淮安市业主大会和业主委员会指导细则(试行)

第一篇：淮安市业主大会和业主委员会指导细则(试行)

淮安市业主大会和业主委员会指导细则（试行）

第一章 总则

第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条 本市行政区范围内业主大会、业主委员会的设立、选举及其活动适用本细则。

第三条 县（区）房产行政主管部门负责对本行政区设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府具体负责对本辖区内设立业主大会和选举业主委员会以及业主大会和业主委员会的日常活动进行指导、协助和监督。

第二章 业主大会

第四条 物业管理区域具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）已交付使用的物业建筑面积达到50%；

（二）已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但已使用1年以上。业主认为符合上述规定条件的，应当书面提请物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导、协助召开首次业主大会会议，表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。建设单位应当按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自收到书面申请之日起15日内，对物业管理区域是否具备成立业主大会的条件进行核查；对符合成立业主大会条件的，应当自收到书面申请之日起60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

第六条 筹备组按照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定组建。建设单位因特殊原因未委派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组建方式及时调整补充。

第七条 筹备组中的业主代表应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）模范履行业主义务；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强公信力和组织能力；

（四）具有参与筹备工作的时间。第八条筹备组中业主代表的产生，在街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐或自荐的基础上，由街道办事处、乡镇人民政府协商确定。非自然人业主代表应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其业主代表职责。

第九条 筹备组应当在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下开展工作，筹备组工作实行少数服从多数。

第十条 业主大会筹备组应自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并自首次业主大会会议召开之日起30日内表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。非筹备组原因造成前款事项不能按期完成的，经街道办事处、乡镇人民政府同意，可以适当延期，延长期限由街道办事处、乡镇人民政府根据具体情况确定。在规定期限内不能召开首次业主大会会议，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可宣布筹备组解散，并按照本章有关规定重新组建筹备组，筹备首次业主大会会议。

第十一条 专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议召开业主大会临时会议的，应以书面方式提出。书面提议应注明召开临时业主大会理由、议题、提议业主物业坐落、房屋产权证明编号、专有部分面积、联系电话，并有提议业主签名。业主委员会认为需要对业主提议召开业主大会临时会议的真实性进行核实的，应在街道办事处、乡镇人民政府指导监督下对业主身份进行调查核实。调查

核实工作应自收到专有部分占建筑物总面积20％以上且占总人数20％以上业主提议后20日内完成；情况属实的，应自调查核实完成之日起15日内召开业主大会临时会议。

第十二条 业主大会会议应采取记名投票方式进行表决。业主大会会议表决票、选举票上不得印有倾向性、误导性等不利于公平、公正选举的内容。业主大会会议表决票、选举票票样应由筹备组、业主委员会报物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府审查；业主大会会议应使用经过上述审查通过后的表决票、选举票进行投票，否则表决、选举无效。

第十三条 物权法第七十六条第二款规定的专有部分面积和建筑物总面积、业主人数和总人数按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定进行认定。专有部分面积按建筑面积计算。没有建筑面积的按套内面积计算。

第十四条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应推选其中一人行使表决权、选举权；夫妻共有的，任何一方行使表决权、选举权都视为另一方同意，且一方行使表决权、选举权后，另一方不再拥有表决权、选举权。

第十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、会议形式、会议内容（包括需提交表决、选举的有关事项及具体内容）等在物业管理区域内显著位置以书面形式通告全体业主。

第十六条 采取书面征求意见形式召开业主大会的，筹备组或业主委员会应在业主大会召开前，组织人员按规定的时间、方式将表决票、选举票送达业主，并做好签收和登记工作。业主应按规定的时间、方式投票。筹备组或业主委员会可组织人员在投票截止前回收表决票、选举票，并做好登记工作。

第十七条 投票截止后，经统计参加业主大会会议的业主达不到《物业管理条例》第十二条第一款规定，或需业主大会决定事项达不到《物业管理条例》第十二条第三款规定的，筹备组或业主委员会应延长投票时间，并通告全体业主，延长时间自投票截止日起不得超过30日。延长期内，筹备组或业主委员会应组织人员催收表决票、选举票。

第十八条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员、候补委员资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第十九条 业主大会作出的决定，应当自决定作出之日起5日内以书面形式在物业管理区域内通告。

第三章 业主委员会

第二十条 业主委员会由委员和候补委员组成。业主委员会委员应当为5至15名的单数；候补委员人数按照不低于委员人数的40%设置。业主委员会组成人员及其配偶、直系亲属不得在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。

第二十一条 业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于20%。

第二十二条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）符合住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条第一款第（一）至

（六）项条件；

（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职。

第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、业主委员会组织业主推荐或自荐，筹备组、业主委员会应当审查参选人的资格，结合物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员、候补委员候选人名单。

第二十四条 业主委员会委员、候补委员按照预定名额和得票多少顺序确定当选人，候补委员排列位序依据得票多少确定。

第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起7日内组织召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1名，副主任若干名。

第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件同时向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申请办理备案手续：

（一）业主委员会备案申报表；

（二）业主大会成立、业主委员会选举和业主委员会主任、副主任选举情况；

（三）管理规约；

（四）业主大会议事规则；

（五）业主大会决定的其他事项；

（六）选举和表决结果统计表。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，持涉及变更内容的有关文件向街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门申报备案。街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门应自收到申报备案文件材料之日起10日内，由街道办事处、乡镇人民政府牵头，会同县（区）房产行政主管部门共同审查，并作出是否出具备案证明的决定。

第二十七条 业主委员会可以根据业主大会议事规则规定聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定；业主大会议事规则未作规定的，由业主委员会根据业主大会授权予以规定。

第二十八条 业主委员会委员、候补委员实行任期制。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。业主委员会委员具有同等表决权，候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会自然人委员、候补委员不能委托代理人参加业主委员会会议。业主委员会中的非自然人委员、候补委员应委派具有民事行为能力的自然人作为代表，履行其委员、候补委员职责。

第二十九条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的县（区）房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会作出的决定，应由参会委员签字确认；委员有不同意见的，应记录在案。业主委员会作出的决定应自作出决定之日起3日内在物业管理区域内通告。

第三十一条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复；业主要求书面答复的，应予书面答复。业主委员会应当定期将工作情况通过通告等形式向全体业主报告。第三十二条 业主委员会委员、候补委员有住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条规定情形之一的，由业主委员会1/3以上委员或者持有20％投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会授权，可以决定是否终止其委员、候补委员资格。

第三十三条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员资格自行终止：

（一）任期届满的；

（二）不再是本物业管理区域的业主；

（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的单位兼职；

（四）死亡或丧失民事行为能力；

（五）依法被限制人身自由的；

（六）政策法规以及业主大会议事规则规定的其他情形。

第三十四条 业主委员会委员、候补委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物移交给业主委员会。

第三十五条 业主委员会任期内，因委员资格终止而出现空缺的，业主委员会应决定从候补委员中按照得票多少依次递补为委员。

第三十六条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当每半年在物业管理区域内公告（业主大会议事规则另有规定的除外），并接受业主的监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第三十七条 业主委员会办公用房在物业服务用房中统筹安排。

第三十八条 筹备组应持街道办事处、乡镇人民政府出具的证明到公安部门指定的单位刻制筹备组印章。筹备组应自业主委员会经街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门办理备案手续之日起10日内，将其印章移交给街道办事处、乡镇人民政府，将其保管的档案资料及其属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。业主委员会应持街道办事处、乡镇人民政府和县（区）房产行政主管部门出具的业主委员会备案证明到公安部门指定的单位刻制业主大会、业主委员会印章。

第四章 指导和监督

第三十九条市、县（区）房产行政主管部门应组织业主委员会委员、候补委员培训。

第四十条 除筹备组、业主委员会、居民居委会外，任何单位和个人不得筹备、组织召开业主大会会议（含首次业主大会会议）。

第四十一条 任何单位和个人擅自刻制筹备组、业主大会、业主委员会印章涉嫌违法的，由公安部门依法查处。

第四十二条 业主委员会委员、候补委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，业主委员会或业主委员会其他委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第五章 附则

第四十三条 业主大会、业主委员会名称应与物业管理区域名称相一致。

第四十四条 市房产行政主管部门可以制定管理规约、业主大会议事规则等与业主大会、业主委员会成立、选举及其他活动有关的示范文本，供参照使用。

第四十五条 本细则由市住房和城乡建设局负责解释。

第四十六条 本细则自2010年12月1日起施行。我市原有的政策规定与本细则不一致的，按本细则执行。

第二篇：业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

第二章 业主大会

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十七条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共用部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会的职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三章 业主委员会

第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第三十五条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录；

（二）业主大会、业主委员会的决定；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）业主委员会选举及备案资料；

（五）专项维修资金筹集及使用账目；

（六）业主及业主代表的名册；

（七）业主的意见和建议。

第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。

第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第四章 指导和监督

第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。

第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。

第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。

第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。

第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第五章 附 则

第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。

第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。

第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。

第三篇：济南市业主大会和业主委员会指导规则

济南市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总则

第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。

第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。

第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。

房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。

房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。

第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。

第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

第二章 业主大会和业主委员会主要职责

第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。

业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第七条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第八条 业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第三章 业主大会的筹备成立

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。

只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。

第十一条 县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。

筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。

第十二条 县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。

第十三条 筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。

（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；

（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；

（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；

（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；

（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；

（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

第十四条 采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。

投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。

第十五条 首次业主大会会议的内容和程序：

（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。

第十六条 同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。

第四章 业主委员会的选举产生

第十七条 业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

第十八条 业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

第十九条 推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。

筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。

第二十条 业主委员会委员候选人应符合下列条件：

（一）居住在本物业管理区域内；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守国家有关法律、法规；

（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；

（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

（六）具有一定的组织能力；

（七）具备必要的工作时间；

（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。

第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。

第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主委员会成立备案申请表；

（三）业主公约；

（四）业主大会议事规则；

（五）选举和表决结果统计表；

（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。

县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。

第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。

选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。

第五章 业主大会和业主委员会日常活动

第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。

第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。

第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。

第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。

第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。

第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。

第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。

第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。

第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、备案的材料；

（四）业主清册及联系方式；

（五）订立的物业管理服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）维修资金收支情况清册；

（九）其他有关资料。

第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。

业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：

（一）关于专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；

（四）对物业管理企业制定的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；

（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。

第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。

第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散

第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。

第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第四十二条 业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。

第四十三条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。

增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。

增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。

第四十四条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因难以履行职责的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；

（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；

（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；

（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。

其中

（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。

第四十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第四十七条 本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。

第四十八条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第七章 附则

第四十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十条 市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第五十一条 本规则由市房管部门负责解释。

第五十二条 本规则自发布之日起施行。

第四篇：业主大会和业主委员会成立指导意见

业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：

为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。

一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。

二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。

召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。

三、业主委员会产生的程序

召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。

（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。

（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。

（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。

（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。

（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。

（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条

（二）、（三）、（四）、（五）项内容。

（七）召开业主大会或业主代表大会会议。

（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。

（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。

四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。

五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。

六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。

七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。

八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

采取集体讨论方式的程序：

1、筹备委员会报告工作情况；

2、审议；

3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

4、投票并统计；

5、公布选举结果。

采取书面征求意见方式的程序：

1、发放选票、设立建议箱；

2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；

3、投票（回收选票）并统计；

4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；

5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。

九、业主委员会履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。

十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。

十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：

1、各类会议记录、纪要等书面材料；

2、业主名册；

3、物业服务合同；

4、公告、公示及证明材料；

5、有关法律、法规文件资料；

6、其他应当保存的资料。

十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。

业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。

第五篇：南京市业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

宁建物字〔2013〕988号

各有关单位：

为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则

南京市住房和城乡建设委员会

2013年10月20日

南京市业主大会和业主委员会指导规则

第一章总则

第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。

第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。

第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。

业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。

第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。

业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。

本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。

本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（http://www.xiexiebang.com），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。

第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。

第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训 与过程辅导。

第二章业主大会的设立

第八条物业管理区域达到《江苏省物业管理条例》(以下简称《省条例》)第十三条规定成立业主大会条件的，建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。

第九条街道办事处应当在收到筹备业主大会申请后，要求建设单位报送下列文件资料：

（一）《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）交付使用共用设施设备的证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）其他有关的文件资料。

街道办事处应核查成立业主大会条件是否满足，并在7个工作日内书面回复申请人。

如建设单位未能完整提供

（二）、（三）项资料的，街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内，向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取，核查成立业主大会条件是否满足，并书面回复申请人。

第十条符合成立业主大会条件的，街道办事处应在收到筹备申请六十日内，按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。

（一）确定筹备组总人数和其中业主成员人数，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组，征集期不少于15日。

（二）组织建设单位、社区居（村）民委员会派员参加筹备工作。

（三）征集期截止后，组织报名参加筹备组的业主进行培训，同时公示筹备组报名名单，公示期不少于7日。

（四）报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的，应组织报名业主投票产生筹备组业主成员。未进入筹备组的业主可组成筹备志愿组协助筹备工作，并可在筹备阶段有业主成员退出时，依推选得票顺序补入筹备组。

（五）组织筹备组成员讨论推选，根据推选意见，指定人员担任筹备组组长。筹备组组长如由非业主成员担任，在筹备组中没有表决权。

（六）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况，公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立。

（七）聘请业主自治活动辅导专家，对筹备组成员进行专项业务培训。

第十一条筹备组工作原则如下：

（一）筹备组中业主成员人数应为单数，且不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组中仅业主成员有表决权，筹备组中的非业主成员未及时参加筹备组工作的，不影响筹备过程的合法有效性；

（二）筹备组做出的决定，应经半数以上的业主成员同意；业主成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权；

（三）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；

（四）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（五）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；

（六）筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及筹备组成员分工等信息应在小区公示，并在筹备工作阶段接受业主查询。

第十二条筹备组组长履行以下职责：

(一)召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

(二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认；

(三)根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告；

(四）对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见；

(五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

筹备组组长不履行前款规定职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可书面报请街道办事处另行确定筹备组组长，街道办事处应当在接到申请7日内给出书面指导意见。

第十三条筹备组应自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：

（一）拟议小区是否设立业主代表大会，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案；

（二）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；

（三）统计小区专有部分建筑面积和业主人数，并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份，并确定业主表决权数；

（四）草拟业主小组划分草案；

（五）将上述一至四项所列内容送达全体业主，并做好签收和登记工作。无法当面送达的，可通过电话、手机短信等方式与业主联系，并用电子邮件、挂号信等可追溯方式送达；

（六）将上述一至四项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；

（七）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明；

（八）依据前款所列的业主委员会委员候选人产生办法公开征集并产生业主委员会委员候选人；

（九）确定并公示首次业主大会会议的召开方式，表决议案及表决稿发送和回收的起止时间，公示期不少于15日。

第十四条首次业主大会会议表决议案应包括：表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员、确定业主小组划分方案和推选产生业主代表。

第十五条筹备组应当做好业主大会的会议记录。业主大会文件、资料、记录应当在首次业主委员会会议后7日内，移交给首届业主委员会。

第十六条业主委员会由5至11人单数委员组成，任期为3至5年。

业主委员会候选人公示和选票等排序，采用楼幢号顺序或姓名拼音等方式。实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第十七条业主在就小区共同管理事项行使表决权时，各种可追溯证据的表决方式，在满足不重复表决的前提下，可以互为补充纳入计票。

业主可以委托他人参加业主大会会议行使表决权。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

表决票已送达，业主在回收截止期内未进行表决的，计为“弃权”。首次业主大会会议的表决，“弃权”票不能计入已表决的多数票。

第十八条筹备组应当自首次业主大会会议表决通过管理规约、议事规则及业主委员会委员选举之日起3日内，在小区内显著位置公告表决结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公告时间不少于7日。

筹备组应当将已通过表决的管理规约、议事规则及业主委员会委员名单送达全体业主。

第十九条首次业主大会会议会期届满，但与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，筹备组可以告知全体业主延长投票时间，催收表决票和选票，但延长时间自投票截止日期起不宜超过60日。

第二十条筹备组应当在业主委员会委员选举完成后3日内，召开首次业主委员会会议，按议事规则规定或由委员推选产生业主委员会主任和副主任。筹备组应当将相关资料及时移交给业主委员会。

第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）业主大会议事规则和管理规约；

（四）由筹备组组长签发的业主大会会议记录，以及业主委员会选举情况的报告；

（五）其他应当提供的材料。

街道办事处在收齐以上资料5个工作日内出具书面备案证明，或给出不予备案的书面意见，并在备案后7日内将备案材料抄送区物业行政主管部门及所在地公安派出所、社区居（村）民委员会。

业主委员会凭备案证明，向当地公安机关申请刻制业主委员会印章。

第二十二条首届业主大会上，管理规约、业主大会议事规则通过表决，但业主委员会委员选举未完成或当选委员未达到预定人数的，可将已成立的业主大会的资料送街道办事处报备，由已通过选举的业主委员会委员按议事规则的程序，依法补选委员，完成业主委员会的选举，再持相应材料向物业所在地街道办事处备案。

筹备组未在规定时间完成筹备工作的，应当在物业管理区域内显著位置公布筹备过程和相关情况，自公布之日起自动解散。

第三章业主代表的产生与职责

第二十三条小区业主大会可以批准设立业主小组，作为小区内基本议事单位。业主小组由小组内全体业主组成，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定，并向业主委员会书面备案。

各业主小组推选一名或若干名业主，代表本组全体业主参加业主大会。业主代表数量的设置，应综合考虑住宅小区内各业主小组的人数、房屋类型等因素，由业主大会议事规则规定。

第二十四条业主代表参加业主大会表决的方式由业主大会议事规则规定，有两种可供选择：

(一)由业主代表参加业主大会并代表所在业主小组内的全体业主表决；

(二)由业主代表征集小组内业主书面表决意见并提交给业主大会。

业主大会议事规则中没有对业主代表的表决权明确规定的，不得采用前款第一项表决方式。

第二十五条业主代表应为本业主小组内具有完全民事行为能力的业主，其它资格条件可参照业主委员会委员任职条件，在业主大会议事规则中规定。

业主代表应经本业主小组内的全体业主半数以上书面同意，产生后应书面送达本小组全体业主，并向业主委员会书面备案。

对业主小组未能选举出业主代表的，由业主委员会负责征集该业主小组内的业主意见。

第二十六条业主代表履行以下职责：

（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，并参加业主大会；

（二）按照本规则第三十一条规定，组织所在业主小组全体业主开展共同管理事项表决，并将表决结果告知业主委员会；

（三）向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议；

（四）建立工作档案。

第二十七条业主代表任期一般为三至五年，业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的，其代表资格自行终止。资格终止的业主代表，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物，移交给继任业主代表或者业主委员会。

第二十八条除本规则第二十六条规定的职责外，全体业主代表就小区共有和共同管理事项履行以下监督职责：

（一）业主委员会委员、候补委员全体辞职的特殊情况，组成临时过渡委员会予以接替，并在30日内组织召开临时业主大会会议，选举业主委员会委员；

（二）旁听业主委员会会议，协助业主委员会开展工作；

（三）召集并主持业主和业主委员会之间的协调会；

（四）业主大会议事规则和管理规约规定的其它职责。

第四章业主大会的日常活动

第二十九条业主大会是物业管理权利和管理责任主体，业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。

业主大会的决定由全体业主共同形成，也可以根据议事规则由全体业主代表集体讨论表决形成。

第三十条以下事项由全体业主或业主代表共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；分立、合并物业管理区域；

（七）业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用;决定物业共用部分的经营方式，管理和使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第一项、第二项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款第五项规定的事项，应当在业主大会议事规则中规定：经三分之二以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当在业主大会议事规则中规定：经半数以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十一条以下事项由业主小组内的全体业主共同决定：

（一）推选本小组业主代表；

（二）决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹；

（三）决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项；

（四）决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。

决定前款第一项、第四项规定的事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，根据本小区业主大会议事规则执行。

第三十二条业主大会设定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。符合以下条件之一的，业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议：

（一）业主提议人数达到议事规则约定数量或比例的；

（二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；

（三）百分之二十以上的业主代表提议召开的。

提议召开业主大会临时会议的，提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。临时会议的议题，应当符合议事规则约定的议事范围。

第三十三条业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议：

（一）公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日；

业主在征集期内提交建议，建议内容应符合议事规则约定的议事范围，应包括修改建议、理由和实名落款；

（二）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询；

（三）完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日；

（四）完成会议表决票回收和结果统计后，将结果送达全体业主。公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地居民委员会。

第三十四条业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后，由全体业主承担。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要，至少每半年在小区公告一次，并根据议事规则中设定的核查接待日，定期接受业主核查。

第三十五条业主大会决定自生效之日起一年内，业主可核查全部签字表决票和选票。业主委员会或其他业主大会会议召集人应公布表决票和选票的核查方式、核查程序，并设定核查接待日。

第五章业主委员会活动

第三十六条业主委员会按照议事规则的约定，履行以下职责：

（一）草拟提交全体业主或业主大会会议表决的提案；

（二）执行全体业主或业主大会的决定，依决定及议事规则的规定，代表全体业主签署协议、监督合约履行；敦促业主遵守管理规约和议事规则；代表全体业主起诉和应诉；

（三）根据全体业主或业主大会的授权，做出有关共用部分使用维护管理的决定；

（四）确定定期核查接待日，原则上不少于每季度一次，公开接受业主对以上事务决议和执行过程的核查与质询；

（五）指导、协助各业主小组推行业主代表，并协助各业主小组开展工作；

（六）建立工作档案，并指定专人保管。

第三十七条业主委员会委员及候选人资格条件如下：

（一）应为本小区具有完全民事行为能力的业主；

（二）未出现省条例第二十一条第一款所列禁止担任业委会委员的情形；

（三）本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职；

（四）具备必要的工作时间。

第三十八条提倡在业主委员会选举或换选前，业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

第三十九条业主委员会会议应当按照议事规则及业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

业主委员会的会议形式、召集主持和参会人员的规定由议事规则约定。

第四十条业主委员会应当于会议召开前，就业主委员会会议内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和议事规则，业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会做出的决定，应当书面告知当地社区居（村）民委员会。

业主委员会做出的决定，自公告之日起对全体业主具有约束力。

第四十一条提倡业主委员会设立专职秘书，协助处理业主委员会的日常工作。专职秘书所需经费列入业主委员会工作经费，经业主大会审议通过后，由全体业主承担。

第四十二条业主委员会应当定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告，接受业主质询。

第四十三条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任，并赔偿造成的损失。

第四十四条新建住宅小区内，用于业主委员会、业主代表和业主小组议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。已交付的住宅小区，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。

第四十五条业主委员会委员在任期内以书面方式提出辞去委员请求或丧失业主身份的，其委员资格自行终止。罢免业主委员会委员应经业主大会决定。

业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。资格终止的委员，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其它应当移交的财物，移交给业主委员会。对拒不移交的，街道办事处应在辖区公安派出所协助下及时责令移交。

第四十六条业主委员会委员任期内出现空缺的，应当按照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。

候补委员递补后人数仍不足的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

第四十七条提议在现任业主委员会任期内，换选二分之一以上业主委员会委员的，应当符合业主大会议事规则的规定。是否由业主委员会组织召集换选会议，由业主大会议事规则规定。

提议人应在提出换选议题的同时提出换选候选人。新的业主委员会委员换选产生前，现任业主委员会继续履行职责。

第四十八条发生下列内容变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面报告物业所在地街道办事处，办理变更备案手续。

（一）管理规约、业主大会议事规则的内容发生变更的；

（二）业主委员会主任、副主任发生变更的；

（三）业主委员会成员因补选、换选和增补等变更的；

（四）应办理变更备案的其他情形。

第四十九条业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

业主委员会违反法规或超越职权作出的决定，给业主或他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

第六章业主监督与行政指导

第五十条业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况，行使下列权利：

(一)按议事规则约定发起业主联名，召开业主大会临时会议；

(二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；

(三)参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；

(四)参加业主小组议事，就小组共同管理事项行使表决权；

(五)选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；

(六)旁听业主委员会会议；

(七)监督业主委员会的日常工作，并提出建议；

(八)通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；

（九）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；

（十）法律、法规规定的其它权利。

第五十一条物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。

第五十二条街道办事处应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。

第五十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由物业所在地区物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。

第五十四条对物业管理行政主管部门、街道办事处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。

第七章附则

第五十五条市物业管理行政主管部门依据本规则制定发布《南京市住宅小区管理规约示范文本》和《南京市住宅小区业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格等示范文本。

第五十六条本规则自发布之日起施行，《南京市业主大会和业主委员会指导规则》（宁房物[2009]70号）同时废止。