关于加快推进城中村改造的调研报告1(精)（共5篇）

第一篇：关于加快推进城中村改造的调研报告1(精)

关于强力推进睢阳区 关于强力推进睢阳区 强力 城中村”改造步伐的工作意见 “城中村”改造步伐的工作意见 推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决 策、拓宽城市发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，是改善城市整体形象、提高群众生活质量和居住坏境的迫切要求，也是我市今年政府工作报告中承诺的十大民心工程、德政工程之 一。为切实把此项工作落到实处，今年上半年，睢阳区围绕如何 加快推进“城中村”改造议题，多次组织召专项会议，研究讨论 此项工作，分析我区当前“城中村”改造工作中存在的实际问题，认真查摆，寻找差距，明确重点，力争实现突破。并根据我区“城 中村”改造现状制定本工作方案：

一、指导思想 以加快城市化、现代化进程，缓解城乡二元结构的矛盾、促 进社会文明进步为目标，以制度创新、机制创新为动力，在切实 保护农民根本利益、维护社会长期稳定的前提下，充分运用市场 机制和行政、法律手段，从管理体制、物质形态、经济组织等方 面，因地制宜、统筹安排、多种形式，稳步推进城中村改造。

二、“城中村”改造近阶段工作开展情况 城中村”

（一）目标任务。2011 年我区与市政府签订了城中村开发改 目标任务。造目标任务有：

1、城市规划内城中村改造 10 个，涉及房屋征收 面积 115 万平方米，要求安置补偿 100%，开工建设率 60%以上；

2、城市规划区外产业集聚区村庄改造 11 个，涉及房屋征收面积 55.9-1-万平方米，所占应开发改造的比例不低于 50%，要求安置补偿率 100%，开工建设率 60%。改造重点。2011 年我区依据与市政府签订的目标任务，（二）改造重点。结合我去实际，确定沿神火大道两侧的 10 个城中村为改造重点，兼顾华商大道、北海路、南京路等城区主要干道两侧的城中村开 发改造。个城中村改造项目是 神火大道两侧的 10 个城中村改造项目是：

1、田林村（商丘市鼎丰置业有限公司）

2、堤湾村（佛山市顺德元美投资发展有限公司）

3、张吉庄村（河南信华置业投资有限公司）

4、三里桥村（名门地产商丘有限公司）

5、五营村（河南国商置业有限公司）

6、小郭庄村（河南龙源房地产开发有限责任公司）

7、宋路口村（广东元美投资发展有限公司）

8、东西乔楼村（河南省泰宏房地产有限公司）

9、李庄村（河南省泰宏房地产有限公司）

10、赵付庄村（河南省泰宏房地产有限公司），目前除东西乔楼村以外都已向市城改办备案，正在准备申报 相关材料，等待市城改办批复。

三、“城中村”改造三年规划项目报批情况 城中村”改

造三年规划项目报 根据市城改办要求：三年规划内和三年规划外签订意向的项 目都可以向市城改办予以备案。目前，新城、宋城、古宋、东方、-2-文化、古城六个办事处所有签订意向的项目都已向市城改办备案，已申报项目 13 个，其中已批复项目 3 个。

（一）目前已批复的 3 个项目是： 目前已批复的 个项目是

1、宋城办事处田林村，占地 142.5 亩，项目涉及征收面积 9.6 万平方米，总投资约 10 亿元。由商丘市鼎丰置业有限公司开发建 设，现已征收完毕，等待开工建设。

2、新城办事处范庄村，占地 120 亩，项目涉及征收面积 8.6 万平方米，总投资约 7.56 亿元。由商丘邦盛置业有限公司开发建 设，现正在走征收程序，已测量完毕，正在公示。

3、新城办事处周庄村，占地 62.67 亩，项目涉及征收面积 7.2 万平方米，总投资约 3 亿元。由河南神阳置业有限公司开发建设，现正在走征收程序，作前期测量。个项目是

（二）已申报市城改办的 10 个项目是： 已申报市城改办的 市城改办

1、宋城办事处小郭庄村，占地 155.7 亩，项目涉及征收面积 10 万平方米，总投资约 2 亿元，由河南龙源房地产开发有限责任 公司开发建设。

2、宋城办事处五营村，占地 79.4 亩，项目涉及征收面积 8.69 万平方米，总投资约 3.5 亿元，由河南国商置业有限公司开发建 设。

3、宋城办事处张吉庄村，村盘占地 183.864 亩，涉及征收面 积 8.7 万平方米，总投资约 29 亿元，由河南信华置业投资有限公 司开发建设。-3-

4、宋城办事处许楼村，占地 897 亩，项目涉及征收面积 59 万平方米，总投资约 27 亿元，由北京华盛融通投资管理有限公司 开发建设。

5、新城办事处李汉庄村，占地 157.81 亩，项目涉及征收面 积 14 万平方米，总投资约 5.4 亿元，由商丘市新时代房地产开发 有限公司开发建设。

6、新城办事处孟庄村，占地 99.8 亩，项目涉及征收面积 8.5 万平方米，总投资约 4 亿元，由河南利兆置业有限公司开发建设。

7、新城办事处刘庄村，占地 224 亩，项目涉及征收面积 15.8 万平方米，总投资约 8.5 亿元，由商丘市远大置业有限公司开发 建设。

8、新城办事处刘庙村，占地 163 亩，项目涉及征收面积 10.7 万平方米，总投资约 5.5 亿元，由商丘荣华置业有限公司开发建 设。

9、新城办事处王楼村，占地 59.07 亩，项目涉及征收面积 2.6 万平方米，总投资约 3 亿元，由商丘市佳嘉房

地产开发有限公司 开发建设。

10、新城办事处宋楼·蔡庄村，占地 360 亩，项目涉及征收 面积约 32 万平方米，总投资约 10 亿元，由商丘市华泰置业有限 公司开发建设。

四、明确重点，克难攻

坚，确保完成全年预定目标 明确重点，克难攻坚，2011 年是“十二五”规划的开局之年，是我市城市化建设的-4-关键之年，“城中村”改造关系到我区乃至全市的安居工程建设，关系到成千上万老百姓住房条件的改善，虽然问题很多，困难很 大，我们有决心、有信心，按照“一点多线全辐射”的工作思路，确保各项工作任务落到实处。

（一）寻找突破，打造一个亮点 寻找突破，打造一个亮 强力推进宋城办事处田林村改造，寻找突破口，田林村房屋 现已征收完毕，房屋拆迁面积 9.6 万平方米，位于神火大道路东 杨楼村委会，东临银河路、南临蓬莱路、西临神火大道、北临天 祥花园，占地面积 142.5 亩，共 257 户，总人口 731 人，预计总 投资约 10 亿元，由商丘市鼎丰置业有限公司开发建设，规划、土 地手续现已办理完毕，下一步，我们还将协调土地、规划、住建、财政、调发展和改革，加快审批程序，争取尽快开工建设。

（二）克难攻坚，延伸一条主线 克难攻坚，延伸一条主 以神火大道两侧城中村改造为重点，强力推进田林村、堤湾 村、张吉庄村、三里桥村、五营村、小郭庄村、宋路口村、东西 乔楼村、李庄村、赵付庄村等 10 个城中村改造项目，加快申报、审批、征收进度，以上 10 个项目除东西乔楼村以外都已在市城改 办备案，正在准备申报相关材料，等待市城改办批复。

（三）以点带线，以线引面，全面辐射 以点带线，以线引面，在工作中总结经验，在工作中积累经验，在神火大道两侧做 足文章，以点带线，逐步延伸到华商大道、南京路、归德路、北 海路等城区主要干道，最后将“城中村”改造工作在我区全面铺 开。-5-

五、我区“城中村”改造中存在的主要问题 我区“城中村”近年来，我区“城中村”改造虽然已做了大量工作，一些局 部改造项目已完成或正在实施，部分村已经拟定整村改造规划。但总体而言，我区“城中村”改造相比周边县、市，进展依然较 为缓慢，仍处于起步和探索阶段，主要原因是：

（一）国有土地上房屋征收与补偿的主体与职能尚不明确 今年 1 月份国务院颁布了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确了房屋征收的实施主体是县、区级以上房屋征收主管部门，完全区别于过去的房屋拆迁。过去的拆迁，是由房地产开发企业 为追求经济效益而

进行的商业开发，拆迁户的权益往往得不到充 分保障。新的条例颁布后，房屋征收的主体是政府，并且不依任 何盈利为目的，既能充分保障被征收者的合法权益，又避免了在 过去拆迁过程中出现的诸多不和谐因素，为新的历史条件下

国有 土地上房屋征收与补偿工作确立了新的法律依据。而结合我区实 际，虽然新的国有土地上房屋征收与补偿部门已经成立（睢阳区 房地产管理局是睢阳区行政区域内的房屋征收部门），但实际上还 没有完全发挥作用，依然延续着过去的运作模式，由所辖办事处 直接参与房屋的丈量、测绘等工作。房屋征收部门既不能规范地 完成各项征收程序，更不能充分发挥主体作用，使我区的房屋征 收工作陷于被动。

（二）土地“瓶颈”问题短时间内难以突破 土地“瓶颈” 土地问题事关规划、征收和安置补偿等问题，涉及村民的根 本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。比如宅基地证 问题较多、集体土地房产如何流转、村集资建设的农民新居如何-6-明晰产权，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。

（三）政策意见的可操作性不强 “城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的 模式和完备的法规可循。大多村认为 “城中村”改造的政策支持 仍不够到位。如“容积率过低”是开发企业多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如 果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次 之，“城中村”改造项目则最低。“农转居”

（四）农转居”改制遗留问题较多 我区城中村“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌 换了、户口变了、实质未变” “城中村”在土地权属、经济组织，和行政管理体制上仍较大程度地保留了农村的旧模式。“城中村” 村民被“边缘化” “建房待拆”是大多数城中村的主要特征。，占据我区四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安 置工作存在较大难度。

六、政府主导，部门协作，形成合力，狠抓落实 政府主导，部门协作，形成合力，（一）加强领导，明确主体 加强领导，明确主体 一是充分发挥区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导 小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加 强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究。二是要进 一步理顺关系，由区城中村改造领导小组办公室与项目单位签订 协议书，缴纳保证金。三是各办事处、社区居委会也要相应成立 “城中村”改造工作机构，定期向区

城中村改造办公室报送各种 材料，由区城中村改造办公室统一指导工作，以便进一步提高改 造工作指挥体系运转的效率。-7-

（二）加强法规宣传，明确办事流程 加强法规宣传，一是尽快梳理相关法律法规

和省、市、区的政策意见并汇编 成册，加大宣传力度，确保在具体操作中有法可依，有章可循。二是切实做到各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能高效、顺畅地完成各项审批手续。三是按照市政府城中村改造三年规划 要求，区政府有权收回项目签订框架协议半年内未动工的改造开 发企业的用地资格。

（三）以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系 以人为本，居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得 到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人 为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过 程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。区政府 及各职能部门要在充分调查研究的基础上，配套出台有关征收安 置补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的 政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利 推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引 导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的 关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。

（四）加强规划引导和服务 政府要把“城中村”改造纳入国民经济和社会发展计划、纳 入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制 定全区的“城中村”改造总体规划和长远规划，以形成各村编制 改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按 照不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。-8-

（五）完善政策配套，落实改造措施 完善政策配套，有关部门要结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，简化办事流程，指导各城中村做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城 中村”改造扫除障碍。

（六）加大对拟改造的“城中村”违法建设的查处力度 加大对拟改造的“城中村” 在开展违法建设集中整治活动的基础上，进一步建立健全违 法建筑查处机制，始终保持对违法建筑的高压态势，确保城区改 造范围内的违法建设早发现、早处理、早控制，对重大违法建设 及时组织联合执法行动，为城中村改造营造优良的建设环境。二 0 一一年八月十九日-9-

第二篇：关于加快推进城中村改造的调研报告(精)

关于加快推进“城中村”改造 促进海珠科学协调发展的建议案

海珠区政协常委会

推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽海珠发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。但是，“城中村”改造又是一项复杂的系统工程，面临问题很多，工作难度大，难以在短期内取得成效。对此，区政协常委会于今年上半年围绕“如何加快推进‘城中村’改造”开展重点调研和专题议政，为促进海珠科学协调发展建言献策。

为做好调研工作，区政协成立了专题调研组。调研组先后组织了下辖有经济联社的街道座谈会、经济联社代表座谈会、相关职能部门座谈会，深入到一些有代表性的经济联社调研，实地视察了农民公寓和“城中村”改造试点项目，详细了解了我区“城中村”改造进展情况以及当中遇到的问题和困难。同时，调研组成员还分赴佛山市南海区和顺德区、深圳市宝安区、东莞市长安镇和河南省郑州市考察，学习和借鉴外地在“城中村”改造方面的做法和经验。在此基础上，调研组就如何解决我区“城中村”改造遇到的困难和问题进行深入的分析和探讨。现将有关调研和专题议政的情况综述如下：

一、我区“城中村”改造的现状

（一）“城中村”基本情况

海珠区有20个“城中村”（即原新滘镇下辖的20个行政村）。

根据区委办、有关职能部门和街道提供的数据显示，我区“城中村”的基本情况如下：

1.占地：村域面积约3110万平方米，其中宅基地面积约747万平方米、经济发展用地面积约639万平方米、农用地面积约1725万平方米。

2.建筑面积：“城中村”总建筑面积约2223万平方米，其中有国有房产证、集体房产证、宅基地证共约为1874万平方米，历史用房约349万平方米（其中部分为学校、祠堂）。

3.人口：“城中村”现居住人口约46.6万人，其中“农转居”户数3.72万户，户籍人口7.7万人，居住半年以上的流动人口38.9万人。

4.农用地：全区共有农用地1725万平方米，其中官洲、桂田两个村无农用地；联星、五凤、凤和、石溪等4个村有少量农用地；农用地面积在10万-100万平方米的村有红卫、瑞宝、沥滘等6个；农用地面积在100万平方米以上的村有8个，其中小洲村农用地最多，达325万平方米。

5.集体经济：村社主要通过建厂房、商铺出租发展经济，缺少自有产业项目。村社集体物业多为简易工业厂房、旧仓库和旧工业小区，土地的利用效益较低，不少厂房每平方米月租金在几元至十几元之间。据初步统计，经济联社、经济社集体资产总额44.98亿元，平均每个经济联社资产约2.2亿元；债权总额7.32亿元；负债总额15.85亿元。

（二）“城中村”改造工作开展概况

近年来，我区“城中村”改造工作做了许多工作，一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造规划。但总体

而言，我区“城中村”改造进展较为缓慢，仍处于起步和探索阶段。

1.“城中村”改造规划编制情况

一是编制“城中村”改造控制性规划或“城中村”整治规划8个。近年来，区规划分局先后编制了《沥滘村旧村改造控制性详细规划》、《龙潭村中约、南约改造规划》、《凤和康乐地区城中村改造规划》等8个规划项目，为“城中村”改造提供了指引。二是编制整村改造规划5个。一些改造条件比较成熟的“城中村”积极性较高，目前有5个村在编制整村改造规划。如琶洲村、红卫村改造规划初步方案已出，正在审批中；沥滘村、东风村、瑞宝村的改造规划正在编制中。这些“城中村”的改造规划都是村社委托专业规划设计单位编制的。编制规划的资金来源于村社或开发商。

2.“城中村”改造方式和改造主体

在“城中村”改造方式上，有的是整村改造，有的是局部拆建改造。“城中村”改造的主体主要有两类：

第一，政府主导，表现为政府投入并组织推动。主要有官洲岛整岛搬迁以及结合道路建设、河涌整治进行的局部改造，总共改造了约200万平方米。如在开发官洲国际生物岛中，政府组织对182万平方米的官洲岛进行征地拆迁，拆除房屋18.62万平方米，并在北山、仑头为村民建设了复建房，基本完成了整岛搬迁。同时，结合市政道路建设、河涌整治等工程的实施，推动“城中村”改造和整治。如南洲路建设征地11.5万平方米，拆除了路边旧商铺、旧厂房6.97万平方米；瑞康路建设征地4.4万平方米，拆除商铺6.27万平方米；在黄埔涌等河涌整治中拆除河涌沿岸破旧房屋7万多平方米。

第二，在政府指导下由村社组织推动。主要有仑头、红卫、沥滘三个村进行了局部拆建改造，改造面积共约14万平方米，所建成的农民新村改善了社员居住条件。一是仑头村在上个世纪90年代建设了农民新村。农民新村占地2万平方米，有61栋多层公寓，共600多套房屋。产权为宅基地证，一户一证。二是红卫村2003年利用1.9万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“六福华庭”。“六福华庭”共492套房屋，为集体房产证，且只有一个大证，产权不能落到每家每户。三是沥滘村2004年利用10万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“星晖园”。“星晖园”共1058套房屋，目前正在办理集体房产证。

二、我区“城中村”改造中存在的主要问题

（一）土地“瓶颈”问题难以突破

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。一是留用地指标难以落实。由于留用地申请审批难、选址难，我区目前仍有历史留用地欠账455亩，这在很大程度上制约了村社集体经济的发展。二是征地的货币补偿标准不统一，且补偿标准偏低。三是处于万亩果林保护带的村社根本就“无地可留”。像小洲、土华、龙潭、仑头等联社受到万亩果林保护政策的限制，10%的留用地更成了一句空话。据仑头村反映其一块留用地被划在高压线下，结果无法使用。而这些村社的集体经济原本就相当薄弱，村民生计受到较大影响。据统计，2007、2008年土华部分社员的人均月收入约为250元（集体分红及果树收入），小洲部分社员更低，人均月收入仅100多元（集体分红及果树收入），远远低于广州市的最低保障线。对

于这些集体经济落后的村社而言，当务之急是解决果林出路和社员的温饱问题。四是“农转居”土地和房屋难以确权。宅基地证问题较多、集体土地房产如何流转、村社集资建设的农民新居如何明晰产权，由于政策不明，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。五是用地性质难以变更，难以统一进行规划改造。

（二）规划编制工作滞后

我区目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划（控制性详细规划和修建性详细规划），尚未出台具体的“城中村”改造方案。而我区“城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾不少。由于缺乏总体规划指引，一些村社原本积极编制改造规划，上报后却往往容易与市、区的规划控制要点产生矛盾，只能反复修改，加上工作流程不够明确、手续繁多且耗费大量时间、人力和资金。如红卫村编制下辖石榴岗村、台涌村、新村和大塘村等四个自然村的整村改造规划，三易其稿仍未获审批通过。就连市规划部门亲自抓的《广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划》，历时5年也没组织公示，仍未能上报市规委会审议。对此，村民觉得不可思议。在调研中村社反映，编制改造规划不仅任务繁重，而且还要经全体社员民主决策才能通过，一届联社班子在三年的任期内基本上很难完成改造规划编制工作。而联社一旦换届，之前的改造规划工作很可能就被搁置或推倒重来，造成资源浪费。

（三）政策意见的可操作性不强

“城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。虽然广州市委、市政府于2002年、2008年先后出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（以下简称《若

干意见》）和《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（以下简称《意见》），但有的部门认为“意见”不是法规，不具备法律作用，难以实施。在“城中村”改造的具体实践中，街道、村社普遍反映这两个《意见》的可操作性不强，对如何规划、如何报批、如何报建、如何办理确权、如何进行筹资或市场化运作等重要环节都不明确，没有具体的实施细则和操作办法来指导工作。如《意见》第（十二）条指出：“为提高用地效益，‘城中村’改造范围内集体经济发展用地上的集体厂房、商铺、仓储用房等集体物业房屋可与‘城中村’一并改造，其使用功能和容积率可按所在区域控制性详细规划要求予以调整优化，不要求按原状改造。”但在调研过程中，村社普遍反映在申报厂房、商铺等集体物业房屋升级改造时，往往得到的答复就是“原状维修或整饰”，毫无商量余地，更谈不上“调整优化”。此外，大多村社还认为《意见》关于“城中村”改造的政策支持仍不够到位。如“容积率过低”是村社多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次之，“城中村”改造项目则最低。目前，我市关于“城中村”改造规划规定一般是2.5容积率以下，这样的容积率对开发商参与“城中村”改造没有吸引力，村社难以筹措改造资金，也达不到改造后节约、集约用地的目的。村民感觉政府对“城中村”改造项目有失公允。

（四）“农转居”改制遗留问题较多

虽然我区“撤镇建街”、“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌换了、户口变了、实质未变”，“城中村”在土地权属、经济组织和行政管理体制上仍保留农村的旧模式。“城中村”村民被“边缘化”，他们既享受不到农业政策，也享受不到城市居民的待遇，“农不农、居

不居”。改制后，村社集体经济组织缺少了以往的自主权，还要按企业模式纳税，完全享受不到税收减免或返还，导致村社经济发展缓慢，尤其果树村的村社集体经济逐年下滑，陷入贫困状态。同时，村社集体经济组织还要继续承担城市社区的管理和建设，环卫、治安、公共配套设施等费用负担很重。例如，各村每年仅在治安维护方面就开支100多万元，一些新建视频监控系统的村更是超过200多万元。对此村社普遍慨叹道“一样收入百样支出”，实在是不堪重负。虽然《意见》第（十九）条要求“市、区政府要根据‘农转居’社区基础设施薄弱的实际，加大财政资金投入，逐步改善基础设施条件，使其逐步达到与城市社区同等建设水平”，但大部分村社则认为这项工作至今都没有实质性的进展，“城中村”已日益边缘化。就现状而言，占据我区三分之一的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，基础设施薄弱，环境脏、乱、差，消防和安全生产隐患多，社会治安问题较为突出，亟待整治和综合改造。

（五）统筹协调力度和财政投入不足

在调研时，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，市、区也没有制定统一的“城中村”改造工作流程，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，“六福华庭”和“星晖园”只能办理集体大产权。国土房管部门表示，按照现有税收政策，若将集体产权细分到户，则视同房产交易行为要缴纳契税和营业税。有关村社对于这种答复感到难以接受，也无力承担。产权问题如不解决，势必影响“城中村”改造，且也容易激发社会不

稳定因素。此外，市、区财政没有设立专项资金用于“城中村”改造工作，在编制改造规划、政策宣传等方面的投入甚少。

三、对我区“城中村”改造工作的几点建议

“城中村”改造是挖掘海珠发展潜力、造福于民的必由之路，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上向村社倾斜，充分调动村社支持和各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议归纳综合如下：

（一）着重研究解决土地问题 1.切实落实历史留用地

一是按个案处理2005年前遗留的留用地问题。二是积极试行《广州市农村集体经济发展留用地管理办法》，采取货币补偿优先，安排留用地、指标抵扣、等价置换和房屋等不动产兑现等多种方式，妥善解决留用地问题。三是鼓励村社利用“三旧”改造契机，采取抵扣留用地指标的方式解决历史用地问题。四是建立留用地指标台账管理系统。五是对留用地流转和收益进行监督管理。

2.切实解决万亩果林地区村社的改造与发展问题

一方面，万亩果林长期以来处于“保而不护”的状态，生态环境受到较大破坏，日渐衰败；另一方面，辖内村社集体经济发展受到限制，保住了万亩果林这片“南肺”却保不住村民的“胃”。为此，希望市、区政府将这一问题作为当务之急予以研究，着眼于村民的生计和集体经济的长远发展制定政策和措施，向万亩果林地区的“城中村”倾斜，让村社切实感受到“农转居”改制和“城中村”改造所带来的实惠。

建议：一是政府全面征用万亩果林的土地，系统规划，集中

管理，科学护林，统一经营，确保果林得到长期有效的保护；二是切实落实10%的经济发展留用地，让村社集体经济得以持续发展；三是仿效黄埔区长洲的做法，研究制定《生态农业用地补偿办法》，尽快启动补偿机制，每年向万亩果林保护区内的集体经济组织划拨补偿款，弥补因保护生态环境而在经济方面所做出的牺牲，增加村民收入。

3.明确土地转性的政策依据和操作流程

一是出台切实可行的操作办法，保障“城中村”土地房屋确认产权落到实处，做到权属明确、手续完备、不留“手尾”。如郑州市的做法是经村民代表大会表决同意并提出申请后，对“城中村”集体土地进行确权、登记并办理有关手续转为国有。逐步使“城中村”土地成为真正意义上有偿的、有限期使用的、可进入商品房市场的国有土地。二是结合实际，尽快解决农用地、集体用地、宅基地等分类变性的政策规定和具体操作办法，使区、街道、村社在实施中有章可循，切实做好土地及房产确权工作。三是明确划定土地转性中市、区、街三级的职责权限，做到事权统一、各负其责，充分发挥三级政府的组织协调功能。

（二）加强规划引导和服务 4.尽快制定“城中村”改造总体规划

政府要把“城中村”建设改造纳入国民经济和社会发展计划、纳入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制定全区的“城中村”改造总体规划，以形成各村编制改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按照工业区、商贸区、居住区、生态区等不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。

如东莞市长安镇“城中村”改造的所有工作都按照“先规划后建设”的原则，统一规划，分步实施。从1995年起，长安镇就开展了“城中村”的控制性详细规划，在总体规划不变的基础上,先后六次修编和完善规划方案。根据各村社的经济状况分类改造，量力而行，制定不同的改造和整治方案。规划目标不变，经济好、条件成熟的村，一步到位；经济差、条件不成熟的村，就从改善村容村貌开始，逐年推进。

5.加强规划指导，提高工作效率

按照城市总体规划和土地利用规划要求，明确“城中村”用地布局、功能分区，把改造工作与城市基础设施和社区公共配套设施建设、产业升级改造、生态环境保护等方面有机结合起来。在规划编制过程中，要加强规划的前期研究，在现有“城中村”改造规划编制办法的基础上，兼顾政府自上而下的改造规划和村集体自身的改造计划，同时考虑城市发展的目标和村集体的发展需求，在宏观的层面上编制“城中村”规划技术指引，具体指导“城中村”改造规划项目的编制和实施。

编制改造规划动辄三五年，甚至时间更长，这样的工作效率对于改造工作的落实相当不利。郑州市关于“城中村”改造的规划编制加上审批手续，一般在7至10个月可全部完成。建议市、区规划部门在做好指导的同时，进一步提高工作效率，加快审批程序，明确工作时限，避免反复和折腾。

（三）完善政策配套，落实改造措施 6.制定具体可行的实施细则

市有关部门要根据市委、市政府的政策文件精神，结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，指导村社

做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城中村”改造扫除障碍。如切实加大对“农转居”社区公共管理和配套建设的投入；积极推动农村集体经济组织向股份制公司转变，等等。

7.适当提高“城中村”改造建筑物的容积率

容积率太低是村社反映意见最多的问题。郑州市对于“城中村”改造给予了相当大的优惠政策，例如拆1后可建2.5-3，容积率一般规定3-5，高的可达7左右；深圳、佛山、东莞等城市也有类似的优惠政策，“城中村”改造的容积率一般在3.5以上，改造之后全部是商品房。

因此，建议在容积率方面，一是“城中村”改造项目的容积率不低于所在区域的平均容积率；二是可利用基准容积率和地价杠杆对“城中村”改造实行双重调节，即政府针对辖区内“城中村”的实际制定一个统一的基准容积率，就具体的改造项目而言，对规划容积率低于基准容积率的那部分项目用地实行优惠地价，对高出基准容积率的那部分项目用地收取完全的甚至更高的地价。这样不仅有利于将辖区内所有改造项目的整体开发强度控制在可接受的水平，而且还有助于消除各“城中村”之间的不公平，可有效避免违法滥建行为的发生。

8.大力推进“三旧”改造

建议政府相关职能部门如规划、建设、国土等部门，充分利用“三旧”改造试点地区的优势，研究制定配套政策，开通“绿色通道”，加快行政审批进度，使村社升级改造后的集体物业能够尽快建设、使用和收益，提高村社参与改造的积极性。要大胆先行先试，在区内选定赤沙和土华的两块有较合适条件的历史用地作为

试点，以带动其他村社积极推进工作。建议充分考虑村集体的经济利益，保留作为抵扣欠帐留用地指标的旧厂房等村的物业，先完善用地手续，视各经济联合社的经济状况，有经济实力的拆除旧厂房进行升级改造，无经济实力改造的按照省有关“三旧”改造文件办理国有建设用地确权登记发证手续。

9.鼓励社会力量参与“城中村”改造

外地有许多成功经验。如佛山市南海区按照“区级统筹、政策扶持、镇街组织、市场运作、村居实施、各方受益”的工作思路，结合“三旧”改造，创新了“拆旧建新、传统产业区提升、整合土地、连片开发、以地换物业”等改造模式进行“城中村”改造。南海区夏西村对原有低层高密度的“城中村”实施拆旧建新，腾出村内住宅用地，为第三产业发展提供用地。当地政府引导夏西村采取“旧厂房翻新”的模式，把原来的旧厂房改造成饮食之都——紫金城，结果使经济效益翻了十倍，该村的人居环境也得到了极大的改善。

（四）政府主导，各方支持，街、村抓落实 10.加强领导，明确目标

一是充分发挥我区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究，制定工作计划。二是街道、村社也要相应成立“城中村”改造工作机构，以理顺市、区、街、村四级的职责，进一步提高改造工作指挥体系运转的效率。三是从战略发展的角度出发，明确我区“城中村”改造的近期目标和中、长期目标，并分步落实。四是将我区在“城中村”改造过程中遇到的困难和问题积极向上反映，争取省、市的政策支持。如解决“六福华庭”等农民公寓的集体产权细分到户问题，以增强村

民对于“城中村”改造的信心。

11.以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系 旧村居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。建议市、区政府及各职能部门在充分调查研究的基础上，配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。

12.加强法规宣传，明确办事流程

一是尽快梳理相关法律法规和省、市、区的政策意见并汇编成册，加大宣传力度，使村社在具体操作中有法可依，有章可循。二是市、区统筹，各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能按图索骥，高效、顺畅地完成各项审批手续。

13.设立“城中村”改造专项资金

建议参照郑州、深圳等地的做法，由市统筹设立“城中村”改造专项资金，用于扶持编制改造规划、启动资金、综合整治、政策宣传等方面。资金可主要来源于有关地价收益、土地使用费、财政专项补贴以及其它方面。专项资金宜从今年起筹集，并逐年积累、增大，以加快改造工作的启动和推进。

14.加强村社领导班子建设，保证工作连续性

“城中村”改造的难度大，所需时间长，改造规划还需要村民投票通过，这就决定了必须要有一个强有力的村社领导班子，以保证改造工作得以连贯、顺利地进行下去。因此，要着力加强村社领导班子建设。一是完善村社民主决策制度建设，保证“城中村”改造工作的连续性；二是村社干部要以身作则，秉公办事，积极发挥带头作用，树立村社在群众中的威信，努力做好群众工作；三是加强村社干部的法纪观念，加强自身修养，带头遵章守法，在经济交往、工程发包、土地使用等方面，坚决抵制不正当利益的诱惑。通过领导重视和各方配合，切实注重提高村民的法制观念、城市意识和文明素质，加快“城中村”改造步伐，为促进海珠科学协调发展作出贡献。

2009年6月

第三篇：加快旧城改造和城中村改造调研报告--烈山区1

烈山区加快旧城和城中村改造

调研报告

一、我区“旧城、城中村改造”基本情况

（一）改造范围：

改造范围东至龙脊山，西至新濉河，南至南外环，北至人民东路。涉及烈山区二镇一办（烈山镇、宋疃镇、杨庄办），19个行政村，118个自然村，总改造户数约26846户，98609人。

（二）改造对象：

（一）主城区范围内，使用国有土地、市政公用设施不完善、布局不完整、环境较差、房屋结构简陋的，或经鉴定为危房的，或住宅与工业等用地有混合交叉用地的住区；

（二）已经转户，但仍然保留农村聚居形态，使用国有或集体土地的，并以低层住宅为主的住区；

（三）保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的自然村落。

（三）改造情况：

我区目前建城区面积约12平方公里，主要集中在工人村片区，青龙山片区，马场片区，烈山镇片区，蔡里街片区以及零星分布的村民集中区。城中村房屋多建于上世纪80年代，建筑样式多为旧式砖木结构庭院式住宅，建筑密度大，房屋等级差，设施陈旧，缺乏合理规划，无序建设，建筑物间距、房屋采光、通风、安全、消防都没有充分考虑到，存在着极大的安全隐患。而且每户占地面积过大，房屋使用率低下，造成了土地这种稀缺资源的极大浪费，村庄之间过于散乱，距离较远，不便于城市基础设施的

投放。只在工矿区、集镇，建设有多层住宅、商住楼，大部分沿街商业仍为二层砖混结构，规划设计水平和开发层次较低，基础设施配套不完善，道路不畅，严重影响了烈山区城市整体形象。

近年来，烈山区不断加大城中村改造力度。目前正在建设的城中村改造项目有：①杨庄村旧房改造项目，一期10万平方米经济适用房项目已经开工建设。②烈山村烈山花园一期5万平方米，建筑主体16栋，现已建设完成10栋，3栋16层小高层建筑已开工建设。③吴山口明珠花园一期2.68万平方米，目前主体已经完工，二期5万平方米工程，前期勘探、规划设计方案、拆迁工作已基本完成，正在做施工前准备工作。④洪庄农民公寓项目，一期、二期8.2万平方米，已建成交付使用；三期4.7万平方米，主体已完工，四期项目正在筹备中。⑤华家湖新村一期3万平方米，已经施工完毕，二期建2.78万平方米，正在施工建设。⑥新南村占地41亩的200套过渡安置房已基本建成。

2011年即将开工的建设项目有：①凤凰新村一期安置项目，总建筑面积约30万平方米。②新安花园一期安置项目，总建筑面积约10万平方米。③丰山花园安置项目，总建筑面积20万平方米，一期4万平方米年内主体封顶。

二、我区“旧城、城中村改造”的机遇与挑战

随着淮北城市东进南扩战略的实施，烈山区城市规划区范围内的120平方公里，将逐步成为城市建设的主战场，沱河东路、烈山景观大道、长山南路、新东外路、五宋路、烈青路等一大批城市主干道相继建成通车，烈山区路网也真正意义上融入了淮北市城市交通圈，烈山发展的春天已经到来；政策的扶持，资金的带动，城市基础设施的陆续投放，烈山没有理由不加快崛起的步伐。

旧城、城中村改造是城市化进程中的必然趋势，其根本目的是促进城区经济繁荣，改变城区面貌，最终推动城乡一体化协调发展。当前摆在我们面前的首要任务就是如何去规划建设好一个新城区、改造好一个老城区，以及对我区城市未来发展方向的定位与思考，如何充分利用好城市最稀缺的土地资源，盘活土地资源，改善城市发展环境，提升城市品味，不断的高起点、高标准、高质量的扩大我们的城市建成区面积，使城市空间不断拓展，使人民居住环境得到改善，享受到无差别的城市生活，幸福指数得到提升。

三、我区“旧城、城中村改造”方法与途径

（一）提高思想认识，强化责任落实。实施城中村改造是加快推进城市化进程、优化城市公共资源、改善城区人居环境、推进经济社会和谐发展的重要举措。紧紧围绕城中村改造工作，明确工作所要达成的目标，提高干群思想认识，凝心聚力，理清工作思路，增强任务的紧迫感。

（二）多方筹措资金，多渠道建设开发城中村。在推进城中村改造过程中，需要大量的启动资金，每一个项目的开展都离不开政府资金的投入和支撑，如何筹措到项目资金关系到项目改造的成败。我们要不断创新城中村开发建设模式，可以采取统一开发、局部开发、联合开发、招商开发，村集体自行开发相结合，积极探索一切有利于项目启动、开展的新方法、新模式。

1、首先解决资金问题。是否可以将我区已收储净地，先期进行招拍挂，土地出让金中划出一定比例的资金，用于烈山区城中村改造项目的启动。

2、在城中村开发过程中，广大居民很难找到零时搬迁房，加快周转房建设，解决居民搬迁临时安置问题，能最大效力的拆迁进度。

3、鼓励村居实行自主开发建设。建立完善的监督机制，政府统一进行规划设计的指导与审批，充分调动村居干部群众参与城中村改造的积极性、主动性，将村居为零散的建设用地集中整合，置换出建设用地。政府将土地收益，按比例返还给村居，用于后序开发建设的需要和社会保障。

4、充分发挥市场融资的主渠道作用，调动开发商参与建设改造的积极性，通过招商引资确定投资主体，充分利用社会闲散资金投入到旧城改造建设。

5、紧抓国家、省、市加快城中村改造、城市保障性住房建设的难得机遇，最大限度地争取政策资金支持。

（三）改造项目，规划先行。政府统一进行“城中村”改造规划编制，每一个改造项目规划都要在总体规划的指导下，结合片区特点和烈山区总体规划近期、远期建设目标，制定与烈山区总体发展规划衔接、配套的“城中村”改造规划和实施方案。所有立项开发项目，由烈山区政府组织房产开发企业，委托有相应资质的规划设计单位，编制改造修建性详细规划，规划编制要充分听取村（居）民意见，实行一村一案，规划成果经区领导小组审定后，报市规划部门审核批准后实施。每一个规划方案都要在功能定位、空间结构布局上深挖内涵，体现为提升完善城市功能、改善城市形象所特有的价值，以及对周围建筑所产生的积极影响，突显其存在的意义。

四、旧城、城中村改造项目推进过程中的突出问题及建议解决的对策。城中村改造是一项系统工程，工作战线长，涉及范围广，时间跨度大，改造内容多，资金需求大，牵扯到方方面面的利益，不可能一蹴而就。因此在实施的过程中必然会产生一些问题。

土地的利用问题。在项目实施的过程中，土地是一个突出问题，因为所涉及到的城中村改造基本上都是集体用地，在实施改造过程中，解决土地性质问题首当其冲。因此在土地问题上是否可以通过村改居的方式，将 4

集体用地上升为城市建设用地用于旧城改造和城中村建设。或参照香港街开发，采取安置用地和开发用地捆绑出让。

资金的良性循环问题。旧城改造，城中村建设需投入大量的资金投入，为此，建设政府应将土地先期收储，土地收益直按进入拆迁专项资金，形成上一个项目为下一个项目提供资金支持，净地出让后取得的土地出让资金进入专项资金库，从而形成资金的良性循环。

村（居）实行自主开发建设的问题。在城中村改造建设局大部分村民积极支持，要求自主开发建设，但是在实施过程中土地利用及办理相关手续中存在诸多问题。建设在建立完善监督机制的基础上，政府统一规划，统一报批，进行土地置换来解决土地性质改变和办理相关手续的问题。

招商引资的问题。多方筹集资金，积极调动开发商参与旧城改造和城中村建设是一项重要举措，如何吸引开发商来投资开发是一个重要问题。因此，政府出资进行规划设计，将规划方案、容积率等做好，吸引外商积极参与开发竞争。

拆迁安置问题。在实施过程中，拆迁安置是个大问题，涉及到村名的生活和社会的安定，为此，建设政府积极引导，制定合理的安置补偿及标准，组织有关部门负责拆迁安置，政府应先期利用土地出让资金进行安置房和安置用周转房的建设，让被拆迁村民有一个安定的生活居住环境。

五、“旧城、城中村改造”建议实施步骤

1、先期调查摸底。

对各城中村改造地块的范围、四至、土地权属、开发范围，建筑状况、人口、拆迁量等情况进行全面备案，提高摸底数据的准确性、科学性，达到实际可操作性水平，请专业测算公司进行开发成本测算，作为制定改造方案的依据，根据控制性详细规划确定每一个改造地块的规划设计条件，建立烈山区城中村改造项目库。

2、分时序、有计划的进行项目改造。

整个烈山区改造项目，根据总体规划，按空间布局，开发时序上建议分近期、中期、远期三个步骤实施。

（一）近期主要考虑到东部新城及老城区建设开发的紧迫性，空间位置上的优越性。建议先对新南、新北、烈山、土型、马场、土楼、蔡里、吴山口、洪庄、西陆庄及二郎庙等10个行政村、49个自然村，共11279户，39795人进行改造；根据以往调查数据显示，目前村庄占地面积8496.3亩，总建筑面积2143429.5平方米（其中主房面积1339553平方米，偏方面积803876.5平方米）。规划后村庄占地面积2658.7亩，可节约用地5837.6亩，可开发建筑面积5442978平方米。

老城区重点是确立以烈山工人村片区为核心，对其周围的烈山村、吴山口、杜庙、二郎庙、西陆庄、洪庄以及南湖片区加以改造，重点打造洪庄农民公寓、烈山花园、明珠花园等一批高质量精品社区，推进南湖世纪广场、香港街等重大商贸、房地产项目，不断提升老城区商业氛围，城市综合服务配套能力、加大城市基础设施投入，完善城市功能，待时机成熟对工人村核心片区进行升级改造。

东部新城区将采用就地安置、异地安置等形式，对区域内的所有城中村居民进行集中安置，重点打造新安花园、凤凰新村、蔡里街改造、华家湖新村等为代表的城中村改造项目，置换出建设用地用于东部新城区开发建设。

（二）中期项目：涉及到黄桥、费寨、雷山、和村、宋疃5个行政村，40个自然村，6553户计23074人。根据调查摸底，目前村庄占地面积4454.5亩，总建筑面积932067平方米(其中主房面积599400平方米，偏方面积332067平方米)，规划调整后村庄占地面积1253.8亩，可节约用地3100.7亩，规划后可开发建筑面积2891092平方米。

（三）余下青谷、蒋疃等村庄进入远期城中村改造。

3、舆论引导、案例推广。

大力宣传其他地区实施城中村改造的新典型、新方法、新模式，宣传普及我区的改造政策及实施城中村改造后的成功案例。选择一两处改造项目作为示范区，积累成功经验后，再全面推广，产生辐射带动，让广大人民群众实实在在的感受到改造后为他们生活所带来的改变，产生对改造的向往，消除改造的畏惧。将拆迁过程中涌现出支持拆迁工作、舍小家为大家的先进事迹、先进典型通过媒体加以表彰、报道。

六、我区“旧城、城中村改造”实施所要达成的目标。

1.扩大烈山区建成区面积、城市化率，绿化覆盖绿。城市基础设施、公共设施、社区服务、社会保障、医疗、就业服务等各项功能配套到位，推进人口向建成区集中。

2.逐步将“城中村”改造区域内拆迁完成的土地，倒排计划，进行改造建设。保质保量的完成建设目标任务，对部分建成项目，完善基础设施、综合服务配套，“城中村”改造区域城市形象得到提升，城市功能明显增强。

3.“城中村”改造区域内村（居）民得到妥善安置，社会和谐稳定、居住生活环境明显改善，就业率提高，社会保障落实，人均住房面积、生活质量得到显著提升，享受到城市化所带来的便捷，最终实现居民集中区向现代城市社区转变。

4.完善城市各级交通路网建设，加大水、电、气、通讯、污水处理、垃圾收集等配套设施投放力度，建设功能完善、配套齐全的现代居民集中区，享受到无差别的城市生活。

二O一一年三月二十日

第四篇：城中村改造调研报告

关于城中村改造的调研报告

城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造，所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

一、现状。

梅州市兴宁县（市、区）胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组，在册户数293户，人口1505人；全村总面积2。37平方公里，耕地面积418亩。我村年平均气温为21.，年降雨量约为1227.毫米，气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕，上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来，我村发展经济的措施以及成果：

1、筑水泥路约2.公里；

2、路灯3公里；

3、胜利小学球场。

对“城中村改造的意见:

1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

2、造过程中相关手续能快速办理。且相关税费能得到减免。

3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

“城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比，所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

(二)是利益主体由政府到农民的转变。_

“城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不能改变村容村貌，更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里。政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租，不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

(三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地in途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越，也是必须解决的问题。

(四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

低成本生活区指的足“城中村”改造后，可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查，附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置r人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大最的密集型产业落户到附近

工业园，所带来的低成本务工人的安置问题，必然要在胜利村得到解决。据调查，上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元，大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以，鲤负江的“城中村”改造，必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管 理和约束。

(五)是一项基础性改造工积，不是点利性质工积。

“城中村“改造是一项政府让利，群众受益的公益性荃础I程，所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式，大家多方共赢，们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

三、为什么要开展“城中村”改造。

(一)城中村地处城市中心，被城市功能区所环绕，其地理位置A性唯一且尚定，要统一规划城镇，只能选择对城中村进行改造。

(二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补，城中村改造就是一个契机和示范，他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

(三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展，务工人员也会大量的涌入到江，如果胜利没有足够合适的房源来安置他们，因素激增，报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

(四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。在处于黄金地段的城中村中，大最土地资源被浪费使用，通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发，使其发挥出更大的经济效益。

(五)提高村民素质，改变胜利村精神面貌的根本途径。

发展的问题。归根结底就是人的问题，作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外，仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造，才能从根本上改变这一现状。

四、采取何种模式进行“城中村”改造。

(一)采取政府主异，集中安置。整体规划。整体开发。

该种模式是指由政府牵头，多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地，规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商，由政府负责改造后的城中村草础设施建设，抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

利：

1、符合现行政策法规，操作得当，后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依，有实践经验可用，无论如何都不会出现原则性错误。

2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

3、土地通过招面挂，政府从中获利。

弊:

1、大规模的征地难度大，群众要求多。意见大，工作非常困难。胜利村多次征地，农民对政策法规熟悉，对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重，若依征地拆迁方式征收土

地。所需付出的行政成木较高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造，市政府总共需要投入万元，仅前其一次性投入就达万元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地，仍然会受到市场的影响，较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本，所以只能容纳有一定经济实力的人落户，收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

(二)采取村民自建、自主开发，政府提供政策支持。

该种模式是指由村支两委牵头，村民参与。组建开发公司，对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置，不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地，或仍然为集体土地，进行整体开，政府加以规划和控制。

利:

1、村民自主开发，积极性高，群众阻力小。

2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌，甚至，可以找到一条致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，减少管理成木。

弊:

1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段，栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩，无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司，到土地开发，再到后期的市场运作的能力。

2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金，即使通过贷款也不可能达到。

3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置，要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会，尤其以部分年青人为主，力主由村民自建，以图丰厚的回报。

4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后，容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改，们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程，甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

5、背集体土地使用的政策。

相关政策:

1、运作集体土地上进行开发的相关政策。

2、给村民凑集基本资金。

3、关税费的减免。

具体步骤:

1、由村支两委牵头，组建房地产开发公司Ae2、上部门将土地征收。

3、A公司负责村民的补偿安置。

4、过招拍挂让A公司以接近评估价仇的价格获得安置地外的土地。

5、A公司按规划进行土地开发，并按规划部门要求完成基础设施建设。

(三)引进开发商。村民入股，共同开发，多方共赢。

该模式是指，通过引入开发商与村集体共同组建开发公司。村集体占一定股份。不参与

管理，对除了安置地以外的土地进行整体开发运作。这而要将除安置地以外的土地转换为国有建设用地。可以通过招拍挂的方式以接近评估的价格将土地转让给开发商，再由开发商开发运作，所得利润需用来对村民进行安置和按规划进行基础设置建设和整体环境美化。利:

1、引进开发商。解决了资金和开发及后期的商业运作的问题。

2、村民通过入股合作的方式获利，并解决了生活来源的问题。

3、民不花一分钱住上新房，整体环境得到改善。

弊:

1、违背集体土地使用政策。

2、部分村民通过“城中村’改造获利过多，引起他们部分被征地村民心理失衡，造成不稳定因素。栗脚村有大星的被征地的失地农民。他们只按政策得到了一笔较低的补偿款，生活来源并无保障，所以城中村改造必然要而对来自他们的阻力。

3、土地转为田有建设用地。再以评估价位转让给开发商需要打政策的擦边球。

相关政策:

1、征地拆迁政策。

2、关税费的减免。

具体步骤:

1、引进一个实力雄厚的开发商，与村集体组成开发公司，村集体占一定股份。不参与管理。

2、开发商将村民的住房按征地拆迁的标准进行赎买。即按征地政策对41民的原住房进行评估后，进行补偿，消除村民因原住房的差异对安置产生的矛盾。

3、部门将除村民安置地外的土地征收为国有建设用地。并通过招标、招拍挂等方式以接近评估价位的价格将土地转让给开发商。或以“农业地产”、“地质灾害避险”等名义将 土地划拨给开发商，或就在集休土地上进行开发。以和凭的名义进行销件。政策采取“报建不批、违建不究”的态度。

4、开发商在安置地为村民修迎安置房，土地为集体土地性质，村民按人口，分配居住面积。多退少补。

5、开发商按照规划对土地进行开发，并完成基础设置建设。

6、村集体对改造后的安置区进行管理。

我们认为，胜利村的“城中村”改造工程应该是一项利民的公益性工程，在“先行先试”的政策范旧内，我们应该大胆的探索对集体土地开发的新方法、新途径。在以上三种模式中，第一种模式行政成本过高，且容易激化干群矛后，村民的利益没有得到更为充分的保障。第 二种模式对村民的要求过商。不符合胜利村实际。第三种模式在思维方式上都有创新，村民 的利益也得到更充分的保障。实现的过程中还可以对各种方式进行更多的探索和创新。总之，我们深刻的集训到，胜利村的“城中村“改造，不仅是对胜利村一个扩容提质的过程，更是 资兴在实践省委省政府的“弯道超车”理念和郴州市“先行先试3" 4条政策的一次大胆偿试。在改造过程中，我们一定坚持解放思想，实事求是，在调查研究的基础上，遵循客观规 律，大胆探索，勇于创新。

第五篇：城中村改造调研报告

城中村改造调研报告

我校调研小组于5月19日开始针对韩店镇城中村改造情况作了初步的调查了解，期间我们掌握了一些基本情况，但也看到了一些问题。现将其作简单总结汇报。

一 城中村改造的基本情况

韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异：

黎岭村：自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。

经坊村：占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：借县城黎都西路东延占地的机会（政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中），村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。村支书陈书记也曾流露：只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路（谋生），村集体自己搞改造也是大有积极性的。当然这些都还在酝酿阶段。

韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。而且处于村子边缘地段的潜家窑(村西南口)和后窑（村西）的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。两处建筑地的改造背景和方式大体相同。

综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。据这一带住房改造的负责人介绍：潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。

二 城中村改造中存在的主要问题

1、土地“瓶颈”问题

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度 1 大，外来人口多，情况复杂，由于可用地极少因此给城中村改造带来了很大的难度，出现了村民自主开发的先例。于是又带来了另一些值得关注的问题：宅基地所有权归属问题，占用集体土地问题，住房改造后土地收益分配问题等等这些都是制约城中村改造的“瓶颈”。

2、规划问题

我县目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划，尚未出台具体的“城中村”改造方案。而且 “城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾也很多。所以三村三个样子的改造规划，往往容易与县区的整体及长远规划控制要点产生矛盾，这样就会造成大量时间、人力和资金的浪费，甚至有其他的问题出现也极有可能。再者，据城建局张文武局长介绍：我国的规划法规定，规划工作只针对国有土地的主权者，在建的村民宅基地要求给于规划没有法律依据。这就使我县的城中村改造工作处于两难境地。

3、居民新居的公共设施配套问题

这其实可以说是规划问题的次生。由于在建的村民不具备规划主体的资格，在没有统一规划之内的住宅，其公共设施如水暖电等就不在其负责范围。这样的情况是否会产生更多的社会问题可想而知。

4、统筹协调问题

在调研时我们发现，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，潜家窑一地的住房改造过程中遇到的一系列问题在改造初期就很棘手，同时也是我们有关部门应该关注的大问题。

5、村民权利与公平问题

按照我国法律，公民应享有同等的权利。而韩店村潜家窑之地的改造工作虽然不是擅自行为，同时也是村民积极响应政府号召的非典型范例，也在有限范围内履行了一些简单的手续，但是很不完备经不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也会伤及韩店村村集体的利益以及其他村民的权利。出现这样的先例，也可能产生不良的社会效应，到那时侯恐怕想刹车也来不及了。

6、被改造地片村民的出路问题（就业问题）

据了解，韩店村80%的村民已完全失去了土地，村支书介绍说，就帐面上的1000亩土地，由于近几年的被占也只有500亩，所以1/3的村民依靠自办家庭作坊、出租门面、开办小型企业等方式自谋生路。这些村民在村子改造后的生计问题就会成为韩店村甚至全县的一个较大的社会问题。更何况，在尚未全面开展工作的今天，这些个与村民的切身利益密切相关的生存问题已经显现出来。我们在走访部分村民对城中村改造问题的看法时，有的村民已明确表示：改造工作只有在满足他的谋生需求（如门市、就业、经济补偿等）的前题下，他才会签同意改造的协议，否则他宁愿按部就班地过现在的“旧”生活。

三 对城中村改造工作中突出问题的几点思考

“城中村”改造是挖掘我县发展潜力、造福于民的必由之路，是我县“四个发展”的应有之义，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上给与支持和倾斜，充分调动各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议简单归纳如下：

1、政府应及早谋划、提前介入，发挥好统筹、协调、指导作用。（规划）

2、作好对村民的宣传、引到工作，以利于工作顺利展开。（土地法规）

3、有关部门要通力合作，在法律范围内大开绿灯，全县一盘棋。（补偿）

4、针对以上的瓶颈问题要给与专门研究并拿出确实可行的办法或意见。广州例

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