第一篇：马鞍山市业主大会和业主委员会活动指导细则
马鞍山市业主大会和业主委员会活动指导细则 第一章 总 则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院、安徽省《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《马鞍山市物业管理实施办法》及有关规定，结合本市实际，制定本细则。第二条 本市行政区域内业主大会的成立和召开、业主委员会的选举及活动适用本细则。
第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第四条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第五条 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）入住率达到50%以上的；
（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的；
（三）首批物业交付满三年的。
第九条 业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的组织协调下，由业主代表、建设单位和居民委员会（村民委员会）组成业主大会筹备组，筹备组成员人数应为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会组织业主推荐。第十条 符合召开首次业主大会会议条件之
一、未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业企业或业主书面报告之日起45 日内组建业主大会筹备组。
新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，前期物业企业应当在符合条件之日起30日内向街道办事处、乡镇人民政府书面申请召开业主大会。第十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起15日内将筹备组工作职责、成员名单及分工、联系方式等在物业管理区域内醒目位置公告，并在90日内组织召开首次业主大会。
第十二条 建设单位或前期物业企业应当自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供筹备首次业主大会会议所需的下列文件资料。
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用公用设施设备的证明；
（六）物业服务用房、物业经营性用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。首次业主大会会议的筹备经费在建设单位向街道办事处、乡镇人民政府交纳的每户5元的业主大会筹备专项经费中支出。第十三条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约；
（四）草拟业主大会议事规则；
（五）确定首次业主大会会议表决规则；
（六）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（七）制定业主委员会选举办法；
（八）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第十四条 对前款规定的内容，业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开前15日，在物业管理区域内醒目位置公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。
第十五条 业主的投票权数，由专有部分面积和人数决定，专有部分面积，按照产权管理部门房屋权属登记簿记载的面积计算；尚未进权属登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
第十六条 筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议；
（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。
（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认；
（四）筹备组的成员不能委托代理人参加会议；
第十七条 业主大会自首次会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组职责自行终止，由筹备组保管的相关资料物品等在7日内移交业主委员会。
第十八条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。在物业区域新的一期业主入住后，应当补选业主委员会，补选办法由首次业主大会根据小区规模、开发进度等因素，在业主大会议事规则中确定。物业管理区域所有项目全部建成后召开的业主大会会议，应当对物业服务内容、标准以及收费方案和物业企业等事项做出决定。
第十九条 业主大会主要决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及收费方案；
（五）选聘和解聘物业企业；
（六）筹集和使用物业专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。业主大会决定筹集和使用物业专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分面积和总人数过半数的业主同意。第二十条 管理规约应当包括以下内容：
（一）物业的名称、地点、面积及户数；
（二）业主大会的召集程序及决定物业管理区域内重大事项的方式；
（三）公共场所及共用设施设备状况；
（四）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；
（五）业主参与物业管理的权利；
（六）业主对业主委员会及物业企业的监督权；
（七）物业的使用、装饰装修、维护和管理；
（八）业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；
（九）违反管理规约的责任；
（十）其他有关事项。
第二十一条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：
（一）业主大会的议事方式；
（二）业主大会的表决程序；
（三）业主委员会的组成和委员任期；
（四）其他有关事项。
第二十二条 业主无故拒交物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。
第二十三条 业主大会会议由业主委员会组织召开。会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议原则上每年不少于一次。
有下列情况之一的，应当召开临时会议：
（一）有20%以上业主提议的;
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一个业主；无法送达的，应当在物业管理区域内醒目位置公告。凡需投票表决的，表决意见应由专有部分业主本人签名。
第二十五条 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具委托书。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当就业主大会会议讨论的事项书面征求其代表的业主意见；对需业主投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的具体意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当在业主大会召开后7日内以书面形式在物业管理区域内醒目位置公告。
第三章 业主委员会
第三十条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。其中小区建筑面积为5万平方米以下业主委员会成员为5名，5万平方米以上、15万平方米以下业主委员会成员为7名，15万平方米以上业主委员会成员为9—11名的单数。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，其组成人员不得在本小区内的物业企业中兼职，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）身体健康，建议年龄在70周岁以下。
第三十一条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。业主中有居民委员会、村民委员会工作人员的，建议由其担任业主委员会主任。业主委员会设执行秘书一人，由居民委员会、村民委员会在其工作人员中确定，承办业委会的具体工作。
第三十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第三十三条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十四条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）参与物业企业通过公开方式出租物业经营性用房及相关设施，并对收支情况进行监督。不得以业主委员会的名义经营、出租物业经营性用房，处置物业经营性用房经营、出租所得；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条 主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十七条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十八条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。第三十九条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用情况；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第四十条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。第四十一条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共用部位、公用设施设备经营所得收益中留存的70%的专项维修资金中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内醒目位置公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十二条 业主委员会委员不得领取工资类报酬，有条件的是否给予交通费、通讯费等补贴由业主大会决定，但建议不得超过以下标准：
（一）物业管理区域面积小于等于10万平方米，工作补贴每人每月不超过50元；
（二）物业管理区域面积大于10万平方米、小于等于30万平方米，工作补贴每人每月不超过100元；
（三）物业管理区域面积超过30万平方米，工作补贴每人每月不超过150元。第四十三条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止，并以书面形式在物业管理区域内公告:
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；
（三）因身体健康等原因丧失履行职责能力的；
（四）因犯罪正在受刑事追究的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；
（六）一年以上拒不交纳物业服务费等相关费用的；
（七）收受物业企业或者利害关系业主提供的不当利益或者报酬的；
（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要增减或者调整业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第四十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的物品、资料等移交业主委员会。
第四十五条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。第四十六条 业主委员会任期届满60日前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导业主委员会进行换届选举。
第四十七条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管物品、资料等移交新一届业主委员会。
第四十八条 印章管理应遵循以下规定：
（一）业主委员会主任对印章的管理负责。
（二）业主大会、业主委员会印章必须存放于办公场所，建议由主任或执行秘书保管，加锁存放。原则上不得带出小区，确因工作需要须经业委会主任同意方可携带。
（三）使用印章应按要求填写印章使用单，保管印章的人员应对用印内容予以核实，经核对无误后方可盖章，保管人不得以其他理由拒绝用印。用印后印章使用单作为用印凭据由印章保管人留存，定期整理后归档。
（四）印章保管人必须妥善保管印章，如有遗失，必须及时向有关部门报告。并在规定媒体上声明作废，报主管部门重新备案。
第四十九条 物业共用部位、共用设施设备的经营及收益管理应遵循以下规定：
（一）物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主和业主大会同意后按照规定办理相关手续。所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费不足，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。其中物业经营性用房经营所得收入，主要用于补贴物业管理公共服务费。
（二）物业共用部位、共用设施设备的经营所得收入应单独列帐，建立由业主委员会和物业企业共管的账户，每年至少向业主公示一次收支情况。第四章 指导和监督
第五十条 县、区住建委（房管局）是所在地物业管理主管部门，负责指导业主大会和业主委员会工作。街道办事处、乡镇人民政府具体负责组织协调本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区服务的关系。居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好本区域所属小区业主大会成立和业主委员会换届工作，调解业主、业主委员会和物业企业之间的物业管理纠纷，帮助、指导业主大会通过招投标或其他方式选聘物业企业以及与物业管理有关的其他工作。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
物业服务合同期限届满90日前，业主委员会未按规定召开业主大会，决定续聘或选聘物业企业，或者业主委员会未按规定和业主大会选聘的物业企业签定物业服务合同的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期整改；逾期仍未整改的，可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十三条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的物品、资料的，或者业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的物品、资料的，相关业主可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十四条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十五条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，但应将业主委员会未选举产生或业主委员会委员人数不足的原因向区、县物业行政主管部门书面说明并在物业管理区域内醒目位置公告。
第五十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第五十七条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依法追究法律责任。
第五章 附 则
第五十八条 本细则自2013年8月1日起施行。3-20 10:42
第二篇：业主大会和业主委员会指导规则
业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章 业主大会
第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十七条 业主大会决定以下事项：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十八条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维护、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任。
第十九条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员会的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第二十条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。第二十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十五条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。
第二十七条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
第二十八条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第二十九条 业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。
第三十条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三章 业主委员会
第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第三十二条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。第三十三条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；
（二）管理规约；
（三）业主大会议事规则；
（四）业主大会决定的其他重大事项。
第三十四条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会的决定和决议；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会和业主委员会的决定；
（三）物业服务合同；
（四）专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共有部分的使用和收益情况；
（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
第三十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
第三十八条 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第三十九条 业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第四十条 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会、业主委员会的会议记录；
（二）业主大会、业主委员会的决定；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。
使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。
第四十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第四十三条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）丧失民事行为能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
（一）以书面方式提出辞职请求的；
（二）不履行委员职责的；
（三）利用委员资格谋取私利的；
（四）拒不履行业主义务的；
（五）侵害他人合法权益的；
（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
第四十七条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
第四十八条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第四章 指导和监督
第四十九条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉。
第五十条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正。
第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十二条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十三条 召开业主大会会议，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。
第五十四条 召开业主委员会会议，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
第五十五条 违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。
第五十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第五十九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第六十条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十一条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
第五章 附 则
第六十二条 业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。
第六十三条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府在指导、监督业主大会和业主委员会工作中的具体职责分工，按各省、自治区、直辖市人民政府有关规定执行。
第六十四条 本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。
第三篇：杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则
《杭州市业主大会和业主委员会活动指导规则》解读 第一章 总则
第一条（目的依据）为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及有关规定，结合我市实际，制定本规则。
第二条（适用范围）杭州市区范围内（不含萧山区、余杭区）实施物业管理的项目成立业主大会、选举业主委员会，及其活动适用本规则。
第三条（管理职责）市房产管理局是全市物业管理行政主管部门（简称市物业主管部门,下同）依法对全市的业主大会和业主委员会活动进行宏观指导。
各区建设（房管）局是本辖区内物业管理的行政主管部门（简称区物业主管部门，下同）依法对本行政区域内的业主大会和业主委员会活动进行业务指导。
街道办事处（乡镇）（简称街道（乡镇），下同）负责组织、协调本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
社区党组织、社区居委会、社区公共服务工作站（统称社区，下同）协助街道（乡镇）做好业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业服务纠纷。
街道（乡镇）可以委托社区办理相关事务。
第四条（联席会议）物业管理区域内，应建立由街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、仲裁机构、基层法院、社区、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。
联席会议由街道（乡镇）负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题；
（四）提前终止物业服务合同；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。街道（乡镇）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。
第二章 业主大会
第一节 业主大会的组成和职责
第五条（业主大会组成）业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第六条（业主共同决定事项）下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七条（面积和人数认定）业主共同决定事项时，业主专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积为业主专有部分面积的统计总和。
业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；业主总人数为业主人数的统计总和。
第二节 首次业主大会会议的筹备
第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域内具备下列条件之一的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
第九条（首次业主大会召集）首次业主大会会议由物业所在地的街道（乡镇）负责召集。
符合业主大会成立条件的，建设单位应当以书面形式向物业所在地的街道（乡镇）提出申请报告。建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向物业所在地的街道（乡镇）提出成立业主大会的书面要求。
街道（乡镇）应当在收到书面申请报告后60日内，在物业所在地的区物业主管部门指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组（简称筹备组，下同）。
第十条（筹备组组成）筹备组由五至九人的单数组成，其中社区、建设单位代表各一名、业主代表三至七名。筹备组组长由社区代表担任，未成立社区的，由街道（乡镇）指派工作人员担任。
筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十一条（筹备组业主代表要求）筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任；由业主进行推举，业主推举的人数少于规定名额或过多的，由社区负责推荐补足或在愿意参加筹备工作的业主中确定。
第十二条（筹备组工作指导与配合）街道（乡镇）、区物业主管部门应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业服务企业应积极配合筹备组开展工作。
第十三条（筹备组工作原则）筹备组应当遵守以下工作原则：
（一）少数服从多数；
（二）筹备组成员辞职或因其他原因不能履行职责而出现缺额时，应按原组成方式及时补足。
第十四条（筹备组工作要求）筹备组应当自组成之日起60日内在物业所在地的街道（乡镇）、区物业主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生首届业主委员会。因故无法按时完成的，筹备组应向街道（乡镇）提出延期召开的报告，并在物业管理区域内公告相关情况及解决办法。第十五条（筹备组职责）筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的条件、方式和人数，并组织业主推荐产生业主代表；
（二）确认业主身份，确认物业管理区域内的业主总人数和建筑物总面积；
（三）按照示范文本拟定业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案），并公示征询意见；
（四）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法以及建议名单，并公示征询意见；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十六条（业主委员会组成）业主委员会由委员和候补委员组成，成员为五至十五人单数。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中选举产生。
候补委员不列席业主委员会会议，不具有表决权。人数按不超过委员人数的百分之四十设置，作为委员缺额时的递补。
第十七条（业主委员会候选人产生方式）业主委员会委员、候补委员候选人由业主自荐或筹备组推荐,五名以上业主也可以联名推荐候选人一名。筹备组应当审查候选人的资格，并结合物业管理区域规模、代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。
业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
第十八条（表决票或选票发放）筹备组应当依法确认业主身份，并发放表决票或选票，表决票或选票应当写明业主姓名、性别、物业名称、有效的联系方式及拥有的建筑物专有部分面积等基本内容。第十九条（筹备组公示事项）筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
（一）业主大会议事规则（草案）、管理规约（草案）；
（二）业主委员会委员、候补委员候选人简历表、参选承诺书，会议的表决票和业主委员会选票（样本），业主大会会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在公示期满后5日内予以答复。第二十条（会议通知送达方式）筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式之一送达业主：
（一）当面递交书面通知；
（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的建筑物专有部分内；
（三）邮寄。
此外，会议通知还应当在物业管理区域公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、形式、内容、业主委员会委员、候补委员候选人名单、业主总人数和建筑物总面积、投票人的权利和义务等。
第三节 首次业主大会会议的召开
第二十一条（业主大会会议形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
第二十二条（首次业主大会会议内容）首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举产生业主委员会委员、候补委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十三条（投票权行使）业主可以自行投票，也可以书面委托代理人投票。书面委托书应载明具体委托事项和权限。一名代理人可同时代理业主的具体人数应当在业主大会议事规则中确定。
单个建筑物专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。业主无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其法定监护人行使投票权。
业主不自行投票也不委托代理人投票的，视为同意已参加投票的大多数业主意见，并不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。第二十四条（业主代表推选）物业管理区域内业主人数超过100人的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十五条（筹备组工作规则）采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，筹备组应当在会议召开7日前组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票或选票，并做好签收与登记工作。回收时限届满后，如回收的表决票或选票未达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票或选票，直至达到法定比例。
筹备组负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布表决、选举结果。
第二十六条（首次业主委员会会议）筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会从委员中选举产生主任1名、副主任1至2名。
首次业主委员会会议结束后,筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。
第四节 业主大会定期会议和临时会议
第二十七条（定期会议和临时会议）业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当告知相关的社区。
业主大会召开会议时，街道（乡镇）、区物业主管部门、公安派出所、社区和使用人的代表可以列席业主大会会议。
第二十八条（业主大会临时会议）有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（三）业主大会议事规则规定的其他情况。
属于前款第一项情形的，业主委员会在接到提议后20日内应当就所提的议题组织召开业主大会会议；书面提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、房号，业主委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。第二十九条（业主大会的召集）业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道（乡镇）责令限期召开；经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。其他任何单位和个人不得组织召开。
第三十条（业主大会会务规则）业主大会定期会议和临时会议的会务筹备、召开、表决等事项参照首次业主大会的相关规定执行。第三十一条（业主大会活动规则）业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。业主大会作出的决定，应当在物业管理区域内公告，对全体业主具有约束力。第三章 业主委员会
第三十二条（业主委员会职责）业主委员会是业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；
（三）在业主大会会议作出决定后60日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施，督促不交纳物业服务费和其他相关费用的业主、物业使用人限期交纳；
（五）对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案征求业主意见，并监督实施；
（六）对经营性收益的产生、管理、使用方案征求业主意见，并形成约定；
（七）配合街道（乡镇）、公安派出所、社区做好本物业管理区域内的社会治安等社会管理工作；
（八）组织业主委员会换届和补选工作；
（九）调解处理业主之间、业主与物业服务企业之间的纠纷；
（十）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当公布工作电话,及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
第三十三条（业主委员会备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的区物业主管部门办理备案手续：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主大会议事规则和管理规约；
（三）业主委员会成员的基本情况。
对符合规定的，区物业主管部门应当在7个工作日内出具备案证明并告知街道（乡镇）。对不符合规定的，应当在7个工作日内说明理由，并指导业主委员会按要求完善备案资料。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。第三十四条（业主委员会成员要求）业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者法人和其他组织授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守业主大会议事规则和管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和其他相关费用；
（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的公信力和组织、协调能力；
（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
第三十五条（业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道（乡镇）指定一名委员召集和主持业主委员会会议。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会会议可以邀请物业所在地社区列席。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。一名委员拥有一票表决权。
业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。业主委员会应当在作出决定之日起5日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。
第三十六条（业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，物业所在地街道（乡镇）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。第三十七条（业主委员会成员行为要求）业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十八条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（二）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（三）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第三十九条（业主委员会成员管理措施）业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内公告。
（一）物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；
（四）连续1年以上不在本物业管理区域居住的；
（五）被人民法院判处刑罚或被公安机关判处劳动教养。第四十条（职务中止（终止）资料移交）业主委员会成员职务中止和自行终止时，应当在5日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。
第四十一条（业主委员会缺员增补）业主委员会任期内，委员出现缺员时，业主委员会应当召开业主大会会议进行补选。设立候补委员的，从候补委员中按照得票多少依次递补。业主委员会委员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职的，业主委员会应停止工作。在区物业主管部门的指导下，由街道（乡镇）组织成立由业主和街道（乡镇）、社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议，选举新的业主委员会。
第四十二条（物业服务企业的确定）业主委员会应在成立后三个月内，或物业服务合同期满前三个月，组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。重新选聘物业服务企业的，应按以下要求做好相关工作：
（一）参与投标的物业服务企业必须具有《物业服务企业资质管理办法》规定要求的资质等级，属三级暂定资质的，必须是在一年有效期内；
（二）招投标工作由业主委员会组织实施，集体确定；
（三）招投标时应对经营性收益的管理、使用、分配做出明确的规定，并将有关情况在合同或附件中明确；
（四）招投标结果，物业服务合同、服务等级与收费标准及合同附件的全部内容，应在物业管理区域内公示。
业主委员会逾期不组织召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业的，由街道（乡镇）督促其限期召开。经街道（乡镇）督促后，仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组，按照规定召开业主大会会议确定续聘或重新选聘物业服务企业。
在续聘或重新选聘物业服务企业期间，物业服务企业、业主应当按照原物业服务合同履行各自的权利和义务。第四十三条（业主委员会换届）业主委员会每届任期三年至五年，具体由业主大会决定。委员、候补委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告街道（乡镇）。换届选举应当在任期届满前三个月完成。在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，街道（乡镇）应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。逾期仍未组织召开的，在区物业主管部门的指导下，街道（乡镇）组织成立由业主和社区代表组成的筹备组负责召开。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。
第四十四条（业主委员会任期届满交接）业主委员会应当在任期届满后5个工作日内，将业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。
业主委员会及其成员未在规定时间内将保管的资料、印章和财物移交的，由街道（乡镇）责令其限期移交。限期届满后仍不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以依法向人民法院提起诉讼；造成财物毁坏、灭失的，依法承担赔偿责任。第四十五条（业主委员会专职执行秘书）业主委员会应当建立日常工作制度。
经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。
第四十六条（业主委员会工作档案）业主委员会应当建立健全工作档案。工作档案一般包括下列内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会决议、业主委员会决定等书面材料；
（三）业主委员会选举、换届的有关材料；
（四）业主名册；
（五）物业服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主的书面意见、建议书；
（八）公告、公示及其证明材料；
（九）物业共用部位和共用设施设备专项维修资金、物业保修金、经营性收益相关资料；
（十）物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告；
（十一）其他。业主委员会工作档案应当指定专人保管，放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所。
第四十七条（业主委员会事务公开）业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。
业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第四章 经费与印章管理
第四十八条（活动经费）业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬，按照《杭州市物业管理条例》规定的比例提取，由全体业主共同分摊或从经营性收益中列支。业主委员会委员津贴和专职执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。经费使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每至少公布一次，并接受业主的监督。
第四十九条（印章刻制）业主委员会备案后，持街道（乡镇）出具的备案证明到公安部门指定的单位刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。
业主委员会印章所刻名称应与地名办批准的物业名称保持一致。第五十条（印章保管与使用）业主委员会应当建立健全印章管理制度，由业主委员会指定专人负责保管，并按印章管理制度使用。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第五十一条（印章重新刻制）业主委员会应当妥善保管并依法使用印章。印章遗失的，业主委员会持在主要新闻媒体上声明作废的凭证，到街道（乡镇）办理重新刻制印章证明手续，按照规定重新刻制。第五章 附则
第五十二条（代为行使）实施物业管理的项目符合法定条件但未能成立业主大会，选举产生业主委员会的，以及实施社区化准物业管理的项目，由物业所在地的社区代为行使本规则中涉及业主委员会的职责。
第五十三条（业主身份）本规则所称的业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、征收决定、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主为法人和其他组织的，由法定代表人或法人和其他组织授权的自然人代表参加业主委员会成员的选举。
业主配偶出具《结婚证书》和能够证明其权属的合法有效文件或者《商品房买卖合同》，证明其与业主关系，并出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主委员会成员的选举。
第五十四条（示范文本制定）市物业主管部门可以制订发布业主大会议事规则、管理规约等示范文本、表样等，供参照使用。
第五十五条（解释部门）本规则由杭州市房产管理局负责解释。第五十六条（施行时间）本规则自发布之日起施行。萧山区、余杭区及各县（市）可根据各地的实际情况制定实施细则。
注意：交付使用与实际入住是不同的概念，交付使用是指开发商出售后交付的行为。
第四篇：济南市业主大会和业主委员会指导规则
济南市业主大会和业主委员会指导规则
第一章 总则
第一条 为规范我市业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据有关法律法规，结合我市实际，制定本规则。
第二条 本市范围内业主大会和业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主，是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。
房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。
房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销（预）售合同中的购房人超过1人的，应当确定1人参加业主大会会议。
第四条 市房管部门是全市物业管理的主管部门，负责对本市业主大会和业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。
各县（市）、区房管部门具体负责辖区内业主大会和业主委员会成立及其活动的指导、监督和管理。
第五条 街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。
第二章 业主大会和业主委员会主要职责
第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。
业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第八条 业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三章 业主大会的筹备成立
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会自首次会议召开之日起成立。
只有一个业主，或者业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条 物业管理区域达到业主大会成立条件90日内，建设单位或前期物业管理服务单位应向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面申请；逾期未申请的，经物业区域内20%以上业主提议，可以向物业所在地县（市）、区房管部门提出成立业主大会的书面要求。
第十一条 县（市）、区房管部门应在收到建设单位（物业管理企业）书面报告或业主的书面要求后30日内，与街道办事处（乡镇人民政府）共同组织、指导成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5-15名成员组成。其中居（村）民委员会委员1名，并担任筹备组组长，尚未成立居（村）民委员会的，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员担任；其余成员为物业管理区域内的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会组织业主推荐产生。筹备组中的业主代表应由模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，有一定组织能力并能够按时参加筹备组活动的业主担任。
筹备组产生后，应当以书面形式将成员名单在物业管理区域内公告。
第十二条 县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应指导筹备组开展业主大会筹备工作。全体业主、建设单位、物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。
第十三条 筹备组应在30日内（特殊情况可以延长30日）完成下列工作。
（一）确定召开首次业主大会会议的形式，由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；
（二）确定首次业主大会会议的召开时间、地点和内容；
（三）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（四）确认业主身份及业主在首次业主大会会议上的投票权数，并逐一列表登记业主姓名、性别、住址、通讯方式及拥有的投票权数等基本内容；
（五）确定业主委员会委员候选人人数和产生办法，组织业主推荐产生业主委员会委员候选人；
（六）采取书面征求意见召开首次业主大会会议的，筹备组要在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人，计票人和监票人应由非业主委员会委员候选人担任。采取集体讨论形式的，筹备组要向业主发放参加首次业主大会的证件；
（七）做好召开业主大会会议的其他各项工作。
前款
（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项的内容应当在业主大会会议召开15日前完成，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主对上述公告事项有异议的，应在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。
第十四条 采取书面征求意见召开首次业主大会的，筹备组应在投票日期7日前，采取直接送达或邮寄送达的方式将表决票、业主委员会选票送达业主，并保存送达凭证。表决票及业主委员会选票上要注明投票、公开验票、唱票、计票及公布投票结果的时间、地点。业主逾期未投表决票或选票的视为弃权。
投票结束后，采取公开验票方式，由筹备组负责开箱验票，由唱票、计票人员在监票人的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由筹备组、唱票、计票和监票人作出记录。
第十五条 首次业主大会会议的内容和程序：
（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要首届业主大会会议表决通过的事项。
第十六条 同意业主公约、业主大会议事规则的业主投票权数未达到物业管理区域内业主总票权数2燉3的，筹备组应征求业主意见并对业主公约、业主大会议事规则修改后重新组织业主表决投票。
第四章 业主委员会的选举产生
第十七条 业主委员会应采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。
第十八条 业主委员会由5至13人的单数组成，首届业主委员会人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。
第十九条 推选首届业主委员会委员的候选人，由筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，并结合物业管理区域规模及委员的代表性、广泛性等因素，确定候选人名单。
筹备组应该审查候选人的资格。候选人名单产生后，筹备组在物业管理区域内公告。
第二十条 业主委员会委员候选人应符合下列条件：
（一）居住在本物业管理区域内；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）遵守国家有关法律、法规；
（四）遵守业主大会议事日程规则、业主公约，模范履行业主义务；
（五）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；
（六）具有一定的组织能力；
（七）具备必要的工作时间；
（八）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
第二十一条 业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加；业主委员会的当选应经与会业主所持投票权1燉2以上通过。
业主委员会选举时，经与会业主过半数投票权同意的人数超过应选名额时，以得票多者当选；若票数相等，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多者当选。若经与会业主过半数投票权同意的被选举人少于应选名额时，应及时视不足的名额另行选举。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的县（市）、区房管部门备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主大会会议记录和会议决定；
（二）业主委员会成立备案申请表；
（三）业主公约；
（四）业主大会议事规则；
（五）选举和表决结果统计表；
（六）业主委员会委员名单及基本情况、委员分工等。
县（市）、区房管部门应在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。
第二十三条 筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会推选产生业主委员会主任1人、副主任1至2人。
选举产生首次业主委员会后，筹备组自行解散。
第五章 业主大会和业主委员会日常活动
第二十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1燉2以上投票权的业主参加。
第二十五条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1燉2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2燉3以上通过。
第二十六条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。
第二十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。
第二十八条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公示。
第二十九条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的，各县（市）、区房管部门可以责令业主委员会限期召开。必要时，由县（市）、区房管部门与物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）共同指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。
第三十条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的，由县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开；尚未成立居（村）民委员会的，由所在地街道办事处（乡镇人民政府）直接组织召开。
第三十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经1燉3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议一般由主任召集和主持，可以邀请所在地街道办事处（乡镇人民政府）或居（村）民委员会派员列席会议。
第三十二条 业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定时应经全体委员半数以上同意。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三十三条 业主委员会可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
第三十四条 业主委员会应建立档案管理制度，并指定专人管理。存档资料主要有：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会产生、备案的材料；
（四）业主清册及联系方式；
（五）订立的物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况清册；
（九）其他有关资料。
第三十五条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度，业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。
业主大会对外行使权利使用业主大会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第三十六条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的，还应当经全体委员过半数以上签字：
（一）关于专项维修资金使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）关于选聘物业管理企业的建议及选聘物业管理企业结果情况并提交业主大会表决的建议；
（四）对物业管理企业制定的管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于终止业主委员会委员资格的建议；
（七）其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。
第三十七条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。经费使用情况应定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督质询。
第三十八条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居（村）民委员会，并听取居（村）民委员会的建议。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市）、区房管部门应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。
第三十九条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第六章 业主委员会的换届、委员的增补、变更和业主大会的解散
第四十条 业主委员会的届期为3年，业主委员会任期届满2个月前，应报告县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府），在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主委员会组织召开业主大会进行换届选举工作。
第四十一条 原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第四十二条 业主委员会委员缺员超过40%的，由业主委员会召开业主大会会议增补。
第四十三条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。
第四十四条 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第四十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，由主任提议或经县（市）、区房管部门、街道办事处（乡镇人民政府）建议，经业主大会会议通过，终止其委员资格，并予以公告：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）连续3次以上无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因难以履行职责的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
（六）兼任所辖区域物业管理企业工作的；
（七）严重违反物业管理法规或拒不履行业主义务的；
（八）其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
其中
（一）、（四）、（五）项情况由业主委员会会议通过，并报下次业主大会备案；其他情况要经业主大会通过。
第四十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第四十七条 本规则第二十九条规定备案事项因业主委员会换届、注销或委员增补、变更等原因而发生变更的，业主委员会应自变更之日起30日内持换届、变更、注销备案表及有关资料到县（市）、区房管部门备案。
第四十八条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区房管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第七章 附则
第四十九条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第五十条 市房管部门可以制定发布《济南市业主公约示范文本》、《济南市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。
第五十一条 本规则由市房管部门负责解释。
第五十二条 本规则自发布之日起施行。
第五篇：业主大会和业主委员会成立指导意见
业主大会和业主委员会成立指导意见 各县（市）、区房管局（处）：
为完善我市业主委员会制度建设，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》、《江苏省物业管理条例》文件精神，结合我市实际，制定本意见。
一、业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会。
二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。房屋所有权人为业主（以房产证或签订的购房合同为准）。
召开业主大会成立业主委员会，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，受托人必须代委托人表达真实意思，有书面意见的，应代为转交。
三、业主委员会产生的程序
召开业主大会或业主代表大会会议选举产生业主委员会的工作由筹备委员会组织实施。
（一）成立筹备委员会。由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、或者委托居委会审查推荐，提出筹备委员会组成人员名单并公示，公示期不少于七天。
（二）草拟《业主大会议事规则》、《业主委员会选举办法》、《管理规约》等。
（三）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，组织业主推荐业主代表（大型物业管理区域适用）。并书面告知物业所在地居民委员会、房管部门、公安派出所。
（四）确认业主投票权及投票权数计算方法。
（五）组织业主推举、确定业主委员会候选人。业主委员会委员应兼顾区域内物业类型（包括分期建设须增补）的比例及代表性。
（六）会前公示，公示期不少于十五天。召开业主大会前应公示本条
（二）、（三）、（四）、（五）项内容。
（七）召开业主大会或业主代表大会会议。
（八）召开首次业主委员会会议，推选出主任、副主任。
（九）公示业主大会决定的内容和业主委员会组成及委员分工、公示期不少于七天。召开业主大会或业主代表大会会议时，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门、社区居委会应派代表参加，到现场对会议及选举活动进行监督指导。
四、业主委员会的组成和任期。业主委员会的人数应当为五至十五名的单数，其成员不得在物业服务企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会是业主大会的执行机构，不得从事经营活动。
五、业主委员会委员应当由遵守国家法律、法规，热心公益事业，公正廉洁，责任心强，身体健康，具有一定组织能力和必要的工作时间的业主担任。
六、业主的投票权数的计算方法。住宅实行一户一票；既有住宅又有其它类型的综合性物业，住宅实行一户一票，其它类型物业按住宅建筑面积的平均数作为基数，采取四舍五入的原则，计算投票权数；其它物业按照拥有的物业建筑面积比例决定投票权数。
七、业主人数较多的大型物业管理区域，业主大会可以根据小区的情况，按每幢或每个单元、楼层选举业主代表，组成业主代表大会。
八、业主大会或业主代表大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采取集体讨论方式的程序：
1、筹备委员会报告工作情况；
2、审议；
3、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；
4、投票并统计；
5、公布选举结果。
采取书面征求意见方式的程序：
1、发放选票、设立建议箱；
2、推选封箱、开箱、唱票、计票、监票等工作人员；
3、投票（回收选票）并统计；
4、收集业主建议，对业主大会、业主委员会相关文件进行修改；
5、公布选举结果和修改后的《业主委员会选举办法》、《业主大会议事规则》、《管理规约》等。
九、业主委员会履行下列职责：
（一）召开业主大会或业主代表大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会或业主代表大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
十、业主委员会委员有下列情形之一的，通过业主大会或业主代表大会会议取消委员资格：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
十一、业主委员会的监管。物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、房管部门应当监督业主委员会履行职责。对业主委员会作出的违反法律法规的决定，应当责令整改或撤销决定；监督业主委员会任期届满的换届选举工作；监督原业主委员会将其保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财物移交新一届业主委员会，并履行交接手续；组织业主委员会参加县（市）区房管部门组织的业务培训。
十二、业主委员会的备案：经依法选举产生的业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和房管部门备案。备案应报送业主大会或业主代表大会成立情况、《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会备案表、其他相关资料。凡首次成立的业主委员会，需持备案证明到公安部门指定的单位刻制印章。
十三、业主委员会应建立日常工作制度，建立工作档案。工作档案一般包括：
1、各类会议记录、纪要等书面材料；
2、业主名册；
3、物业服务合同；
4、公告、公示及证明材料；
5、有关法律、法规文件资料；
6、其他应当保存的资料。
十四、业主大会和业主委员会成立和开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定，经业主大会通过确定。
业主大会和业主委员会成立和工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公示，接受业主质询。
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