第一篇：业主大会筹备程序
业主大会及业主委员会筹备程序
概念：
业主大会：是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议的组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会通过选举建立业主委员会。
业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
筹备：
《业主大会和业主委员会指导规则》
第八条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第九条 符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条 筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条 筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十三条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人(房屋产权所有人)，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。
第十四条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。
第十五条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第二篇：宁波市业主大会筹备程序
XXX小区首次业主大会筹备
XXX小区位于宁波市XX区XX街道XXXX，建成于XX年，总建筑面积XXXXX平方米。小区前期物业服务合同已到期，且已具备业主大会成立条件，为理顺小区管理关系，根据《物业管理条例》、《宁波市物业管理条例》等相关法律法规，参照《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，筹备首次XXX小区业主大会。具体程序如下：
一、报送材料
通知XXX小区建设单位，告之小区已具备筹备首次业主大会情况，同时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分意见书；
（二）房屋及建筑面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）筹备所需的其他资料。
二、建设单位提出成立申请
已达到首次业主大会筹备规定，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地街道办事处和辖区物业主管部门，或有10名以上业主联名提出书面请求但建设单位未及时报告，街道办事处或辖区物业主管部门有权责令建设单位在30日内进行筹备工作。建设单位已注销的，由社区居民委员会和物业服务企业共同提交书面报告。
三、街道办事处组织、指导成立首次业主大会会议筹备组
时间：自接到申请之日起60日内
组成：业主代表7人、建设单位代表1人、街道办事处代表1人、辖区派出所代表1人、社区居民委员会代表1人，共11人组成。
组长：由街道办事处代表担任。四、一次公告：
筹备组成员名单确定后，3日内在小区内主要的人员通行位置书面公告7日。公告结束报辖区物业主管部门备案，10日内召开筹备组会议。
业主对名单有异议的，应在公告期内说明理由并书面提出，组长在24小时内书面答复或街道办事处协调解决。
五、开展筹备工作并二次公告 筹备工作内容：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
管理规约、业主大会议事规则的拟定工作非常重要，这是小区业主行为的基本准则，也是决定小区管理及议事的重要参照。建议以宁波市示范文本为基础，参照近几年发生的小区物业纠纷类型，结合小区实际情况进行制定。注意点：茗莲春晓分期开发，考虑增补或另外成立。
（三）确定业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 业主资格确认：①业主是指房屋所有权人，以房屋产权证上登记名字认定为业主；已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住的，可视为业主。②房屋所有权人为2人以上共有，可以推选1人行使表决权，也可由各共有人按照所占份额行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人； ③业主不具有民事行为能力，由其监护人代理。④业主与使用人以书面协议约定由使用人代为行使业主投票权，由业主出示协议或书面委托书，经筹备组审核后使用人可参加选举。⑤业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
（四）依法确定首次业主大会表决规则；
1、未表决业主的投票权数计算：
在表决时，未参与表决业主的投票权数是否可计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。很多小区，并不是所有业主都能积极行使表决权，有的是业主公共决策意识不够，有的是因为居住的大多数是租户，业主较难联系等等原因，小区决议本来就很困难，在没有特殊规定的情况下，一般都不会将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票，这无疑会进一步增加表决难度，建议在管理规约或业主大会议事规则中提前约定清楚。
2、以幢、单元、楼层进行表决
每召开一次业主大会是非常繁琐的，周期非常的长，直接影响到了小区公共事务决策和管理的效率。有关幢、单元、楼层内业主的有关事宜不一定非要通过业主大会，而由幢、单元、楼层业主自行表决，更具合理性和可操作性，具体的议事方式、程序应在议事规则中提前规定。
（五）确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单；
业主委员会候选人由业主推荐或自荐，筹备组审核参选人资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，在首次业主大会召开前确定业主委员会候选人人数及名单。
业主委员会委员具体条件如下（参考）：
委员条件：具有完全民事行为能力； 遵守管理规约、业主大会议事规则；未被业主大会依约限制被选举权的行使； 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定组织能力；具备必要的工作时间；管理规约、业主大会议事规则规定的其他条件。
主任条件：具有丰富的工作经验和良好的群众基础；熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策；年龄原则上不超过65周岁，身体健康；经连选连任、工作规范、成效突出的可适当放宽。
（六）参照议事规则（示范文本）制定业主委员会的选举办法；
（七）其他准备工作。
以上七项内容在筹备组会议结束后7日内，业主大会召开15日前，以书面形式在小区公告至业主大会召开。业主有异议的，筹备组应当记录并在大会召开前答复。
六、业主代表选举并公告
筹备组会议结束后7日内，首次业主大会召开15日前，由筹备组组织业主代表选举，选票应发至每一位业主，选票的回收数应高于投票权数的2/3，业主以选举单位的最高得票数当选为业主代表。
业主代表名单公告15日。业主有异议的，筹备组应当记录并在大会召开前答复。
七、会前公告
首次业主大会召开15日前，书面公告大会会议时间、地点、议题和议程有关材料，并送至各业主、告知街道办事处、辖区物业主管部门、社区居民委员会。
八、筹备相关规定
筹备费用：筹备相关费用是由建设单位承担的，包括参会人员开支、场地费用、材料费用等，交街道办事处专户储存、专款专用，由筹备组申请使用。首次业主大会召开后30日内，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公告7天。
筹备时间：筹备组应当自组成之日起90个工作日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
筹备组表决：每人享有一票表决权，筹备组作出决定应当经过半数成员同意；筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议。
九、首次业主大会召开
首届业主大会会议，应由投票权数1/2以上的业主或业主代表参加，审议内容：《管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》、业主委员会选举方案，选举产生业主委员会委员。
第三篇：筹备业主大会的申请
关于召开业主大会的申请
芙蓉区房地产行政管理局物监科：
恒隆国际大厦于2004年11月底建成，于该年12中旬正式入伙，迄今入住率超过60%。已达到召开业主大会的条件，且多数业主也提出了召开业主大会的要求。
为响应业主的要求，同时也为了进一步加强本物业管理区域的商务、办公环境建设，充分体现广大业主参与管理，发挥业主民主自治、监督物业管理工作的作用，本着“更进一步规范恒隆国际大厦管理，促进民主管理机制的建立，提高综合管理质量，加强物业管理公司、开发商、业主间的交流和互动，增强物业管理透明度”的原则，我司特代恒隆国际大厦业主向贵科室提出召开业主大会的申请，并恳请贵科室指导业主大会的各项工作。
专此申请，请予以支持为盼。
湖南恒威物业管理有限公司
二OO 年月日
第四篇：业主大会筹备工作报告
业主大会筹备工作报告
作者：佚名 文章来源：本站原创 点击数：443 更新时间：2006-2-20
筹备工作报告
各级领导、各位业主：
很高兴，今天召开了××集团××苑住宅小区第一次业主大会，同时，在这次大会上我们将选出业主代表，审议并通过《业主公约》，此次业主大会的召开，将是××苑住宅小区物业管理真正走向市场化、规范化、契约化和法治化的转折点。从动议到筹备召开这次大会，主办者××集团山东物业管理有限责任公司多次向济南市房管局、市物价局、当地派出所、办事处、小区警务区、居委会及集团公司领导请示汇报工作，得到各部门的诸多指导和协助，同时也得到各位业主的大力支持。在此，我代表大会筹备小组向热情帮助大会筹备工作的各级领导和各位业主表示衷心的感谢，并作大会作筹备工作报告。
一、召开业主大会的必要性和法律依据。
我们知道，随着房屋商品化和产权多元化，传统的“房管”模式已经不适应市场经济形势下的物业房管需要，××苑住宅小区必须确立新型的物业管理方式。但在住房商品化的初期，有些业主对于物业管理消费的认识还很不足，容易产生物业管理单位与业主交流沟通不畅，业主不支持、不配合，导致管理服务不到位、业主投诉不断等一系列问题。这样，我们有必要借鉴国内外同行的经验，探索建立新型的业主自治与专业化服务相结合的共管式物业管理模式，推行由业主参与小区物业管理，履行监督职能的独特管理。1994年这一模式就被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法，并加以推行。1999年7月30日济南市人民政府第149号令《济南市物业管理办法》规定“住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度”。目前我们有必要确立这种物业管理模式，对小区物业实施多功能、全方位的统一管理，为产权人、使用人提供高效、周到的多方面服务，以提高物业的经济价值和使用价值，创造一个优美、整洁、舒适、安全的生活环境。
二、召开业主大会的条件基本成熟。
目前，住房进入商品化阶段后，业主维护自身正当权利的意识很强，也有花钱买服务的意识。大家都知道，购买并非是消费的终结，为了住房的保值和享受高质量的服务，业主必然要进行再投入。这样，房管人员与住户的地位发生了转换，二者之间的关系变成了相互平等的契约关系，因此，一些业主的思想观念也发生了转变：住户选举业主代表，选聘物管企业代为管理和服务，物管人员与住户以《业主公约》的形式确立彼此的权利义务。住户受益就必须交费，物管人员也必须提供相应的服务。这样，物管人员就由过去的单位房产“管理者”转变为企业经营的“服务者”，住户也由过去的福利“受益者”转变为必须缴纳管理费的“消费者”。
显然，物业管理的市场化，可以通过业主委员会理顺业主与物管企业之间的关
系，真正建立契约化的平等主体关系，明确双方的权利、义务，也促使物业管理企业不断开
发服务项目，提高服务品质。
三、召开业主大会的目的和指导思想。
业主大会是由全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织，代表业主行使
物业管理权利。这种制度的建立有利于形成市场化管理的监督约束机制，达到综合一体化管
理目标。
业主代表代表全体业主，把住宅小区房屋及设施的管理、维修、小区的治安、车辆、卫生、绿化、文化娱乐和水电气等统一由物业管理公司管理，可以加强物业管理公司综合管理职能，利于统一指挥，协调各方。全体业主对物业管理公司的管理目标、责权利用契约合同形式确
立下来，可以充分发挥监督约束作用，凡住宅区内关系到业主利益的重大事项都由业主委员
会讨论通过，由物业管理公司执行。物业管理公司向业主委员会提报全年管理计划，并汇报
工作，定期公布财务收支帐目，按照核查、监督、协调的管理原则，在协助、参与管理的同
时，提出建议，反映业主心声，使物业管理公司正常运作，从而使每位业主的正当权益得到
维护。
总之，选举业主代表的目的在于实现业主权益，使物业管理公司不断达到规范化、法治化管
理，提高服务，开拓业务，并持续超越业主不断增长的服务期望。
各位领导，各位业主，我们对这项工作还没有经验，今后工作开展主要依靠各级领导和各政
府有关部门的支持帮助，依靠全体业主的积极配合，集思广益，共同努力，开拓进取，共同
实施“营造心灵家园、追求诗意居住”的物业管理理念，建立“住户满意，社会满意”的住
宅小区。
谢谢大家！
大会筹备工作小组
二OO五年六月
第五篇：首次业主大会筹备日程安排
首次业主大会筹备日程安排
一、首次业主大会筹备进程自2010年3月20日筹备组建立之日开始，拟于4月30日结束。
二、筹备期间需完成以下事项：
1.制定首次业主大会会议召开工作方案，并公示（3月30日前完成，公示期4月1日-4月15日）；
2.确定筹备组办公地点，请开发商建工地产、建工物业和街道社区协助解决（3月30日前）；
3.确定筹备办公经费来源，请开发商建工地产协助解决；
4.起草《业主规约(草案)》、《议事规则（草案）》（4月2日前）；
5.建立筹备组扩大会议讨论并拟定《业主规约(草案)》、《议事规则（草案）》（3月27日-4月23日）；
6.制订业主委员会委员候选人产生办法，并公示（3月27日前）；
7.公开征集业主委员会候选人，并公示候选人及简况（报名期3月27日-4月22日，公示期4月23日-5月8日）；
8.制订业主委员会委员选举办法，并公示（公示期4月23日-5月8日）；
9.组织候选人与全体业主见面（5月8日、9日）；
10.确定《业主投票权清册》，并公示（准备期4月23日前，公示期4月23日-5月8日）；
11.确定表决票样式（4月23日前）；
12.公开征集首次业主大会议题（4月30日前）；
13.与本次业主大会相关的其他重要事项（4月23日前）；
14.公示《业主规约(草案)》、《议事规则（草案）》、表决票样式（公示期4月23日-5月8日）；
15.根据进程需要，开展多种形式宣传；
16.以上内容，可根据具体进程，由筹备组讨论并确定是否需要适当延期，并向全体业主公告。
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