物业管理处主任(项目经理)考试试题

第一篇：物业管理处主任(项目经理)考试试题

物业管理处主任复习题

一、单项选择题

1、物业管理起源于19世纪60年代的（C）。

A 德国 B 美国 C 英国 D 法国

2、（A）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

A 物业管理 B 房地产 C 不动产 D 单元性地产

3、物业管理企业可以根据需要通过（A）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。

A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介

4、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（A）。

A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低

5、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（D）为依据。

A 企业的规章制度 B 业主委员会章程

C 上级行政部门的指示 D 法律、法规

6、物业管理人员应具备的职业道德之一是（B）。

A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强

7、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（A）的职业道德要求。

A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法

8、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（A）。

A 积极主动，讲求实效 B 谦虚谨慎，文明礼貌

C 刻苦学习，提高素质 D 仪表端庄，良好形象

9、物业管理公司处理业主或是物业使用人投诉的部门是（B）。

A 管理部 B 服务部 C 监察部 D 产业部

10、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（C）。

A 业主直接进行的 B 通过房地产行政部门实现的C 通过业主大会和业主代表大会实现 D 通过物业管理公司实现的11、因为物业具有（B），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。

A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性

12、物业管理企业是以（A）为主要经营目的。

A、经济效益 B、社会效益 C、安居乐业 D、保值增值

13、物业管理企业的根本任务和基本属性是（D）

A、维修 B、管理 C、经营 D、服务

14、物业管理的主要内容不包括（A）。

A、财务管理 B、保洁管理 C、环境管理 D、车辆管理

15、房屋装修规划、设计由（C）进行。

A、房地产开发商 B、房地产行政管理部门 C、业主和使用人 D、物业管理公司

16、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A）。

A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决D、应及时向上级报告

17、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B）。

A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务

18、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（A）原则。

A、产权、经营权分离 B、业主到上 C、专业高效D、公平竞争

19、物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为（A）保存起来以备查考的各种文件。

A、原始记录 B、业主档案 C、管理制度 D、用户信息

20、避雷装置接地电阻的检测（A）进行一次检测。

A、1年 B、2年 C、3年 D、5年

二、多项选择题

1、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地（ABCD），从而不断地提高服务质量。

A、改进服务态度B、创新服务办法C、扩大服务范围D、开拓服务项目

2、物业管理企业开展各项活动必须（ACD）

A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的3、物业管理的主要内容包括（ABCD）

A、房屋的维护与修缮B、房屋装修监督管理C、房屋附属设备设施的管理及维修养护D、综合经营服务

4、选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理（ABCD）

A、提高服务水平B、降低管理成本C、增强自身实力D、遏制腐败现象

5、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须（BCD）

A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段

6、物业管理人员应具备的个人素质包括（ABC）。

A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能

7、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以（ABCD）

A、租 B、出售 C、抵押 D、赠与

8、接管验收的作用有（ABC）。

A、明确双方的责权利 B、确保物业具备正常的使用功能 C、为日后管创造条件 D、检验施工和设计质量

9、物业档案资料的作用有（BC）。

A、制约作用 B、凭证作用 C、参考作用 D、协调作用

10、在制定物业企业规章制度时（ABC）

A、不得随意超越权限 B、不能与上级已有的规章制度相抵触 C、必须符合宪法和法律的规定 D、必须经有关部门批准

三、判断题

1、（√）物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。

2、（×）在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。

3、（×）只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。

4、（×）加强物业区域内的绿化管理，主要是扩大绿地面积。

5、（×）搞好物业管理区域内的车辆交通管理至关重要的是停车场的管理，保证车辆停放有序。

6、（×）物业管理企业应该在资金允许的情况下，大胆地开发服务项目，最大限度地满足使用人的需要，同时提高企业的经济效益。

7、（√）物业管理经费是搞好物业管理的物质基础，物业管理企业必须通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。

8、（√）所谓掌握现代化管理手段就是指物业管理人员一定要会使用计算机。

9、（√）业主大会或业主代表大会有权撤消业主委员会的不正当决定。

10、（×）业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主，决定重大管理事项的自治管理的组织。

四、简答题

.1、什么是物业管理？

答：是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。

2、什么是业主大会？

答：是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

3.、什么是房屋修缮施工管理？

答：物业管理公司为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。

.4、业主拥有哪些权利?

答：(1)参加业主大会，享有表决权；(2)享有业主委员会的选举权和被选举权；(3)监督业主委员会的工作；(4)享有与所交纳物业管理服务费相符合的服务；(5)监督物业管理企业的管理服务活动；(6)法律法规规定的其他权利；

5、.住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?

答：.(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费(3)绿化管理费(4)清洁卫生费(5)保安费(6)办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8)法定税费(9)保险费

6、.物业管理企业实行专业化管理有哪些具体的要求?

答：.物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。其具体的要求是：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序；

运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

7、什么是物业使用人？

答：指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

8、业主公约的主要内容有哪些？

答：

（一）有关物业的使用、维护和管理。

（二）业主的共同利益。

（三）业主享有的权利与应当履行的义务。

（四）违反业主公约的法律责任。

（五）其他应当约定的有关事项。

9、物业管理的目的是什么？

答：物业管理的目的是加强物业管理的水平，保证物业管理的质量，维护业主的合法权益。

10、业主在物业管理中，应履行哪些义务？

答：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规

定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

五、案例题

1、李某将房子出租给张某，合同约定由张某交纳物业服务费用

张某欠交6个月管理费后偷偷搬走。李某根据《民法通则》的“谁受益，谁付款”原则，要求管理处将张某欠交的管理费从其帐户中扣减。李某是否应负担该笔费用？

答：李某应负连带责任。

根据是《条例》条四十二条：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，李某应当承担张某所拖欠交纳的物业服务费用，当然，李某可以依法向张某追偿其物业服务费用。

2、管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥 你有什么建议 ？

答：做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所,为全体业主所独有,是业主的私有财产.外人在小区内高声招揽生意,侵犯了全体业主的权益,做为物业公共区域管理人员,该管理应劝其离开.但不应用驱赶的方式,应多请一些保安员来劝说他们出去.3、住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出 108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.请问你对此有什么看法 ？

答：水管渗漏,属一般维修,换根外墙水管即可.因此,不应使用

维修基金.因这根水管修好以后,8户住户都受益,根据“谁受益,谁负责”的原则,应由8户住户共同维修,具体费用按份额比例分摊.4、某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内，物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于部分业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管理费,物业公司向业主收取机

动车辆管理费是侵犯部分业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理 若合理,应如何向业主解释收费的合理性

答：合理.但应向业主解释清楚,收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费 和设施,设备费及相关的管理费用.费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度.5、李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中.但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米.物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准.而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问.谈谈你的看法。

答①发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种 法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任.②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费.③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:"当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任.6、某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见.答：按时交纳物业管理费是业主的法定义务.业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务.业主只要享受了物业管理服务,就应交纳管理费.从法律上讲,不交纳管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,而且也严重地损害了全体业主的合法权益.如果某业主自身的合法权益受到了侵害,则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失,或协助业主直接向人民法院提起诉讼,要求赔偿损失.业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式,合法的手段来维护,法律绝对不能允许用非法的方式,非法的手段来维护合法权益.

第二篇：物业管理项目经理试题

物业管理条例试题

《物业管理条例》练习试题

（编号：F01）

一、单选题

1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（D）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

A、业主

B、物业管理企业

C、开发建设

D、业主和物业管理企业

2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（D）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

A、业主

B、物业管理企业

C、业主和使用人

D、业主和物业管理企业

3、县级以上地方人民政府（A）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。A、房地产行政主管部门

B、工商行政管理部门

C、小区管理办公室

D、物业管理协会

4、业主大会应当（C）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。A、代表

B、维护

C、代表和维护

D、领导和保护

5、一个物业管理区域成立（A）业主大会。

A、一个

B、二个

C、多个

D、不限

6、业主（C）参加业主大会会议。

A、必须本人 B、可让物业使用人 C、可以委托代理人 D、不可以委托代理人

7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。

A、10%

B、20%

C、30%

D、50%

8、召开业主大会会议，应当于会议召开（C）以前通知全体业主。A、7日

B、10日

C、15日

D、20日

9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（D）。

A、物业管理公司

B、行政主管部门 C、公安派出所 D、居民委员会

10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（B）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（）以上通过。

A、1/3；1/2

B、1/2；2/3

C、2/3；1/2

D、1/2；3/4

11、业主委员会是业主大会的（D）

A、组织机构

B、权力机构

C、自治管理机构

D、执行机构

12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（B）备案 A、工商行政管理部门

B、房地产行政主管部门

C、政府社团登记部门

D、公安部门

13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（D）职责。

A、招标管理

B、委托管理

C、统一管理

D、自治管理

14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（D）A、管理

B、指导

C、监督

D、指导和监督

15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（C）

A、委托协议书

B、临时委托合同

C、前期物业服务合同

D、临时性合作协议

16建设单位应当在物业销售前将（C）向物业买受人明示，并予以说明。

A、临时委托合同

B、物业管理协议 C、业主临时公约

D、临时性合作协议

17、建设单位应当在销售物业之前，制定（D），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。A、管理契约

B、住户手册

C、管理规定

D、业主临时公约

18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（D）的合法权益。A、业主

B、物业使用人

C、住宅区居民

D、物业买受人

19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用（A）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

A、协议

B、批准

C、推荐

D、选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（C）约定的内容。

A、公共维修资金

B、物业装饰装修 C、前期物业服务合同

D、公用面积分摊

21、前期物业服务公同可以（A）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

A、约定期限

B、不定期限

C、定期二年

D、定期三年

22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（D）A、暂停

B、作废 C、调解

D、终止

23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（D），建设单位不得擅自处分。A、所有权 B、使用权

C、处理权 D、所有权或使用权

24、物业管理企业承接物业时，应当对物业（D）进行查验。

A、技术资料 B、共用部位 C、共用设施设备 D、共用部位、共用设施设备

25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（C）

A、公共停车场

B、商业服务设施

C、物业管理用房 D、公共场所绿地

26、从事物业管理活动的企业应当具有（D）。

A、独立核算能力

B、能自负盈亏 C、独立承担民事责任

D、独立的法人资格

27、一个物业管理区域由（A）物业管理企业实施物业管理。A、一个

B、二个

C、多个

D、不限

28、物业管理企业（B），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

A、按照物业服务合同约定

B、未能履行物业服务合同约定 C、对于住宅小区治安，消防防范不够 D、虽然加强管理，但仍旧

29、物业管理企业承接物业时，应当与（C）办理物业验收手续。

A、施工单位

B、开发建设单位

C、业主委员会

D、居民委员会

30、物业管理用房的所用权依法属于（B）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。A、使用人

B、业主

C、开发建设单位

D、物业管理企业

31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（C）A、居民委员会

B、业主大会 C、业主委员会

D、当地房管部门

32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（A）

A、职业资格证书

B、职业技术等级

C、职业等级技能 D、职业技术职称

33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（B）

A、物业托管合同

B、物业服务合同 C、前期物业合同 D、物业选聘合同

34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（D）

A、经济责任

B、赔偿责任

C、违约责任

D、法律责任

35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（B）同意，不得改变用途。A、业主

B、业主大会 C、业主委员会

D、物业管理企业

36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的（C）一并委托他人。

A、常规服务项目 B、特约服务项目 C、全部物业管理 D、房屋装修管理

37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（A）负连带交纳的责任。

A、业主

B、业主的直系亲属

C、使用人所属单位

D、房屋中介机构

38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（D）

A、可以不交

B、有业主分摊

C、由物业企业核销

D、由建设单位交纳

39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务（C）的监督。

A、质量

B、经营

C、收费

D、标准

40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬（D）。

A、业主确定

B、物业管理企业确定

C、政府物价部门确定 D、双方约定

41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（D）收取有关费用

A、物业管理企业 B、业主

C、业主委员会

D、最终用户

42、物业管理企业应（D）做好的物业管理区域内的安全防范工作。A、努力

B、全力

C、加强

D、协助

43、物业管理企业顾请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（C）。A、擅离职守不负责任

B、监守自盗违法犯罪 C、侵害公民合法权利

D、形成恶势力危害业主

44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（D）约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

A、业主

B、物业使用人

C、物业管理公司 D、业主和物业使用人

45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关（B）应当承担连带责任。A、使用人 B、业主 C、使用人直系亲属 D、业主直系亲属

46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在（C）

A、公共维修资金的使用

B、经营所得利润的分配 C、物业管理活动中的投拆

D、招投标管理活动的批准

47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（B）A、随意租售

B、改变用途 C、擅自占用 D、任意损坏

48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（C）A、业主委员会

B、业主大会 C、物业管理企业 D、居民委员会

49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请（B）讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

A、业主

B、业主大会

C、业主委员会

D、物业使用人

50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由（B）依法办理有关手续。

A、业主委员会

B、业主 C、物业管理企业

D、房地产行政主管部门

51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（D）A、业主委员会

B、物业管理企业

C、业主大会

D、业主委员会和物业管理企业

52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（C）的同意。A、业主

B、业主大会

C、业主委员会

D、业主和物业使用人

53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在（D）恢复原状。A、10天内

B、20天内

C、30天内

D、约定期限的

54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当（D）

A、经业主大会同意

B、经业主委员会同意 C、经物业管理企业同意

D、及时恢复原状

55、业主需要装饰装修房屋的，应当（A）物业管理企业。A、事先告知 B、同时告知 C、完工告知 D、验收告知

56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（D）告知业主。

A、禁止行为 B、注意事项 C、规章制度

D、禁止行为和注意事项

57、（B）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

A、施工单位

B、建设单位

C、业主委员会 D、物业管理企业

58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止（A），处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

A、违法行为

B、从业活动

C、服务工作

D、经营活动

59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（C）的罚款； A、10~20% B、20~30%

C、30~50% D、40~60% 60、业主逾期不交纳物业服务费用的，（B）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

A、业主大会 B、业主委员会

C、居民委员会 D、物业管理企业 61、下列情形中属于民事法律事实的是（C）A、日出B、备课C、赠与D、恋爱

62、经过（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。A、10% B、20% C、30% D、40%

二、多选题

1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则（ABCD）

A、公平合理 B、方便生活 C、团结互助 D、有利生产

2．物权的主要特征包括（ABCDE）

A、绝对权 B、客体是物 C、支配权 D、排他权 E、优先

3、国家提倡业主通过（ABC）的市场竞争机制选择物业管理企业。A、公开 B、公平 C、公正 D、合理

4、国家鼓励物业管理采（A C），依靠科技进步提高管理和服务水平A、新技术

B、新知识

C、新方法 D、新成果

5、业主在物业管理活动中，享有下列权力（BCD）A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务 B、监督业主委员会工作

C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 D、监督专项维修资金的管理和使用

6、业主在物业管理活动中应履行下列义务（BCD）

A、参加业主大会会议，行使投票权

B、遵守业主公约，业主大会议事规则 C、按规定交纳专项维修资金

D、按时交纳物业服务费用

7、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ABC）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、共用设施设备

B、建筑物规模

C、社区建设

D、市政公用设施

8、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（BC）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、先后顺序

B、建筑面积

C、住宅套数

D、产权期限

9、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（ABCD）A、选举业委会委员，并享有被选举权； B、提议召开业主大会会议，并提出建议；

C、提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议； D、参加业主大会会议，行使投票权；

10、业主大会履行下列职责（ABCD）A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B、选举更换业主委员会委员，监督委员工作 C、选聘解聘物业管理企业

D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施

11、业主大会会议可以采用（AC）的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。

A、集体讨论

B、分组讨论

C、书面征求意见 D、小会讨论

12、业主大会作业出以下决定：（ABCD）必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。

A、制定和修改业主公约

B、制定和修改业主大会议事规则 C、选聘和解聘物业管理企业 D、专项维修资金使用和续筹方案的决定

13、业主大会会议分为（AC）会议。

A、定期

B、不定期

C、临时

D、随时立会

14、业主委员会履行下列职责（ACD）

A、召集业主大会，报告物业实施情况 B、选聘、解聘物业管理企业 C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同 D、监督业主公约的实施

15、业主公约应当对有关利益：（ABCD）等事项依法作出约定。A、物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益

C、业主应当履行的义务

D、违反公约应当承担责任

16、业主大会议事规则应当就业主大会的（ABCD）等事项作出约定。

A、议事方式

B、表决程序 C、业主投票权确定办法

D、业主委员会组成和委员任期。

17、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理（AB）A、无关的决定

B、无关的活动

C、相抵触的行为 D、不作为行为

18、业主大会、业主委员会应当配合（BC）相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

A、物业管理企业

B、公安机关 C、居民委员会 D、街道办事处

19、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（ABCD）

A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； C、物业质量保修文件和物业使用说明文件； D、物业管理所必需的产权资料。

20、物业服务合同应当包括对（ABCD）等内容进行约定。

A、服务质量

B、服务费用 C、物业管理用房 D、物业管理事项

21、物业服务收费应当遵循（ABC）原则 A、合理、公开 B、收费与服务水平相适应

C、区别不同物业的性质和特点

D、使业主不产生投诉和纠纷

22、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为（AB）。A、予以制止 B、依法处理 C、行政处罚 D、行政处分

23、物业管理服务收费应由（AC）制定，在物业服务合同中约定。

A、业主

B、业主委员会

C、物业管理企业

D、物价主管部门

24、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的（CD）损害业主的共同利益。

A、公共建筑

B、公用设施、设备

C、道路

D、场地

25、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（ABD）的同意后，按照规定办理有关手续。

A、业主

B、业主大会 C、业主委员会 D、物业管理企业

26、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所行收益应当（AB）A、主要补充专项维修资金

B、也可按业主大会的决定使用

C、和效益创造人分成 D、物业管理企业也应利益均占

27、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（ABCD）A、追回挪用的专项维修资金

B、给以警告

C、没收违法所得

D、并处挪用数额2倍以下的罚款

28、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门（ABC）

A、吊销资质证书

B、依法追究直接主管刑事责任

C、依法追究直接责任人刑事责任

D、依法追究法人代表刑事责任

29、（ABC）个人有前款规定行为之一的，处1000元以下1万元以下罚款； A、擅自改变公共建筑、公共设施用途

B、擅自占用、挖掘道路、场地 C、擅自利用共用部位、公用设施经营

D、擅自占用物业用房 30、《物业管理条例》的主要内容可归纳为：（ABCD）A、建立了十项基本制度

B、明令四项禁止行为

C、规范两项书面合同

D、法规授权四项规定

31、《物业管理条例》归纳为建立了十项基本制度包括（ABCDE）

A、招投标制度 B、资质管理制度 C、人员资格制度D、专项维修资金制度E 告知制度

32、《物业管理条例》明令四项禁止行为（ABCD）

A、物业管理用房不得擅自改变用途

B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘 C、区域内公共建筑和设施不得改变用途 D、不得将该区全部物业管理一并委托他人

33、物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同，依法应当承担（ACD）等民事责任。A、继续履行 B、吊销营业执照 C、采取补救措施 D、赔偿损失

34、民法是调整平等主体的（ABD）的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

A、自然人之间 B、法人之间 C、自然人与财产之间 D、自然人与法人之间

35、民法对民事责任的规定主要包括（ABCD）

A、在什么情况下应承担民事责任 B、在什么时候应承担民事责任 C、违反合同的民事责任的构成 D、承担民事责任的方式

36、在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在（BCD）

A、政策是法律的依据 B、政策对法律起指导作用 C、法律对政策起制约作用 D、法律是执行政策的重要工具

37、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（BD）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

A、设施设备 B、建筑面积 C、居住人数 D、住宅套数

38、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（AC）A、投标人少于3个 B、投标人超过3个 C、住宅规模较小的 D、具有非住宅物业的

39、物业服务合同应当对（ABCD）等内容进行约定

A、物业管理事项、服务质量、服务费用 B、双方的权利义务 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业管理用房 40、物业使用人违反（ABC）的规定，有关业主应当承担连带责任。

A、业主公约 B、物业管理条例 C、交纳物业服务费用 D、治安管理条例

41、县级上以地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理（ABD）在物业管理活动中的投诉。

A、业主、业主委员会 B、物业使用人 C、开发建设单位 D、物业管理企业

42、业主需要装饰装修房屋的，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（AB）告知业主。A、禁止行为 B、注意事项 C、材料规格 D、档次要求

43、前期物业管理招标应当遵循（ABCD）的原则

A、公开 B、公平C、公正 D、诚实信用

44、前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件（ABCD）A、限制潜在投标人 B、排斥潜在投标人

C、对潜在投标人实行歧视待遇 D、对潜在投标人提出过高的资格要求

45、业主大会筹备组由（ABD）组成，负责业主大会筹备工作。

A、业主代表 B、建设单位 C、物业管理企业 D、公有住房出售单位

46、有下列情况之一的，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议（ACD）A、20%以上业主提议的 B、业主委员会主任提议的

C、发生重大事故需要及时处理的 D、发生紧急事件需要及时处理的

47、物业管理区域内业主人数较多的，可以（ACD）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。

A、幢 B、间 C、单元 D、楼层

48、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将（ABCD）等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

A、业主大会的成立情况 B、业主大会议事规则 C、业主公约 D、业主委员会委员名单

49、有关业主公约正确的表述有（ABCD）。

A是实行业主自治管理的重要表现形式B 是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定 C是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件 D是业主应当共同遵守的行业准则 50.解决物业管理收费纠纷的相关法规有（BC）。

A《民事诉讼法》 B《物业管理条例》 C《物业服务收费管理办法》 D《物业管理企业财务管理规定》

51.关于物业管理招投标表述正确的有（ABCD）。A国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理公司 B国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理公司进行前期物业管理 C投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业企业。D擅自采取协议方式选聘物业企业的，由县级以上房地产行政主管部门责令改正，给予警告，可以并处10万以下的罚款。

52、业主大会的决定不得与（ABD）和政策相抵触。A宪法 B法律 C 领导的决定 D 行政法规

三、判断题：

1、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会，业主委员会职责。（）

2、业主可以委托代理人参加业主大会会议。（）

3、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。

4、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（）

5、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。（）

6、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（）

7、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于2个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。（）

8、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（）

9、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

10、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。

11、国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

12、房屋的所有权人为业主。

13、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。

14、业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

15、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。

16、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权2/3以上通过。

17、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。

18、经10%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

19、业主委员会应当做好业主大会会议记录。20、业主公约对全体业主具有约束力。

21、业主委员会设主任一名，副主任可由主任指定人员担任。

22、业主委员会可以从事投资和经营活动。

23、某住宅小区占地9万平方米，业委会决定采用协议方法选聘物业管理企业。134、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

24、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

25、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。

26、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的，可向业主收取一定的手续费。

27、住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

28、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，在征得物业管理企业的同意，并按照规定办理有关手续便可。

29、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，处5万元以上20万元以下的罚款。

30、个人擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处1000元以上1万元以下的罚款。

31、业主大会的民事行为应当由业主委员会全体委员共同承担。

32、物业管理区域内对业主大会决定投弃权票、投反对票的业主不必服从业主大会作出的各项决定。

33、召开业主大会会议，应当于会议召开30日以前通知全体业主。

34、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

35、业主委员会不仅是参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理最基本的组织形式。

36、建筑物由两人或者两人以上共同拥有的，则投票权应当按照份额比例分摊，或者由业主授权其中一人。

37、物业管理企业一般应当在30日内签发验收通知书并约定验收时间。

38、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为2年。

39、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限为2年。40、物业管理企业资质一级企业的注册资本为300万元以上。

41、《临时资质证书》有效期为两年。

42、资质二级企业可参加全国范围内30万立方米以下物业管理项目的投标、议标。

43、资质三级企业只可参加本市区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

44、物业管理企业资质等级实行动态管理，每一年核定一次。

45、岗位合格证书的管理实行动态管理、复检制度。复检工作每3年进行一次。

46、物业管理用房的产权属于建设单位。

47、按照物业服务合同交纳物业服务费用的主体是物业使用人。

48、尚未交给物业买受人的物业，一般情况下其产权还属于建设单位。

49、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，应当经城市规划行政主管部门批准。50、业主装修需要拆改燃气管道和设施，应当取得城市规划行政主管部门批准。

51、专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

52、专项维修资金闲置时，可用于购买国债。

53、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意即可。

54、按照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三、四级。（）

55、一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。（）

56、房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容,购房人应当予以书面确认。同时，购房人应当签署《业主公约》。（）

57、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当书面征求其所代表的业主意见，凡需投标表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签学后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。（）

58、包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈俄或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。（）

59、在我国，国有土地使用权只能通过划拨取得。（）

60.在招标文件要求提交文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容有效。（）

五、案例分析题

（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主公约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。答案要点：

1、业主张某的行为违反了《业主公约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主公约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。答案要点：

1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定，其收费行为没有法律依据。

2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。

物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。

依据《物业管理条例》第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（三）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁来承担，为什么？ 答：

（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；（2）如果是人为损坏，由责任人承担；

（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

（四）为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求拆除招牌。试问：(1)该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？(2)物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？ 答：

（1）租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的不足；（2）未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的，具有公益性。

（五）某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？

答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约服务的范围，不属物业管理综合服务的范围，物业管理企业并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。

（六）王军喜欢养花，经常把花盆放置在其外窗台上。一天，天气预报称今日台风来临，让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班，未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临，住在同楼的黄佳放学回家，恰好走到王军家的楼下，被台风刮落的花盆砸中头部，当即昏倒在地，物业管理企业的巡逻保安员见状，忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈，但花费数万元。见到黄佳被砸伤的保安员证实花盆是从六楼王军家掉下来的，另一位邻居也证实，自己前几天去王军家玩，王军曾向其炫耀过这盆花如何名贵。于是，黄佳父母找到王军要求其赔偿损失，王军则称花盆不是他的，即使是他的，也是台风刮下来的，属不可抗力，不同意赔偿。为此，黄佳的父母向人民法院起诉，要求王军赔偿损失，并以管理不善为由将物业管理企业告上法庭。试问：

(1)本案依法应由谁来承担赔偿责任？法律依据是什么？(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？(3)物业管理企业依法是否应承担赔偿责任？ 答案：

（1）王军承担责任，其作为花盆的所有人和管理人未尽管理职责，有过错。

（2）不属于不可抗力。因为在台风来临之前已有预报，是可预见的。且对台风可能导致花盆坠落的危险也是可以避免的。（3）物业公司不承担责任。

（七）一天清晨，某车主找到某物业管理企业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问：(1)物业管理企业应承担车辆丢失的法律责任吗？法律依据是什么？(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定，如何具备保管合同关系？

答：（1）不应承担。因为保险企业没能举证车主与物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。

（2）《合同法》的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。

（八）一天，某物业管理企业的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向该物业管理企业提出了要求赔偿的要求。试问：(1)接到住户家中报警信号后，物业管理企业是否可以破门而入？(2)在什么情况下，物业管理企业可以破门而入？ 答案：

1、接到报警信号不能直接进入，应先征得业主同意。

2、在情况危急（符合紧急避险条件）的情况下，可以破门而入，比如发生火险、刑事案件等。

（九）2001年12月，重庆一青年下楼时，被楼上突然掉下的泡菜坛子砸成重伤致死。在无法确定责任人的情况下，悲愤的死者家属将全楼26家住户告上法庭，要求赔偿186万元，经法院判决，由死者的左邻右舍各分担2932元。

答案：本案属建筑物致人损害的特殊侵权案，适用过错推定原则。如果法院经过调查取证，无法找到丢弃泡菜坛的行为人，即不能确定直接责任人的情况下，法院应判决该住宅楼的所有人或管理人即业主、住户共同承担责任。过错推定原则的特殊性在于举证责任倒置，即损害事实发生后，受害人无需提供加害人有过错的证据，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有过错，并因此承担民事责任。加害人要想免除自己的法律责任，必须证明自己没有过错。

第三篇：如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任

一个物业项目能否管好，项目经理、物业管理处主任起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理、物业管理处主任呢？笔者结合实际和相关资料谈一些看法供同行们参考。

一、及时、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备„„„【此略】

（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等【此略】。

2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

三、规范运作，坚持四种意识

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

（一）民事法律意识：

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

（二）契约意识。

在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（三）沟通意识。

1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

例如笔者所在公司就在公司网站上设置了业主意见和在线留言栏目，业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。对于业主的这些意见和建议，我们公司都给予了高度重视，派专人进行收集整理，并逐条核实，或做好解释工作，或立即行动整改，做到条条有回复。事实证明，与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用，这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。

2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

（四）社会责任意识

要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

（五）成本控制意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。

评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好一名合格的项目经理、物业管理处主任？

一、及时、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。

在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：

（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；

（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；

（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

（4）关于人车分流的设施、关于消防安全的设施设备、关于安全生产的设施设备、关于排污设施设备。

（5）关于物业管理用房、员工备勤用房等等。

2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：

（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；

（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。

二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏

此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：

1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；

2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；

3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；

4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；

5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；

6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；

7．严格控制进入小区的装修人员，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修、治安秩序维护、消防安全、环境保护作为监管的工作重点。

作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：

（一）民事法律意识

前期物业服务与管理阶段是开发建设单位“授权物业服务企业”代表开发建设单位做好“售后服务”。依据相关地方法规、依据交房入伙时的各项设施设备的现状、根据服务收费标准实施合理的阶段性收费措施。例如：原来标准是电梯房每平方是1.6元，但是在电梯未投入运行时只能按0.8元收取；绿化景观未完成就交房入伙，就应该在收费时考虑减免“物业服务费之中的绿化服务费用”。所减免的费用应与开发建设单位协商应给予物业服务企业合理的补偿。

（二）契约意识 在与“业主委员会”签订物业服务合同之后，物业服务企业与业主之间，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。

（三）沟通意识

1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。

3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。

（四）社会责任意识 要把物业管理小区纳入“创建平安小区”的社会环境之中。必须与社区警务室密切协作落实“租赁户报备”和“承租户报备”的工作。必须与社区居委会密切配合，做好贯彻执行“计生工作”，主动将物业小区“秩序维护员”造册登记、提交“社区警务室”进行有效的管理和审查，从多方面来消除“物业小区的治安隐患”。

实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。

（五）成本控制意识

成本控制能力应当是项目经理的基本功。评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。

第五篇：全国物业管理项目经理考试试卷

全国物业管理项目经理考试试卷；本卷共有题目：80题总分：100及格分：60；

一、单选题共60题；题号:1本题分数:1.0分；业主在装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（）；A、装饰装修方案；B、装饰装修施工合同；C、企业资信证明；D、装修材料供货合同；标准答案：A；考生答案：A；本题得分：1.0；题号:2本题分数:1.0分；一般情况下，不属于物业服务企业职能

全国物业管理项目经理考试试卷

本卷共有题目：80题 总分：100 及格分：60

一、单选题 共60题 题号:1 本题分数:1.0分

业主在装饰装修手续时，物业服务企业应该审核（）。

A、装饰装修方案B、装饰装修施工合同C、企业资信证明D、装修材料供货合同标准答案：A 一般情况下，不属于物业服务企业职能机构的是（）。

A、物业分公司B、人力资源部C、财务部D、经营管理部标准答案：A 员工的解聘包括（）三种情况。

A、员工辞职、辞退和资遣B、员工辞职、开除和资遣C、员工辞退、终止合同和派遣D、员工辞退、旷工和除名 标准答案：A 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（）。

A、物业服务合同约定的内容B、前期物业服务合同约定的内容C、管理规约的内容D、临时管理规约的内容 标准答案：B 某住宅小区突发燃气泄漏事故，该小区物业服务人员采取的下列应急处理措施中，错误的是（）。A、立即通知燃气公司B、疏散现场人员C、使用电风扇驱散泄漏燃气D、关闭燃气阀门 标准答案：A 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记;②备齐资料;③办理开工手续;④签订管理服务协议;⑤施工;⑥验收。上述内容正确的流程应是()。

A、④→①→②→③→⑤→⑥B、①→④→②→③→⑤→⑥C、②→①→④→③→⑤→⑥D、②→④→①→③→⑤→⑥ 标准答案：C 机构更迭时，物业承接查验一般包括以下工作内容：（1）新的物业服务企业组织人员进行承接查验;（2）物业移交;（3）对查验中发现的问题进行处理;（4）业主委员会与原物业服务企业解除合同，与新的物业服务签订合同。正确的工作程序是（）。

A、①→②→③→④B、②→①→③→④C、④→②→①→③D、④→①→③→② 标准答案：D 保修期满后，业主委托物业服务企业管理的物业，业主承担维修责任的是（）。

A、楼盖、屋顶、粱、柱、内外墙体和基础的维修B、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库的维修 C、物业内自用部位和自用设备的维修D、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑、构筑物的维修 标准答案：C

物业服务企业对薪酬结构的确定和调整主要掌握两个基本原则，即给予员工最大激励的原则和（）原则。A、成本收益B、均衡分配C、积累、发展兼顾D、公平付薪 标准答案：D（）是保证消防设备完好的基本手段。

A、日常的维修、养护B、发现故障并维修调整C、日常的巡视、检查、实验和测试D、适时进行电梯设备更新换代 标准答案：C（）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范管理服务活动 A、公共安全防范管理服务B、车辆停放服务C、物业管理风险防范D、物业装修管理服务 标准答案：A 物业管理治安防范管理中遇到有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶、纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应（），以便公安机关进行侦查破案。

A、做好现场的保护工作 B、做好辖区客户的安抚工作 C、尽量封锁信息以免误传

D、积极主动开展现场调查 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:13 本题分数:1.0分

在物业管理的客户管理中，（）是物业管理服务的直接消费者，与物业管理服务活动联系最为紧密，关系最为重要，因此，是最主要的客户管理对象。

A、业主

B、政府行政、业务主管部门 C、业主、物业使用人

D、业主大会和业主委员会 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:14 本题分数:1.0分 物业共用部位，共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于（）。A、物业服务企业开展多种经营收入的盈余 B、业主缴纳的住宅专项维修资金 C、住房公积金

D、物业服务费 标准答案：D 考生答案：D

本题得分：1.0 题号:15 本题分数:1.0分 客户满意度调查的策划主要应明确的问题主要是（）。A、确定调研的目标、对象和方法、步骤等 B、了解客户期望 C、充分收集客户需求信息 D、草拟问卷 标准答案：A 考生答案：C 本题得分：0.0 题号:16 本题分数:1.0分 物业服务的质量更多依赖于业主的主观评判，这体现了物业服务的()特征。A、有形性 B、无形性 C、生产性

D、消费性标准答案：B；考生答案：B；本题得分：1.0；题号:17本题分数:1.0分风险管理则是一个控制；A、获取负收益；B、避免损失；C、消灭损失；D、降低损失程度标准答案：D；考生答案：D；本题得分：1.0；题号:18本题分数:1.0分关于房屋共用设施设备；A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染；B、建立消防设备巡视、检查、测试制度；C、电梯每隔两年要

D、消费性 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:17 本题分数:1.0分 风险管理则是一个控制风险等级和（）的过程。A、获取负收益 B、避免损失 C、消灭损失

D、降低损失程度 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:18 本题分数:1.0分 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防设备巡视、检查、测试制度

C、电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D、建立空调系统技术档案 标准答案：C 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:19 本题分数:1.0分 物业管理区域内，义务消防队由（）组成。A、物业管理公司的全体员工 B、物业项目部的全体员工 C、全体秩序维护员 D、全体业主 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:20 本题分数:1.0分

在包干制下，物业管理的会计主体是()。A、物业管理项目 B、物业服务企业 C、业主委员会

D、业主大会 标准答案：B 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:21 本题分数:1.0分 某物业服务企业撰写的四份行政公文，其中标题正确的是（）。A、给上级公司的函

B、给XX物业管理公司的通知 C、关于开展值班主任培训的通知 D、关于申请配备电脑的报告 标准答案：C 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:22 本题分数:1.0分 关于社区停车经营，错误的是（）。A、应关注停车场的经营风险 B、注意缓解车位供应紧张的矛盾

C、管理处可自行决定洗车点位置

D、可与汽车销售商合作开展车辆普通养护服务 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:23 本题分数:1.0分

下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（）A、《物权法》

B、《住房公积金管理条例》 C、《房屋登记办法》

D、《房地产抵押估价指导意见》 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:24 本题分数:1.0分

物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向（）收取有关费用。A、开发企业 B、物业服务企业 C、建设单位

D、最终用户 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:25 本题分数:1.0分 关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（）。A、物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求 B、物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务 C、物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务

D、单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:26 本题分数:1.0分

物业服务企业的财务报表通常不包括（）。

A、成本构成表 B、资产负债表 C、利润表

D、现金流量表 标准答案：A 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:27 本题分数:1.0分 物业管理企业的营业成本包括（）A、直接人工费、直接材料费、管理费用 B、直接人工费、直接材料费、财务费用 C、直接人工费、直接材料费、间接费用

D、直接人工费、直接材料费、期间费用 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:28 本题分数:1.0分 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（）应当督促其 限期交纳。A、业主大会 B、房产行政管理部门 C、社区居民委员会

D、业主委员会 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:29 本题分数:1.0分 关于业主大会制度的说法，错误的是（）。A、业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式

B、业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项 C、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会 D、业主大会不得作出与物业管理无关的决定 标准答案：B 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:30 本题分数:1.0分 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。A、代收的水费和电费

B、代收的专项维修资金 C、代收的房租收入

D、从事代理业务取得的手续费收入 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:31 本题分数:1.0分 业主大会会议有效，应当经（）同意。A、专有部分占建筑物总面积过半数的业主 B、总人数过半数的业主

C、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 D、专有部分占建筑物总面积过半数的与会业主且占总人数过半数的与会业主 标准答案：C 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:32 本题分数:1.0分

建设单位对临时管理规约具有（）的义务。A、注明 B、明示 C、说明 D、明示和说明 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:33 本题分数:1.0分

物业管理师（）具有物业管理资质的企业负责物业管理；A、不能在一个；B、应当在一个以上；C、只能在一个；D、可以在一个标准答案：C；考生答案：C；本题得分：1.0；题号:34本题分数:1.0分物业服务企业接受与处；A、一定要满足业主的合理需求；B、尽可能地满足业主的一切需求；C、要有偿满足业主的合理需求；D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案：D；考生答案：D

物业管理师（）具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。A、不能在一个 B、应当在一个以上

C、只能在一个

D、可以在一个 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:34 本题分数:1.0分 物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求

D、尽可能地满足业主的合理需求 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:35 本题分数:1.0分 物业资产管理以（）为对象。A、高端商业物业 B、物业租售业务 C、以收益性物业

D、高端别墅和出租型公寓。标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:36 本题分数:1.0分 业主转让住宅专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A、一并转让 B、分别转让 C、同时转让

D、不能转让 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:37 本题分数:1.0分 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。A、大厦管理规约 B、住宅使用说明书 C、员工行为管理规定 D、物业服务合同 标准答案：D

考生答案：D 本题得分：1.0 题号:38 本题分数:1.0分

与市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以（）为核心。A、场地、人员、资料 准备 B、相关服务工作 C、分包费用测算 D、合同准备 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:39 本题分数:1.0分

前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，物业管理的风险有许多方面，但最主要的是（）风险。A、物业移交 B、设施设备 C、合同 D、服务品质 标准答案：C 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:40 本题分数:1.0分 在房屋完损等级分类中，不正确的分类名称是（）。A、完好房 B、基本完好房 C、一般完好房 D、危险房 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:41 本题分数:1.0分 某项目经理欲给本项目主管加薪，需要撰写公文报公司批准，此类公文属于（）类公文。A、报告 B、请示 C、函

D、意见 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:42 本题分数:1.0分

《物业管理条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务，他们之间是（）关系。A、行政法律关系 B、没有法律上的权利义务 C、民事法律关系 D、刑事法律关系 标准答案：B 考生答案：C 本题得分：0.0 题号:43 本题分数:1.0分

建筑区域内的车位、车库的所有权归属处理是原则是（）。A、应当首先满足业主与物业使用人的需要 B、应当首先满足业主的需要 C、应当首先满足当事人的需要

D、应当首先满足有车辆业主的需要 标准答案：B 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:44 本题分数:1.0分 物业服务企业编制预算大多应用（）。A、固定预算法 B、零基预算法 C、弹性预算法

D、滚动预算法 标准答案：A 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:45 本题分数:1.0分

物业管理档案的内容包括物业权属资料、业主的权属档案资料及物业运行、维修记录资料和（）等。A、物业管理相关合同资料

B、物业供应商资料 C、物业常用工具清单 D、管理体系文件 标准答案：A 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:46 本题分数:1.0分

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）。A、电子投票征求意见的形式 B、电话征求意见的形式 C、口头征求意见的形式

D、书面征求意见的形式 标准答案：D 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:47 本题分数:1.0分

行政违法责任，是指行政相对人的行为违反行政管理法规而应依法承担的不利法律后果。称为（）。A、民事赔偿损失 B、行政处罚 C、民事补偿责任 D、行政处分 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:48 本题分数:1.0分

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经（）的同意。A、本楼层业主 B、本栋楼业主 C、有利害关系的业主

D、有相邻关系的业主同意 标准答案：C 考生答案：C 本题得分：1.0 题号:49 本题分数:1.0分

由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权时（）。A、应受到一定限制 B、应受到极大限制

C、应受到相邻业主的限制；D、应受到全体业主的限制标准答案：A；考生答案：D；本题得分：0.0；题号:50本题分数:1.0分物业服务企业接受与处；A、一定要满足业主的合理需求；B、尽可能地满足业主的一切需求；C、要有偿满足业主的合理需求；D、尽可能地满足业主的合理需求标准答案：D；考生答案：D；本题得分：1.0；题号:51本题分数:1.0分物业资产管理是建立

C、应受到相邻业主的限制

D、应受到全体业主的限制 标准答案：A 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:50 本题分数:1.0分 物业服务企业接受与处理业主投诉的原则是（）。A、一定要满足业主的合理需求 B、尽可能地满足业主的一切需求 C、要有偿满足业主的合理需求

D、尽可能地满足业主的合理需求 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:51 本题分数:1.0分 物业资产管理是建立在传统物业管理活动基础上，为业主提供()。A、物业租赁管理服务 B、价值管理服务 C、委托租赁代理服务

D、经营风险评估和管理服务。标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:52 本题分数:1.0分 在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是（）。A、业主对遵守《管理规约》予以书面承诺 B、房地产主管部门审核通过 C、业主委员会会议表决通过 D、业主大会会议表决通过

标准答案：D 考生答案：C 本题得分：0.0 题号:53 本题分数:1.0分

首次业主大会会议后，业主大会的法定召集人是()。A、建设单位 B、业主大会筹备组 C、业主委员会主任

D、业主委员会 标准答案：D 考生答案：D 本题得分：1.0 题号:54 本题分数:1.0分

某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万平方米，高层住宅20万平方米，别墅2万平方米，办公楼2万平方米，工业厂房4万平方米，从管理规模来看，该物业服务企业达到了（）企业资质要求。

A、一级 B、二级 C、三级

D、三级暂定 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0 题号:55 本题分数:1.0分 物业管理的市场化特征集中体现在等价有偿和()。A、政府调控 B、业主决策 C、企业决策

D、双向选择 标准答案：D 考生答案：B 本题得分：0.0 题号:56 本题分数:1.0分 资产管理的核心内容是对（）。A、成本和收益的控制 B、物业的物理形态管理

C、财务状况的管理

D、净运营收益的控制 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:57 本题分数:1.0分

物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含()。A、监控设备费 B、对讲机购置费

C、安全防范人员的人身保险费

D、由物业服务企业支付的服装费 标准答案：A 考生答案：A 本题得分：1.0 题号:58 本题分数:1.0分

前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，所以其实际履行的期限具有（）特点。A、延续性 B、不确定性 C、长期性

D、稳定性 标准答案：B 考生答案：A 本题得分：0.0 题号:59 本题分数:1.0分

物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（）。A、物业服务收费 B、物业服务标准 C、公共性物业服务

D、物业管理区域 标准答案：C 考生答案：D 本题得分：0.0 题号:60 本题分数:1.0分

关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是（）。A、双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作

B、业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导 C、业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议 D、居民委员会应当对业主大会的工作进行监督 标准答案：B 考生答案：B 本题得分：1.0

二、多选题 共20 题

题号:61 本题分数:2.0 分

业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（）。A、危及建筑物安全 B、出租非经营性用房 C、损害其他业主合法权利 D、自行将住宅改变为经营性用房 E、进行二次装修 标准答案：A、C、D 考生答案：A、C、D 本题得分：2.0 题号:62 本题分数:2.0分

物业管理招标的主体一般有（）。A、建设单位 B、业主大会 C、物业产权人 D、全体业主

E、物业管理协会 标准答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C 本题得分：1.0 题号

:63 本题分数:2.0分 有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法，正确的有()。

A、相关业主对经营行为有事先否定权 B、业主大会对经营行为有事先否定权 C、物业服务企业对经营行为有最终决定权 D、经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金

E、经业主大会决定，经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费 标准答案：A、B、D、E 考生答案：B、C、D 本题得分： 0.0 题号:64 本题分数:2.0 分

关于物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务项目的说法，正确的有（）。

A、提供这种服务，是物业服务企业的法定义务 B、这种服务，原则上是一种有偿服务 C、提供这种服务，需经业主委员会同意

D、提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定 E、服务项目，必须是公共性质的物业服务 标准答案：B、D 考生答案：B、D 本题得分：2.0 题号:65 本题分数:2.0分

业主大会和业主委员会开展工作的经费应当由（）。A、物业服务企业支出