关于加快推进城中村改造的调研报告(精)

第一篇：关于加快推进城中村改造的调研报告(精)

关于加快推进“城中村”改造促进海珠科学协调发展的建议案

海珠区政协常委会

推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽海珠发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。但是，“城中村”改造又是一项复杂的系统工程，面临问题很多，工作难度大，难以在短期内取得成效。对此，区政协常委会于今年上半年围绕“如何加快推进‘城中村’改造”开展重点调研和专题议政，为促进海珠科学协调发展建言献策。

为做好调研工作，区政协成立了专题调研组。调研组先后组织了下辖有经济联社的街道座谈会、经济联社代表座谈会、相关职能部门座谈会，深入到一些有代表性的经济联社调研，实地视察了农民公寓和“城中村”改造试点项目，详细了解了我区“城中村”改造进展情况以及当中遇到的问题和困难。同时，调研组成员还分赴佛山市南海区和顺德区、深圳市宝安区、东莞市长安镇和河南省郑州市考察，学习和借鉴外地在“城中村”改造方面的做法和经验。在此基础上，调研组就如何解决我区“城中村”改造遇到的困难和问题进行深入的分析和探讨。现将有关调研和专题议政的情况综述如下：

一、我区“城中村”改造的现状

（一）“城中村”基本情况

海珠区有20个“城中村”（即原新滘镇下辖的20个行政村）。

根据区委办、有关职能部门和街道提供的数据显示，我区“城中村”的基本情况如下：

1.占地：村域面积约3110万平方米，其中宅基地面积约747万平方米、经济发展用地面积约639万平方米、农用地面积约1725万平方米。

2.建筑面积：“城中村”总建筑面积约2223万平方米，其中有国有房产证、集体房产证、宅基地证共约为1874万平方米，历史用房约349万平方米（其中部分为学校、祠堂）。

3.人口：“城中村”现居住人口约46.6万人，其中“农转居”户数3.72万户，户籍人口7.7万人，居住半年以上的流动人口38.9万人。

4.农用地：全区共有农用地1725万平方米，其中官洲、桂田两个村无农用地；联星、五凤、凤和、石溪等4个村有少量农用地；农用地面积在10万-100万平方米的村有红卫、瑞宝、沥滘等6个；农用地面积在100万平方米以上的村有8个，其中小洲村农用地最多，达325万平方米。

5.集体经济：村社主要通过建厂房、商铺出租发展经济，缺少自有产业项目。村社集体物业多为简易工业厂房、旧仓库和旧工业小区，土地的利用效益较低，不少厂房每平方米月租金在几元至十几元之间。据初步统计，经济联社、经济社集体资产总额44.98亿元，平均每个经济联社资产约2.2亿元；债权总额7.32亿元；负债总额15.85亿元。

（二）“城中村”改造工作开展概况

近年来，我区“城中村”改造工作做了许多工作，一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造规划。但总体

而言，我区“城中村”改造进展较为缓慢，仍处于起步和探索阶段。

1.“城中村”改造规划编制情况

一是编制“城中村”改造控制性规划或“城中村”整治规划8个。近年来，区规划分局先后编制了《沥滘村旧村改造控制性详细规划》、《龙潭村中约、南约改造规划》、《凤和康乐地区城中村改造规划》等8个规划项目，为“城中村”改造提供了指引。二是编制整村改造规划5个。一些改造条件比较成熟的“城中村”积极性较高，目前有5个村在编制整村改造规划。如琶洲村、红卫村改造规划初步方案已出，正在审批中；沥滘村、东风村、瑞宝村的改造规划正在编制中。这些“城中村”的改造规划都是村社委托专业规划设计单位编制的。编制规划的资金来源于村社或开发商。

2.“城中村”改造方式和改造主体

在“城中村”改造方式上，有的是整村改造，有的是局部拆建改造。“城中村”改造的主体主要有两类：

第一，政府主导，表现为政府投入并组织推动。主要有官洲岛整岛搬迁以及结合道路建设、河涌整治进行的局部改造，总共改造了约200万平方米。如在开发官洲国际生物岛中，政府组织对182万平方米的官洲岛进行征地拆迁，拆除房屋18.62万平方米，并在北山、仑头为村民建设了复建房，基本完成了整岛搬迁。同时，结合市政道路建设、河涌整治等工程的实施，推动“城中村”改造和整治。如南洲路建设征地11.5万平方米，拆除了路边旧商铺、旧厂房6.97万平方米；瑞康路建设征地4.4万平方米，拆除商铺6.27万平方米；在黄埔涌等河涌整治中拆除河涌沿岸破旧房屋7万多平方米。

第二，在政府指导下由村社组织推动。主要有仑头、红卫、沥滘三个村进行了局部拆建改造，改造面积共约14万平方米，所建成的农民新村改善了社员居住条件。一是仑头村在上个世纪90年代建设了农民新村。农民新村占地2万平方米，有61栋多层公寓，共600多套房屋。产权为宅基地证，一户一证。二是红卫村2003年利用1.9万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“六福华庭”。“六福华庭”共492套房屋，为集体房产证，且只有一个大证，产权不能落到每家每户。三是沥滘村2004年利用10万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“星晖园”。“星晖园”共1058套房屋，目前正在办理集体房产证。

二、我区“城中村”改造中存在的主要问题

（一）土地“瓶颈”问题难以突破

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。一是留用地指标难以落实。由于留用地申请审批难、选址难，我区目前仍有历史留用地欠账455亩，这在很大程度上制约了村社集体经济的发展。二是征地的货币补偿标准不统一，且补偿标准偏低。三是处于万亩果林保护带的村社根本就“无地可留”。像小洲、土华、龙潭、仑头等联社受到万亩果林保护政策的限制，10%的留用地更成了一句空话。据仑头村反映其一块留用地被划在高压线下，结果无法使用。而这些村社的集体经济原本就相当薄弱，村民生计受到较大影响。据统计，2007、2008年土华部分社员的人均月收入约为250元（集体分红及果树收入），小洲部分社员更低，人均月收入仅100多元（集体分红及果树收入），远远低于广州市的最低保障线。对

于这些集体经济落后的村社而言，当务之急是解决果林出路和社员的温饱问题。四是“农转居”土地和房屋难以确权。宅基地证问题较多、集体土地房产如何流转、村社集资建设的农民新居如何明晰产权，由于政策不明，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。五是用地性质难以变更，难以统一进行规划改造。

（二）规划编制工作滞后

我区目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划（控制性详细规划和修建性详细规划），尚未出台具体的“城中村”改造方案。而我区“城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾不少。由于缺乏总体规划指引，一些村社原本积极编制改造规划，上报后却往往容易与市、区的规划控制要点产生矛盾，只能反复修改，加上工作流程不够明确、手续繁多且耗费大量时间、人力和资金。如红卫村编制下辖石榴岗村、台涌村、新村和大塘村等四个自然村的整村改造规划，三易其稿仍未获审批通过。就连市规划部门亲自抓的《广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划》，历时5年也没组织公示，仍未能上报市规委会审议。对此，村民觉得不可思议。在调研中村社反映，编制改造规划不仅任务繁重，而且还要经全体社员民主决策才能通过，一届联社班子在三年的任期内基本上很难完成改造规划编制工作。而联社一旦换届，之前的改造规划工作很可能就被搁置或推倒重来，造成资源浪费。

（三）政策意见的可操作性不强

“城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。虽然广州市委、市政府于2002年、2008年先后出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（以下简称《若

干意见》）和《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（以下简称《意见》），但有的部门认为“意见”不是法规，不具备法律作用，难以实施。在“城中村”改造的具体实践中，街道、村社普遍反映这两个《意见》的可操作性不强，对如何规划、如何报批、如何报建、如何办理确权、如何进行筹资或市场化运作等重要环节都不明确，没有具体的实施细则和操作办法来指导工作。如《意见》第（十二）条指出：“为提高用地效益，‘城中村’改造范围内集体经济发展用地上的集体厂房、商铺、仓储用房等集体物业房屋可与‘城中村’一并改造，其使用功能和容积率可按所在区域控制性详细规划要求予以调整优化，不要求按原状改造。”但在调研过程中，村社普遍反映在申报厂房、商铺等集体物业房屋升级改造时，往往得到的答复就是“原状维修或整饰”，毫无商量余地，更谈不上“调整优化”。此外，大多村社还认为《意见》关于“城中村”改造的政策支持仍不够到位。如“容积率过低”是村社多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次之，“城中村”改造项目则最低。目前，我市关于“城中村”改造规划规定一般是2.5容积率以下，这样的容积率对开发商参与“城中村”改造没有吸引力，村社难以筹措改造资金，也达不到改造后节约、集约用地的目的。村民感觉政府对“城中村”改造项目有失公允。

（四）“农转居”改制遗留问题较多

虽然我区“撤镇建街”、“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌换了、户口变了、实质未变”，“城中村”在土地权属、经济组织和行政管理体制上仍保留农村的旧模式。“城中村”村民被“边缘化”，他们既享受不到农业政策，也享受不到城市居民的待遇，“农不农、居

不居”。改制后，村社集体经济组织缺少了以往的自主权，还要按企业模式纳税，完全享受不到税收减免或返还，导致村社经济发展缓慢，尤其果树村的村社集体经济逐年下滑，陷入贫困状态。同时，村社集体经济组织还要继续承担城市社区的管理和建设，环卫、治安、公共配套设施等费用负担很重。例如，各村每年仅在治安维护方面就开支100多万元，一些新建视频监控系统的村更是超过200多万元。对此村社普遍慨叹道“一样收入百样支出”，实在是不堪重负。虽然《意见》第（十九）条要求“市、区政府要根据‘农转居’社区基础设施薄弱的实际，加大财政资金投入，逐步改善基础设施条件，使其逐步达到与城市社区同等建设水平”，但大部分村社则认为这项工作至今都没有实质性的进展，“城中村”已日益边缘化。就现状而言，占据我区三分之一的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，基础设施薄弱，环境脏、乱、差，消防和安全生产隐患多，社会治安问题较为突出，亟待整治和综合改造。

（五）统筹协调力度和财政投入不足

在调研时，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，市、区也没有制定统一的“城中村”改造工作流程，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，“六福华庭”和“星晖园”只能办理集体大产权。国土房管部门表示，按照现有税收政策，若将集体产权细分到户，则视同房产交易行为要缴纳契税和营业税。有关村社对于这种答复感到难以接受，也无力承担。产权问题如不解决，势必影响“城中村”改造，且也容易激发社会不

稳定因素。此外，市、区财政没有设立专项资金用于“城中村”改造工作，在编制改造规划、政策宣传等方面的投入甚少。

三、对我区“城中村”改造工作的几点建议

“城中村”改造是挖掘海珠发展潜力、造福于民的必由之路，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上向村社倾斜，充分调动村社支持和各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议归纳综合如下：

（一）着重研究解决土地问题 1.切实落实历史留用地

一是按个案处理2005年前遗留的留用地问题。二是积极试行《广州市农村集体经济发展留用地管理办法》，采取货币补偿优先，安排留用地、指标抵扣、等价置换和房屋等不动产兑现等多种方式，妥善解决留用地问题。三是鼓励村社利用“三旧”改造契机，采取抵扣留用地指标的方式解决历史用地问题。四是建立留用地指标台账管理系统。五是对留用地流转和收益进行监督管理。

2.切实解决万亩果林地区村社的改造与发展问题

一方面，万亩果林长期以来处于“保而不护”的状态，生态环境受到较大破坏，日渐衰败；另一方面，辖内村社集体经济发展受到限制，保住了万亩果林这片“南肺”却保不住村民的“胃”。为此，希望市、区政府将这一问题作为当务之急予以研究，着眼于村民的生计和集体经济的长远发展制定政策和措施，向万亩果林地区的“城中村”倾斜，让村社切实感受到“农转居”改制和“城中村”改造所带来的实惠。

建议：一是政府全面征用万亩果林的土地，系统规划，集中

管理，科学护林，统一经营，确保果林得到长期有效的保护；二是切实落实10%的经济发展留用地，让村社集体经济得以持续发展；三是仿效黄埔区长洲的做法，研究制定《生态农业用地补偿办法》，尽快启动补偿机制，每年向万亩果林保护区内的集体经济组织划拨补偿款，弥补因保护生态环境而在经济方面所做出的牺牲，增加村民收入。

3.明确土地转性的政策依据和操作流程

一是出台切实可行的操作办法，保障“城中村”土地房屋确认产权落到实处，做到权属明确、手续完备、不留“手尾”。如郑州市的做法是经村民代表大会表决同意并提出申请后，对“城中村”集体土地进行确权、登记并办理有关手续转为国有。逐步使“城中村”土地成为真正意义上有偿的、有限期使用的、可进入商品房市场的国有土地。二是结合实际，尽快解决农用地、集体用地、宅基地等分类变性的政策规定和具体操作办法，使区、街道、村社在实施中有章可循，切实做好土地及房产确权工作。三是明确划定土地转性中市、区、街三级的职责权限，做到事权统一、各负其责，充分发挥三级政府的组织协调功能。

（二）加强规划引导和服务 4.尽快制定“城中村”改造总体规划

政府要把“城中村”建设改造纳入国民经济和社会发展计划、纳入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制定全区的“城中村”改造总体规划，以形成各村编制改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按照工业区、商贸区、居住区、生态区等不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。

如东莞市长安镇“城中村”改造的所有工作都按照“先规划后建设”的原则，统一规划，分步实施。从1995年起，长安镇就开展了“城中村”的控制性详细规划，在总体规划不变的基础上,先后六次修编和完善规划方案。根据各村社的经济状况分类改造，量力而行，制定不同的改造和整治方案。规划目标不变，经济好、条件成熟的村，一步到位；经济差、条件不成熟的村，就从改善村容村貌开始，逐年推进。

5.加强规划指导，提高工作效率

按照城市总体规划和土地利用规划要求，明确“城中村”用地布局、功能分区，把改造工作与城市基础设施和社区公共配套设施建设、产业升级改造、生态环境保护等方面有机结合起来。在规划编制过程中，要加强规划的前期研究，在现有“城中村”改造规划编制办法的基础上，兼顾政府自上而下的改造规划和村集体自身的改造计划，同时考虑城市发展的目标和村集体的发展需求，在宏观的层面上编制“城中村”规划技术指引，具体指导“城中村”改造规划项目的编制和实施。

编制改造规划动辄三五年，甚至时间更长，这样的工作效率对于改造工作的落实相当不利。郑州市关于“城中村”改造的规划编制加上审批手续，一般在7至10个月可全部完成。建议市、区规划部门在做好指导的同时，进一步提高工作效率，加快审批程序，明确工作时限，避免反复和折腾。

（三）完善政策配套，落实改造措施 6.制定具体可行的实施细则

市有关部门要根据市委、市政府的政策文件精神，结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，指导村社

做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城中村”改造扫除障碍。如切实加大对“农转居”社区公共管理和配套建设的投入；积极推动农村集体经济组织向股份制公司转变，等等。

7.适当提高“城中村”改造建筑物的容积率

容积率太低是村社反映意见最多的问题。郑州市对于“城中村”改造给予了相当大的优惠政策，例如拆1后可建2.5-3，容积率一般规定3-5，高的可达7左右；深圳、佛山、东莞等城市也有类似的优惠政策，“城中村”改造的容积率一般在3.5以上，改造之后全部是商品房。

因此，建议在容积率方面，一是“城中村”改造项目的容积率不低于所在区域的平均容积率；二是可利用基准容积率和地价杠杆对“城中村”改造实行双重调节，即政府针对辖区内“城中村”的实际制定一个统一的基准容积率，就具体的改造项目而言，对规划容积率低于基准容积率的那部分项目用地实行优惠地价，对高出基准容积率的那部分项目用地收取完全的甚至更高的地价。这样不仅有利于将辖区内所有改造项目的整体开发强度控制在可接受的水平，而且还有助于消除各“城中村”之间的不公平，可有效避免违法滥建行为的发生。

8.大力推进“三旧”改造

建议政府相关职能部门如规划、建设、国土等部门，充分利用“三旧”改造试点地区的优势，研究制定配套政策，开通“绿色通道”，加快行政审批进度，使村社升级改造后的集体物业能够尽快建设、使用和收益，提高村社参与改造的积极性。要大胆先行先试，在区内选定赤沙和土华的两块有较合适条件的历史用地作为

试点，以带动其他村社积极推进工作。建议充分考虑村集体的经济利益，保留作为抵扣欠帐留用地指标的旧厂房等村的物业，先完善用地手续，视各经济联合社的经济状况，有经济实力的拆除旧厂房进行升级改造，无经济实力改造的按照省有关“三旧”改造文件办理国有建设用地确权登记发证手续。

9.鼓励社会力量参与“城中村”改造

外地有许多成功经验。如佛山市南海区按照“区级统筹、政策扶持、镇街组织、市场运作、村居实施、各方受益”的工作思路，结合“三旧”改造，创新了“拆旧建新、传统产业区提升、整合土地、连片开发、以地换物业”等改造模式进行“城中村”改造。南海区夏西村对原有低层高密度的“城中村”实施拆旧建新，腾出村内住宅用地，为第三产业发展提供用地。当地政府引导夏西村采取“旧厂房翻新”的模式，把原来的旧厂房改造成饮食之都——紫金城，结果使经济效益翻了十倍，该村的人居环境也得到了极大的改善。

（四）政府主导，各方支持，街、村抓落实 10.加强领导，明确目标

一是充分发挥我区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究，制定年度工作计划。二是街道、村社也要相应成立“城中村”改造工作机构，以理顺市、区、街、村四级的职责，进一步提高改造工作指挥体系运转的效率。三是从战略发展的角度出发，明确我区“城中村”改造的近期目标和中、长期目标，并分步落实。四是将我区在“城中村”改造过程中遇到的困难和问题积极向上反映，争取省、市的政策支持。如解决“六福华庭”等农民公寓的集体产权细分到户问题，以增强村

民对于“城中村”改造的信心。

11.以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系旧村居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。建议市、区政府及各职能部门在充分调查研究的基础上，配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。

12.加强法规宣传，明确办事流程

一是尽快梳理相关法律法规和省、市、区的政策意见并汇编成册，加大宣传力度，使村社在具体操作中有法可依，有章可循。二是市、区统筹，各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能按图索骥，高效、顺畅地完成各项审批手续。

13.设立“城中村”改造专项资金

建议参照郑州、深圳等地的做法，由市统筹设立“城中村”改造专项资金，用于扶持编制改造规划、启动资金、综合整治、政策宣传等方面。资金可主要来源于有关地价收益、土地使用费、财政专项补贴以及其它方面。专项资金宜从今年起筹集，并逐年积累、增大，以加快改造工作的启动和推进。

14.加强村社领导班子建设，保证工作连续性

“城中村”改造的难度大，所需时间长，改造规划还需要村民投票通过，这就决定了必须要有一个强有力的村社领导班子，以保证改造工作得以连贯、顺利地进行下去。因此，要着力加强村社领导班子建设。一是完善村社民主决策制度建设，保证“城中村”改造工作的连续性；二是村社干部要以身作则，秉公办事，积极发挥带头作用，树立村社在群众中的威信，努力做好群众工作；三是加强村社干部的法纪观念，加强自身修养，带头遵章守法，在经济交往、工程发包、土地使用等方面，坚决抵制不正当利益的诱惑。通过领导重视和各方配合，切实注重提高村民的法制观念、城市意识和文明素质，加快“城中村”改造步伐，为促进海珠科学协调发展作出贡献。

2009年6月

第二篇：城中村改造调研报告

关于城中村改造的调研报告

城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造，所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

一、现状。

梅州市兴宁县（市、区）胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组，在册户数293户，人口1505人；全村总面积2。37平方公里，耕地面积418亩。我村年平均气温为21.，年降雨量约为1227.毫米，气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕，上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来，我村发展经济的措施以及成果：

1、筑水泥路约2.公里；

2、路灯3公里；

3、胜利小学球场。

对“城中村改造的意见:

1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

2、造过程中相关手续能快速办理。且相关税费能得到减免。

3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

“城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比，所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

(二)是利益主体由政府到农民的转变。_

“城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不能改变村容村貌，更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里。政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租，不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

(三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地in途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越，也是必须解决的问题。

(四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

低成本生活区指的足“城中村”改造后，可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查，附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置r人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大最的密集型产业落户到附近

工业园，所带来的低成本务工人的安置问题，必然要在胜利村得到解决。据调查，上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元，大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以，鲤负江的“城中村”改造，必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管理和约束。

(五)是一项基础性改造工积，不是点利性质工积。

“城中村“改造是一项政府让利，群众受益的公益性荃础I程，所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式，大家多方共赢，们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

三、为什么要开展“城中村”改造。

(一)城中村地处城市中心，被城市功能区所环绕，其地理位置A性唯一且尚定，要统一规划城镇，只能选择对城中村进行改造。

(二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补，城中村改造就是一个契机和示范，他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

(三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展，务工人员也会大量的涌入到江，如果胜利没有足够合适的房源来安置他们，因素激增，报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

(四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。在处于黄金地段的城中村中，大最土地资源被浪费使用，通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发，使其发挥出更大的经济效益。

(五)提高村民素质，改变胜利村精神面貌的根本途径。

发展的问题。归根结底就是人的问题，作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外，仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造，才能从根本上改变这一现状。

四、采取何种模式进行“城中村”改造。

(一)采取政府主异，集中安置。整体规划。整体开发。

该种模式是指由政府牵头，多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地，规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商，由政府负责改造后的城中村草础设施建设，抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

利：

1、符合现行政策法规，操作得当，后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依，有实践经验可用，无论如何都不会出现原则性错误。

2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

3、土地通过招面挂，政府从中获利。

弊:

1、大规模的征地难度大，群众要求多。意见大，工作非常困难。胜利村多次征地，农民对政策法规熟悉，对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重，若依征地拆迁方式征收土

地。所需付出的行政成木较高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造，市政府总共需要投入万元，仅前其一次性投入就达万元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地，仍然会受到市场的影响，较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本，所以只能容纳有一定经济实力的人落户，收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

(二)采取村民自建、自主开发，政府提供政策支持。

该种模式是指由村支两委牵头，村民参与。组建开发公司，对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置，不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地，或仍然为集体土地，进行整体开，政府加以规划和控制。

利:

1、村民自主开发，积极性高，群众阻力小。

2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌，甚至，可以找到一条致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，减少管理成木。

弊:

1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段，栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩，无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司，到土地开发，再到后期的市场运作的能力。

2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金，即使通过贷款也不可能达到。

3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置，要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会，尤其以部分年青人为主，力主由村民自建，以图丰厚的回报。

4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后，容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改，们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程，甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

5、背集体土地使用的政策。

第三篇：城中村改造调研报告

城中村改造调研报告

我校调研小组于5月19日开始针对韩店镇城中村改造情况作了初步的调查了解，期间我们掌握了一些基本情况，但也看到了一些问题。现将其作简单总结汇报。

一城中村改造的基本情况

韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异：

黎岭村：自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。

经坊村：占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：借县城黎都西路东延占地的机会（政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中），村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。村支书陈书记也曾流露：只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路（谋生），村集体自己搞改造也是大有积极性的。当然这些都还在酝酿阶段。

韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。而且处于村子边缘地段的潜家窑(村西南口)和后窑（村西）的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。两处建筑地的改造背景和方式大体相同。

综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。据这一带住房改造的负责人介绍：潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。

二城中村改造中存在的主要问题

1、土地“瓶颈”问题

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度 1 大，外来人口多，情况复杂，由于可用地极少因此给城中村改造带来了很大的难度，出现了村民自主开发的先例。于是又带来了另一些值得关注的问题：宅基地所有权归属问题，占用集体土地问题，住房改造后土地收益分配问题等等这些都是制约城中村改造的“瓶颈”。

2、规划问题

我县目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划，尚未出台具体的“城中村”改造方案。而且 “城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾也很多。所以三村三个样子的改造规划，往往容易与县区的整体及长远规划控制要点产生矛盾，这样就会造成大量时间、人力和资金的浪费，甚至有其他的问题出现也极有可能。再者，据城建局张文武局长介绍：我国的规划法规定，规划工作只针对国有土地的主权者，在建的村民宅基地要求给于规划没有法律依据。这就使我县的城中村改造工作处于两难境地。

3、居民新居的公共设施配套问题

这其实可以说是规划问题的次生。由于在建的村民不具备规划主体的资格，在没有统一规划之内的住宅，其公共设施如水暖电等就不在其负责范围。这样的情况是否会产生更多的社会问题可想而知。

4、统筹协调问题

在调研时我们发现，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，潜家窑一地的住房改造过程中遇到的一系列问题在改造初期就很棘手，同时也是我们有关部门应该关注的大问题。

5、村民权利与公平问题

按照我国法律，公民应享有同等的权利。而韩店村潜家窑之地的改造工作虽然不是擅自行为，同时也是村民积极响应政府号召的非典型范例，也在有限范围内履行了一些简单的手续，但是很不完备经不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也会伤及韩店村村集体的利益以及其他村民的权利。出现这样的先例，也可能产生不良的社会效应，到那时侯恐怕想刹车也来不及了。

6、被改造地片村民的出路问题（就业问题）

据了解，韩店村80%的村民已完全失去了土地，村支书介绍说，就帐面上的1000亩土地，由于近几年的被占也只有500亩，所以1/3的村民依靠自办家庭作坊、出租门面、开办小型企业等方式自谋生路。这些村民在村子改造后的生计问题就会成为韩店村甚至全县的一个较大的社会问题。更何况，在尚未全面开展工作的今天，这些个与村民的切身利益密切相关的生存问题已经显现出来。我们在走访部分村民对城中村改造问题的看法时，有的村民已明确表示：改造工作只有在满足他的谋生需求（如门市、就业、经济补偿等）的前题下，他才会签同意改造的协议，否则他宁愿按部就班地过现在的“旧”生活。

三对城中村改造工作中突出问题的几点思考

“城中村”改造是挖掘我县发展潜力、造福于民的必由之路，是我县“四个发展”的应有之义，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上给与支持和倾斜，充分调动各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议简单归纳如下：

1、政府应及早谋划、提前介入，发挥好统筹、协调、指导作用。（规划）

2、作好对村民的宣传、引到工作，以利于工作顺利展开。（土地法规）

3、有关部门要通力合作，在法律范围内大开绿灯，全县一盘棋。（补偿）

4、针对以上的瓶颈问题要给与专门研究并拿出确实可行的办法或意见。广州例

5、

第四篇：城中村改造调研报告

关于雁塔区城中村改造问题调研报告

2012年11月8日我们一行五人组成的调研小组以城中村改造中存在的问题为切入口，对雁塔区城中村改造办公室进行了深入调研。现将调研情况报告如下。

一、调研目的1.城中村改造之无形改造过程中所体现出来的问题，以及村名回迁以后的生活状况。

2.西安市雁塔区城中村改造之具体数据收集。

3.改造过程中出现了什么问题，改造完成后发现了什么问题，以及有哪些需要改进的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情况

1.全区一共120个城中村的无形改造全部由雁塔区城中村改造办公室进行。

2.通过土地确权改造四个村，即后村，响塘村，西三爻（堡），双桥头。

3.将集体土地转性为国有土地也可通过征收的程序，但在具体操作过程中存在手续繁琐以及耗时过长的问题，因而城中村改造过程中都通过提地确权的程序来完成土地转性问题。

4.雁塔区已拆25个城中村，安置回迁6个村，采取“就近安置，原址新建”的原则。

5.2007年以前，自主改造4个村，即新加坡，长延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造办公室成立，后村成为政府主导改造的第一村。

7.完成经济体制改造的共70个村，完成标准即，报民政局拿到完成批复。改造规模不能低于2000户，村规模小的就近合并为一个社区。

8.目前，34个完成改造的城中村有民政局统一管理，成为社区，农民转化为居民，并且完成经济体制改革，成立社区。

9.改造赔付方式主要有3种，即房屋+预留地，房屋+商业面积，房屋+货币。

三、无形改造中存在的问题

1．医疗保险问题

主要体现在政府政策盾上。2007年，市政府157号文件指出“自转为居民后，5年以内仍可享受惠民政策。”同年，市卫生局发文指出“户口本转化为居民，则不能参加农合。”而农合只需要农民缴纳30元即可享受的医疗保险，转化为居民后需缴纳180元才能享受城镇居民医疗保险。目前，此问题仍未解决。

2.养老保险问题

曲江管委会已解决此问题，主要存在于高新区，已拆村养老保险未落实。

4.村民不愿意回迁的原因主要有：对过渡费不满意以及对房屋质量、户型不满意。

四、经济体制改造的基本情况

1.由原来的“改制先行，改建跟进”原则改变为“有形无形同步

原则”，以此来解决股民基准日确定工作中存在的由于时间差的问题导致的在册人员确定紊乱的情况。

2.“农转居”启动依据：首先由城改办提出关于“农转居“的申请，在得到市政府的批复后才能真正意义上启动，并严格按照批复逐级审查。

3.“农转居“后的具体实施步骤：清产核资；股份量化；成立公司。其中，清产核资由城改办委托具有资质的专业公司进行，股东名单以及股权的量化都要进行公示，在最后的会议纪要以及公示名单成册后意味着经济体制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在着缺乏监督其具体工作实施情况的特别监督小组，以至于其具体盈利亏损情况得不到有效的监管，进而导致有的公司只是一个空壳。

5.经济体制改造工作具有非常强的专业性，以至于城改办不能实现自己的只能，而只能委托专业公司完成，若委托的公司出现问题，则会导致村民利益受损。

6.雁塔区城改办于2008年从城建局的一个科室中独立出来，为全额拨款事业单位，人员从18人扩展到30人，其中在编19人，设有7个科室，其中有3个处级职务，7个科级职务。

五、城改办的具体职责

1.有形改造

2.无形改造

3.安置回迁

4.项目监管

安置房的选址由市政府统一规定，在确定方案之前，市上有“控规图”，通常采取“统一拆迁，集中安置”的原则。杨家村改造中，存在遗址保护问题，改造后只剩余53亩土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德门、丈八沟东路附近团购商品房解决其安置问题，因此产生“租住分离”问题，同时，“原址就地安置”也可能会引来新的城中村问题。

六、拆迁安置方案的确定

1.调查村庄基本情况，分析改造的必要性和可行性。

2.确定建设方案，即有形改造方案。

3.确定经济体制改革方案，即无形该做方案。

4.具体改造过程中的资金来源与资金保障。

5.完成拆迁安置工作。

6.对于改造后成立公司的经济效益分析，完成可行性研究报告。

7.报市城改办，按照文件批复内容具体实施。

七、拆迁安置方案的具体实施

1.由市级城改办办理拆迁手续。

2.成立动迁队，进村进行宣传工作。

3.同时进行拆迁安置评估。

4.由城改办、街道办事处抽调人员共同审核补偿协议。

5.支付补偿款。

在拆迁安置工作的全程中，都由开发商全程参与。在申报城改手续

前，即已确定开发商。成为介入城改开发商的具体条件是：

1.注册资金五千万元以上。

2.具备实施改造实力与资金实力。

3.无不良信誉记录。

政府组织专家对开发商进行评估，结果报至区城改领导小组，由其决定最终选定的开发商，全程无村民参与。

目前，由于国家调控政策的出台，导致开发商介入城改安置房项目的积极性不高，会对安置房的进度有一定影响。这些影响开发商积极性的政策有：

1.土地出让金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批项目开发用地的5%针对城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面积与开发面积严格按照1:2的比例执行。

4.容积率二环以内5.5，二三环之间3.5-4.5，三环外是3.5以下。

5.城建配套费上涨90。

八、造过程中村民反应的问题

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套对户型设计不满意，主要反应是采光不好。而经过专家鉴定，造成此问题的主要原因是改造自愿不足，缺口100亩土地，地裂缝等客观条件限制所造成。

2.房屋质量问题。在安置楼开发时即有质检大队介入，组织验收，确保质量。在碑林区、莲湖区安置楼存在一梯16户，后村存在一梯8户，村民反应较大后，市政府规定以后安置楼设计不能超过一

梯8户。

3.村民反应的安置楼裂缝、瓷砖问题等已有专家出具专门评估建议，为后期水泥膨胀导致，不影响房屋安全问题。

4.对于村民所反应的安置楼问题，政府主要通过经济赔偿予以解决，具体为一户3万一次性赔付。

九、村民回迁后存在的问题

1.社区成立后的万帅娥管理问题。目前对于回迁安置好后并成立社区的，由正规的备案过的物业公司统一管理。但是在实际操作中存在未备案的物业公司无人监管的情况。

2.通过房屋+商铺模式得到赔付的村民，可分到15平的商业面积补偿，参与年终分红。商铺是交由公司统一管理经营，而对于过公司的经营则存在监管不力的问题。

3.55平米至65平米的小户型保障房，有的村将其建成快捷酒店式公寓经营，同样也存在公司盈利损失无人监督的情况。

4.严格执行保障房不得买卖，交易只能在村民之间进行的原则。

十、对于城中村改造过程中存在问题的建议

1.政府各部门之间应协调统一，解决政策矛盾问题。

2.高新区应学习曲江管委会模式尽早落实解决“农改居”后的养老问题。

3.市政部门应当尽快出台改造完成后对于所成立公司的监管政策。

第五篇：城中村改造调研报告

推进“城中村”改造建文明城区交流论文

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完

善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏

规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。

5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂(祖屋)，如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

四、“城中村”改造的对策建议

(一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

(二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

(三)进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

(四)做好持续发展。“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

(五)处理关联问题。大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

关于加快推进城中村改造的调研报告(精)

第一篇：关于加快推进城中村改造的调研报告(精)

第二篇：城中村改造调研报告

第三篇：城中村改造调研报告

第四篇：城中村改造调研报告

第五篇：城中村改造调研报告

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