第一篇：合肥市业主大会和业主委员会指导规则
合肥市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的成立及活动，维护业主的合法权益，指导全体业主正确行使共同管理权利，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理若干规定》及有关规定，结合本市实际制定本规则。
第二条 本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用本规则。
第三条 业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第四条 业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使合法权利、履行相应义务。
第五条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府在县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门指导下，负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，其中，涉及重大纠纷的，由市、县（市）、区房地产行政主管部门负责调解。
居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好相关工作。
第二章 业主大会
第七条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达到50%以上的；
（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满三年的。
符合首次业主大会会议召开条件之一，建设单位、20%以上业主或者前期物业服务企业可以书面向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。
分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第八条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起45日内，成立首次业主大会会议筹备组，并指定专人担任首次业主大会会议筹备组组长。
第十条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）和居（村）民委员会代表组成。
业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、模范履行业主义务、具备必要的工作时间。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或居（村）民委员会组织业主推荐。筹备组成员人数应为单数，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组总人数的一半。
第十一条 筹备组应当自成立之日起15日内将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
业主（20%以上）对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作。
第十二条 建设单位或前期物业服务企业必须自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料，并承担筹备召开首次业主大会会议所必需费用。
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。
第十三条 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开方案，会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则；
（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（三）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的表决权数；
（四）提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。
对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告，并将公告时间、地点书面（或以其他方式）通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。
第十四条 筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；
（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。
（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认；
（四）筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议；
（五）筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
第十五条 首次业主大会会议应当对以下事项进行表决，并应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：
（一）管理规约；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主委员会委员、候补委员名单。
业主大会自对以上事项表决通过之日起成立。筹备组应当自首次业主大会会议作出决定通过之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。筹备组自公告之日起职责终止。
第十六条 业主大会决定以下事项：
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）改变共用部分用途；
（八）利用共用部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理；
（九）对业主违反物业管理相关规定的行为，向人民法院提起诉讼；
（十）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十七条 业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主的人数表决权数按照下列方法认定：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间面积不计入建筑物总面积。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金筹集、使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当规定以下事项：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定办法；
（六）业主大会会议的表决程序；
（七）业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等；
（八）业主委员会日常活动监督办法；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理以及业主委员会委员工作性补贴标准；
（十一）业主委员会财务管理的规定；
（十二）业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主不按规定缴纳专项维修资金、物业服务费等费用或实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制。
业主大会议事规则对业主权利的限制并不免除其应承担的义务。
第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
（一）上一年度物业管理情况报告；
（二）上一年度业主委员会工作情况报告；
（三）上一年度业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告；
（四）上一年度利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告；
（五）物业管理的其他有关事项。
业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
（一）审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作报告及下一年度物业管理方案；
（二）选举需要补选或者换届选举的业主委员会委员、候补委员；
（三）决议下一年度物业管理有关事项；
（四）决议下一年度业主委员会收支预算；
（五）决议物业管理其他有关事项。
第二十二条 发生下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上的业主提议的；
（二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的；
（三）管理规约或业主大会议事规则规定的其他情况。
第二十三条 业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十五条 物业管理区域业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选及表决办法由业主大会议事规则规定。
第二十六条 物业服务合同期限届满前90日，业主大会应当决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。
决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前60日告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。
物业服务合同届满前，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期满前60日通知业主委员会，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议，决定物业管理方式、服务事项和服务标准等。
第二十七条 物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业与业主委员会按规定履行交接义务：
（一）移交《安徽省物业管理条例》第四十八条规定的材料；
（二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；
（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；
（五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。
业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。
街道办事处、乡镇人民政府应按照相关规定对共用部位、共用设施设备、档案资料等交接进行监督，并签署意见。
第三章 业主委员会
第二十八条 业主大会选举产生业主委员会。物业项目规划建筑面积小于或等于10万平方米的，业主委员会由5人组成；物业项目规划建筑面积大于10万平方米，小于或等于20万平方米的，业主委员会由7人组成；物业项目规划建筑面积大于20万平方米，小于或等于30万平方米的，业主委员会由9人组成；物业项目规划建筑面积大于30万平方米的，业主委员会由11人组成。业主委员会可以选举候补委员，业主委员会任期一般为三年，可以连选连任。
第二十九条 业主委员会委员选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，推选主任1人、副主任1至2人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。
第三十条 业主委员会委员、候补委员应当由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；
（三）按规定交纳物业服务费及其他相关费用，按照规定交纳专项维修资金；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定组织协调能力；
（六）具备必要的工作时间（住宅小区业主委员会委员、候补委员应在小区内常住）；
（七）管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。
除上述条件外，主任委员还应当符合以下条件：
（一）具有丰富的工作经验和良好的群众基础；
（二）熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；
业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。
第三十一条 业主有下列情形之一的，不得成为业主委员会委员候选人：
（一）存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为的；
（二）业主本人、配偶及其近亲属在本区域内物业服务企业工作的
（三）存在其他违反有关法律、法规、规章规定行为的。
第三十二条 业主委员会自首次业主大会表决通过之日起30日内，持以下材料向物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：
（一）筹备组出具由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员、候补委员名单；
（五）街道办事处、乡镇人民政府出具的初审意见。
材料齐全的，县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门应当5个工作日内予以备案，并告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十三条 业主委员会凭县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门出具的备案证明，向物业所在地公安部门申请刻制业主委员会印章。
第三十四条 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会定期会议和临时会议；
（二）定期向业主大会报告物业管理情况；
（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）根据业主大会决定，签订经营性物业承包租赁合同；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务；
（六）组织和监督专项维修资金的筹集、使用；
（七）审核需要业主分摊的费用，督促业主按照规定交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；
（八）监督管理业主共有收益；
（九）建立并妥善保管工作档案；
（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十一）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作；
（十二）业主大会赋予的其他职责，但法律、法规、规章规定由业主共同决定的事项，业主大会不得授权业主委员会直接决定。
业主委员会根据业主大会的决定签订物业服务合同和经营性物业承包租赁合同时，应将签订的合同、经业主大会同意的经营性物业收益使用管理方案报送物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
第三十五条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况；
（七）经营性物业租赁合同；
（八）业主大会和业主委员会活动经费的收支情况；
（九）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十七条 业主委员会会议由主任委员召集和主持，主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由副主任委员召集和主持；主任委员、副主任委员不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员半数以上同意并书面签字，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第三十八条 业主委员会应当于会议召开3日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录，由参会委员签字后存档。
第三十九条 业主委员会应当建立档案，并指定专人保管，主要包括以下材料：
（一）业主大会、业主委员会会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、专项服务合同、经营性物业承包租赁合同等；
（四）业主委员会委员选举及备案材料；
（五）各类资金使用账目；
（六）业主意见和建议；
（七）业主及业主代表名册；
（八）物业交接时的承接查验资料。
第四十条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
业主大会议事规则应当规定业主委员会印章使用办法。
第四十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益列支。工作经费的收支情况，应当每季度或半年在物业管理区域内公示一次，接受业主和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
业主委员会委员是公益性岗位，不得领取工资类报酬，是否给予工作性补贴（包括交通费、通讯费等）由业主大会决定，但不得超过以下标准：
（一）物业管理区域面积小于等于30万平方米，工作补贴不超过200元每月；
（二）物业管理区域面积小于等于50万平方米，工作补贴不超过300元每月；
（三）物业管理区域面积超过50万平方米，工作补贴不超过400元每月。
对物业管理区域面积较小或者较大等特殊情况，业主委员会委员工作性补贴经业主大会同意并报经物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门备案后可以进行适当调整。
第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告：
（一）不再具备业主身份的；
（二）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（三）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；
（四）业主本人、配偶及其近亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）法律、法规、管理规约规定的其他情形。
第四十三条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员资格:
（一）不履行委员职责或长期委托他人履行委员职责的；
（二）利用委员资格谋取私利的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）侵害他人合法权益的；
（五）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
（六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。
第四十六条
业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
业主委员会应当自任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第四十七条 业主委员会未能组织换届选举的，原业主委员会应当于届满前30日以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由物业所在地居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下组织业主召开业主大会会议进行换届选举。
原业主委员会在届满后10日内，根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
第四十八条 业主委员会集体辞职或业主委员会人数不足总数的二分之一时，应当及时以书面形式告知物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。未能重新选举的，原业主委员会应根据街道办事处、乡镇人民政府的要求将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
在新一届业主委员会产生前，物业所在地的居民委员会或者村民委员会应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。新的业主委员会产生后，街道办事处、乡镇人民政府应当将档案资料、印章及其他财物账目等转交给业主委员会。
第四章 指导监督
第四十九条 物业所在地县（市）、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理中的投诉。
第五十条 建设单位拒不履行组织成立业主大会相关义务的，县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令限期改正。对逾期仍不改正的，报由相关行政主管部门进行处罚。
第五十一条 业主委员会不履行职责的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，可以由物业所在地居民委员会或者村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下，组织业主召开业主大会会议决定有关事项。
第五十二条 召开业主大会会议，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当派人参加并给予指导和协助。
召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会或者村民委员会，并听取居民委员会或者村民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会或者村民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会或者村民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十四条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主委员会印章的，物业所在地县、区（开发区）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的应当依法追究责任人的法律责任。
第五十五条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依法追究法律责任。
第五章 附则
第五十六条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照本规则执行。
第五十七条 本规则自二0一二年二月一日起实行。
第二篇：业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章 附 则
第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。
第三篇：惠州市业主大会和业主委员会指导规则
惠州市业主大会和业主委员会指导规则
第一章总则
第一条为规范本市行政区域内业主大会及其业主委员会的设立、活动及其监督管理，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条本规则所称业主是指房屋所有权人。
依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
法律、法规规定可以确认为业主的，从其规定。
第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
业主依法成立业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第二章业主大会、业主委员会的成立和备案
第四条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
第五条业主可通过以下方式向有关部门申请成立业主大会：
(一)百分之二十以上业主可以联名向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。
(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向乡镇人民政府(街道办事处)提出成立业主大会的书面要求(附件1)。
符合本条上款规定条件之一需成立业主大会的，应当向乡镇人民政府(街道办事处)提供要求协助成立业主大会的书面报告和与规定条件相应的有效房产证明、身份证的复印件等资料，有效房产证明、身份证复印件应当提供原件核对。
第六条乡镇人民政府(街道办事处)经初步审查认为符合业主大会成立条件的，应当在30个工作日内会同物业所在地的市、县(区)房产管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)。
第七条筹备组由业主代表、建设单位以及乡镇人民政府(街道办事处)代表7至15人组成，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的百分之六十。筹备组组长由乡镇人民政府(街道办事处)代表担任。
第八条乡镇人民政府(街道办事处)应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应及时回复乡镇人民政府(街道办事处)，建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时回复乡镇人民政府(街道办事处)通知的，视其为放弃筹备组成员资格，建设单位放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。
第九条建设单位和物业服务企业应按照物业所在地的县、区房产管理部门或者乡镇人民政府(街道办事处)的要求，及时向筹备组提供下列资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持：
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
上述资料由筹备组组长保管或由筹备组组长指定筹备组其他成员保管，筹备组不得泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。选举产生首届业主委员会之后，筹备组组长应将有关资料移交给首届业主委员会。
第十条筹备组业主代表应具备下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;(三)履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域物业服务的企业及下属单位任职;(五)具备必要的工作时间。
第十一条筹备组业主代表的选定。
乡镇人民政府(街道办事处)会同联名业主拟定《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》(附件2)。由乡镇人民政府(街道办事处)将《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》、《×市×区业主大会筹备组业主代推荐登记表》(附件3)、《推荐筹备组业主代表候选人的业主签名表》(附件4)等在物业管理区域显著位置公告7日以上，告知全体业主筹备成立业主大会事宜。《关于推荐业主大会筹备组中业主代表的公告》应当明确业主代表的人数、业主代表候选人的条件、提交资料的方式和时间期限等。
第十二条推荐筹备组业主代表候选人。
公告公示期内，筹备组业主代表候选人可以采取业主自荐或者推荐等方式产生。筹备组业主代表候选人将填写好的《×市×区业主大会筹备组业主代表推荐登记表》和《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给乡镇人民政府(街道办事处)，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。
公告公示期满后，由乡镇人民政府(街道办事处)根据业主的物权份额和物业用途、业主的代表性和广泛性等因素确定符合条件的筹备组业主代表。
业主代表候选人人数不足的，乡镇人民政府(街道办事处)组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会工作终止。
业主代表候选人人数较多的，由乡镇人民政府(街道办事处)组织业主代表候选人协商确定筹备组业主代表人选。经协商未果，由乡镇人民政府(街道办事处)确定筹备组业主代表人选。
第十三条筹备组业主代表的异议处理。
产生筹备组业主代表后，乡镇人民政府(街道办事处)应当将业主代表名单以书面形式在物业管理区域显著位置公示3日以上。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当在公示期满后7日内向乡镇人民政府(街道办事处)提出书面意见。筹备组应当记录并作出书面答复。业主代表存在不符合担任筹备组业主代表条件情形的，由乡镇人民政府(街道办事处)取消其业主代表资格。空缺名额按筹备组候选代表推选程序重新选定。
第十四条确立筹备组。
筹备组业主代表名单公示期满，业主无异议或者经调查异议不成立的，乡镇人民政府(街道办事处)应当将《关于首次业主大会会议筹备组和组成人员名单的通告》(附件5)在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自组成人员名单通告之日起成立。筹备组应制定筹备组工作人员证，筹备组工作人员工作期间须佩戴工作证参与业主大会的筹备工作。
筹备组应当于业主大会依法设立或业主委员会换届改选完成之日起10日内，将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。
第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
第十六条 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。
第十七条 业主大会决定以下事项：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途;(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条管理规约应当对下列主要事项作出约定：
(一)物业的使用、维护、管理;
(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;
(三)物业共用部分的经营与收益分配;
(四)业主共同利益的维护;
(五)业主共同管理权的行使;
(六)业主应尽的义务;
(七)违反管理规约应当承担的责任等。
第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定：
(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;
(二)业主委员会的职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定方法;
(六)业主代表的产生方式;
(七)业主大会会议的表决程序;
(八)业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;
(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
(十二)划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合成立业主大会条件的，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
(十三)未参与表决的业主，其投票权数是否计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。
第二十条公示管理规约和业主大会议事规则。
筹备组应当将拟订的管理规约和业主大会议事规则以书面形式在物业管理区域显著位置公示，向全体业主征求意见。公示时间不少于15日。
业主对上述公示内容有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后5日内予以书面形式答复。对业主的异议，筹备组应当集体讨论并书面记录，经超过半数筹备组成员同意的，应予采纳。
经征求意见，筹备组对管理规约和业主大会议事规则有修改的，应当将经过修改后的上述征求意见稿在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于15日。
第二十一条业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积、建筑物总面积、业主人数和业主总人数：
(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;总人数，按照两者之和计算。
第二十二条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
第二十三条业主大会应当在业主议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，由法定监护人行使投票权。
第二十四条业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;
(三)遵守管理规约，履行业主义务，按时缴纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;
(四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(五)具备必要的工作时间。
第二十五条业主委员会一般由5~ 15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十六条业主委员会委员候选人可以由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成，可以采取业主自荐或推荐等方式产生。
通知公告期内，业主委员会委员候选人将填写好的《业主委员会委员候选人简历表》(附件6)和《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》(附件7)、本人和推荐其本人成为业主委员会委员候选人的业主的有效房产证明及身份证的复印件等资料提交给筹备组，有效房产证明、身份证的复印件应当提供原件核对。
第二十七条确定业主委员会委员候选人资格。
通知公告期满后，由筹备组根据已制定的业主委员会委员候选人产生办法，确定符合条件的业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则规定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。如候选人人数再次不满筹备组工作自行终止。
筹备组应当将确定的业主委员会委员候选人简历表在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于7日。公示期间，业主对业主委员会委员候选人有异议的应在公示期满后7日内向筹备组反映，筹备组应在5日内及时答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。
第二十八条发出会议通知。
召开首次业主大会会议15日前，筹备组应当将《关于召开×小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知》(附件8)、《业主委员会委员候选人简历表》、《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。并将《关于召开×小区首届业主大会会议选举业主委员会委员的通知》提前15日以下列方式之一送达全体业主：1.当面递交书面通知;2.将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内;3.邮寄;4.向业主发送电子邮件，5.其他法定方式。此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告，通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务，并做好收发登记工作以备核查。
采用书面征求意见形式的，筹备组应当将《业主大会表决票》(附件9)《业主委员会委员候选人选票》(附件10)与召开业主大会会议的通知同时公告并按前款规定送达全体业主。
第二十九条筹备组应当按照本规则规定时限，组织召开首次业主大会对管理规约、业主议事规则和业主委员会委员候选人进行投票表决。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
投票选举结束后，筹备组应在当日集中开启投票箱，公开清票、唱票、计票，并由计票人、监票人签字记录。收集的表决票多于发出票数的，选举无效;每一表决票上所选人数多于应选人数的，表决票无效。表决票书写模糊无法辨认或不按规定符号填写的，经2人以上监票人认定，对相应部分作废票处理，废票应当计入表决票总数。筹备组应当当场确认并公布选举结果，同时将表决票封存以备核查。
(一)采用集体讨论形式的，筹备组应当场公布选举结果，并填写《×小区首届业主大会表决票验票结果确认书》(附件11)和《×小区首届业主委员会选举验票结果确认书》(附件12)，同时要将选举结果以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7日以上。
(二)采用书面征求意见形式的，筹备组应当在开箱验票的当天填写《×小区首届业主大会表决票验票结果确认书》和《×小区首届业主委员会选举验票结果确认书》，并将统计的选举结果在物业管理区域内显著位置公示30日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
(三)业主要求核查业主委员会委员选举结果的，筹备组或业主委员会应当及时给予答复。业主要求查验表决票的，筹备组或业主委员会应当将业主的表决结果供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明，业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的《业主大会选举、表决投票委托书》(附件13)，业主本人的身份证和有效房产证明，《业主大会选举、表决投票委托书》应当载明委托事项、委托权限及期限。
(四)公示期满，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意选举产生业主委员会委员后，筹备组应当将选举结果，及《首届业主大会会议决定》(附件14)及时在物业管理区域内显著位置公告。自公告之日起，筹备组自动解散。
第三十条首届业主委员会委员应当自业主委员会选举产生之日起7日内，组织召开首次业主委员会会议，按照业主大会议事规则的约定，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任和副主任。
第三十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料(一式三份)向物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)和市、县(区)房产主管部门办理备案手续：
(一)《惠州市业主委员会备案表》(附件15，一式三份);
(二)管理规约、业主大会议事规则;
(三)业主大会的会议记录和会议决定;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
物业所在地房产主管部门应当自收到惠州市业主委员会备案表和业主委员会备案材料后5日内发出备案回执(附件16)。业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的物业所在地房产主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)。
第三十二条业主委员会办理完备案手续后，可持备案证明材料向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定;使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定，违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。
第三章业主委员会及其委员的权利义务
第三十三条业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行下列职责，并接受业主的监督：
(一)依法召集和主持业主大会会议，向业主大会报告工作;
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则修改方案、业主委员会工作经费预算方案、决算方案和专项维修资金使用、续筹方案以及选聘物业服务企业或者其他管理人的方案、选聘实施人及解聘物业服务企业的议案和关于本建筑区划内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会会议表决;
(三)组织业主委员会的换届、委员补选工作;
(四)执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，代表业主与物业服务企业签订、变更、解除物业服务合同;
(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(六)督促业主按时足额交纳物业服务费及其他相关费用，督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题及纠纷;
(七)及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施。
(八)积极配合乡镇人民政府(街道办事处)、居(村)委会做好物业管理区域的社区建设工作;
(九)建立、完善业主委员会信用信息;
(十)法律法规规章规定或者业主大会赋予的其他职责。
第三十四条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)。
业主委员会应当在任期届满之日起3日内，将其保管的属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会;业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第三十五条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第三十六条业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下，组织换届选举工作。
第三十七条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律法规规章以及管理规约规定的其他情形。
第三十八条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十九条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由物业所在地房产主管部门责令限期改正，并给予警示教育;其他委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第四十条业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会缺员，由候补委员递补后仍不足5人，或者后期物业的业主入住后需要增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员，业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地乡镇人民政府(街道办事处)提出协助要求，乡镇人民政府(街道办事处)应当给予协助。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
(一)经业主委员会决定的;(二)经20%以上业主提议的;(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第四十二条业主委员会未按规定召开业主大会会议的处理办法。
业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)或者物业所在地房产主管部门可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织召开。
第四章业主大会、业主委员会的召开
第四十三条业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前3日，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第四十四条物业管理区域内下列事项，应当提交业主大会会议决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)其他法律法规规章或者管理规约、业主大会、议事规则确定应由业主大会决定的事项。
业主大会决定上述第(六)项和第(七)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。
第四十五条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十六条按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的乡镇人民政府(街道办事处)或者县(区)房产管理部门可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第四十七条业主委员会应当建立工作档案，工作档案应当包括以下主要内容：
(一)业主大会、业主委员会的会议记录;
(二)业主大会、业主委员会的决定;
(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;
(四)业主委员会选举及备案资料;
(五)住宅专项维修资金筹集及使用账目;
(六)业主及业主代表的名册;
(七)业主的意见和建议。
(八)其他书面和实物资料。
第四十八条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，工作经费的收支和使用情况，应当定期按季度在物业管理区域的显著位置公布，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第五章指导和监督
第四十九条大会、业主委员会应当配合公安机关，与居(村)委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居(村)委会依法自治管理职责，支持居(村)委会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知所在地居(村)委会，并认真听取居(村)委会的建议。
第五十条业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交给所在地居(村)委会，并在所在地街道办事处的指导下，做好业主共同财产清算工作。
第五十一条乡镇人民政府(街道办事处)应当会同当地物业管理行政主管部门依法对业主大会、业主委员会的成立及活动给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居(村)委会予以协助和指导。
第五十二条乡镇人民政府(街道办事处)应把所辖区域内社区居(村)委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。
第五十三条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律法规规章的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取其他服务费用。
第五十四条业主委员会任期届满不得继续履行业主委员会职责。业主委员会超越职权违反法律法规规章或业主大会决定作出的决定给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
第五十五条业主委员会未经业主大会决定，擅自选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，给业主造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。
第五十六条业主委员会未经业主大会同意，擅自选聘未取得资质证书的物业服务企业及聘用未取得国家规定的专业技术职业资格证书的人员从事维护服务活动，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六章附则
第五十七条本规则在具体实施中遇到的问题由市房产管理部门制定实施细则。
第五十八条本规则自2014年5月1日起施行，有效期5年。
第四篇：济南市业主大会和业主委员会指导规则
济南市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。
房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。
房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。
第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。
第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
第二章 业主大会和业主委员会主要职责
第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第八条 业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三章 业主大会的筹备成立
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。
只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十一条 县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。
筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。
第十二条 县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。
第十三条 筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。
（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；
（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；
（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；
（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；
（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。
前款
（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。
第十四条 采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。
投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。
第十五条 首次业主大会会议的内容和程序：
（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。
第十六条 同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。
第四章 业主委员会的选举产生
第十七条 业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。
第十八条 业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。
第十九条 推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。
筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。
第二十条 业主委员会委员候选人应符合下列条件：
（一）居住在本物业管理区域内；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）遵守国家有关法律、法规；
（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；
（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；
（六）具有一定的组织能力；
（七）具备必要的工作时间；
（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。
业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主委员会成立备案申请表；
（三）业主公约；
（四）业主大会议事规则；
（五）选举和表决结果统计表；
（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。
县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。
第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。
选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。
第五章 业主大会和业主委员会日常活动
第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。
第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。
第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。
第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。
第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。
第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。
第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。
第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。
第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会产生、备案的材料；
（四）业主清册及联系方式；
（五）订立的物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况清册；
（九）其他有关资料。
第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。
业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：
（一）关于专项维修资金使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；
（四）对物业管理企业制定的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；
（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。
第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。
第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散
第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。
第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第四十二条 业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。
第四十三条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。
第四十四条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因难以履行职责的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；
（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；
（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
其中
（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。
第四十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第四十七条 本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。
第四十八条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第七章 附则
第四十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第五十条 市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。
第五十一条 本规则由市房管部门负责解释。
第五十二条 本规则自发布之日起施行。
第五篇：业主大会和业主委员会成立指导意见
业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：
为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。
一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。
二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。
召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。
三、业主委员会产生的程序
召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。
（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。
（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。
（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。
（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。
（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。
（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条
（二）、（三）、（四）、（五）项内容。
（七）召开业主大会或业主代表大会会议。
（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。
（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。
四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。
五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。
六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。
七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。
八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采取集体讨论方式的程序：
1、筹备委员会报告工作情况；
2、审议；
3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；
4、投票并统计；
5、公布选举结果。
采取书面征求意见方式的程序：
1、发放选票、设立建议箱；
2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；
3、投票（回收选票）并统计；
4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；
5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。
九、业主委员会履行下列职责：
（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。
十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。
十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：
1、各类会议记录、纪要等书面材料；
2、业主名册；
3、物业服务合同；
4、公告、公示及证明材料；
5、有关法律、法规文件资料；
6、其他应当保存的资料。
十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。
业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。
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