上海市保障性住房建设和设计导则宣贯会议流程

第一篇：上海市保障性住房建设和设计导则宣贯会议流程

上海市保障性住房建设和设计导则宣贯会议 时间:2011年4月27日

地点:上海市房地产行业教育中心青浦校区北楼三楼多功能会场(青浦区高泾路588号)

安排:

1、上午9：15--9：30

制订导则背景与目的,宣贯目标和要求宣讲

主讲: 刘国强(上海市城乡建设和交通委员会住宅协调处副处长)

2、上午9：40--10：40 经济适用住房建筑设计

主讲:方菊丽(上海现代建筑设计<集团>有限公司教授级高级建筑师)

3、上午10;50--11:50 公共租赁住房建筑和装修设计

主讲:丁纯(天华建筑设计有限公司副总建筑师)

4、下午13:00--14:00 保障性住房规划、配套和住宅产业现代化技术应用

主讲：沈贻（上海市住房保障和房屋管理局住房建设建管处）

5、下午14:10--15:10 保障性住房工程质量管理

主讲：蔡鹿(上海市建设工程安全质量监督总站副科长)

第二篇：加强保障性住房建设加强保障性住房建设

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

加强保障性住房建设，既是改善和保障民生的重要举措，又是扩大内需、加快转变经济发展方式的有效途径

加强保障性住房建设，有利于改善民生、维护社会和谐稳定。努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，是改善和保障民生的目标。加强保障性住房建设，切实解决与改善低收入居民家庭的住房问题，是实现“住有所居”的重要举措。在我国“土地公有”的制度下，住房具有公共产品的特殊属性，政府有责任、有义务为公民提供基本住房保障。同时，住房消费具有巨大的外部性，从社会学角度看，一个居民是否拥有良好或社会所认同的最基本的居住条件，会影响其道德水平、社会行为规范，乃至对社会的认同感和归属感。十七大报告明确指出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，充分体现了党和政府对住房保障体系建设工作的高度重视。

加强保障性住房建设，有利于控制高房价，更好落实调控房价的政策。目前，我国商品房市场房价收入比已超过国际公认的警戒线，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭无力承担过高房价，房地产业已聚集巨大风险。这不仅严重影响居民消费预期和投资环境，阻碍城镇化发展战略的顺利推进，而且将进一步拉大贫富差距，挤占中低收入阶层的生存空间。在这种背景下，2010年4月以来，政府综合运用财政、金融、土地等宏观调控工具，连续出台“国十一条”、“国五条”、“国八条”等重磅调控政策，但房价上涨压力依然存在，调控形势依然严峻。认真落实保障性住房建设调控政策，能够改善住房供应结构，增加住房供给数量，抑制居民对商品房的刚性需求，对促进房地产市场健康发展、抑制商品房房价的进一步上涨，能起到重要的作用。

加强保障性住房建设，有利于扩大内需，促进转变经济发展方式和经济快速持续发展。长期以来，内需不振一直是制约我国经济进一步发展的一个重要因素。加强保障性住房建设，一方面让数量庞大的中低收入者能以较低的成本实现“居者有其屋”，不必为高昂的商品房而节衣缩食、苦苦积蓄，这就为他们增强消费信心、释放消费需求创造有利条件；另一方面，加快保障性住房建设，对相关产业具有很强的带动效应，其辐射带动作用和杠杆作用非常明显。政府主导的大规模保障性住房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的商品房市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加强保障房建设，可以成为转变经济发展方式的重要突破口。

第三篇：全县保障性住房会议讲话

全县保障性住房建设工作情况汇报

各位领导、同志们：

大家好！

现就我县保障性住房建设情况，通报如下：

一、我县保障性住房建设进度状况。

（一）2008年至今建设情况

2008年至今，榆林市政府下达我县各类保障性住房建设任务中，除新安小区(西环路东侧、英华西路北侧)已完成廉租房216套;经济适用房398套外。剩下的各类保障性住房（包括廉租房、经适房、公租房、限价房）截止目前，均处于在建阶段。现在在建的新居小区（长城北街西侧、北环路北侧）528套廉租房，只是在完成2009年和2010年的建设任务；城投公司负责建设的新安南区2010年任务的340套廉租房，到现在也只完成桩基工程而已；新乐小区（东环路西、北环路南）729套廉租房、1365套公租房、624套经济适用房和300套限价房，从年初开始筹建，至今仍处在实施桩基工程阶段，有的施工企业工程进度缓慢，拖拖拉拉，到现在所打成桩的总量也很有限；这离榆林市政府下达我县的任务要求相差甚远。9月份，我县在全市保障性住房建设进度排名中位列最后。因此，请同志们必须要再次提高认识，正确对待，必须加快工程进度。要求新居小区今年全部完成主体工程封顶；新乐小区所有企业全部完成桩基工程，打好降水井，砌好场地围墙，初步建成并硬化施工场地，做好一切准备工 1

作。确保按时、保质、保量完成今年的建设任务。

（二）2012年保障性住房前期筹备情况

为保证我县2012年保障性住房建设任务的顺利完成，提前筹备前期工作；截止目前，已落实了2012年保障性住房建设用地共72亩，用地范围为县城东环路以西、北环路以南（新乐小区西边），目前已完成了建设用地地质勘探工作。按照项目推进计划，从10月中旬到12月底将逐一完成项目立项、初步设计、施工图审定、工程造价、审计及招投标等工作。

二、当前存在的问题。

影响我县保障性住房建设工作因素，既有客观因素，也有人为因素。客观的主要有以下几点：

一是保障性住房欠账大。2008年以来市政府累计下达我县各类保障性住房建设任务3538套，截止2010年底，仅开工建设614套，2010年前建设任务欠账达714套。虽然，今年开工建设的新居小区、新安南区仍属于之前任务。致使今年的工程建设进度迟迟不能推进。

二是保障性住房建设征地、拆迁难度大，尽管政府采取多种措施，但土地部门在具体征地过程中难度还十分大，加之受土地市场个人易哄抬价格的影响，拆迁难度越来越大，致使保障性住房建设用地征用难、开工难。

三是施工难度大，工序复杂，影响工程进度；在建中的新乐小区（东环路以西、北环路以南），由于建设用地地下水位偏高（-3.6米出水），地质结构复杂，极大地影响了工程进度。同时受人为因素影响，新居小区先是北园子村五组村民阻挡，现在八组村民又来阻挡；新安南区仅完成桩基，基础工程仍未开工，严

重影响建设进度。

四是个别施工企业技术力量不足，尤其是2011年开工建设的新乐小区，最高楼层达33层，最低的也有18层，这对技术力量不足的施工企业来说，也是亟待解决的问题。

虽然以上客观因素延误了各施工企业的开工时间，影响了工程进度；但是，开工到现在已有很长一段时间，而各标段的工程进度还不能快速推进；我认为这就是人为因素了。

第一、各施工企业负责人认识不到位，还不能认识到保障性住房建设的紧迫性和重要性。承揽工程争先恐后，开工建设漫不经心，一旦工程到手，不想进度，只考虑要钱。

第二、施工企业自身实力，在施工过程中，常常因为资金投入不足而被迫停工。

第三、施工企业在施工过程中人力、机械数量配备不足，组织协调能力较差，不能保证每个标段都有充足的人员、机械在24小时正常施工。

第四、施工企业不同程度都存在没有按合同约定的施工进度，合理安排工期。

以上原因希望能引起各施工企业负责人高度重视。你们既然做了这个工程，就必须不折不扣的按合同约定完成今年的建设任务，没什么条件可讲。只有一条，那就是在保证工程质量、安全的前提下，加快施工速度。散会后，各企业重新部署，重新安排。赶工期、争进度，努力把工期提前，为明年的施工创造有力条件。

三、进一步强化措施，加速推进工程进度。

为保证我县年内保质保量完成桩基工程建设任务。

（一）、强化组织措施，推进项目建设。

1、定边县住建局成立了定边县保障性住房施工管理所，由主管副局长担任所长，并抽调5名专职协调管理人员，对工程进度进行全面监督管理；同时，我局4位局长每人又具体包抓负责一个标段，及时协调处理施工中的各种问题。

2、县政府又专门成立了定边县保障性住房督察组，组长由县纪委行政综合系统纪工委书记刘志凌同志担任，又从县纪检委抽调3人，县督查室抽调1人，组成督查人员，对工程进度和质量进行全面督查。同时，安排每周五上午，召开定边县保障性住房建设调度会，及时研究解决保障性住房建设中存在的问题、了解各标段工程进度情况。

3、各施工企业根据施工条件，安排了详细地施工组织计划，倒排工期；建立24小时“三班倒”施工制度。以确保按时完成省市下达我县各类保障性住房建设任务。

（二）、加强工程质量安全督查。为保证我县保障性住房质量安全：首先，要求勘探、设计、检测单位派专业技术人员进驻施工工地，及时处理、解决施工过程中的有关专业技术问题，保证施工的正常进行。其次，要求各监理单位委派一名总监理工程师，带领各专业监理人员对施工质量和进度进行全程检查督导，严把工程质量关。最后，要求质检站派4名专业质量安全监督员，对各标段工程质量安全进行管理、监督、检查，确保工程质量。

（三）、建立奖惩制度。为保证我县保障性住房建设任务的完成，县政府安排专项资金，对工程质量好，施工进度快的施工企业依次进行奖励。对不能按要求完成任务的施工企业，列入到信用度信不过企业名单中，今后将不得再参与我县保障性住房建设。同时，对各施工企业在施工过程中，如果能获得省级或市级文明工地的也将进行奖励。

（四）、明确任务，责任到人；严格管理，健全制度。住建局4位局长包括我，每人具体负责包抓一个标段，督查工程质量和进度。

1、包抓领导职责：协调处理施工过程中存在的各种问题，保证正常施工；督查管理人员、监理、施工企业负责人到位工作情况；督查工程质量安全及进度，对没有按时、按要求完成工程任务的施工企业，责令其加快工程进度。

2、管理所副所长职责：协助所长积极完成保障性住房管理任务，全面负责管理所日常业务工作；对管理人员、总监进行考核；负责核查总监及相关监理员资质；定期核查施工进度，督促各施工单位在保证质量安全的前提下加快施工进度，及时收集、汇总、上报各施工单位施工情况。

3、施工管理员职责：对工程质量、安全、进度和资金投入进行监督；熟悉图纸，对照图纸对施工单位进行监督，防止施工企业偷工减料；对施工安全进行管理，在施工现场发现不带安全帽、高空作业不系安全带等现象，及时告知施工单位管理人员进行整改；根据施工单位安排的工程进度计划对工程进度进行督查；对施工单位的工程量、资金投入、签证等方面进行审核和确认。

4、总监理工程师职责：确定项目监理机构人员的分工和岗位职责；主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，负责管理项目监理机构的日常工作；检查和监督监理人员的工作，根据工程项目的进展情况进行人员调配，并在实施监理工作过程中，对不称职的监理人员进行调换；主持监理工作会议（包括监理例会），签发项目监理机构的文件和指令；审查承包单位提交的开工报告、施工组织设计、技术方案、进度计划；审查签署承包单位的申请、支付证书和竣工结算；审查和处理工程变更；主持或参与工程质量事故的调查；调节建设单位与承包单位的合同争议、处理索赔、审查工程延期；组织编写并签发监理月报、监理工作阶段报告、专题报告和项目监理工作总结；审查签认分部工程和单位工程的质量检验评定资料，审查承包单位的竣工申请，组织监理人员对待验收的工程项目进行质量检查，参与工程项目的竣工验收；主持整理工程项目的监理资料。

（五）、严肃纪律，确保工程质量与进度。特提出以下要求：

1、所有管理人员按时上下班，坚守自己的岗位；不要无故随便离开施工现场，并随时要求施工企业加快工程进度。

2、各施工企业再次增加人力、财力、物力的投入，保证加快工程进度。

3、监理单位保证相关专业监理人员及时到岗到位，有效监督工程质量。

4、质检站所派的质量安全监督员按时到岗，按照质量安全规范要求及时做好质量安全监督工作。

同志们！当前我县保障性住房建设形势十分严峻，已严重影响了全市、全省保障性住房建设在全国中的排名，为此，大家应高度重视，从现在起，我们应该有坐不住的危机感、等不起的紧迫感、推不掉的责任感。

总之，制定了上述一系列工作措施，都是为了全力配合施工企业保证工程质量，加快工程进度；确保年内完成我县保障性住房建设任务。

谢谢大家

第四篇：保障性住房办理流程

申请家庭需要提供的材料

1.按要求填写的《核定表》（一式两份）；

2.申请人及家庭成员身份证（正反面在一张纸上）；

3.申请人及家庭成员户口簿(首页、本人页、变更页印在同一张纸上，正面是首页和本人页，背面是变更页)；

4.已婚家庭成员的婚姻状况证明，离异的提供离婚证或法院判决书；

5.《房屋租赁可同》、《房屋所有权证》、《房屋预售合同》或房屋产权单位的证明，包括申请家庭地址、户口所在地地址、户口迁入迁出地地址及他处住房等；

6.夫妻双方一方户口不在申请所在地的，须提供其户口所在地的住房证明；

7.原住房已经拆迁的，需提供拆迁补偿协议；

8.申请人及家庭成员提供社保部门出具的缴存人社会保险缴纳信息凭证，如：《社会保险个人缴费信息对账单》或《参保职工四险缴费情况表》等；

9.申请人及家庭成员提供的公积金管理部门出具的缴存人《住房公积金缴存个人信息》，或受委托银行经办网点为缴存人打印并加盖“住房公积金结息对账专用章”的《住房公积金查询书》、《住房公积金个人账户明细》、《住房公积金对账簿》；

10.个人所得税完税凭证，包括完税证、缴款书、代扣代收税款凭证或个人所得税完税证明；

11.家庭成员工作单位或街道办事处（乡镇政府）出具的收入证明，离退休人员需提供由管理部门出具的领取离退休费的有关凭证，失业人员需提供由管理部门出具的领取失业保险金期限、标准的证明；

12.申请家庭成员有重残人员的，需提供本市区（县）残联出具的重残证明；

13.申请家庭成员中有患大病的，需提供本市区（县）级医疗机构出具的大病诊断证明；

14.优抚家庭需提供民政部门核发的优抚证明；

15.军转干部需提交市、区县转业安置主管部门出具的军队转业干部身份证明；退伍军人需提交退伍证或市、区县退伍主管部门开具的退伍证明；

16.劳模家庭需提供市总工会出具的省部级劳动模范证明；

17.成年孤儿需提供本事民政部门出具的成年孤儿安置证明；

18.需要提供的证明材料。

（上述材料需提供原件核验，留存复印件一式两份，采用A4纸可正反面复印）

第五篇：保障性住房建设(专业课)

研究报告

关于内蒙古自治区保障性住房建设

问题的研究

【摘 要】

保障性住房建设问题关乎社会的稳定和发展，是切实改善民生，维护社会稳定，促进住房制度改革、完善房地产市场的重要措施。我国保障性住房供给分别采取两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房、廉租房和棚户区改造等多种形式。目前，各级政府直接修建廉租住房辅以政策性补贴的方式为保障住房供给的主要途径。随着各地廉租住房建设规模的不断扩大，政策管理滞后、住房选址不当、建设资金不到位、生活配套设施滞后、生活成本提高等问题亟待解决。围绕国家关于2011年基本解决我国城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造目标，结合两年来内蒙古自治区保障性住房建设实践，本文重点就廉租住房和经济适用房建设问题，进行了一系列研究和探讨。【关键词】

保障性 安居工程 经济适用房 廉租住房

[key words]

Supportability, Housing Project, Affordable housing, Low-rent housing 1

目

录

【摘 要】................................................................................................1 【关键词】................................................................................................1

一、内蒙古自治区保障性住房建设现状..........................................3

（一）廉租住房建设情况............................................................3

（二）经济适用房建设情况........................................................4

二、内蒙古自治区廉租住房建设存在的问题..................................4

（一）廉租住房建设存在的问题................................................4

（二）经济适用住房建设存在的问题........................................9

三、继续推进保障性安居工程建设的意见和建议........................11

（一）加强保障性安居工程立法建设......................................12

（二）进行科学合理的规划和设计..........................................12

（三）多渠道筹集房源..............................................................13

（四）多渠道筹措资金..............................................................14

（五）认真落实土地和税费各项优惠政策..............................15

（六）完善相关管理办法..........................................................15

（七）加快推进保障性安居工程信息化建设..........................16

（八）研究解决住房后续管理问题..........................................16

（九）逐步扩大住房保障范围..................................................17 【参考文献】

一、内蒙古自治区保障性住房建设现状

（一）廉租住房建设情况

1、廉租住房保障现状。据统计，全区符合廉租条件的城市低收入困难家庭约23万户，其中13平方米以下的低保住房困难家庭为11.3万户，其他低收入住房困难家庭为11.7万户，其中约80%需通过实物配租方式解决，共需筹集廉租住房18.3万套。2008年正式启动廉租住房保障制度以来，截至2009年底，通过实物配租和发放租赁补贴方式，顺利完成了设区城市人均住房13平方米以下、旗县（市）城区人均住房不足8平方米低保家庭应保尽保的保障目标。实施保障家庭15.2万户，其中，已实现实物配租保障家庭1.7万户，发放租赁补贴家庭13.5万户。新建廉租住房面积225万平方米，6.7万套住房（部分房屋正在建设或实物配租操作过程中）。各级政府投入新建、购买、改建租用存量房、棚户区改造以及发放租赁补贴等方面廉租住房保障资金约42亿元。其中，中央补助16.1亿元，自治区安排1.2亿元，盟市配套24.7亿元。

2、我区2009-2011年廉租住房保障规划。为实现到2011年底我区全部解决23万户符合廉租条件的城市低收入家庭的住房困难的目标。2009年9月，自治区制订了《内蒙古自治区2009—2011年廉租住房保障规划》，在现已实物配租的 3

1.7万套廉租住房的基础上，2009—2011年三年新增廉租住房16.5万套，大体按30%、30%、40%的比例向各进行分解，2009年、2010年、2011年新增廉租住房分别为5万套、5万套、6.5万套。其中，2009年建设5万套的项目资金基本到位，廉租住房正在建设中。

（二）经济适用房建设情况

2005年，完成投资19.8亿元，竣工面积159.7万平方米，总套数19782套。2006年，完成投资46.8亿元，竣工面积347.8万平方米，总套数43556套。2007年，共完成投资54.15亿元，施工面积778.52万平方米，竣工面积401万平方米，总套数58633套，完成投资和竣工面积分别比2006年增长了15.7%和15.2%，施工面积占当年住房建设总量的18.9%，比上有较大幅度的增长。2008年，我区经济适用住房新开工建设801万平方米，118126套，已竣工430万平方米，59900套，完成投资60.2亿元。2009年，全区计划建设经济适用住房11.86万套、891万平方米，计划投资128亿元。实际开工7.6万套、591万平方米，竣工22745套、170.7万平方米。

二、内蒙古自治区廉租住房建设存在的问题

（一）廉租住房建设存在的问题

1、廉租住房建设规划问题

一是建设用地规划缺乏科学论证。合理的城市空间和产业布局、高效集约的土地规划利用、完善的社会公共服务设施、便捷的交通条件、充足的就业机会、良性的社会支持网络等是良好区位的重要衡量标准，但是，在贯彻实施廉租住房制度的过程中，建设用地规划缺乏合理性和科学性。由于我区大部分盟市廉租住房项目储备不足，一些地方政府手中基本没有可供划拨的建设用地，特别是在生产生活都较为便利的地段。相当一部分在中心城区定下来的建设项目，因遭遇拆迁难且成本高的问题，难以实施，持续大规模建设廉租住房难以为继。一些盟市为降低建设成本节约资金，廉租住房建设往往选择开发成本较低、交通不便的城乡结合地带，这使得廉租家庭用于交通、采暖、水电等费用增加，家庭经济负担加重。其对于公共物品、公共设施的共享性大大降低，尤其是交通、教育、医疗卫生服务难以保障。我区少数旗县已经出现盖了房子，分不出去的问题。这一倾向在兴安盟尤其突出。

二是规模化建设容易诱发社会问题。廉租住房社区远离市区导致社会隔离程度加深。社区之间如果缺乏交往，久而久之，就会逐渐产生一定的社会距离和心理距离，从而形成互相疏远、隔阂、离散、排斥甚至敌对的状态。政府集中兴建的廉租住房小区，人为地使得社会各阶层的分隔加剧。将 5

低收入、老弱病残的困难家庭聚集在一起，将导致城市“贫民区”的特征越来越明显。贫困人群过度集中居住不仅会直接导致不同社会阶层分歧的加剧，还会带来诸如犯罪率上升等一系列社会问题。

三是廉租住房建设压力巨大。由于我区住房保障起步较晚，滞后于其他社会保障（如医疗、事业、养老）的发展，各地普遍存在保障性住房建设不足的现象。按照目前国家确定的低保户中，人均住房13平米以下为廉租房保障对象，仅为保障住房的起步标准。但这一低标准，我区仍需廉租房约18万套，对于经济相对落后的地区实现保障困难很大。如乌兰察布市26万多户城镇家庭中，低保家庭近6万户，城镇低收入家庭相对比例过高。

四是廉租住房建设计划软约束。一则擅自变更项目批复计划，超预算支出。呼伦贝尔市海拉尔区、牙克石市以及兴安盟科右中旗均存在超预算支出问题。二则未经批复改变建设规模。赤峰市松山区存在房产开发搭便车现象，将廉租住房变为经济适用房销售。巴彦淖尔市乌拉特后旗擅自增加廉租住房面积，导致廉租房套数减少。

2、廉租住房资金管理问题

一是国家补助水平相对偏低。廉租住房的建设需要政府大量的财政投入，除了住房的基本建设，后期的管理维护等 6

费用更是巨大。资金问题成为廉租住房建设的瓶颈。尽管国家对西部地区廉租住房建设每平方米补助400元，比东、中部地区略高，但我区建筑材料价格和建房成本相对较高，不含拆迁费每平米成本约1400元，很多盟市旗县无力负担庞大的财政支出，更倾向于选择租金补贴的方式。但低收入家庭住房保障的刚性需求，决定政府主导建设一定量的廉租住房是无可避免的。

二是地方配套资金不足。近两年我区用于投入廉租住房建设的资金达40亿。也仅仅保障了实物配租1.7万户和租赁补贴13.5万户。离实现保障实物配租11.7万户和发放补贴11.3万户的目标，还有很大差距。2009年我区各盟市旗县通过自治区搭建的融资平台，采取“统一融资、委托代建、分项提款、统一还贷”的方式，申请国家开发银行贷款20多亿元，暂时解决了配套问题，但明后两年仍需持续每年配套几十亿元的资金，此外还有还贷负担，这将形成巨大的资金缺口压力。随着廉租社区的落成使用，“收租难、管理难、退出难、配套设施不健全”等问题也相应出现。廉租住房建成后，周围配套设施的配建困难己经成为廉租住房建设中存在的主要问题。政府用于投资廉租住房的资金已经很大，在缺乏配建动力的情况下，还要保证周围公共设施和商业服务的配套建设确实面临更大困难。

三是资金管理不规范。第一，部分盟市未按规定将中央、自治区下达的廉租住房专项资金及时拨付到项目单位。兴安盟乌兰浩特市、包头市东河区均有此类现象。第二，地方配套资金落实率较低。截止到2009年6月，全区12个盟市和两个计划单列市应配套建设资金22亿元，实际配套7亿元，未到位15亿元。第三，土地出让金净收益、住房公积金增值收益净结余用于廉租住房建设的政策执行不到位。如呼和浩特市2008年应安排土地出让金净收益1.36亿元，实际安排4228万元；乌海市、巴彦淖尔市、乌兰察布市、兴安盟等未安排用于廉租住房建设的土地出让金净收益支出。第四，廉租住房保障资金管理不规范。部门盟市存在廉租住房保障资金与行政经费混账，核算科目不当，以及廉租住房房租收入没有按照“收支两条线”的规定，及时、足额上缴同级财政的现象。

3、廉租住房管理制度有待完善

第一，虽然各地制定的相关廉租住房保障具体办法，但实际操作中存在受保障家庭认定标准不明确，相关证明材料不全，未进行全面严格的复查和公示的现象。第二，存在廉租住房补贴发放审核不严格，手续不健全问题。第三，租赁补贴政策执行不统一，按照人均标准发放，按户平均发放，以及保底封顶发放等多种标准并存现象，造成不同地区差异 8

较大。第四，廉租住房补贴并未用于改善居住条件，而是用于生活消费、看病、孩子上学的支出。

（二）经济适用住房建设存在的问题

1、缺乏总体的规划和设计

一是制度设计过于粗糙。实施经济适用房制度以来，自治区严格贯彻执行国家保障性安居工程制度，取得了显著成效，但存在的问题也不容忽视。其中，最为紧迫的就是制度设计和科学规划的问题。虽然国家制定出台政策的初衷是好的，目的是解决低收入群体住房问题，使“居者有其屋”，实现地区社会的公平，但从具体执行政策过程中来看，调研不够深入，政策制定粗糙，研究力量薄弱，管理软约束等后遗症层出不穷——经济适用房并不适用。

二是缺乏系统规范有效的管理。经济适用房从前期建设用地规划、设计，居民社区管理，社区与城区衔接，经济适用房出售对象资格认定，经济适用房建设标准，经济适用房转让、流转、产权管理等，缺乏统一、规范和有效的设计，管理手段滞后，管理办法单一，管理效率不高。

2、经济适用房交易环节错位

政府开发建设经济适用房的初衷是使中低收入者能够买得起、住得上城市住房的一项保障性政策。但是在具体的实行过程中，却发生了错位，低收入者买大面积房子，高收 9

入者争相抢购经济适用房的现象。据统计，自治区实施经济适用房制度以来，经济适用房购买者中，82%属于中低收入群体，18%属于高收入群体。在低收入购买群体中，第一选择为解决紧迫性住房需求的购买者占76%，第一选择为投资性购买和投机性购买的占24%。

3、购买者资格认证制度不完善

一是房地产开发企业销售机制不完善。某些房地产开发商按政府规定开发完经济适用房后，不顾政府的有关规定，突破出售资格限制，将经济适用房敞开销售，致使部分高收入者也成为经济适用房的拥有者。

二是国家缺乏科学合理公平的收入评定制度。由于我国对居民高、中、低收入线划分不十分明确所致，以前所规定的标准与现阶段实情已不再相符。目前对高、中、低收入的划分标准是较为客观的。然而，随着社会的发展，各个地区划分标准也不应一致。

三是个人收入申报制度缺失。由于我国还没有建立起个人收入申报制度，信用档案缺乏，政府很难在短时间内准确核实一个家庭的真实收入，从而使中低收入家庭变成一个宽泛而模糊的概念，导致在配给经济适用房的实际操作中，一些不符合购买条件的高收入家庭鱼目混珠，通过所谓“合法途径”获得经济适用房，而一些真正需要房子的中低收入者 10

却“望房兴叹”。

4、制度执行出现扭曲和变形

实施经济适用房制度以来，一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。许多地方在制定经济适用房政策中不对经济适用房建筑面积作严格的约束，目的是为开发商攫取更多经济利益大行方便，往往把经济适用房建得很大，150多平方米、200多平方米，大户型和“豪宅”都成了经济适用房。一些地方虽然制定了经济适用房面积限制，但对经济适用房开发商私自突破上限，扩买扩卖等违法违规现象熟视无睹。

5、经济适用房分配助长了政府寻租行为

当前，内蒙古自治区尚属西部地区，经济社会发展水平与中东部地区还存在一定差距，中低收入家庭在家庭总量中占较大比重，低收入群体庞大。然而，由于地方政府财力不足的限制，建房资金不足，经济适用房供给量有限，造成“人多房少”和“僧多粥少”的局面。故而，在经济适用房分配过程中“机会主义”大行其道，政府寻租行为频仍。一群体包括高收入群体、低收入群体、低收入边缘群体为了获得稀少的经济适用住房，不得不迎合政府管理者和出售者寻租需要，通过各种手段和途径向其示好甚至贿赂。

三、继续推进保障性安居工程建设的意见和建议

（一）加强保障性安居工程立法建设

安居性保障工程制度实施以来，惠及了众多家庭和广大低收入群体，有利于社会公平和社会稳定。该项政策和工程利国利民需要继续推进。政策实施至今，尚无一部有效的法律保障和制度规范，急需进行相关的保障性安居工程立法和法律条文的制定。只有具备了完善、系统和规范的立法保障，保障性安居工程才能够顺利和圆满实施，才能真正形成“高收入者买商品房——中低收入者买经济适用房——较低收入者租住廉租房”的合理布局。

（二）进行科学合理的规划和设计

一是进行科学合理的布局和规划。无论是廉租住房建设还是经济适用房建设，均需进行科学合理的空间选址和布局规划。良好的选址和布局是对政府决策部门智慧与效率的考验，也是入住者工作和生活的制度保障。根据国内外经验，在选择郊区修建或者偏远地带修建安居住房容易导致很多问题。如穷人的生活成本和就业机会以及贫富对立问题，“远郊路线”造成的低收入群体生活成本增加问题，低收入群体儿童的教育发展问题等，因此，在进行住房选址布局和设计时，不能仅仅落在“居有屋”的着眼点上，还要结合当前社会总体生活需求水平，从困难群体生活的诸多因素角度出发，寻求选址与群体利益的最佳结合点。

二是避免进行集中性的安居工程建设。考虑到集中建设低收入人群社区会带来一系列的歧视问题、仇视问题、犯罪问题等，因此，在进行安居工程建设时，要分散布局，小规模建设，实施空间错落的融合性布局，不搞贫富分割的一刀切，繁华市区内也要建设廉租住房和经济适用住房。的相应问题。

（三）多渠道筹集房源

目前，靠集中新建的单一模式，或者说以集中新建为主的方式，进行廉租住房和经济适用房建设，任务艰巨、压力较大，且不利于保障性住房建设健康可持续发展。要深入进行调研，多渠道筹集资金，通过新建、改建、购买以及租用等方式，多渠道扩展房源。将廉租住房建设、经济适用住房建设和城市棚户区改造建设结合起来，分地区、分地段、分类别统筹推进保障性住房制度建设。

根据国家部署，今后要进一步加大城市棚户区改造的力度。通过城市棚户区（危旧房）改造，带动包括廉租住房在内的保障性住房建设。优先把城市棚户区低收入家庭纳入廉租住房保障范围。城市棚户区的居民相当一部分是低收入家庭。把新建廉租住房和城市棚户区（危旧房）改造结合起来解决廉租住房房源，可以较好解决廉租房建设项目储备不足的问题，可以就近解决好低收入家庭的生活和生产问题，也 13

可以利用廉租住房建设的相关政策，推动棚户区改造，在改善城市环境的同时，加快解决低收入家庭住房困难。同时要坚持通过购买、改建、租用存量房及滞销的商品住宅等多渠道筹集廉租住房房源，把已纳入廉租住房保障家庭的原住房，凡符合安全卫生条件规定的，由廉租住房管理部门向其他家庭人口较少的廉租住房对象出租，产权关系不变。

（四）多渠道筹措资金

近年来，我区经济发展速度虽然较快，GDP和财政收入连续7年增幅较大，但由于我区资源依赖型的经济结构，导致税收大部分上划中央财政，居民实际收入水平提高缓慢，低保户比例相对仍很高。目前，国家廉租住房补助仅占建设成本的四分之一，对于大部分盟市而言，地方配套比例超出地方财政承受能力，因此建议自治区政府积极争取国家支持，调高中央财政对我区住房保障的补助标准。

在争取中央财政补助的同时，各地应认真落实国家规定的多渠道筹集住房保障资金的各项政策，将住房保障资金纳入预算安排；住房公积金增值净收益要全部用于住房建设；土地出让净收益用于住房保障资金的比例不得低于40%，由财政部门直接划入住房保障资金专户，发生一笔、划扣一笔；从城市基础设施配套费中每平方米提取一地比例，作为经济适用房和廉租住房保障建设资金。也可以根据实际情 14

况，把中央财政专项补助用于发放廉租租金补贴后的结余部分和经济适用住房的地方配套资金，捆绑使用，统筹协调。

（五）认真落实土地和税费各项优惠政策

加快经济适用房和廉租住房建设，在加大资金投入力度的同时，还要发挥土地、税费、金融等政策的作用。一方面要落实好已有的土地、税费等各项优惠政策，另一方面将进一步完善相关配套政策。盟市两级政府也应在自己的事权范围内，为保障性住房建设制定更加优惠的政策。

（六）完善相关管理办法

1、探索廉租住房产权关系多样化

自治区政府办公厅（内政办发[2009]13号）文件提出廉租住房可采取租售并举的方式后，一些盟市、旗县在这方面结合自己的实际，进行了积极探索。从最近调研的情况看，推行这项政策的关键是要解决好产权问题。允许各地在基本政策框架内创新。通过租售并举，可以调动低收入家庭的积极性，满足一部分低收入住房困难家庭，拥有自己的不动产的愿望，还可以解决房租、水暖电等费用收缴难等后期管理问题，同时能够较快回笼资金投入廉租住房再建设，解决政府投入不足的问题。当然廉租住房出售要坚持“先租后售、住户自愿”的原则。

2、加快推进经济适用住房管理制度改革

一是加快推进经济适用住房建设用地规划、空间选址和规模建设等问题，严禁盲目施工，低质量建设，重复建设和粗糙设计；二是严格经济适用住房出售审批制度，经济适用住房建设施工竣工后，管理部门要继续严格对开发商和出售部门的管理，防止违规操作和暗箱操作；三是严格经济适用住房购买资格审查制度，实行 “购买者个人申请——所属单位收入证明——银行存款证明——个人财产公开——出售部门审核——购买者永久登记——住房流转登记”一体化制度，最大限度防止经济适用住房出售环节错位现象。

（七）加快推进保障性安居工程信息化建设

要完善保障性住房的申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度。健全社区、街道和住房保障部门三级审核公示制度，建立规范化收入、财产和住房情况审查制度，形成科学有序、信息共享、高效透明的工作机制。加快建立廉租住房管理信息系统，联合搭建多部门、多级次，可供各方实时查询的公开、高效的信息化平台。包括住房保障政策、廉租房房源、廉租户等多种信息，为我区廉租住房制度建设的决策和政策制定提供准确的基础性数据，也为廉租住房保障的规范化管理，实现廉租住房保障资源分配的公开、公正、公平，提供一个“阳光”平台。

（八）研究解决住房后续管理问题

一是随着实物配租比例的提高，特别是一些集中新建的廉租房小区的陆续入住，如何管理好廉租房小区是政府面临的新课题。从区内外已有的经验看，廉租住房的后期管理是一个系统工程，需要动员各方面的力量。要建立行之有效的制约机制，完善退出机制；要充分考虑廉租保障对象的就业问题。在城市总体规划中，充分考虑把廉租住房建在就业充分和方便的地段，这样有助于廉租保障家庭的尽快脱贫；新建廉租住房小区的社区管理要及时跟进。二是在经济适用住房出售和后出售环节，有效避免权力寻租行为的发生，如何有效防止投机性行为，需要进行深入研究和探索。

（九）逐步扩大住房保障范围

目前，我区住房保障的对象主要是具有城镇户口的困难户家庭，即满足低保条件同时人均住房保障面积低于某一标准的家庭。随着经济社会的不断发展、经济结构及产业结构的调整，以及退耕还林和退牧还草等保护生态环境政策的持续执行，进城务工的农牧民已经成为不可忽视的较大的住房弱势群体，他们的住房保障，也相应也形成了新的住房需求。建议在推进我区住房保障工作的同时，进一步扩大廉租对象覆盖范围，统筹考虑城镇中既买不起房又非低保户的“夹心层”和大量进城务工的农牧民的住房保障问题，以及城乡结合部居民和近郊农民的住房保障问题。

【参考文献】

1、《关注中国经济失衡》，陈炳才，中国金融出版社，2007年10月1日；

2、《中国经济思想史》，赵晓雷，东北财经大学出版社，2007年4月4日；

3、《超越增长与分配》，郑龟德，中国人民大学出版社，2006年11月；

4、http://www.xiexiebang.com/102553.cb/,中国住房保障制度问题研究，李艾，2009.12.27；