九龙镇土地流转调研材料

第一篇：九龙镇土地流转调研材料

九龙镇土地流转调研材料

尊敬的各位领导：

欢迎你们到九龙检查指导土地流转工作，2012年，我镇依托农民专业合作社及种粮大户，采取合作社承包、农户自发流转等形式，按照依法、自愿、有偿的原则，强化引导，示范带动，促进了土地流转规模化经营。下面我就我镇如何开展此项工作向各位领导汇报如下：

一、我镇土地流转的现状

我镇共有8个行政村1个居委会，农业人口4.2万人，耕地面积4.05万亩。人均0.96亩。目前全镇已实现农村土地流转8320亩，土地流转率达20.5%。其中，转包1560亩，占18.7%；租赁5620亩，占67.5%；转让365亩，占4.3%；其它流转形式775亩，占9.3%。流转入合作社面积3549亩，流转入种植大户面积1540亩；500亩以上的地块 1宗合计2332亩。100-500亩的流转大户11户1540亩。分析我镇土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以租赁、转包为主，占流转土地总量的86.3%，以转让、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的13.7%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在叶寨、西刘、居委会等沿阜临路村（居），或者像五坑、庙前及姬庙等地处偏远、外出打工较多的行政村。三是从流转主体看，土地正由农户间流转

向农户与种养大户、农民专业合作组织等流转，目前全镇流入专业合作社的土地面积3915亩，占流转面积的47.1%。五是土地流转组织化程度逐步提高，我镇成立了土地流转服务中心，加强对土地流转工作的指导和服务工作，土地流转正从农民自发流转向有组织规模化流转转变。

三、土地流转工作主要做法

一是成立组织，建立服务网络。镇政府成立以镇长为组长的土地流转领导小组，领导小组下设土地流转服务中心，办公室设在农经站，负责规范统一的土地流转合同，构建完整的流转信息网络，收集发布农村土地流转信息，建立完善土地流转台账，监督土地流转合同的履行。

二是制定方案。三是多种形式，加快流转速度。在流转形式上，有的是村组负责从群众手中统一租来土地，然后通过竞价的方式，承包给有实力的企业经营；有的是采取农民自发流转、合作社承包的形式，将土地资源有效整合，实现经济效益、社会效一。四是规范程序，保障农民合法权益。镇土地流转服务中心具体负责指导农户和业主签订流转合同，监督土地流转的履行；镇成立土地流转仲裁委员会，调解仲裁乡村难以调解的土地流转纠纷，切实保障农民合法权益。

四、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。2012年我镇新增土地流转面积呈现“政府引导、集中连片、程序规范”等特点。今年

新增土地流转面积3500亩，其中连片500亩以上的1100亩是由种粮大户葛浩新在叶寨新签的出租合同。100亩以上的主要有刘竹园村、庙前村签订流转面积211亩，用于种植杭白菊；临泉半截楼西瓜协会与九龙居委会签订流转面积103亩，用于发展大棚优质西瓜。还有西刘村与芦荟加工公司合作的钢构大棚种植50多亩芦荟。

二是解决了矛盾。种粮大户和专业合作经济组织在获得土地经营权后，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，有效解决了农户小生产与社会大市场的矛盾。

三是加了农民收入。流转出土地农民不付种地成本，不 担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，而且能从务工中获取劳务收入。

五、当前土地流转出现的问题

1．认识不足，重视不够。一方面部分镇村干部重视不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和流入方自由协商，与镇村无关，对之采取听之任之的态度。另一方面农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。

2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带

动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。

4、财政金融机构扶持力度不够。我区虽然制定了奖励措施，但是奖补力度还是相对较少，种植大户发展传统农业利润空间有限，发展特种种养业和设施农业，单位土地投入较大。又由于农村土地及地上附着物不能抵押贷款，资金短缺限制了流转规模的扩大。

五、措施和建议

一是加大土地流转宣传力度。加大宣传力度，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则。要采取多种形式宣传土地流转政策，让农民了解政策、消除疑虑、推进土地流转。

二是建立完善土地流转平台。我镇土地流转服务中心已经成立，土地流转服务网络已初步形成。下一步建立完善城乡统一的土地流转交易平台，储备一批土地资源，利用网络

统一发布土地供求信息，逐步实现农村集体土地全镇统一政策、统一调控、统一监管。

三是以粮食产量为基础，合理确定土地流转价格。目前，我镇土地流转大都是以现金形式确定流转价格，由于土地流转期限较长，物价上涨较快，农民利益不同程度受到损害，也为土地规模经营者埋下纠纷隐患。建议土地流转主体双方根据土地质量合理确定粮食产量，以粮食产量作为土地流转价格。经营者每年按市场价折算现金支付租金，既降低了价格波动对农民收入的冲击，又解除了业主的后顾之忧。租金经承包方与受让方协商确定，或通过镇土地流转服务中心组织招投标确定土地流转价格。

四是加大金融机构扶持力度。粮食补贴、良种补贴、农资补贴、农机补贴等要与土地流转、规模经营相结合，保障种粮农民的生产积极性。对种植大户在水电费用等方面应有一些优惠政策给予支持。金融机构要把规模经营户作为信贷支持的重点，解决规模经营主体季节性所需生产经营资金不足的问题。

以上就是我镇土地流转的大致情况，汇报完毕，不足之处，敬请各位领导提出宝贵意见和建议！

九龙镇人民政府

二○一三年五月二十九日

第二篇：土地流转调研

红叶村土地流转情况调研报告 近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农村土地大量撂荒，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。

红叶村耕地9600亩，户均21.4亩，耕地集中平整，水泥路直达东流镇，水路通畅。农业生产主要是水稻、小麦和油菜，是全县粮食单产最高的村。自2012年以来，投资1200万元的东至县农业综合开发项目进展顺利和土地确权工作圆满完成，全村路相通、渠相连、田成块、树成行的格局初步形成，如今的红叶村已获得安徽省现代农业示范区核心区、池州市土地流转示范村、池州市土地确权登记试点村。依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户。为进一步推进我村农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收。现将调研情况汇报如下：

一、土地流转相关政策

农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，现国家政策规定土地流转应遵循的原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

二、我村土地流转的现状

我村共有18个村民组，农业人口933人，耕地7336亩，其中水田4973.6亩，旱地2365.4亩，户均21.4亩。目前全村已实现农村土地流转3000亩，土地流转率达40.8%。

分析我村土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的81%，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的19%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在桥东组、倒沥沟组、桥西组、排灌组、顺风咀组、长河组、沿河组、冰蚀组、外坝组等地理位置优越、交通方便、外出务工人员较多的村民组。三是从承包对象看，除跨村流转土地的情况外，还有在我村成立的安徽舜风农业发展有限公司。四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及农业企业的土地面积3000亩。

三、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。

二是促进了农业产业化发展。农业龙头企业和专业合作经济组织在获得土地经营权后，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，有效解决了农户小生产与社会大市场的矛盾，架起来传统农业向现代农业的桥梁。在排灌组近100亩的甘蔗长势喜人，丰收在望；浙江商人投资1000余万元的80亩牛蛙养殖基地已经在桥东组顺利投产；在顺风嘴组落户的玫瑰花种植场地以及烘干房等建设占地近20亩；露天茄子生产也已经在渠东组、排灌组的50亩土地上硕果累累，预计亩产值将达1万元。

三是促进了农业现代化生产。通过土地流转形成规模经营的农户和企业，为了降低生产成本、提高生产效率，采用了多种农业机具、优良品种和先进适用农业技术，促进了全县农业基础设施的进一步完善和农业生产水平的不断提高。

四是增加了农民收入。流转出土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，而且能从务工中获取劳务收入。当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。

四、当前土地流转出现的问题

土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。

1、认识不足，重视不够。农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市

场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。

2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带

动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难

度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。

五、措施和建议

土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在土地流转法律法规及上级政策的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：

一是加大土地流转宣传力度。土地流转是促进农业产业化发展、增加农民收入的关键措施，是我国继土地下放、土地延包之后的又一次土地变革，各级领导干部必须引起高度重视，加强政策学习，加大宣传力度，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。

二是建立完善土地流转平台。我村土地流转服务中心已经成立，要充分发挥服务及监督职责，做好信息收集、矛盾调解等工作。充分利用万村网站、部门快报等形式，为农民提供信息服务。建立完善城乡统一的土地流转交易平台，储备一批土地资源，收集一批土地规模经营者资料，利用网络统一发布土地供求信息，逐步实现农村集体土地全县统一政策、统一调控、统一监管。县土地流承包仲裁委员会还要做好土地承包及流转纠纷的调解和仲裁，保障土地流转双方利益。

大学生村官：许启军 2014.03.05

第三篇：大桥镇土地流转情况调研报告

大桥镇土地流转情况调研报告

一、基本情况

大桥镇是一个传统的农业大镇，是江山西北部的“粮仓”。全镇共有耕地面积16052亩，其中水田面积15213亩。全镇总人口19383人，其中农业人口为16474，占84.99%；共有劳动力10314人，其中外出劳动力6087人，占59%。

为建立现代农业经营模式，提高土地利用率、产出率和综合效益，妥善解决保障农户家庭土地承包经营权与规模经营之间的矛盾，大桥镇党委、政府积极引导广大农户推行土地承包经营权流转。目前，已有2296户农户参与土地流转，面积达到6176.9亩，其中今年新流转土地526亩，累计流转土地占全镇水田面积的40.6%，占有土地使用权证14788亩的41.8%。参与连片流转30亩以上的主体有41个，涉及农户1219户，流转土地面积3669.9亩，连片流转面积占总流转面积的59.4%。农户之间流转面积2197.68亩，涉及农户866户，占流转面积的35.6%。

二、土地流转主要特点

全镇流转土地6176.9亩中，流转给专业大户的面积为4666.9亩，流转给农民专业合作社的面积为1330亩，流转给工商企业经营的有0亩。从近几年的土地流转情况看，呈现以下几个特点。

1、土地流转以转包和出租的形式为主。在流转总面积6176.9亩中，以转包和出租形式流转的面积分别为2007.9亩和3466亩，分别

1占了32.5%和56.1%。

2、以农业龙头企业、农业各类专业合作社参与规模土地流转比较突出。我镇新生粮食专业合作社和振农植保专业合作社承包土地面积分别为2480亩和450亩。

3、土地流转年限多样。以承包期1-5年及5-10年最多，分别有2925亩和2162亩，占总面积的47.4%和35%。

4、口头协议和书面协议并存。季节性承包不付田租，普遍用口头协议达成；一年或一年以上的，大多有书面协议。目前，已签订流转合同的面积为3716.9亩，占总面积的60.2%。

三、初步成效

1、实现了土地资源的优化配置和合理利用。土地流转促进了城乡之间的资金、技术、人才、设备等生产要素的合理流动和优化配臵，有效地解决了农村有人无地种和有地无人种的矛盾，逐渐形成了城乡优势互补、协调发展的新格局。

2、探索了农村经营机制改革的新途径。土地按照市场经济和价值规律进行优化配臵，面向市场生产优质、短缺、适销农产品，提高农产品商品率，较好地解决了家庭联产承包责任制与社会化大生产之间的矛盾，促进了农民传统的自给自足的小农经济意识的转变，推动了农村社会进步。

3、推动了农村劳动力转移。土地流转促使部分农民从土地中解脱出来，从事二、三产业，有效地加快了农村劳动力转移。土地流转后的农民，外出打工月收入约在1200—2000元之间，年收入普遍达1万以上，农民一手拿薪金一手拿租金。一定程度上缓解了二三产业用工

需求，同时增加了农民收入。

4、促进了农业增效、农民增收。通过土地流转，一方面农户可就近务工或外出寻找新的挣钱门路，同时又可获得土地租金收入。土地经营权向大户、农业专业合作组织、农业龙头企业集聚，建成了一批具有一定规模的农产品基地，实现了社会化大生产，提高了农业比较效益。

5、推进了农业生产服务社会化。通过规模集中连片流转，为机械化服务提供了更好的平台。去年全镇共完成机插面积3785亩,机耕面积13820亩,占全镇耕作面积的67%。对农户开展水稻统防统治服务，有效降低生产成本，提高防治效果。保丰、振农等5个植保合作社为739户农户开展统防统治，服务面积达到8540亩，占水稻种植面积的41.4%。

6、增强了农产品的市场竞争力。实行适度规模集约经营后，业主普遍采用先进生产技术，运用机械化设备，推行企业化管理，培育产品品牌，增强了市场竞争力。江山市新生粮食专业合作社生产的无公害大米已经通过国家农业部认证。同时，大桥“寿欣”牌大米已经通过了QS认证，进入超市实行上架销售，提高了市场竞争力。

四、存在问题

1、部分基层干部求稳怕乱思想较重。农村土地承包经营权流转涉及千家万户和方方面面的利益，政策性强，情况复杂，工作难度大，不少基层干部存在着求稳怕乱，少找麻烦的思想，对土地承包经营权流转和规模经营尚未引起足够的重视，引导不力，服务滞后，使一些地方土地承包经营权流转处于农户之间自发流转状态，影响了土地承

包经营权流转、规模经营的进程和流转行为的规范化管理。

2、流转手续还不够规范，矛盾时有发生。农户间的流转大多为口头协议，有的即使签订书面合同，对流转双方权利义务及违约责任、承租土地附着物处理、有关赔偿条款、土地被征用后的承租户损失补偿等缺乏明确具体的约定，流转双方权益得不到有效保障。一些委托村集体经济组织统一流转的，农户的委托手续也不够规范。

3、土地流转信息不够对称。由于土地供需信息网络尚未形成，供需双方的信息不能得到有效沟通，使流转受阻。而农民往往处于信息不对称的劣势，从而对市场行情不能充分把握，导致流转价格不能真实反映土地的价值，造成土地流转市场的价格混乱。

4、承包农户非理性惜土情节加重。一方面，随着粮食定购任务、村提留、农业税的取消，农民种田已无任何负担，效益明显提高，使农户不肯轻易放弃土地承包经营权。另一方面，随着经济社会发展，农田征用增加，被征农田得到各种补偿，农户可获得现实利益。有的农田处于交通线或开发区沿边，虽然现在还未征，但部分农民认为这些农田迟早会被征用，有现实利益可得，因而，原承包户一方面不愿流转给大户，另一方面一些农户对流转费期望值过高，超过了受让方的承受能力，使流转双方难以达成。

5、土地流转中部分村级组织定位不当。当前由于农村经济的不断发展，一些工商资本尤其是农业产业龙头企业、农业生产大户等土地流转需求呈快速增强趋势，但个别村干部出于地方经济利益的考虑或以招商引资的名义，村级组织直接充当土地流转的主体，直接参与并组织土地流转，扭曲了正常的土地流转关系，甚至违背农民意愿，强

行推行土地流转，有的还以流转管理服务费的名义变相截留流转收益，侵害了当事人的承包权益，扭曲正常的土地承包经营权流转关系。

五、几点对策

1、注重引导，强化服务。要积极引导，热情服务，多做工作，落实好配套的优惠政策，鼓励农民离地经营创业。积极开展技能培训，扩大有组织劳务输出。大力发展农村二、三产业，增加就业岗位，为土地流转创造条件。及时化解土地流转中的矛盾和纠纷。完善镇土地流转服务中心建设，依法管理农村耕地、林地承包经营权流转工作的指导、协调、监督和管理。

2、加强考核，有序推进。把土地流转工作列入村级考核，进一步完善土地流转考核责任制，并对土地流转工作先进单位进行表彰奖励。

3、健全机制，规范操作。一是始终坚持承包方的主体地位，严格按照自愿、有偿的原则，依法引导农民土地承包经营权。严禁行政推动，坚决纠正任何以土地流转为名收回、调整农户承包地的行为。二是建立健全土地流转的登记备案制度、合同管理制度、纠纷调节制度和动态监测制度，形成规范的土地流转管理规程。对农民与农民之间自发形成的短期（如一年内和季节性）土地流转只有口头协议、没有书面协议的进行登记造册；对土地流转承包期2年以上以农业专业合作社和种粮大户为主体和村集体组织为主体的重点抓好书面协议完善，进一步明确土地所有权和使用权的关系；明确种粮直补归属等问题，减少土地流转的纠纷。三是建立健全土地流转风险评估和控制制度，特别要严格规范大户、龙头企业参与土地流转的行为，认真审核其农业经营能力，保护承包农户的土地承包经营权。四是加强土地流

转的中介服务，促进土地承包经营权流转市场的发育。

4、完善体系，确保稳定。完善信访、调解、仲裁和诉讼等解决土地承包纠纷的体系建设。一是要加快农村土地承包纠纷仲裁立法，建立农村土地承包纠纷仲裁组织体系，建立健全适合农村特点的仲裁程序、方法、工作规程和档案管理等各项制度，为农民依法解决创造良好的制度环境。二是建立土地承包纠纷的协调机制。农村土地承包纠纷处理工作涉及面广，政策性强，要建立司法、信访、林业、水利、土地、财政、民政等部门的沟通协作机制，形成多部门配合、齐抓共管、分工负责的纠纷调节工作环境。

5、创新方式，超前规划。一是积极培育主体。以我镇8个粮食、农机、植保专业合作社及农业龙头企业和江山市第一个土地流专业合作社—娟英土地流转专业合作社为载体，帮助其规范内部章程，健全核算办法，联系担保贷款，添臵农机数量，增强其承包大田的服务能力，促进流转。二是适当调整流转范围。根据承包方提供的承包信息，进行各个流转片区的前期规划，在流转土地集中、便于承包方项目发展的基础上，框定土地流转的范围，明确土地承包的年限。对于流转土地面积不够或是个别存在的农户不愿流转的情况进行有效调整，确保土地承包方项目的开展。三是灵活流转方式。在流转的时间上，有三年、五年、十年，也有一年甚至单季的季节性流转；租金兑现形式，有实物稻谷，有现金结算，也有以机耕代租金；规模方面，有几百亩连片给大户的，也有农户之间零星几亩分散互换的，形式丰富多样，方式自愿灵活。

第四篇：土地流转调研报告

XX镇土地流转调研报告

加快农村土地流转是推进农村土地集约化经营、推进农业产业化经营、发展现代农业和增加农民收入的有效途径，XX镇开展农村土地流转工作以来，通过召开座谈会、听取汇报、实地察看、采集数据、走访企业和种养大户等形式，深入了解全市农村土地流转的基本情况。现将调研情况报告如下：

一、农村土地流转基本现状

据统计，XX镇农用地面积 万亩，其中耕地面积 万亩，林地面积 万亩。截止2017年，按照“依法、自愿、有偿”的原则，全市农村土地通过出租、入股、转让、转包、互换等形式流转面积达 万亩，涉及农户 万户，分别占农用地面积和农户总数的 和 ％。其中，流转耕地 万亩，林地 万亩。按流转形式分，出租 万亩，占流转面积的 ；转让 万亩，占 ；转包 万亩，占 ；互换 万亩，占 ％。

二、农村土地流转取得的成效

1、减少了土地撂荒。据调查，凡是土地流转好且规范的地方，土地撂荒面积相对较少，反之则多。农户通过转包、入股、租赁等多种方式，将土地流转给种养大户、农民专业合作社、龙头企业等经营主体实行集中开发。

2、促进了土地规模经营。流转后的土地通过业主的统一规划、统一建设、集中打造，形成了大产业、大基地，实现了土地的规模经营，有效地降低了成本，提高了土地的经济效益。

3、促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地流转，一方面创造了新的就业机会，农民在享受地租的同时，可以足不出乡在自己所出租的土地上打工，另一方面为在外务工农民解除了后顾之忧，安心务工，增加劳务收入。

4、促进了农业适用新技术、新品种、新农机的推广应用。通过土地流转形成的规模经营户，为提高劳动生产率和土地利用率、产出率，均采用了先进适用的新农机、新技术和优良品种，有的甚至聘请了专业技术人员，提高耕种效率。

三、农村土地流转存在的问题

1、土地流转动力不足，农户积极性不高。从目前的土地流转的效果来看，农民还没有真正分享到现代农业发展带来的好处。一方面，土地流转后效益不明显，普遍租金偏低，入股经营存在风险，部分农户积极性不高；有的农户对流转后种植品种选择、经济效益预见性差，从而影响积极性，使土地流转辐射范围不广，带动力不强。另一方面，在农村社会保障体系不完善的情况下，农村土地还是农民赖以生存的基本生产资料，很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民害怕失地后生活无着落。因此，部分农户宁可粗放经营，也不愿意出租、转包；一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障，宁愿荒芜弃耕也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。

2、流转行为不规范。农村土地流转多以农户间自发流转为主，以口头协议进行流转的多，签订正规书面协议或合同的少。有的即使签订了书面协议，内容也很简单，形式不规范不健全，经过村集体统一组织并报上级主管部门备案的极少。流转不规范给土地流转管理造成很大不便，容易引起矛盾纠纷，调处工作也较困难。在退耕还林中，政策使土地增值，就出现了部分转出土地的农民借合同不规范而索回土地经营权现象;集体林地承包中，很多未经过村民代表大会讨论通过，群众意见大，引发上访事(案)件，造成不稳定因素。

3、管理机构不健全，配套服务跟不上。一是管理机构不健全。目前乡镇农村土地承包经营管理、经营权流转服务、合同鉴证、纠纷调解与仲裁等行政管理和服务等工作，基本无专人负责。而区级农经机构对农村土地流转履行监管职责受人员少、经费少、中心工作任务重等限制，难以开展对农民正确引导、法律咨询、土地流转信息发布、价格评估、合同鉴证、登记备案、纠纷调解仲裁等日常工作。二是配套服务滞后。农村土地流转和生产经营过程中的风险因素很多，风险防范薄弱，流转土地与抵押物评估、农业保险、农业风险补偿、农业贷款担保等配套管理与服务都明显滞后。特别是农村金融信贷管理制度与农村土地流转资金借贷需求不匹配，无法满足土地流转的需要。

4、流转层次低。农村土地流转在很大程度上是局限于本乡镇的村、组范围内，流转期限较短。流转的短期行为，不利于土地的可持续利用。而且，由于产业化经营程度不高，土地流转形成的规模化经营、标准化生产水平低，科技含量不高，种植、养殖的“大路货”多，名、特、优、珍、稀、奇等种养、开发少，不利于土地流转的可持续发展。

四、农村土地流转下一步工作建议

1、加强宣传，积极引导，不断提高农民参与农村土地流转的积极性。农民是农村土地流转的主体，让农民意识到土地流转的重要性，是加快农村土地流转的前提。因此，要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的自觉性。要按照《农村土地承包法》、《合同法》、中央省市农村土地流转的有关政策要求，引导农民知晓农村土地流转的原则和政策，做到依法、自愿、有偿、规范。县、乡镇、村都要举办农村土地流转示范点，通过典型示范，使广大农民看到土地流转带来的实际利益，从而转变思想观念，加快农村土地流转。

2、加强监管，搞好服务，不断健全农村土地流转机制。要进一步健全农村土地流转管理制度，加强对农村土地流转的日常监管工作，切实做到三个规范：即规范土地流转程序、规范土地流转合同和规范土地流转行为。

3、搭建平台，有序规范、合法流转。一是明确乡镇管理部门职能，确定专人负责农村土地流转监管工作。二是依托我市农村产权交易平台，结合农村土地承包经营权确权登记成果，搭建覆盖市、县、乡三级的土地流转信息发布、政策咨询、土地承包经营权交易等平台，实现农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化的目标。三是成立土地流转纠纷调解委员会，制定土地流转价格评估制度和流转档案管理制度，统一土地流转合同文本，严格规范土地流转的申报、协商、审查、签订、备案等五个程序，使农村土地承包经营权流转的管理制度更加规范，交易方式更加便捷，市场信息更加畅通，交易风险更加可控。

第五篇：土地流转调研报告

土地流转调研报告

**县是**市东北部与重庆市**交汇的山区农业大县。全县总面积2595平方公里（耕地面积196万亩），大部分海拔在700至900米之间，90%的地区属溶岩地貌，地表破碎，山河纵横；250以上坡地占总面积的44%，250以上的坡耕地占总耕地的27.3%；活土层厚度低于15cm的耕地占总耕地的60%，农业有效灌溉面积20万亩，占境内现有耕地的30%。因此，我县农业抗御自然灾害的能力较弱，农业生产水平难以在短期内得到根本改变。随着社会主义市场经济的不断深入，农村经济的快速发展，城镇化的不断推进，农业现代化水平的逐步提高和分工分业趋势的不断加剧，已有的土地承包制度形成的承包耕地面积少、地块分散、农村劳动力离家难离土等问题逐步凸现，如何在坚持土地家庭联产承包政策不变和保障农户承包经营权前提下，加快农村土地流转，促进土地规模化经营？如何在现有条件下提高农业效益和市场竞争力，是摆在各级党政面前的重要课题。本文试图通过调研全县土地流转的现状，搞清影响土地流转的障碍因素，提出促进全县农村土地流转的对策和建议，旨在促进我县农业规模化、产业化发展，促进农民增产增收。

一、全县农村土地承包经营权流转现状及成效

近年来各级政府和农户对土地流转问题进行了积极探索，通过采用互换、转包、转让、出租、入股等形式，鼓励农户将土地承包经营权转让给他人耕种。早在家庭承包责任制实施初期，全县就有农村土地经营权流转。当时，主要是在农户之间为便于耕作进行的承包经营权流转（互换、转包），流转范围小面积少。随着农业和农村经济的不断发展，特别是上世纪九十年代以来，农村劳动力大量向二、三产业转移，农村经济结构和社会结构发生了很大的变化，农村土地流转呈现出面积大、规模化的趋势。

（一）流转现状

1、县乡党政高度重视土地流转。全县上下把促进和规范农村土地流转作为落实农村土地政策、提升农业竞争力和农民增收的一项重要措施，促进了农业的规模化经营和标准化生产。截止2008年5月，通过对全县19个乡镇152个村（居、社区）的调查汇总，耕地流转面积达14.7万亩（约占耕地面积的7.5%），其中用于种植的9.8万亩、养殖的0.334万亩、其他0.29亩；林地流转面积约2.7万亩。实行规模化经营的耕地面积8.6万亩（占耕地面积的4.4%），主要用于烤烟生产和茶叶产业以及辣椒、蔬菜和中药材种植。

2、土地流转形式多样。从土地流出看，当前全县常用的土地流转方式主要有四种：即转包、转让、互换、出租等。其中有偿流转3.7万亩，100元/亩以上的0.7万亩，100元/亩以下的3万亩；无偿流转0.88万亩。全县土地流转的特点是连片流转、向大户和生产能手流转、向企业主流转。

3、土地流转主体多元化、跨区域化。从土地流入对象看，主要有农业产业龙头企业经营型、种养大户经营型、普通农户经营型等三种土地流转模式。如碧丰的8200亩林地流转到顶箐方竹笋有限公司经营、0.3万亩白蒺中药材基地流转到100多户农户经营、3.3万亩茶叶基地流转到县内外几十个大户经营、30亩以上烤烟土地流转到500余户大户经营等，形成了跨乡镇跨县域的土地流转良好态势。

（二）流转成效

1、促进了农业的规模化经营。通过土地流转，不但较好地满足了一些从事非农产业农户既不愿放弃土地承包经营权，又不愿经营土地的要求，而且还满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的产业大户、工商业主、经营能人等集约经营土地的愿望，实现生产要素的合理配置，激活了市场农业，促进了农村的分工分业。如碧丰100多亩辣椒基地，瑞溪樊**的4000亩烤烟、茶场、辣椒基地，市坪袁霞的360亩烤烟基地；**、乐俭、中观、土坪、俭坪、安场、凤仪、小雅等多数乡镇都有通过土地流转实现农业产业化经营的成功范例。全县现有农业（含种、养、林）大户共计1万户，涉及耕地14.7万亩，林地近7万亩的农业产业规模化经营。这一模式的运作，既一定程度上改变了农户生产受其自身经济条件、科技水平、劳力、市场风险等因素的限制，又对农业生产水平的提高，效益农业的发展具有积极的现实意义。

2、促进了农村劳动力转移，有效地减少了土地撂荒。在保证农民土地承包经营权的基础上，通过农村土地承包经营权流转的方式，既可以将农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可以维护农民的土地承包权益，解除农民离土离乡的后顾之忧，有效减少了土地撂荒，提高了土地利用率和产出率，从调查结果看，全县外出人口达18万人，占总人口的30%，使我县常住农业人口为38.8万人，其中劳力18.3万人，劳均占有耕地从1.95亩变为3.83亩，提高了劳均耕地占有量，农产品走出了入不敷出的困境。同时，大量的劳动力外出促进了我县“尹姑娘。珍汉子”的劳务经济品牌。

3、有利于农业科技的普及和推广。通过土地流转，土地经营形成一定规模，使科技的扶持有了落脚点，调动了高新技术进入农业领域的积极性，形成规模经营的农户和业主，促进了多种农机具和优良品种及先进实用技术的普及和推广，提高了农产品竞争力，增加了农民收入。如全县1万个大户拥有旋耕机416台，拥有标准化智能烤房3500余间（占全县智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178间。烤烟生产土地流转30亩以上大户500户，共计流转面积2.3万亩。

4、培育了一批新型农民。企业和外来业主进入农村后，其生产和经营的过程有利于改变农村的传统思想观念，先进的经营管理理念、生产技术和市场意识对农民起到了潜移默化的作用，改变了农民传统思想观念。农民在受聘务工的过程中以及与企业的业务交往中，自觉不自觉的得到磨练，学到了先进的生产技术和管理经验。农村中的“田秀才”、“土专家”等各种能人，在土地流转中产生并大显身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全县在土地流转利用面积中，利用林地近2万亩，利用四荒地3000余亩，最大限度地发挥了土地资源。与2006年相比，土地撂荒下降了5个百分点（现调查为1.3万亩），约占总耕地面积的5%。土地流转使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全县土地流转存在的问题

农村土地实行家庭联产承包责任制20多年来，顺应了农村生产力发展的要求，促进了农村经济的快速发展。但随着市场经济的深入和市场化的推进，土地家庭承包责任制在一些地方已不适应农村经济的发展形势，土地流转自然发展起来，同时也产生了一些问题和矛盾。为了推进土地科学合理流转，促进农村经济健康有序发展，中国共产党中央于2001年下发了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，2002年8月又出台了《中华人民共和国土地承包法》。农村土地流转实行土地所有权归集体经济组织，承包权归承包农户，使用权或经营权归转入方的土地经营体制。这不但解决了农业产业化经营规模过小、农地抛荒闲置，还优化了土地资源，促进了土地与资金、技术、信息、人才等生产要素的合理流动，促进了农村经济的发展，加速了农业产业结构调整和农村剩余劳动力转移。通过对全县的土地流转调研分析，反映出目前我县农村土地制度及土地流转存在许多问题和矛盾。

（一）农村土地产权不清晰。《宪法》第十条规定：“农村和**区的土地除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有”。《中华人民共和国土地管理法》也规定土地属于三级所有，即“乡镇集体、村集体、村民小组”。这些规定虽然明确了农村土地集体所有权的代表，但“农民集体”在法律上的具体内涵很模糊，由谁来代表集体实施其权利与义务却难以确定，集体有“乡镇、村、村民小组”三个层次，在不同程度上都是农村集体土地产权的所有者代表。目前的土地集体所有，对农民来说，某种程度是虚无的。从所有权主体看，村委会作为当地村民的社区性自治组织，充当集体土地财产的所有者代表，在村民现有民主法制知识积累有限和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村主任或村委会少数人所有。从实践看，借集体之名违背农民意愿对土地进行大面积流转的事实大量存在，甚至流转中永久性改变了土地用途；农民在土地流转中也存在未批先占、少批多占的改变土地用途的违法现象。而农民拥有几十年土地的使用权、经营权和收益权，却不可以将土地进入非农市场进行交易，承包年限内只能传承子孙，还有可能随时终止承包，使农民长期处于经营土地的不稳定状态之中。加之难以安置、补偿较低、行政强制性改变土地用途的开发流转，使土地级差收益从农民流向社会集团或个人，而失地农民不断增加，贫困人口不断扩大，加剧了城乡差别和贫福差距，增添了社会不稳定因素。

（二）农村土地制度不完善，土地市场化不充分。完善的农村土地管理制度，健全的土地市场体系，是优化农村土地资源配置、促进农村经济健康发展的重要条件。目前，国家出台了国有土地流转管理的相关法律法规，却未出台农村集体建设用地流转的法律法规，造成集体土地管理相当薄弱。有关法规对农村承包地的流转也只是抽象规定，对土地使用权的出让、流转中各方权利、义务及法律责任并没有明确的规定，致使农村土地流转过程中存在着严重的地方利益和意志倾向，有关部门也难以对集体土地流转实行全面有效的管理。集体土地使用权发生权属纠纷时也很难从法律和行政上进行解释和处理。农户之间的土地流转也存在着盲目随意、操作无序等不规范现象，一旦发生纠纷则处理难度大，土地流转的价格也很不规范，全县尚无土地流转合理价格定位。据调查统计，全县共计流转土地43.4万亩（约占总耕地的22.1%），其中100元/亩以上9.2%,100元/亩以下占67.6%,无偿23.2%,说明外出人员决心向外的动力大，导致农业生产质量水平存在一定程度的下滑与不平衡，甚至有的地方耕地撂荒现象反弹，浪费了大量宝贵的耕地资源。

（三）土地的社会保障功能过强。我县农业人口占总人口的90%，由于农村社会保障制度不完善，对大多数农民来说，承包土地不仅具有就业生存功能，而且具有社会保障福利功能。农村土地无论面积大小和土质好坏，在第一次联产承包中基本为平均承包（有按人七劳三分配）。从实践看，确实促进了农村经济的发展和农村社会的稳定，为国民经济的健康发展做出了重要贡献，但同时也导致了农民过分的恋土情结，有些农民尽管找到一份较为稳定的工作，但因担心未来政策的多变，也不原随便脱离土地，特别是在土地日渐升值、农税免征和真正兑现农业生产补贴的情况下，放弃承包地意味着自己的利益受损。因此，农民更加看重自己的承包地。这种过强的社会保障功能明显抑制了土地向大户和能手流转，从而阻碍了农业产业规模化经营的进程，对农业新技术的大规模推广也不利，更不符合社会主义市场经济条件下现代农业和农村经济的发展要求。

（四）土薄坡陡质差，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业。几十年来，农产品价格始终处于劣势价位，涨价幅度始终在其他产品后面，农产品增产农民难增收，比较效益低；加上土薄坡陡和气候条件的制约，部分农民对承包的土地粗放经营，对15cm左右土层厚的土地开展流转、发展集约化经营的愿望不强，农民发展现代农业的积极性不高。土地产出率低，甚至亏本，影响土地的合理流转。

（五）土地流转机制不健全，操作不规范。全县土地流转处于自发阶段，无土地流转服务机构，流转信息不畅，农村土地承包管理部门对土地流转的相关政策、程序、要素、权利义务宣传不力，对已经流转的土地引导服务不够到位，农民对土地流转的政策知晓率低，影响了土地流转的规模和效益；目前全县已经流转的土地，多数未按照农业部2005年颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》执行，口头协议占多数，即使有书面合同，其内容也不完整，合同条款、标的不明确，权利义务不具体，在某些方面不具有法律效力；有的未经村集体经济组织审核同意就进行流转，特别是流转达二、三十年的土地，不完善好相关手续，将带来一定后患。

三、农村土地流转的指导思想、总体本目标和基原则

（一）指导思想：以保障农民的土地权益和稳定农村大局为出发点，以进一步完善土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进农业产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升农村土地规模化经营水平，加快现代农业发展进程，促进经济、社会、生态协调发展，促进社会主义新农村建设。

（二）总体目标：通过农村土地流转，提升全县农村土地规模经营水平和农业产业化水平，促进土地资源的优化配置，提高土地利用率和产出率，提高农产品优质率和商品率。到2010年，全县农村土地规模化经营达到总耕地面积的20%以上，农业产业化经营整体水平处于全市前列。

（三）基本原则：

1、稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。

2、依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营，要按照法律法规进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。流转应坚持等价有偿，确保农民的利益和生产生活的稳定。

3、集中、规模、增效的原则。农村土地流转和农业产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、规模适当，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。

4、管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和农业产业规模经营的过程中，要设立专门机构管理和指导，建立健全土地流转的各项规章制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同，及时调解土地流转纠纷，维护双方利益，确保土地流转和规模经营有序开展。

四、农村土地流转的对策及建议

1、加强领导，提高认识。各级党委政府必须高度重视，把土地流转工作纳入农业农村工作的重要内容和重要议事日程，尤其是土地流转管理部门和经营部门，要在农业生产过程中，加强管理和指导；充分认识土地流转的方式和作用，掌握流转过程中的原则、程序和方法。

2、加大宣传，注重指导。要大力宣传《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中国共产党中央、国务院关于土地的相关政策和措施，解除农民对土地流转的后顾之忧；在实际工作中，要注重宣传引导农民如何进行土地流转。

3、依法运作，确保流转程序。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。一是要健全组织机构。为了解决农村土地流转信息不畅的问题，可在县乡镇农业部门建立“土地流转服务中心”和土地流转仲裁机构，按照《农村土地承包经营权流转管理办法》履行乡镇人民政府对土地流转工作的指导、调控和管理职能，提供政策咨询、信息服务、规范合同、办证签章等免费服务，为农村土地流转当好“红娘”。二是要健全工作制度。全县要根据实际情况，制定切实可行的《土地流转实施细则》或者《土地流转具体办法》以及土地流转程序图，规范土地流转程序，要切实保障土地流出方的利益，建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签定后，经营业主每年要向流转中心交纳一定数量的风险保证金，以防业主因经营困难等原因无法向转出方兑现租金而引发纠纷，合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。三是要建立信息网络。各村可确定一位信息员，负责收集、发布土地流转供求信息，协助办理土地流转手续或代理土地流转；以村为单位定期收集、发布土地流转信息，建立土地流转台帐；以乡镇为单位建立土地流转信息库，土地流转服务中心定期通过多渠道发布和上报土地流转供求信息。市县两极要在土地、农业部门设立专门的股室明确专人专抓土地流转工作。四是要建立中介组织。建立土地流转中介组织，制定其职责制度，专门为土地流转人服务，并引导流转的土地发展农业产业化经营项目，着重解决农户与农户之间、农户与村集体之间的土地流转速度、规模、效益问题，真正解决农户与市场之间的利益问题。

4、制定鼓励政策，激励土地流转。借鉴外地开展土地流转的先进经验，可由市县两级制定出台扶持专业合作社、种植大户、土地转让农户和集体土地流转的鼓励政策，以激励农民进行土地流转，发展土地规模经营。对受让农户土地流转达到50亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助；对受让集体土地流转达到500亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助。对发展土地规模经营的龙头企业和大户，可在有关农业项目的分配上优先考虑，还可对其进行贴息贷款、增加贷款额度等。对转让土地的农民，要着重研究其生活保障措施，以消除他们的后顾之忧。

5、积极创造条件，促进农村土地有效流转。

要大力发展农村第二、三产业，就地转化农村劳动力；要通过劳务输出，使农村剩余劳动力逐步脱离土地，从农村走向城镇；要加强劳务培训，大力实施“阳光工程”，推动农村劳动力向外转移；要加大农业项目、招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营。要不断增加农业水、电、路等基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地流转长效机制。

6、完善农民工社会保障体系建设。农村剩余劳动力对土地的依赖性很强，一个重要原因就是担心就业不成功可能失去经济来源，无法生活，所以经常出现“离乡不离地”的情况。为此，必须建立社会化的保障体系，像医疗保险、养老保险、失业保险等必须全面建立，并引导农民认识和信任社会化保障体系的功能和作用，降低农村劳动力对土地的依赖性，从而实现有效的转移，促进农村土地的集中，便于实现土地的集约化、规模化经营。

7、完善农村土地使用权流转的法律法规。国家在农村土地承包权中存在法律缺陷，应尽快加以完善。一是在民法中确立农村土地使用权流转的主体；二是在有关财产法中确立农村土地承包经营权是一种财产权、他物权（根据是《物权法》），并明确农村土地使用权转让是物权行为；三是制定土地流转的格式合同，规范农村土地承包的使用权转让行为。

综上所述，全县各级党政和农业部门在积极实践、努力探索土地流转的过程中，产生了“农业专业合作社”（安场镇、市坪乡）、“土地股份合作制”（新州镇、市坪乡、乐俭乡等），这是近年来在农村土地流转，农业产业化建设中创造的新事物，是值得肯定和推广的。他们的基本做法是：

（1）村集体土地与村集体经营性资产一起折股量化，明确每个社员的股份，经营收益按股分红。其主要特点是，在村集体经营性资产折股量化的基础上，将农户承包的土地也折股量化，设置土地承包经营权股。有的按不同类型土地参考价为依据，有的经评估确定土地价值，然后折价作股，从而参与收益分配，实行一人一票制。

（2）农户土地承包经营权股权化。特点是将发包给农户的承包经营权作股，组建新的股份合作组织，对入股土地实行统一规则、开发和经营。股份合作组织直接经营或者代表股东与企业签定合同或进行租赁。

（3）农户以土地承包经营权参股。特点是农户以承包地折价参股。采取保底收入、盈余分红形式，农民既可承包产业项目，又可在自己的土地上打工，并优先在产业项目中就业。

我县在发展茶叶、烤烟、辣椒和中药材等产业中，有效促进了农村土地经营权流转，充分说明：通过土地租赁实现土地流转，发展农业产业化和规模化经营。土地租赁可以规避农户气候风险和市场风险，是土地流转的一种有效形式，是推行土地经营权流转的有效途径。（作者系县委办副主任、政研室主任）