第一篇：物流中心投资计划书
东盟——川桂商贸物流中心投资计划书
一、项目名称
东盟——川桂商贸物流中心
二、项目主题
南宁市规模最大，功能最全最现代化的商贸物流中心，市场辐射四川、广西、并面向东盟商贸经济圈，搭建100亿元产品进东盟商贸平台。
三、主要建设内容
西南现代物流基地（包括生产加工、仓储、运输、中转、分装、配送和信息处理）
西南五金机电物流园
西南八一家俱物流园
西南服装物流园
西南小商品物流园
西南粮食物流园
西南中药物流园
服务中心（含宾馆、餐饮、邮电、银行结算中心）。
以上子项目，分单元分期实施。
四、项目建设地址
南宁市
五、项目工商注册和税务登记地
南宁市
六、项目建筑规模
1、总用地面积约3000亩
2、总建筑面积120万平方米。（其中：现代物流基地面积50万平方米；交易市场及服务设施建设面积约70万平方米）
七、项目投资额约30亿元人民币
1、按投资额的产业分;
现代物流基地投资额14亿
交易市场及服务设施投资额16亿
2、按投资的资产分
固定资产投资额13.8亿
流动资产投资额16.2亿
八、项目建设年限
全部建设周期预计5年
九、经济效益
1、现代物流基地
预计年营业收入约30亿,年利润约1.5亿
2、各交易市场(含服务设施)
预计年营业收入约120亿,年利润约6亿
以上两项目合计;年收入约150亿
年利润约7.5亿
3、该项目建成运营后,每年为项目所在地财政增加各种税费约4.2亿元（不含企业所得税）
十、社会效益
1、将“东盟—川桂南商贸物流中心”建成与中国、与东盟各国接轨的战略性物资交易平台,成为四川广西打入东盟经济贸易圈的窗口,充分发挥贸易的纽带作用和桥梁作用.2、吸引更多四川广西企业和东西部企业将交易平台设在南宁,并带动加工制造业到南宁,使之形成一个完整的交易,加工制造的产业链.3、“东盟—川桂物流中心”建成后,将极大的促进南宁现代物流和交易市场的发展,从规模上和功能上填补南宁市大型物流和交易的空白.4、该项目的运营需招聘各类员工约10000人（含相关服务业）,带动的加工,制造业约30000人,可解决大批待业人员和失业农民的就业问题,促进社会的和谐和稳定.十一、项目支持单位
1、广西壮族自治区人民政府
2、广西壮族自治区统战部
3、南宁市人民政府
4、四川省人民政府驻广西办事处
5、中国物资与采购联合会
6、四川省物资与采购联合会
7、四川省现代物流协会
8、西南交通大学物流学院
9、西南财经大学现代物流研究所
十二、项目投资商
1、广西桂嘉汇集团
2、广东科龙集团
3、成都诚实集团
4、四川（澳洲）龙旺集团
5、成都金宇集团
6、中国华西集团第九公司
7、广西银麦科技有限公司
8、广西卓尔贸易有限公司
9、甘肃天水六合源公司
10、广西伟哲贸易有限公司
11、广西南宁嘉卓实业有限公司
12、广西南宁江豪装饰工程公司
13、项目单元投资商
十三、项目策划单位
1、英国伟信公司
2、美国杨周建筑设计事物所
3、新加坡山鼎建筑师事物所
4、香港戴得梁行房地产顾问有限公司
十四、项目筹备小组
高级顾问：雷翔（广西壮族自治区综合设计院院长）
张锦（西南交大物流学院领导、四川省现代物流协会副会长、教授、博导）
李胜（西南财大现代物流研究所所长、教授、博士后）
组长：罗先友（广西四川商会会长、广西桂嘉汇集团董事长）副 组 长：刘从梦（广东四川商会会长、广东科龙集团董事长）
陈勇（四川省人民政府驻广西办事处主任）刘东财（成都成实集团董事长）
向永生（成都金宇集团执行董事）
李润（广西银麦科技有限公司董事长）
李光远（广西卓尔贸易有限公司董事长）朱友科（中国华西集团第九公司总经理）详细实施方案后续.广西四川商会
第二篇：物流计划书
2015年物流工作计划范文(一)
一、继续提高员工素质：我部门坚持组织学习《机动车驾驶员安全教育辅导》、《岗位培训》教材，使广大驾驶员热爱本职工作，在本职上精益上求精。提倡行车讲究语言美，礼让三先风格高的思想品质。
二、加强部门服务水平：为了提高客户对物流配送的满意度，使企业和客户达到双赢的目的，我部门极积走访各客户和各地经销商，了解客户销售情况，为了征求客户对运输工作的建议，我部将制定了驾驶员行车服务卡，让广大经销对驾驶员和部门多提宝贵意见，还激励部门驾驶员争当红旗手，不断提高服务水平。
三、不断完善管理制度：由于以往物流部缺乏系统的规章制度，造成管理工作存在漏洞，对此部门根据岗位具体情况，先后制定了《小货车驾驶员管理制定》、《叉车司机管理规定》、《倒运车驾驶员管理规定》、《小货车轮班安排表》、《车辆零配件出入库流程》、《车辆轮胎更换申请单》，本部从全局利益出发，按照制度执行，对个别纪律散漫，有损公司利益的员工给予严厉处罚，对表现突出、技术精湛的给予奖励。
四、加快管理岗位建设：目前部门各岗人员54人，其中后勤人员9人，驾驶员41人，基本能够满足各岗位人需求，我部结合岗位工作具体情况，从员工中挑选出班组长，让其负责本组日常事务管理;从调度中选一人当任总调度负责物流部门厂内一切生产、安全、调配工作。逐步形成了“其层具体落实、中层监督指导、高层宏观控制”的合理化组织结构。使各岗位人员明确其职责所在，以便在工作中各司其职，各尽其责，继而争先创优。
五、降低运营成本核算：为了降低运营成本，本部先后采取了一系列有效措施，随着成本率的提高，普通轮胎使用寿命过短，易破易爆，不仅费用较高，也给行车安全埋下隐患，经过市场摸底调查，货比三家，决定改用质量可靠，价格合理的“佳通”系列轮胎，并且签约定点守信合同，有力地控制驾驶员随意更换轮胎和附带件。同时对零配件也进行了货比三家，选购质价更为合理的零配件，一定程度上减少了运营成本，而高额的耗油费用直接影响了车辆的运营效益，因此建立自己的油库成了最佳的解决方案。
随着公司的不断发展，物流部规模也得以壮大。我部门从全局利益出发，坚持以安全为中心、服务为宗旨、效益为目标的原则而开展工作。加强部门管理建设，不断提高人员素质，强化服务水平、降低运营成本。全体员工齐心协力、努力奋斗，争取比上取得更好的效益。
2015年物流工作计划范文(二)
为确保公司物流部的工作能顺利正常的开展，为了公司能节约相对成本，也为让公司对我的工作进行考核，我将做好以下方面的计划，来提高工作效率，更好的开展工作。
一.继续提高员工素养，强化员工服务意识
人是万物之本，员工是企业生存的命脉，只有企业真正重视员工，关心员工，让员工感受到企业的温暖，员工才会用更好激情来为企业付出。当然我们企业更需要有先企业后个人的高素质员工，因此我们必需加强员工培训，提高员工积极性，增强员工个人素养，使员工更有团队精神和奉献精神。只要员工的个人素养真正提高了，能真正关心企业，那么我们部门的服务水平也就相应的提高了，各项工作也能顺利的进行。这样就进入了一个良性循环的过程中。对此向公司提出两点建议：一是不建议加班，当然前提是在高工作效率和计划任务完成的情况之下;二是奖与惩相结合，不能光有惩而不奖，反之当然也不行，二者是相辅相承，缺一不可。
二.不断完善管理制度
由于物流部不是直接创造经济价值的部门，再加上物流部缺乏系统的规章制度和管理工作方面存在的漏洞，所以往往会被本部门员工误认为不被公司重视，对员工工作积极性有一定的影响。对此需不断完善部门管理制度，需实施《岗位责任制制度》、《交接班制度》、《车辆管理制度》、《文件管理制度》、《奖惩制度》等。
三.加快管理岗位建设
我将结合本部门岗位的具体工作情况，逐步优化组织结构，使其“基层具体落实、中层监督指导”。使各岗位人员明确其职责所在，以便在工作中各司其职，各尽其责，继而争先创优。
四.作内容及安排
1.收发货流程进行梳理，改进，并督促物流部员工严格按标准执行，实行岗位责任制。制定预防可能发生的错误，及时发现，纠正不正确的工作方法。
2.每日早会十分钟，计划当天的工作安排，及总结上一天的工作完成进度，出现的问题，困难，部门岗位需要协助配合的安排，表扬有进步，工作较主动积极等个人，激发员工的工作激情。
3.每日下班前检查各项工作完成情况，已完成事项，未完成事项，待办事项，第二日需交接事项或紧急待办事项。检查电源，门窗是否关闭。清洁是否到位等。
4.每日开单员下班前检查当天单据的准确性，完整性，是否按时交财务。检查系统所有单据，有无异常情况，库存有无异常数据。发现问题立即解决。
5.每周/月总结本周/月工作情况，对工作中出现的问题、困难提出可执行建议/方案，对工作中作出成绩，有重大进步，为公司提出建议，或努力工作，尽心尽力者给予表扬或奖励。
6.各种物料码放、搬运入库时应先内后外、先下后上。检查货架的货品是否按规定陈列，整个库房保持整齐，整洁，有无脏乱现象，货品名，标签，及价格是否一致。
7.严格按照仓库管理规程进行日常操作，仓库收发货人员对当日发生的业务必须及时登记，做到日清日结，确保物料进出及结存数据的正确无误。不定时复核实物和库存差异，当天发现有差异数据当日处理，找出原因，并纠正错误。
9.仓库必须根据实际情况和各类原材料的性质、用途、类型分明别类建立相应的明细账,凡是无吊牌货品一律找出同款贴上标签(款号，尺码，价格)，凡是浅色衣服原则上全部套外包装袋。
10.做好各类物料和产品的日常核查工作，仓库收发货人员必须对各类库存物资定期进行检查盘点，并做到账、吊牌、物一致。如有变动及时向主管领导及相关职能部门反映，以便及时调整。
11.库存物资清查盘点中发现问题和差错，及时查明原因，并进行相应处理。如属短缺及需报废处理的，必须按审批程序经领导审核批准后才可进行处理，否则一律不准自行调整。发现物料失少或质量上的问题(如受潮或损坏等)，及时的用书面的形式向有关部门汇报。
12.合格品、逾期品、失效品、料废、返修品等分类存放，分别做账。废料根据实际情况合理利用。各种物料不得抛掷。
13.仓库通道出入口要保持畅通，仓库内要及时清理，保持整洁。所有单据必须有责任人签字，并且字迹清楚。
14.提前做好部门内员工请/休假的工作交接安排，并和其它部门做好衔接安排。
15.了解员工的基本情况，需求，困难，帮助其解决问题，真正关心每位员工，让他放心的工作。鼓励员工学习，营造和谐，团结，共进步的环境，使员工感觉工作是一种快乐。
五.工作重点
1.对物流部操作流程进行合理改进，重点为货物入库流程，出库流程的改进，做到货物进出正确、准确、及时。
2.对库房货物的管理，做到货物标识齐全、唯
一、正确。
随着公司的不断发展，物流部规模也将得以壮大。我将以公司利益为中心，以服务客户为宗旨、以降成增效为目标的原则开展工作。加强部门管理建设，不断提高员工素养，强化员工服务意识。使全体员工齐心协力、努力奋斗，争取取得更好的效益。
2015年物流工作计划范文(三)
(一)工作思路和目标
2015年，是新都物流中心高位求进、加快发展、奋力建设西部现代物流公路港、西部城际配送枢纽和城市配送中心的重要一年。我委将高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入实践科学发展观，全面贯彻落实党的十七届六中全会、省委九届九次全会和市委十一届九次全会精神，按照市委、市政府奋力打造西部经济核心增长级、国际文化名都的历史定位和区委区政府的工作部署，牢牢把握“奔高端、上水平、强功能、出效益”的总体要求，开拓创新、努力拼搏，以等不起的紧迫感、坐不住的责任感、慢不得的危机感，只争朝夕、忘我工作，努力打造中国西部现代物流公路港、西部城际配送枢纽和城市配送中心，以优异的成绩迎接党的十八大胜利召开。
2015年我委的工作目标是：完成固定资产投资5亿元;实现物流营运收入80亿元，比2014年增长25%;实现税收2.6亿元，比2011年增长30%。
(二)工作重点
1、进一步抓好规划完善工作。一是进一步修改完善新都物流中心在建和未建项目的建设规划方案，提升物流业态。二是突出标准和形象，抓好重点项目规划的修改完善工作，从而发挥好重点项目的示范引领作用。三是立足实际、着眼长远可持续发展，进一步修改完善物流中心三期总体规划、产业发展规划、土地利用规划和控规方案。
2、进一步抓好项目促建工作。一是加快推进基础设施配套建设。促进货运大道绕城高速立交桥加快建设，力争2015年5月底前基本形成通车能力。二是加快推进重点物流项目建设，进一步提升园区的整体形象。对二期已建成并投入试运营的10个重点项目，进一步强化管理和服务，积极引导企业引入优质三方物流客户，促使其早出效益、早出形象;对传化物流二期、西部品牌商品分拨配送中心等二期在建重点项目，进一步倒排工期，加强督促检查，促使其按期完工。三是抓好美国普洛斯、新加坡丰树等已储备重点项目的引进、落地工作，进一步增强园区发展后劲。四是继续抓好园区公共服务设施的配套完善工作，为企业发展提供更加便捷的服务和优质的环境。五是加快对园区周边传统货运站场的搬迁整治，积极推动城北片区主营业态升级和空间布局优化。
3、进一步加快转型升级步伐。一是采取“借脑”合作模式，继续加强现代物流发展研究，进一步摸清现状，把握方向，抓住重点，提升业态，为园区的长远发展打下坚实的理论基础。二是进一步梳理园区内物流企业的城市、城际物流配送业态、水平和方式，深入研究物流企业之间以及物流企业内部之间的业态转换，积极推进城际配送试点和城市配送试点工作，探索建立城际、城市物流配送管理机制，引导提升物流配送水平。三是按照园区的功能布局和发展定位，加强对物流企业的业态管理，积极引导企业面向高端优化和调整客户，从而促进园区产业结构和业态水平进一步优化提升。四是积极推进货运班车总站打造，探索建立公路、铁路、航空等多种运输方式的联动发展，拓展园区发展空间。五是扎实做好园区企业(客户)的注册登记工作和主要经济数据的统计工作，准确、及时、完整反映园区经济活动情况，从而为园区下一阶段的发展跨越把好经济的脉搏。
4、进一步推进产业联动发展。一是继续加强与阿里巴巴的合作，加快建设中国西部现代物流在线电子商务平台，不断完善平台功能，着力打造中国西部物流首选信息平台。二是建立完善产业联动发展机制。继续加强与工业园区、家具园区、北部商城等的沟通、对接和协调，积极开展物流外包等工作，探索建立服务业与工商企业联动发展的长效机制。三是继续深入推进银政企合作，为园区企业做大做强提供便捷金融支持，促进区域经济转型提升，打造核心竞争力。
5、进一步提升管理服务水平。一是按照建设世界现代田园城市示范线的有关要求，继续深入开展好城乡环境综合整治，切实抓好园区交通、治安、卫生、绿化、安全等工作，着力打造生态型物流园区。二是继续加强部门之间的沟通、协调工作，探索建立园区管理的部门联动机制。三是深入开展好创先争优活动，继续抓好党风廉政建设和机关作风建设，提升机关干部队伍整体素质和管理服务水平，不断提高机关行政效能、政府服务水平和执行力。四是以“文化强园”为目标，通过开展一系列主题实践活动，深入推进园区文化体制建设，不断提升园区的软环境和软实力。
(三)保障措施
1、加强党的建设。深入学习贯彻落实党的十七届六中全会、省委九届九次全会和市委十一届九次全会精神，不断加强机关党委、支部及党员干部的思想、理论、政策学习，不断强化科学发展的思想和组织保障;认真开好党组学习会和民主生活会，严格贯彻落实民主集中制，坚持重大事项民主决策，努力维护班子的团结和谐;深入开展党风廉政建设和反腐败工作，严格落实党风廉政建设责任制，认真执行廉洁自律各项规定，筑牢拒腐防变的思想道德防线。
2、加强作风建设。严格落实首问责任制和限时办结制，大力倡导用心想事、用心干事、用心谋事的工作作风，大兴为民之风、学习之风、力行之风、敢为之风、求是之风，真正把工作当学问去研究，当事业去追求，说了算、定了干、干就干好，扑下身子狠抓落实，进一步转变工作作风，提升工作效率。
3、加强督促检查。围绕工作目标，制定《重点工作任务进度表》，明确重点建设项目责任领导、责任人和完成时限，各责任人坚持工作重心下沉，工作重点下移，对自己负责的重点项目实行天天跟踪督促，详细掌握施工进展情况，提出改进措施，年底，将任务完成情况与个人目标考核挂钩，兑现奖惩，落实责任，确保圆满完成区委、区政府下达的各项目标任务。
2015年物流工作计划范文(四)
去年**邮政物流工作始终按照国家局及省局的统一部署和要求，认真贯彻省局第八次邮政工作会议精神，围绕年初制定的“
十、百、千、万”兴物流的发展思路，采取系列有效举措：积极融入地方经济发展在大格局，争取政策，营造和优化良好的外部发展环境;以渠道建设和提升网点分销能力为中心，重点分销配送“十个”重点及特色产品;以发动“百家”企业进中邮活动为契机，迅速启动和发展工业园区一体化及中邮快货业务;通过加快整合社会物流运输资源，不断完善和提高邮政物流网络服务功能。1-9月，全市邮政物流累计完成业务收入576。51万元，完成市局下达计划的85。86%，同比增长29。46%，完成省局计划75。67%，完成分销收入381。29万元，占计划81。13%，完成一体化及中邮快货收入186。21万元，占计划77。59%，一体化及中邮快货配送及时率和信息反馈率分别达到96%和99%以上，邮政物流市场竞争力得以提高。现将2015年发展思路汇报如下：
(一)积极融入地方经济发展格局，争取政策，赢得发展先机。
**局认真落实省局的部署和要求，积极融入**市“3+1”地主经济发展战略大格局之中，争取地方政策支持，捕捉市场发展先机，抓住了对**邮政长远发展影响深远的两项重要工作：一是高度重视“彭泽模式”的创新完善和在全市的推广工作。经多方努力，**邮政服务三农及“彭泽模式”已得到了地方党委和政府的高度重视及认可，并已列入市委市政府重要工作之中。目前，**市委及市政府两办已下发了《关于构建新农村惠民物流通道的意见》的通知，该文件及后续相关配套文件的出台和实施，不仅彻底解决了邮政服务“三农”、开展商品分销配送的外部环境问题，而且争取到了地方政府的政策大力支持和强势推动，同时也大大提升了邮政在地方社会经济发展中的影响地位和作用。二是主动抓住**大工业、大物流的发展良机，积极争取中邮物流江西**邮政物流基地(仓储集散配送中心)项目的启动和建设工作。通过外出学习考察，并进行前期市场调查和初步可研分析论证，该项目市场前景广阔，该项目建设后，不仅对**邮政的发展而且对江西邮政及物流业务的发展都将具有重要的战略意义。目前，市政府发展大物流产业的相关政策文件已出台，该项目已得到市委市政府的高度重视和支持，省局领导对该项目非常重视和关心。现在，我局正在与**市大物流办及相关部门协商项目的选址用地问题，以争取省局尽快立项建设。
(二)全力打造“千个”分销连锁网点，夯实基础，提升渠道能力。
我局认真贯彻省局罗桂林局长在第八次邮政工作会议上提出的“使80%的农村支局所在剔除金融业务效益外实现扭亏增盈目标”和“做大分销业务规模，促使90%的县局物流收入达50万元以上，消灭30万元以下县”的指示要求，在县以下农村邮政工作中，重点抓商品分配送业务，而在抓分销配送业务中，又把网络渠道建设放在重中之重来抓。在网点渠道建设中，重点推广“彭泽模式”151平台建设，并积极争取国家“万村千乡”市场工程建设的政策支持。现已累计建成连锁分销自办网点152个，加盟店460个，申报“万村千乡”网点87个。初步建成了邮政分销配送网络体系，邮政分销网络渠道能力得以提高。
(3)重点分销“十大”分销产品，因地制宜，做大做强优势特色。
根据**本地实际，我局确定在分销中重点抓好“十个”市场潜力大和具有地方特色的分销产品：先农牌系列种子、棉种、化肥、正邦、中邦等系列农药、迪种宝液肥、汉高、贝珠等系列日用品、蒙牛友芝友(维雀)牛奶及酒类产品等，做到因地制宜，突出重点，业已实现和预计全年可实现销售收入100万元以上的有先农牌种子、蒙牛友芝友牛奶和正邦农药3个，50万元以上的产品有中邦农药、维雀牛奶等。在日用品批销试点中，继9月份都昌局首场日用品批销推介会实现销售额21余万元后，10月28日，彭泽局在在马镇日用品批销推介会实现销售额19余万元，创新了日用商品批销新的模式。1-10月，在全省分销晋级联赛中，**局排名第4，其中，日用商品分销收入占全省四分之一。
2015年物流工作计划范文(五)
回顾去年工作，西郊物流中心在各级政府的关心下，在公司领导的指挥下，正确决策、科学管理，精心组织，合理安排，面对艰苦工作环境和各种挑战，公司上下信心坚定，目标明确，精诚团结，展现了我公司能干事、会干事、干成事的精神风貌和务实创新、敢打硬仗的工作作风。新的一年，我们认为要通过勤奋努力、扎实有效的工作，为西郊物流中心发展奠定了坚实的基础，较好的完成了各项任务，遂拟定今年工作计划具体如下：
一、工作成绩货物吞吐量：xxx营业收入：xxx 利润：xxx。
二、以安全为主线，实现安全生产零事故以安全为主线，牢固树立全员安全意识，全方位抓好安全管理。
在日常工作过程中，公司始终将安全操作作为头等大事来抓。首先强调牢固树立全员安全意识，强调没有安全就没有质量、没有安全就没有效益;其次制定安全责任制度，要求每周召开安全生产会议，对高空及危险作业工序或岗位采取一对一盯防措施;第三严格现场安全监管和安全巡视检查，一是上岗人员必须戴上安全帽、穿戴好劳保服装;二是对现场机械设备粘贴铭牌，带电作业场地悬挂警示标识;三是公司领导经常亲临现场检查指导并提出一些行之有效的安全保障措施。第一季度，公司未发生任何大小安全事故，真正做到了安全事故零发生率。
三、明确岗位职责，建立公司管理制度
首先是选聘专业、敬业人员安排到重要岗位，明确其工作职责，发挥他们的工作积极性;其次通过建立行之有效的劳动管理制度，使公司上下有章可循、各项工作秩序井然。
四、加强公司业务员工学习，提升员工队伍素质
我们认为，企业的发展离不开人才，而人才的培养离不开企业自身的培训和领导的言传身教。公司一方面积极参加总部组织的全员业务培训;另一方面，在强调团队建设和激励机制的同时，更注重公司内部员工的素质教育。素质教育对天客物流这样一个新兴企业来说十分重要，首先具备现代化物流手段的企业需要高素质人才;其次提升职工队伍素质可以使企业快速走上良性循环。
回顾以往的各项工作，所取得的成绩有目共睹。公司从无到有，从小到大，从平地荒原到仓储配送库的拔起，表明我们是一个不怕困难，勇于开拓，不断进取的团体，是一家致力于发展现代物流的新型企业。希望今年可以排除万难，顺利完成各项工作计划，并努力超质量完成。
2015年物流工作计划范文(六)
2015年的工作为2015年物流公司的腾飞打下了很好的、坚实的基础，我们4个营业网点，吴岙物流基地的建成使用，总公司对信息化建设的投入，西北专线、昆明专线、山东专线、福建专线的营运，在坚持董事长、总经理提出的在三年内将大运物流发展成为以集团物流总包为先、以全程无忧服务为根、以信息化为本、以综合盈利能力高为终的涵盖公铁联运、专线运输、冷藏仓储、油运联动、车辆整合于一体，业务量超亿元的现代化物流企业的发展设想的指导下，2015年我们物流公司将继续完善以下工作：
1、理顺秩序，加快节奏
在2015年分工合作的基础上，推出岗位责任制，将每个员工的责、权、利挂钩，努力提高各级员工的工作积极性，重点是各级管理人员、业务员、操作员的岗位责任制。
2、资源整合、物尽其用
一是创造一切条件，要将各营业站点、吴岙基地的作用发挥出来，为公司的发展创造更多的经济效益;二是联合其它物流公司，借用他们的网络将大运的网点遍布全国各地;三是收集社会承运车辆信息，建立自己的承运车辆网络。
3、扩大专线、提高业绩
在2015年2条专线的基础上，2015年我们要陆续建立昆明、山东两条专线，业务要逐步覆盖临近的宁波、义务、永康、上海等地;吴岙基地要逐步建设成为物流总包和分流配送中心。2015年物流公司要在2015年530万销售额的基础上完成3000万的定额，其中福建专线要突破1000万，西北专线、山东专线、昆明专线要完成各线500万的定额，吴岙基地物流总包和分流配送要完成500万的定额。
4、规范财务、保证利润
逐步规范公司的财务收支制度，努力降低营运成本，加强收款，控制代付货款风险，控制各项费用，保证2015公司利润率在10%上下。
面对当前新形势和新任务，全面做好2015年的工作，是形势所迫、责任所在。当前由于温岭物流业群雄蜂起，业界新思路、新工具的不断涌现，企业的发展面临着前所未有的挑战。逆水行舟、不进则退，企业兴衰、员工有责。我们一定要解放思想，转变观念、振奋精神、扎实工作，一定要去掉满足现状、因循守旧、不思进取的陈旧思想意识;要深刻领会董事长、总经理的发展理念，实现管理转型的重要意义和深刻内涵;更加注重在飞速发展的非常时期，保证安全、提高服务，杜绝一切事故的极端重要性。我们一定要树立竞争意识和责任意识，在公司各级领导的正确领导下，扬长避短、快马加鞭，全面完成物流公司2015年的各项任务，再创2015年的新辉煌，为企业的又好又快的发展做出我们应有的贡献。
2015年物流工作计划范文(七)
物流协会成立初始,还存在着不足之处。协会力争在新的一年里，围绕余姚市政府新物流发展规划的实施以及会员急需解决的问题，为会员企业提供更多的优质服务，推动企业在新的政策环境下做大做强，从而带动整个余姚物流业健康、规范的发展。为此，现将《余姚市物流协会2015年工作计划(草案)》制定如下，请大家多提宝贵意见，共同促进协会工作顺利、有效开展。
工作目标如下：
(一)加强协会自身建设，进一步发展会员，壮大队伍,真正代表余姚物流行业水平和权威性。计划到2015年底，发展会员数量达60家，涉及运输、配送、仓储、第三方物流以及生产型企业等，基本上代表余姚整个物流产业的主体。
(二)开展物流行业调查研究。2015年余姚市政府对物流业发展仍保持高度重视，为进一步了解我市物流企业的综合状况，从企业的实际情况出发，计划开展“余姚市物流行业统计工作”，了解余姚物流业的现状，摸清各企业所处的状态，以便有针对性的开展服务工作。
(三)协会将全面协助政府、企业做好招商引资工作，广泛了解国内外知名物流企业信息，加强对外交流工作，充分发挥协会职能。
(四)加强物流人才培养。为弥补余姚物流行业专业人才短缺状况，加快物流人才培养速度，根据会员企业的实际需求，协会将适时开办各种业务培训。进一步加强与宁波、杭州各大高校的合作，为余姚物流业储备物流人才。
(五)扩大物流市场供给。推动我市制造企业物流社会化，加大社会物流总量供给。
(六)加大协会的宣传力度，扩大社会影响力。通过网络宣传，促进余姚物流信息化建设，为会员共享资源搭建网络平台。努力为余姚市物流企业招聘人才以及物流从业人员求职搭建专业平台。同时进一步加强与物流相关媒体建立合作关系，将会员企业尽最大可能向外界推广宣传。
(七)向政府献计献策。根据企业及市场变动因素、经营场地如油价变动等，力争政策扶持，促进物流企业更快更好地发展。努力为会员企业争取政府的促进物流业发展的优惠政策。
(八)将进一步促进企业物流信息化建设，提高会员企业生产质量与效率，适时邀请相关专家、学者为会员提供企业物流信息化专业知识讲解，适时举办“物流企业信息化研讨会”。
(九)加强协会间合作。加强与其他物流协会、联合会的联系，构筑合作联盟，寻求与较发达城市物流人才、物流信息化等多方面的交流，为会员提供更多学习合作机会。
(十)协会将创建简报——“余姚物流”，将最新的物流信息、政策法规、专业知识等定期向会员传播，使会员及时掌握行业动态、前沿信息。
具体工作安排如下：
1、组织物流人才培训：参加2015年国家级物流师考试培训(培训时间：2015.5)
2、组织外出考察
3、开展调查研究
4、政府宣传推广
5、进行横向协会合作，参与兄弟协会间交流与合作
6、参加各类物流相关业务的的宣传推介会
7、其他日常工作
同志们，在新的一年里，我们将放眼世界，展望未来，全力以赴协助会员企业做大做强，共同推动余姚现代物流业跃上新台阶。
第三篇：物流计划书
企业的物流计划书
小小亮公司的现状
绍兴县纺织成品的销售且大、销售范围广
绍兴县小小亮纺织品有限公司位于中国轻纺城，创建于1990年，下属企业包括升泰纺织有限公司。目前公司拥有总资产六千万元，职工200多人。公司主要生产经营各种中高档印花时装面料，并且具有较强的新产品开发能力，连续开发的“凉麻、佐绩麻”系列，投放市场后获得了令人极为满意的经济效益和社会效益，产品远销全国各地，部分出口到东南亚地区，公司历来被评为市县级纳税先进户和特级信用门市部。
绍兴县的物流公司层次低，因此公司仓库外包无法节约成本，因此选择自营仓库。公司仓库面积在10000m左右，此外还设有堆场来放置本成品，而将成品放在货架上，以此来分类管理，更加系统化和专业化。该公司自备仓库既可以节约成本也可以自己安排储存的货物和种类，这刚好与当地物流企业的无仓库相契合，以确保资像合理利用
小小亮公司的纺织成品物流的不足
物流公司层次低，该公司自营仓储 轻纺城国际物流中心位于绍兴县境内，内有207家托运部，共有面向全国的123条路线，平均每年可达运货量160万吨。该物流中心主要负责纺织品的运输，尤其是纺织成品的运输。轻纺城国际物流中心中100%的公司主要运输的产品都是服装面料和成品布，其中40%的企业会兼运少量铁器、机器等。然而，该中心内的物流公司层次很低,它们实际上都是托运部，仅仅负责运输这个环节，而且规模小、业务简单、体制不健全。这些物流公司负责全国各地的运输，有南京、天津、青岛、合肥、广州、新疆、北京等的专线托运部，分别负责自己专线上的货物运输。另外，物流中心内的物流企业基本均未涉及至国外的运输，可能与绍兴的地理位置有关绍兴县纺成品物流的运作节奏快、效率低、成本高有关。
物流中心内的物流公司基本没有自己专属的仓库.只在其门口有约200m2的半封闭的堆场.用以暂时存放纺织品。然而.纺织品不宜受潮，物流中心的企业又只能以雨布来防雨，设备简陋。建议可以在物流中心内建立仓库
最后，这里的物流公司还没有一套完善的赔偿机制。丢货和货损均照价赔偿，甚至60%以上的企业是哪个司机造成了-货物的丢失和损坏就由哪个司机全全赔偿。但是货损和丢货在所难免.这样全价赔偿超过了司机的承受能力，有些不近小小亮纺织品企业的改进之处
物流中心内的物流公司基本没有自己专属的仓库.只在其门口有约200m2的半封闭的堆场.用以暂时存放纺织品。然而.纺织品不宜受潮，物流中心的企业又只能以雨布来防雨，设备简陋。建议可以在物流中心内建立仓库，然后给每个企业一定的份额，让大家都可以有自己的短时储存地。其次，中心的管理处可以对物流公司的负责任人进行培训，树立他们的发展意识，让其了解物流不仅仅是运物。可以仔促物流公司发展新的业务，如代收货款等，以此来增加收人和拓宽业务。再者，物流公司的业务来源十分单一，基本是吃老本，依靠老客户，因而金融危机的姗发使得它们的业务减少很多。建议物流公司可以主动联系货代公司或者自己成立货代部门来寻求新的客户和业务，从而提升自己的竞争力。
这里的物流公司还没有一套完善的赔偿机制。丢货和货损均照价赔偿，甚至60%以上的企业是哪个司机造成了-货物的丢失和损坏就由哪个司机全全赔偿。但是货损和丢货在所难免.这样全价赔偿超过了司机的承受能力，有些不近人情。所以，建议物流公司对所运货物投一定的保险，并且制定一套完善的贻偿制度，列示出不同的情况赔偿的份额不同，若是人为故意造成货物丢失和损坏就相应加大赔偿比例，若是意外受损或丢失就相对减少赔偿份额等。这样不仅可以节省公司的赔偿成本、同样地督促司机们谨慎运输，增强责任感还可以显示出企业的人性化管理，以德服人，可以培养员工对企业的信赖和忠诚度。
1、实现行业共同物流
小小亮纺织成品销售企业送往国外的纺织品运输完全是通过货代来进行的，没有与物流公司进行直接联系。该公司自己不用担心这些纺织品销售途中的运输问题，很多货代企业会登门洽谈，提供一些有负责出口业务的物流公司的信息，然后该公司按照价格、服务等指标来选择自己想要的物流公司，这些物流公司基本上不是绍兴本地的，一般都是宁波等港口城市的。至于小小亮公司与货代公司的关系，该公司没有固定与之相联系的货代公司，彼此之间的合作每次都在变化，两类企业没有达成长久的合作关系。小小亮公司中销往国内的纺织品则大多都是由国际物流中心内的托运部负责的。此类交易有直接而长久的联系。再者就是货
代与物流公司之间的联系，物流中心内的物流公司都有自己的老客户，基本不需要货代公司，甚至有将近50%物流企业不知道什么是货代。总之，这三者之间的关系很混乱，变动极大。一批货去A地，但是与自己熟悉的那个物流企业是B地专线，这样，该公司只有再去找一家陌生的物流公司;可是当物流企业间实现战略联盟后，还是可以去找原来的物流公司，让他的同盟伴帮助运货。这样，不仅更放心，还可以节约联系别家物流公司的成本。若行业共同物流可以成功运行的话，这将成为一条系统的产业链，有利于绍兴的经济发展。
2、加强成本意识
小小亮纺织品公司和物流公司当在被问及仓储和运输成本占总成本比例时，其员工和负责人都不能清楚回答。该公司基本上都只知道大概的物流总成本，而不知道自己的各个方面的成本。这个问题可以通过财务公开化来解决，需要企业的负责人和员工都加强自身的成本意识。建议可以在企业里每一个办事处都张贴成本比例表而不公升具体数据，这样在保证了财务秘密得到保护的同时还可以使每个部门的人都可以看见每个月自己部门的成本到底占了公司总成本的多少比例。每月一张，一年处理一次，在月与月的比较中也可以让员工知道自己本月做的好不好，有没有在浪费企业的资源。而企业的负责人也可以通过这些数据了解该企业的一些基本情况，此外，还可以对那些成本比例在下降部门的员工进行一定的奖励，以此来调动员工的积极性。这样，不仅减少了浪费、节约了成本，更树立了员工的主人翁意识
3、物流公司、货代、销售企业之间的关系
我个人认为可以在这整个流程中实现行业共同物流，达成生产企业间的联盟以及物流企业间的联盟。在物流中心内采用此法比较简单，可以让物流中心内的各家企业按自己的需求寻找中心中的另外几家企业形成战略同盟，可以让中心的负责人协调和分组。如此一来，走不同路线的企业便可以相互介绍业务，有利于扩大各自的业务，增加企业收益。生产企业之间的联盟也是一样，政府可以帮助该类企业完成这项工程。行业共同物流可以把原来一对一的简单合作变成一对多甚至多对多的联盟合作关系。行业共同物流的运作模式
第四篇：立博物流中心项目投资协议书1
项目投资协议书
甲方：天全县人民政府
乙方：
甲乙双方根据有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，就公司天全县始阳物流中心建设项目达成本协议。
第一条、项目建设单位、内容及投资总额
（一）项目建设单位：
（二）项目建设内容：。
（三）投资总额：。
第二条、项目建设周期
项目建设周期为12个月，分两期建设。
一期：2012年5月——2012年11月，建设。二期：2012年11月——2013年5月，建设。上述项目建设进度如遇自然灾害等不可抗力因素，经甲乙双方协商同意，可以顺延建设周期。
第三条、项目建设选址、面积、土地价格、土地用途、土地使用年限、付款方式
（一）项目建设位置：本建设项目选址位于天全县始阳镇。建设面积100亩（以天全县国土局勘测定界确定的面积为准），其中一期工程50亩，二期工程50亩，土地的具体位置、四至范围以项目可研、设计为基础，按甲乙双方确定的方案为准。
（二）土地价格：项目建设用地预定价格为万元/亩,具体用 1
地价格由天全县国土局核算。地质灾害危险性评估、水土保持方案、地形测绘、勘测定界、环评、安评等由乙方委托有资质的机构完成，所需费用由乙方承担。
（三）土地用途：该宗土地用途为工业用地。
（四）土地使用年限：该宗土地使用年限50年（伍拾年），以乙方与天全县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》之日算起。
（五）付款方式：本协议签订7日内乙方向甲方支付项目保证金 万元（大写：元整），用于启动征地及拆迁安置，该项保证金在甲乙双方结算时予以品迭。本协议签订后，乙方按项目进度，在项目征地前足额向甲方支付所需款项。上述款项由乙方支付到甲方书面指定的账户。
第四条、项目用电价格
项目用电价格：项目用电价格按当年统一测算价执行，具体价格以乙方与天全县供电公司签订的供电合同为准。
第五条、甲方的责任与义务
（一）建设项目用地上的电力、通讯光缆等设施的迁移事宜由甲方出面协调，费用由乙方承担。
（二）协助乙方修建通往项目建设地点的道路，征地费用和道路建设费用由乙方承担。
（三）乙方建设期间征占地、清除、拆除、搬迁地面附属物和附着物等相关协调事宜由甲方负责。协调时间和进度要保证乙方的建设进度不受影响，所涉费用由乙方承担。
（四）甲方为乙方提供一站式服务，协助乙方办理项目备案、环评、报建、验收等手续及其他有关手续，费用由乙方承担。
第六条、乙方的责任和义务
（一）乙方必须在甲方境内注册独立法人机构，负责甲方行政区域内的项目建设、生产及经营。
（二）乙方建设过程中必须采用符合国家安全标准的设备和施工工艺，环保标准必须经过验收。
（三）乙方须按照规划和国土相关法律法规实施项目建设。
（四）乙方应按计划分期启动项目建设，达到项目约定投资规模和强度。若乙方取得土地后一年以上未动工建设的，应该按照《闲置土地处理办法》的相关规定缴纳土地闲置费；连续两年未使用的，由甲方无偿收回土地使用者的土地使用权。
第七条、协议的变更和解除
由于不可抗力的因素影响需要变更或解除协议，由甲、乙双方共同协调解决。
第八条、其它事项
（一）双方应严格履行本协议，未尽事宜，双方可另行协商解决，所订立的补充协议与本协议具有同等法律效力。
（二）本协议由双方法定代表人(委托代理人)签字盖章后生效。
（三）本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。
甲方：天全县人民政府乙方：
法定代表人法定代表人
（或授权委托人）：（或授权委托人）：
签约时间:二〇一二年四月二十五日
第五篇：悦来国际农副产品交易物流中心项目规划及投资计划书_26页
悦来国际农副产品交易物流中心
项 目 规 划 及 投 资 计 划 书
江苏悦达南方控股有限公司
二0一0年七月
目录
第一章：前言
第二章：市场分析
第三章：项目概况及
第四章：项目规划布局
第五章：项目投资计划
第六章：项目招商及运营
第七章：项目评价及建议
SWOT分析
第一章
前言
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。
但目前，安徽省农产品流通设施建设相当滞后，不能适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场容量太小，产地批发市场建设滞后，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度很低，这些因素制约了农业的发展和农产品流通。
来安县建设农副产品交易物流中心有利于调整本地区农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的优化升级，是带动“三农”发展，惠及周边地区的“民心工程”。
为积极发展现代流通组织形式，培育形成本地生产要素市场和农产品体系，江苏悦达南方控股有限公司提出开发建设悦来国际农副产品交易物流中心，建成安徽乃至华东地区功能最全、手段最先进的交易物流中心。
江苏悦达集团为全国520户重点大型国有企业之一,位居全国重点规模企业前百强、江苏省重点规模企业前十强，为江苏长江以北最大的国有企业。目前在国内外拥有2家上市公司、近30家子、分公司、3万多名员工、资产总额200多亿元。以汽车和纺织为2大支柱，多元化经营，形成了工业制造、能源矿产、公路投资、现代服务业四大产业集群。集团先后与韩国现代起亚、法国家乐福、日本富士重工以及德国黛安芬、印度马恒达等世界500强企业及国际知名企业携手合作，走出了一条以国际化带动新型工业化的成功之路。
江苏悦达南方控股有限公司是江苏悦达集团全资子公司，成立于2000年2月。注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。
投资连锁超市、连锁餐饮:与全球第二大零售商——法国家乐福集团（Carrefour）、英国韦博得集团（Whitbread）旗下的“ 咖世家 ”（Costa）咖啡连锁品牌实现合资合作。
定向商业地产和流通贸易:利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等中国地区的唯一合作伙伴,1999 年10月在南京合资开设第一家大型超市。现有8家合资公司及其38家连锁超市;是中国合作总社新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东,致力于全国农村商业连锁的探索和发展，以新的运行机制、新的经营方式、新的服务理念和新的管理制度打造供销社新的形象，为“三农”服务，为建设社会主义新农村做贡献。
第二章
市场分析
一、项目背景
本项目位于来安县汊河新区，该区是皖东对接南京江北新市区的桥头堡，与南京江北新市区、高新技术开发区相连，104国道贯穿全境，10分钟进入沪宁洛和宁淮高速，15分钟到南京大桥、30分钟到南京火车站和南京新生圩港，1小时到达南京禄口国际机场。来安县汊河新区总规划30平方公里，北依沪宁洛高速，南连南京江北新市区，呈现出以工业、商贸、政务为主体的三大组团发展模式。在首期开发的第一组团10平方公里区域内，已有金太阳装饰城和宁北汽配园等投资入驻。
汊河新区区位优势独特、基础设施完善、配套能力较强、要素
成本低廉、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本。南京为江苏省会城市，自古乃传统的长江中下游农副产品集散地，商贸流通活跃。全市人口 800 多万，以南京为轴心、300公里都市经济圈人口7000多万。
南京作为长江中下游的一座大型经济中心城市，以其历史悠久、文化底蕴深厚、独特的资源、丰富的文化、完善的服务吸引了大批中外商家、游客，特别是近年来，全市的社会经济得到了长足的发展，城乡居民收入和消费水平逐年上升，消费结构逐步升级，极大地促进了南京市消费品市场的繁荣活跃，消费品市场规模不断扩大。南京优质商业形成以新街口为重点，湖南路、珠江路、总统府四大集聚区，从2000年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主，购物中心、精品商业街在2005年开始出现，南京优质商业整体空臵率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。
二、宏观经济指标
1、GDP及其增长
南京地区GDP增长趋势较为稳定：
2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；
2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；
此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%；
2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%；
稳定的增长势头表明了南京经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。
2、人均可支配收入及其增长
南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是经过2005年约29.3%的增长高峰后，近两年来增速放缓，2006年和2007年的年增幅分别为16.9%和15.8%：
2003年至2005年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，2003年至2007年的年均复合增长率约为18.8%；
2007年，南京市城市居民的人均可支配收入为20,317元；相比较于上海的23,623元，杭州的21,689元，苏州的21,260元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列；
据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。
3、社会消费品零售总额及其增长
南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力： 2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；
伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。
4、房地产开发完成投资额及其增长
南京市房地产开发完成投资额自2003年来保持着较好的增长势头： 2004年，受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为293亿元，增长率也达到新高约59.3%；
2005年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为296亿元，较之上年仅仅微涨1.1%；
2006年和2007年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成351亿元和446亿元，年增幅分别为18.6%和27%；
2008年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额508.17亿元，增长13.9%。
三、竞争对手分析
南京农副产品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟争者。南京农副产品物流中心坐落在南京市江宁区高桥门地区，为政府主导、企业化运作的特大型“菜篮子”工程。该项目规划占地 3000 亩，概算投资30亿元，总建筑面积约150万平方米。园区分设展示、交易、冷藏物流配送、综合商务配套三大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。
整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。
项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿以上。
第三章
项目概况及SWOT分析
一、项目概况
项目名称： 悦来国际农副产品交易物流中心。
基本指标： 规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。规划设计： 三层框架结构与大跨度单层用房为主，配套框架结构办公用房、冷库、冷藏等设施。
功能定位：一站式农副产品交易物流中心（保持30年领先）。市场定位：联结苏皖地区，辐射“长三角”，带动中西部。其他方面：规模大，市政支持力度大，定位高。
二、项目定位
充分利用项目优越的地理优势及悦达 的品牌优势和连锁经营资源，打造农副产品批发交易航母，以全新产品、全面配套、全方位服务，打造苏皖农副产品产业集群，促进产业升级换代。
项目充分依托政策条件和消费需求，按照现代农副产品批发市场建设要求，本着“高起点、多功能、可扩展、高效益”的原则，统一规划、合理布局、突出重点、分步实施、改善基础设施条件，完善市场服务配套设施，引进先进技术设备和管理办法，将市场建设成为集农副产品交易、存储、保鲜、加工、配送、连锁经营，展销、精品交易、质量安全检测、信息服务、结算汇兑为一体，管理高效、竞争有序、具有很强集散力、辐射力和竞争力的国内大型骨干农副产品批发市场。促进市场规模化、规范化经营，使市场上规模、上档次。推进代理制、会员制、连锁经营、拍卖、合同定购、期货、电子商务等现代交易模式，促进市场向专业化、现代化方向发展。
以农产品市场指导带动农产业的集群化和产业化，把苏皖的优势农产品进一步做强做深、提升价值链、提高附加值，再以农产业的发展促进市场的繁荣和强盛，带动苏皖现代物流业和现代服务业，增加农民和服务业人员的收入水平，扩大内需和消费，极大地丰富市区人
民的生活水平和生活质量，把苏皖的农产品配送至全球。
1、市场主要功能：
(1）、农副产品现货交易,保鲜贮藏及商品化处理。
（2）、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈,农药残留的分析检测。(3)、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集和发布。
(4)、通过市场带动现代（设施）农业和农产品深加工的发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。
2、项目定位（1）项目总体定位：
经营主题：农副产品批发交易物流中心。投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。（2）客户定位：自营客为主，投资客为辅。
充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持，完善项目产业配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。
（3）消费群体定位：本案运营后，消费群体主要为本地客户、本地及外围批发商；其他客户。
（4）经营商户定位：本案经营商户为本地及周围批发商，其他区域批发商，行业龙头直销处或办事处等。
（5）投资人群定位：本案投资人群界定为全国农产品批发商以 及周边城镇客群为主。以自营客为主，投资客为辅。
三、项目SWOT分析
1、优势（Strengths）：
（1）汊河新区区位优势独特、投资政策优惠，具有东部的区位、西部的成本；争取政府强有力的政策扶持，降低建设和经营成本，减半收取租金和市场管理费，让利商家以吸引客户群。（2）为培育市场、扶持招商，前三年免租金。
（3）充分利用悦达的品牌优势和连锁经营资源，依托其拥有的全世界13000多家大型卖场和中国85000多家超市的销售网络，打造农副产品批发交易航母。
（4）充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。
(5)中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有；
安徽是传统农业大省，产业基础好；产业升级迫切，政府导向明确，政策扶持力度大；
2、劣势（Weakness）：
（1）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围
（2）新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性（3）与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日
3、机会（Opportunities）：
（1）有效利用产品差异，避免过度同质竞争；（2）先期介入、前瞻规划新兴市场，后期潜力大；（3）增加本案休闲娱乐功能，丰富产品功能，满足区域客户需求；
（4）制订合理的营销思路，加大宣传推广力度，争取后来居上。
4、风险（Threats）：
（1）前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售；
（2）项目周边区域发展还有待时日，使项目市场 培育期增长；（3）直接竞争对手所带来的不利影响。
（4）南京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈, 商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；
通过对项目的优劣势分析，我们需要尽可能的做到扬长避短，充分发挥项目优势。我们需要做到：
1)控制好开发建设及营销节奏，争取一个好的入市时机； 2)争取政府强有力的政策扶持，以增强客户信赖度；
3)有效利用好本案作为南京农产品批发基地之一的集群效应；
4)有效规避与竞争对手的恶性竞争，巧妙借势，利用竞争对手对该区域的培育，争抢潜在客户群；
5)增加现代化电子商务服务等软性设施投入，为项目加分； 6)制订好的营销推广策略，以销售宣传为主，兼顾租赁与经营宣传。成立专门的市场经营管理公司，就整体经营上长期考量，统筹安排。
第四章
项目规划布局
一、项目概述
悦来国际农副产品交易物流中心位于来安县汊河新区，项目用地南北长约2000米，东西宽约2000米，占地面积为6000亩，土地性质为商住,分三期开发：
一期总用地面积为1000亩，总建筑面积为100万平方米，其中建设60万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场交易区，配套建设10万吨冷库；其余为配套建设
二期总用地面积为2000亩，总建筑面积为200万平方米，主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施等。
三期总用地面积为3000亩，总建筑面积为300万平方米,扩建一二期。
二、项目规划
1、项目规划为9大专业批发市场区域：(1)蔬菜交易批发中心；
(2)肉食冷冻产品批发交易中心；
(3)果品交易批发中心；
(4)活禽畜牧产品批发交易中心；(5)粮油产品批发交易中心；(6)日杂产品批发交易中心；(7)茶叶批发交易中心；(8)干菜批发交易中心；(9)物流中心。
2、配套设施将建成5大区域：(1)物流包装配送中心；(2)冷冻冷藏；(3)农副产品的深加工；
(4)酒店、餐饮、娱乐及商务办公；(5)商业步行街及管委会行政办。
3、其他配套服务：(1)电子结算中心；
(2)交易服务：信息中心、客服中心；
(3)生活服务：宾馆、洗浴、餐饮、邮电、银行、诊所、公交车站；
(4)安全中心：保安机构、保安监控中心、护卫中队；(5)公信服务机构：公称处、农药检测中心；
(6)政府行政服务机构：车管所、工商所、派出所、税务所。
三、项目分期开发
1、项目分期开发示意图
□一期 □二期 □三期
2、项目分期开发策略
1）控制启动风险，首期以多层产品启动市场，降低项目的启动风险
2）标定项目价值，创新的产品形式入市，标定项目的高价值，奠定高形象认知
3）项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升
4）产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持一定的连续性
5）创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻
6）便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响
四、项目规划策略
五、规划设计原则：
1、形式震撼：整体采用仿生景观体系的叶脉式布局，克服园区天际线过于平淡的不足，丰富园区规划意向；
2、轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；
3、资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成园区活力核；
4、空间围合：以叶脉支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；
六、规划设计要点：
1、集中体现项目规划价值——入口广场：
入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。
建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的园区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。、集中体现项目规划价值——园区主轴：
园区主轴是园区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。3、集中体现项目规划价值——中心景观：
中心景观是园区主轴的聚焦点，也是整个园区园林展示之集大成。
中心景观集合了园区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。、集中体现项目规划价值——组团空间：
组团空间是园区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个园区相映成趣，构建统一形象。
七、建筑单体
1、商铺
形式：三（两）层商住，首层底商采用内廊式设计，同时住宅适当退让，避免底商及路面车流等对住宅的影响
内廊商业的统一立体导示系统，增强商业氛围，同时保持对外形象的统一
2、酒店及（老年）公寓
景观布局：充分考虑了景观的高差和角度差异，景观错落有致，层次感强。树木茂密，将公寓层层包围，私密性高。
植物选择: 多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。
八、规划图表
1、交易中心鸟瞰效果示意图
2、一期总平面分区图
3、一期内部交通示意图
第五章
项目投资计划
本项目开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，其中一期投资总额为36.82亿元，建筑面积为100万平方米。《各项成本费用的估算额及单价详见下表。》删除
为培育市场、扶持招商,前三年免租金：创业基金按每平米每天2元计60万平米：13.14亿元。
《项目总投资估算表》删除
第六章
项目招商及运营
为全面建设农副产品物流配送中心，公司将组建专业的团队进行市场招商和管理工作，保证市场招商顺利进行，确保农副产品物流配送中心正常营业。其岗位具体设臵如下：
董事长、总经理（兼）1人 副总经理 3人 招商部：总经 理 1人 副总经理 4人
招商人员 10人 公关部：经 理 1人
副经理 1人
公关人员 3人 企业策划部：企划人员 2人 顾问室：法律顾问 2人 工程部：总经理 1人
工程师 4人
施工员 4人
水电工 10人
其他工程人员 4人 办公室：主 任 1人
副主任 2人
秘 书 5人
驾驶员 10人
其它办公人员 4人 财务室：总经理 1人
总 监 1人
会 计 4 出 纳 3保安部：部 长 1 保 安 60保洁部：负责人 1 保洁员 30采购部：经 理 1 采购员 5仓管部：负责人 1 仓管员 10 合 计： 190
人 人 人 人 人 人 人 人 人 人 人 23
招商建议
规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划 配套保障，按各业态的功能要求进行配套 招商先行，按市场的定位目标进行针对招商 同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业
招商策略
放水养鱼、低价引进：租金管理费减半,前三年免租金。推出“付二成贷八成”的低首付模式，从而降低首付压力，有力促进售房。
针对投资客户，考虑到客户收益，可考虑购房返租的手段，结合市场租赁行情，代为出租.销控策略：分层销控，整、散合理控制，售、租合理分配；分区销控，散、整合理控制；依经营者、投资者的性质、特征分类集中，自营第一、投资第二的销控
第七章 项目评价及建议
一、经济效益
本项目建成后，销售、储藏、保鲜、调运、信息服务、检测等设施全部配套，通过构建高效、通畅、有序的现代化营销网络体系、电子结算体系、保鲜贮藏体系、农药残留检测体系等形成了合理的资源调剂和补充，发挥批发市场吞吐、集散、物流和辐射功能，建成现代化大型中心批发市场。预计建成后年交易量达20亿公斤左右，年成交额突破150亿元。届时，本农副产品交易物流中心将成为地区最大的，辐射苏皖乃至华东的农副产品大型交易市场，其发展前景十分可观。
周边100公里范围内约有1000多万人居住，按人均每日消费蔬菜 24
0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水产及其它0.1公斤的比例计算，按1000万人计算，日均消费蔬100万公斤，肉食100万公斤，禽蛋50万公斤，年农副产品消费量约10亿公斤，再加上每年通过市场集散、辐射各地的农副产品总量约在20亿公斤，市场需求量非常大。
年成交150亿元，营业税按3.5%税率计算，年上缴税收5.25亿元。
二、社会效益
本项目建成后，年交易额将达150亿元以上，日客流量达10万人次，直接就业人员约5万人，间接就业人员约15万人，有利于安臵就业，缓解社会就业压力；有利于推进城乡一体化建设。
项目建成后将有一大批商家落户市场、在此经商，这是一个大而高的消费群，以消费拉动经济增长已是近年为国际上惯用的做法，当然也适用于本地经济的发展。它对餐饮、医疗卫生、旅游、娱乐、运输、科技、文化、信息等发展都有很大的推动作用。同时还会增加政府的财政收入，这样政府又可以加大对基础设施（如教育等）的投资力度，使来安经济发展更快速、更稳定。
项目建成后将吸引一大批农副产品商家和各类人才入城，将为来安及苏皖地区带来巨大的人流、物流、资金流，推动苏皖地区经济的发展。25
三、建议：
本项目是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业项目，是带动“三农”发展，惠及来安及苏皖地区市民的“民心工程”，建议政府给予更大优惠、更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套一定住宅用地以方便商家就近安家。
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