推进城中村改造-五月调研[精选5篇]

第一篇：推进城中村改造-五月调研

推进城中村改造，加快城市化进程

一、城中村概念及特点

城中村是在我国快速城市化过程中出现的一种特殊且普遍的现象，是指位于城市建成区范围内或城乡结合部的被城市建成区包围或者半包围的、没有或仅有少量农用地的村落。近年来，我市城市化进

程不断加快，建成区面积从2000年的十几平方公里到2011年的近四十平方公里，增加部分的面积几乎都是城市建设征用农村土地获得的。农用地被征了，但是村还在，当地农民仍然生活在这里保有部分供其建房居住的宅基地和集体自留建设用地，随着周围农用地的逐步征用而渐渐被城市包围，原先分布在城市周边的农村被纳入城市版图，形成了“城中有村，村中有城”的现象。

据粗略统计，我是三环内及城郊结合部存在的城中村超过百个，这些城中村大多有如下几个特点，1、基础设施薄弱，城市管理难以跟进，电力、电信、供水、煤气管线残缺不全，甚至连基本污水处理设施都没有，加之村民的生活方式并未根本改变，使得污水就近排入河道或农田，垃圾无序堆放。严重影响城市景观。

2、缺乏统一规划，村内建筑密度大，违章建筑普遍，间距过小，采光通风不足，危房、红砖墙房比比皆是。村内用地功能紊乱，住宅用地、工业用地、商住用地混合在一起，道路等级不成系统，村内文化娱乐设施和公共绿地严重缺乏。

3、城中村房屋租赁市场火爆，外来人口众多，成员复杂，缺乏有效管理。

二、城中村形成的原因

城中村的形成并非一朝一夕，形成的原因也有很多，主要有以下几个：

1、城市的迅猛发展与扩张是城中村形成的主要外部推力。在疾风骤雨的城市化过程里，各个城市均在非常短促的时间内飞速扩张建成区，城市根本没有时间慢慢吸收、消化原有的农村聚落。在遇到拆迁安置等麻烦问题时，大家都选择放一放，绕道而过，因此，农地被迅速征用进行建设，而村落则被保留下来。待到周围高楼林立，马路宽阔，地价上涨时，原来廉价的村落也变得“值钱”起来，有时候即使再想回头将其转变成与周边环境协调的建设用地时，拆迁补偿费用和难度就更大了。这就形成了“拆迁难度大，搁置改造计划，村子地价上涨，乱段乱建现象更加严重，改造难度更大，再次放弃改造，村子更糟糕了….”的恶性循环。我们都说规划要先行，规划要统一，结果很多规划编制完成却始终不能完全实施甚至是核心区块不能实施，被社会各界诟病为图上画画墙上挂挂。

2、城乡二元管理体制是城中村形成问题的根源。全球各个国家都在经历或经历过快速城市化进程，然而城中村问题却成为我国特殊现象，根源是二元管理体制。

所谓“城乡二元管理体制”，是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式，而其中土地二元所有制结构”是指城市的土地属于国家

所有，而农村的土地属于农村集体所有的制度。村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权，但是却只能在内部流转，不能上市交易。这种制度的设置，过分强调农村土地的社会保障和福利功能，忽视了土地的商品经济属性，不允许村集体和农民个人利用农村建设用地进行抵押、转让等正常民事流转将严重限制农村经济发展和城市化过程。

3、外来人口的涌入及其居住选择直接加速了城中村的发展。与城市的发展相对应，人口的大规模流动也成为一大现象。这些劳动力大部分文化水平不高，收入低，对居住环境和生活品质实在要求不高，而城中村集体土地的权属性和监管不力造成村民随意建房，建房成本低，加之大部分城中村位于建成区内部，交通条件和区位非常优越，这种供需市场直接影响了城中村的发展，城中村越建越大，密度越来越高，环境也越来越差，改造难度也越来越大，又是一种恶性循环。

三、城中村改造的必要性

城中村的长久存在，特别是那些位于中心地段内的的村落，不仅本身占用的土地价值得不到正常的体现，脏乱差的环境也使周边土地价值的贬值。更值得注意的是，村民们在主观上和客观上都无法对村中土地利用的长远发展做出有远见、准确的判断，这是城中村土地利用现状最为突出的症结，村民们小富即安的小农意识，以及盲目跟风，不看市场需求，都造成土地利用盲目被动。另外不断恶化的居住环境和矛盾突出的外来人口管理问题也已日渐凸显。无论从城市整体发展还是从城中村自身发展来看，都有严重弊端，如果不加以改造，对整

个城市的经济、社会、环境都有严重影响。

为此，加快城中村改造，是落实科学发展观，构建和谐社会的重要体现，关系到《城乡规划法》等法律法规的有效实施，有利于改善群众生活条件，提升城市形象。

四、城中村改造存在的问题

城中村改造是一项非常复杂的系统工程，牵涉面广，环节复杂，利益冲突多，开发风险大。但是，近几年一些城中村改造要求迫切，呼声较高，纷纷要求编制城中村改造规划。我局在实际工作中，感觉很多规划不能推进或者规划工作十分被动，具体体现在：

1、制度上不衔接

1）土地制度的不衔接，现状用地指标的分配沿用农民建房政策，逐级分摊到镇、村后，每个村的用地指标非常少，不可能启动整体改造。

2）规划建设用地往往分配到各自名下，村集体难以回收，建房户私自转让、出租土地使用权，不办理农地转让手续擅自改变用途、将集体土地作为资产参与企业人股等，土地使用权流转非常混乱，随意性较大，造成不按规划实施现象严重。

3）规划建设政策与实际情况不衔接。《浙江省城乡规划条例》第十八条规定，位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的镇、乡和村庄，不编制镇规划、乡规划和村庄规划。该条文的本意是要求城市范围内镇与村按城市建设的要求来进行操作。但实际情况往往是由于各方面政策的制约，存在为规划未能覆盖，或者整体规划范围远远

超出单一村行政范围，整体改造前对一些个别特困户批基及危旧房改造项目无法落实，造成信访等问题不断。

2、管理上不衔接。

1）国土部门安排特困户批基和农转用指标在村行政范围内，而规划范围依据现状统筹规划，造成有规划的地方没指标，有指标的地方没规划。另外国土部门审批土地使用证和规划部门审批用地许可证工作不衔接。

2）村、街道、执法局、国土局、规划局管理责任不清晰，归结于城与乡的一些建设管理体系在对应城中村交叉区时，存在盲区，城乡交错，农具混杂，造成该城市管的城市不便管，该乡村管的乡村管不了。

3）重点工程、征地部门与职能部门不衔接，责任主体不清晰，许多工作为了完成任务，牺牲了长远利益及长期发展的可能，造成遗留问题很多。

五、城中村改造的建议

从城中村形成的原因以及现有的工作难题中可以看出，制度制约了城中村改造改制工作的进行，而城乡二元体制是根本症结点。体制之所以为体制，是多方面制度的集合，包括了户籍管理制度、行政管理制度、社会保障制度众多方面，其中现行的土地二元制度的改革是城中村改造的根本出发点，是规划落实，城市化发展的必要条件。除了体制改革，作为规划主管部门，我局就与规划密切相关的几个方面提出建议：

1、征地需彻底。我局每年都能收到很多关于规划实施的提案，议案，有些规划已经编制完成获得审批却迟迟未能实施，其中很大一部分原因跟土体征用有关。如原分洪渠控制性详细规划，于2008年编制完成，至今未能落实。

除了规划因为征地问题不能落实外，现行的留用地、返还地政策也留下了许多后遗症。很多征地采取分次征用，征用返还的政策，征地一次划留一次，缺乏统筹规划和规划随意改变的现象，许多村的存留地距村较远，而且位置分散，用地性质混乱。剩余的村集体土地加上巨大的市场利益驱使，激发了村民在剩余土地上建设的热情。城中村现象未能根本消除。

2、拆迁政策需配套。城中村改造必然涉及大量的拆迁安置工作。在土地资源日益紧张的今天，如按现行的异地迁建安置政策，类似高镇村的城中村改造模式将无法展开。参照全国各地城中村改造的经验和做法，如北京、广东、杭州等地，货币安置与立改套，建多层、高层农转居公寓是大势所趋，必须进行借鉴跟推广宣传。

当然，拆迁安置政策需要一定的延续性，需进行深入调研，拆迁安置政策直接影响城中村改造规划的编制。

3、规划编制要因地制宜，统筹考虑。

1）我市每个城中村地理位置、规模、人口、土地情况等均不同，要按照每个村庄自身特点，充分借鉴外地城中村改造的成功经验，深入分析了我市城中村具体实际，确定改造原则，开发模式，坚持基础设施优先、充分考虑群众利益、对回迁居民，倾听村民改造意愿，就地、就近、相对集中安置村民，让每个村的历史文脉以及村民之间的特殊血缘联系在新型社区中也能延续。

2）应结合周边地块统筹考虑，不能就村论村，因此应控制开发强度，不能一味平衡自身改造原则，提高容积率。像以往有些拆迁改造采取的是“倒算容积率”的方式，每个改造项目根据拆迁补偿总量计算出改造成本，再根据土地出让市场某个时点的楼面地价倒算出改造地块的容积率。这种情况往往造成容积率过高，突兀的高楼会形成周边新的城中村。

3）规划应强调各组团城中村改造的功能引导。结合区块位置特点和经济特征，规划一些合理市场，商业用地，保障村民的利益。

4）注重保障房，廉租房的建设。既能满足外来人口的居住需求，又能通过规范管理而降低外来人口的犯罪率，保障社会治安。

六、结论

城中村改造需要市委、市政府高度重视，涉及多个主管部门多项政策的突破，具体模式可借鉴成功城市的做法，不过不管哪种开发改造方式，最主要的是必须摒弃现在的“只占地，不管人，征地不征村”的做法，要根本上促进其经济管理体制和社会管理体制向现代化城市的管理体制和方式转变，还要改变村民观念，真正实现村民由农民向居民身份的转变，使城中村真正融入城市。

第二篇：城中村改造调研[推荐]

L村推进城中村改造的现状及路径分析

[内容提要]随着城市发展，主观方面，部分城中村居民后代自愿融入现代城市，脱离城中村社会关系。客观方面，城中村给城市景观、交通、治安、防灾等方面带来了不利影响，最终城中村社区将逐渐瓦解，村民融入市民社会，逐渐完成市民化。W市L村作为本次调研的研究对象，虽然在户籍制度、行政机构、土地权属、经济组织等方面仍保留着传统农村特征和农村管理体制，但因为邻近市区，交通便利，基础设施完善，已经具备了实施城中村改造的基本条件。从2007年开始，L村加快了城中村改造的步伐，到2009年底已完成了回迁工作，目前各项基础设施配套建设、环境美化等后续工作正在进行当中。

本文试通过对L村的个案研究，寻找发现其在推进城中村改造过程中的一些经验做法及存在的难点问题，针对发现问题建构一套可行的改进措施。本次调研得到了S镇政府的支持，取得了L村进行城中村改造的一手资料，并通过访谈法对L村情况进行了实地调查，以L村村委成员、部分村民为主要访谈对象，共采访了10人。报告以实地调查所得的访谈材料和有关数据为主要分析材料。

[关键词]城中村改造L村

一、概况分析

1.社会情况

L村位于……….，距市区约5.5公里，南靠雕山，北邻黄海，风景秀丽，气候宜人。3路公交线路延伸至生活小区，城市景观大道环海路依村而过，交通便利。

全村共有261户，人口为637人，其中有33户72人未在村内居住；购买户口的空挂户有51户103人。全村总面积1600亩，其中山峦面积为1300亩，占总面积的81.25%，居民居住面积和工矿用地共80亩，其余为开发商建筑用地。

2.经济情况

从上世纪80年代开始，L村响应国家“退耕还林”政策号召，将全部390亩耕地用于恢复林草植被，由此除大部分村民仍从事林业、渔业工作外，小部分劳动力逐渐向务工、经商、非农行业转移。2009年全村总收入4184万元，人均收入8222元，高于全区农民人均收入的6650元。近三年的总体收入及人均收入呈逐年上涨趋势，且均高于全区农村的平均水平。

集体资产管理方面，L村现有村办企业3家，包括轮胎翻新厂、L村建筑队、3亩的海参养殖池及15亩的村海上养殖厂。另有一处厂房及5000平方米的工业园现对外进行租赁。2009年，实现集体总收入130万。

二、推进城中村改造的经验做法

1.制订有利于旧村居民的拆迁政策，村民资产壮大，赢得了广泛支持。

与城中村改造最直接、最大的利益关系者是旧村居民，如果不能保障他们的权益，得到他们的赞成，改造工作就无法开展。2007年L村与房地产开发公司签订合同对L村共同开发，共拆迁民房212户。开发项目占地面积261亩，村群众回迁区用地30亩，并按当时全市最高标准，实行对被拆迁人房屋按照占地面积给予100%的回迁安置政策。这样一来，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易，按每户平均面积133平方米计算，原旧房价值从原来的约10万升值到现在的40万元左右，壮大了村民资产；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织，大大激发了村民对于开展旧村改造的热情。如今村民已回迁到户，小区水、电、暖气、燃气已配套齐全。

村委成员A：旧村改造过程中有这样和那样的问题是很正常的，村干部要努力认真地解决好每一个居民的问题，要细致认真地做好拆迁户的思想工作，使广大村民充分了解上级的有关政策，认识到旧村改造的重大意义。

村委成员B：村两委一定要保障好群众的生活，妥善处理好群众回迁过程中的各种合理要求，车辆、建材以及少量的需求，两委会都尽量给予满足，尽最大努力帮助群众解决难题，使群众都能顺利回迁。

村民A：每户村民一套旧房，按照占地面积给予回迁新楼房，所以基本上一套旧房都能变成两套楼房，给居民解决了没有钱给子女盖房结婚的实际难题。

2.充分发挥集体资产为社区成员提供福利的社会保障功能。

2009年底村集体共出资700万元，由村集体负担一半，个人负担一半，为全村男的45周岁以上，女的35周岁以上的村民共265人办理了养老保险。其中105人参加了职工养老保险；98人参加大龄养老保险；41人参加新型农村养老保险；另有21人在其他单位参加了保险，参保率达到百分百。村集体每年还需40万元续交保费，由此实现了养老保障全覆盖，消除了村民的后顾之忧，夯实了旧村改造的群众基础。

村民B：没有农村拆迁改造，村委就没钱给村里人办理养老保险，通过旧房改造，解决了钱的问题，居民的老有所养的问题得到了保障，退休老年人基本上每个月可以领到800-1000元不等的退休金，解决了自己吃饭穿衣的问题，减

轻了子女的负担。

村委成员C：通过农村拆迁改造，村集体的外债和内债已全部还清，壮大了集体经济，使得集体经济有后劲，有能力再投资，再创收，农村改造不仅增加了集体收入，居民的个人收入也增加了，每户居民两套楼房，自己住一套，向外租一套，既有房住，又有钱花，真正体现了社会主义新农村的优越性。

3.开展村（居）集体产权制度改革，促进集体经济的可持续性发展。

L村作为首个镇试点，于近期开展了村（居）集体产权制度改革工作，计划逐步将村集体经济组织改制为股份制企业或其他具有法人地位的经济组织，实现集体资产管理与社会事务管理相分离。改革后的村行政管理职能将由村委会（居委会）承担，同时将村集体的村办企业及其他集体资产交由完全市场主体的集体所有制企业管理，使居民变股东。此举的目的在于克服当前农村集体经济发展面临一系列新的问题，主要表现为产权不明晰、集体资产流失、收益分配不公、财务收支不透明、市场竞争主体地位不明确等。改革后的集体经济由原来的共同共有变为按股共有，产权更加明晰，运作更加规范，更有利于集体资产的管理；集体经济改为现代股份制企业后，作为一个市场竞争主体与市场对接，一定程度上解决了集体资产盘活、资金筹集、资源配置等问题，能够有效解决集体经济发展的体制机制障碍，实现政企分离所有权与经营管理分开，资产管理在每个股东的监督之下运行，做到用好村中的每一分钱，防止集体资产的流失，更加有利于集体经济的发展壮大。

三、问题及思考

在调查中仍发现了一些存在的问题，集中表现为：目前L村尚未完成“村改居”工作，因此未能真正纳入城市化社区管理轨道，许多相关政策信息衔接不畅，造成工作上的被动。如虽然全村符合条件的居民均已纳入城镇居民养老、医疗保险，但在享受城市最低生活保障等补贴方面，农村标准与市区标准仍有差距。并且目前村民对“村改居”及社区建设的认识仍停留在原来的村“两委”体制上，被调查者普遍认为，“村改居”对他们来说，跟原来没有什么大的分别，不同的只是挂着的牌子从“村委会”换成了“居委会”。由此可能造成“村改居”后社区管理运行机制不顺畅，新社区职责不清，功能模糊，社区服务职能与经济管理职能混乱等问题。

针对发现的问题，笔者从以下两个方面提出建议：

1.加强村务公开，落实监督机制，确保各项制度改革中农民的发言权。村委应加快办公楼及公开栏建设，定期公开

财务、村务，定期召开村委会、党员代表大会，保证村里每一项重大政策的出台都要充分吸收村民意见，让村民明明白白。建立村干部定期报告工作制度及对村干部述职评议制度，每年一次村干部向全体党员、村民代表述职，由党员和村民代表对村干部进行民主测评。

2.加快“村改居”，通过社区建设，同步实现村民在意识层面的城市化和现代化。成立L村居民委员会，按照城市社区的规范和要求进行管理，与市区的有关政策进行衔接，保证村民享有城镇居民应有的权益。完善社区基本配套设施和文化教育设施，通过丰富多彩的社区文化活动和市民教育活动，架起村民向市民转变的桥梁，增强市民意识和心理适应能力，使村民在思想观念、生活方式上向市民转变。

第三篇：推进城中村改造若干意见

关于加快推进城中村改造的若干意见

第一章 总则

第一条 为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使

用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。

第三条 ******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。

第四条 城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。

第五条 城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。

第六条 城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。

自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。

第二章 规划管理

第七条 城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。

第八条 根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。

第九条 辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。

第三章 土地管理

第十条 城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。

第十一条 在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。

第十二条 列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。

第十三条 城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。

第四章 征迁安置

第十四条 辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。

第十五条 征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。

第十六条 辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：

1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。

2.被征迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况,以房屋市场评估价格确定补偿价款。

3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。

4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁

第四篇：推进城中村改造若干意见

推进城中村改造若干意见

第一章总则

第一条为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。

第三条******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。

第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。

第五条城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。

第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。

自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。

第二章规划管理

第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。

第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。

第九条辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。

第三章土地管理

第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。

第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。

第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。

第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。

第四章征迁安置

第十四条辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。

第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。

第十六条辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：

1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。

2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。

3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。

4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁管理有关标准执行。

5.进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。

第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本办法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。

第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置办法由辖区人民政府、******新区管委会确定。

第五章实施程序

第十九条城中村改造的申请与审批。

1.城中村提出改造申请。

城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。

申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、******新区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。

第二十条城中村改造项目规划审批。

城中村改造项目获批后，辖区人民政府、******新区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原则，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入土地供应计划。

辖区人民政府、******新区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。

如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。

第二十一条城中村改造项目方案编制与审批。

1.城中村改造项目方案的编制。

城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、******新区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草项目改造方案。

项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需拆除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）项目控制性详细规划指标。（5）项目征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。

改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、******新区管委会。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造项目方案。

辖区人民政府、******新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、******新区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审核改造项目方案。

市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。

第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。

土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、******新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。

出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。

第二十三条辖区人民政府、******新区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定项目招标文件。

项目招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、******新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、******新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、******新区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本办法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。

第二十四条辖区人民政府、******新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造项目招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。

第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造项目中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。

第二十六条辖区人民政府、******新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。

第二十七条中标单位持辖区人民政府、******新区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有建设用地使用权。

第二十八条中标单位获得土地使用权后，应委托具有资质的规划设计单位编制城中村改造修建性详细规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。

第六章优惠政策

第二十九条严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成片开发的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。

第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行结算；参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行成本结算。

第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。

第三十二条使用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、******新区管委会（无息），办理借用手续后，专项用于该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、******新区管委会的城中村改造项目土地出让金中以扣除方式予以全额收回。

第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额奖励辖区人民政府、******新区管委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。

第三十四条城中村改造项目（含商服面积）免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、道路挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部使用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未使用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水泥专项基金。

第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区人民政府、******新区管委会城中村改造建设。

第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设；不适宜开发建设的，按城市总体规划安排使用。

第七章保障措施

第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、******新区管委会负责编制本辖区城中村改造计划，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小组负责审定全市城中村改造计划，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、公安、民政、劳动社会保障、教育、电力等有关部门和单位要按照各自职责分工，负责做好相应的城中村改造建设管理和服务工作。

第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门审批城中村改造申请的时限为十个工作日。

第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理，严格进行考核，并设立专项奖励资金，对城中村改造工作推进快、效果好的辖区人民政府、******新区管委会给予奖励，具体奖励办法另行制定。

第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由市政府各职能部门依照相关法律法规予以处罚，并按审批的方案予以纠正。

第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的土地，则该城中村改造项目后续手续暂停办理，相关优惠政策暂不享受。

第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对外销售。

第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物，经鉴定属危房的，可以维修或原面积翻建，但不得扩大、加层。凡擅自新建、改建、扩建的各类建筑物，一律不予补偿。

第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区人民政府、******新区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并依法查处。

第四十五条对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

第四十六条城中村改造范围内的居民，应积极配合城中村改造工作，对于阻碍拆迁改造、违反治安管理规定的，由公安机关给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关职能部门按照有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章附则

第四十九条各城区人民政府、******新区管委会可依据本办法，结合各辖区和拟改造村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施和扶持政策。

第五十条本办法自下发之日起施行，原《******市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（******政[2007]10号）同时停止执行。

第五篇：城中村改造调研报告

关于城中村改造的调研报告

城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造，所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

一、现状。

梅州市兴宁县（市、区）胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组，在册户数293户，人口1505人；全村总面积2。37平方公里，耕地面积418亩。我村年平均气温为21.，年降雨量约为1227.毫米，气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕，上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来，我村发展经济的措施以及成果：

1、筑水泥路约2.公里；

2、路灯3公里；

3、胜利小学球场。

对“城中村改造的意见:

1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

2、造过程中相关手续能快速办理。且相关税费能得到减免。

3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

“城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比，所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

(二)是利益主体由政府到农民的转变。_

“城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不能改变村容村貌，更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里。政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租，不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

(三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地in途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越，也是必须解决的问题。

(四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

低成本生活区指的足“城中村”改造后，可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查，附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置r人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大最的密集型产业落户到附近

工业园，所带来的低成本务工人的安置问题，必然要在胜利村得到解决。据调查，上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元，大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以，鲤负江的“城中村”改造，必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管 理和约束。

(五)是一项基础性改造工积，不是点利性质工积。

“城中村“改造是一项政府让利，群众受益的公益性荃础I程，所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式，大家多方共赢，们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

三、为什么要开展“城中村”改造。

(一)城中村地处城市中心，被城市功能区所环绕，其地理位置A性唯一且尚定，要统一规划城镇，只能选择对城中村进行改造。

(二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补，城中村改造就是一个契机和示范，他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

(三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展，务工人员也会大量的涌入到江，如果胜利没有足够合适的房源来安置他们，因素激增，报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

(四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。在处于黄金地段的城中村中，大最土地资源被浪费使用，通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发，使其发挥出更大的经济效益。

(五)提高村民素质，改变胜利村精神面貌的根本途径。

发展的问题。归根结底就是人的问题，作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外，仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造，才能从根本上改变这一现状。

四、采取何种模式进行“城中村”改造。

(一)采取政府主异，集中安置。整体规划。整体开发。

该种模式是指由政府牵头，多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地，规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商，由政府负责改造后的城中村草础设施建设，抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

利：

1、符合现行政策法规，操作得当，后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依，有实践经验可用，无论如何都不会出现原则性错误。

2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

3、土地通过招面挂，政府从中获利。

弊:

1、大规模的征地难度大，群众要求多。意见大，工作非常困难。胜利村多次征地，农民对政策法规熟悉，对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重，若依征地拆迁方式征收土

地。所需付出的行政成木较高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造，市政府总共需要投入万元，仅前其一次性投入就达万元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地，仍然会受到市场的影响，较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本，所以只能容纳有一定经济实力的人落户，收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

(二)采取村民自建、自主开发，政府提供政策支持。

该种模式是指由村支两委牵头，村民参与。组建开发公司，对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置，不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地，或仍然为集体土地，进行整体开，政府加以规划和控制。

利:

1、村民自主开发，积极性高，群众阻力小。

2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌，甚至，可以找到一条致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，减少管理成木。

弊:

1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段，栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩，无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司，到土地开发，再到后期的市场运作的能力。

2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金，即使通过贷款也不可能达到。

3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置，要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会，尤其以部分年青人为主，力主由村民自建，以图丰厚的回报。

4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后，容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改，们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程，甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

5、背集体土地使用的政策。

相关政策:

1、运作集体土地上进行开发的相关政策。

2、给村民凑集基本资金。

3、关税费的减免。

具体步骤:

1、由村支两委牵头，组建房地产开发公司Ae2、上部门将土地征收。

3、A公司负责村民的补偿安置。

4、过招拍挂让A公司以接近评估价仇的价格获得安置地外的土地。

5、A公司按规划进行土地开发，并按规划部门要求完成基础设施建设。

(三)引进开发商。村民入股，共同开发，多方共赢。

该模式是指，通过引入开发商与村集体共同组建开发公司。村集体占一定股份。不参与

管理，对除了安置地以外的土地进行整体开发运作。这而要将除安置地以外的土地转换为国有建设用地。可以通过招拍挂的方式以接近评估的价格将土地转让给开发商，再由开发商开发运作，所得利润需用来对村民进行安置和按规划进行基础设置建设和整体环境美化。利:

1、引进开发商。解决了资金和开发及后期的商业运作的问题。

2、村民通过入股合作的方式获利，并解决了生活来源的问题。

3、民不花一分钱住上新房，整体环境得到改善。

弊:

1、违背集体土地使用政策。

2、部分村民通过“城中村’改造获利过多，引起他们部分被征地村民心理失衡，造成不稳定因素。栗脚村有大星的被征地的失地农民。他们只按政策得到了一笔较低的补偿款，生活来源并无保障，所以城中村改造必然要而对来自他们的阻力。

3、土地转为田有建设用地。再以评估价位转让给开发商需要打政策的擦边球。

相关政策:

1、征地拆迁政策。

2、关税费的减免。

具体步骤:

1、引进一个实力雄厚的开发商，与村集体组成开发公司，村集体占一定股份。不参与管理。

2、开发商将村民的住房按征地拆迁的标准进行赎买。即按征地政策对41民的原住房进行评估后，进行补偿，消除村民因原住房的差异对安置产生的矛盾。

3、部门将除村民安置地外的土地征收为国有建设用地。并通过招标、招拍挂等方式以接近评估价位的价格将土地转让给开发商。或以“农业地产”、“地质灾害避险”等名义将 土地划拨给开发商，或就在集休土地上进行开发。以和凭的名义进行销件。政策采取“报建不批、违建不究”的态度。

4、开发商在安置地为村民修迎安置房，土地为集体土地性质，村民按人口，分配居住面积。多退少补。

5、开发商按照规划对土地进行开发，并完成基础设置建设。

6、村集体对改造后的安置区进行管理。

我们认为，胜利村的“城中村”改造工程应该是一项利民的公益性工程，在“先行先试”的政策范旧内，我们应该大胆的探索对集体土地开发的新方法、新途径。在以上三种模式中，第一种模式行政成本过高，且容易激化干群矛后，村民的利益没有得到更为充分的保障。第 二种模式对村民的要求过商。不符合胜利村实际。第三种模式在思维方式上都有创新，村民 的利益也得到更充分的保障。实现的过程中还可以对各种方式进行更多的探索和创新。总之，我们深刻的集训到，胜利村的“城中村“改造，不仅是对胜利村一个扩容提质的过程，更是 资兴在实践省委省政府的“弯道超车”理念和郴州市“先行先试3" 4条政策的一次大胆偿试。在改造过程中，我们一定坚持解放思想，实事求是，在调查研究的基础上，遵循客观规 律，大胆探索，勇于创新。