第一篇：我县物业管理发展情况调研文章
近年来，随着城市建设规模的迅猛发展，一批批小区提升了城市的品位，人民群众的生活环境和居住质量得到进一步提高。已建成或在建小区的功能更加齐全，给物业管理这一新兴朝阳产业的发展，提供了前所未有的契机和空间。为全面了解我县物业管理现阶段发展状况，推动全县物业管理工作更好发展，近日，该县组织有关人员，对全县住宅小区的物业管理情况进行
了专题调研。
一、基本情况
1、小区基本情况：截止目前，该县建成居住小区57个（有的小区只有单独两三幢房子），面积约80万平方米。其中，有专门物业管理入住的小区仅8个，其他的小区无专门物业管理或以自我管理为主，涉及房屋150幢，面积约60万平方米，占全部小区的75%；全县小区按照程序已经成立业主委员会的有2个。
2、物业企业基本情况：目前，全县具备企业资质的物业管理公司共3家，即**县恒顺物业管理有限公司、嘉苑物业公司和阳光物业管理公司。恒顺物业管理公司隶属县房产管理局；嘉苑物业公司的业务也是刚刚开始，管理的泰安嘉苑小区业主大多没有入驻；阳光物业管理公司尚未开展物业管理业务。另有佳洁物业管理公司注册在许昌，但管理的物业是该县的盛华小区。
3、物业管理从业人员基本情况：全县物业管理从业人员40人。有建设部门颁发物业管理上岗证的管理人员有20人。
二、问题与不足
1、物业管理费及维修基金收缴难。业主对权利义务的认识不对称，部分居民自觉缴纳物业管理费的意识差，有的居民以服务质量差等由拒绝交费，甚至带来多户都不交的连锁反应；有的自己不交物业管理费，还劝别人也不要交。有的小区住户长年在外，除节假日、春节回来，其余时间不在家，收取物业管理费时业主很难接受。更有甚者，没有任何理由，就想“搭车消费”，物业管理企业收的物业费越来越少，管理服务质量自然下降，业主会更加不满意，从而进入了一个恶性循环的怪圈。在维修基金方面，按照规定业主在购买房屋时，应随房款缴纳2%的房屋维修基金，该基金专款专用。就目前情况，我县开发商都未收取这部分基金，且业主也不理解，这为今后商品房的维修增加了困难，无疑会形成业主和物业管理公司的矛盾。
2、小区业主委员会成立难。在《物业管理条例》中，业主大会制度被列为一项基本制度，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，大多小区住户来自不同单位，素质不一，抱着事不关已、高高挂起的态度。很多小区业主主人翁意识不强，对召开业主大会，参与物业管理不积极、不主动。即使成立了业主委员会，也是流于形式。如我县的小区只有2个成立了业主委员会，实际情况形同虚设，不能充分发挥其积极作用，业主委员会没有实行真正意义上的自治管理。业主和物业管理企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而无法解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
3、旧住宅区居住条件有待提高。绝大部分旧住宅在建设之初，在规划设计上标准比较低，建筑质量较差，小区配套设施不全。特别是安全防范设施匮乏，大多是敞开“不设防”住宅小区，无法实行封闭管理，小区环境秩序混乱，治安案件时有发生，这与新建小区差别较大，与住户的要求有一定差距。在旧住宅全面推行物业管理，还不具备条件，还需要对旧住宅进行不同程度的整治。
4、开发商历史遗留问题解决难。有的开发建设单位行为不规范，建设无规划，权证办不出，这类住宅建造至今已有10多年，绝大部分都处在无人管理状况，房屋多年失修，小区脏、乱、差，居住在这些房屋的居民意见、矛盾很大，不断有人向有关部门反映、投诉，信访投诉时常不断，不安定、不安全的因素较为突出。个别新建小区交付使用条件模糊，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患。
5、物业管理企业人员整体素质不高。主要表现在：一是物业管理企业员工缺乏客户至上意识，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。特别是由于物业企业造成的问题也不能得到及时解决，直接影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。二是物业管理企业缺乏专业人员。若维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。三是物业管理企业从自身经济利益出发，对在管理中出现的这样那样的问题，能推卸责任就推托，易引起业主和物业公司的矛盾。
三、对策与建议
1、加大相关法规政策宣传力度。深入宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态。
2、加快业
主大会制度规范化进程。按照相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。
3、尽快出台物业管理服务质量等级标准。由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，各地应根据物业管理实际，制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
4、加快建立适应市场经济要求的物业管理收费机制。目前我县小区的物业管理收费标准采取政府指定价和指导价的标准收费，由于小区户数收费低，新建小区入驻率低等原因，使物业管理企业入不敷出，或收支基本持平，致使物业管理企业积极性不高。因此，要建立一个适应市场经济要求的物业管理收费机制和尽快形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系，逐步提高物业服务收费标准，确保该行业良性循环、健康发展。
5、进一步加大对物业管理行业的监管力度。一是规范物业管理行为。物业公司必须严格履行物业服务合同约定的维修服务业务，按照行业规范和对业主的服务承诺，及时为业主的报修提供优质服务，做到叫得应、修得好，解决“维修不及时”问题。报修电话要24小时有人值班，受理居民报修。新建小区的物业公司员工上门必须佩卡，便于居民识别和监督。对服务不到位，管理部门应给予相应的处罚。二是实行小区告示制度。新建住宅小区要及时向业主发放入住收费告知单，上墙公布规范服务内容，公开报修电话、急修电话和监督电话，公开维修收费标准，给业主以知情权。
第二篇：农业发展调研文章
加快推进农业产业化发展的建议
近几年来，随着中央加快发展农业产业化，出台了一系列政策，某某区的农业产业化经营取得了明显的成效，到目前为止，我区省市级龙头企业达52家，其中省级龙头企业6家，市级龙头企业46家。2011年新增的市级龙头企业13家，农民专业合作社也发展迅速。现有140多个。虽然取得了一些成绩，但我区农业产业化发展速度还不快，水平还不高，规模还不大，效益还不凸显。如何充分发挥我们的区位、资源优势，实现由农业大区向农业强区、传统农业向现代农业转变，已成为发展我区现代农业、推进新农村建设的重要课题。
一、存在的问题及原因
1、农业产业化发展规划执行不力，效益不明显。在农业产业化的发展规划上，各自为政的多，通盘考虑的少，计划经济的成份多，市场经济的手段少；在主导产业、产品的培育上，顾及眼前利益的多，考虑长远利益的少，对选准的产业没有一以贯之地抓下去；在农业结构调整和资源的配臵上，盲目实施的多，以市场为导向的少。传统的农业结构没有得到根本性改变，现有的农产品“好的不多、多的不好”、“一筐装不完、一车不够装”，难以形成规模、特色，品牌效应不突出。
2、政府扶持力度不大，没有形成发展合力。
一是财政用于农业产业化奖补资金少。这几年向上争取和奖励给某某农业资金不亚于邻县，甚至比邻县多，但真正用于发展农业的资金，特别是扶持农业产业的资金与邻县比差距悬殊。二是农业企业贷款难。农村大部分农业加工企业和种养大户因资金短缺难以做大规模，信贷部门支持力度微弱，阻碍了农业产业的发展。三是公共服务力度不大。某某区农业基础设施薄弱，农业
防灾减灾能力不强，农业靠天吃饭的状况还没有根本改变。四是农业科技推广服务体系、农业信息服务体系、动物疫病和植物病虫害防控体系等农业公共服务体系还不够健全，农业社会化服务功能不强，服务力度不大。
3、龙头企业规模小，税收少，带动能力弱。
全区农产品加工企业上百家，但普遍规模小，科技含量低，农产品初加工多，深加工少，产品单一，产业链短，产品附加值低，财税贡献少。
4、基地建设相对滞后，利益联结关系不够紧密。由于受传统的小农经济影响和土地家庭承包经营的制约，生产集约性较差，难以形成规模化生产，基地规模小，生产方式粗放。全区极少数企业与农户建立了相对稳定的“公司十农户”经营模式外，大部分企业没有建立“利益共享，风险共担”机制，企业与农户之间大多还是一种松散的买卖关系，没有形成固定的契约关系或结成利益共同体。
5、农民组织化程度不高，抵御市场风险能力弱。一是服务质量不高。各合作社仅停留在技术、信息服务和产销的层面上，没有真正通过精深加工来提高农产品的附加值；二是联合不紧。合作社内部社员之间各自为战，缺乏有效联合，如苗木、花卉、无籽西瓜、南丰蜜桔虽然产品销量不错，但对产品都没有实行统一包装，统一品牌，统一销售，只是在产前、产中进行了合作，而产后则分散经营，树立不起品牌；三是管理不严。从合作社运作情况来看，只是利用营销大户原有市场优势进行销售，没有组建营销队伍拓展市场，组织管理较松散，社员和农户对合作社的依赖性不强，信任度不高，尚未形成紧密的经济实体。
6、机制体制不活，农业产业化发展较慢。
部门管理机制不活，土地流转机制不畅，农产品基地建不起
来，种粮效益比较低，“一卡通”发放不科学，不种田同样能享受国家惠农政策。农业产业化要求产、供、销各环节协调统一，而现行的农村经济管理体制职能分散，条块分割，生资供应、技术指导、加工、贮运、销售和资金流通等分属不同的管理部门，各部门的利益关系难以协调一致，制约了农业产业化发展。
二、对策和建议
1、选准优势产业，完善落实产业规划。
要因地制宜科学规划农业产业，选准适合本地发展的产业，充分征求、听取专家和有关各方意见，实行民主科学决策，充实完善全区农业产业发展规划，力求形成区域明显、特色突出的产业发展格局。要保持农业产业化发展的连续性。对选准的产业要持之以恒、坚定不移地一抓到底。我区80年代的烟业产业，90年代的麻绳产业均以失败而告终，而南丰的蜜桔、南城的麻姑米粉、广昌的白莲、金溪的蜜梨等依然红红火火，其主要经验就是对选准的产业要坚定信心，长抓不懈。
2、强化组织领导，建立健全农业产业化发展保障机制。一是要加强组织领导，高位推动。建立高规格、强有力的农业产业化领导小组，由主要领导任组长，分管领导任副组长，要用抓工业项目和招商引资工作的力度和抓新农村建设工作的干劲来抓农业产业化。要充实农业产业化办公室的力量，强化其职能。建立农业产业化发展联席会议制度，落实各有关部门在农业产业化工作中的职责，形成各部门齐抓共管的工作合力。
二是要建立健全考核激励机制。把农业产业化发展纳入工作目标考评的重要内容，对农业产业化和农业招商引资工作先进乡镇和优秀个人进行奖励，逐步促进并早日实现工业支持农业、农业反哺工业。
三是要完善农业产业化经营体制。鼓励产业化经营组织与农
户签订产销合同，开展定向投入、定向服务、销售等服务，提高订单履约率，引导龙头企业与农户形成相对稳定的购销关系。引导农民以土地承包经营权、资金、技术、劳动力等生产要素入股，实行多种形式的联合与合作，与龙头企业结成利益共同体。
3、加大扶持力度，夯实农业产业化发展基础。
要根据农业产业化发展情况和需要，建立稳定的财政扶持投入机制，逐年增加农业产业化专项资金。要捆绑农业产业化资金和各类涉农项目资金，集中投放扶持市级以上农业产业化龙头企业，使其上规模、上水平。涉农金融部门要对农业产业化经营组织降低贷款门槛，拓展质押担保方式，扩大贷款抵押物范围，为农业产业化经营组织提供资金保障。
要加大农业公共服务力度。一要完善农技推广体系，创新运行机制，保障财政供给，强化公益性推广机构建设，构建服务到位、分工明确、充满活力的新型农技推广体系。二要加大农业技术推广力度，大力推广优良优质品种，提高科技含量，抓好重大动物疫病的防控工作，尤其要重点抓好高致病性猪蓝耳病的防控工作，切实提高生猪疫病的防控水平。三要加大培训力度，提高生产者和经营者的生产技术和更新经营观念。四要继续组织实施农业科技入户工程，充分发挥农技员、科技特派员、科技副乡（镇）长的作用，实现科技与农民的零距离。五要大力提供农村信息化服务。要充分发挥政府门户网站的信息服务作用，以手机短信、农民热线等信息服务方式为手段，建立信息发布和信息服务平台，为农业产业化发展提供全方位的信息服务。
4、突出重点，狠抓关键，全力推进农业产业化发展。一是以基地为依托，建设“第一车间”。要立足资源优势，不断发展壮大主导产业的生产基地和大户，实行集约化、规模化生产，力争主导产业规模和档次上新台阶。一要积极发展优质稻
产业。在全区主推3-4个主导品种，指导不同地域的农民选择适用良种。在河埠、腾桥、东馆、嵩湖、桐源、大岗、温泉等乡镇建设常规优质稻基地，重点建设河埠、腾桥、东馆、温泉等绿色大米生产基地。二要优先发展花卉、苗木产。依托316国道方便快捷的货运形成产销链条，加大服务和指导力度，沿316国道集中力量建设一批标准化、规模化、专业化的花卉、苗木基地。三要突出发展蔬菜产业。在湖南、文昌、孝桥等城郊区域，重点发展常规蔬菜及外向型蔬菜，形成一批规模相对集中的特色产业块状或带状生产基地，力促农业生产逐步由“分散型”向“集约型”转变。
二是以企业为龙头，增强“动力引擎”。要围绕主导产业，聚集多方财力，壮大龙头企业，延长产业链，提高整体效益。一要优化重组壮龙头。按照“扶优、扶强、扶大”的原则，科学引导区内大米、中草药加工企业优化重组，整合资源，统一品牌，提高企业抵御市场风险能力。江西天顺、苍源、荣裕等一批省级龙头企业要实施品牌发展战略，提高知名度。二要激活民资建龙头。要树立依靠社会力量发展的理念，多方借力，积极鼓励各种社会力量投资创办龙头企业，吸引社会闲散资金投向发展农产品加工业，要结合国家产业政策调整，有序引导工业、城建领域的中小企业转型发展农业。三要招商争资办龙头。要大力发展开放型农业，围绕主导产业精心策划、包装一批农业招商项目，广泛开展农业招商引资活动，引进有志之士来我区投资开发农业。
三是以品牌为核心，打造“金字招牌”。要把创品牌标准化的生产经营、制度化的质量安全监管、现代化的市场营销有机结合起来，打造高效精品农业。一要争“绿”。要加快建立农业质量标准体系和产品质量检测检验体系，大力建设无公害农产品和绿色食品生产基地，全面提高农产品质量。二要创“牌”。要引
导更多的企业申报国家级、省级、市级龙头企业。鼓励龙头企业争创国家级驰名商标、省级著名商标，保护原有的地方特色品牌，创立具有地方特色和市场优势的新品牌，提高我区农产品的市场竞争力。三要扬“名”。要创新宣传理念和方式，引导和鼓励龙头企业增加宣传投入，推动龙头企业加大自我宣传力度，积极参加农业博览会、农产品展销会，化“名品”为“名牌”，增加公众对我区优质农产品的认知度。
四是以流通为桥梁，编织“坚韧纽带”。一要积极发展专业组织。突出抓好优质粮食、中药材、花卉、蔬菜、养殖、西瓜等六大特色产业合作社，争创省部级标准经合组织；大力推广“公司+合作经济组织+农户”的新型经营模式，实现“田头”到“餐桌”的无缝对接，提高农民进入市场的组织化程度。二要积极建立行业协会。围绕主导产业，积极组建粮食加工、中药材、蔬菜营销加工三个区级行业协会，充分发挥行业协会在规范经营行为、调解利益纠纷等方面的作用。三要积极建设专业市场。要依托农产品资源优势，合理规划，逐步形成一个以区级批发市场为框架，以产地市场为纽带，以乡镇农贸市场为网点的市场体系，解决农产品卖难问题。四要充分发挥媒体作用，广泛发布我区的农产品信息，依托我区汽车货运业的规模优势，积极拓展省内外农产品市场，将我区打造成赣中优质大米集散地、抚州市中心城区蔬菜供应基地、花卉苗木产品输出地。
第三篇：关于农村改革发展调研文章
驻村干部：xx
根据《xx县信息产业局关于开展深入学习实践科学发展观专题调研工作方案》的安排部署，本人利用几天的时间里，通过与驻点村干部群众座谈，查阅统计资料，挨家挨户的实地考察等各种途径，了解了驻点村的新农村建设情况与及当前农民最迫切的需要和最关注的改革，现将此次调研的情况报告如下：
一、驻点村基本情况
xx县
白花镇莆田村辖14个村小组，有农户440户共1350人，农村劳动力800人。改革开放以后，尤其是近年来，随着国家和省、市、县政府对于“三农”问题的日益重视和农业投入力度的不断加大，农村经济稳步发展，农民生活水平显著提高，农民生产生活条件逐步改善。同时，该村利用国家龙头企业东进农牧股份有限公司进驻的契机，通过“公司+基地＋农户”的模式，出租田地近13平方公里，盘活了村的闲置土地和资产，兴办年销售 3.8 亿多元的大型综合性农业企业集团。
二、农村改革发展所带来的变化
（一）生活水平逐渐提高
一是彩电普及，我到访的10多户农民家庭已经全部用上了彩电，有少部分接通了有线，大部分都是卫星接收。从调查情况看，电视是农民了解国家政策的最主要途径。
二是摩托车普及。由于在外就业的年轻人比较多，因此村的摩托车比较普及，基本上每3户就有1户人拥有一部摩托车。
三是电话普及快，用手机的多。在调查的农户中，70%的安装了电话，75％的农户均使用上了手机。
四是电脑下乡。通过本人沟通联系，年初甘泉村小组与县信心产业局合作建立的村级信息服务站已经正式对村民开放，“互联网”这一新的名词在村民间逐渐传播开来。通过上网，村民们可以了解时下最新的惠农政策，党和国家的重要决策，并通过浏览山区信息网学习新的种植、养殖技术等等。
（二）农民的思想观念有了较大转变
社会主义新农村工作的主体是村民，只有村民的意识加强了，社会主义新农村的建设工作才能真正展开。通过这些天的走访，利用问卷调查，我接触的农民中绝大多数人都参加过村委组织的“四民工作法”学习班，并在村务大会上投过票。村民原先的各家各户“自扫门前雪”的思想有所转变，都一致认为只有村集体经济收入的提高，才能惠及到户，也相信在县委、县政府的指导下，村“两委”班子的带领下，日子会越过越好。
（三）基础设施逐步改善，生活环境不断优化
在国家政策和省、市、县政府的大力支持下，到莆田村的村村通硬底化工程已逐步完工，而公共汽车的再次开通更是方便了村民的出入，全村屯公路10余公里，实现了村屯道路畅通。同时，在东进农牧股份有限公司扶持下，莆田村辖下的百岭村小组兴建起了文化广场、篮球场、统一规划的公寓等等，莆田村整体面貌和环境得到了明显改变，逐步迈向生产发展，生活宽裕，乡风文明，村容整洁，管理民主这一社会主义新农村的建设目标。
（四）农村各项改革深入推进，社会保障体系初步建立
多年以来，国家相继出台了一系列支农惠农政策，农村各项改革深入推进，形成了新时期农业农村发展的政策体系。2002年实施的税费改革，全面取消了农业税，减轻了农民负担；2004年实行粮食直补、退耕还林、农机具补贴政策，增加了农民种粮的积极性；2006年对农村义务教育阶段学生实行“两免一补”政策，让更多的孩子拥有接受教育的机会；2008年取消工商“两费”，有助于农村集贸市场和个体户快速发展；积极推进农村新型合作医疗制度，建立农村最低生活保障制度，农村社会保障体系初步建立。
三、主要困难和突出问题
（一）新农村建设资金投入不足
由于种种原因，村企关系复杂，导致企业目前对村企共建社会主义新农村工作积极性不高。调查显示，由于受资金投入不足瓶颈制约，直接导致村建设工作进度慢和停顿，甘泉村小组办公楼建设，民心工程之一的莆田村水利工程改造建设和土地治理目前都由于资金严重缺乏而无法开展。
（二）基础设施建设仍然比较薄弱
一是农村集体经济组织发展十分缓慢,莆田村14个村小组基本没有村集体经济收入，造成农村基层运转困难，公益事业长期投入不足,生产和生活条件难以得到改善；二是多年来形成的沉重乡村债务压在头上，全村有10个村负有高低不等的外债，乡村债务不能妥善解决，农村经济发展将长期受到制约。三是农业基础设施薄弱，土地灌溉面积不多，大多地块都要靠天落雨，农业抵御自然灾害的能力依然脆弱。
（三）资源枯竭，村财收入贫乏
属村集体所有的林地很少（多数已被长期出租），基本上没有能砍伐的林木和种植的耕地，村财十分贫乏，除出租地收入外，村财几乎没有收入。
（四）农村劳动力素质较低
当前，部分农民的素质还
有待提高。主要表现在：农民思想还比较保守，传统的小农意识根深蒂固，生产、生活和行为方式都与现代社会生活的要求差距甚远。在思想素质方面，普遍存在“小富即安”心理，缺乏干大事创大业的开拓进取精神。在文化素质方面，农村居民受教育程度普遍偏低。在这次调查的农民中，小学及以下文化程度占50%，初中文化程度占45%，高中以上文化程度仅占5%。
由于农民科技知识低下，对新事物、新技术缺乏认识，从而阻碍了接受新事物、学习使用新科技的能力。
（五）农村社会保障机制不完善，农民增收缺乏保障
城乡二元结构下，农民所享受的社会保障远远低于城市居民。目前，莆田村农民致贫的因素仍然存在，而且大量农村青壮年劳动力长期在外从业，市场经济的发展及他们价值观念的变化，使家庭养老功能受到了冲击。这些农民所面临的生活、医疗、养老问题主要依靠家庭，缺乏相应的社会保障，必然影响农民增收的稳定性。
（六）基层组织建设仍然薄弱
随着社会主义新农村改革的不断深入，农村基层党员、干部暂时难以适应新时期农业和农村经济发展的新形势、新要求，主要表现在：一是村组党员、干部严重老化。由于外出的人多，要求入党的人少，党员老化严重。目前莆田村的党员只有60人，平均年龄达到57岁，下来只有从组织上加强村班子建设，不断增强村党支部的生机与活力，才能真正做到支部所在、民心所向。二是创新意识还不够强。部分村党员、干部仍沿袭于传统工作思路，习惯于行政命令式的工作方法，思想僵化、工作被动、疲于应付。三是村级集体经济相对薄弱。由于村集体经济收入少，导致村级组织难以正常发挥作用，部分村小组没有集体经济收入，正常的办公费用都依靠转移支付来维持，因此村级组织作用无法发挥，村党组织及村委会的凝聚力、战斗力、号召力随之减弱。
四、农村发展改革的几点建议
（一）紧抓政策机遇
中央从2004年以来连续第六年将落脚点锁定于“三农”领域，分别从不同角度解决“三农”难题，始终将促进农民持续增收作为夯实新农村建设的经济基础，这也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。因此，我们应当利用好中央政策，寻求各方支持和援助，从财政支出、企业扶助、农业生产补贴等各方面给予农民帮助和实惠。
（二）提升农民素质
农民创造财富的能力，最关键的内因是农民的自身素质，同样也离不开外因即良好环境的营造。一方面，要完善农村教育体系，培育新型农民，加速农村人力资本积累。不仅要继续落实农村义务教育政策，还要加大对农民职业技术教育和培训，使农民掌握实用技术。另一方面，营造良好的农民创业环境，鼓励农民创业。要重视在稳定家庭联产承包责任基础上，根据农民的意愿，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。
（三）加大投入，争取资金支持
要通过招商引资、项目带动、吸纳社会资金等方式加大对农村经济投入，加快农村经济结构调整步伐。一是重点支持发展特色农业。引导农民根据当地自然资源条件和技术条件，促进生产集约化、专业化，形成规模效益和区域性的主导产业优势，从而带动村的经济效益。二是加大对龙头企业的扶持，充分发挥企业资金的导向和激励作用，按照集中财力办大事的原则，落实社会主义新农村建设资金。三是积极向上争取专项资金，用于村主导产业培育、示范项目和整治项目的补助。
（四）建立完善的农村保障机制
健全农村教育、医疗卫生、文化社会保障制度体系，倡导健康、文明、科学的生活方式，创造群众安居乐业、物质文化生活丰富多彩、人与人和谐相处的良好人文环境，为农民整体增收提供制度保障。同时，这也是统筹城乡发展，缩小城乡差距的重要渠道。
（五）加强村干部队伍建设
没有落后的群众，只有落后的干部。通过这次的调查，我对这句话的理解更深了。加强乡村干部队伍建设和党员队伍建设，认真抓好发展年轻党员工作，使我们的党员、干部能够想群众之所想，真正帮助广大群众解决生产生活中的难题，农村的情况会更好。
综上所述，我认为，虽然社会主义新农村建设取得了一定的成绩，与过去相比有了很大变化，但是与“社会主义新农村”的要求还有很大差距，制约农村经济繁荣、社会稳定发展的因素依然存在，社会主义新农村建设任重道远。
第四篇：关于物业管理服务收费难的调研文章
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，在其发展过程中，无论从认知度和被接纳度，都不断暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发
展的威胁，制约着物管行业的规范运作。基于此，我们在市区物业企业中开展了专题调研，认真剖析物业服务收费难的成因，研究应对策略，现将调研情况报告如下：
一、物业管理服务收费的现状
我市物业管理经过十多年的发展，总体形势良好。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。据调查，目前，市区57家物管企业，收费率大都在60%—70%之间，能够达到90%以上的占比很低，有一部分收取率仅占30%—40%。目前，我市物业服务收费情况令人担忧，物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。更为甚者，有些小区不断出现更换业主委员会，业主委员会不断更换物业公司和业主委员会自管自治等形形色色现象。
二、物业服务收费难的原因
1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。
据调查，我市一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”的福利住房阶段；有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴费的业主在得知其他业主不肯交费后，觉得自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。
2、服务质量不高，制约服务费的收缴。
从总体上看，我市物业企业在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放严重，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗劫等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能及时清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费的收缴。
3、业主自主治理小区的意识和能力弱，影响物业服务费的收取。
《江苏省物业管理条例》赋予了业主、业主委员会的权力、义务。但是，从我市的实际情况看，业主、业主委员会的自治能力还很弱。一些业主权利意识、法律观念淡薄，许多人不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效。一些业主没有把物业服务当做一种商品，像供水、供电、供热一样对待，业主不愿花钱买服务。如，项里花园、通成山庄等小区环境卫生、服务质量，业主都比较满意，但这些公司收取的物业管理费，连成本价都没达到，在亏损运行，当他们向业主委员会汇报企业亏损运行状况、商谈提高一些收费标准时，业主委员会人员表示理解，但又都不同意。物业公司在小区开展各项有益活动时，无偿投资，业主都很高兴，如象征性收取一点费用时，业主们又不积极了，从而影响了物业服务费的收取。
4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场的发展。
据对我市44家2007年物业服务企业经营情况调查。企业年物业管理费和其他经营收入总额为0.43亿元，年支出总额为0.55亿元，年亏损总额为1200万元。如此巨大的亏损使物业公司陷入了举步维艰的窘境。但支撑物业公司勉强生存的主要因素是，开发商年对物业管理补贴为1068.75万元，算上上述补贴，物业公司年实际亏损总额为131.25万元。但是这项补贴不会维持太久，因为：开发商为了促销房屋，依靠给物业公司补贴为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动与物业公司脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金来源了。目前我市亚方花园小区就面临这种状况，业主不愿增加物业管理费。我们觉得导致物业管理行业亏损主要有三个原因：
一是物业管理收费低。一些服务质量好的小区，如中通名仕嘉园小区物业管理成本每月每平方米0.7元，现实际收取每平方米0.4元；江山国际花园小区物业管理成本每月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.35元，小区运行的3年中，收费率达到90%以上，但去年6月全体业主提出再降低收费标准，收费标准降至每月每平方米0.30元，双方交涉多次，全体业主不交物业费达半年多，但物业公司仍继续提供标准化服务，在半年的真情服务还没有打动业主的情况下，双方达成协议，还是按原来收费和服务标准进行服务。这种低
价位的收费阻碍了物业管理市场的发展，使物业这种商品达不到成本价格。
二是物业企业不合理的负担过重。主要集中反映在二次供水、小区供电上。供水、供电部门对物业小区二次供水、供电一直延用抄大表方式计费，而大小表之间差额所产生的损耗费用全部由物业公司承担。据调查，10家物业公司2007年二次供水一项年亏损额高达10.25万元；小
区里民用公共用电，供电部门都按商业用电收费，而这一项物业公司年亏损额达9.75万元。如此巨大的亏损使物业公司负债累累，直至无力给业主提供服务。一方面业主的钱收不上来，另一方面还要替供水部门背大小表之间跑、冒、滴、漏的差额。
三是高层住宅电梯亏损严重。目前我市10层以上高层住宅电梯181部，部分高层住宅电梯使用期限已面临更换状况。据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每年运行亏损8495元，181台住宅电梯年运行亏损153.76万元，我市高层住宅电梯运营亏损和年久失修是困扰百姓、物业和政府的棘手问题。
5、建管不分的旧体制给后期管理留下了诸多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。
目前，我市有95%的物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”的补贴来维持，在这种管理体制下，开发商与物业服务企业是父与子的关系，这种“建”、“管”不分的体制，致使原本应由开发商解决的矛盾和问题，统统推给下属的物业管理公司。如质量缺陷、配备设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的超值服务承诺等，使物业管理企业无力解决也无法解决。出现问题，业主们不分青红皂白地将所有的气都撒到物业公司身上，造成了物业管理投诉量居高不下。据统计：开发商遗留问题占上访投诉量的45%；物业管理服务不到位，占上访投诉量的31%；二次供水、供暖及供电、燃气等相关问题占上访投诉量的19%；其他情况占上访投诉量的5%。
6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。
我市有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
7、旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费率低。
我市现有2万平方米以上的住宅区50个；建筑面积521.52万平方米；05年以前施工的住宅区10个；05年以后施工的住宅区40个。
05年以前施工的小区，基本存在的主要问题：一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化；二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善；三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房，居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区占的比重较大，房改后房屋产权归职工所有，房屋十分破旧。这些旧住宅区推行物业管理难度大，物业收费标准低。
8、物业管理的法治体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段。
对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《**市物业管理实施细则》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠缴和拒缴行为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂冗长的现状，往往造成企业陷入有法难依的窘境。
9、政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。
表现在小区管理中的一些棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题以及邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在由于有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理的存在，统统转嫁到物业企业的身上。但是，物业企业作为市场化运作的经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府的《实施细则》，以及物业服务托管聘用合同为小区业主提供管理服务的企业，并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，不管业主埋怨；管不好业主更加埋怨，最终导致物业管理收费的困难。
10、部分新建小区入住率低，导致物管收费率难以提高。
近几年来，随着房地产市场的活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有的是投资目的，一些小区因此空关率比较高，个别新小区入住率甚至不足20%（如运河城市广场）。空关房虽然按规定连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但由于与业主联系不上，收取物业服务费的难度较大。物管公司虽然也试图通过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服务费”的错误思想，致使这些新建小区的物管收费率非常低，企业经营难以为继。
三、解决物业管理收费难的对策
物业管理在我国是一个新生事物，引入我市也不过十多年时间，必然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我市物业管理收费难问题，推动物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，建议：
1、继续加强舆论宣传工作。建议物业行业与新闻媒体建立物业管理专栏，用百姓身边的事宣传物业服务是商品的理念，引导物管企业遵循市场规律，依法履行权利和义务。
2、开展市区物业管理的专项整治。一是整治小区历史遗留问题。对有些开发不配套，遗留问题多的新建小区，会同有关部门依法督促房地产开发公司配套完善，对拒不配套的，要依法严格查处。二是整治形象差的物业服务企业。对有些物业企业服务质量不高，管理水平低下，只收费不服务，多收费少服务，收费不规范等现象进行专项整治。对于服务管理水平极差，群众意见较大的物业企业要限期整改，对屡教不改的，要坚决取消其物业管理资质。
3、借助社区力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理行业健康发展的重中之重。要积极探讨将“业主委员会”纳入社区组织的监管范畴，这将有利于社区服务功能的建设，确保业主委员会成员素质的有效提高。
4、积极开展前期物业管理招投标，为后期物业管理提供必要条件。建议对住宅小区一律进入物业管理招投标程序，以此来剥离开发带物业的“父子”之间关系，抑制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。其中前期物业管理招投标与物业企业业绩挂钩，对表现不好、投诉较多的，受到不良记录或被通报批评的企业，限制其招投标，并逐步清出市场。
5、加强对物业管理行业的指导，强化行业自律
一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，如高层电梯、二次供水、住宅区内产权明析等问题进行专题调研。提出可行性解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。
二是依法制定物业管理道德规范、自律准则和管理标准，使企业依照行业管理标准规范企业的行为。
三是推行规模化管理。建议逐步推行规模经营，对于管理规模不够的公司，引导自愿合并，使其达到标准的管理规模。通过规模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有实力的企业，维护企业、业主双重利益。
四是大力开展培训工作。组织全行业不同级别、不同类型的从业人员的基础培训，使从业人员把过去的管理思想更新为服务理念，以热情的服务思想和熟练的专业技术为业主提供良好的服务，提高全行业服务水平。
6、加强对物业专业委员会工作的指导，使其发挥独特的作用。一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，准确地宣传《条例》，正确引导人们在物业管理上的模糊认识。二是法律工作站。在物业专业委员会设立工作站，组织一批具有一定实践经验和法律方面的人才，来接受物业公司和业主的投诉，使业主和物业服务企业的矛盾依法得到解决。三是专家咨询工作站。就是把从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家邀请过来，参与城市的物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。
7、创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果
一是要通过制订科学合理的制度奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；二是要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为先听取意见改善服务再收费。三是在收费过程中多注意运用说话语气、个人情感、换位思考等技巧，使工作由被动变主动，化困难为简单。
8、完善物管收费法制环境，促进物业管理向前发展
一是行业主管部门利用政府机关的权力，制订切实可行、操作性较强的规定条文，健全和完善物业管理收费制度，处罚业主欠缴拒缴行为，为提高收费率提供法规依据。二是开拓思路、充分研究，创新物业管理收费的行政制约手段，建立收费的保障机制。三是简化司法程序，引导和鼓励物业企业运用司法手段解决物管收费矛盾，惩戒欠费业主。
9、完善小区造血功能，为物业长效管理提供动力之源
一是建立机制，畅通小区管理的输血通道。《**市物业管理实施细则》中明确了小区在物管用房规划和建设时应配备3‰—4‰的物业管理服务用房，产权归全体业主所有。今后在老小区整治和旧城改造过程中，建议政府除要完善物业用房外，还应拆建或置换少量的经营用房。通过物业经营用房的收益弥补小区物业服务经费的不足问题，实现小区的长效管理。二是根据**物业管理成本大，收费低的实际，建议物价部门提高收费标准。三是要拓宽渠道，增加物业企业的收入来源。房管部门要引导企业在做好物业服务这一主业的前提下，拓宽思路、广开财源，为业主提供有偿的家政服务、订送牛奶报纸、家电维修以及各类中介服务等。既可方便业主，提高业主满意度，也能增加企业收入，确保小区管理质量的提高，从而相辅相成，促进物业管理服务质量的提升和业主自觉积极缴费的良性循环。
第五篇：市物业管理行业发展情况调研报告
市物业管理行业发展情况调研报告
为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进
行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：
一、物业管理行业基本情况
连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。
1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。
2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。
3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。
4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。
5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。
二、推进物业管理行业发展的主要措施
近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。
1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。
2、明确管理职
责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县
市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。
3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-2011年工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。
4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。
5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面掌握物业管理行业发展现状，不断加大投诉处理力度，拓展延伸投诉受理渠道，初步建立了市、县（市区）两级投诉受理机制，通过咨询投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法及时妥善处置不同形式来信来访达一百多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力减少物业管理服务矛盾纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满意率提高了10%以上。
6、严格项目招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了《市物业管理招投标管理暂行办法》、《市物业服务企业退出项目管理暂行办法》，目前已成功举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。
7、注重专业培训，提升行业整体素质。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素质，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教育，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教育，着重培养一批高素质、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。
8、开展专题调研，明确发展方向。为及时掌握行业发展动态，研究解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等情况进行调研，总结规范发展物业管理方面的经验做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与矛盾和原因，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。
9、开展宣传报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展需要，及时、准确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣传报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣传报导政策法规、典型事例以及先进管理经验，为企业提供了有力的宣传展示平台，为广大市民更好地了解认识物业管理、自觉参与物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象提供了宽阔平台。
三、存在的主要问题
在肯定我市物业管理服务不断规范的同时，也必须清醒看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务认识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院起诉。但又面临着起诉周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污能力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。公用事业单位“单户单控”改造滞后，按照国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业承担了大量的中间损耗。五是业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。
四、规范我市物业管理行业发展的几点建议
依据《物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律法规规定，借鉴外地市先进经验，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：
1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关很多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推进此项工作。
2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。根据《安徽省物业管理条例》规定，建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。
3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等违反相关规定行为的投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要承担起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业认真落实与业主签订的物业管理安全秩序维护责任，抓好住宅小区治安。
4、结合实际，建立街道“两站一中心”的物业管理模式。借鉴外地经验，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急维修服务站的“两站一中心”物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺利开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开招聘配备一名适应工作需要的专职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急维修服务站，可以聘用专职站长1名和兼职维修员4名，解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的“两站一中心”中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急维修服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处计划，“一站两中心”每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。
5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件,必须把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的衔接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参与建设项目的可行性研究,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付使用。
6、抓好旧住宅小区整治,促进城市文明创建。我市住宅建设与管理中依然存在着重建轻管、建管脱节(来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/）等问题，小区占道、占绿地的违章搭建现象较为突出。为此，建议积极借鉴淮安经验，市委、市政府用2年左右的时间全面开展治理改造居民旧住宅小区工程，将规范物业管理作为治理改造居民住宅小区工程的一项重要内容，在治理整顿中逐步推进城市物业管理。一是成立综合协调管理机构。建议市政府成立旧住宅小区整治改造领导小组,明确各职能部门职责，统一推进旧住宅小区整治。二是确保旧住宅小区整治资金。建议按1：2：4的比例筹集整治资金，本着“市政府出1，区政府出2，开发单位、产权单位和经营单位出4”的原则，多方确保资金落实到位。三是实施分类治理。对各小区存在的不同问题采取不同治理方式。以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿,以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套,以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善。四是协调法院简易办案程序。对拒缴物业服务费、物业专项维修资金的业主，社区居委会和业主委员会应加大催缴力度，依法起诉的，人民法院应加大政策扶持，减免相关费用，简化过程，缩短判决时间，促进物业管理行业健康有序发展。五是新闻媒体要加大宣传力度。政府要协调报刊媒体，利用3年时间，设立物业专栏，为全市物业管理行业免费宣传，营造良好的社会氛围，促进和谐社区建设。
7、管好物业专项维修资金，确保房屋维修及时有序。房屋及小区内公用部位、公共设施设备因质量问题得不到及时有效的维修，一直以来是物业管理矛盾的集中点，必须管好物业专项维修资金，确保房屋及区内公用部位、公共设施设施维修及时有序。一是抓好物业专项维修资金征集。按照省政府《物业专项维修资金管理暂行办法》规定，尽快成立物业专项维修资金管理机构，明确职责，配套相应人员，认真做好物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督等工作,确保专款专用,最大限度维护业主的合法权益。二是实行新建住宅物业工程质量保修金监管制度。新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业建设单位应当在申请产权权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业工程质量保修期内保修费用保证，保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，建设单位不履行保修义务，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或县市区房地产行政主管部门核实后，由街道办事处或物业服务企业组织维修，其费用在保修金中垫支，确保住宅小区工程维修资金来源，减少因房屋质量得不到及时有效维修带来的纠纷。
点击咨询 