农村土地承包经营权流转中的障碍及对策

第一篇：农村土地承包经营权流转中的障碍及对策

农村土地承包经营权流转中的障碍及对策

发布时间：2012年07月11日 00:00

来源：《中州学刊》2012年第3期作者：朱桂香等

目前，我国农村社会保障项目主要包括社会救济（贫困人口社会救济、灾民救济）、社会保障（养老保险、合作医疗）、优抚安置、社会福利和社会互助等5项制度，虽说已初步具备了社会保障体系应有的项目类别，但农村社会保障项目设置的供给量与农民对社会保障的实际需求量之间还存在巨大的差距。因此，农民的承包地就是农民的“命根子”，是农民收入的主要来源，承担了农民就业、收益和基本生活保障的多种功能。由于当前城市尚不能为进城务工农民解决好住房、就业、医疗、子女教育和社保等各方面保障，农民工将其农村承包土地作为其生活保障的最后一道防线。有些农民在从事非农业产品经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，就是撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。尤其是2006年国家全面取消农业税后，农民在获得土地承包经营权的同时，不再缴纳农业税，并且还可以获得一定数量的农业补贴，“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在。再加上我国农民祖祖辈辈与土地相伴，以土地为生，对土地产生了深厚的感情。尽管现在部分农户的生存与生活已经并非完全依赖于土地上的生产，但他们对土地的炽热情感和“土地是农民的命根子”的传统意识，影响并制约了他们把土地流转出去并从中获取经济利益的打算。

（3）缺乏完善的交易中介服务体系。与普通商品交换相比，土地流转的运作程序相对复杂，涉及到多个产权主体（所有者、经营者和使用者）的经济利益，并且交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序。这就要求有完善的中介服务机构利用其由下至上、网络化、多功能的中介服务体系为之服务，如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等来帮助产权主体完成这个复杂的程序。当前这种完善的交易中介服务体系尚未建立起来，土地供求双方的信息流动受阻，信息辐射面狭小，这在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益，提高了土地流转的成本，限制了土地流转的区域范围。从现实存在的流转机制看，流转形式也普遍单一，而且程序不规范。有的地方即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备的问题。这既容易导致承包关系混乱，也容易引起纠纷，同时，这也是造成承包者掠夺性经营的重要因素。

（1）城镇化水平对农村土地流转的影响。城镇化是农村剩余劳动力转移的有效途径，是工业化的直接后果，也是农业现代化的载体。如果城镇不能容纳农村转移出来的劳动力，那么农民就不能真正实现与农村土地的脱离，有限的土地承载着数量庞大的农民这一现实也不可能改变。在这种情形下，农村土地流转必然缺乏土地供应，不利于农业产业化和土地的规模经营。由于历史的原因，虽然最近几年城镇化进程有所加速，但仍然远远滞后于工业化的进程。城镇化进程的滞后，使农村剩余劳动力向非农就业转移的步伐严重受阻。直接导致农业人口长期禁锢在土地上，不利于土地的流转，严重制约了农村经济的发展。

（2）工业化程度对农村土地流转的影响。在影响农村土地流转的外部因素中，工业化起着决定性作用。一方面，工业化使得农民获得了土地以外的新的收入来源，对农民人均纯收入和非农就业率也有着重大影响。因此，工业化程度决定了土地流转的进程。另一方面，工业化对农村劳动力的吸纳能力，决定着土地流转的广度和深度，是土地流转的重要保障。在农村土地流转与工业化的互动中，农村劳动力能否实现有效转移是关键环节。如果土地流转释放出来的劳动力，远大于工业化的吸纳能力，必然导致大量农民的失业，已经建立起来的土地流转关系也会在农民的生存压力下陷入混乱。由于我国的工业化是以城市利益为导向的工业化路线，长期实行“二元”就业政策和“二元”劳动力市场，城乡之间存在严重的壁垒，农民无法与城市居民拥有平等的就业机会，阻碍了农村剩余劳动力非农就业的实现。

（3）规范土地流转程序。推行统一规范的农村土地流转合同，做好合同管理工作。农村土地流转，须在协商一致的基础上签订省农业行政主管部门统一制订的书面流转合同，流转合同应报发包方备案，需要公证的，应到公证机关办理公证手续。根据农民的需要，及时指导合同签订，同时开展流转法律政策宣传、流转咨询、流转价格评估等多项服务，指导流转双方在充分自主协商的基础上，依法建立起合理的流转关系和利益关系，签订规范的流转合同。积极开展流转合同鉴证。乡（镇）农村土地承包管理部门要建立流转合同鉴证制度，明确专人负责这项工作。对流转当事人提出的流转合同鉴证申请，要及时予以办理。健全登记备案制度。乡（镇）农村土地承包管理部门要对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其他方式流转的，及时办理相

关备案登记；对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

第二篇：农村土地承包经营权流转合同

农村土地承包经营权流转合同

甲方（出让方）：

乙方（受让方）：

甲乙双方当事人在平等协商、自愿、有偿的原则下，根据《合同法》、《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权证管理办法》和《农村土地

承包经营权流转管理办法》的有关规定，特订立本合同，双方共同遵守。

一、土地流转面积、方式、期限和起止日期

经双发协商，阳川镇台咀村 社(户主：）将其位于台咀村境内葫芦河畔沙滩地 亩的土地使用权以合法承包方式流转给乙方从事林果生产经营。流转期限30年，自2018年2月11日至2048年2月11日止。

二、甲方的权利、义务

（一）甲方应享有下列权利

1、监督乙方合理使用土地。

2、按实获得乙方付给的流转费，有权按照合同约定的期限到期收回转出的土地承包经营权。

3、法律、行政法规规定的其他权利。

（二）甲方应承担下列义务

1、维护乙方在改良沙滩过程中的取沙，运沙，运土经营自主权和农产品处置权，不得在乙方改良沙滩地的过程中干扰，阻扰施工，造成改良沙滩工期延误及损失由甲方负责。改良后经营的林果区路口处设置障碍，影响林果业正常的生产经营活动；不得私自耕种 以及采摘果实；不得干涉乙方依法进行的沙滩改造及农业生产经营活动；不得破坏乙方经营管理制度和正常生产秩序；不得损坏树木。清除甲方地周围其他树木，甲方不清除，乙方清除甲方不得干涉。甲方有以上情节发生的，乙方有权依法按相关政策法律追究相应责任。

2、合同履行期间，不得非法变更、解除土地流转合同。

3、法律、行政法规规定的其他义务。

三、乙方的权利、义务

（一）乙方应享有下列权利

1、在不改变流转土地林果业生产经营用途的前提下，自主组织农业

生产经营和处置产品。享有合同期内的林果业经营管理权，以及政府给予的林果业管理优惠政策。

2、为了便于生长管理，乙方有权在地内建设水库、建设管理用房、围墙、防护网、果品深加工工厂、果库、水利设施、防雹网棚、沼气池、生产道路、电力设施等生产生活设施。

3、在流转合同履行期间，有权阻止甲方擅自变更或终止合同。

4、法律、行政法规规定的其他义务。

（二）乙方应承担下列义务

1、维护土地的农业生产经营用途，依法保护和合理利用土地，不

得将流转的土地粗放管理或者抛荒撂荒。

2、依照合同约定，按时足额向甲方交纳土地流转费。

3、法律、行政法规规定的其他义务。

四、流转土地价款及支付方式

经双发协商，土地流转费以现金方式支付，于每年 12月30日前一次性向 甲方付清本土地流转费用（共计 亩* 元/亩= 元），并给甲方出具土地流转费付款凭证。

五、合同的变更或解除

（一）有下列情况之一者，本合同可以变更或解除

1、经当事人双方协商一致，不损害国家、集体和

2、订立合同所依据的国家政策发生重大变化的；

3、一方违约，使合同无法履行的；

4、因不可抗力（重大自然灾害，如地震、战争等）使合同无法履

行的。

（二）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地承包经营权。

1、不按合同约定用途使用土地的；

2、荒芜土地的；

3、不按时限交纳土地转费的。

六、违约责任

（一）合同履行期间若发生争议可协商解决，协商不成的，可申请

农业承包合同管理机关进行调节或仲裁，也可直接向人民法院起诉。

（二）合同履行期间，因不可抗力而不能履行合同时，流转费用由

双方协商解决。

（三）合同履行期间，若甲方用地给乙方造成损失，除赔偿自违约

之日至承包期满的树木经济损失（每株果树每年300元×剩余承包年限）

外，还应向乙方支付流转费总额（流转费总额=年流转费×流转期限）20% 的违约金。

（四）合同履行期间，若乙方在规定期限内未能向甲方支付流转

费，乙方应向甲方交纳5%的滞纳金。

（五）合同履行期间，乙方改良沙滩地以后，擅自改变土地经营林果业的性质，从事其他非农业经营活动，视为违约行为。

（六）法律、行政法规规定的其他义务。

七、其他事项

（一）政府提供的有关土地的各项惠农补贴按照国家规定的政策

执行。

（二）本合同条款未尽事宜，经双方共同协商后可补签附加协议，附加协议与本合同具有同等法律效力。

（三）流转合同双方当事人发生纠纷申请调解、仲裁或诉讼期间，不停止流转合同的履行。因流转合同纠纷影响生产的必须先恢复生产，后解决纠纷。

（四）本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，公正机关一份，自双方签字后生效。

甲方（盖章签字）： 甲方身份证号码：

甲方联系电话：

乙方（盖章）：

乙方身份证号码： 乙方联系电话：

鉴证单位（盖章）

公证机关（盖章）

合同签订地点：台咀村 合同签订时间：

年

月 日

第三篇：农村土地承包经营权流转合同

农村土地承包经营权流转合同

发包方：

（农户以下简称甲方）承包方：

（以下简称乙方）

根据国家有关农村土地管理政策，为了农业科学技术的推广，改变传统陈旧农业耕作形式，结合本地实际，经_______组村民大会通过，甲方将本户承包集体的耕地流转入乙方，用于农业科技的开发应用。甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。

一、土地流转的基本情况

1、流转方式：甲方将从集体承包的耕地发包给乙方经营。

2、流转耕地情况：耕地具体位于本村_______片旱地_______亩，水田_______亩。总面积________亩。

3、流转土地用途：主要用于农业科技推广，农作物种植、林果业、花卉种植。乙方经向甲方和相关部门申请可在承包范围内建生产厂房及晒场。

4、流转土地价款：该土地承包金每亩每年人民币_______元，共计金额

元。

5、付款方式：每年9月1日前，乙方向甲方全额交纳本的承包金。并按每五年为一周期（即2013年9月至2018年9月为第一周期，2018年9月至2023年9月为第二周期，2013年9月止为第三周期）若周期初水稻价格比上周期初上涨0.3元该周期每亩土地承包金上涨50元；若第三周期水稻价格比上周期初上涨0.3元，该周期每亩土地承包金上涨100元。（第一同期标价水稻价1.25元）。

6、流转期限：该土地承包经营期限为15年自2013年9月30日至2028年9月3日止。

7、地上附作物的处置，现有水渠、作业道路，乙方根据实际用途可向甲方申请修建或销毁（费用由乙方承担）。

8、国家粮食直补款按原村上报面积发放到农户。

9、本合同签定后，甲方必须在2013年寒露节前交付乙方经营。

二、甲乙双方的权利和义务。

（一）甲方的权利和义务

1、对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用。

2、按照合同约定收取承包金。

3、保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。

4、协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。

5、按本村村民用电价格收取乙方电费。

6、在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。

（二）乙方的权利和义务

1、按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。

2、享有承包土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。

3、享有国家规定的优惠政策。

4、享有对公共设施的使用权。

5、乙方可在承包的土地上建设与约定用途有关的生产、生活设施。

6、乙方不得用取得承包经营权的土地抵偿债务。

7、保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。

8、合同到期，乙方如不再承包经营，乙方将原承包前水田田埂、道路、水渠复原。

三、合同的变更和解除

1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解决本合同。

2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此变更或解除合同。

3、本合同履行中，如因不可抗力致本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。

4、本合同履行合同期间，如遇国家建设征用该土地，甲方应支付乙方在承包土地上各种建筑设施的费用，并根据乙方承包经营的年限和开发利用的实际情况给予相应的补偿。

5、如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

6、本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同。

四、违约责任

1、在合同履行期间，任何一方违法本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承包金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方违约而造成的实际损失。

2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期3日未支付租金，则甲方有权解除本合同。

本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决；协商不成双方同意向镇政府土地流转中心申请仲裁。

五、本合同经甲乙双方签章后生效。

六、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议（经公证后）与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

发包方：（盖章）承包方：（签字）

签订日期：______年____月____日 签约定点：___________________

第四篇：农村土地承包经营权流转合同

农村土地承包经营权流转合同

甲方（承包转出方）：　　　乡（镇）村　　　村民小组

户　　　　　　　　　　　住址

乙方（受让转入方）：　　　乡（镇）村　　　村民小组

户　　　　　　　　　　　住址

丙方（发　包　方）：　　　乡（镇）村　　　村民小组

为促进农村土地承包经营权的流转，进一步规范和完善农村土地承包经营权流转机制，保障农业生产的稳定发展，维护群众的合法权益，经甲乙双方协商同意（采取转让方式流转土地的还必须经发包方同意），订立本合同。

一、基本原则

1、坚持土地集体所有和农户承包经营权稳定（采取互换、转让等方式流转的需重新确立承包关系）不变；

2、坚持依法、自愿、有偿、平等协商流转；

3、坚持土地的农业用途不变；

4、确保流转期限不超过承包期的剩余期限；

5、受让方必须具有较好的资信和具备农业经营能力；

6、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先受让权；

7、承包转出方应主动将流转合同报发包方备案。

二、流转土地状况及用途

序号

座落地名

等级

面积（亩）

用途

合计

三、流转方式及期限

甲方采取　　　　方式将土地承包经营权流转给乙方，期限自　　　年　　月　　日起至　　　　年　　月　　日止。

四、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方按时履行本合同规定的各项义务；

2、有权获得其转让前对提高土地生产能力所增加投入的相应补偿；

3、协助乙方取得或接受国家和当地政府提供的各种农业生产资料及农业生产服务。

五、乙方的权利义务

1、在不改变土地规定用途的前提下，有经营自主权、产品处分权和收益权；

2、有权获得或接受国家和当地政府提供的各种农业生产资料及农业生产服务；

3、按时交纳流转费用；

4、保护耕地，不得进行掠夺式经营，不得随意弃耕抛荒。

六、履约时间、方式

流转费用（或农产品）共计　　　元（或　　公斤），在当年（或以后每年）月　　日之前由乙方向甲方交纳　　元（或　　公斤）。

七、违约责任

如果甲方或者乙方违约，违约方应向对方支付违约金，违约金按当年流转费用（或农产品）的　％支付，自违约之日起一个星期内付清。

八、其他事项

1、采取转让方式流转土地的，丙方有权提出对乙方的资格要求，并对乙方的情况进行考察，不符合转让条件的，可不同意转让；

2、甲乙双方发生纠纷，协商不成的，任何一方都可向乡镇农村土地流转管理机构申请调解；

调解不成的，双方均可直接向人民法院起诉；

3、执行期间，本合同未尽事宜，经甲乙双方同意可作补充，补充条文与本合同具有同等法律效力；

4、本合同条款在执行中如与现行政策不符，以政策规定为准；

5、本合同一式四份，甲、乙、丙三方和乡镇农村土地流转管理机构各执一份。

甲方：

乙方：

丙方（盖章）：

丙方负责人：

年　　月　　日

第五篇：农村土地承包经营权流转合同

农村土地承包经营权流转合同

流转方（以下简称甲方）：

身份证号：

住址：

受让方（以下简称乙方）：

身份证号：

住址：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经协商一致，就土地承包经营权流转事宜，订立本合同。

第一条

流转土地、流转方式与用途

甲方同意将其承包经营的位于XX县（市）XX乡（镇）XX村

XX组XX亩土地的承包经营权流转给乙方从事XXXX生产经营。

第二条

流转期限

2.1

流转期限为XX年，自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日（最长不得超过土地承包期剩余期限）。

2.2

甲方应在XXXX年XX月XX日交付流转土地，乙方应在合同到期日归还土地。

第三条

流转价款与支付方式

3.1

流转价款为每亩每年支付人民币XXXX元，共XXXX元(大写:

XXXX元)。

3.2

流转价款应于XXXX年XX月XX日前支付完毕。

第四条

甲方的权利和义务

4.1

甲方系本合同所流转土地的合法承包方，保证其有权流转本合同所指土地。

4.2

甲方有权按时向乙方收取约定的流转价款，按时交付约定流转的土地。

4.3

甲方保证其所在的集体经济组织其他成员不行使优先权。

4.4

甲方应协助乙方获取国家和当地政府的各项支农惠农政策补贴与服务。

4.5

甲方应支持、配合乙方开展正常的农业生产经营活动，协调好乙方和当地群众关系，协助解决生产经营过程中发生的矛盾，维护乙方合法权益。

第五条

乙方的权利和义务

5.1

乙方依法享有流转土地的使用权、收益权、生产经营自主权和产品处置权。

5.2

流转期间土地被依法征收、征用时，乙方有权获得相应的投入建设的地上附着物补偿款。

5.3

乙方应按约定支付土地承包经营权流转款。

5.4

乙方依法享受国家和政府提供的流转土地各项支农惠农政策与服务。

5.5

土地流转到期时，及时向甲方交还流转的土地或者协商继续流转。

第六条

违约责任

6.1

土地流转期间，任何一方不得单方解除合同，否则应赔偿因此给对方造成的全部损失。

6.2

甲方逾期交付土地的，每逾期一天，按流转价款的1%承担违约金。

6.3

乙方逾期支付流转费用的，每逾期一天，按流转价款的1%承担违约金。

6.4

如因甲方无权流转本合同所指土地或甲方所在的集体经济组织其他成员行使优先权等原因导致乙方无法使用流转土地，甲方应赔偿因此给乙方造成的全部损失。

第七条

争议解决

本合同履行过程中如发生争议或者纠纷，双方应尽量协商解决。协商不成的，可以请求乡（镇）人民政府调解。双方不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第八条

其他事项

8.1

本合同一式三份，甲乙双各执一份，交村集体经济组织（原发包人）留存登记一份，具有同等法律效力。

8.2

本合同自双方签字或盖章之日起生效。

甲方（签字）：

乙方（签字）：

签署日期：

村集体经济组织确认（盖章）：