第一篇：物业公司对于交房后的工作汇报以及问题解答
楼主
物业公司对于交房后的工作汇报以及问题解答
致申润江涛苑的业主信
尊敬的各位业主：
自2008年3月16日申润-江涛苑进户开始至今，在目前装修期间我们就进户装修至今问题，向本物业小区的业主作汇报，具体就半个月来发现的问题向各位业主汇报如下：
一、本物业管理处地址：
上海宝德威物业管理有限公司申润江涛苑的管理中心地址为广州路55弄17号，位于小区东南角的平房内。2号楼下的临时接待处将于2008年3月31日交房结束时停止使用，请各位业主相互转告。
二、一楼居民烟道的破坏：
各位一楼的业主，目前本物业发现个别一楼的业主违章拆除烟道，该烟道属于本小区业主的公共财产，贵业主购房时并未缴付该烟道的费用，在装修时，一楼的居民违规拆除烟道的行为是未被允许的，而且一旦该拆除楼层的烟道在今后产生问题的时候该拆除居民将就负责因为拆除烟道而引起的连带责任。我物业已经就该行为报告杨浦区大桥房地办。
三、顶楼居民的违章：
接部分业主的投诉，我物业就该问题答复如下，由于部分业主发现顶楼搭建，原因其进行部分漏水现象的筑漏处理，目前筑漏修补尚未完成，如果如举报所说其业主利用筑漏的时候进行违章搭建，我物业的态度也是坚决进行拆除，并不会因本小区内任何业主有任何身份而进行不同的处理。希望大家能够进行监督。
四、装修公司的违章：
任何装修中因为装修公司明知故犯而违反上海市建筑装修管理条例进行的违规装修，本物业将上报区房地办以及上海市建筑行业协会，对违法单位进行查处，情节特别严重的有关部门将对其装修资质进行核审。
五、业主的违章：
任何违反《临时业主公约》和上海市物业管理条例的违章都是不被允许的，任何的违章都是违章业主对于守法业主权益的侵害。作为本小区的物业，深深知道小区是广大业主的，并不属于物业，物业只是作为前期管理被聘用，行使管理职能，目前我们物业在制止违章等的行动中，虽然受到了不理解业主的不公正待遇，但是为了维护广大业主的全体利益，我们认为理解是需要时间的，对于部分业主目前的不理解我们物业能够理解，同时我们也提醒广大守法业主，不要听信个别别有用心的业主和装修公司为了满足其多占多挣钱的目的而蓄意破坏小区的团结的行为，我们物业表示对其的不满，并严正的提出质疑。由于目前小区尚未正式入住，希望各位业主遵守小区的各项合理制度，为提升小区的品质和形象我们共同努力。
目前小区中的任何的不理解都是暂时的，因为小区是属于全体业主的，我们只有团结一心搞好小区工作，这个才是维护我们广大业主利益的唯一性。
此致
敬礼
上海宝德威物业管理有限公司 2008年3月30日
第二篇：物业公司交房方案
一、交房领导小组组织架构：
交付领导小组组织架构：
组长：xxx（主要负责对整个交房过程的把控和重大突发事件的协调）
顾问：集团公司相关部门领导
常务副组长：xxx（协助组长，负责整个交房工作的协调）
副组长：xxx（协助组长，并负责1号交房点现场协调）
副组长：xxx（协助组长，并负责2号交房点现场协调）
副组长：xxx(协助组长，负责交付现场物管方面工作的协调)
成员：xxxxx
缴费负责人：xxx（主要负责交房过程中所有缴费工作的协调）
投诉负责人：xxx（主要负责客户投诉的协调处理工作）
工程负责人：xxx（主要负责验房和工程质量整改工作）
后勤保障负责人：xxx（主要负责交房人员的就餐、外来协助人员的住宿及车辆安排等工作）
物管负责人：xxx（主要负责保安人员的协调、物管人员的工作分配）
二、交付概况
绿城•宁波桂花园项目一期建筑面积165263.6平方米，共有8个组团，分别有17幢多层公寓和12幢小高层组成。
交付套数：798户（住宅）（包含样板房三套，暂且考虑在年底同时交付）
交付日期：2007年12月26、27、28、29日
领房时间：上午9：00-17：00
交付地点：1号交付点会所底层（健身中心）
2号交付点会所一楼（咖啡吧）
三、交付现场功能划分及功能区域布置
（一）交付现场的功能划分（见图）
1号交付点会所底层（健身中心）
2号交付点会所一楼（咖啡吧）
交付区域三个接待点会所一楼大堂、会所底层大堂和会所底层南门口，接待点主要用于对前来领房业主的接待、咨询，并发放笑脸贴。
交房工作接待室（设于会所一楼棋牌室（7），主要用于处理业主投诉。）
工作人员休息区（设于会所一楼老年活动中心，主要用于工作人员就餐、休息、验房人员等候）
临时医疗点（设于会所一楼东边休息区）
交付点资料置放处：
1号交付点资料放在会所一楼棋牌室（1），2号交付点资料放在会所一楼棋牌室（2）。
中介公司办理产权证的资料放在会所一楼棋牌室（3）
卫生间设置在会所底层和一楼的卫生间。
电信、煤气等市政配套咨询点设置在会所一楼大堂的左侧。
另：装潢单位设置在小区南大门门口（靠东边）
（二）交付现场布置
为保障交付顺利有序进行，同时体现出绿城真诚、善意、精致完美的服务理念，给业主留下美好的印象。在交付期间针对园区进行整体氛围营造，具体如下：
交付园区整体风格：
精致典雅、自然人性
突出喜庆和热烈的主题 1、329国道至临时工地现场办公进来的路
在329国道至临时工地现场办公道路的路口设置一个气拱门，内容写“热烈祝贺绿城•桂花园一期盛大交付”，道路的两侧设置彩旗，彩旗脚部列排盆花。
2、绿城•桂花园南大门：
绿城•宁波桂花园南大门是业主进入园区的第一道主要风景，也是整个园区的“门面”所以建议在此加强视觉冲击力，展示园区的大气、喜庆气氛，总体为：
（1）安置一个贴有“绿城•桂花园欢迎您回家”字样的大型气拱门，升放三对氦飘气球条幅，条幅内容“热烈祝贺绿城•桂花园一期盛大交付”等。
（2）在南大门入口处围墙两边设置用鲜花造型内嵌绿城LOGO标识和欢迎回家等的造型。
（3）南大门入口处的中间一排树挂灯笼，路的两侧用盆花；小区环线两侧设置彩旗，部分如B组团连廊、台阶上摆放盆花。
（4）设置交付交通路线牌。
3、会所南面和中心花园
（1）会所南入口上方悬挂彩色喷绘横幅，内容为“欢迎您回家——绿城•桂花园一期交付”之类，横幅色彩基调与案场基本色调相统一，体现喜悦的情绪，同时能起到远距离的导向作用，会所南入口四个门厅用气球花。
（2）游泳池上空升4个氦气球，用于悬挂竖幅，内容“热烈祝贺绿城•桂花园一期盛大交付”、“一座城市的荣耀”，泳池边亭子的四个角挂中国结。
（3）中心花园的大银杏的树干用金纱包装，树上挂有一些中国结、灯笼等，中心花园路边设置彩旗。
（4）开启小区背景音乐系统，以旋律优美的萨克斯（或钢琴）为主题。
4、会所北门
（1）摆放一对大型彩色人型气柱（可随风摆动），上面写“欢迎回家”。
（2）从北门进入一直到会所一楼大堂道路两侧摆放盆花。
（3）北门口升2个氦气球，内容为“热烈祝贺绿城•桂花园一期盛大交付”。
5、地库进会所入口处
拉一条横幅，内容“热烈祝贺绿城•桂花园一期盛大交付”，摆放“1#、2#交付点办理现场”导向牌。
6、销售中心门口
（1）销售中心门口设置彩旗。
（2）销售中心门厅用气球花，门厅上方悬挂横幅，内容为“热烈祝贺绿城•桂花园一期盛大交付”。
7、会所交付区域内布置
（1）交付区域三个接待点（会所一楼大堂、会所底层、会所底层南门入口处）
●在接待点进门处立交房流程图、会所功能分布图、温馨提示牌各一块。设置咨询桌各一张，桌上放置插花、烟缸、果盆、糖果、纸巾等，适当布置绿色植物。
●在会所大堂右侧摆放休闲椅（供领房业主在排队等候时休息）、茶几、烟缸、报架、饮水机。报架上摆放若干时尚杂志、绿城的各类刊物。
（2）两个交付点
l交付点门口分别设置一块交房指示牌。
l交付点设置吧台及沙发，供业主领房时休息，会所健身房门口廊道和一楼的平台置放休闲椅和茶几，供业主休息。
l现场摆放交付办理台（条形），配置墨绿色台布。
l各交付点安装一台复印机，综合验收备案文件的展示架。
l交付办理台摆放物品：台签、笔、计算器、印泥等相关物料。
l若天阴下雨，在三个接待点摆放雨伞架，供业主放雨伞用。
l适当布置绿色植物。（3）卫生间内配置以下物品：
绿化植物、卷筒纸、熏香（或清新盒）、洗手液、抽取式纸巾。
（4）交付工作接待室，设置休闲沙发一套，茶几、饮水机、烟缸、糖果、纸巾，适当布置绿化植物。
（5）临时医疗点。（备：人丹、白花油、创可贴、酒精棉、胶带、镊子、剪刀、红汞、眼药水、止泻药、镇痛药、止血带、红药水、棉签、跌打消炎止痛膏、速效救心丸、降压灵、止痛药、风油精、先锋4号胶囊和消毒纱布等）。
（6）会所底层南面门口，设置一块温馨提示牌（注意儿童落水，请不要踩踏松子石），在游泳池西边松子石上铺设加厚红地毯一直到泳池的亭子边，边上立一块验房指示牌。
（三）、交房交通路线及标志设置说明：（附图）
1、本次交付交通路线：
1）车辆（指汽车）都停放在地下室。车行路线从小区南大门驶入，到12#楼前叉道口，向右行驶，从D组团（19#楼跟27#楼之间）地库入口进入，在26#楼的附近停放，返回仍从D组团（19#楼跟27#楼之间）地库驶出，原路从南门离开小区；
2）人行路线（包括电瓶车、自行车）从小区南大门驶入，到12#楼前叉道口，向左行驶，停放在25#楼、26#楼北面的地面临时停放点，从原路返回，从南门离开小区。
3）行人从南大门进入，从A组团进，经过B组团，穿过中心花园，沿游泳池西边铺设的红地毯上一直进入会所底层南门，由会所南门口的接待小姐引导到1#、2#交付点。
2、标识牌说明：
1）小区南大门设立一块交付交通路线牌。
2）12#楼地库前设立一块人行与机动车分流的导向牌。
3）在所有禁止使用的地库门口，拉三角形的隔离带，并立一块禁止停车牌。
4）在各个路口及转弯处设立走向引导牌将业主顺利引导至交房点。
5）在D组团（19#楼跟27#楼之间）汽车地下车库入口处设立一块车辆进出指示牌，统一由保安员指挥车辆进入车库；在特定车位停放。
6）地库内所有转弯处设置引导牌将业主顺利引导至交房点，地库进会所底层门口立一块1#、2#交付点办理现场指示牌。
7）地库车辆管理员配置3人，其任务是确保停车库道路畅通，防止交通事故发生，指挥业主机动车辆停放到指定车位，并引导业主到达目的地。
8）会所一楼楼梯口设置一块1#交付点请下指示牌，会所底层上会所一楼的楼道口设置一块2#交付点请上指示牌。
9）两个交付点门口分别设置一块交房指示牌。
10）分别在会所一楼和底层大堂设置洗手间的指示牌。
11）会所底层南面游泳池边上，设置一块温馨提示牌，以防小孩发生意外以及踩坏松子石。
12）从游泳池西边铺红地毯一直到泳池边的亭子旁，在亭子旁立一块验房指示牌。
四、交付事宜具体安排
（一）具体交付房号安排如下：
1号交付点交付：A（80套）、B（104套）、C（108套）、F（105套）组团，共计397户。
2号交付点交付：D（86套）、E（104套）、G（106套）、H（105套）组团，共计401户。
（二）具体交房流程：
（三）、交付耗时及人员配置数量：
3、工作人员食宿安排：
工作人员工作餐联系快餐公司供应，在会所一楼进门右侧老年活动中心房轮流用餐。
支援人员（物管、营销）由综管安排食宿（新城饭店备房30间，香溢大酒店备6间）。
4、工作人员注意事项：
（1）工作人员必须提前15分钟到交付现场，并做好各项准备工作；统一穿着（单位）工作服，女性工作人员应着裤装。
（2）注意各环节的衔接，工作人员在各自负责的程序完成后，应热情地把业主介绍给下道程序工作人员。
（3）在交付过程中，工作人员对业主的态度应热情有礼，不与业主发生争吵；严禁不按统一说辞对业主解释或作出任何形式承诺。
（4）回答业主的提问，切忌用“不知道”三个字，要处理妥贴。假若遇到不清楚的,应向业主说明自己是来协助工作的,或是新来的，忌不知道硬答。
（5）验房陪同人员对发现的问题及时记录并做好现场标识。
（6）当天交房结束后，工作人员自行保管好重要物品，由后勤小组负责清场工作，清场后召开交房领导小组会议，小结当天交房情况，并安排明天交房工作的注意事项。
六、安保配置及应急预案（配图）
为做好绿城•宁波桂花园一期交付期间的安保和车辆管理，确保交房顺利进行，我部针对交房工作特点和绿城•宁波桂花园一期的实际情况，特制定出安保方案如下：
一、设立现场安保执勤指挥部
1、由分公司保安部挂帅，在现场设立指挥部，对活动期间的安保和车辆管理实行统一指挥、统一布置、统一调度、统一协调。
2、设置5个安保执勤和车辆管理区域：主入口、交付点、园区内各定点巡查区域、地下车库及非机动车停放点。每个执勤区域指派一名负责人具体实施，并受保安部统一指挥。
二、执勤保安员配置数
为圆满完成本次安保执勤和车辆管理工作，我部计划在交房期间配置36（暂定）名保安员担负执勤任务，并按指定的分工区域组织实施。
三、各执勤区域保安员岗位配置及任务设定
1、外围主干道及主入口配置5人。其中与329国道临界交叉的主干道配置2人、主入口配置1人、主入口和主干道的交叉口引导岗2人。其任务是树立良好的门岗形象，引导业主及业主车辆，维护大门秩序，谢绝外来人员进入。
2、交付点配置7人。交付点北门口2人，游泳池东、西、南方向各站1人共3人，交付点2人，其任务是树立良好形象，预防突发事件发生，服务好业主。
3、地下车库引导和地面车辆指挥员共11人。
1）地面车辆指挥员8人，其中小区主干道指挥6人，A组团入口处1人，地下车库出入口指挥1人，其任务是确保园区内道路畅通，引导业主车辆安全行使，并进入指定停车点及交房结束后按正确行驶路线返回。
2）地下车库引导员3人，其中1人指挥车辆停放，2人引导业主出地下车库到达交付点；
4、园区内各定点巡查区域配置11人。小区分7个机动组，其中四组是2人一组，三组是1人一组，分布在小区南入口及小区内，每个机动组进行不间断巡逻，其任务是引导业主，进行安全巡查，防止外来人员进入交付点，确保小区安全。
5、非机动车停放点配置2人，在北门口。其任务是引导业主非机动车辆停入指定位置，并管理好车辆。
四、车辆管理规定
1、机动车辆须服从车辆管理员的引导，并全部经过南大门园区道路从28号楼地下车库东进口驶入，停放在交付点就近的车位（车辆停放方法：从车库的东端向西按序停放）；车辆离开车库时，原路返回，从28号楼车库北出入口驶出车库。
2、所有业主的自行车（包括摩托车、电瓶车），按车辆管理员的引导，全部车辆停到25、26号楼北侧地面临时停车场的指定位置。工作人员的汽车如进园区一律停放在28号楼地下车库，不进园区的停放在工程部临时办公处。
3、小区地面禁止停放任何车辆。
4、禁止非业主和非公司车辆驶入园区。
五、清场
每天交付结束后，由保安部协助后勤管理部门做好清场和安全巡查工作。
六、执勤要求
1、所有参加执勤任务的保安员必须认真负责、精神饱满、态度和蔼，统一着春秋装保安服、戴白手套、绶带、穿黑皮鞋。
2、每个车辆管理员必须戴车管员标志，指挥动作要得体、到位。
3、严禁保安员擅离职守、与任何人员发生冲突，如出现事件，由现场指挥部出面进行处理。公司保安部与当地骆驼派出所保持联系，如出现意外事件，应及时求得他们的协助。
4、形象岗须戴头盔。
5．对讲机配置情况说明：
1）共配置25部对讲机，安保20部，交付现场共5部，其中交付点2部和验房组长2部，总协调人1部。
2）安保对讲机频率为2号，交付现场对讲机频率为1号。
（二）应急预案
为确保绿城•宁波桂花园一期交付工作顺利进行以及领房客户（业主）的人身安全，提高对交房过程中突发事件的应急处理能力，特制定本预案。
(一)处理各类突发事件的基本原则
1、快速反应原则
接到报警（指令）后，保安人员和其他相关人员必须在2分钟内到达突发事件的现场，并进行紧急控制、处理。
2、统一指挥原则
处理突发事件由保安部经理负责统一指挥，其他保安管理人员根据各自分管职责范围协助进行处理。
3、服从命令原则
所有参加交房执勤的保安人员及应急车辆驾驶员需无条件服从保安部经理命令，保安队长负责对突发事件的处理过程做详细记录。
4、团结协作原则
物管公司保安部作为突发事件的处理部门，行使总经理赋予的指挥权和处理权。各部门均应团结一致，紧密协作，配合保安部处理好突发事件。
(二)应急预案
1、伤病
1）如客户（业主）在领房过程中发生轻微碰伤、跌伤、扭伤、腹泻等情况，由指定的专职医护人员（以下简称专人）进行相应的对症处理。
2）如客户（业主）不慎发生碰、跌而导致骨伤等情况时，立即动用应急车辆并由专人护送至骆驼医院救治。
3）如客户（业主）突发心脏病、高血压等重症，由专人为其服用速效救心丸或降压灵，立即拔打“120”呼叫急救车前来救治。拔通“120”电话后，要讲清病人所处的位置（地址）、病状、已采取的救治方法（服药、平躺休息）等情况。
2、停水
1）由交房后勤组负责准备数量充足的桶装饮用水（或瓶装饮用水）以供客户（业主）饮用。
2）由保洁员负责准备适量的水桶并盛满清水，放在卫生间附近，以冲刷卫生间和清洁之用。
3、晴天或下雨
1）由交房后勤组负责准备100把便民伞，分放在交房点等部位，以便为客户（业主）解决遮阳、挡雨问题。
2）雨天时，交房后勤组在较滑的地段放置提示牌及口头提醒客户（业主）注意，以免发生滑（摔）等情况。
4、争吵
1）参加交房的所有人员须牢记公司的服务宗旨，积极提供优质服务，避免与客户（业主）发生争吵。
2）如出现争吵时，应将其引导至僻静处，以免影响其他客户（业主）的情绪，并根据争吵的中心问题，由相关部门人员进行调解。
5、盗窃、抢劫
1）如保安员发现或客户（业主）举报盗抢行为时，应及时（用对讲机）呼叫附近的保安人员及其他工作人员进行抓捕，并向保安部经理报告，注意保护客户（业主）的安全。
2）如案犯已逃跑，保安员应及时通报案犯的逃跑方向、体貌和衣着特征，保安部经理据此指挥保安员进行围、追、堵、截，并视情决定是否报“110”，请警方援助。
3）机动应急分队接警后应立即赶赴事发现场或根据指令进行围捕案犯，同时在行进过程中要密切注意周围有无可疑人物。
6、火灾
1）请工程部人员测试消防栓水压是否符合要求。保安队长负责与工程部配合，在门岗岗亭放置适量的消防水带（含枪头和扳手）及灭火器。
2）如发生火灾，保安员应注意扑灭初起火灾，用对讲机呼叫支援，向保安部经理汇报，并接受指令。
a、按指令，保安队长负责带领机动应急分队携带灭火器材迅速赶赴现场救火，疏散客户（业主）及财物，组织抢救受伤人员。
b、由物管公司指定的专人携带急救药箱立即前往现场救治伤员。
c、其他保安员按指令前往救火，或者坚守岗位防止不法分子伺机作案。
d、保安部经理根据火情决定是否报火警“119”。
7、交通事故
1）如发生车辆碰撞事故，由保安部负责进行调解，协助向各自的保险公司索赔。
2）如调解失败，由保安队长负责向骆驼派出所报告，让骆驼派出所出面请交警前来处理。
3）对受伤人员的救治可参考伤病急救内容。
8、夜间停电
1）保安员迅速布控，维持现场秩序，防止发生突发事件，现场用应急灯临时照明。
2）工程人员立即抢修。
七、保洁方案
（一）、保洁范围
1、住宅楼57个单元公共区域：大堂、小高层的电梯轿厢、楼层电梯门厅、楼道及其公共设施、设备的保洁。
2、外围公共道路、绿化带、景观及公共设施、设备的保洁。
3、地下汽车库、自行车库及其公共设施、设备的保洁。
4、交付现场保洁。
（二）、人员安排及其工作内容
根据交付现场保洁情况，需管理人员1名、保洁员24名。具体如下：
1、总协调人员1名：负责交付现场与开发公司、物管中心的工作联系和沟通，根据现场实际情况合理调配保洁人员。
2、保洁员24名。
1）住宅楼57个单元（其中多层32个单元，小高层25个单元、）共安排12名保洁员：负责单元大堂、电梯轿厢、楼层电梯门厅、消防楼道等公共设施的保洁工作。
2）外围4名保洁员：负责公共道路、绿化带、景观、休闲桌椅及公共设施、设备的保洁工作。
3）地下车库4名保洁员（设领班1名，考虑到交付期间若为雨天，需增加人员保洁）：负责汽车库、自行车库及其公共设施设备的保洁工作。
4）会所4名保洁员：负责会所日常保洁工作，两班制，每班2人。
八、前期准备工作
1、竣工验收（建筑工程）于11月20日前完成。
2、建筑单体于12月24日前移交完毕，公共设施设备于12月20日前移交完毕（包含各类房屋图纸、设备维护保养合同、产品手册、业主手册等）。
3、保洁开荒工作：12月1日—12月24日保洁开荒。具体时间安排见附件。
4、业主质量监督小组、营销策划部、工程管理部进行验房于12月15日前完成。
5、公司、物管公司、保洁公司组成验房检查小组，在每套房子封闭前，重点对保洁、门窗、玻璃的情况进行验收，于12月15日前完成。（参加验收的人员名单及验收表附后）。
6、贴封条于12月25日前完成。
7、、前期管理人员于12月10日前完成所有面积测量，测绘结果须经工程成本管理人员复核。前期管理人员于12月20日前提供综合验收备案文件。
8、销售人员于11月25开始制作《入伙通知书》，并于12月5日前印制完成。
9、12月15日前邮寄《入伙通知书》，通知各业主前来领房。12月22日前由各销售员电话通知业主，再次明确领房时间及注意事项。
10、交付点的布置：清洁卫生；业主休息区及手续办理区的桌椅摆放、各区域的布置，在12月24日前结束。
11、各种表格（交付流程表、验房表格、交付物品清单、业主基本情况登记表、装修管理协议），于12月7日前印制完成。
12、各种物料（产品手册、入伙通知书、资料袋、包装礼盒、钥匙包、封条、交房流程表、验房指南、业主手册）于12月5日前印制完成。交房资料袋于12月17日前到位。各类交房资料于12月24日前袋装完成。13、12月25日下午1点所有工作人员全体到位召开动员大会，会后进行交付现场培训、演练。14、12月26日上午8：00工作人员到岗，9时准时开始交房。
九、各项主要工作节点及责任人
第三篇：交房问题解答140709
物业方面
1、为什麽要实行物业管理？
答：主要有三方面的原因客观上要求实施物业管理：
（1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来 我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
（2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财 产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
（3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项 目力往往又成百上千位业主，众多业主由于房产比邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性物业管理服务要求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。
2、物业服务一般包括哪些内容？
答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备（如：电梯、水泵、配电室等）的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
3、物业管理费都包括那些内容？咱们小区的物业收费标准是什麽？
答：物业费都包括：管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。公用设施、设备日常运行、维修及保养费；公共区域绿化灌溉、养护费用；公共区域清洁卫生费；物业管理区域公共秩序维护费；办公费；物业管理企业固定资产折旧费；法定税费；经业主同意的其他费用。咱们小区的物业收费标准是1.3元/每平方米每月。是根据《江苏省物业服务收费管理办法》中《物业服务等级收费标准》中的收费标准。
4、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？
答：物业管理企业在公共秩序维护服务方面的主要职责是公共区域的秩序维护和公共设施的看管,包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全的有明显标志和防 范措施。
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行使方向、速度、临时停车位臵进 行管理，保持车辆行驶通畅。
（3）看管公共设施：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的桌椅、廊厅、井盖、雨箅子、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于 2人，做到有计划、有记录。
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处臵预案；发生时，应立即采取措施，并 及时报警和配合公安部门进行处理。
5、不装修也不入住，需要交物业费吗？
答：业主已收房但不装修，不入住物业费仍然要交。因为：
1、业主所拥有的空臵房仅仅是小区内所有建筑物的专有部分空臵，并不意味着小区内所有建筑物都在空臵着。实际上，虽然所有建筑物的专有部分在空臵，但建筑物的共用部分仍然在运行，使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证小区内建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使小区内的建筑物的共用部分正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。
2、当部分业主将物业空臵后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量，配电设备，共用照明，水泵，消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的执勤，巡逻、安全检查等工作量也不会减少，清洁卫生，环境绿化等物业公司的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业空臵而有所减少。
3、造成业主的物业空臵的责任在于业主本身，而非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空臵房的责任不在于物业管理公司。
4、减免物业管理费用对未空臵物业的业主来说是不公平的。虽然物业空臵，但空臵房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来物业的保值和增值的经济成果。
6、什麽是业主临时公约，业主临时公约具有什麽作用？
物业管理条例之第三章第二十二条明确规定建设单位应在物业销售前制定业主临时公约，并对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任义务等事项依法作出约定。
业主临时公约要求物业区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。如：业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
7、业主临时公约包括那些内容？
答：业主临时公约由开发商在售房前制定，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人合法权益。
8、违反业主临时公约怎样处理？
答：业主违反业主临时公约，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照公约的规定使用公用部位公用设施设备，造成损坏，是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损失。对业主违反业主临时公约行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以督促其改正；协调调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。
9、小区的共用设施损坏，维修费用由谁承担？
答：如果是人为造成小区共用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分摊。
10、水费电费是多少？
答：物价局规定：水费为：2.97元/每吨，；电费为0.35—0.55元/度（峰谷电有早7:00-晚9:30分开计算）
11、一层不住也要收电梯费吗？完全不住应不应该叫电梯费？
答：因为电梯是全体业主的共用财产，而且电梯运行服务是公共性服务。并非为某些层提供服务。公共性服务理所当然应由全体业主共同分摊，如果没有特殊约定，全体业主都要分摊电梯费，因此，一层也应交纳电梯费。不过，考虑到实际情况，一层住户相对其他楼层的住户用电梯的频率低，一楼应少分摊电梯运行费。
12、出租房屋时，物业费用由谁来交纳？
答：出租房屋时，物业费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
13、一、二层的业主对不允许安装防盗网产生质疑，要求可以安装防盗网？
答：从整个小区的美观考虑，物业公司不提倡在新建的住宅小区内安装防盗网，确因需要安装防盗网的业主，应按照《如皋市公安局及如皋市建设委员会关于安装防盗网的规定》内容执行，园区依据设计规范和要求只允许在1、2层内侧安装防盗网，并按照城市规划、消防、美观等要求进行安装。
14、邻居占用了公共楼道怎麽办? 答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其赔偿责任。
15、业主在物业管理中的权利和义务是什麽？
业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务，提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议，参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等；同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会做出的决定，交纳物业服务费用等义务。
16、电能否增容？
答：小区的电容量满足了业主日常生活的电容量。如增容，将会影响整个园区的电量供应，还影响供应安全。
17、能否安装太阳能？
答：因为本小区住宅未设计太阳能的位臵，太阳能输水的管线会影响外立面的美观、整洁，会给顶层的住户造成漏水的可能，而且管道拥挤，堵塞，会影响到他人的使用及广大住户的安全，所以禁止安装太阳能。
18、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？
答：小区内房屋结构相连，供水，供电、供气等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会影响的业主、使用人、还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业管理企业需要进行入户维修时，业主应当配合。
工程方面
1.客户验房的时候，房子没有预留热水器管道的检修口，客户非常不满意 答：后期可进行添加
2.客户验房的时候，部分墙体发现有空鼓现象
答：后期可由物业及工程方面进行调整维修，不影响房屋质量 3.客户验房的时候，5层没有水
答：目前只是暂时不供应入户自来水，正式交房肯定没问题 4.部分防盗门已损坏 答：物业方面会尽快进行维修
5.客户验房的时候，门锁很难开，锁芯不灵活 答：物业方面会尽快进行维修
6.业主对7月22日能否交房，包括水电、绿化、道路等硬件配套完整存在疑虑，希望开发公司兑现诺言
答：我们是一家世界500强企业，一切均以客户承诺为出发，所有工程进度及交房要求均会在7.22当天达到交房要求
7.业主对车库和车位，以及自行车位置规划的问题很关心 答：目前车位出租还是出售待定，但很快会给您确定答复 8.电梯什么时候开，装潢电梯如果不开，业主无法装修 答：正式交房时，电梯均可以使用
9.户型是否可以改动，哪些墙面可以打通，阳台是否可以封
答：户型改动前，应主动与物业取得联系，在不破坏房屋结构安全及外立面统一的情况下，予以轻度改动；台暂时不可以封
10.只有部分楼的房屋内墙面已刷白，客户核对合同条款时，产生疑问
答：在业主后期装修时，墙上的腻子都是需要刮出，这反而会增加装修难度，延迟业主装修进度。
销售方面
1.案场是否应安排个亲人等待区，避免场面过于杂乱，难以管理 答：新售楼处投入使用后，应酌情安排3-5副桌椅供客户亲人休息待 2.礼品发放区太过拥挤
答：礼品发放区应扩大，人手足够的情况下，礼品及物品摆放有些凌乱、不整齐，应摆放三张长条桌
3.赠品区需要准备些质优的购物袋，方便客户打包各种物品 需要，制作70个
4.担心山姆城更名会对合同产生影响
答：根据《如皋市地名委员会办公室文件》皋地名办[2014]20号文件指示，批准将山姆城更名为中交美庐城，之前所有成交客户的合同文件及手续票据依然合理合法有效，更名与合同内容无关；
5.煤气开通费如何收取，是否由甲方承担 答：甲方已承担煤气开通大部分费用
6.建议销售人员只负责案场接待工作，不应跟随客户至现场看房，否则案场接待易发生脱节现象，影响服务
第四篇：物业公司交房答业主问题
为什么要先收取一年的物业服务费费？
港湾小区共有1000多户，业委会还没成立，我们是前期物管。该小区目前正在办理交接房手续，我们的物业服务在在业主未入住前已提前2个月进入小区工作。接房业主先交一年物业服务费费，主要是考虑业主能正常装修和生活。如果1000多户家庭按季缴纳物业服务费，将额外加大物管催款工作量。所以先交一年物业服务费费只是物管公司暂时规定，请业主对此表示理解和支持。第二年将由业主选择按季/半年/全年缴纳。
为什么要签订《装修管理协议书》和收取履约金？
《装修管理服务协议》是一份三方协议，甲方是我们物业公司，乙方是业主，丙方是装修公司，在这个协议里面非常明确地规定了我们三方要遵守和履行的权利义务。每户1000元的装修履约金是为了约束业主或装修公司在装修中的“禁止行为和未经批准不应有的行为”，装修验收一年后也会退款。
为什么装修垃圾物业公司统一清运？
装修过程中出现的建筑垃圾，用袋装后放置指定垃圾堆积点，我公司将会在相关部门规定的时间，进行统一清运，这是避免一些业主抛弃建筑垃圾，给其他业主带来不便。相关渣土部门规定“建设单位未经核准或者超越核准范围处置建筑垃圾的；建设单位或者施工单位将建筑垃圾交给个人或者未取得建筑垃圾运输资格企业运输的；未取得建筑垃圾准运资格或者使用未经登记确认的车辆从事建筑垃圾运输活动的；运输车辆离开施工现场或者处置场地未冲洗干净的；未按照规定时间、路线、地点运输和倾倒建筑垃圾的；运输过程中遗撒、泄漏建筑垃圾的；将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾或擅自设立处置场地收纳建筑垃圾的；随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的；涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑垃圾处置核准文件的”。所以，建筑垃圾我们将统一进行处理。
物业服务费主要包含什么服务？
业主服务包括：日常的投诉保修、产籍管理、档案管理、维修基金动用管理、装修管理、协调与政府机构、社区等相关部门工作。
秩序服务包括：小区秩序维护、24小时门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控服务、消防管理、协助公安部门联合治安管理。
设备管理服务：设备维修养护包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能系统等公共设备的维保服务、为业主需要提供的有偿服务。
保洁绿化服务：小区环保管理、公共区域的卫生与绿化服务、小区垃圾清运、季度四害消杀、消毒。
为什么老区电梯房收6角，四期房收1元？
四期房是一个封闭的小区，在安防、保洁、绿化、维修上高于老区电梯房标准。门岗。监控都是全年24小时值班，其他岗位都是全年365天上班为业主服务。
我买了停车位，为什么还收服务费？
地下停车场是房开单位自行建设，不属于全体业主共用部分。每月的车位服务费主要用于支付停车场保洁员工资，维护、维修停车场的各项设施。
如果我家里被盗，物业你们赔不赔？
秩序维护员的责任是维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施必要的正常防范性安全保卫活动，维护员将严格遵守物业协议中的要求对小区进行正常的秩序维护工作，如果发生业主家中被盗事件，将全力配合公安机关侦破案件。
第五篇：物业公司工作汇报
篇一：2014物业公司年终工作总结(最新)2014物业公司工作总结
2014年是公司全体员工风雨兼程、齐心协力，不断创新的一年；是面对公司先后二次重大人事变革、人员调整、加快发展的一年；是公司管理目标、深化服务内容，紧跟形式发展步伐的一年。全年来，在总公司各级的正确领导下，在全体成员的勤奋努力、恪尽职守、不断更新中，公司始终坚持“源于心诚、止于完美”的公司宗旨，在上传下达、内外业务办理、服务质量、内部管理、服务业主等方面取得了丰硕成果。当你走进物业公司，看到由1栋错落有致、揉合欧陆元素的现代化建筑与整齐有序的服务人员相互衬映的情景时；当看到引领潮流的古罗马雕塑与欧式建筑风格的优雅环境交相辉映时；看到逐步完善的健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施整齐配置时。你一定对独具匠心、灵动风情的环境所感染，一定对公司及公司全体成员的辛勤劳动所自豪，这一系列的成绩着实渗透着公司领导及全体成员的汗水与热血。现将全年工作简要总结如下：
一、基本情况
按照公司组织架构及新领导班子调整，物业公司现总经理1人、副总经理2人、工程技工5人、绿化技工2人、保洁技工10人、秩序维护部经理12人，增设办公楼大堂经理1名、会所经理1名，共计xx人。今年来，物业服务全体成员紧紧围绕为住户服务这一核心，扎扎实实、有声有色开展工作，针对xxxx花园服务特点、人文环境、居住人群、周边环境等不同特点，我们着重在解决新问题、抓落实上下功夫、求实效，全年来，共接待解决业主有效投诉8000余件、处理及时率达到100%，公共设施维修养护50余件，维修及时率70%。
二、工作思路及方法
（一）承接对外工程、完善对内基础建设、取得明显成效 从年初以来，在大家的共同努力中，先后承接对外工程建设，加大公司创收，效果显著。如：2008年3月份至5月份公司安排人员集中精力完成了xx小区电路改装、插线板的安装工程以及对各楼层照明线路重新布置工程、安装日光灯、牛眼灯、射灯3000余盏，并完成了大厦首次保洁任务，为公司赢得荣誉；2008年8月份至11月份完成了xxxx花园商务会所电路改造及安装工程，完成安装琉璃灯、日光灯、牛眼灯、射灯1000余盏。对内协助开发商完善了xxxx花园基础设施建设，改造2、4、5、6、9号楼水表箱及水表168户。尤其是自从新一届领导班子调整以来，进一步加大基础设施建设完善工程，全方位提升了xxxx花园物业服务品质及品牌效应，解决了长期以来小区的共性问题及事关广大业主居住的问题，取得了明显成效。如：先后对xxxx花园多层楼屋面防水工程进行整改，全面解决了19户业主入住屋面漏雨的问题，赢造了安居乐业的生活环境；加大了绿化养护不到位造成的大面积枯苗等问题，下大力植树、改造小区居住环境，利用一月时间补种、移植草坪约1万平方米，与此同时，调整绿化人员，加强管理，确保绿化浇水、修剪、施肥等环节到位，使部分干枯的草坪恢复了绿色，打造了优异的居住环境；在此基础上，还加大了小区配套设施建设，配置了健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施；完善了欧陆会所设计、装修、器材配置等工程，实现了多年来业主的共同心愿；同时加大改造2、4、5、6、9号楼排水工程，全面解决了长期存在的排水不畅等问题；11月份，针对xxxx花园10号楼营业房内暖气片此前丢失未安装的问题，重新进行购置安装，达到了交房条件；并配合完成了高层楼天台门、地下室封闭、加锁、外墙补砖工程，一系列细致周到的整改，使环境有了明显改善，住户与物业之间的矛盾逐渐减小。同时，物业公司在公司领导的言传身教中，不断深化服务质量、提升服务理念，变被动服务为主动上门服务，先后着力解决了多层住户室内墙面起包、裂缝等问题18户，安装分水器12户，细致的服务，赢得了广大业主的认可和欢迎，诚信服务取得了明显成效。
（二）积极主动工作、诚心诚意服务、打牢服务基础 全年来，公司在日常业务处理，深化客户关系、提高业主满意率上发生了重大变化，变被动服务为主动服务、变投诉解决为主动跟进行处理。如物业公司在入伙业主打压、试水、交房验收等方面做到了不断联系提醒业主尽快收房工作，在业主收房过程中，手续办理、钥匙交接、费用收取、引领验房、办理装修等全套业务同期进展，达到了业主的满意。从年初以来公司安排人员先后共办理业主入伙45户，安装可视对讲82台、冷热水管、地暖管打压23户，冬季冷热水管排水（含空置房）150户，三凌电梯公司在日常保养的基础上处理应急故障10次，解决楼上漏水引发的矛盾5户，弱电维修、可视对讲调试、对讲门铃无声音、无图像125次；电压测试、壁挂炉调试、插座安装86户；联系更换平开窗扇塑钢窗合页28户；电话有线无信号处理14户；壁挂炉挂架6户。尤其是针对08年年初一场冷空气的侵袭，使室外环境温度降低到零下35度，xxxx花园面对带有地下室的楼层排水管全部封冻的情景，公司在公司领导的带领下，对所有地下室进行保温，加电热带、保温材料，在大家的共同的努力下，才使高层住户排水畅通、缓解了天气严寒给广大业主带来的不良影响，同时，针对xx公司尚未成立，户外管道井全部封冻的实际，又对小区水表、进户水管进行加保温、每单元添加珍珠盐等加强保温，在全体维修人员的长期坚持中，解决了井内冻结、水表防冻的困难，保障了广大业主的正常生活。
（三）发挥服务特色、提升物业品牌。
优良的服务方式是提升品牌的有效途径之一。全年来，物业公司在提高服务质量、建立和谐关系、创造优质服务氛围中加大工作力度，完善工作程序，先后协调解决了封闭式自行车棚外包、家政保洁服务外包、地上停车场办证、为小区结婚业主订购送鲜花等事宜，完成了元旦、春节小区节日装饰工作，08年3月份物业办组织银川新闻快报频道记者对小区进行了宣传报道；中房物业、西城物业及建校学生先后进入小区进行参观，进一步提升了品牌宣传。同时，为响应物业办号召，先后由公司抽调人员组成了篮球队参加了全市物业行业建身活动，荣获了“迎奥运、庆大庆”篮球比赛优秀组织奖；8月份，公司在参加物业服务技能大练兵活动中荣获集体三等奖、现主任xx同志荣获物业服务岗位技能大练兵理论竞赛优秀奖，《银川物业》优秀通讯员等称号，为公司赢得了荣誉，提高了物业服务对外业务联系和品牌推介。同时，为融洽业主与物业关系，创建和谐花园小区，公司在正月十五举办了业主“猜谜活动”，参加竞猜的业主达50余人，活动的开展有效促进了服务内容的深化。
三、加强内部管理，充分发挥团队作用
公司主要下设客服、维修、绿化、秩序维护部、保洁部五个主要职能部门及车场、会所、大厦、地上停车场等管理人员等特别部门与岗位。在服务中，我们注重发挥团队精神，大力倡导服务理念，提升服务水平，全年工作中显现出了出色的执行能力。
（一）客服部：客服部各项工作是公司的主线，面对广大业主服务、对外业务联系、对上工作安排、对下业务落实等全面工作，主要通过客服人员进行协调、解决。全年来，面对人员流动较大，岗位安排调整大的实际，公司加大内部管理，完善内部机制，对日常业务以区域为标准划分责任，在每片区装修巡检、空置房检查、业务处理、费用催缴上做到了责任到人；对内又进行业务联系，如：共同收取费用、共同处理投诉、报修，共同解决当天问题等，使工作效率明显提升。如：公司经过新班子调整后，在人员管理、业务管理、欠费催缴、塑钢门窗报修、维修、壁挂炉调试、屋面维修统计，室内起包住户解决等方面做出了积极努力，收到良好效果，在为期三个月工作中共催缴物业服务费约26万余元，解决长期欠费户25户，催缴营业房欠费达10余户。
（二）工程维修部：维修部是公司工作的重点，各项工作贯穿于小区的方方面面。全年来，维修部在对外业务承揽、对内工程维修、住户室内维修、公共设施维护等方面创出了骄人的业绩，尤其是在维修业务量大、任务重的前提下，全体人员加班加点，扎扎实实完成各项任务，为做好服务工作奠定了良好基础。如：在2、4、5、6、9水表安装改造中维修人员一身泥、一身汗，短短几分中，整个人被浮灰盖满全身；在大厦电路改装过程中，为了赶工期，维修人员加班加点，全月无休息，表现出了较高的觉悟和敬业精神；在改装多层排水工程中，面对高空作业难、险的特点，全体维修人员毫不犹豫想方设法进行改装，按时完成了工期，较强的团队精神表现出了较好业绩，为公司发展打下了良好基础。
（三）秩序维护部：秩序维护部是公司发展的窗口，人员形象及工作责任心彰显服务的特色。全年来，秩序维护部先后三次大范围调整人员，在思路篇二：物业管理服务工作报告 物业管理服务工作报告 同志们：
xxx年，在中心党委和中心的正确领导和大力支持下，我们玉山物业管理公司广大干部职工坚持以“三个代表”的重要思想为指导，认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神，以开拓更大的生存发展空间为目标，解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新，按照社区全年的工作部署和要求，文秘部落 围绕创新抓管理，圆满完成了中心布置的各项工作任务，使公司的整体工作上了一个大台阶。今天，我们在这里召开总结表彰大会，其中心议题是：总结公司xxxx年的工作，明确2004年的奋斗目标和主要任务，动员广大职工同心协力，顽强拼搏，进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面，我将从四个方面做工作报告。
一、xxxx年主要工作成绩 1、440维修服务继续保持领先水平。一年来，综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务33000余项，维修服务及时率为100%，服务满意率为99%。全年对15座箱式变、12座配电室、462个水阀池、283个地面箱进行了经常性的检修维护，并对152户室内雨污排进行了改造，确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。
2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量，我们多方争取资金，调整了小区绿化布局，新增绿化面积8000平方米，清洗粉刷了楼宇外墙18145平方米；为小区111栋楼房加装了彩钢屋顶，对小区86222平方米的楼道进行了重新刮瓷，并改造了小区的文化广场，新建了小区围墙和大门，实现了小区封闭，我们还改造了3个小区公厕和18个垃圾台，所有小区均实现了垃圾袋装化管理；为解决楼体外墙油污问题，我们制作了1228个窗外集油盒，收到了良好的效果。
3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护，公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时，一方面在小区内集中开展“生活垃圾定时定点投放管理周”活动，另一方面加大投入，全年共种植苗木71060棵，整理绿地6613平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度，都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司xxxx年被推荐为“管理局造林绿化先进单位”和“社区卫生红旗单位”。
4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来，工作在综治战线上的同志们恪尽职守，加班加点，昼巡夜伏，先后接处警217次，夜间蹲点365次，期间共抓获犯罪嫌疑人员10余名。面对严峻的治安形势，各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理，深入推行封闭式管理，积极争创无案件小区，较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用，促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中，我们不断加强群防群治的宣传动员，使居民的自我防范意识也不断增强，今年，我们为181个单元安装了楼宇防盗门，所属的14个小区均实现了封闭管理，全年小区发案率降到了0.9‰。
5、基层建设工作再创新高。去年以来，我们以“达标、创优、争强、夺牌”活动为契机，结合“学习型组织”的创建工作，扎扎实实的狠抓
了基层建设工作，取得了较好的成绩，实现了全面丰收。在公司9个基层单位中，雅苑物业站跻身于管理局“十佳示范队”的行列，综合维修队被推荐为管理局“名牌基层队”，治保队和办公物业管理队被推荐为管理局“行业一强”，在社区评出的“五面红旗”中，我们勇夺了3面，今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位，同时被推荐为管理局基层建设先进单位。
6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后，公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定，开展了形式多样的形势任务教育，狠抓了基层党组织的建设，将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中，统一了思想，保持了队伍的稳定，实现了公司整合以后“队伍不散、思想不乱、服务质量不降”；xxxx年，公司有5项成果分别被社区评选为“思想政治工作”创新成果一等奖、三等奖和优秀奖，公司被评为社区“思想政治工作先进单位”。
7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx年，我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，多渠道的拓展了服务项目，提升了队伍外闯市场的能力，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入。2003年底，我们还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。
8、成本费用得到了有效控制。
xxxx年，通过公司内部模拟市场机制的有效运作，逐步理顺了甲乙方关系，建立了一整套科学的、规范的成本管理机制和费用承包奖罚机制，使各基层单位的成本意识有了进一步增强，公司全年成本节约？万元。
9、家政服务领域进一步拓宽。xxxx年，我们坚持“既便民、利民又实现自身发展”的工作方针，在重点做好日常管理服务的同时，进一步拓宽家政服务领域，各物业站通过楼道内的“心连心信息板”和实行“首问负责制”等措施，方便了居民的生活，增进了与居民的沟通；舒苑物业站开展了“阳光亲情服务”活动，建立了65岁以上老人和病残等特殊家庭档案，增设了为行动不便的老人上门送电、输电、代买粮油、生活用品以及清洁室内卫生、中介服务等服务项目，受到了好评；家政服务中心积极调整发展方向，在提供送报、送奶等服务的基础上，努力向房屋修缮、门头装饰、室内装修等专业服务领域延伸，主动承揽业务，取得了100万元的市场创收，实现了由便民利民向便民创收的转变。
10、小区文化活动异彩纷呈。去年以来，我们积极响应上级的号召，狠抓了小区的文化阵地建设。筹办了“庆七一”、“九九重阳节”等较大规模的消夏晚会和群众性文化活动，举办了3场电影周活动，成立了老年艺术团等群众团体，定期开展文化活动；我们在雅苑小区建立了油田第一家社区图书馆和青少年“阳光网校”，组织了？？？启动仪式，开展了“学习型小区”、“学习型家庭”的创建活动，推动了小区文化建设的健康发展。
二、xxxx年的主要工作措施
回顾xxxx年的工作，主要采取了以下几个方面的措施：
（一）强化内部管理，完善
运行机制，进一步提高管理水平
xxxx年，我们将工作的重点放在了加强队伍的内部管理上，制定了各类服务标准，完善了考核运行机制，使公司的各项管理工作实现了高效有序的运行。在服务标准的制定上，我们依据iso9001体系的要求，分别制定了对基层单位的考核及服务标准，基层单位也针对公司的整体服务标准制定出了本单位操作性强的内部量化服务细则，公司领导通过定期对管理工作的运行状态进行绩效评估，使公司上下的管理形成了一个有效地闭环，确保了各项标准的切合实际及考核的真实有效。在运行机制方面，逐步建立并完善了内部模拟市场运行机制，明确了各单位之间的甲乙方关系，以物业站为甲方、专业队为乙方签订承包合同，让专业队到接受服务的物业站去挣取服务成本，通过一年的运作，增强了各单位的竞争意识、服务意识和成本意识。在监督考核机制方面，我们在建立健全“三级”检查考核机制的基础上，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，在去年中心的四次双月考核中，我们取得了3次第一，1次第二的好成绩。
（二）加大创新力度，狠抓基层建设，进一步提高服务水平
创新是一个企业实现快速发展的动力源泉。一年来，为进一步加快公司的市场化步伐，满足参与市场竞争的需要，我们以创新为主题，积极开展了管理创新实践活动，打牢了基层建设的根基，逐步形成了自己的品牌特色，进一步提高了服务水平。在440维修服务方面，我们组建了“彩虹服务队”，形成了独具特色的“彩虹315”管理模式，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务，引进了“首席维修工制”，开展了“岗位明星”等评比，激发了职工劳动积极性。在治安工作方面我们全面推行了“准军事化管理”，采取了“点线连接法”、“固定岗与流动岗相结合的夜间蹲点法”、“电子巡更法”、“灯帽巡逻法”的四种治安巡逻法，设立了24小时报警值班室，扩大了小区治安的覆盖面，增强了快速处警能力，有效地降低了小区的发案率。在物业管理工作中，我们不断深化gin绿色物业管理模式并实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性，同时有效地解决了点多、面广、线长、管理不便的问题，做到了事事有人抓，件件有落实；在思想政治工作领域我们探索出了一条“思想政治工作同企业管理相结合、同激励政策相结合、同解决实际问题相结合、同创新企业文化相结合”的新路子，从而使思想政治工作不断焕发出新的活力，保证和推动了各项工作的顺利进行。管理水平的不断提高，促进了服务不断上水平，并得到了比较广泛的赞誉。
（三）构筑企业文化，加强小区文明建设，进一步丰富小区的文化内涵
一是加强了公司的企业文化建设。我们以“企业文化建设年”活动为契机，在企业文化建设上进行了有益的探索与实践，精心提炼概括出了“挑战平凡、无限创新”的团队精神和“用心发现、诚心服务、无微不至、尽善尽美”的服务理念，各基层单位也总结形成了符合自身实际的团队文化，激发了广大员工的创新精神，构筑了较为完整的玉山文化体系。二是依靠企业文化，加强了小区
的文明建设。xxxx年，我们依靠企业文化的影响力，以深化“gin”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，进一步加强了小区的文明建设。我们通过建立“首问负责制”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与社区之间的沟通与交流。我们还组织了戏曲票友队、书法艺术协会、腰鼓秧歌队、老年合唱团等群众团体，在小区内进行各种文化娱乐活动，丰富了小区居民的文化生活，形成了全员参与、携手共建美好家园的良好局面。公司各小区居民的文明居住意识已明显增强，基本实现了由指导性要求向自主性行为的转变。在xxxx年开展的文明楼、单元、家庭的评选活动中，共涌现出了？个文明楼栋、？个文明单元和?个文明家庭。目前，公司已拥有国家级示范住宅小区1个，省级优秀小区2个。回顾xxxx年,社区机构整合、内部分配制度改革、费用补贴大幅压减等一些社区改革的热点、难点问题比较多，使我们在生产经营和管理服务中遇到了许多困难，但是我们始终发扬了不屈不挠、敢为人先的创新精神，始终保持了队伍的思想稳定。在大家一年来的共同努力和顽强拼搏下，最终夺取了各项工作的全面胜利，xxxx年公司被授予中心“文明建设先进单位”、“思想政治工作先进单位”、“安全生产优胜单位”、“宣传工作先进单位”、“计生工作红旗单位”、“工会工作先进单位”等荣誉称号，公司党委被评为管理局“先进基层党组织”、“基层建设先进单位”、“文明建设先进单位”、“社会治安综合治理模范单位”，今年公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。以上这些成绩是中心党委和中心正确领导的结果，也是公司上下团结奋斗的结果。在此，我代表公司党委和公司向中心领导、向公司全体员工表示崇高的敬意和衷心的感谢！
三、xxxx年面临的形势与困难
在总结成绩的同时，我们必须要清醒的看到摆在我们面前的严峻形势、矛盾和问题，一是从油田改革发展的全局看，去年底管理局召开的党委全委扩大会议明确指出：今后3-5年,管理局将通过改制分流和移交办社会职能分流职工2.5万人以上,其中xxxx年分流职工5000人以上。同时管理局在五届二次职代会上也提出了实现“三大目标”的基本构想。社区二届二次职代会确立了努力实现“一个目标”，做到“两个率先”，达到“三个进一步显著提高”，力争实现“八个方面的新突破”的整体工作思路，为我们的改革与发展树立了旗帜、铺就了道路。作为正处于转轨期的油田社区物业管理，将要通过企业化经营、社会化服务、市场化运作，逐步实现社区物业与市场物业的接轨，并最终走向品牌化、规模化、集约化、规范化的经营发展之路。所有这些，都将意味着靠补贴求生存的时代将一去不复返，靠市场谋发展的局面已经摆在了我们的面前。二是从公司管理运作的实际看，随着油田改革所带来的严峻形势不断显现，一些阻碍运行结构调整，导致运营成本过高、改革措施不畅的深层次矛盾和问题也逐步暴露出来。首先是经营观念转变较慢，在服务理篇三：物业公司月度工作汇报 物业公司月度工作汇报 四月份主要做了以下工作:
1、对整个小区的公共设施和各个部位进行摸底清查。对于存在安全隐患和亏损浪费的地方积极给予解决。我们维修了暖气管道检查井,消除了安全隐患;对公厕管道进行了再维修,减少了水资源浪费;同时也对业主提出的一些公共部位维修进行积极解决,这也得到业主们的认可,为下一步的工作开展打下良好的基础。
2、积极与业主委员会成员沟通,广泛听取业主们的意见。物管条例即将公布,为了物业公司下一步发展,我们积极与业主的执行部门业主委员会联系,希望能在现行物业管理问题上达成谅解,寻求委员会的帮助,同时加深彼此之间的感情。
3、组织物业管理人员对新出台的《物管条例》进行学习、宣传。我们利用早上晨会的时间学习新条例和各种法律法规,以便在工作中有据可依有法可依,同时我们也要求大家转变观念,变管理为服务,做好宣传解释工作,相信困难只是暂时的,形势正向好的方向发展;在我们理解各种条例的基础上,我们加大了对外宣传力度,发放各类宣传单,让业主们建立起法制观念。
4、加强电费、暧气费及其它费用的收缴力度。
对于电费的收取,我们在小区的醒目位置张贴公告,对不知情的业主我们把电费催交单送到业主家中,提高了电费收缴率,电费收缴情况很好;对于暧气费的收缴,我们对市委、印刷厂、报社进行了走访,各单位均承诺近期内解决,这也作为我们下一步的工作重点来抓。
5、树立形象,服务业主。
我们提出了责任体现人品、政绩证实能力的口号,在全体管理人员中贯彻,同时我们转变观念,变被动为主动,对各处卫生死角,安全隐患,及时解决;同业主近距离交流,换位思考,解释现状,互相谅解,缓解物业公司同业主的冲突,为物业公司健康发展铺平道路,树立起物业公司的新形象。
尽管近期内我们做了大量的工作,但是物业管理上还是有很多的不足。
1、缺少立法导致政府部门与物业公司及业主三方的权利义务不明确,给物业公司的管理带来不便。
2、我们物业管理的行为不规范,有时损害业主的合法权益,如服务不到位、收 费与服务不相符、擅自决定本该由业主决定的事项等。
3、业主大会、业主委员会的组成和运作形同虚设,业主委员会未能在各方面与物业公司达成共识。
4、建筑安装遗留的质量等问题,给物业管理带来很多的不便。
5、管理人员思想观念急需更新,多加强法律法规的学习,提高人员素质。针对以上存在的问题及物业行业的发展形势,下一月份我们计划做如下工作:
1、以《物管条例》发布为契机,加大宣传力度,增强社区和管理人员的法制观念,进一步提高小区的整体水平。
2、与业主委员会沟通,为条例的实施做前期准备。
3、做好各种费用的收缴工作,减少公司亏损。
4、对所辖小区内的草坪进行全面修剪,清除菜地,恢复草坪。
5、检查小区内安全用电问题。
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