关于淮南市物业管理发展现状的调研

第一篇：关于淮南市物业管理发展现状的调研

关于淮南市物业管理发展现状的调研

随着城市化进程的不断加快，淮南市房地产业蓬勃发展，同时也伴随着物业管理企业的兴起，物业管理已走进千家万户的生活，对方便住户的生活起到了不可替代的作用。但是由于个别老小区历史遗留问题未妥善解决和个别新建小区出现了规划不标准、设施不完善、服务不到位、收费不规范等问题，引起了个别小区住户的不满，特别是近一段时间以来，物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象，据市物价局“12358”价格投诉举报中心统计，2010年该中心共受理价格投诉电话521件，其中有关物业收费的就多达155件，占总投诉数29.7%。对此，市物价局党组高度重视，专门组织有关工作人员对我市物业管理情况进行了实地调研。

一、我市物业管理收费的基本情况及投诉的主要类型

我市物业管理起步于1997年，截止2011年5月，现有物业服务企业102个，2万平方米以上规范的居民住宅小区195个。淮南市物业管理收费大体上有三种类型：

第一种类型：新建小区，这类的小区规划标准较高，物业公司设施较好，业主满意率较高，业主与物业管理企业纠纷较少。

第二种类型：旧城改造小区，主要集中在东华实业公司。

第三种类型：原机关、企业的家属区，我市这类小区较多，由于历史遗留问题多，小区没有合围，管理难度大，大多数没有真正意义上的物业管理，只是收取卫生费。

从2010年155件物业投诉电话中看，主要集中在下几个方面，一是未进行“一户一表”改造的小区，物业公司收取电表、水表的损耗费用；二是收取水网改造费用；三是收取装修押金；四是擅自提高自行车停放费；五是强制服务并收费；六是违规收取电梯运行费；七是服务不到位等等。

二、物业管理存在的问题

(一)房屋建管不分，先天不足。物业行业是伴随着房地产业发展而发展起来的，是房地产业发展的一个衍生行业，淮南市各家房地产企业都抱有“谁发展，谁管理”的思想，都成立了自已的管理公司来管理自己开发的楼盘。由于开发商与物业公司这种“父子兵”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业，导致物业管理企业在物业移交时，没有对相关设施进行严格验收，这种先天不足的物业管理体制，为以后的物业管理纠纷埋下一系列隐患。既损害了业主的利益，又使物业公司后期难以管理。

(二)从业人员素质较低，服务不到位。由于物业公司基层员工收入较低，不能吸引那些有管理经验的物业管理人才。有相当一部分物业公司的人员队伍与物业管理要求有较大差距，管理人员许多是农民工，文化程度普遍较低，服务不到位。个别物业管理企业没有按照物业服务合同的规定履行义务，服务质量不符合合同约定的服务标准，服务收费不明码标价，物业服务支出、帐目不公布，业主很不满意。

(三)企业规模较小，缺乏竞争力。尽管物业管理企业发展快、数量较多，但是市场份额普遍较小，经营管理水平参差不齐，相互模仿严重，企业缺乏竞争力，不利于自身发展。个别物业公司由于隶属房屋开发公司，又因规模小盈利少，只有依附于房屋开发企业才能生存。

(四)物业管理角色错位，有待理顺。很多物业公司都是从开发商手中直接接管小区，与业主之间并未签订协议，相互的职责和权利不明，这样以来，物业公司要么收了钱不办事，要么办了事收不到钱，长期以往积累了许多矛盾。而真正意义上的物业公司应该是由业主大会聘请的，是为业主服务的，是业主的管家和公仆，二者的关系从本质上讲是一种契约关系。可现实情况并非如此，物业公司和业主的角色发生错位。物业公司把“物业管理”变成“我要管理”，将自己凌驾于业主之上，忽视了业主的权益。个别物管企业甚至巧立名目，多收费、少服务，质价不符，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，从而使矛盾激化。这种角色错位，导致了物业管理矛盾重重，举步艰难。

三、物业收费引发争议的原因分析

(一)物业法规宣传力度不够。从2003年颁布的《物业

管理条例》到2007年的《物权法》，阐述了业主、业主大会、物业公司的权利、义务，并对物业的使用、法律责任等作了明确规定，维护了业主和物业公司的合法权益。但这些法规没有得到有效地宣传，还有部分群众不了解，思想仍停留在公有住房的意识中，对物业服务需收费认识不足；有些在认识上还有误区，有的认为物业公司与业主是管理和被管理的关系；有的认为业主与物业公司是“主人”与“仆人”的关系等等，这些误解导致物业公司难以开展工作。其实，在物业管理中，物业公司受委托对物业实施管理，为业主提供服务，他们之间是平等的合同约定关系，有着各自的权利和义务，并且权利和义务均是对等的。

(二)对物业管理监管缺位。由于我国房地产业发展迅速，目前还存在着一定程度上的不规范。首先是审批缺位，有些根本不具备开发资格的开发商上了项目；其次是监管缺位，施工材料以次充好；第三是验收缺位，房屋质量根本不符合建筑要求却予以达标。房地产企业在设计阶段就应该考虑到物业管理的要求，但有些房地产企业片面追求短期经济效益，设计只顾眼前利益，缺乏长远眼光，如：工程质量差、配套设施没有跟上、对业主的承诺不兑现等，为后期物业管理带来不少“后遗症”。这些问题造成了房屋开发质量与住房人居住要求之间的矛盾，这么多矛盾最终都聚集到物业管理的头上，物业公司根本无法直接同开发商交涉，因此在验收和接管过程中，无法为业主把关，所以后续物业管理上出现的一系列问题就无法避免。

(三)物业招标、业主委员会运作不规范。招标单位只注重经济利益，不注重服务质量，有的招标只是流于形式，只要谁报价低就选聘谁，使得中标单位在今后承诺的服务兑不了现，不能承担物业成本，服务质量也上不去，造成业主和招标单位都不满意。有些业主委员会选举组建过程不规范，不能代表大多数业主的意愿和利益，存在未经广大业主表决私自选聘、外聘物业公司。造成新旧物业公司矛盾冲突，引起业主对业主委员会的不满。

(四)矛盾纠纷得不到及时有效地化解。我市小区没有建立物业矛盾纠纷调解机构，使有些矛盾得不到及时调解，矛盾由小变大，影响到和谐社会建设。业主与物业公司主要有两个方面的矛盾，一方面，业主对物业公司提供的服务不满，比如小区卫生、垃圾不及时清理、小区内停放车辆被盗、车辆管理不到位、房屋裂缝漏水等等，认为物业管理不善，投诉后得不到及时妥善处理，于是业主就拒交纳各种费用，造成物业公司收费困难，工作正常运行困难，反而更加影响服务质量。另一方面，物业公司对个别业主不讲道理和拒交费用不满，物业公司认为服务是针对吸取费用多少来定的，什么样的价格就享受什么样的服务标准，物业公司不可能满足业主所有的服务要求，对有些业主投诉的服务要求认为是超出了合同的约定范围，无法给予满足。再加上有的工作人员解释不够，引发了许多矛盾纠纷。

(五)物业管理整体合力没有形成。有关职能部门与物业企业协同配合不够，整体合力没有形成。如对小区内违规搭建、澡音扰民等。违规行为的处置，《物业管理条例》明确规定，由物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，有关职能部门应当依法对违法行为予以依法处理。但是在实际工作中往往是物业企业推向职能部门，职能部门又推向物业企业，双方相互推诿，延误了处理的时机，影响了小区生活秩序和居民环境，业主对此意见很大。

(六)历史遗留问题解决不彻底引发的矛盾。由于历史的原因，有许多老小区未进行“一户一表”改造，原先由国企承担相应损耗，但目前企业改制，国企主辅业分离，有许多遗留问题至今没有妥善解决，如东华物业所管50个小区中就有个别小区存在类似的问题。

四、解决我市物业管理行业主要问题的建议

物业管理行业存在的问题，涉及到多个部门，需要相关部门共同关注、协调解决；同时物业服务涉及到千家万户的切身利益，如何把物业管理行业存在的问题解决好，对推动我市和谐社会的构建起着重要作用。为有效地解决和避免物业行为类似问题的出现，谈谈粗浅的看法：

(一)建立快速有效的物业矛盾纠纷调处机制是源头之策

1、建立住宅小区物业管理联席会议制度。协调建设单位、业主、物业企业三者之间的关系，联席会议应由所在街道办事处牵头，市房产局、物价局、城管执法、派出所、居委会、业主委员会、物业服务企业等部门组成，协调处理物业管理中出现的矛盾，及时化解小区内物业纠纷，做到早发现、早处理、早解决，可以避免事态的扩大。

2、加强业主委员会建设。业主委员会是业主自治管理的机构，代表着业主的根本利益，是维护广大业主合法权益的有交往组织形式，是链接业主与物业公司的桥梁。物业管理中出现的矛盾纠纷，业主委员会能够在业主和物业公司之间进行协调，可以避免矛盾的扩大和升级，起到调解作用。行政主管部门应加强业主委员会的建设，对没有按程序成立业主委员会的小区物业公司，要采取强制措施，取消其资质，这样才能维护业主的利益。

3、关注老旧小区的环境质量，政府应有计划地分批解决小区历史遗留问题。从完善基础设施建设入手，加大对老旧小区的改造力度，使老旧小区出新，使小区基础设施条件符合物业服务的要求。同时市政府相关部门应召开专题会议研究，解决现有住宅小区历史遗留问题，如“一户一表”改造，转供电等问题，明确供水、供电单位与业主、物业公司之间的权利、义务，以便更好地维护供水、供电单位、业主、物业企业等方面的利益。

4、要前置审查物业服务合同文本。从源头上规范物业服务收费预期,对新建商品住宅销售价格备案时,要求开发商将物业服务合同作为商品住宅销售价格备案的一项必要条件,同时报送备案审查,以便监督规范。

(二)强化行政主管部门的管理力度是有效之策

1、政府主管部门应逐步引导企业走市场化道路。一句话，政府就是“定规则，当裁判，搞服务”。要严格按照法律、法规规范搞好监督管理，目前我市物业管理企业102家，从业人员2万多人，企业规模普遍较小，档次不高，还不能满足社会的需要。政府各职能部门要采取各种优惠政策，鼓励物业管理企业，对招聘下岗职工的物业公司要有特别的优惠政策，形成公开竞争的局面，彻底改变开发商和物业管理公司的“父子”关系。

2、加强对物业管理行业的监管。首先，要加大法规宣传力度，营造良好的物业管理发展环境，在宏观上对物业行为的行为加以规范；引导物业管理行为按市场规律办事，充分发挥市场杠杆作用，通过良性竞争来改变物业人员的服务态度，改善服务质量，提高管理水平，这样才能赢得得业主的满意。其次，房产部门要严格审定物业企业的资质，物价部门要严格审定等级标准，物业公司根据费用标准实行相应的服务等级。

3、强化社区、街道办事处的作用。《物业管理条例》明确规定，街道办事处应协助房产行政主管部门，对物业管理活动进行监督并指导小区业主委员会的成立。住宅小区物业管理中出现矛盾，社区、街道办事处有责任进行调解。但是淮南市目前这些基层组织基本上没有融入小区物业管理，作用发挥不明显。

4、严格物业收费的监督检查。充分发挥“12358”价格投诉举报电话的平台作用，依法严厉打击乱加价、乱收费等价格违法行为，做到有报必受理，有违法必查处，切实维护广大业主的合法权益。

5、努力提高业主对物业管理的消费意识。政府有关部门要加大宣传力度，进一步树立老百姓的物业管理意识，要让老百姓明白，“享受服务也是一种消费”的理念，物业公司为你提供了服务，你就要付一定的费用。物业管理其实就是有偿的管理和有偿的服务。

(三)解决好物业企业自身存在的问题是治本之策

1、走专业化集团化发展之路。物业管理的专业化是必

然结果，我市80%以上的物业公司是由房地产开发衍生的，其经营理念落后，管理成本高、人员素质低、服务质量差。要从根本上解决物业管理收费难的问题，就要走一条服务专业化、竞争市场化的道路。物业管理是一种微利性行业，许多物业管理企业经营是亏损，要衣靠房地产开发商补贴才能生存；如东华实业有限公司所管辖的50个的小区，物业办几乎都是亏损的。这样，物业管理的规模效益就显得尤为重要，物业管理企业只有走规模化、集团化之路，才能降低经营成本，继续发展壮大。摆脱现行的小而全模式，优胜劣汰，最终实现强强联合，才是物业企业发展的必经之路。

2、走智能化“以人为本”的发展之路。物业管理采用微机管理的技术，可以降低物业管理人力成本，提高服务质量，是物业管理必由之路。物业管理要倡导“以人为本”的科学发展观，与业主的接触和服务中，要把人情味体现到每个细节之中，提高业主满意度，提高物业费的收交率。要推行“零缺陷”服务理念，为广大业主营造一种高品质的生活氛围。

3、走多种经营之路。物业管理费是物业管理的物质基础，从目前淮南市物业公司经营状况来看，仅靠物业收费收入，大多数物业公司只能维持简单经营生存，谈不上壮大再发展。因此，物业公司不能只依靠收缴物业管理费求生存，必须走向市场，开展多种经营，利用自身资源，开辟新的创收渠道，靠开展多种经营弥补物业管理费的不足，增加外部竞争的实力。

第二篇：淮南市食品安全现状调研报告

页子 淮南市食品安全现状调研报告

淮南市食品药品监督管理局 宋良 高继康 赵青松

2005-03-08 11:53 PM 淮南市地处安徽中北部、辖五区一县和一个国家级实验区，面积2121平方公里，人口230万，是1984年经国务院批准的“较大的市”，有地方立法权，是我国重要的能源基地，也是华夏美食——豆腐的发源地。

淮南市委、市政府高度关注食品安全问题，始终把保障食品安全作为一项大事常抓不懈，相继开展了系列食品安全现状调研，积极推行食品放心工程的实施和综合评价，加大对各类食品安全专项整治力度等，力保人民群众饮食安全。现将我市食品安全整体情况报告如下：

一、食品企业基本情况

目前我市食品生产加工企业有400余家，涉及大米、小麦粉、食用植物油、酱油、醋、肉制品、乳制品、豆制品等行业，其中大米、小麦粉加工企业300余家，占总数的85%，豆制品生产企业60余家，占总数的10%。已获食品生产许可证企业147家，占总数的30%。生产厂房布局合理，环境卫生较好，加工设备较先进，产值千万元以上的近20家，10人以下家庭式作坊居多。各类食品经营企业有3500家，年销售额千万元以上的有6家大型超市和商厦。餐饮业（包括食堂）有3100家，其中星级饭店15个。

以上反映出我市的食品加工业整体处于低水平状态，生产加工能力差，种类偏少，是外地生产加工食品的销区；食品流通业处于一般水平，有待进一步发展壮大；餐饮业具备一定的基础，呈逐步扩展的趋势。

二、近年来我市保障食品安全的主要措施和做法

近年特别是2004年以来，我市借助“食品放心工程”这一有效载体，根据不同时期出现的食品安全问题集中各方力量开展了12次不同种类食品安全专项整治。如我市率先启动了儿童食品放心工程，对食用油脂、食品商标印制、炒货、茶叶、酒类、奶制品等展开了重点整顿，对提高全市食品质量的总体好转起到了明显效果。

区域的不同导致地区食品产业化特点的多样性。在抓食品安全质量方面，我市一直注重与本地食品产业特点相结合，与群众反映较多、关系比较密切的食品种类相结合，采取不同的切实可行的形式和措施，加大对禽畜产品、乳制品、蔬菜等食品种类保障力度，有力保证了人民群众吃上“放心肉”、“放心菜”，喝上“放心奶”。

1.采取加大行政执法监督管理的方式，实施“放心肉”工程，保证肉制品质量。我市从1998年4月正式启动“放心肉”工程，由商务部门具体承担。经过7年的不断强化管理，我市生猪屠宰市场比较规范。2004年共定点屠宰生猪360876头，检出病害猪589头，全部进行无害化处理，基本杜绝了注水、病害肉上市，市民对猪肉制品满意度较高，我市市级定点屠宰场机械化程度、硬件设施、环境卫生、内部管理在省内处于领先水平，受到省及国家有关部门的表彰。主要做法：一是对定点屠宰点进行合理分布，加大机械化改造投入。目前我市有7个定点屠宰点分散在各县区乡镇，日屠宰能力400头以上的机械化屠宰线有4家，其中老马山屠宰厂建立了环保排污设施。屠宰点的合理分布与机械化程度基本保证了全市各区域的生猪屠宰供应。二是加强检验检疫。屠宰点开通毛猪进厂消毒专用通道，畜牧兽医站专人驻厂现场对屠宰后的肉品检验，合格后加盖检疫印章方可出厂。三是商务部门成立稽查大队，实施市场不间断巡查，针对重点区域聘请协管员协助管理，发现不符规定的肉制品严厉查处。四是积极推进“放心肉”连锁经营。在部分集贸市场、超市开设了13家品牌冷鲜肉专卖店，目前我市品牌冷鲜肉已占肉品总销量的8%，提升了消费健康意识和档次。

但是，我市肉制品仍存在一些不容忽视的现象，突出表现在：品牌冷鲜肉的全过程质量安全管理有待加强；牛、羊肉定点屠宰尚未实行，导致注水等质量问题；少数城乡结合部定点屠宰操作尚不规范等，这些都需要进一步地整顿规范。

2.采取积极帮扶企业做大做强的方式，使本市乳制品公司市场占有率提高，从而保证乳制品的质量安全。我市的益益乳业有限公司是安徽省规模最大的乳制品加工、奶牛生产和国家绿色食品生产基地。生产奶粉、消毒奶、酸奶、含乳饮料、保鲜奶等几十个品种。2004年实现产值1.8亿。该公司原为一农场小型企业，近年来，在市政府奶牛扩群等优惠政策支持下，企业坚持不懈地推行全面质量管理，通过ISO9001认证，以质量赢得了市场占有率。目前该公司年产鲜奶19000吨，占全省产量的50%。由于质量有保证，在我市的市场占有率达80%。因此，2004年阜阳奶粉事件中，尽管我市距阜阳很近，但由于我市奶制品市场已被信誉好的本地乳品公司占领，故基本未受影响。

目前我市乳制品存在的主要问题是，一些经营户为迎合部分消费者的需求，在市场上销售低价位的牛奶饮品，渠道不正，包装标识不符规定，亟待从生产源头予以整治。

3.采取纳入政府工作目标责任管理制的方式，实施“放心菜”工程。市委、市政府历来十分重视“菜篮子”工作，特别是对“菜篮子”产品的质量卫生安全常抓不懈。我市近年来实行“菜篮子”市长、区长（县长）、乡长（镇长）负责制，对各县区实行“菜篮子”工作目标责任管理制，积极实施“放心菜”工程。先后出台了《淮南市放心菜工作实施意见》、《关于严禁在蔬菜上使用高毒高残留农药的通知》等一系列文件；制定了番茄、田藕、辣椒、黄心乌、黄瓜等10余个品种的蔬菜生产技术规程；在对大气土壤水源等进行环境临测的基础上建设全市11个菜篮子25万亩科技园，并作为全市无公害蔬菜生产的示范基地；推出“放心菜”销售专柜，组建了“放心菜”配送服务点中心；在部分农贸市场根据主栽品种，按季节推出无公害蔬菜销售摊位；在重点地区、重点时期对重点品种实行蔬菜产品质量抽检。同时在保持蔬菜生产总量稳定的基础上，按照区域化、专业化、规模化的要求，建设万亩特色蔬菜基地，较好地满足了市民对蔬菜吃的放心舒心的要求。根据市农产品质量安全检测中心2004年底对我市主要蔬菜基地、批发市场、大型超市的随机抽检情况看，在抽取的216个样本中，不合格农药残留样本19个，其中16个为从外地调进蔬菜，反映出我市蔬菜安全问题主要存在于外调蔬菜的农药残留方面。

三、我市部分食品行业存在的问题和安全隐患

与全国许多城市一样，我市的食品质量安全存在着一些共性的问题。

1.纯净水行业。我市目前有获证纯净水生产企业21家，灌装自动化水平、出厂检验能力、生产规模等方面参差不一，导致各企业的纯净水质量有高有低。此外尚有部分未获证的地下生产纯净水窝点，卫生状况差，直接灌装自来水或井水，但由于价位较低，并采取在居民区内零售货店代销的方式，有一定的市场和隐蔽性，冲击了正规生产纯净水厂家的市场占有率和积极性。

2.豆制品行业。我市是豆腐的发源地，豆制品生产企业有60余家，在两个区里是支柱产业，可以生产十余个品种，有3家企业年产值超千万元，它们的设备较先进，比较注重质量控制和管理。有一半以上规模偏小，为家庭作坊式，加工设备简陋，工艺简单，环境卫生不符规定。我市已制定了《豆制品生产标准》，但在小企业很难执行。因此，发生质量问题的是小企业，但受影响的是淮南的豆制品行业。

3.果类。我市水果基地不多，果品基本依靠外调。仅曹庵镇盛产草莓，已经省无公害认证中心认可。据市民反映，我市市场出售的部分水果如苹果、犁、葡萄、草莓等，有的个头偏大，有的形状各异，有的吃起来味道不正，一方面可能与引进的品种有关，另一方面可能与普遍使用催熟剂、膨大剂等激素有关，但国家至今尚未出台有关激素使用的管理规定和限量标准，不仅管理有一定难度，对人体的危害也是相当大的。

4.街头饮食摊点和夜市大排档的卫生状况堪忧。随着我市社会经济的发展，许多有特色的街头小吃摊点和夜市大排档日益增多，在我市市区约有上千户。绝大多数的碗筷等用具消毒不够，食用油的购进渠道不正，加之管理涉及各个部门，容易形成监督的盲点，是一个病从口入的隐患。

5.城乡结合部成为假劣食品的主要倾销地。我市是一个以煤矿为基础的能源城，市区较大，东西贯长近百里，中间夹错农村乡镇，使低价位的假劣食品有一定的生存土壤。

6.无证无照生产经营食品现象依然存在。我市经济欠发达，为了生存，一些人无视法律法规无证无照生产经营食品。由于牵涉到社会稳定，使查处取缔的力度大打折扣。

四、目前我市食品安全监管的现状

1.食品安全综合监管情况。我市于2004年6月成立了由市政府主要负责同志任主任的市食品安全协调委员会，负责对全市食品安全总体分析、部署安排工作。2004年专门拨付5万元食品安全综合监管专项经费。市食品安全协调委员会办公室设在市食品药品监管局。截止目前，在纵向上我市形成了市、县区上下一致的食品协调委员会机构，个别区甚至已延伸至乡镇；横向上建立了市直、区直各职能部门之间的密切协作关系，使市县区政府在保证食品安全方面有了一个“抓

手”。这个机构体系成立以来，通过定期研究分析食品安全形势、针对发现的问题整体部署各类食品安全整治工作等活动的开展，集中了各食品安全监管职能部门的执法资源和力量。

在该体系运转过程中，我们感到虽然协调委员会在改善食品安全状况方面起到了重要作用，但总感到这是一个议事的、协调的机构，统一性、权威性特别是高效性难以得到真正树立，如果要使食品安全问题得到比较明显的改观，需要有一个更有力的机构具体进行实施。

2.检测监测情况。由于我市是食品的销区，是被动的进行消费，要保证食品的安全，必须一方面在规范食品进货渠道的同时加强食品的检测和监测，我市通过省级计量认证的检验机构有3个，分别隶属卫生、食品药品监管和技术监督部门，其中食品药品检验机构的检测仪器设备，检测能力相对较高。2004年各食品监管部门对各类食品检验1200个批次，合格率为85%。由于检测经费的投入不足，具有食品检测职责的检验机构仪器设备相对落后，且有重复检测现象，检测、监测未达到充分保证食品安全的应有效果。

3.食品标准情况。我市有不少具有特色的食品，目前标准尚未制定或制定不完善，给检测和市场准入带来难度。

4.食品信用体系建设情况。我市2004年8月被省政府确定为粮食食用体系建设试点工作。市委、市政府高度重视，成立了领导小组，办公室设在市食品药品监管局，从农委、质监、粮食、工商、卫生抽调了8名同志常驻我局从事此项工作，市政府专门拨付了5万元经费。领导小组成员赴辽源、常德等试点市进行了学习，制定了符合淮南实际的《粮食信用体系建设试点工作实施方案》，确定了30家试点企业，召开了全市粮食生产经营和部分消费单位动员大会，对232家企业的负责人进行了食品生产经营示范文本培训，同时借开展粮食成品安全专项整治之机督促企业全面整顿规范，为积极推进粮食信用体系建设从多方面创造有利的环境和氛围。

五、有关思考建议

食品安全涉及面广，牵涉部门多，在目前监管体制下，做好这项工作具有长期性、复杂性和艰巨性。针对我市食品安全现状，提出下一步工作建议：

1.进一步发挥市县区食品安全协调委员会的作用，加大综合协调各食品安全监管

职能部门的力度，通过分析评估食品安全的隐患，在预警和控制上下工夫，形成一个快速预警系统，提前控制、消除影响食品安全的危害因素，防止事件的发生。

2.加强监督执法的力度，在食品安全监管模式上进行适当的探索。我们认为，充分保障食品安全，一是各食品监管部门要在现有的法律法规框架内对食品企业监管到位，加强食品生产和市场准入；二是利用我市有地方立法权的优势，可以在食品安全监管模式上进行积极探索，利用规范药品市场的一些做法和经验，赋予食品药品监管部门一定的食品安全监督职责。

3.加大食品检测监测的投入，整合检测资源，使检测的范围能够满足对食品安全全过程监测的需要。检测能力方面，能够满足国家标准、行业标准和相关国际标准对食品安全参数的检测要求。检测针对性和有效性方面，采取两种方式，一种是在各区域各部门的检测计划上统一规划实施，在谁出检测报告谁负责的原则基础上，逐步形成各食品监管部门相互之间的互认；一种是以一家检验仪器设备先进、检验能力较强的检验机构为主体，采取市场化或股份化的方式形成一个统一的食品检测机构，减少不必要的重复建设投入。

4.加快有关食品标准的制定。针对一些尚无标准的食品制定相应的生产操作规范和产品标准，既为管理提供方便，也为国家制定标准提供依据。

5.加快食品信用体系建设的步伐。在积极推进粮食行业信用体系建设试点的基础上，将好的经验与做法逐步推广到其它食品行业，形成以诚实保证质量安全，以信用促进产业健康快速发展的良好局面。

6.加大宣传力度，积极引导消费者以健康的方式消费食品。利用开展“食品安全宣传月”等有效手段方式，把健康的消费观念植根于群众心中，提高群众对假劣食品的鉴别能力，倡导消费者的绿色有机消费行为，把住食品安全的最后一道防线。

第三篇：淮南市物业管理规定

淮南市物业管理规定

（2006年6月22日淮南市第十三届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2006年8月25日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理工作。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，区、县房地产管理部门对本辖区内物业管理活动进行监督管理，指导业主委员会的工作，协调业主委员会与物业管理企业的关系。

建设、规划、工商、物价、公安、市容、水利等行政管理部门应当在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。

社区居民委员会应当协助区、县房地产管理部门做好本社区内的业主大会的成立工作，并对业主大会、业主委员会的活动进行指导和监督。

第四条 符合业主大会成立条件尚未成立的物业管理区域，建设单位应当书面报告区、县房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的要求。

第五条 区、县房地产管理部门应当在接到建设单位的书面报告或者业主的要求后，及时会同社区居民委员会，指导成立首次业主大会会议筹备组。

筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会代表、建设单位代表各1人，业主代表3人，筹备组组长由业主代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自成立之日起30日内，在区、县房地产管理部门的指导下，召开首次业主大会会议。

第六条 本规定实施前，已建成投入使用的物业管理区域，原建设单位不存在的，由物业所在地的区、县房地产管理部门指导成立业主大会筹备组；属于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的单位参加业主大会筹备组。有多家房改出售公有住房单位的，由出售公有住房套数最多的单位参加业主大会筹备组。

第七条 业主大会筹备组应当履行下列主要职责：

（一）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案；

（二）拟定业主委员会的选举办法草案；

（三）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上；

（五）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务工作。

第八条 业主委员会应当由5至15人单数组成，其成员不得在本物业管理区域内的物业管理企业及其关联企业任职。业主委员会每届任期由业主大会确定，一般为3年，其组成人员可以连选连任。

业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，区、县房地产管理部门应当责令业主委员会限期增补。

第九条 分期建设的物业达到成立业主大会条件时，选举业主委员会成员一般为5人，每期入住后再增选业主委员会成员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

第十条 除首次业主大会会议外，业主大会会议由业主委员会负责召集。

业主大会会议每年至少举行一次。符合法定条件提议召开业主大会临时会议的，业主委员会应当在30日内召开；逾期未召开的，房地产管理部门应当督促业主委员会召开。

业主委员会集体辞职的，或者违反法律法规，侵害多数业主合法权益，经区、县房地产管理部门指出拒不

改正的，按本规定第五条重新选举业主委员会。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面形式征求意见的，应当将所讨论的议题文稿入户送交业主并由业主签字确认。

第十二条 依法选举产生的业主委员会应当在规定的期限内，将有关资料报区、县房地产管理部门备案，并将备案的有关情况告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和辖区派出所。业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当重新备案。

第十三条 区、县房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会会议作出决定，加盖印章方可对外公布。

第十四条 业主委员会每半年至少召开一次会议，业主委员会会议由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上业主委员会委员要求召集的，业主委员会主任应当及时召集。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

第十五条 业主委员会应当建立业主名册，并指定专人保管。业主名册应当包括业主的姓名、房号、建筑面积、联系方式等内容。

产权发生变更或者联系方式改变的，业主应当及时告知业主委员会和物业管理企业。

建设单位、物业管理企业应当协助业主委员会建立业主名册。

业主名册仅供核对业主身份、投票权数及通知业主参加会议使用，不得用于其他目的。

第十六条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。未按时移交的，可由辖区派出所协助移交。

第十七条 业主大会、业主委员会对重大事项作出决定，使少数业主合法利益受到损失的，受益业主应当给予相应补偿。

第十八条 物业管理企业应当在资质等级许可的范围内从事物业管理活动，不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。

第十九条 外地物业管理企业进入本市承揽物业管理业务的，应当持资质证书、营业执照、税务登记等资料，到市房地产行政主管部门备案。

第二十条 一个物业管理区域应由一个物业管理企业管理。分期开发建设的，前期建成部分已确定物业管理企业的，后期建设部分不再另行选聘物业管理企业。

第二十一条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作:

（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；

（二）现售商品房在正式销售30日前；

（三）非出售的新建物业在交付使用90日前。

第二十二条 前期物业管理招标投标活动中的评标由建设单位代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。评标委员会成员由5人以上的单数组成，其中专家人数不得少于成员总数的五分之三。

评标委员会专家由招标人从专家库中随机抽取产生。与投标人有利害关系的人不得进入项目的评标委员会。

建设单位应当将与物业管理企业签订的前期物业服务合同报送市房地产行政主管部门备案。

第二十三条 新建住宅物业的建设单位在办理房屋预售手续时，应提供物业管理方案，并按物业总建筑面积的3‰提供物业管理用房，但最低不得少于50平方米。

物业管理方案包括：物业管理用房面积及其座落位置、建设单位与物业管理单位签订的前期物业服务合同；物业管理企业的营业执照和资质证书；业主临时公约；住宅区公共配套设施设备明细表；建筑面积5万平

方米以上的住宅物业应当提供前期物业管理项目招标投标备案表。

本规定实施以前已出售的物业，其管理用房面积标准由市人民政府另行规定。

物业管理用房应当包括物业管理办公用房、业主委员会办公用房和保安人员值班用房、门卫房等。

第二十四条 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电基本使用功能。违法建筑、临时建筑、公共场所或者公共部位不得作为物业管理用房。

第二十五条 物业管理服务合同解除后，物业管理企业应当退还多收的物业管理服务费和其他费用。有过错的，应当依法赔偿损失。

第二十六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。

政府指导价由市、县价格行政主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定；双方约定不成的，可以申请价格行政主管部门协调。物业管理企业应当将约定的收费标准报市、县价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。

第二十七条 业主或物业使用人因装饰、装修等产生的建筑垃圾，应当按照物业管理企业指定的地点统一堆放，并按规定交纳清运费用，由物业管理企业统一清运。

第二十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务费可以每月收取一次，也可以半年收取一次，双方另有约定的，从其约定。

新建商品房物业服务费的收取时间自领取钥匙时开始计算；未领取的，自建设单位通知交房的最后期限开始计算。

第二十九条 建设单位或者房屋出售单位空置的物业和业主尚未使用的物业，应全额交纳物业服务费。业主出售物业时，应当结清物业服务费等相关费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第三十条 业主对物业管理企业提供的属于物业管理服务合同约定的服务不满意的，可以向业主委员会、物业管理企业或房地产管理部门投诉，但不得拒绝交纳物业服务费。

业主联名或者业主委员会要求解除物业管理服务合同的，在解除合同的程序未履行完毕前，不得拒绝交纳物业服务费。

第三十一条 物业管理企业对其管理区域内的违反相关法律法规规定的行为应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。

有关行政管理部门应当在接到物业管理企业报告后的2个工作日内调查处理。损坏绿化及设施，装饰、装修房屋时拆改房屋承重结构等违法行为，由建设行政主管部门查处；违法搭建建筑（构）物，违反规定摆摊设点、占道经营，随意倾倒生活、建筑垃圾等破坏市容环境和超标排放噪声的行为，由城市管理行政执法机构查处；擅自改变房屋用途或外貌，侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备等行为，由房地产行政管理部门查处；堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质等行为，由公安部门查处；在宅院内私自打井等违法行为，由水利行政管理部门查处。

第三十二条 车辆在物业管理区域内的公共场地、道路上停放、收费及其使用等管理事项，由业主大会或业主委员会决定。收费标准参照物价部门的规定确定。车主对车辆保管有要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

载重量超过0.5吨的货车和超过9座的客车不得在住宅物业管理区域内停放,因施工等特殊需要的除外。物业管理区域内停放车辆不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得占用公共绿地和公共活动场地,不得产生噪声等环境污染。

第三十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人。

第三十四条 物业管理区域内下列配套设施设备归全体业主所有：

（一）物业管理用房；

（二）按规划配建的非机动车车库；

（三）公共绿地、道路、场地，共用走廊通道；

（四）建设费用已分摊进入房屋销售价格的其他物业；

（五）建设单位以物业买卖合同或其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

建设单位申请归全体业主所有的房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构予以记载，但不颁发房地产权证书。业主委员会成立后，房地产登记机构应当向业主委员会提供记载的内容。

第三十五条 新建商品住宅、公用住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业买受人应当按照国家、省和本市的规定，交纳专项维修资金。未交纳专项维修资金的业主应当补交。补交的具体办法由市房地产行政主管部门制定。

专项维修资金应当用于物业的共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十六条 专项维修资金由市、县人民政府确定的机构负责统一管理，实行专户存储，按幢建帐，按户核算制度。

专项维修资金低于规定数额的30%时，由业主大会按各业主占有的物业建筑面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。

第三十七条 物业共用部位、共用设施设备的中修、小修由业主委员会或物业管理企业提出方案和资金预算，并组织相关业主讨论决定。

第三十八条 高层住宅的电梯、高压水泵日常运行费用和维护费用纳入物业服务费。

首次电梯更新费由建设单位支付，交市专项维修资金管理机构，实行专户存储，专款专用。

第三十九条 违反本规定的行为，国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法律法规有处罚规定的，依照其规定处理。

第四十条 违反本规定第四条规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告区、县房地产管理部门，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县房地产管理部门责令限期改正。

第四十一条 违反本规定第十九条规定，外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动未到市房地产行政主管部门备案的，由市房地产行政主管部门责令其限期改正。

第四十二条 物业管理企业违反本规定第三十一条第一款规定，对违法行为未予劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的，由市房地产行政主管部门责令改正；造成严重后果的，依法承担相应的法律责任。第四十三条 房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者对报告的违法行为不予查处的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；造成损失的，依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 本规定自2006年10月1日起施行。

第四篇：我市现阶段物业管理发展现状的调研报告

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物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒

在调研中反映最多的问题就是收费难，虽然《物业管理条例》已颁布实施一年多，但业主的交费意识、物业管理观念尚未完全形成，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由很多，主要是物业管理企业服务不到位和房屋质量等开发商遗留问题。物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费意识入手，努力提高收费率。

二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不当

在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工作处于无序状态。

三、物业管理企业人员整体素质有待提高

这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

四、服务标准不统一，有待规范

物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响。因此服务标准需要进一步规范。

五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营

开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到承诺利益，园区内配套设施未健全。调查中，有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外，有些物业管理企业为了扩大管量，对开发商妥协，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。

六、地方性法规建设滞后，影响物业管理行业规范化

国家《物业管理条例》已颁布实施一年多，对我市物业管理行业起到了积极的规范作用，但由于其全国性和指导性的特点，在解决物业

管理中的一些具体问题时可操作性差，这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章，如物业管理区域的划分，业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。

针对以上问题，提出如下建议：

一、尽快出台物业管理服务质量等级标准

按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同

等级，价格不同，服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定期公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。

二、加快业主大会制度规范化进程

按照《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将业主意愿反映给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。

三、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质

在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：

1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理服务水平；

2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；

3、实行“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是报酬的观念；

4、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。

四、严格把好验收关

事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。

五、尽快出台地方性法规、规章

由于各地物业管理实际情况存在差异，《物业管理条例》将一部分具体法规、规章的制定权交给地方，我们应根据我市物业管理实际，结合《物业管理条例》实施一年多以来的实践经验，尽快制定出台实施细则，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。

六、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境

深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我市住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。

第五篇：我国物业管理行业发展现状及其对策

我国物业管理行业发展现状及其对策

物业管理在我国是一个新兴的服务行业,经过不断的探索和实践,其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著,但在物业管理实践中产生了诸多问题和矛盾,本人这次调查是对目前我国物业管理的现状及存在的主要问题进行了分析研究,并提出了相应的发展对策。

调查内容包括我国物业管理行业发展现状和所存在的问题及发展趋势，调查目的是根据现状及问题进行分析研究，提出相应的发展对策，以便加深对本专业的了解，以及在以后的实习中能过更好的解决问题。

一、物业管理现状

近年来,随着经济的迅速发展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,在我国沿海和经济发达的地区获得较快的发展,而在一些中小城市和经济不发达的地区发展相对缓慢,但是即使是发达地区的物业管理同发达家的物业管理相比较,仍存在一些问题。

1、没有准确把握物业自身定位,服务意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的服务合同。但相当一部分物业服务企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握服务业主的自身定位,使得物业管理的服务特征被淡化。首先,表现为服务质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了服务质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了服务质量。其次,一些企业经营不规范,经营管理意识不强,不少物业服务企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业服务企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。

2、规范有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后

我国现有物业服务企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产项目立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立规范有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业服务企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产市场近年来发展较快,《物业管理条例》已经颁布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业规范化。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储备基础薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市相当数量的物业服务企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业

管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性发展,影响行业地位的提高。

4、物业管理规模效益差,难以更好的生存发展

物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业服务企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的成本,造成大部分物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业服务企业仅管理

一、两个物业项目,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高服务质量,又解决自身生存问题,是物业服务企业不得不花气力研究的课题。这一问题已成为制约物业服务企业发展的难点问题。

二、物业管理发展中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：•

1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。•

2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。•

3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。•

4、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于成本，物业管理企业亏本经营，难以发展。也有的物业管理企业存在多收费、少服务问题，引发住户的不满。•

5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康发展的当务之急。•

6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。•

7、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。•

8、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。

9、建管之间缺乏有效衔接。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。

10、业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。在大多数地区，物业管理的市场环境没有形成，业主与物业管理企业双向选择的机制尚未建立。

11、行业队伍素质偏低，人才短缺。物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才，但目前物业管理的职业化队伍尚未形成。努力造就一支懂经营、善管理、通技术、精业务的行业经营管理者队伍，促使管理、技术人员专业知识不断更新，促进职工服务技能全面提高的任务非常急迫。

12、地区间发展不平衡。从我国物业管理的发展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢。深圳市是全国物业管理发展较好的城市，在建设部公布全国第一批 40 家物业管理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，占全国的 1/7.据不完全统计，2002 年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达城市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。又因为普遍物业管理企业规模较小，缺乏市场竞争力，据资料显示，1997 年底我国约有物业管理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。建设部 2003 年颁布的一级资质物业管理企业只有 78 家。尽管物业管理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营管理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。

三、解决物业管理所存在问题的对策

1、走专业化发展之路。物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。全国 70％以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2、走法制化发展之路。实际上，物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此，要完善不动产登记制度，对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

3、走集团化发展之路。在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有 80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛。另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

4、走品牌化发展之路。品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志，对企业而言，品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力，因此，物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的楼盘品牌，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。

5、走智能化发展之路。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

6、走“以人为本”的发展之路。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

四、我国物业管理发展趋势

1、企业竞争已经进入了品牌时代。一方面，物业管理品牌企业的优势在市场竞争中得到了充分体现，很多的物业管理项目被品牌企业接管，从而促使越来越多的企业纷纷把实施品牌战略作为走向市场的重头戏。另一方面，大量品牌物业管理企业，以品牌的优势逐步向全国范围主要城市进行战略布局和布点扩展。其中以上海、深圳最具有代表性。随着全国知名地产开发企业进军西安房地产市场，与之配套的物业管理企业也随之而来，参与到西安物业管理市场当中。

2、企业文化建设备受青睐。大多数物业管理企业，特别是品牌物业管理企业，都非常重视企业文化的建设，把企业文化建设列在重中之重来抓。

3、物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈。人才优势是企业竞争力的核心，是企业发展的重要动力和保障。近年来，物业管理企业的人才争夺和外流现象十分严重，一些物业企业不惜以各种优惠待遇抢夺人才。同时，把留用和培养人才也作为企业发展的重要战略来抓。上海陆家嘴物业的经理培训机制就是很好的典型。

4、创新成为物业企业的核心竞争力。随着社会进步、生活水平的提高，人们对物业管理和服务需求的日益增长，物业管理必须在观念、内容、形式、方法、手段、质量等方面不断进行创新。例如，深圳市倡导的健康住宅示范区的健康式服务理念就是一个成功范例。

5、按质论价、菜单式服务成为趋势。根据住宅物业管理服务要求的不同情况，设定了一级、二级、三级三个等级服务，每个服务等级又从基本要求、房屋管理、共有设备设施维护养护、保洁服务、绿化养护管理，以及协助维护公共秩序等六个方面的服务标准提出具体要求，即提出了服务菜单，由业主自主选择，这种按质论价、菜单式服务将成为时尚。这样的做法已经在上海广泛实行。

6、物业企业民营化趋势明显。目前，民营物业管理企业尽管在行业中所占比例不是很大，还没有形成大的气候，但同2001年建设部的调查相比，已经有了很大的发展和提高。专家预测，今后几年将是我国民营物业企业进入快速发展时期，民营物业企业在物业行业中的地位将得到明显的提高和改善，并将成为我国物业管理行业的主力。上海、深圳等地一些知名大型物业企业已经陆续进行民营改革。

五、总结

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。物业管理要以改善群众居住条件、促进社会经济发展为中心，以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，以培育市场、规范市场为重点，加快立法步伐，加快机制转换，加强监督指导，尽快提高服务质量，树立良好行业形象，推进物业管理的健康发展。