我市城中村改造的调研文章

第一篇：我市城中村改造的调研文章

（一）我市城中村现状

1、人口、住房情况

按以往统计口径城市规划区内有99个自然村，农村人口约8万人，住房面积约210万平方米。随着我市城市建设、工业园区的发展，部分村庄逐步前移，或被合拢包围，逐渐进入建城区。其中，传统建城区内有13个行政村，人口约2.8万人，住房建筑面积91万平方米，其中，八十年代以前住

房建筑面积占总数的55%左右，八十年代至九十年代中期住房占总数的40%左右，九十年代中期至今占5%左右。八十年代前房屋大部分房屋以砖木石结构为主，建筑质量较差，部分房屋已构成危房，整体布局杂乱。

2、基础设施配套情况

城中村大部分地方脏、乱、差、挤、旧等现象十分突出，路面自然损坏、坑洼不平、宽窄不一，缺乏必要的给排水、卫生、医疗等基础设施建设，以往多采取哪“疼”医哪的办法，治标不治本，严重影响村民生活水平的提高和城市区域环境的改善，制约了城市的发展。

3、城中村改造试点情况

为改善驻城村民居住条件和推进城市建设发展，市政府于2007年在紫荆山街道司家庄社区实施了城中村改造试点工作。通过试点项目，一定程度上积累了在城中村改造中建设管理、盈亏平衡调控、房屋拆迁补偿安置等方面的经验。目前，我们正依据试点经验，借鉴外地经验，论证拟定我市城中村改造的指导意见，希望能够借此推进我市城中村改造工作。

（二）城中村改造存在的问题

城中村改造建设是一项艰巨复杂的工程，能不能达到政府、村民、村集体（开发商）三满意的效果，是城中村改造建设能否顺利进行的关键。尤其是产权、规划、土地及拆迁补偿安置等问题,给城中村改造带来了很大的压力,令改造工作步履艰难。

①产权问题。主要是因城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性,令改造陷入两难境地∶如果承认违法建筑的产权,则鼓励了违法行为,会引起新的抢建;如果不承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性,对该部分违章建筑难以实行强制拆除,令改造无从进行。

②规划容积率指标控制较严。城中村现状开发强度大,大部分城区容积率高,市政公用设施缺乏。在已无空地可以置换的情况下,城中村若按常规规划容积率要求实施改造，不仅村集体（开发商）无利可图,恐也难以接受。融海集团（长裕社区）北海公司在电影院南申请实施旧村改造，因拆迁补偿面积大、新建规划容积率指标控制问题，几近“流产”就是一个例子。

③拆迁补偿问题。城中村现状住宅面积大,建筑成本高,尤其是住宅用于经营的住房，每年还可为业主带来相当可观的租金收益,其所需要补偿安置的成本巨大（现拆迁住房按产权调换比例一般在1：1.2以上）。而且,业主对于拆迁普遍有抵触情绪,这给改造单位带来巨大的改造成本与风险,令开发改造的村集体（开发商）望而却步。此外,业主倾向于只接受住房补偿,进一步加大了规划的困难。

④土地供应问题。为保证改造单位在改造中赢利或至少不亏损,政府需要给改造单位实行大幅度的地价优惠政策（土地零收益）,这不仅影响到土地收益，而且容易造成土地供应失控,冲击商品房市场。

⑤城市整体观念问题。目前我们已受理了8个城中村改造申请。从其申请情况看，这8个城中村中有4个村申请利用空闲地边建设回迁楼、边建设商品楼开发，用开发利润部分补贴旧村搬迁费用，进而推进旧村改造。若其真正做到按申请及规划要求达到拆建同步原则完成整体改造，则互利可行；若借旧村改造的名义将空闲地开发建成商品楼后出售，不再推进旧村改造则其行为就成为变相开发，势必增加今后旧村改造成本。另外，部分现已实施的旧村（城）改造项目，在制定改造规划方案时，缺少前瞻性和延展性，城市建设的

整体观念不强，太注重改造和利润率，先干效益高的，后干效益低的；以前就存在先干路两边，中间没人管的状况，造成市区“夹心房”地带的存在，而“夹心房”区域一般无开发价值或利润，为城市建设留下“后患”。

⑥缺乏规范性指导意见。目前，我市旧村改造项目的运作实施缺乏指导性意见的规范约束，对旧村改造项目规划、土地、拆迁、建设、后期管理等缺少统一的指导意见来规范监督，特别对改造项目实施中的经营收入部分应用于村民的社会保障、医疗保险经费及发展集体经济等。该资金的支配使用，尚需建立行之有效的使用、审计、监管机制。

以上问题的存在，使我市城中村改造实际启动的少，等待观望的多。作为建设行政主管部门，我们有责任做更多的研究和工作，并希望相关部门各负其责，协同作战，共同推进。

（三）实施建议

1、尽快完善城中村改造规划方案。城中村改造本身就是对城市进行高速优化，使之更加合理。因此，必须坚持规划先行的原则，在我市现有城乡一体

化规划的基础上，要抓紧编制全市城中村改造总体规划以及分区控制性详细规划。使全市城中村改造工作，在规划的指导下有序进行，达到既能有效改善城市面貌、提高村民居住条件，又能节约集约利用土地的目的。

2、尽快出台中心城区旧村改造实施意见。通过试点项目经验，借鉴外地先进经验，进一步论证完善已拟订的《关于城市中心区域内旧村改

造的若干意见》（讨论稿），抓紧修改，争取市政府早日批复，指导城中村改造工作。

3、尽快明确城中村改造土地支持政策。按照“十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地”的基本原则，对于由村民集资、政府或村集体统一组织建设房屋用于村民回迁居住的，可划拔供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取整体拆迁、商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，改造后按商品房住宅管理，对土地出让收入，由市政府按项目盈亏平衡测算，给予部分或全部返还，用于拆迁补偿安置及村民保障。

4、尽快建立城中村改造相关监管机制。要尽快建立城中村改造的相关监督管理机制，确保规范运作。包括：①城中村改造涉及的基础设施和公共服务设施建设，应依法按城市总体规划和改造项目详细规划要求进行监管；②改造项目要严格履行施工许可、图审、质量和安全监督、竣工验收等监督程序的监管；③改造项目所在街道办事处和审计部门应发挥指导监督作用，对旧村拆迁补偿、经营收入及使用等要实施有效指导、监督的监管等。

总之，城中村改造是一项艰巨复杂的系统工程,涉及面广,难度大,改造目标既要符合城市规划标准,又要切合城中村的实际情况。改造过程中,应以推进经济和社会的全面发展为出发点,实行政府调控与市场运作相结合,充分发挥政府宏观职能,调动村民的积极主动性,关注村民生活模式的变化,使城中村融入城市,彻底完成我市城中村的城市化过程.

第二篇：城中村改造调研[推荐]

L村推进城中村改造的现状及路径分析

[内容提要]随着城市发展，主观方面，部分城中村居民后代自愿融入现代城市，脱离城中村社会关系。客观方面，城中村给城市景观、交通、治安、防灾等方面带来了不利影响，最终城中村社区将逐渐瓦解，村民融入市民社会，逐渐完成市民化。W市L村作为本次调研的研究对象，虽然在户籍制度、行政机构、土地权属、经济组织等方面仍保留着传统农村特征和农村管理体制，但因为邻近市区，交通便利，基础设施完善，已经具备了实施城中村改造的基本条件。从2007年开始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回迁工作，目前各项基础设施配套建设、环境美化等后续工作正在进行当中。

本文试通过对L村的个案研究，寻找发现其在推进城中村改造过程中的一些经验做法及存在的难点问题，针对发现问题建构一套可行的改进措施。本次调研得到了S镇政府的支持，取得了L村进行城中村改造的一手资料，并通过访谈法对L村情况进行了实地调查，以L村村委成员、部分村民为主要访谈对象，共采访了10人。报告以实地调查所得的访谈材料和有关数据为主要分析材料。

[关键词]城中村改造L村

一、概况分析

1.社会情况

L村位于……….，距市区约5.5公里，南靠雕山，北邻黄海，风景秀丽，气候宜人。3路公交线路延伸至生活小区，城市景观大道环海路依村而过，交通便利。

全村共有261户，人口为637人，其中有33户72人未在村内居住；购买户口的空挂户有51户103人。全村总面积1600亩，其中山峦面积为1300亩，占总面积的81.25%，居民居住面积和工矿用地共80亩，其余为开发商建筑用地。

2.经济情况

从上世纪80年代开始，L村响应国家“退耕还林”政策号召，将全部390亩耕地用于恢复林草植被，由此除大部分村民仍从事林业、渔业工作外，小部分劳动力逐渐向务工、经商、非农行业转移。2009年全村总收入4184万元，人均收入8222元，高于全区农民人均收入的6650元。近三年的总体收入及人均收入呈逐年上涨趋势，且均高于全区农村的平均水平。

集体资产管理方面，L村现有村办企业3家，包括轮胎翻新厂、L村建筑队、3亩的海参养殖池及15亩的村海上养殖厂。另有一处厂房及5000平方米的工业园现对外进行租赁。2009年，实现集体总收入130万。

二、推进城中村改造的经验做法

1.制订有利于旧村居民的拆迁政策，村民资产壮大，赢得了广泛支持。

与城中村改造最直接、最大的利益关系者是旧村居民，如果不能保障他们的权益，得到他们的赞成，改造工作就无法开展。2007年L村与房地产开发公司签订合同对L村共同开发，共拆迁民房212户。开发项目占地面积261亩，村群众回迁区用地30亩，并按当时全市最高标准，实行对被拆迁人房屋按照占地面积给予100%的回迁安置政策。这样一来，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易，按每户平均面积133平方米计算，原旧房价值从原来的约10万升值到现在的40万元左右，壮大了村民资产；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织，大大激发了村民对于开展旧村改造的热情。如今村民已回迁到户，小区水、电、暖气、燃气已配套齐全。

村委成员A：旧村改造过程中有这样和那样的问题是很正常的，村干部要努力认真地解决好每一个居民的问题，要细致认真地做好拆迁户的思想工作，使广大村民充分了解上级的有关政策，认识到旧村改造的重大意义。

村委成员B：村两委一定要保障好群众的生活，妥善处理好群众回迁过程中的各种合理要求，车辆、建材以及少量的需求，两委会都尽量给予满足，尽最大努力帮助群众解决难题，使群众都能顺利回迁。

村民A：每户村民一套旧房，按照占地面积给予回迁新楼房，所以基本上一套旧房都能变成两套楼房，给居民解决了没有钱给子女盖房结婚的实际难题。

2.充分发挥集体资产为社区成员提供福利的社会保障功能。

2009年底村集体共出资700万元，由村集体负担一半，个人负担一半，为全村男的45周岁以上，女的35周岁以上的村民共265人办理了养老保险。其中105人参加了职工养老保险；98人参加大龄养老保险；41人参加新型农村养老保险；另有21人在其他单位参加了保险，参保率达到百分百。村集体每年还需40万元续交保费，由此实现了养老保障全覆盖，消除了村民的后顾之忧，夯实了旧村改造的群众基础。

村民B：没有农村拆迁改造，村委就没钱给村里人办理养老保险，通过旧房改造，解决了钱的问题，居民的老有所养的问题得到了保障，退休老年人基本上每个月可以领到800-1000元不等的退休金，解决了自己吃饭穿衣的问题，减

轻了子女的负担。

村委成员C：通过农村拆迁改造，村集体的外债和内债已全部还清，壮大了集体经济，使得集体经济有后劲，有能力再投资，再创收，农村改造不仅增加了集体收入，居民的个人收入也增加了，每户居民两套楼房，自己住一套，向外租一套，既有房住，又有钱花，真正体现了社会主义新农村的优越性。

3.开展村（居）集体产权制度改革，促进集体经济的可持续性发展。

L村作为首个镇试点，于近期开展了村（居）集体产权制度改革工作，计划逐步将村集体经济组织改制为股份制企业或其他具有法人地位的经济组织，实现集体资产管理与社会事务管理相分离。改革后的村行政管理职能将由村委会（居委会）承担，同时将村集体的村办企业及其他集体资产交由完全市场主体的集体所有制企业管理，使居民变股东。此举的目的在于克服当前农村集体经济发展面临一系列新的问题，主要表现为产权不明晰、集体资产流失、收益分配不公、财务收支不透明、市场竞争主体地位不明确等。改革后的集体经济由原来的共同共有变为按股共有，产权更加明晰，运作更加规范，更有利于集体资产的管理；集体经济改为现代股份制企业后，作为一个市场竞争主体与市场对接，一定程度上解决了集体资产盘活、资金筹集、资源配置等问题，能够有效解决集体经济发展的体制机制障碍，实现政企分离所有权与经营管理分开，资产管理在每个股东的监督之下运行，做到用好村中的每一分钱，防止集体资产的流失，更加有利于集体经济的发展壮大。

三、问题及思考

在调查中仍发现了一些存在的问题，集中表现为：目前L村尚未完成“村改居”工作，因此未能真正纳入城市化社区管理轨道，许多相关政策信息衔接不畅，造成工作上的被动。如虽然全村符合条件的居民均已纳入城镇居民养老、医疗保险，但在享受城市最低生活保障等补贴方面，农村标准与市区标准仍有差距。并且目前村民对“村改居”及社区建设的认识仍停留在原来的村“两委”体制上，被调查者普遍认为，“村改居”对他们来说，跟原来没有什么大的分别，不同的只是挂着的牌子从“村委会”换成了“居委会”。由此可能造成“村改居”后社区管理运行机制不顺畅，新社区职责不清，功能模糊，社区服务职能与经济管理职能混乱等问题。

针对发现的问题，笔者从以下两个方面提出建议：

1.加强村务公开，落实监督机制，确保各项制度改革中农民的发言权。村委应加快办公楼及公开栏建设，定期公开

财务、村务，定期召开村委会、党员代表大会，保证村里每一项重大政策的出台都要充分吸收村民意见，让村民明明白白。建立村干部定期报告工作制度及对村干部述职评议制度，每年一次村干部向全体党员、村民代表述职，由党员和村民代表对村干部进行民主测评。

2.加快“村改居”，通过社区建设，同步实现村民在意识层面的城市化和现代化。成立L村居民委员会，按照城市社区的规范和要求进行管理，与市区的有关政策进行衔接，保证村民享有城镇居民应有的权益。完善社区基本配套设施和文化教育设施，通过丰富多彩的社区文化活动和市民教育活动，架起村民向市民转变的桥梁，增强市民意识和心理适应能力，使村民在思想观念、生活方式上向市民转变。

第三篇：城中村改造调研报告

关于城中村改造的调研报告

城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造，所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

一、现状。

梅州市兴宁县（市、区）胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组，在册户数293户，人口1505人；全村总面积2。37平方公里，耕地面积418亩。我村年平均气温为21.，年降雨量约为1227.毫米，气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕，上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来，我村发展经济的措施以及成果：

1、筑水泥路约2.公里；

2、路灯3公里；

3、胜利小学球场。

对“城中村改造的意见:

1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

2、造过程中相关手续能快速办理。且相关税费能得到减免。

3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

“城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比，所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

(二)是利益主体由政府到农民的转变。_

“城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不能改变村容村貌，更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里。政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租，不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

(三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地in途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越，也是必须解决的问题。

(四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

低成本生活区指的足“城中村”改造后，可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查，附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置r人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大最的密集型产业落户到附近

工业园，所带来的低成本务工人的安置问题，必然要在胜利村得到解决。据调查，上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元，大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以，鲤负江的“城中村”改造，必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管 理和约束。

(五)是一项基础性改造工积，不是点利性质工积。

“城中村“改造是一项政府让利，群众受益的公益性荃础I程，所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式，大家多方共赢，们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

三、为什么要开展“城中村”改造。

(一)城中村地处城市中心，被城市功能区所环绕，其地理位置A性唯一且尚定，要统一规划城镇，只能选择对城中村进行改造。

(二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补，城中村改造就是一个契机和示范，他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

(三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展，务工人员也会大量的涌入到江，如果胜利没有足够合适的房源来安置他们，因素激增，报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

(四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。在处于黄金地段的城中村中，大最土地资源被浪费使用，通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发，使其发挥出更大的经济效益。

(五)提高村民素质，改变胜利村精神面貌的根本途径。

发展的问题。归根结底就是人的问题，作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外，仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造，才能从根本上改变这一现状。

四、采取何种模式进行“城中村”改造。

(一)采取政府主异，集中安置。整体规划。整体开发。

该种模式是指由政府牵头，多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地，规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商，由政府负责改造后的城中村草础设施建设，抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

利：

1、符合现行政策法规，操作得当，后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依，有实践经验可用，无论如何都不会出现原则性错误。

2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

3、土地通过招面挂，政府从中获利。

弊:

1、大规模的征地难度大，群众要求多。意见大，工作非常困难。胜利村多次征地，农民对政策法规熟悉，对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重，若依征地拆迁方式征收土

地。所需付出的行政成木较高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造，市政府总共需要投入万元，仅前其一次性投入就达万元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地，仍然会受到市场的影响，较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本，所以只能容纳有一定经济实力的人落户，收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

(二)采取村民自建、自主开发，政府提供政策支持。

该种模式是指由村支两委牵头，村民参与。组建开发公司，对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置，不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地，或仍然为集体土地，进行整体开，政府加以规划和控制。

利:

1、村民自主开发，积极性高，群众阻力小。

2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌，甚至，可以找到一条致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，减少管理成木。

弊:

1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段，栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩，无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司，到土地开发，再到后期的市场运作的能力。

2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金，即使通过贷款也不可能达到。

3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置，要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会，尤其以部分年青人为主，力主由村民自建，以图丰厚的回报。

4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后，容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改，们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程，甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

5、背集体土地使用的政策。

相关政策:

1、运作集体土地上进行开发的相关政策。

2、给村民凑集基本资金。

3、关税费的减免。

具体步骤:

1、由村支两委牵头，组建房地产开发公司Ae2、上部门将土地征收。

3、A公司负责村民的补偿安置。

4、过招拍挂让A公司以接近评估价仇的价格获得安置地外的土地。

5、A公司按规划进行土地开发，并按规划部门要求完成基础设施建设。

(三)引进开发商。村民入股，共同开发，多方共赢。

该模式是指，通过引入开发商与村集体共同组建开发公司。村集体占一定股份。不参与

管理，对除了安置地以外的土地进行整体开发运作。这而要将除安置地以外的土地转换为国有建设用地。可以通过招拍挂的方式以接近评估的价格将土地转让给开发商，再由开发商开发运作，所得利润需用来对村民进行安置和按规划进行基础设置建设和整体环境美化。利:

1、引进开发商。解决了资金和开发及后期的商业运作的问题。

2、村民通过入股合作的方式获利，并解决了生活来源的问题。

3、民不花一分钱住上新房，整体环境得到改善。

弊:

1、违背集体土地使用政策。

2、部分村民通过“城中村’改造获利过多，引起他们部分被征地村民心理失衡，造成不稳定因素。栗脚村有大星的被征地的失地农民。他们只按政策得到了一笔较低的补偿款，生活来源并无保障，所以城中村改造必然要而对来自他们的阻力。

3、土地转为田有建设用地。再以评估价位转让给开发商需要打政策的擦边球。

相关政策:

1、征地拆迁政策。

2、关税费的减免。

具体步骤:

1、引进一个实力雄厚的开发商，与村集体组成开发公司，村集体占一定股份。不参与管理。

2、开发商将村民的住房按征地拆迁的标准进行赎买。即按征地政策对41民的原住房进行评估后，进行补偿，消除村民因原住房的差异对安置产生的矛盾。

3、部门将除村民安置地外的土地征收为国有建设用地。并通过招标、招拍挂等方式以接近评估价位的价格将土地转让给开发商。或以“农业地产”、“地质灾害避险”等名义将 土地划拨给开发商，或就在集休土地上进行开发。以和凭的名义进行销件。政策采取“报建不批、违建不究”的态度。

4、开发商在安置地为村民修迎安置房，土地为集体土地性质，村民按人口，分配居住面积。多退少补。

5、开发商按照规划对土地进行开发，并完成基础设置建设。

6、村集体对改造后的安置区进行管理。

我们认为，胜利村的“城中村”改造工程应该是一项利民的公益性工程，在“先行先试”的政策范旧内，我们应该大胆的探索对集体土地开发的新方法、新途径。在以上三种模式中，第一种模式行政成本过高，且容易激化干群矛后，村民的利益没有得到更为充分的保障。第 二种模式对村民的要求过商。不符合胜利村实际。第三种模式在思维方式上都有创新，村民 的利益也得到更充分的保障。实现的过程中还可以对各种方式进行更多的探索和创新。总之，我们深刻的集训到，胜利村的“城中村“改造，不仅是对胜利村一个扩容提质的过程，更是 资兴在实践省委省政府的“弯道超车”理念和郴州市“先行先试3" 4条政策的一次大胆偿试。在改造过程中，我们一定坚持解放思想，实事求是，在调查研究的基础上，遵循客观规 律，大胆探索，勇于创新。

第四篇：城中村改造调研报告

城中村改造调研报告

我校调研小组于5月19日开始针对韩店镇城中村改造情况作了初步的调查了解，期间我们掌握了一些基本情况，但也看到了一些问题。现将其作简单总结汇报。

一 城中村改造的基本情况

韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异：

黎岭村：自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。

经坊村：占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：借县城黎都西路东延占地的机会（政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中），村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。村支书陈书记也曾流露：只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路（谋生），村集体自己搞改造也是大有积极性的。当然这些都还在酝酿阶段。

韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。而且处于村子边缘地段的潜家窑(村西南口)和后窑（村西）的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。两处建筑地的改造背景和方式大体相同。

综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。据这一带住房改造的负责人介绍：潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。

二 城中村改造中存在的主要问题

1、土地“瓶颈”问题

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度 1 大，外来人口多，情况复杂，由于可用地极少因此给城中村改造带来了很大的难度，出现了村民自主开发的先例。于是又带来了另一些值得关注的问题：宅基地所有权归属问题，占用集体土地问题，住房改造后土地收益分配问题等等这些都是制约城中村改造的“瓶颈”。

2、规划问题

我县目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划，尚未出台具体的“城中村”改造方案。而且 “城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾也很多。所以三村三个样子的改造规划，往往容易与县区的整体及长远规划控制要点产生矛盾，这样就会造成大量时间、人力和资金的浪费，甚至有其他的问题出现也极有可能。再者，据城建局张文武局长介绍：我国的规划法规定，规划工作只针对国有土地的主权者，在建的村民宅基地要求给于规划没有法律依据。这就使我县的城中村改造工作处于两难境地。

3、居民新居的公共设施配套问题

这其实可以说是规划问题的次生。由于在建的村民不具备规划主体的资格，在没有统一规划之内的住宅，其公共设施如水暖电等就不在其负责范围。这样的情况是否会产生更多的社会问题可想而知。

4、统筹协调问题

在调研时我们发现，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，潜家窑一地的住房改造过程中遇到的一系列问题在改造初期就很棘手，同时也是我们有关部门应该关注的大问题。

5、村民权利与公平问题

按照我国法律，公民应享有同等的权利。而韩店村潜家窑之地的改造工作虽然不是擅自行为，同时也是村民积极响应政府号召的非典型范例，也在有限范围内履行了一些简单的手续，但是很不完备经不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也会伤及韩店村村集体的利益以及其他村民的权利。出现这样的先例，也可能产生不良的社会效应，到那时侯恐怕想刹车也来不及了。

6、被改造地片村民的出路问题（就业问题）

据了解，韩店村80%的村民已完全失去了土地，村支书介绍说，就帐面上的1000亩土地，由于近几年的被占也只有500亩，所以1/3的村民依靠自办家庭作坊、出租门面、开办小型企业等方式自谋生路。这些村民在村子改造后的生计问题就会成为韩店村甚至全县的一个较大的社会问题。更何况，在尚未全面开展工作的今天，这些个与村民的切身利益密切相关的生存问题已经显现出来。我们在走访部分村民对城中村改造问题的看法时，有的村民已明确表示：改造工作只有在满足他的谋生需求（如门市、就业、经济补偿等）的前题下，他才会签同意改造的协议，否则他宁愿按部就班地过现在的“旧”生活。

三 对城中村改造工作中突出问题的几点思考

“城中村”改造是挖掘我县发展潜力、造福于民的必由之路，是我县“四个发展”的应有之义，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上给与支持和倾斜，充分调动各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议简单归纳如下：

1、政府应及早谋划、提前介入，发挥好统筹、协调、指导作用。（规划）

2、作好对村民的宣传、引到工作，以利于工作顺利展开。（土地法规）

3、有关部门要通力合作，在法律范围内大开绿灯，全县一盘棋。（补偿）

4、针对以上的瓶颈问题要给与专门研究并拿出确实可行的办法或意见。广州例

5、

第五篇：城中村改造调研报告

关于雁塔区城中村改造问题调研报告

2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。

一、调研目的1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。

2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。

3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情况

1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。

2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。

3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。

4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。

5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第一村。

7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。

8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。

9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。

三、无形改造中存在的问题

1． 医疗保险问题

主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。

2.养老保险问题

曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。

4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。

四、经济体制改造的基本情况

1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步

原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。

2.“农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。

3.“农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。

5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。

6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。

五、城改办的具体职责

1.有形改造

2.无形改造

3.安置回迁

4.项目监管

安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。

六、拆迁安置方案的确定

1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。

2.确定建设方案，即有形改造方案。

3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。

4.具体改造过程中的资金来源与资金保障。

5.完成拆迁安置工作。

6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。

7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。

七、拆迁安置方案的具体实施

1.由市级城改办办理拆迁手续。

2.成立动迁队，进村进行宣传工作。

3.同时进行拆迁安置评估。

4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。

5.支付补偿款。

在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续

前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：

1.注册资金五千万元以上。

2.具备实施改造实力与资金实力。

3.无不良信誉记录。

政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。

目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：

1.土地出让金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。

4.容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。

5.城建配套费上涨90。

八、造过程中村民反应的问题

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。

2.房屋质量问题。在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一

梯8户。

3.村民反应的安置楼裂缝、瓷砖问题等已有专家出具专门评估建议，为后期水泥膨胀导致，不影响房屋安全问题。

4.对于村民所反应的安置楼问题，政府主要通过经济赔偿予以解决，具体为一户3万一次性赔付。

九、村民回迁后存在的问题

1.社区成立后的万帅娥管理问题。目前对于回迁安置好后并成立社区的，由正规的备案过的物业公司统一管理。但是在实际操作中存在未备案的物业公司无人监管的情况。

2.通过房屋+商铺模式得到赔付的村民，可分到15平的商业面积补偿，参与年终分红。商铺是交由公司统一管理经营，而对于过公司的经营则存在监管不力的问题。

3.55平米至65平米的小户型保障房，有的村将其建成快捷酒店式公寓经营，同样也存在公司盈利损失无人监督的情况。

4.严格执行保障房不得买卖，交易只能在村民之间进行的原则。

十、对于城中村改造过程中存在问题的建议

1.政府各部门之间应协调统一，解决政策矛盾问题。

2.高新区应学习曲江管委会模式尽早落实解决“农改居”后的养老问题。

3.市政部门应当尽快出台改造完成后对于所成立公司的监管政策。