关于杭州市余杭区业主大会召开及业委会成立工作指导意见报告

第一篇：关于杭州市余杭区业主大会召开及业委会成立工作指导意见报告

杭州市余杭区业主大会召开及业委会成立工作指导意见

根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》，结合我区实际，特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。

一、业主大会成立的条件

（一）物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会：

1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；

2、首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（二）一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

二、业主大会筹备组的组成（一）物业管理区域符合业主大会成立条件的，前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的，由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内，在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。

（二）筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成；社区、建设单位各1名成员，由其单位委派；业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后，在物业管理区域内书面公告。

（三）筹备组应当自组成之日起一般30日内，在当地社区的领导并召集下，做好各项业主大会筹备工作，并组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。

（四）业主委员会委员应当符合下列条件：

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

7、按时交纳物业服务费用；

（五）业主委员会任期届满换届的，在届满2个月前，本届业主委员会应当书面告知社区，在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行换届的，社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会换届选举工作，区物业管理行政主管部门负责全程指导。

（六）业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的，或不能正常履行职责的，应当及时召开业主大会会议，完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月，仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的，由社区负责成立由社区领导的，社区、业主代表组成的筹备组，负责业主委员会委员补选、改选工作，物业管理行政主管部门负责业务指导。

三、筹备组的工作

（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

会议采用集体讨论业主代表会议形式的，按本意见第四条规定组织产生业主代表；

（二）根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定，参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会和业主委员会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；

（三）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

四、业主大会会议

（一）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

（二）采用集体讨论形式议事的，可根据业主人数多少，分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加会议，业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。

采用业主大会会议集体讨论的，会议表决可采取投票形式，由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

采用业主代表会议集体讨论的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，将业主大会会议讨论事项征求（表决）意见单或选票发放到其所代表的每户业主，填写表决并经业主签字；业主代表应将回收的征求（表决）意见单或选票带到业主代表会议上。

（三）采用书面征求意见形式议事的，由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求（表决）意见单或选票，经筹备组或业主委员会统计汇总，公布表决结果。

（四）采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的，已送达的征求（表决）意见单或选票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的，视为同意多数业主意见。

（五）采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

其中，作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑

物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（六）社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举（换届）业主委员会过程中，要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务，不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢（单元）、户（报箱）张贴传单。

（七）业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作，形成的决议，业主必须共同遵守，持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。

五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法

业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

六、业主委员会委员的产生

业主委员会委员候选人在社区领导下，采取自荐和推荐的方式产生。

业主委员会设5人以上单数，根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举，候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的，可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。

七、没有成立社区的物业管理区域，由街道办事处（社区）负责领导和推荐，组建业主大会筹备组。

杭州市余杭区建设局

2008年4月11日

第二篇：长沙市业主大会成立和召开工作指导程序

长沙市业主大会成立和召开工作指导程序

为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下：

一、业主大会和业主委员会成立程序

（一）成立条件

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

（二）提出申请

由建设单位或业主（经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡、镇）应当认真审核，在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

（三）产生筹备组

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。

公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。

（四）召开筹备组会议

筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局负责业务指导。筹备组应当做好以下工作：

1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3、草拟管理规约、业主大会议事规则；

4、依法确定首次业主大会会议表决规则；

5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6、制定业主委员会选举办法；

7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局对前款内容把关审核后，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

（五）产生业主委员会候选人

业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。业主委员会委员选举可采用差额选举方式。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐（20人以上）或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选 人名单在物业管理区域显著位置公示。

（六）召开首届业主大会

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：

（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；（3）选举业主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；

（6）现场公布业主大会会议结果；（7）物业区域公告业主大会会议结果。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：（1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。（4）公告业主大会会议结果。

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

（七）业主委员会备案 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）办理备案手续：

1、业主委员会备案申请表；

2、业主大会成立和业主委员会选举的资料（1）业主大会成立申请书；

（2）业主投票权人数和专有部分面积汇总表；（3）业主委员会候选人投票结果汇总表；（4）业主大会表决事项结果汇总表；

（5）业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；

3、管理规约【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

4、业主大会议事规则【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

5、业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

二、业主委员会换届程序

（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员成立程序。

（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

三、解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序

（一）基本条件

物业管理区域全部交付使用；选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

（二）组织主体

业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。

（三）听取意见

1、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居民委员会的建议。

2、对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。

（四）召开业主委员会会议

1、根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；

2、确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；

3、将业主委员会决定【选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容】在物业管理区域内公告。

三、业主大会开会要求和表决方式

业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会。业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会做出一般决定，经全体业主所持投票权1／4以上即可通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难，目前能从事前段时间的楼长报名已有21户，还请大家积极报名未选出单元联络员的业主报名。我会列一份明细，凭反对票统计不是难事，这点希望业主注意，当然主要看初步如何去操作的问题。

四、业主委员会备案

按新物业管理办法规定，业主委员会成立不用再四方区人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向四方区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合四方区人民政府房地产行政主管部门的要求，四方区人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。这些都不是本小区业委会成立难的事情。

第三篇：长沙市业主大会成立和召开工作指导程序

长沙市业主大会成立和召开工作

指 导 程 序

为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下：

一、业主大会和业主委员会成立程序

（一）成立条件

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

（二）提出申请

由建设单位或业主（经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡、镇）应当认真 审核，在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

（三）产生筹备组

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。

公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。

（四）召开筹备组会议

筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局负责业务指导。筹备组应当做好以下工作：

1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3、草拟管理规约、业主大会议事规则；

4、依法确定首次业主大会会议表决规则；

5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6、制定业主委员会选举办法；

7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局对前款内容把关审核后，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

（五）产生业主委员会候选人

业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。业主委员会委员选举可采用差额选举方式。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐（20人以上）或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位臵公示。

（六）召开首届业主大会

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；

（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；（3）选举业主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；

（6）现场公布业主大会会议结果；（7）物业区域公告业主大会会议结果。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：

4（1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位臵公告。

（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。

（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。

（4）公告业主大会会议结果。

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

（七）业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）办理 备案手续：

1、业主委员会备案申请表；

2、业主大会成立和业主委员会选举的资料（1）业主大会成立申请书；

（2）业主投票权人数和专有部分面积汇总表；（3）业主委员会候选人投票结果汇总表；（4）业主大会表决事项结果汇总表；

（5）业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；

3、管理规约【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

4、业主大会议事规则【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

5、业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

二、业主委员会换届程序

（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员成立程序。

（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

三、解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序

（一）基本条件

物业管理区域全部交付使用；选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

（二）组织主体

业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。

（三）听取意见

1、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居民委员会的建议。

2、对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。

（四）召开业主委员会会议

1、根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；

2、确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；

3、将业主委员会决定【选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容】在物业管理区域内公告。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，应当有参会委员的签字确认。区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）应当参加业主委员会会议并给予指导。

（五）召开业主大会

其程序与成立首届业主大会相同；必要时可邀请公证机构现场公证。

业主大会应当以书面形式将选聘和续聘物业服务企业结果和物业企业的服务承诺、服务内容、收费标准等内容在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会应在公告结束之日5日内与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（六）其他有关要求

1、业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用解聘权，保证物业项目的正常秩序。

2、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在合同终止前3个月内做好上述工作。

3、业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业。

4、聘用新物业服务企业的，由街道办事处（乡、镇）、区、县（市）房产局和公安部门协助组织资料、场地移交。

四、其他相关规定

（一）业主的认定

1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字）；

2、基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；

3、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；

4、因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。

（二）业主大会参加人数及表决效力人数规定

1、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；

2、业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

3、决定其他事项的（包括选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

（三）公示位置的认定

在物业管理区域公示位臵包括小区主出入口、楼栋单元门口和宣传栏。

附 件:《业主大会成立和召开工作指导程序》相关工作样表

第四篇：长沙市业主大会成立和召开工作指导程序

长沙市业主大会成立和召开工作指导程序

为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《长沙市人民政府办公厅关于转发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下：

一、业主大会和业主委员会成立程序

（一）成立条件

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

（二）提出申请

由建设单位或业主（经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主联名）向物业所在地的街道办事处（乡、镇）提出申请。建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡、镇）应当认真审核，在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

（三）产生筹备组

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡、镇）代表和居民委员会代表组成，其成员为7人至11人，其中业主代表应当不少于50%。筹备组组长由街道办事处（乡、镇）代表担任，业主代表由街道办事处（乡、镇）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡、镇）应当对业主代表的身份进行核实。

公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡、镇）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡、镇）提出，由街道办事处（乡、镇）协调解决。

（四）召开筹备组会议

筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局负责业务指导。筹备组应当做好以下工作：

1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

3、草拟管理规约、业主大会议事规则；

4、依法确定首次业主大会会议表决规则；

5、制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

6、制定业主委员会选举办法；

7、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

街道办事处（乡、镇）和区、县（市）房产局对前款内容把关审核后，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

（五）产生业主委员会候选人

业主委员会委员为5人至11人，业主委员会委员候选人为9人至15人。业主委员会委员选举可采用差额选举方式。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐（20人以上）或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。

街道办事处（乡、镇）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。

（六）召开首届业主大会

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且 3

占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：

（1）筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票（表决票）；（2）表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等；（3）选举业主委员会委员；（4）回收选票；（5）现场公开计票；

（6）现场公布业主大会会议结果；（7）物业区域公告业主大会会议结果。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：（1）发放选票（表决票）。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。

（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。

（4）公告业主大会会议结果。

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

（七）业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）办理备案手续：

1、业主委员会备案申请表；

2、业主大会成立和业主委员会选举的资料（1）业主大会成立申请书；

（2）业主投票权人数和专有部分面积汇总表；（3）业主委员会候选人投票结果汇总表；（4）业主大会表决事项结果汇总表；

（5）业主委员会委员业主证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）；

3、管理规约【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

4、业主大会议事规则【加盖街道办事处（乡、镇）公章】；

5、业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

二、业主委员会换届程序

（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序应参照首届业主大会和业主委员成立程序。

（二）业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

三、解聘和选聘（续聘）物业服务企业程序

（一）基本条件

物业管理区域全部交付使用；选聘和解聘（续聘）物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意。

（二）组织主体

业主委员会会议提议或者经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议。

（三）听取意见

1、业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；并告知居民委员会，听取居民委员会的建议。

2、对解聘原物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主大会。

（四）召开业主委员会会议

1、根据业主意见情况，对是否召开业主大会选聘和解聘（续聘）物业服务企业进行表决；

2、确定选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案；

3、将业主委员会决定【选聘和解聘（续聘）物业服务企业方案、业主大会召开时间等内容】在物业管理区域内公告。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意，应当有参会委员的签字确认。区、县（市）房产局和街道办事处（乡、镇）应当参加业主委员会会议并给予指导。

（五）召开业主大会

其程序与成立首届业主大会相同；必要时可邀请公证机构现场公证。业主大会应当以书面形式将选聘和续聘物业服务企业结果和物业企业的服务承诺、服务内容、收费标准等内容在物业管理区域内公告，公告时间不得少于7日。

业主委员会应在公告结束之日5日内与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

（六）其他有关要求

1、业主和业主大会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，慎用解聘权，保证物业项目的正常秩序。

2、物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在合同终止前3个月内做好上述工作。

3、业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业。

4、聘用新物业服务企业的，由街道办事处（乡、镇）、区、县（市）房产局和公安部门协助组织资料、场地移交。

四、其他相关规定

（一）业主的认定

1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的人（即在登记簿上记载的名字）；

2、基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；

3、因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；

4、因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。

（二）业主大会参加人数及表决效力人数规定

1、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；

2、业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

3、决定其他事项的（包括选举业主委员会或者更换业主委员会 委员、选聘和解聘物业服务企业等）应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

（三）公示位置的认定

在物业管理区域公示位置包括小区主出入口、楼栋单元门口和宣传栏。

第五篇：12.郴州市业主大会成立和召开工作指导程序

郴州市业主大会成立和召开工作指导程序

为规范我市业主大会成立和召开程序，维护业主权益，根据中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，结合我市实际，现就业主大会成立和召开程序规定如下：

一、申请筹备业主大会的基本条件

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%，或首首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会；首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

二、书面申请

由建设单位或业主(经占总人数10%以上业主联名)向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请。

三、街道办事处、乡镇人民政府受理申请，通知建设单位报送资料

符合成立业主大会条件的，街道办事处(乡、镇)应当认真审核，在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。街道办事处、乡镇人民政府受理 申请，通知建设单位报送资料，建设单位应当自业主大会筹备组成立之日起7日内向筹备组报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。主要包括：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明。

已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积50%，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者区、县房地产行政主管部门责令建设单位限期改正。

四、街道办事处、乡镇人民政府组织指导成立首次业主大会会议筹备组

1、筹备组组成

筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡、镇)代表和居民委员会代表组成。

2、筹备组产生的方式及人数控制

筹备组组长由街道办事处(乡、镇)代表担任，业主代表由街道办事处(乡、镇)或居民委员会组织业主推荐，街道办事处(乡、镇)应当对业主代表的身份进行核实。

筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于50%。

3、筹备组成员名单公示

筹备组成员名单由街道办事处(乡、镇)在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期为7天。

4、对筹备组有异议的协调机制

业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处(乡、镇)提出，由街道办事处(乡、镇)协调解决。

五、筹备组的工作

1、筹备组会议由筹备组组长召集，做好以下工作：（1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（2）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）草拟管理规约、业主大会议事规则；（4）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（5）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（6）制定业主委员会选举办法；

（7）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

2、产生业主委员会候选人的方式

业主委员会委员为5至11人（单数），业主委员会委员选举采用差额选举方式。

业主委员会委员候选人通过业主联名推荐或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组进行投票确定人选。

街道办事处(乡、镇)应当对业主委员会候选人进行资格审查。不缴纳物业管理费、不执行业主大会决议、违反管理规约的业主，不能作为业主委员会委员候选人。

3、公告

筹备组的工作内容（含业主委员会候选人名单以及召开业主大会会议时间、地点、议题和议程等事项）应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告并征求业主意见。

4、异议方式处理

业主对公告内容有异议的，业主可以用书面或口头形式向筹备组提示，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起6个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

六、召开首届业主大会

1、程序

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：（1）签到→核实业主身份（登记身份证号）→发放业主委员会候选人表决选票→回收选票→公开计票→现场公布→选举结果

（2）《管理规约》、《业主大会议事规则》现场表决。业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：（1）发放选票(表决票)。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。

（2）组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行；投票时间不得超过10天，具体时间由筹备组会议决定。

（3）组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场公开验票、计票；计票结束后，计票及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。

（4）将反馈意见的结果在物业管理区域公示30日以上，并告知业主有权查阅相关资料。

2、公告

业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

七、业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或区、县房地产行政主管部门办理备案手续。同时将有关情况通报市房产局、物业所在地的公安派出所、社区居委会。备案资料包括：

1、业主大会成立及备案申请报告；

2、备案表；

3、选举结果汇总表；

4、委员履历表及产权证、身份证（复印件）；

5、工作总结；

6、《业主大会议事规则》；

7、《管理规约》；

8、业主大会决定的其他事项；

业主委员会办理备案手续后，可持备案通知向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

八、业主委员会换届及补选

1、业主委员会任期届满前三个月，应当会同街道办事处（乡、镇）组织召开业主大会进行换届选举，其程序参照首届业主大会和业主委员成立程序。

2、有下列情形之一的，业主委员会委员资格终止：（1）任职期限届满或者以书面方式提出辞职的；（2）因房屋权属变更，不再是业主的；

（3）失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；（4）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他财物，移交给业主委员会；拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，物业所在地公安机关应当协助做好移交工作

3、业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

4、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或区、县房地产行政主管部门者应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

九、其他相关规定

1、业主的认定

（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人(即在登记簿上记载的名字)；

（2）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，凭备案的购房合同可以认定为业主；

（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生效力，导致物权设立、变更、转让而取得物权的人；（4）因依法继承或者受遗赠发生效力取得物权的人。

2、投票票权

（1）业主投票权数计算方式：

a、业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

b、业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

业主人数，按照业主户数计算，一户计算为1票。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按1票计算；

总人数，按照前项的统计总和计算。

（2）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；

（3）业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

（4）决定其他事项的(包括选举业主委员会或者更换业主委员会委员、选聘和解聘物业服务企业等)应当经专有部分占建筑物总 面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

3、业主委员会委员应具备的条件

由业主担任，业主委员会委员为5人至11人，单数组成。具体条件如下：

（1）委员条件：具有完全民事行为能力； 遵守管理规约、业主大会议事规则；未被业主大会依约限制被选举权的行使； 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定组织能力；具备必要的工作时间；管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。业主委员会候选人通过业主联名推荐或业主自荐等方式产生，筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素确定业主委员会候选人。筹备组应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开15日前以书面形式将候选人名单在物业管理区域内公告。

（2）主任条件：具有丰富的工作经验和良好的群众基础；熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；身体健康；经连选连任、工作规范、成效突出的可适当放宽。

（3）特别委员：业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。

4、业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、期限 9 和内容。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当于业主大会会议召开15日以前，对业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见；需要投票表决的，表决票应当经业主本人签字后，委托业主代表在业主大会投票。