2010物业师案例实务习题及答案

第一篇：2010物业师案例实务习题及答案

2010年 物业实务案例

案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：

（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；

（2）部分房屋屋面出现渗漏水；

（3）小区周边治安环境恶劣。

请回答：

16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。

17．解决上述三个问题的主要措施。（9分）

案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。请回答：

18．上述有几点操作违规之处（10分）

19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）

案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：

（一）人员工工资奖金及福利包括

1．分管此项目的副总经理工资

2．项目经理工资

3．项目员工年终绩效奖金

（二）补充养老金

（二）公共区域维修保养费用

（三）工程保修费用

（四）管理区域保洁材料费用

20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）；

21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）；

22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）；

23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）。

16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）

答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤：

（一）记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住

地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。（2分）

（二）判定投诉性质。首先应确定投诉的类别，然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况，应该迅速答复业主，婉转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。（2分）

（三）调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因，并及时进行现场分析，弄清投诉问题的症结所

在。（2分）

（四）确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息，确定该项投诉由谁（责任人或责任单位/部门）负责专项落实

与处理。（2分）

（五）提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求，提出解决投诉的具体方案。

（2分）

（六）答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系，将投诉处理情况告

知业主（或物业使用人），经业主认可后立即按照方案付诸实施。（2分）

（七）回访。在投诉事件全部处理完毕后，一般要进行回访，向业主征询投诉事件处理的效果，如存在的不足或遗漏，对

投诉处理的满意程度等等。（2分）

（八）总结评价。物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给予归类存档，同时进行总结、检讨和评价。

（2分）

17．解决上述三个问题的主要措施（9分）

答：解决上述三个问题的主要措施分别为：

（五）管理区域装修垃圾清运费用

（六）公共秩序维护费用

（七）项目履约金

（八）公共部位公共设施公众责任保险费用

（九）固定资产折旧费

（十）对社会的爱心捐赠 请回答：

（一）防烟防火门属于物业消防关键设施，日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用（1分）。本案例中部分楼层防烟防火门经常处于开启状态，如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修（1分），如因业主或使用人使用不当造成，则应在这些部位张贴警示告示，以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭（1分）。

（二）在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任（1分）。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于3年，本案例中该小区入住已有两年，说明尚未过保修期（1分）。因此，物业服务企业应及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任（1分）。

（三）为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助有关部门做好安全防范服务（0.5分）。针对本案例中“小区周边治安环境恶劣”问题，物业服务企业仅履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务（1分）。

1．物业管理企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故（0.5分）。

2．物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作（0.5分）。

3．积极配合相关部门做好法律政策宣传教育（0.5分）。

18．上述有几点操作违规之处（10分）

答：本案例中共有如下5点操作违规之处：

（一）部分业主因遗留问题多次交涉物业公司和开发商，该小区物业服务企业和开发建设点位应根据有关合同约定及相关法律法规之规定，对自己合同义务之内的问题要予以及时处理解决，不能推诿、搪塞，对约定义务、法定义务之外的问题，要积极帮助业主协调有关部门予以解决（2分）；

（二）部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立的“临时业主委员会”不合法，不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会、业主委员会成立程序的规定（2分）；

（三）业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必须按合同约定按时交纳物业服务费，不得无故拖延和拒交。“临时业主委员会”做出集体拒交物业费等决定不具有法律效力，对业主不具有法律约束力（2分）；

（四）“临时业主委员会”以协议方式选聘了新的物业服务企业，再程序上也不合法。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律文件规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2分）；

（五）业主与物业服务企业之间的纠纷，应通过协商、调解、仲裁、诉讼等法定程序予以解决，而不能采取“围堵售楼处、物业管理处办公室”等过激行为，如违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，还将承担相应的法律责任（2分）。

19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）

答：如果我是该项目的经理，我应从如下几个方面化解当前面临的问题：

（一）危机公关处理

1．做好危机公关管理：主动与介入报道的新闻媒体取得联系，一方面向媒体表明一种诚恳接受监督、认真

解决问题的态度，将负面社会影响降到最低、将企业形象受损程度降到最低，另一方面也通过媒体向本物业管

理区域内的业主和非业主使用人解释道歉，争取公众的谅解，并说明问题的原因、解决思路，承诺解决问题的时限（2分）。

2．正确对待客户投诉：教育员工要认识到，接待和处理客户投诉是物业管理服务中重要的组成部分，也是

提高物业管理服务水准的重要途径，如果对待业主的各类投诉置之不理、敷衍了事，非但不能解决问题，还有

可能将问题扩大化。在接到投诉过程中，首先要使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通

方式化解业主的对立情绪；不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决（2分）。

（二）解决遗留问题

1．外墙渗水：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损

失承担赔偿责任。根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确墙面防水工程的保修期限不应低于1年，本

小区刚刚入住，显然尚未过保修期。因此，我要及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任（4分）。

2．供暖不足：针对供暖不足问题，我将组织工程部人员到现场检查，分析具体原因，如果是因为业主使用不当或

擅自拆改添建供暖管道、散热器等造成的供暖不足，则可由工程技术人员或供热管理单位有偿代修；如果是供

暖系统本身的问题，根据《物业管理条例》及其他相关规定，“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等

单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任”，要求工程部主管协调供热管理单

位，及时检修、处理（4分）。

3．物业配套：对于物业配套设施设备不齐全或存在质量缺陷的问题，我会要求客服部门开展一次客户调查，对调

查数据进行分析、汇总，了解业主需求及实际情况。从发生原因和处理责任来看，主要可能存在两种情况：一

种是由施工单位引起的质量问题，应由建设单位督促施工单位负责保修；另一种是由于规划、设计考虑不周而

造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题，应由建设单位负责做出修改设计，改造或增补相应配套

设施（4分）。

（三）成立业主大会

在物业管理区域内以书面形式告知全体业主，“临时业主委员会”及其所做出的各种决定均不合法，建议业主依

据法律程序成立业主大会以行使业主的权力，通过业主大会会议决定是否解聘本物业企业，并选聘新的物业企业

（2分）。

（四）总结吸取教训

如果业主大会继续聘用本物业企业，则承诺规范履行物业服务合同约定之有关义务，如果业主大会做出解聘决定，本企业也将与新聘企业认真做好交接工作。无论去留，都要及时总结并吸取教训，更新服务观念，提高服务意识，以便最大限度地为自己项目范围内的业主和使用人提供服务（2分）。

20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）

答：根据《物业服务企业资质管理办法》之规定，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目、二级资质物业服务企业可以承接30万㎡以下的住宅项目和8万㎡以下的非住宅项目、三级资质物业服务企业可以承接20万㎡以下的住宅项目和

5万㎡以下的非住宅项目，而该住宅物业项目总建筑面积为29万㎡，所以该项目可以由一级、二级资质的物业服务企业承接（2分）。

21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级（3分）

答：根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级为二级资质。《物业服务企业资质管理办法》中二级资质关于面积的规定为：“管理两种以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：①多层住宅100万㎡；②高层住宅50万㎡；③独立式住宅（别墅）8万㎡；④办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡”，而本案中该物业服务企业目前管理项目超过两种类型，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占相应计算基数的百分比之和为：

多层住宅：20/100=20%；

高层住宅：20/50=40%；

别墅：4/8=50%

20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合条件。

据此判断该公司资质等级为二级资质。

22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）

答：依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：

1．奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效

益，从盈利中提取（2分）；

2．分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本（2分）；

3．工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物

业管理成本（2分）；

4．管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收

取，也不应计入物业管理成本（2分）；

5．对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）。

23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）

答：设可收物业服务费用面积用S表示，计划成本用A表示，营业税及附加的总税率用i表示，项目平均成本利润率用I表示，利润用B表示，税金用C表示，物业服务费总额用D表示，物业费单价用d表示，营业额用E表示。则可得：

1．利润=成本×项目平均成本利润率

B=A×I=542×8%=43.36（万元）

即利润为43.36万元（2分）；

2．税金=营业额×营业税及附加的总税率=（成本+利润）×营业税及附加的总税率

C=（A＋B）×i=542+43.36×5.5%=32.20（万元）

即税金为32.20万元（2分）；

3．物业服务费总额=成本+利润+税金

D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（万元）

即物业服务费总额为617.56万元（3分）；

4．物业费单价=物业服务费总额/（可收物业服务费用面积·12个月）

d=D/（S·12）=6175600/260000·12=1.98（元/平方米·月）

即物业费单价为1.98元/平方米·月（3分）。

第二篇：注册物业师

唐山鸿达职业资格培训学校

注册物业管理师招生简章

一、职业前景：

据统计，目前北京市物业管理所需专门人才达到15万人，但截止到去年底，物业管理持证人员不足1万人，持证人员在人才市场供不应求，炙手可热。尤其在商务楼集中的城市中，“高质量”的物业管理专业人才成为物业公司的杀手锏。根据市建委有关规定，自2010年起，在资质年检中，一级物业企业注册物业管理师不少于5人，二级物 业企业不少于三人，三级物业企业不少于1人。注册物业管理师的需求迅猛增长，就业前景一片光明，注册物业管理师即将跨入高薪行业的前列!

二、职业规划：

1、住宅小区物业管理服务工作的高层管理人员

2、饭店、商厦、写字楼物业经营管理工作的高层管理人员

3、企事业单位物业管理服务工作的高层管理人员

4、社区规划与物业管理工作的高层管理人员

5、房地产开发与营销的具体服务工作的高层管理人员

三、证书颁发

注册物业管理师证书是由建设部与人事部共同发放的职业资格证书，是国家为选拔、规范高端的物业管理人员设定的证书类型，也成为未来物业企业考核、晋升人才的重要标准。注册物业管理师资格证书是物业管理人员高薪、高职位、高福利的起点。

四、报考条件：

1）取得经济学，管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其间从事物业管理满8年；

2）取得经济学，管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其间从事物业管理满4年；

3）取得经济学，管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其间从事物业管理满3年；

4）取得经济学，管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生毕业，工作满3年，其间从事物业管理满2年；

5）取得经济学，管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理满2年；

6）取得经济学，管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理满1年；

7）取得其他专业相应学历、学位者，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

五、考试科目

科目 题型 考试时长

物业管理基本制度与政策 单选题、多选题 2.5小时

物业经营管理 单选题、多选题 2.5小时

物业管理综合能力 单选题、多选题、案例分析 2.5小时

物业管理实务 单选题、多选题、案例分析 3小时

注：考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员须在连续两个考试内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目

六、联系方式：***、5778336、***

报名地址：唐山市路北区世纪广场D-1（唐山广播电视大学南行100米，中信银行底商）

第三篇：物业师注册

物业管理师如何注册

取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。取得《资格证书》并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。对受理或者不予受理的注册申请，均应出具加盖注册审查机构专用印章和注明日期的书面凭证注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内，按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起20个工作日内作出决定。在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。对作出批准决定的，应当自决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《注册证》。对作出不予批准决定的，应当书面说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本规定继续教育的要求。

第四篇：国际贸易实务习题及案例集答案(2011)

国际贸易实务习题及案例集答案

第一章：合同的品质、数量和包装

一、单项选择题

1、A

2、D

3、B

4、B

5、C

6、B

7、C

8、B

9、D

10、D

11、A

12、B

13、B

14、C

15、D

二、多项选择题

1、BDE

2、ABDE

3、ACD

4、ACD

5、BC

6、BD

7、BCD

8、ABCD

9、ABC

10、ABC

三、判断题

1、×

2、×

3、√

4、×

5、×

6、×

7、√

8、×

9、×

10、√

四、名词解释（略）

五、简述题（略）

六、案例分析

1、法院将判决B败诉。根据国际贸易有关法律与惯例，凭样品成交时，卖方交付的货物应与样品一致。在通常情况下，如交货品质优于样品，买方一般会接受，故很少发生因此而引起的争议。但是，如果出现本案情况，或者因市场情况发生变化，买方觉得这笔交易对自己不利时，就有可能以交货品质与样品不符为由而提出索赔，甚至拒收货物。

2、分析：本案原来订立的合同，本来是一个凭规格合同买卖的合同，但由于签约后，卖方又确认所交货物与签约前寄送的样品相似，这可以理解为对原合同品质条款的补充，从而改变了此笔交易的性质，使其变为既凭规格买卖、又凭样品成交的交易。按照国际贸易有关法律和惯例的解释，凡是既凭规格又凭样品达成的交易卖方所交货物，必须既符合约定的规格，又必须与样品达成一致。否则买方有权要求减价、索赔，甚至拒收货物。

教训：第一，要正确履行合同并按合同规定办事。本案合同系规定凭规格买卖，履约时，只要按合同规定的规格及时交货就行，根本没有必要再确认“交货品质与样品相似”，这是多此一举。反而增加了卖方承担的责任，给履约造成实际困难，并导致不必要的损失。

第二，要正确理解和运用凭样成交的做法。凭样成交时，要求交货品质与样品完全一致，故履约时容易产生争议，一般不宜轻易采用此法，特别是与其他表示品质的方法同时并用，更应慎之又慎。当采用凭样成交时，应保存好样品，以利对照。为了宣传商品，对交易前寄送的样品，应明确表示仅供参考，以免对方产生误解。

第三，合同条款应当完备。本案合同中没有约定仲裁条款，发生争议后，双方在仲裁地点方面又达不成协议，致使解决争议带来一定的困难。

3、我国香港、澳门和台湾地区以及新加坡和马来西亚等国家，它们习惯上使用繁体字，加之，本案合同项下的交易是凭L/C付款方式，故不宜随意将来证中使用繁体字的规定改为简体字，以免发生误解或引起麻烦。还要指出，唛头本属于货物包装的标记，原则上应与指定的字体和符号相同，不得随意改动。否则，会导致不良后果。

4、因为《UCP600》中关于数量和金额的增减规定主要是针对大宗散装货，按数量计量的情

况，但不适用于包装货物和按个数计件者。

5、根据国际上通常执行的“纺织品一经开剪即不予考虑赔偿“的原则，对买方提出的索赔要求可以不予理会。至于所制服装的色差，完全有可能是由于对方加工部门将不同批次的原料任意混用所致，对此，我方不负任何责任。

6、对方这一要求事实是定牌中性包装。一般来说可以接受。应注意的问题：（1）在接受指定牌号或商标时要了解该商标或牌号是否在国外已有第三方进行注册。（2）为安全起见，在合同中列明：如发生工业产权争议应由买方负责的条款。

第二章：国际贸易术语

一、单项选择题

1、B

2、A

3、C

4、B

5、A

6、A

7、B

8、B

9、D

10、B

11、C

12、B

13、B

14、A

15、B

二、多项选择题

1、ABCD

2、ACD

3、ABD

4、ABCD

5、ABCD

6、ABC

7、ABD

8、BD

9、BCD

10、BCD

三、判断题

1、×

2、×

3、×

4、×

5、×

6、√

7、×

8、×

9、×

10、√

11、×

12、×

13、√

14、×

15、×

四、名词解释（略）

五、简述题（略）

六、案例分析

1、答：本案中的合同性质已不属于CIF性质。因为CIF合同属于“装运合同”，卖方在规定的装运港将货物交到运往指定目的港的船上，即完成交货义务，而且风险划分界限在货物装上船，所以卖方并不负责货物一定能安全到达目的港。而本案中规定卖方保证到货与“装运合同”的规定相抵触。另外，CIF术语属于典型的象征性交货，卖方凭单交货，买方凭单付款，而本案规定“如货款已收，卖方须将货款退还买方”与象征性交货的特点相抵触。若对方要求我方保证到货，则应选用DAT、DAP或DDP术语。

2、答：美方此举是合理的。因为根据本案的案情可知，本案依据的贸易惯例是《美国对外贸易定义修订本》，根据该惯例的规定，买方要支付卖方协助提供出口单证的费用及出口税和因出口产生的其他费用，而我方开出的信用证中没有包括此项费用，所以美商要求合理。

3、答：仲裁机构将裁决卖方对损失负责。因为按照Incoterms2010的规定，本来CFR术语下，风险划分的界限是货物在装运港装上船，此后货物灭失或损坏的风险将由买方承担，但是风险的转移需具备一个前提条件，即货物需要特定化。而本案中货物装船时是混装的，并没有对货物进行特定化，则风险不转移，所以该案中货物遇高温天气变质的损失由卖方承担。

4、答：我方应拒绝买方撤销合同的无理要求。因为按照FOB成交，应由买方负责办理运输，卖方可以接受委托代办，但是卖方不承担租不到船的风险，本案中卖方租不到船，买方又不同意改变装运港，所以卖方不承担延误装运的责任。

5、答：我方应拒绝客户的要求。因为按照Incoterms2010的规定，CIF术语属于“象征性交货”，卖方凭单交货，买方凭单付款，只要卖方提交的单据符合要求，买方就应该付款，不管货物是否安全到达。而且风险转移的时间是货物装上船，此后货物灭失或损坏的风险将由买方承担。本案中我方已经向银行提交了符合要求的单据，并已经议付了货款。现在货物损失，我方不负责，买方自己承担该损失，但是他可以向保险公司要求赔偿。因为卖方将保险单背书后，买方即成为保险单上的被保险人，而且买方对货物有可保利益。

6、答：我方选用FOB术语不妥当，应选择FCA术语成交。本案采用集装箱运输，若采用FCA术语

成交，比采用FOB术语有以下好处：（1）可以提前转移风险（2）可以提早取得运输单据

（3）可以提早交单结汇，提高资金的周转率（4）可以减少卖方的风险责任

7、答：卖方应赔偿损失。因为根据有关法律规定,CFR合同中风险转移的原则是,一般情况下,货物在装运港装上船后,风险即由买方承担。但如果卖方未及时履行发出装船通知这一义务,则货物装上船后的风险仍由卖方承担。本案CFR合同中卖方虽已完成货物装船义务,但由于疏忽没有及时将装船情况通知买方,耽误了买方投保，则货物灭失的风险仍由卖方承担。

8、答：应选用EXW或FCA术语。因为根据“日本客商坚持由自己办理运输”的要求，可排除CFR、CIF、CPT、CIP、DAT、DAP、DDP术语，因为这些术语下都是卖方负责办理运输；根据“我方不愿承担从乌鲁木齐至出口港天津新港的货物风险”的要求，可排除FAS和FOB术语，因为这两个术语下，卖方都需承担货物装船前的风险。而EXW或FCA术语可满足双方的要求。但采用EXW术语的前提是买方能办理出口通关手续，采用FCA的前提是交货地点应在乌鲁木齐。

第三章 进出口商品的价格

一、单项选择题

1、D

2、C

3、B

4、B

5、B

6、D

7、A

8、C

9、A

10、D

二、多项选择题

1、ABD

2、ABCD

3、ABC

4、CD

5、ABC

6、BCD

7、ABCD

8、ABD

9、ACD

10、BC

三、判断题

1、×

2、×

3、×

4、√

5、×

6、√

7、×

8、√

9、√

10、×

四、名词解释（答案略）

五、简答题（答案略）

六、计算题

1、解：定额费用=出口商品购进价（含增值税）×定额费用率

=702000×5% = 35100（元）

出口退税收入=出口商品购进价（含增值税）÷（1+增值税率）×退税率 =702000÷（1+17%）×9% = 54000（元）

则 出口总成本=出口商品购进价（含增值税）+定额费用—出口退税收入

=702000+35100—54000 = 683100（元）

另外 保险费=CIF价格（1+投保加成率）×保险费率

=120000×（1+10%）×（1%+0.5%）= 1980（美元）

出口销售人民币净收入=FOB价格×汇率（银行买入价）

=（CIF价格—运费—保险费）×汇率（银行买入价）

=（120000—3000—1650）×6.50 = 749775（元）

则 出口商品盈亏率=出口商品盈亏额/出口总成本

=（出口销售人民币净收入—出口总成本）/出口总成本×100% =（749775—683100）/683100×100% = 9.76% 出口商品换汇成本=出口总成本（人民币元）/出口销售外汇净收入（美元）=683100/（120000—3000—1650）= 5.92

2、可下调。下调至13.84×6.5/6.8=13.23（美元）即可。

3、解：CIF价格=（FOB价格+运费）/[1—（1+投保加成率）×保险费率] =（20+5000/10000）/[1—（1+10%）×（1%+0.5%）] =20.84（美元）

含佣价=净价/（1—佣金率）= 20.84/（1—3%）= 21.48（美元）

4、解：CFR价格=CIF价格—保险费=CIF价格（1—110%×保费费率）

=400（1—1.1×0.6%）=397.36（美元）

CFRC5%价格=CFR净价/（1—佣金率）

=397.36/（1—5%）= 418.26（美元）

5、解：（1）佣金额=含佣价×佣金率 = 15×25000×2% = 7500（美元）

折合成人民币7500×6.52=48900（元）即为须向中国银行购买支付佣金的美元而支付的人民币数目。

（2）CFR净价=CFRC2%×（1—2%）=15×（1—2%）=14.70（美元）FOB净价=CFR净价—运费=14.70—0.15=14.55（美元）

故该出口公司的外汇净收入为14.55×25000=363750（美元）

6、解：CIF价格=（FOB价格+运费）/[1—（1+投保加成率）×保险费率] =500（1+3%）/[1—（1+10%）×1%] =520.73（美元）

7、解：每公吨商品的定额费用=每公吨出口商品购进价（含增值税）×定额费用率=2060×10%=206（元）

每公吨出口退税收入=每公吨出口商品购进价（含增值税）÷（1+增值税率）×退税率

=2060÷（1+17%）×9% =158.46（元）

则 出口总成本=出口商品购进价（含增值税）+定额费用—出口退税收入

=2060+206—158.46 = 2107.54（元）

另外 每公吨保险费=总保险费/商品数量 = 225/100 = 2.25（美元）出口销售每公吨商品人民币净收入=FOB价格×汇率（银行买入价）

=（CIF价格—运费—保险费）×汇率（银行买入价）

=（350—30—2.25）×6.5 = 2065.38（元）

则 出口商品盈亏率=出口商品盈亏额/出口总成本

=（出口销售人民币净收入—出口总成本）/出口总成本×100% =（2065.38—2107.54）/2107.54×100% =-2% 出口商品换汇成本=出口总成本（人民币元）/出口销售外汇净收入（美元）=2107.54/（350—30—2.25）= 6.63 该笔交易亏损，因为盈亏率是负数。

8、单位商品折扣额=原价（含折扣价）×折扣率 =12×3% = 0.36（美元）

卖方实际净收入=（原价—单位商品折扣额）×商品数量 =（12—0.36）×10000 = 118400（美元）

9、佣金额=含佣价×佣金率=500×100×3%=1500（美元）

第四章 国际货物运输

一.单项选择题

1.A 2.B 3.A 4.B 5.A 6.C 7.C 8.B 9.C 10.B 11.A 12.B 13.D 14.C 15.D

二、多项选择题

1.ABCD 2.AB 3.BCD 4.AD 5.BD 6.BCD

7.ABCD 8.ABCD 9.ABD 10.ABCD 11.ABCD 12.ABC 13.BC 14.BD 15.ACD

三、判断题

1.√ 2.× 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7.× 8.× 9.× 10.√ 11.× 12.× 13.× 14.√ 15.√

四、名词解释（略）

五、简答题:（略）

六、计算题

1.（1）计算运费

因为：45cm×35cm×25cm=0.0394立方米＞0.03吨

所以：应按尺码吨来计收运费，即按0.0394立方米收运费。每箱运费=计费标准×基本运费×（1+各种附加费）F=0.0394×100×(1+20%+20%+10%)=5.91美元(2)求FOB3%价格

FOB3%=(CFR-运费)/(1-佣金率)=(380-5.91)/(1-3%)=385.66美元 答：每箱应报的FOB3%价格为385.66美元 2.(1)计算运费

因为：0.05立方米＞0.04吨 F=200×(1+10%)×0.05 =11美元(2)求CFR价格

CFR=FOB+ F=50+11=61美元(3)求CFR3%价格

因为：含佣价=净价/(1-佣金率)CFR3%=61÷（1-3%）=62.88美元

答：应报价为每箱62.88美元CFR3% Hamburge.3.解:该批商品的运费为: 运费=计费标准×基本运费x商品数量(1+各种附加费率)0.47×0.3×0.2×367x100(1+33%+5%+15%)=0.0282×367×100×1.53 =1583.46港元

答:该批货物的运费是1583.46港元。

4、（1）计算滞期费

合同装货天数= 货物数量÷每天装货量 = 30000÷2500 = 12天）滞期天数 = 实际装货天数 – 合同装货天数 = 13 – 12 = 1（天）滞期费=滞期天数×费率 = 6000×1=6000美元（2）计算速遣费

合同装货天数=30000÷2000= 15（天）

速遣天数=合同装货天数 – 实际装货天数=15-（13-2）=4（天）速遣费 =4×3000 = 12000美元

我方应支付滞期费6000美元和速遣费12000美元。（3）我方的失误之处：

A、在装货定额标准上两相脱节； B、对日的计算方法互不一致；

C、对晴天工作日的“除外时间”未做进一步明确规定，是用了算还是不算。在无相反规定的情况下，按习惯节假日应除外。

六、案例分析题

1、船公司的这种说法不成立。因为联运提单是由第一承运人签发的包括运输全程并保证在目的港提货的提单。如货物在第二程船上发生灭失或损失，则第一承运人可以不负直接责任。现货物已经安全到达目的港，则与第二程船无干。第一承运人必须负责。

2、银行有权拒收单据和拒付货款。受益人也不能以不可抗力为由，要求银行凭单付款。因为：（1）根据《UCP600》的规定，一个限量分批交货信用证，其中任何一批未按时按量装运，则本批以及以后各批信用证均告失效。（2）根据《公约》规定，合同一方当事人因不可抗力而不能履行合同或按时履行合同时，该当事人可以免除违约责任，但《公约》不适用于信用证。根据《UCP600》的规定，银行不承认受益人因不可抗力而改变信用证条款的权利。

3．对方的要求是合理的。本案中,装运条件为:CY/ CY，意指整箱装运，整箱交货,即货物由出口方自行装箱,自行封箱后将整箱货物延至集装箱堆场。箱内货物的情况如何,船方概不负责。货物运抵目的港后,由集装箱堆场负责将整箱货物交给收货人,并由收货人开箱验货。本案中,经有关船方、海关、保险公司、公证行会同对到货开箱检验,发现其中有20包装严重破损,每箱均有短少共缺成衣512件，各有关方均证明集装箱完好无损，说明货物包装的破损和数量的短少是由于装箱时的疏忽造成的，因而,我方不能推卸责任。

4．银行的拒付是无理的。根据《UCP600》的规定:“运输单据表面注明货物系使用同一运输工具并经同一路线运输的,即使每套运输单据注明的装运日期不同及/或装货港、接受监管地、发运地不同,只要运输单据注明的目的地相同,也不视为分批装运。”,本案中我方500吨货物虽然分别在青岛和烟台分两次装船，取得两套单据，但系装到开往同一目的地的同一轮船上，不属于分批装运。所以,银行拒绝付款无理。

5、答:银行的拒付是有理的。因为,本案中,我方取得了签发日期为12月10日的提单,于1月4日到银行交单议付。尽管我方未超过信用证规定的有效期到银行议付,但我方提交的提单已构成了过期提单。根据《UCP600》的规定，如果单据中包含一份或多份受第十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四或二十五条规制的正本运输单据，则须由受益人或其代表在不迟于装运日之后的21个日历日内交单，但是在任何情况下都不得迟于信用证的截止日。因此，我方提交的过期提单银行是有权拒付的。

6、答:港商这样做的目的是想将运费转嫁由我方承担。我方可采取以下两种做法以确保我方的利益不受损害:1)要求港商修改信用证,将“运费已付”改为“运费到付”；2)要求港商在装船前将从中国口岸到悉尼的运费付给我方,在此基础上同意在提单上表明“运费已付”字样。

7、答:我方的做法不合适,将导致银行拒付的结果。本案中,来证规定不允许分批装运,而我方于5月10日将300箱货物装上“喜庆”轮,取得5月10日的海运提单,又于5月15日将2000箱装上“飞雁”轮,取得5月15日的海运提单,尽管两轮的货物在新加坡转船,均由“顺风”轮运往旧金山港,但向银行提交的是分别由不同名货轮，在不同时间装运的两套单据，这将无法掩盖分批装运这一事实。所以银行可以单证不符为由，拒付货款。

第五章 国际货物运输保险

一、单项选择题

1、A

2、C

3、B

4、A

5、B

6、B

7、B

8、C

9、C

10、C

11、C

12、D

13、B

14、A

15、D

二、多项选择

1、ABCD

2、BCD

3、BD

4、ABD

5、ACD

6、ABC

7、ABC

8、BCD

9、ABCD

10、ABC

11、ABCD

12、ABE

13、ABC

14、ABCD 15.BCD 三．判断题

1、×

2、×

3、×

4、×

5、×

6、×

7、√

8、×

9、×

10、×

11、×

12、×

13、×

14、√

15、×

16、×

四、名词解释（略）

五、简答题（略）

六、计算题

1、解：

（1）CIF价格= 含佣价×（1-佣金率）=2000×（1-3%）= 1940美元（2）保险费= CIF价格×（1+投保加成）×保险费率 = 1940×110%×（0.8%+0.4%）= 25.61美元

CFR格 = CIF – I = 1940 – 25.61 = 1914.39美元

（3）CFR5% = 1914.39÷（1-5%）= 201.15美元

答：应报CFR5%的价格为2015.15美元。

2、解：

（1）CIF=CFR÷(1-投保加成×保险费率之和)=50÷(1-110%×1.5%)= 50.84美元

投保金额=CIF总值×110%=1000×50.84×110%=55924(美元)（2）保险费=CIF总值×110%×保险费率 = 保险金额×保险费率

=55924×1.5%=838.86(美元)答:该批商品的投保金额为55926美元,保险费为838.86美元。

3、解

（1）保险费=CIF总值×110%×保险费率 =20.75万×110%×0.6% = 1369.5美（2）投保金额=CIF总值×110% = 20.75万×110% = 22.825（万美元）

答：该货主应交保险费1369.5美元。保险公司的高赔偿金额是22.825万美元。

4、解：

保险公司的赔偿总金额 =（89×5 + 380/20×89）×110% = 2394.6美元 答：保险公司的赔偿总金额是 2394.6美元。

七、案例分析题

1.(1)保险公司负责赔付。因属于平安险的承保范围。

（2）不赔付。因为在CFR价格条件下，由买方办理保险。保险条款虽然规定的是“仓-仓”但因货物在装上船之前买方无保险利益，所以保险责任其实是“船-仓”。

2、保险公司能拒赔。因FOB价格条件下，货物越过船舷之前买方无保险利益，无权向保险公司索赔，而卖方因不是被保险人，也无权索赔。

3、赔付。因为根据我国中国人民保险公司海运货物保险的规定，在投保平安险的情况下，货物如果遭受了承保责任范围内的意外事故，在此前或此后由遭受了海上自然灾害，则保险公司赔偿被保险人的全部损失。

4、保险公司不赔付。因战争而导致的提货不着属于战争险的承保范围。即不属于水渍险也不属于偷窃提货不着险的承保范围。

5、保险公司不赔付。因为因舱内食用水管漏水而使货物遭受水渍的损失属于淡水雨淋险的承保范围，不属于水渍险的承保范围。该损失是由于船方的过失造成的，我方可凭清洁提单向船公司索赔。

6、尽管该批货投保了一切险，但并非一切损失保险公司都负责赔偿。本案属于保险公司“除外责任”。即CIC1981年“除外责任”第4条的规定：被保险货物的自然损耗、本质缺陷、特性及市价跌落、运输延误所引起的损失或费用。因此，花生糖变质是由于运输延误造成的，所以保险公司不赔偿，可凭清洁提单向向船公司索赔。

7、（1）保险公司不赔付。因为根据“协会货物保险条款”，货物本身的内在缺陷或特性所造成的损失或费用属于保险除外责任。

（2）进口商必须支付货款。CIF是象征性交货，卖方不需要保证到货。只要单单相符，单证相

符就必须付款。可凭商检证书和合同向卖方索赔。

8、不合理。因为罢工险，保险公司只对因罢工造成的直接损失负责赔偿，对于间接损失，如由于罢工而引起的劳力不足或不能运用，致使堆放码头的货物遭到雨淋日晒而受损、冷冻机因无燃料而中断致使货物变质等等不赔偿。

9、（1）案中海水渗入船舱造成货物损失和船舶遭遇恶劣气候，导致某货主的部分货物被海水浸湿的损失属于单独海损，其他一切损失都属于共同海损。（2）在投保平安险的情况下，保险公司对所有损失都赔偿。

第六章 国际货款的收付

一、单项选择题

1、A

2、A

3、C

4、B

5、B

6、C

7、D

8、B

9、B

10、A

11、D

12、A

13、B

14、A

15、D

16、C

17、B

18、A

19、C 20、C

二、多项选择题

1、CD

2、BCD

3、ABC

4、ABCD

5、CD

6、ABCD

7、ABC

8、ABC

9、CD

10、ABC

11、BCD

12、ACD

13、AB

14、ABD

15、ABC

三、判断题

1、×

2、√

3、×

4、×

5、√

6、√

7、×

8、×

9、×

10、√

11、√

12、×

13、×

14、√

15、×

四、名词解释（答案略）

五、简答题（答案略）

六、操作题

1、信用证类型：跟单信用证、议付信用证、即期信用证、不保兑信用证、不可撤销信用证、不可转让信用证

2、汇票的种类：即期汇票、商业汇票、跟单汇票；汇票的付款人是纽约商业银行；

3、提交单据类型：

（1）签字的商业发票一式五份；（2）装箱单一式三份；

（3）全套（扣减一份）清洁已装船海运提单；（4）普惠制原产地证书格式A一式三份；

（5）开证申请人提供的证明船样合格的电传副本；（6）保险单或凭证一式两份；

（7）受益人证明：证明一套正本货运单据已在货物装运后两天内邮寄开证申请人；

4、到期日期：2011-10-15，到期地点：受益人所在地

5、如果9月1日发货，则应该于9月16日止向银行交单；如果10月3号发货，则应该于10月15日止向银行交单。

6、提单收货人：TO ORDER

7、两个*号条款都属于信用证软条款，影响受益人收汇的安全性。

（1）第一个条款要求受益人必须提交开证申请人的船样证明副本，会从两个方面影响受益人的安全收汇：一是船样寄交国外开证申请人，以及对方的电传发回受益人，中间时间会比较长，受益人因没有该单据，无法及时到银行办理议付手续，受益人因此可能会晚收款，或

因超过信用证规定的交单期而无法在信用证项下结汇；二是开征申请人对船样不满意，没有回电，我们也会因单证不符而无法结汇。

（2）第二个条款要求受益人将一套正本货运单据直寄开证申请人，这样做，申请人有可能在货到港后直接凭正本提单提货而不去银行或延迟去银行付款赎单，影响开证行的收款安全并进而影响到受益人的收汇安全；或者开证申请人与开证行联合起来，故意挑剔，以单证不符为由拒绝付款。

七、案例分析

1、本案合同规定按信用证付款方式成交，而信用证是独立于合同之外的一种自足的文件，在信用证付款条件下，银行处于第一付款人的地位，他对受益人承担独立的责任。由于银行开出的是不可撤销信用证，而且银行只管单证，不管货物。当银行通知买方付款赎单时，只要单证一致、单单一致，作为开证申请人的买方就必须付款赎单。本案合同项下的买方，以上一批交货质量有争议为由而拒绝向银行付款赎单，是毫无道理的。因此，法院判决正确。

2、不可以。因为虽然符合了信用证的要求，银行应该付款；但由于不符合合同规定，买方会因此提出索赔要求。其实案例中，如果出口商按照合同装运，即“1月至6月按月等量装运，每月2500箱”则会两全其美，因为既满足信用证要求，也满足合同要求。

3、开证行仍需承担责任，只要出口公司按照信用证的规定完成装运并提交合格单据，开证行就应付款。因为信用证是独立于贸易合同之外的自足的文件，信用证一经开立，开证行就应负责。

4、按照UCP600第四条“信用证与合同”的规定，信用证是独立于合同之外的自足的文件。但若信用证条款与合同的规定不一致，很容易使卖方处于或违反贸易合同、或不能得到正常结算的两难境地。

5、我外贸企业应坚持向代收行索款，因为D/P·T/R是代收行向进口商提供的信用便利，与出口商无关。但如果受出口商指示借单，则出口商自担责任。

6、一则使其付款期限延长，减轻资金负担；二则由进口商指定的银行作为代收行，主动权便掌握在进口商手中。

7、坚持向该外资银行索款，因为信用证经过保兑后，保兑行和开证行同样负有第一性的付款责任。

8、银行这样处理不合理。根据《UCP600》的有关规定，如果信用证金额前使用“约”字，则允许有10%的增减幅度，本案中信用证数量前虽然没有使用“约”字，但是货物的数量是用重量计量的，符合5%增减幅度的条件，这样数量可增减5%，信用证支取最高金额就是105000，没有超出10%的增减幅度。因此，银行拒付不合理。

这种情况下，5%的增减幅度要满足三个条件，其中之一是支取的金额不得超过信用证的总金额。

9、根据《UCP600》的规定，银行需要在收到单据后五个银行工作日之内决定拒绝或接受单据。本案中开证行是在收到单据后第7个工作日才提出拒付请求，即使不符点存在，开证行也不得拒付。

10、应吸取的教训有：应规定开证日期并提早催证；简电不能作为正式有效的文件；应严格审证；严格审核客户资信。

第七章 检验、索赔、不可抗力和仲裁

一、单项选择题

1、A

2、D

3、C

4、B

5、C

6、C

7、B

8、A

9、D

10、B

二、多项选择题

1、ABC

2、ABCD

3、AB

4、ABC

5、ABC

6、ABCD

7、ABD

8、ABCD

9、BC

10、CD

三、判断题

1、×

2、×

3、×

4、√

5、×

6、×

7、√

8、×

9、×

10、×

11、√

12、×

13、√

14、×

15、×

四、名词解释（答案略）

五、简答题（答案略）

六、案例分析

1、答：第（1）种情况应向卖方索赔，因原装货物有内在缺陷。第（2）种情况应向承运人索赔，因承运人签发的是清洁提单，在目的港应如数交足。第（3）种情况应向卖方索赔，属于原装数量不足。

2、答：（1）我方要求不合理。我企业出口商品仓库遇不可抗力导致一半左右出口家具烧毁，但不可抗力并没有严重到我方不能履行合同的程度，所以我方不能要求免除全部交货责任，但可以延期履行交货。

（2）美方的索赔要求不合理。因为中方遇不可抗力事件后，虽多方努力仍造成了逾期交货，对此，中方不负责任，可以免责。

3、答：《联合国国际货物销售合同公约》第38条第3项规定，“如果货物在运输途中改运或买方须再发运货物，没有合理机会加以检验，而卖方在订立合同时已知道或理应知道这种改运或再发运的可能性，检验可推迟到货物到达新目的地后进行。根据上述规定，新加坡商人提交的美国检验证书应该是有效的。

4、答：不合理。此案例可以用不可抗力事件的认定原理来分析。本合同可适用《公约》按《公约》对不可抗力事件的认定条件，B商事件不属于不可抗力，因合同标的是普通豆饼，属种类货，未规定产地，完全可以替代。另洪水发生离交货时间还有4个月，B商有充足的时间从其他地区备货，故该事件并非不可克服，B商要求免除交货责任不合理，A可不予理睬。若B商到期不履约，则A方可向其索赔。

5、该事件属于不可抗力事件，但我方不能以此为由要求银行付款。因为不可抗力条款是买卖合同中的规定，不能以此为由对抗银行。银行拒付有理，因为有不符点。

第八章 交易磋商和合同订立

一、单项选择题

1、B

2、C

3、A

4、A

5、C

6、D

7、D

8、A

9、D

10、A

11、B

12、B

13、B

14、C

15、A

二、多项选择题

1、ABCD

2、ABD

3、ABD

4、ABC

5、BCD

6、ABC

7、ACD

8、ACD

9、BD

10、BD

三、判断题

1、×

2、×

3、×

4、√

5、√

6、√

7、×

8、×

9、×

10、√

11、×

12、×

13、√

14、√

15、√

四、名词解释（答案略）

五、简答题（答案略）

六、案例分析

1、答：仲裁机构将裁决H公司赔偿损失。因为按照《公约》第20条的规定，该案中的发盘有效期规定了一段期间（15日），但未注明从何时开始算，信件的落款也没有写明日期，所以应按信件投出日即4月4日理解，而纺织厂的接受通知于4月19日送达H公司，则合同成立，H公司应该履行交货的义务。

2、答：合同已经成立。因为按照《公约》的规定，一项发盘在受盘人表示接受之前可以撤销，但是该案中德商的发盘不能撤销。因为中方询盘中已经明确告知对方中方邀请发盘的意图是为了参与投标，而德商知悉中方意图后向中方发盘，中方有理由信赖该发盘是不可撤销的，并已本着对该发盘的信赖行事，参与了投标，所以该项发盘不能撤销。中方中标后立即通知德商接受，接受生效，合同成立。

3、答：若当天下午2点发现问题，我方可以撤回发盘；第二天上午9点发现问题，而客户未接受，我方可以撤销发盘。因为按照《公约》的规定，发盘在未到达受盘人即未生效之前，可以修改或撤回。我方于10点发盘，下午2点发现问题时，发盘还没有到达受盘人，所以我方只要将发盘的撤回或修改通知赶在受盘人收到该发盘之前或同时到达受盘人，则发盘可以撤回和或修改。《公约》又规定，若发盘已生效，但受盘人尚未表示接受之前，只要发盘人及时将撤销通知送达受盘人，则发盘得以撤销。所以若第二天上午9点发现问题，则发盘已经生效，而客户未接受，我方可以撤销发盘。

4、答：此笔交易没有达成。因为按照《公约》的规定，构成接受的其中一个要件是接受必须是同意发盘提出的交易条件，对发盘条件提出实质性修改的将是无效接受或还盘，则原发盘失效。该案中对方对支付条件进行修改视为实质性修改，构成还盘，原发盘失效，交易不能达成。不过对方次日发来的电传可视为一项新的发盘，若我方表示同意接受，则交易可以达成，但双方当事人的地位发生变化。

5、答：如果我是仲裁员，我将裁决接受无效，合同不成立。因为按照《公约》的规定，构成接受的其中一个要件是接受必须是同意发盘提出的交易条件，对发盘条件提出实质性修改的将是无效接受或还盘，则原发盘失效。该案中英商对解决争议的办法进行修改，按照《公约》的规定即构成实质性修改，此接受是无效接受，合同不成立，我方可以将信用证退回。

6、答：按照《公约》的规定，该合同应视为成立。因为对发盘人条件提出非实质性添加、限制或修改，一般视为有效接受，除非发盘人及时表示反对。该案中德商对包装条件进行修改，按照《公约》的规定，这种修改应视为非实质性修改，可以视为有效接受，除非我方表示反对，但我方实际并未表示反对，所以合同应视为成立。

7、答：我方不应该发货，因为按照《公约》的规定，接受应在有效期内做出才是有效的，对于由于受盘人的过错造成的逾期接受一般应视为无效，除非发盘人及时通知受盘人，认为该项接受可以有效。该案中的接受即属于这种逾期情形，而发盘人并未发出表示同意的通知，所以视为该接受无效，合同不成立，所以我方不应该发货。

8、答：我方的做法合理。根据我国《合同法》第33条规定：当约定合同于签订确认书时生效，则双方签订了确认书，合同才生效。该案中我方正研究有关条款的措辞，确认书尚未生效，所以合同未成立。我方可拒绝开证。

第九章 进出口合同的履行

一、单项选择题

1、B

2、B

3、C

4、A

5、A

6、D

7、A

8、B

9、C

10、D

二、多项选择题

1、ACD

2、ABCD

3、BD

4、AC

5、ABCD

6、BCD

7、ABD

8、ABCD

9、BD

10、ACD

三、判断题

1、×

2、×

3、×

4、√

5、√

6、√

7、×

8、×

9、√

10、×

11、√

12、×

13、√

14、×

15、×

四、名词解释（答案略）

五、简答题（答案略）

六、案例分析

1、答：开证行拒付无道理。因为按照《UCP600》的规定，原证的条款，在受益人向通知该修改的银行发出他接受修改之前，仍然对受益人有效。该案中我方对投保加两成的修改未表示同意，而是按照原证条款投保、发货，即原证的条款对我方有效，我方提交的单据符合原证的规定，开证行无权拒绝付款。

2、答：（1）我方的做法可能会产生以下后果：A、因有关方面不同意修改信用证或拖延修改信用证，导致我方无法凭证结汇的结果；B、无法辨别信用证修改通知书的真伪就办理装运，到头来落得无法凭证结汇的后果。（2）正确的信用证修改渠道是：受益人——开证人——开证银行——通知银行——受益人。

3、答：付款行无权拒付货款。因为按照《UCP600》的规定，商业发票上对货物的描述应与L/C规定相符，其他单据可使用货物的统称。该案中制单员对商业发票的描述是按L/C的规定缮制，而提单上使用了统称，这符合L/C的规定，所以付款行无权拒付货款。

4、答：（1）开证行拒付的理由不成立。因为按照《UCP600》的规定，除非L/C另有规定，商业发票无需签署；（2）开证行拒付的理由不成立，因为全套正本提单可以是一份或一份以上的正本提单；（3）开证行拒付的理由成立。因为按照《UCP600》的规定，若L/C未明确规定保险金额，最低投保金额应为CIF或CIP金额加10%，而本案中保险金额等于发票金额，所以投保金额不足，构成单证不符，银行当然有权拒付。

5、答：我方可以从银行取得货款。因为《UCP600》规定，L/C的交单期和有效期的最后一天如遇节假日，可顺延至下一工作日；装运期不得顺延。本案中虽然L/C规定的交单期是6月10日前，但6月8日我方交单时遇到银行非营业日，所以交单期可顺延至6月10日。

第十章 国际贸易方式

一、单项选择题

1、D

2、A

3、C

4、B

5、A

6、B

7、C

8、A

9、C

10、C

二、多项选择题

1、ACD

2、ACD

3、BCD

4、BCD

5、ABCD

6、ABCD

7、ABCD

8、ACD

9、BC

10、ABCD

三、判断题

1、√

2、√

3、√

4、√

5、×

6、×

7、×

8、√

9、×

10、×

四、名词解释（答案略）

五、简答题（答案略）

六、案例分析

1、答：包销商无权提出此类要求。因为包销方式下，供货人和包销商之间是买卖关系，包销商承担经营风险，现在货物未销售出去的风险应由包销商自己承担。

2、答：以上费用应由寄售人A公司承担。因为寄售方式下，寄售人和代销人之间是委托与受托的关系，货物没有售出之前的所有权属于寄售人，有关的经营风险和费用也是由寄售人承担。

3、答：A公司没有这种权利。因为我国B公司作为这种产品在中国的独家代理，对这种产品享有独家经营权，A公司在中国内，无权再委托其他代理人代理同类产品。该案中尽管A公司改进了该产品，但仍然属于同类产品，所以A公司无权指定中国C公司作该改进产品的独家代理。

4、答：我方不能接受。因为构成补偿贸易需具备两个条件，一是在信贷基础上，二是外商要承诺回购产品，而该案中外商只是要为我方代销产品，而不是承诺回购产品，这不符合补偿贸易的条件。

5、答：拍卖行的拒绝无道理。因为对于凭借一般查验手段不能发现的质量问题，拍卖行应允许买方提出索赔，而该案中瓷器出现网纹就属于这种情况。

综合案例答案

【案例1】分析：（1）船公司应承担责任。以保函换取清洁提单的，船公司不能以保函不得对抗第三人。《汉堡规则》承认了不清洁提单保函的效力，基于合约的相对性，保函不得对抗第三人。我国对不清洁提单保函没有立法规定，在司法实践中有承认其效力的判例。

（2）B公司应承担责任。B 公司交货不符合合同约定，包装不当。货物装船时外包装有严重破损，说明B公司交货不合格，未能适当包装。

（3）保险公司不负责赔偿。《海商法》第243条：“除合同另有约定外，因下列原因之一造成货物损失的，保险人不负赔偿责任：

（一）航行迟延、交货迟延或者行市变化；

（二）货物的自然损耗、本身的缺陷和自然特性；

（三）包装不当。”

（4）A公司可向船公司索赔。因为船公司出具了清洁提单，有义务将表面状况良好的货物交给收货人。船公司没有如实签发提单，提单持有人仅凭单据记载提货，承运人应根据提单的记载向提货人交货。

【案例2】分析：

（1）银行不应追回已付货款。由于信用证独立，银行不管合同的实际履行情况，也不管货物的实际情况。只要单证一致，银行即应无条件付款。

（2）我公司无权拒绝向银行付款。银行正当履行义务的情况下，开证申请人必须偿付，不得以任何理由拒付。

（3）中国国际经济贸易仲裁委员会有权受理此案。我公司与外国公司订立的仲裁协议只适用于两公司间的买卖合同，不适用于我公司与银行的信用证合同。本题设问不是很清楚，如果是我公司与外国公司的纠纷，则应仲裁，而我公司起诉银行则不适用仲裁。

（4）我公司应向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁，要求外国公司承担违约责任，赔偿损失或返还货款。银行在本案中没有责任，因此只能向外国公司索赔。

【案例3】分析：

（1）合同未成立。根据我国《合同法》规定：“一方当事人要求签订确认书的,签订确认书时,方为合同成立”。也就是说,双方当事人采用信件、传真等方式达成协议后,如果一方在要约或承诺中提出了签订确认书的要求,那么,即使双方已经以要约与承诺的方式协商一致,合同仍未成立,只有在一方将确认书邮寄对方交换签字后,合同才成立。本案中，买方虽然寄来了销售确认书，但对确认书内容进行了修改，卖方未予以签字确认，即说明合同未成立。

（2）信用证无效。信用证的开立是销售合同为基础的，只有经过双方承认的确认书有效成立,才能谈得上基于主合同而开立信用证这种支付方式的有效与否。在本案中,买卖合同尚未成立,卖方单方面退回信用证并不是毁约行为。由于买方单方面修改了确认书的内容,开立了不符合确认书内容的信用证,故该信用证无效。

【案例4】分析要点：

（1）贸易前准备——进口商资信调查（2）FOB的性质

（3）远期付款交单的性质

（4）采用FOB术语与D/P见票后60天付款条件的风险分析

（5）联运提单问题的分析（包括“联运提单”的性质、“买方指定的承运人香港C公司”问题、提单抬头问题）

第五篇：二级物业师试题

一、情景题(1～5题，每题8分，共40分)

1．中北物业管理公司成立三年来，一直没有自己公司的《员工手册》。为了规范公司内

部管理制度，请帮助该公司列出一份至少包括八章内容的物业管理公司《员工手册》目录。说明：写出每章标题即可。

答：第一章总经理致辞(1分)第二章公司简介(1分)第三章公司目标(1分)第四章人员聘用政策(1分)第五章考勤制度(1分)第六章仪容仪表与行为举止(1分)第七章纪律处分(1分)第八章员工福利(1分)2．青年路小区已建成该粉刷项目编制预算。请问需要按照怎样的步骤编制房屋外墙粉 刷工程的预算。

答：(1)熟悉施工图纸。(1分)(2)了解施工现场的作业环境。(1分)(3)计算工程量。(1分)(4)套用定额。(1分)（5)编制维修工程预算表。(1分)(6)编制主要材料用量表。(1分)(7)计算各项费用。(1分)(8)编制预算编制说明。(1分)3．美新物业管理公司承接了富成花园的物业管理工作，该项目是一个地处市中心的以小户型为主的高档住宅项目。为了能够设计好该小区的综合经营服务项目，美新物业管理公司准备认真进行一次市场调查。请问美新物业管理公司在此市场调查过程中要做哪些工作? 答：(1)考察物业项目的地理位置、交通状况、周边商业服务设施条件。(2分)(2)了解物业类型、规模及开展综合经营服务项目的条件。(2分)(3)收集服务对象的资料及其服务需求情况。(2分)(4)分析物业管理企业自身的优势和条件。(2分)4．尚敏大厦刚刚建成，建设单位决定采用公开招标的方式面向市场为该大厦选择物业管理者。你作为一家准备参加投标的大型物业管理公司市场开发部的经理，应按照怎样的工作程序组织参加这次投标活动?

答：投标工作程序：(1)成立工作小组。(0.5分)(2)获取招标文件。(0.5分)(3)解读招标文件。(1分)(4)考察物业现场。(1分)(5)参加标前会议。(1分)6)进行投标可行性分析。(1分)(7)编制投标文件。(1分)(8)封送标书。(1分)(9)现场答辩。(1分)5．思达物业管理公司为了更好地激励员工，准备选用一套新的员工绩效考核办法。如果你是该项工作负责人，在选择考核方法时应遵照哪些基本原则?

答：良好而实用的考核方法应符合以下几个基本原则：(1)能够较好地体现企业目标和考核目的。(1．5分)(2)对员工的工作起到正面引导和激励作用。(1．5分)(3)能够比较客观地评价员工的工作绩效。(2分)(4)考核方法相对比较节约成本。(1．5分)(5)考核方法实用性强，易于执行。(1．5分)

二、案例分析题(6～7题，每题15分，共30分)

6．某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时层顶渗漏是物业管理公司对房屋维修养护管理不当所致，要求物管理公司负责维修并给予一定的经济赔偿。

请分析：(1)敏达物业管理公司是否应负责维修，并给予601单元一定的经济赔偿? 答：(1)敏达物业管理公司要根据具体情况来分析自己是否应该承担责任。(1分)

1)屋顶漏雨的问题可能是由于建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由于在使用中遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。(3分)2)如果是由于建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在5年保修期内，以应由建设单位承担保修责任，物业管理公司不须为此承担责任，但应积极协助业主联系建设单位及时解决问题。(3分)3)如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题，物业管理公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。(2分)(2)为了给业主提供良好的居住环境，使业主的物业保值增值，物业管理公司应从哪些方面做好房屋的维修养护 技术管理工作?

答：(2)房屋的维修养护技术管理工作包括：

1)配备专业人员督促指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗。(1分)2)定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修养护技术方案。(1分)3)建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况。(1分)4)制定技术管理制度，确定责任人。(1分)5)监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。(1分)6)监督施工过程中安全生产制度的执行情况。(1分)

7．润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2005年2月16日上午，两名业主到物业管理公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。

物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。

请分析：

(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么? 答：(1)物业管理公司的做法是不妥当的。(1分)1)业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。(1分)2)物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。(2分)3)物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。(2分)(2)物业管理公司应该如何妥善解决上述问题? 答：(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：

1)根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。(1分)2)如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。(2分)3)物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。(2分)4)为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。(2分)5)接到法院决定开庭受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。(1分)6)收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。(1分)

三、方案策划题(8～9题选做一题，每题30分，共30分，如果8、9两题均答，按第8题的得分计分)8．阳光颖达国际商城建筑面积约10万m2，外墙是铝金板和玻璃幕，内墙面和地面是米黄色大理石，附属设备包括16部电梯、2部自动扶梯、消防中控系统、磁卡门禁设备、中央制冷供暖系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲健身区、餐饮部等。目前，该商城已经竣工，并通过招标方式选聘了金运物业管理公司提供物业管理服务。

请你替金运物业管理公司编写一份切实可行的物业管理方案。说明：写出方案内容的框架体系即可。答：(1)项目管理的整体设想与策划(1分)2 包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。(3分)(2)物业管理服务模式(1分)包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。(2分)(3)管理服务人力资源的管理(1分)结合项目情况合理配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。(1分)(4)管理制度建设(1分)主要包括各项物业管理企业内部的管理制度，如各岗位职责、操作规程、管理要求、应急预案等。(2分)(5)物业管理服务的具体内容和质量标准(1分)包括业主入住接待、业主投诉处理、物业共用部位和共用设施设备的维修养护、安全保卫、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁与绿化美化管理、特约服务等方面的具体管理和服务内容、服务形式、服务方法、物资装备、服务特色、服务承诺和质量标准等。(3分)此外，制定前期物业管理服务目标，并结合项目情况划分为阶段性目标。(1分)(6)物业管理财务收支测算(1分)物业管理财务收支测算包括物业管理服务费用的构成和收支测算、专项维修资金的筹集和使用计划等。(2分)物业管理服务费用的测算包括服务总价和各分项服务单价，需要列明各项物业管理费用测算明细表。(2分)(7)接管验收工作准备和实施(1分)1)组织验收小组。(o．5分)2)明确验收标准。(o．5分)3)确定验收方案。(o．5分)4)准备验收资料。(o．5分)5)参与竣工验收。(O．5分)6)实施接管验收及接管验收后与建设单位协商解决遗留问题。(o．5分)(8)客户人住实施方案(1分)包括成立客户入住小组、入住程序制定、入住时间确定、建立物业管理档案、划分各部门责任及协助内容、模拟培训等。(3分

9．亮达物业管理公司通过公开招标的方式承接了斯闻大厦的物业管理早期介入工作。该物业项目处于市场调研准备阶段。亮达物业管理公司中标的一个主要原因，是其编制了一份高水平、高标准、高质量的“斯闻大厦物业管理早期介入方案”。如果你参加这次招标投标活动。请写出：

(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容。

答：(1)斯闻大厦物业管理早期介入实施方案的主要工作内容包括： 1)立项决策阶段的实施(2分)2)规划设计阶段的实施(2分)在这一阶段，物业管理公司应做好以下工作：①考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。(1分)②考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。(1分)③考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。(1分)3)施工安装阶段的实施(2分)①监督工程质量。(1分)②掌握物业的全部情况。(1分)③督促物业管理所需设施的落实。(1分)4)接管准备阶段的实施(2分)①组织验收小组。(1分)②明确验收标准。(1分)③确定验收方案。(1分)④拟订日后物

6参与竣工验收(1分)业管理方案和制度。(1分)⑤准备验收资料。(1分)○(2)斯闻大厦物业管理早期介入准备工作的内容。

答：(2)早期介入的准备工作包括：1)了解物业管理对物业的基本要求。(2分)2)组织技术力量。(2分)3)收集相关资料。(2分)4)确定工作方法。(2分)5)准备设备器材和资金(2分)