关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见

第一篇：关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见

沪府办发〔2009〕51号

上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局

关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局 ：

市住房保障房屋管理局《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

二OO九年十一月十六日

关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见

为了规范本市住宅小区业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，现就加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设提出以下意见：

一、正确认识业主大会制度，切实维护业主权益，促进社区和谐

（一）业主是物业管理的责任主体

房屋所有权人为业主。业主是房屋所在物业管理区域内物业管理的责任主体。

业主在物业管理活动中，应当依法行使权利、履行义务。

（二）业主大会、业主委员会要依法维护业主的权益

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会制度是房屋产权主体多元化形式下业主实行自我管理的实现方式。业主大会作为住宅小区物业管理的权力机构，具有制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会，选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共有和共同管理事务的决定权。

业主委员会作为业主大会的执行机构，是业主大会日常运作的组织、实施主体，主要负责拟定相关方案、组织召开会议并具体实施大会形成的决议。

业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

（三）业主大会、业主委员会要切实承担起促进社区和谐的义务

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

二、完善业主委员会组建和换届办法，夯实业主委员会运作基础

（一）明确业主委员会成员条件

业主委员会成员应当由知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主担任。

凡有违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒交物业服务费和维修资金、违规出租房屋等情形的业主，不得担任业主委员会成员。

业主代表、业主委员会筹备组成员和换届改选小组成员，也应当符合上述条件。

（二）完善业主大会会议表决票的送达方式

小区业主参与业主大会是行使权利、履行义务的主要途径。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，选票、表决票主要采取当面领取或送达的方式，并由业主签收。如确需采取按照业主提供的联系地址、通讯方式发送，或者投入物业所在地的该户业主信报箱、房屋内的方式送达的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会的工作人员证明，并在物业管理区域内公告送达情况。

（三）健全业主委员会备案手续

依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当向街道办事处（乡镇政府）和区（县）房屋管理部门办理成立和换届备案手续。

已办理备案的业主委员会名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当向街道办事处（乡镇政府）和区（县）房屋管理部门办理变更备案手续。

因物业管理区域分立、合并，所属房屋全部被拆迁或灭失，以及其他原因致使业主委员会无法续存的，业主委员会应当向街道办事处（乡镇政府）和区（县）房屋管理部门办理注销备案手续。

业主委员会的组建、换届有违反法律、法规和相关规定的，由街道办事处（乡镇政府）和区（县）房屋管理部门予以撤销备案。

业主委员会备案和撤销备案的具体办法，由市住房保障房屋管理局另行制定。

三、加强业主委员会自身建设，确保日常运作规范有序

（一）规范业主委员会的日常运作

业主委员会召集业主大会会议前，要明确议事内容并公告小区全体业主；召开业主大会会议时，业主委员会要明确会议议程，议事过程要作书面记录并存档；业主大会会议作出决定后，要及时在小区内公告。

经业主大会授权，业主委员会在细化议事事项操作办法时，要召开业主委员会会议讨论决定该办法，业主委员会主任、副主任和其他成员均有同等的表决权。

在物业管理活动中，业主委员会应当及时了解业主和使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守管理规约和履行业主义务。

业主大会作出决定前，业主委员会应当听取居民委员会的建议；业主大会作出决定后，应当告知居民委员会。未经业主大会授权，业主委员会及其任何成员不得以业主大会或者业主委员会的名义，擅自决定物业管理事务。

（二）规范维修资金的使用

物业共有部分维修、更新、改造需使用维修资金的，除管理规约另有约定外，应当按照下列程序实施：

1、制订使用方案。维修资金的使用方案由物业服务企业编制，并提交业主委员会。使用方案应当包括维修项目名称、实施范围、预算总金额、分摊范围及面积、施工单位选择方式、决算方式、实施时间等内容。

2、完善使用方案。业主委员会应当征求业主的意见，完善使用方案。

3、决定使用方案。业主委员会应当将使用方案提交业主大会或者业主小组表决通过，并在小区内公告。

4、落实施工单位。由业主委员会与物业服务企业、施工单位签订物业共有部分维修、更新、改造的施工合同。

5、组织项目施工。由物业服务企业按照使用方案组织实施。项目施工完成后，物业服务企业向业主委员会提交物业维修、更新、改造情况的书面报告和列支费用。

6、审核施工费用。由业主委员会依据物业服务企业提交的物业维修、更新、改造情况的书面报告和费用列支清单进行审核，应当审价的，经审价后向专户银行发出同意划转维修资金通知，并将维修资金使用的情况按照规定在物业管理区域内予以公告。

业主委员会在维修资金使用过程中，不得擅自变更维修资金使用方案或越权签订施工合同，不得在维修资金使用过程中谋取个人利益。

（三）规范物业服务企业的选聘

业主大会应当按下列程序选聘物业服务企业：

1、制定选聘方案。除业主大会决定续聘物业服务企业外，物业服务合同届满前3个月，业主委员会要结合物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要提出物业服务要求，通过征求业主意见，拟订物业服务企业选聘方案，并在物业管理区域公告。

物业服务企业选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩情况，物业服务收费内容和标准，物业服务合同期限和选聘方式等内容。

业主大会另聘物业服务企业的，应当采用公开招标方式进行物业服务企业的选聘。

2、完善选聘方案。业主委员会应当征求业主的意见，完善选聘方案。

3、通过选聘方案。业主委员会应当将选聘方案提交业主大会表决通过，并在小区内公告。

4、落实服务企业。业主委员会应当依照相关规定和业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将选聘结果和物业服务合同在物业管理区域内公告，接受业主的查询。

业主委员会物业服务企业选聘过程中，不得越权签订物业服务合同，不得在选聘过程中谋取个人利益。

（四）建立日常工作制度

1、建立会议接待制度。业主委员会要加强对政策法规的学习和宣传，定期向业主大会报告物业管理的实施情况。要定期召开业主委员会会议，接待和听取业主对物业管理的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。要协调业主和物业服务企业之间的关系，督促业主依法履行义务，不断提高业主自我管理的能力。

2、建立信息发布制度。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告业主大会、业主委员会作出的决定和物业服务企业选聘、维修资金和公共收益收支、物业服务合同变更等物业管理事项。

3、建立印章管理制度。业主委员会应当确定专人保管业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章，并按照印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

4、建立档案管理制度。业主委员会应当将业主清册及联系方式、业主委员会备案材料、物业服务合同、维修资金收支情况清册、业主大会和业主委员会会议记录、纪要以及作出决定的书面材料，业主、使用人的书面意见、建议书以及与物业管理有关的往来文件等材料建档造册，并指定专人管理，确保资料完整。

四、强化对业主委员会的指导和服务，帮助业主提高自我管理能力

（一）进一步理顺管理职责

区县政府负责定期组织召开相关部门和单位参加的住宅小区综合管理联席会议，协调解决小区管理中的综合性问题；区县民政部门要落实街道（乡镇）、居民委员会对业主委员会的指导、监督和日常管理工作;区县房屋管理部门要对业主大会、业主委员会组建和日常运作程序进行业务指导和监督管理；街道办事处（乡镇政府）负责召集住宅小区综合管理联席会议，协调解决住宅小区综合管理中的疑难问题，落实部门负责指导业主大会、业主委员会组建和日常运作；居民委员会建立业主大会指导工作小组和物业管理协调会议制度，负责牵头做好业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作以及调解物业管理矛盾和纠纷。

（二）进一步加强指导监督

街道办事处（乡镇政府）要高度重视业主委员会规范化建设工作。要参照指导和支持居民委员会建设的工作要求，将其作为社区管理和社区建设的重要内容；落实部门和专人负责对业主委员会组建、换届改选和日常运作进行指导；定期召开住宅小区综合管理联席会议，协调各方，帮助业主提高自我管理能力；将物业管理矛盾纠纷调解纳入人民调解委员会工作范围，对居民委员会的工作予以支持、指导和考核。

房屋管理部门要完善业主委员会备案制度和业主委员会委员变更规范；完善业主大会选聘和解聘物业管理企业的操作程序，将业主大会另聘物业服务企业纳入统一的招投标平台管理；完善维修资金审价、审核、审计制度，规范资金使用的操作程序。要加强基层房管办事机构的建设，配强配全人员，切实履行指导和服务职责。要加强对专项维修资金和公共收益收支、物业管理重大事项实施等日常运作情况的监督检查。要培育和引入专业中介机构为业主委员会和业主提供专业化服务。

街道办事处（乡镇政府）和房屋管理部门要共同加强对业主委员会成员的培训，通过业主委员会筹备前、成立后和日常业务培训，提高其成员素质。

居民委员会要切实担负起对业主委员会的指导监督职责，帮助业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会委员、换届改选小组成员。业主委员会筹备组或换届改选小组不依法履行职责，经街道办事处（乡镇政府）、房屋管理部门责令其限期改正后仍未履行的，居民委员会可以牵头组织业主重新组建筹备组或者换届改选小组。

上海市住房保障和房屋管理局

二OO九年十一月八日

第二篇：住宅小区业主大会和业主委员会组建工作实施方案

为全面推进和谐社区建设，根据牡办发〔2005〕39号文件精神，按照市物业工作领导小组意见，为切实做好试点工作，充分发挥业主大会和业主委员会在物业管理市场中的主体作用，为创建和谐社区奠定良好的群众基础，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导规则》，特制定本方案。

一、工作目标

2006年12月底前，依法成立业主委员会，全区住宅小区普遍召开业主大会。2007年7月底前对具备条件进行招投标的小区以业主委员会为主体在各街道办事处的监督下，通过公开或邀请招投标的方式选聘物业管理企业，并依法签订物业管理委托合同，对暂不具备条件进行招投标的小区，本着“大家的事情大家办，大家的费用大家摊”的原则，实行业主自治管理。对已签订物业管理委托合同，尚未期满的住宅小区，在业主委员会与物业管理企业无纠分的前提下，暂不另行进行招投标，待合同期满后进行。

二、基本原则

召开业主大会，组建业主委员会，要按照国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《牡丹江市业主大会和业主委员会指导性规则》进行，要充分发扬民主，尊重业主和使用人的意愿，真正把有一定工作能力、公益心强，身体健康，能保证必要的工作时间，且能维护业主、使用人利益的代表选出来参加业主大会，经过业主代表的选举作为业主委员会组成人员。

三、责任划分

区物业工作领导小组负责指导全区住宅小区业主大会和业主委员会组建及物业管理招投标的监督工作，各街道办事处协调有关公安派出所及相关单位负责本行政区域内住宅小区业主大会和业主委员会组建的指导工作，各社区居委会具体负责各住宅小区的业主大会和业主委员会组建工作。

四、实施步骤

（一）人员培训阶段。2006年6月初至月末对各街道办事处抽调的业务人员进行培训。培训的主要内容是：业主代表的产生、业主大会的召开、业主委员会的产生及小区界线划定等。

（二）划定住宅区界线阶段。2006年6月15日至9月末。由各街道办事处负责本行政区域内的住宅区界线划定工作，明确住宅区范围。并于2006年9月20日前将住宅区划定工作情况报送区民政局，附标清小区四至的平面图一幅。

1、封闭式住宅区、半封闭式住宅区四至明确的，遵循原有城市规划来划分。

2、开放式或半开放式住宅区，四至不明确的，需重新划分住宅区范围。划分原则是相对住宅集中、人口相对密集、平面上成片分布，划分标准一般在15—25幢楼、住户为1000户左右、面积在3万平方米以上为宜。

（三）宣传动员阶段。2006年7月15日至31日，通过新闻单位做专题报导，广泛宣传业主大会和业主委员会组建后的目的、意义，以及业主、业主大会、业主委员会和物业企业的权利与义务，增强业主的维权意识和物业管理企业的服务意识，进而提高全区物业管理水平。

（四）试点阶段。2006年6月20日至7月末，各街道办事处在抓好整体工作推进的同时选择3个以上有代表性的住宅小区作为试点单位，全面做好业主大会和业主委员会的组建工作。各试点单位的工作任务要从小区划分开始直至全面建立业主大会和业主委员会，重点要总结好每个步骤的经验教训，以利于整体工作的全面推进。具体工作时限是：2006年6月12日至7月末，完成试点单位的确定及小区划分；6月15日至7月末，完成试点单位的基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等情况的调查；6月末至8月末，完成试点单位的业主大会和业主委员会的组建工作。同时，各街道办事处要注意选择好中差三方面不同层次的住宅小区作为试点单位并严把各项法定程序和基础材料留存工作，特别是要选择一个没有物业企业管理采取业主自治管理的试点单位。

（五）摸底调查阶段。2007年3月1日至3月底。调查内容为住宅小区基本情况、公共设施情况、原业主共有的房屋情况等。表格下发后，由各街道办事处牵头，社区居委会、物业企业配合认真填写，由各街道办事处负责汇总后，于2006年8月31日前，报送区民政局。

（六）全面建立业主大会和业主委员会阶段。2006年11月15日至2006年12月31日，全面完成业主大会和业主委员会的组建工作。区物业工作领导小组要加强全区业主大会和业主委员会组建工作的监督、指导，各街道办事处要抓好具体的组建工作，主要领导要亲自抓、负总责，责任要层层分解，落实到人，在保证规范、高效的前提下，在规定时间内完成。

（七）检查验收阶段。2006年12月底前，区物业工作领导小组牵头，组成验收小组，对各街道办事处组建业主大会和业主委员会工作进行全面验收。对验收不合格的，2006年12月底前，重新规范，完成整改。

五、组织领导

为

了全面完成住宅小区业主大会和业主委员会的组建工作，区政府成立领导小组。

组长：---区委常委、副区长

副组长：---区民政局局长

---阳明公安分局副局长

成员：---阳明街道办事处主任

---前进街道办事处主任

---新兴街道办事处主任

---桦

橡街道办事处主任

下设办公室，主任：胡凤桐（兼），成员：---。办公室设在区民政局，联系人：---联系电话：6321287。

各街道办事处要成立业主大会和业主委员会组建工作推进落实领导小组，制定具体工作细则，确保全区各住宅小区业主大会和业主委员会组建工作的落实。

第三篇：业主大会和业主委员会成立指导意见

业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：

为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。

召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。

三、业主委员会产生的程序

召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。

（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。

（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。

（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。

（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。

（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条

（二）、（三）、（四）、（五）项内容。

（七）召开业主大会或业主代表大会会议。

（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。

（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。

四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。

六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。

七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。

八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采取集体讨论方式的程序：

1、筹备委员会报告工作情况；

2、审议；

3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

4、投票并统计；

5、公布选举结果。

采取书面征求意见方式的程序：

1、发放选票、设立建议箱；

2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

3、投票（回收选票）并统计；

4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；

5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。

九、业主委员会履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。

十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。

十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：

1、各类会议记录、纪要等书面材料；

2、业主名册；

3、物业服务合同；

4、公告、公示及证明材料；

5、有关法律、法规文件资料；

6、其他应当保存的资料。

十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。

业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。

第四篇：第三章业主大会及业主委员会

第三章 业主大会及业主委员会

第一节 业主大会筹备组

第十九条 同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会：

（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。

业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第二十条 符合本条例第十九条第一款规定条件之一的物业管理区域，其开发建设单位应当书面报告区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向区房产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

第二十一条 筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处（乡镇人民政府）派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）派员担任。

筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供相应的文件资料；相关文件资料应当包含：

（一）物业管理区域划分证明；

（二）业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）附属设施设备交付使用备案证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）住宅专项维修资金交存证明；

（七）其他必要的文件资料。

第二十二条 筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；

（四）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第（一）至

（五）项所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第二十三条 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起，筹备组职责自行终止。

筹备组的必要经费由开发建设单位承担。

第二节 业主大会与业主委员会

第二十四条 业主在业主大会会议上的投票权，建筑面积和人数的确定按照下列规定行使。

（一）业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。其中，建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，不包括属业主共有的物业和不能单独办理产权登记的其他物业，“投票权数总面积”为所有业主享有“专有部分的面积”的总和。

（二）“业主人数”按房地产权证数（套数）确定，一个产权证计为一个业主人数，房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销（预）售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。

业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

业主拒付物业服务费、不缴存住宅专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束。

第二十五条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则并选举产生业主委员会之日起设立。

业主大会依法设立后十日内，业主委员会应当就业主大会设立事项向区房产行政主管部门备案；并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。第二十六条 业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主委员会不依法、依约履行召开业主大会会议职责的，区房产行政主管部门应当责令其限期召开；逾期不召开的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会会议。

第二十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决

第二十八条 业主大会履行下列职责：

（一）选举、撤换业主委员会委员；

（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）决定选聘、解聘物业服务企业;

（五）依法决定住宅专项维修资金筹集、使用、管理事项；

（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；

（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。第二十九条 管理规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（二）住宅专项维修资金的筹集、使用方案；

（三）共有部分的经营与收益分配、使用；

（四）业主的其他权利与义务；

（五）违反规约应当承担的责任。

管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人，均具有约束力。

第三十条 管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则不得与法律、法规相抵触，其示范文本由市国土房产局拟订。

第三十一条 业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位和物业服务企业：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会工作规则；

（四）业主大会、业主委员会的其他决定。

开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋销售合同的附件。

第三十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

业主委员会由人数为奇数的若干名委员（不超过9人）组成，每名委员具有同等表决权，每届任期为3年；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会议事规则规定。

第三十三条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第三十四条 业主委员会委员应当忠实履行职责，定期参加房产行政主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处（乡镇人民政府）以及房产行政主管部门的指导与监督。

业主委员会不得从事物业服务经营活动，其委员及其近亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职。

第三十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是该物业管理区域内的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十六条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

（二）拒不履行委员职责；

（三）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；

（四）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

（五）因其他原因不适合继续享有委员资格的。

第三十七条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届

选举。

业主委员会任期届满仍未换届改选的，区房产行政主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

第三十八条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

第三十九条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：

（一）全体业主共有部分物业经营收益；

（二）全体业主共同交纳；

（三）业主自愿捐赠等其他合法方式。

工作经费归全体业主共有。业主委员会应当妥善保管并定期书面公告其收支情况，并接受业主大会、业主的监督。

第四十条 两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）和区房产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）负责召集。

第五篇：巴彦淖尔市物业城镇住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

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巴彦淖尔市城镇

住宅小区业主大会和业主委员会活动规则

第一章 总 则

第一条 为了规范我市城镇住宅小区业主大会、业主委员会的活动，维护全体业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《巴彦淖尔市贯彻实施内蒙古自治区物业管理条例若干规定的通知》制定本规则。

第二条 我市城镇住宅小区内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条 本规则所称业主是指房屋的所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业服务活动中的权利，承担相应义务。

业主大会由同一个物业服务区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业服务区域内全体业主行使在物业服务活动中的合法权利，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第四条 旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）依法对本辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的成立、日常活动进行指导、监督和管理；房管局负责业主委员会登记备案。

第五条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、第二章 业主大会

第一节 业主大会的组成和职责

第六条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

一个物业服务区域成立一个业主大会。

第七条 物业服务区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由物业所在地的旗、县、区房管局制定。

第八条 业主大会的主要职责如下：

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（一）制订、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员；

（三）选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业服务合同；

（四）监督业主委员会的工作；

（五）决定对物业服务区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；

（七）制定、修改物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（八）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业服务的职责。

第二节 首次业主大会会议的筹备

第九条 在一个物业服务区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的可以成立业主大会，拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面报告物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）。

第十条

旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告后15日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5～9名成员组成，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）人员担任，筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）推荐产生。筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业服务区域内公告。

第十一条 筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（二）自成立之日起7日内拟定《管理规约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》，《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案；

（三）确定业主委员会委员的人数；

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（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（五）根据物业服务区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

第十二条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公示，公示时间为3～5日：

（一）《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）、《专项维修资金使用、续筹方案》（草案）、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》（草案），《公共秩序和环境卫生的维护制度》（草案）；

（二）业主大会会议议程；

（三）业主委员会委员候选人简历。

业主对上述公示事项有异议的，或联名推荐侯选人的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

第十三条 业主委员会委员由3至9人的单数组成，其中5万平方米以下的3人，每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。

第十四条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2，如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人重新投票。

获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时，对不足的名额，另行选举，以得票多者当选。

第十五条 筹备组应当依法确认业主身份，发放选票和表决票，并负责收回统计。

第十六条 业主大会投票权数按照以下原则确定：

（一）住宅物业，按建筑设计每套一票；

（二）非住宅物业建筑面积分段累计计算：不足100平方米的，每证一票，100平方米至1000平方米的部分，每100平方米为一票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第3页

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米为一票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米为一票；超过5000平方米的部分，每500平方米为一票。

第十七条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以联名推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第十八条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）在小区公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

第十九条 筹备组应当自组成之日起30日内由物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业服务区域内持有1/2以上投票权的业主参加，涉及重大事项应当有物业服务区域内持有2/3以上投票权的业主参加。

第二十一条 首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十二条 业主为法人的，由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第4页

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以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。

业主投票时应出示选票，代理人除应出具业主的选票外，还应出示授权委托书。

第二十三条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第二十四条 物业服务区域内业主在一百人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。

第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业服务区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十六条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在业主大会召开前发放选票，业主大会召开后3日内收回选票，并做好签收与登记工作。

采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票，应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后，对投票箱进行封存，由街道办事处或乡镇人民政府保管。

第二十七条 回收时限届满后，如参加业主大会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至参加业主大会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

第二十八条 筹备组有条件的，在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业服务区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。

第二十九条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委发布机构：内蒙古物业管理信息网 http://www.xiexiebang.com 第5页

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员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

第三十条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家法律、法规；

（三）模范履行业主义务，按时交纳物业服务费、专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和社会公信力；

首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

第三十二条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开，每年至少应召开一次。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。

业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。

第三十三条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的，物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织召集。

第三十四条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。

业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处（镇人民政府）参加。

第三十五条 除业主委员会、街道办事处（镇人民政府）外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。

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第三章 业主委员会

第三十六条 业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议；

（二）执行业主大会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；

（三）根据业主大会决议，代表业主同物业服务企业签订物业服务合同；

（四）配合街道办事处（镇人民政府）做好本物业服务区域内的社区管理工作；

（五）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（六）督促不交纳物业服务费的业主限期交纳；

（七）监督管理规约的实施；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将业主大会的成立情况向物业所在地的旗、县、区房管局备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主委员会备案登记申报表（一式三份）；

（二）业主大会成立情况的文字及图片资料；

（三）业主大会议事规则、管理规约；

（四）业主委员会委员名单。

符合规定的，旗、县、区房管局应当在收到上述材料后7个工作日内向业主委员会出具备案证明，并将有关情况书面通报所在地街道办事处（镇人民政府）、物业建设单位、物业服务企业。不符合规定的，也应当书面告知。

第三十八条 业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当自变更之日起30日内依照前条规定重新备案，业主委员会备案后，应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和分工情况在物业服务区域内公告。

第三十九条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，档案一般包括以下内容：

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（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）公告、公示及其证明材料；

（九）其他书面和实物资料。

第四十条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地旗、县、区房管局、街道办事处（镇人民政府）、公安派出所人员列席。

第四十一条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，旗、县、区房管局和街道办事处（镇人民政府）应当积极组织开展业主委员会换届选举工作。

第四十二条 新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当及时将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十三条 任期内，如遇业主委员会委员、主任或副主任缺员的，由业主委员会及时组织补选。

第四十四条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并由业主委员会在物业服务区域内公告：

（一）不再是本物业服务区域内业主的；

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（二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（三）丧失工作能力的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）无正当理由连续三次缺席业主委员会会议的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（七）在本物业服务区域内的物业服务企业及其下属企业任职的；

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第四十五条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。

业主委员会的决定应当以书面形式加盖业主委员会印章并在物业服务区域内及时公告，有下列情况之一的还须经全体委员签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，选聘物业服务企业的决议；

（四）对物业服务企业制订的服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于召开临时业主大会会议的决定；

；

（六）向行业管理部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

（七）关于终止业主委员会委员资格的建议

（八）其他涉及物业服务区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第四十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第四十七条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。

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第四十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业服务区域内公告，接受业主的质询。

第四十九条 业主大会、业主委员会作出的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与本物业服务区域内物业服务无关的活动，不得从事经营活动。

第五十条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地旗、县、区房管局和街道办事处、（镇人民政府），应当责令限期改正，并通告全体业主。第五十一条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区房管局，并在所在地街道办事处（镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第四章 附 则

第五十二条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十三条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。

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