等相关税费约为亿元。城中村改建村民安置实际为拆旧建新，不应交纳相关税费，亟待解决。

四、对下一步工作的建议

一要加快房屋征迁进展。对于目前正在积极推进的兴隆寨、浅井头、南村等村，加快剩余户的征迁，确保整体改造全面实施。同时，依托各城中村改造项目指挥部和村两委的力量，做好政策宣传和解释工作，使群众理解、支持并积极参与城中村改造，加快推进小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨等城中村改造征迁，并把以上项目的安置房建设区域作为征迁重点，确保这些村的改造正式启动。

二要全力推进安置房建设进度。确保今年新实施的旧城城中村棚户区改建项目，在时间节点上完成目标任务，确保小所、遇驾沟、西马沟、符家屯、同乐寨项目安置房开工建设。通过安置房的开工建设，打消群众疑虑，促进征迁工作。

三要多方联动，解决历史遗留问题。进一步梳理改建项目需要解决的问题，积极向市里反映，加强与市规划、土地、旧改、财政等部门沟通，逐步解决存在的困难和问题，促进城中村改造顺利实施。

第五篇：新乐市城中村改造调研报告

“实现跨越赶超怎么干”大讨论活动中

关于我市城中村改造的调研报告

——拆迁办

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

一、我市城中村的现状

原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地的性质、建筑格局以及居民的生活方式人保留传统的农

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

二、“城中村”改造所面临的问题

（1）由于村里土地大部分为农民宅基地，耕地也因城市化进程在逐年锐减，村民基本生活保障、不能确保改造后有可持续收益的情况下，村民对改造积极性不高，甚至有对立情绪；

（2）“城中村”现有集体所有制土地向国有土地转变存在操作上相关环节与现行法律、法规如何配套实施的问题；

（3）“城中村”改造所需资金量很大，但目前各村在招商引资、盘活土地资源方面缺乏成熟、配套的运作机制和措施；

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

三、“城中村”改造中解决土地问题的途径

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市

建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”

我国《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据《城市房地产管理法》第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件：

1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；

2、集体所有制单位不得以其拥有的集体土地所有权作价入股。即如果使用集体土地出资的，必须办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股；

3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；

4、办理变更登记手续。以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至企业名下；

5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公

司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

四、“城中村”项目建设中招商引资的模式

“城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式：

一是采用联建方式联合外部资金，即公司出地、合作方出钱，共同开发，按约定比例分享利益、承担风险；

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。