如何提高小区物业管理费

第一篇：如何提高小区物业管理费

黄永发/《城市开发》物业版/第十二期

物业小区收费率低、大量业主拖欠物业服务费、服务费用催收难度大等问题，长期以来困扰着物业服务企业，制约了物业服务企业的健康发展。如何有效进行物业服务费用的催收，减少业主拖欠的物业服务费用，实现物业服务的良性循环，是当前物业服务企业需要迫切解决的问题。针对有效催收物业费的问题，笔者在实践中总结出了一些具体的做法。

一、熟悉小区的业主、住户、租户的基本情况是做好小区欠费催收工作的前提

物业管理小区的实践揭示：作为一名合格的小区物业服务收费员必须熟悉小区的业主、住户和小区的基本情况，也只有熟悉了小区的这些基础性数据，才能在收费工作中做到心中有数，得心应手，准确扎实地开展工作，有效地应对业主就小区物业相关事务的提问，专业、及时地回答业主、住户的问题，方能做到在物业管理过程和物业服务费用收费时准确及时、对号入座。

若收费员业务不熟、不精，不能有效地熟悉小区业主、住户的基本情况，那么你的服务工作与效率就会大打折扣，就会产生这样的场景：见到前来交纳物业管理费的业主时，由于对业主不熟悉，就会向其提问：“请问您是住第几单元，你是住在几号房？”，如此的提问，虽然从表面上来看也并无不妥，但是当你仔细推敲以后就会发觉，这反映了收费人员业务不熟，不认识业主。如此的一句话把小区物业管理单位与业主拉开了距离。对于业主来说就会产生这样的疑惑：你来了那么久了，还不认识我，你们都在做什么工作？业主就会对物业服务人员的服务与专业水平的期望产生很大的落差，产生不良的负面阴影，进而不利于收费工作的进展。作为一名称职的小区物业服务收费员，熟悉小区业主、住户、租户的基本情况是做好小区物业服务收费工作的基础。

二、掌握一定的顾客心理学，并熟练应用做好沟通是做好小区欠费催收工作的基础

物业管理小区的业主来自五湖四海，文化层次、教育背景、生活习性各不相同，相同的物业管理服务对于不同个体的业主有不同的感受，所产生的效果也不尽相同，同样的服务，有的业主会对物业服务感到满意、大加赞扬；而有的业主会得出相反的反应，对同样的物业服务却颇有微词，经常横挑鼻子竖挑眼。因此，要有效地进行小区物业服务费用的催收工作，服 1

务人员除了掌握必须的物业服务专业知识外，还需要学习与掌握相关的心理学知识，掌握基本的顾客心理学，并运用这些知识与业主进行有效地沟通，才能解决业主长期欠费的难题。在发生了小区业主开始欠交物业费的问题之时，收费员就应主动与业主沟通，了解业主、住户欠费的原因，倾听业主的反映，而不是等到一定的时间、物业服务费用累积达到起诉的基点才主动与业主沟通。随着社会发展，人们的生活节奏加快，生活与工作压力明显加大，有时候业主可能因为细小的琐事而与物业管理单位发生摩擦与矛盾，这也是属于正常的事情。为何业主与物业管理单位一旦发生矛盾，业主就以拒绝交纳物业服务费用来对抗呢？从心理学的角度来分析，此时欠费业主心里是充满矛盾，主动来交吧，会感觉心里很不平衡，又觉得很失自尊，有满肚子的“苦水”没有地方倾诉，从人的自尊心角度来讲又会觉得非常没有面子，所以就选择拖欠管理费以达到发泄心理不满的目的，使对方首先低头，以满足其心理需求。因此，物业服务单位不要与业主斗气、争高低，通过与业主的沟通，对于业主可以考虑给业主下台的阶梯，物业服务单位要有得理且挠人的胸怀，让业主吐吐腹中的“苦水”，喧泻胸中的忧闷，让业主倾诉也是一种疏导业主情绪的有效办法。

收费员在平时的工作中，在发现小区业主有倾向性地开始欠费时，就应该主动与业主进行沟通，了解业主欠费的原因，分析业主欠费的动机与实质，多提倡欢迎业主对服务过程中的质量问题提出意见与建议，同时耐心向其解释物业管理服务的内容，以及物业服务企业独立核算、自负盈亏的运作模式，告诉他物业服务公司全体员工为小区居民提供整洁、舒适生活环境的同时也付出了辛勤劳动，业主既然享受了各项服务，就应该交纳相应的服务费。

在与欠费业主的沟通中，应采取灵活的应对方式，在坚持主要原则的前提下，留给业主可以下台的台阶，维护业主的自尊，把问题有效地化解，避免把矛盾扩大。对于业主以开发建设单位所导致的物业建筑质量问题为由而拖欠物业管理费用的情况，收费人员应该耐心向其解释此类问题是由开发商所造成，并以相关的法律法规来向业主阐述对于类似建筑质量所造成业主的损失不是由物业服务公司来承担，但物业管理单位可以代为传达、反映，而不能一口回绝，叫业主去找开发商。在小区业主发生了被开发商侵权的情况时，物业服务单位应主动告知业主，至于开发商对业主的侵权，可以建议业主走法律的渠道，主张自己的权利，而不是以拖欠物业管理费来要挟物业管理单位，如此反而会激化矛盾，不利于矛盾的解决。对于欠费的业主，物业服务收费人员要有足够的耐心，要不厌其烦、有礼有节地与业主沟通，通过多次的上门沟通、解释、反馈，耐心地进行说服工作，晓之以理，动之以情，在与欠费业

主的沟通中要摆正位置，虚心向其征求对公司日常服务工作的意见和建议，以换位思考的态度来换取业主的理解，以柔克刚、以静制动，以达到说服业主缴交物业服务费用的目的。

三、熟练掌握物业管理知识、财务知识是做好小区欠费催收工作的重点

小区的物业管理事务牵涉到业主、住户生活的方方面面，物业服务收费人员只有熟练掌握物业管理知识，才能有效地处理与解决业主的问题，通过专业、有效地解释与交流满足业主相关的物业服务需求，那么收费工作中可能出现的问题也就能迎刃而解。

在物业管理实践中，我们发现：由于长期受计划经济的影响，在多数业主的主观印象中，业主向物业单位缴交了物业服务费用，那么物业管理公司在小区的物业服务中就应该大包揽，满足业主各方面的需要，也就必须“包打天下”和“满足每个业主的各种需求”，这是刻在业主们心中的印记。如邻居间发生争执、因共用毗连部位维修产生分歧、业主上下层管道滴漏负责维修责任问题的确认、在小区物业事务中因家庭喜好差异带来的不便等等，物业管理公司如果没有及时协调解决，那么业主一般都会将矛头直接指向物业服务企业。因此，在加强物业管理知识与法律法规宣传的基础上，作为物业管理公司，在处理诸如此类问题时，从维护大多数业主的公共利益出发，严格依据相关法律、法规、政策的规定，不偏不倚、有理有据，公正合理地处理问题、协调好各相关主体的关系，明确相关责任主体，并及时进行跟踪，注意善后问题的处理，做到件件有着落，事事有结果，那么就可以得到大多数业主的理解与支持，从而减少由此产生的管理费收缴难的问题。因此，物业管理工作者应加强法律、法规及相关《物权法》等各方面知识与技能的学习，在工作中既要读懂本行业的法律、法规、政策，有理、有节、有序地协调好小区内多边交叉的复杂关系，除此之外还要读懂小区业主的心理，理解业主的心声，因势利导，融合差异，使业主与服务单位形成较好的良性互动，业主们在享受服务的同时，自觉、自愿、及时的交纳物业服务规费，使得小区的物业服务能够较好地实现良性循环，那么物业服务收费率就能保持在一个较为理想的水平。

物业管理所输出的是服务产品，它具有长期性和先消费后交费的行业特点，因服务对象的差异性较大，个体对服务的认知差异也不同，在实践中物业管理服务难以达到“十全十美”的服务境界。有鉴于此，在实际工作中，个别业主对于物业服务过程中稍有暇疵，甚至是未能满足其个性化的特殊要求，就拒交物业费的情况也时有发生。

针对上述情况，物业管理公司除了向业主做好解释工作外，还要从加强自身管理出发，制定

规范的服务标准，做到精细管理、事前管理、事后跟踪，将服务工作做到位，创造良好的生活与工作环境，尽可能让业主满意并得到认可，从而提高服务费的收缴率。另一方面，物业管理服务又具有社会性，其服务的对象是全体业主，不可能因少数业主不交纳物业管理费而停止提供小区物业管理服务，更不可能因为某些业主不交纳物业管理费而采取强制的措施，如停水或断电。也正是因为有如此的相关规定，所以有的业主会以种种借口拖欠物业管理费，完全不顾及其他已交费的广大业主的利益。对此，除了不断劝说、催缴外，也可利用业主委会成员上门做工作。如果采用的多种催缴方式仍然无效，那么，物业服务公司为维护大多数业主的利益，最终只好通过法律诉讼的渠道主张自己的权利，向恶意拖欠服务费的业主追收物业管理费。当然,作为服务企业,采用诉讼方式解决业主欠费问题是不得已而为之的事情!

四、时刻秉承敬业精神与主人翁态度是做好小区欠费催收工作的关键

敬业精神是每个从业人员基本的行为准则，也是做好各项工作的关键点，作为物业服务收费人员必须时刻秉承敬业精神与主人翁态度，并以良好的心态投入工作，有了如此的工作态度，就会处处为业主着想，急业主之所急，就会通过有效地方式，扎实地开展工作，就会用心了解业主的有效需求，就会想方设法地为小区业主前来交费提供方便。

在小区的物业收费工作上，只要你认真工作，真诚服务，所付出的劳动得到了业主的认可，大部分业主都能按时缴交物业管理费，但个别业主、住户也可能因工作时间与物业管理单位的上班时间产生同步，物业服务单位工作人员上班业主也上班，业主与住户总是与服务人员擦肩而过，对于类似这样的业主、住户，小区物业管理单位就要想办法，尽量为他们提供交费时间上的方便，比如：可以建议业主、住户预交一定金额的应缴物业管理费，由小区物业管理服务单位每月为其代扣，同时应认真做好代扣账目的核对工作，防止产生账目错误而引起纠纷；另外也可以提供小区值班门岗代为收缴物业管理费的服务，由小区值班员代为转交给收费员，业主、住户可以利用清晨和晚上的闲暇时间缴交物业管理费，做到工作与缴费两不误。

摘自《航天物业》

第二篇：小区杂物间不应收取物业管理费

小区杂物间不应收取物业管理费

小区内杂物间（也称为储物间，附属间）是为方便业主们，存放私人用品的，是你在购买开发商有所属权房产后，才能购买的附属无产权的房屋，也就是你办不了证的闲屋。在我们京山有很多物业公司（比如京山京源丽都，据了解按每间四元/月收取，和住宅捆绑收费）为了创收，收取了一定比例的物业管理费，其实是完全不合理的，也是违规的，在福建就有很明确的规定：杂物间不用交物业费。只是在我们京山没有明确出台这方面的政策文件，这也物价部门和房管部门失误之处。

当你所在杂物间，财产被盗或是有什么损失时，物业是不会给你任何赔偿的，很简单：它不是产权房，不受法律法规层面上保护的，不赔偿损失是合规的。收取你的物业费是没有依据可循的，除非业主与物业达成协议，物业与你签定权利与义务合同后，特别是安保协议后，业主同意交费，物业承担一定责任和服务后，也是可以收费的。但不能高于正常物业收费标准的70%。

不交费是天经地义的，不经业主同意就收取物业费用是绝对不充许的。

第三篇：怎样才能确保小区物业管理费顺利收取

怎样才能确保小区物业管理费顺利收取

1.做好日常的物业服务工作：物业管理公司的职责是为小区业主提供良好的物业服务，保证小区业主的安全，保证小区公共设备设施的良好率，保证小区的清洁卫生，确保小区业主在小区内生活的便捷，业主的满意度高了，就会主动按物业管理协议去物业管理公司交物业费了，从而保证物业管理费顺利收取。

2.积极解决业主提出的诉求：物业公司是小区业主日常生活离不开的服务机构，一旦业主有需要解决的问题，就要高度重视，并积极解决，而不是互相推诿，即使不是物业管理公司的责任，也有义务配合业主进行解决，取得业主的认可，这样收取物业费就会顺利很多。

1.做好日常管理、沟通、协调工作：有些业主一年到头很少看到物业管理人员在小区巡视，到了收费的时候，忽然冒出很多上门收费的管理员，引得业主十分反感，所以，要做好日常的巡视检查工作，多与业主主动沟通协调，让业主对你的服务和管理有良好的印象，这样到时物业管理费就不难收取了。

2.物业公司多搞公益活动，形成小区特有文化：物业公司除了做好物业服工作，还要定期搞小区公益活动，让业主积极参与，形成固有的小区文化，使物业公司形象深入业主心中，使得业主全力配合物业公司的工作，积极缴纳物业管理费当然也是支持配合物业工作的一部分，到时收取物业管理费还会有困难吗？

3.严格按物业管理协议提供服务：物业公司是微利服务行业，但不能因为微利就降低服务标准，要严格按与业主签的物业管理协议内容提供优质服务，不要因为违反协议，遭到业主投诉或拒交物业管理费，因此，合同是保护业主与物业管理公司双方的协议，大家要共同遵守。达到服务标准，业主自然会按协议缴纳物业管理费了。

4.小区物业费使用情况要定期公示：为确保小区物业费使用情况的公开透明，物业管理公司要定期对小区物业管理费使用情况进行公示，保证小区业主的知情权，从而使小区业主配合物业管理费的缴纳工作

5.对恶意拖欠物业管理费的业主可以诉诸法律：如果没有任何理由故意拖欠物业管理费的业主，物业管理公司可以依照物业管理协议相关条款，将业主提起诉讼，从而维护物业管理公司的合法权益。

第四篇：什么是物业管理费

什么是物业管理费？

在国企工作的焦女士买下了一套新建小区的两居室，焦女士在办理入住手续时，被要求签订《物业管理公约》。焦女士仔细看了一遍公约内容，大部分是业主的责任和义务，特别是明确规定每月按1.8元／建筑平米交纳物业管理费，焦女士长年住福利公房，不太明白物业管理费到底是怎么回事，并且买房时开发商也没有说过住这个房子每月还要多负担150元左右的管理费用。焦女士觉得原来单位的房子住户不用交钱不是挺好吗?为什么商品房就要交物业管理费呢?

首先应当明确一点，焦女士原来住的单位公房，虽然住户不用交费，但是单位每年却要投入大量补贴对房屋进行维修养护管理以及基本的卫生清洁、安全保卫等。这是计划经济下福利住房的典型表现形式，即企业代替职工承担了住房费用支出。而焦女士买了商品房后，业主是分散的，对于公共部位公共区域以及共用设施设备的管理就没有任何单位来无偿承担了，而住户也不可能自行进行妥善管理，因此，需要委托专门的物业管理企业对居住小区实行统一的综合管理，为全体业主提供服务，保障小区各项设施设备运转正常，为居民创造一个良好的居住环境。而物业管理企业同其他经营性公司一样，也是独立核算、自负盈亏的经济实体，也是以营利为目的的，物业管理企业收入的主要来源就是住户的物业管理费，也就是说，物业管理是一种有偿服务，业主一方面享受了优质服务，另一方面也要为此支付费用，这就是物业管理费的本意。

因此，准确地说物业管理费应叫物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

第五篇：物业管理费测算

1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：

1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

--------------------物业管理收费标准测算初探

摘要：物业管理收费标准测算是确定收费高低的关键，合理的收费标准测算对保证企业持续经营发展，业主自觉自愿交费将起到积极作用。而收费标准测算要考虑物业管理可能涉及的方方面面，力求全面、准确、合理。

物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。

一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等 这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。

（一）定员的确定：根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。

（二）工资的确定：

1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工资水平，设定不同的薪酬标准。采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而，各企业的工资标准，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社会职工平均工资计算。

政府每年 3月公布上本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。

3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。

4.加班费的测算：社会平均工资已包含了加班费用。但是，物业管理行业加班数量远远大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ～ 3 天的标准计算，日工资按月工资除以 20.92 天计算。

5.保险费用：规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金（五险一金）。物业管理企业聘用了较多的外埠员工（包括外埠城镇员工和农民工），有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 1.历史成本法：根据历年成本开支情况，加上不可预见费（一般为 10%，这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高）。

2.简单测算法：按照设备或系统造价(投资)的 5% 6% 计算 , 公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。

三、物业管理区域清洁卫生费用

该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高 30% ～ 50%。

四、物业管理区域绿化养护费用

包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。

五、物业管理区域秩序维护费用

包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。

六、办公费用

包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会

议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。

七、物业管理企业固定资产折旧

计提折旧的方法主要有两类：一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下：固定资产折旧额 =（固定资产原值惠州业主论坛厦门业主论坛-未来海岸

福建省物价委员会关于印发

《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知

一九九九年十二月四日 闽价［1999］房字443号

各市(地)物委(物价局)：

现将《福建省物业管理服务收费管理规定》印发给你们，请认真遵照执行，执行中有何问题，请迳报省物价委员会。

福建省物业管理服务收费管理规定

第一条 为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发［1998］34号)等法律、法规和政策，制定本规定。

第二条 本规定适用于在本省范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。本规定所称的物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条 各级政府价格主管部门(下称价格部门)是物业管理服务收费的主管机关，价格部门应当加强对物业管理服务收费的监督和检查。物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。省价格部门负责制定全省统一的物业管理服务收费规定，并管理在省及省以上工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费；各地价格部门负责管理在市、县工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费。

第四条 提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。

综合管理服务费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。

停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用。

房屋装修垃圾清运费是指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。

特约专项服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，为其个别需要提供服务所收取的费用。

第五条 物业管理服务收费根据物业管理单位所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者自主定价。

综合管理服务费、停车管理费实行政府定价；房屋装修垃圾清运费实行政府指导价；特约专项服务费除价格部门另有规定外，实行经营者自主定价。

第六条 本规定所称的公共性服务内容包括：

1.监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼房，确保楼宇的安全使用；

2.公共环境卫生保洁工作，包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等；

3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作； 4.安全保卫和消防监督工作； 5.绿化管理维护工作； 6.公共场所秩序的管理工作；

7.接受委托代收缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作； 8.代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务； 9.其它管理服务项目。

第七条 综合管理服务费实行分等级定价。综合管理服务费的收费等级，由各市(地)价格部门按《福建省物业综合管理服务费收费等级考评目录》规定的考评项目、内容，结合当地实际，制定具体的收费等级考评办法。

各收费等级的收费指导标准，由各市(地)价格部门根据既要合理补偿物业管理成本费用，又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以及按质论价的原则合理确定，并向社会公布。

同一城市范围内有两级以上价格部门的，其收费等级的考评办法和收费指导标准应主动协调，保持同城一致。

第八条 各物业管理单位综合管理服务费，在物业管理区业主管理委员会(以下简称“业主管委会”)成立前，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准，自评收费等级和收费标准，向价格部门申报，价格部门对其进行考评确定收费等级和收费标准，对普通住宅小区的收费标准要从严核定；在物业管理区业主管委会成立后，由物业管理单位与业主管委会对照物业综合管理服务费收费等级考评办法和收费指导标准共同初评收费等级、协商具体的收费标准报价格部门核准。

在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区和工业区内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公)，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。

第九条 物业管理单位在申报物业管理服务收费时，应向价格部门提供工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》及小区物业管理服务等方面的资料。

第十条 停车管理费和房屋装修垃圾清运费的收费办法由各市(地)价格部门制定。

第十一条 物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动的，其收益应用于物业管理服务费用开支。

第十二条 物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金和公共水电费分摊问题，按如下规定执行：

1.水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。物业管理单位将其承接管理的楼宇移交给其他物业管理单位时，应将水电周转金如数移交。

水电周转金实行政府指导价，由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。

2.公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包含公共水电费，物业管理单位不得再向物业产权人、使用人收取公共水电费；多层带电梯住宅、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主(住户)公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。

公共水电费可由物业管理单位会同业主管委会确定具体分摊办法，未成立业主管委会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行：

(1)对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户或按房屋建筑面积合理分摊。

(2)电梯、中央空调电费由物业产权人、使用人按房屋的建筑面积合理分摊。(3)水泵用电按用水量为系数合理分摊。(4)变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。

(5)备用电源(发电机)耗油量按物业产权人、使用人的用电量为系数合理分摊。

第十三条 物业管理单位代收代缴水费、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。否则按价格违法行为论处。

第十四条 综合管理服务费由物业产权人、使用人从入伙之日起(以交锁匙为准)按月交纳，物业管理单位不得违背物业产权人、使用人的意愿提前收费。未出售楼房的综合管理服务费、公共水电费由房地产开发企业或包销商承担。

第十五条 经价格部门核定的或由物业管理单位与业主管委会以及物业产权人、使用人代表协商议定的收费项目和收费办法应当在物业管理合同中明文规定。

第十六条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和收费标准及收费办法应在醒目位置或收费地点公布。

物业管理单位应当定期(一般为6个月)向物业产权人、使用人公布物业管理服务费和代收代办费的收支情况，公布物业管理和小区或楼宇的重大措施，接受业主管委会或物业产权人、使用人的监督。

第十七条 物业管理服务收费实行年审制度。物业管理服务收费年审有关规定另行下达。第十八条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向物业产权人、使用人提供质价相称的服务，不得只收费不服务或多收费少服务。

第十九条 物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的价格纠纷，业主管委会应予调解，调解不成的，可由价格部门进行调处。

第二十条 物业管理单位已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向物业产权人、使用人重复征收如卫生费、治安费等其他性质和内容相同的费项。

第二十一条 未经价格部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向物业产权人、使用人收取本规定第四条规定以外的其他费用。

第二十二条 实行物业管理的物业产权人、使用人应当按价格部门核定的收费项目和标准向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳物业管理服务费的，物业管理单位有权按照物业管理委托合同的约定追偿。

第二十三条 对违反本规定的行为，由价格部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》的有关规定予以处罚。

第二十四条 各市(地)价格部门可根据本规定制定实施细则，并报省价格部门备案。

第二十五条 本规定由省价格部门负责解释。

第二十六条 本规定自2000年2月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费暂行管理办法》(闽价［1995］房字184号)同时废止。

福建省物业综合管理服务收费等级考评目录

考评项目 考评内容

一、管理运作

1.有否专业物业管理机构和固定的办公场所，实行综合管理服务； 2.业主管理委员会组织机构是否健全；

3.物业管理单位与业主管理委员会或委托管理单位有否物业管理合同，管理单位与业主管理委员会责、权、利关系是否明确；

4.各项管理制度完善，制定业主公约及辖区管理各项公众管理规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度；

5.辖区内物业档案资料齐全，管理完善； 6.有应用计算机等现代化管理手段，并进行科学管理。

二、环境卫生与绿化管理

1.有专业清洁卫生和绿化管理队伍，管理制度落实； 2.辖区内环卫设施完好，并保持整体环境及环卫设施清洁；

3.房屋的公共部分如公共楼梯、扶栏、走道(含小区内道路)、电梯等的保洁工作； 4.垃圾清运情况以及及时清理化粪池，并定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害，确保辖区整洁； 5.工业或娱乐场所排放的废水、废气、噪音等符合环保标准，无有毒有害物质； 6.辖区内的公共绿地覆盖率不低于25%；

7.辖区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当，花草树木定期修剪，管理及养护制度完善，无人为破坏；

8.绿化管理设施、设备齐全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安专业队伍，实行24小时保安巡视制度；

2.保安人员配备有统一制服、熟悉辖区情况，工作认真、文明执勤、言语规范； 3.安全监控、消防监控设施完备，各种消防设备、器材齐全，完好率达到98%以上； 4.配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实； 5.可能危及人身安全处有明显标识和防范措施；

6.有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配置齐全，功能完好； 7.无因管理单位责任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各种车辆行驶、停放有序，管理制度落实，无违章行驶、停放及管理单位责任造成车辆损坏或丢失现象；

四、房屋及其配套设施的管理和养护

1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻； 2.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等；

3.房屋及公用设施、设备档案和资料齐全、存放有序，查阅方便；

4.房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象； 5.房屋完好率达97%以上，并坚持房屋修缮制度，保证房屋零修、急修及时率达到98%以上，维修质量100%合格；

6.道路平坦通畅，停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损； 7.路灯、通道照明等公共照明设施完好，完好率达95%以上。

五、公用配套设备的日常管理和维护工作

1.配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗；

2.建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；

3.配电设备、电梯和中央空调系统运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全，并归档保存；

4.电梯、中央空调由专业队伍维修保养，各种安全检查审核证件齐全； 5.有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度； 6.建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划； 7.建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好；

8.按规定定期清洗二次供水、蓄水设备，设备及周围环境整洁，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；

9.供电、供水计量及收费严格执行有关部门的规定，无不合理计量和乱收费现象。

六、管理人员素质

1.物业管理单位的人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实；

2.物业管理单位主要负责人和业务人员要经过物业管理专业培训，并取得相关技术证书； 3.管理和服务人员要佩带明显标志，遵守职业道德规范； 4.有建立完善的各类人员工作量和工作业绩考核制度；

5.各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核目标，服务意识好，敬业精神强。

七、社区文化

1.有计划、有人员、有制度地落实社区文化； 2.有落实社区文化的娱乐场所、设施和设备； 3.管理单位定期开展健康有益的宣传和文体活动； 4.为业主开展多项便民服务，为业主提供方便； 5.积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。

八、经营服务及收费执行情况

1.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费； 2.按规定明码标价，收费项目、收费标准和收费内容在经营场所或醒目位置公布； 3.未违背业主意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用；

4.严格执行规定的收费项目和收费标准，提供质价相称的服务，无只收费不服务或多收费少服务行为； 5.物业管理单位费用支出合理，并定期向业主公开费用的收支情况，自觉接受业主监督； 6.业主的投诉率要在0.5%以下，处理率达95%以上，回访率95%以上； 7.业主对管理服务单位评议满意率达95%以上。

福建省物业综合管理服务费收费等级表

收费等级 考评得分(满分为100分)一 级 90分以上 二 级 80－89分 三 级 70－79分 四 级 60－69分

注：

1.物业综合管理服务费收费等级考评各项目的具体评分标准及各收费等级物业综合管理服务费收费指导标准，由各市(地)价格部门制定。

2.物业综合管理服务费收费等级考评得分在60分以下的，不得收费。