土地流转调研（五篇范文）

第一篇：土地流转调研

关于农村集体土地流转情况的调查报

告

市委、市政府：

按照吉农经字[2001]230号文件精神，***局组织有关人员对***县***等五个乡镇的农村集体土地的流转情况进行了调查，现将情况报告如下：

一、农村集体土地流转的现状

从上述五个乡镇的调查情况看，目前农村集体土地的流转大致有以下几种类型：

（一）输出劳力，转包土地

农村剩余劳动力的输出，促进了农村集体土地的流转，流转的主要形式是转亿土地。如***县***乡***村共有农业人口900人，其中500人外出打工（其中有100多人赴韩国劳务），每年外出打工的劳务收入达800多万元。该村土地流转率达到30%，农户间流转率达到38%。***县***镇梨树村党支部书记带领本村农民200多人组成基建队，外出到大连金州开发区搞基建，人均年收入7000多元，该村土地流转率达到19%，农户流转率达到22%。上述两村外出打工的农民大都采取转包土地的形式，将其承包的耕地自愿转包给留村务农的工。***县***镇**村、***村，通过镇政府的政策性引导，两村11户农民通过转包形式承包70亩地建起蔬菜大棚，每亩地收入大约在7000元左右。可见这三个村的土地经营规模逐渐扩大，并向种田能

手转移，转包后，原土地承包关系不变，由原承包户继续承担承包合同规定的权利和义务。

（二）招商引资，租赁土地

***县***乡在近两年共引进外资6500多万元，租赁土地近千亩，创办服装厂、果仁厂、鹿场等五个企业吸纳剩余劳力200多人，此外，东辽县安恕镇乌龙村90户农民通过租赁方式，开发承包1200多亩荒山，用于发展林果业，既增加了农民收入，又壮大了农村集体经济，两例均采用租赁土地形式来实现流转。

（三）建立园区，转让土地

***县***镇通过引导开发建立三个较大规模的科技园区。如煤矿业主刘金山承包农民转让的幸运地0亩，已摔交40万元，建成种、养、加、贮配套综合园区，吸收农村劳动力100多人。以如该镇大营村农民方志友承包农民的土地00多亩，投资近40万元，已建成早、中、晚优质品葡萄园，已见成效。

（四）联合经营，入股土地

***县***镇***村准备利用农村集体土地入股与沈阳一家公司联合经营创办优质葡萄园区，衽风险共担、利益共享，按股分红的经营方式发展高效农业，提高土地利用率，此类土地流转形式是被调查的五个乡镇中唯一的一种形式，也是土地流转的重要发展方向之一，现在此项工作正在运作中，有待进一步总结和完善。

(五）开发四荒，拍卖土地

***县***镇***村将一处荒山及荒沟拍卖给市交通局，现已投资

300多万元，建起一个集休闲、观光、旅游为一体的综合开发园。又如东辽县辽河源镇潘家村将一处荒山、荒沟拍卖给市碧伦饮品有限公司，现已建成果树、养牛基地。

（六）集中连片，互换土地

调查中发现部分农民经营的土地面积较大，地块零散，不易管理和经营。为此，农民间通过自愿协商，采取基本等质等量、互惠互利的原则，达成协议，相互串换地块，使零散的土地基本达到集中睛，逐步实现集中经营、区域种植，提高了土地的利用率和土地的产出率。从上述土地流转类型来看，大体可以分为以下几种方式：

一是自愿转包、转让。调查中发现大部分外出打工经商的农民都会根据季节不同寻找承包方，自行协商、自我转让，一般时间不超过1年；二是政策引导。政府通过按规定优惠政策，提供各种信息及配套服务，引导农民采取自愿的来流转土地；是协议流转。双方通过村组同意，本着平等互利原则，按正常程序采用转包、转让、租赁、拍卖、抵押等土地流转形式签订合同，确立双方权利与义务。

二、土地流转中存在的问题

目前，农村集体土地的流转刚刚一步步，并向良好的方向发展。但从调查的情况分析，还存在一些问题和阻碍土地流转的因素：

（一）发展滞后，机制不完善

农村经济迅速发展，农村城市化、工业化进程加快，农村二、三产业发达是农村剩余劳动力转移的必要条件，也是农村集体土地大量流转的前提。但从目前我市农村实际情况看，由于受地理环境的影响，农村经济的发展速度和农村城市化、工业化进程迟缓，农村二、三产业还很不发达。在这种情况下，土地仍然是农民赖以生存、不可脱离的最基本的生产生活资料。为此，多数农民只能采取简单的再生平笔外出打工的方法，解决暂时劳动短期过剩的问题，这就严重制约和阻碍了农村集体土地向规模化、信纸化经营的方向发展，农村土地就无法向种田能手集中，就无法衽适度规模经营，提高农用土地的产出率。

（二）信息不畅，增收无门路

农村信息不畅通，转产致富咧门路，也是阻碍农村经济发展，促进土地流转、发展优质高效农业的一大障碍。农村地域广，交通不便是目前农村的一个特征，这就导致农民无法及时准确的收集致富的信息，发展其他产业，特别是二、三产业。为此多数农民只好围绕有限的土地，进行简单、粗放的农业生产，农用土地的利用率和产出率仍保持较低的水平，严重制约了农村集体土地的流转。

（三）农民素质低，服务组织不健全

农民科技水平低、无技术、缺资金也是阻碍农村集体土地流转的一个重要因素，多数农民虽无发展其他产业的门路，但有了门路也由于自身的文化水平低，不懂技术而无法发展农业以外的其他产业，导致农村剩余劳动力外出打工，离乡不离土，土地流转只是短期行为，无法发展优质高效农业和二、三产业。此外个别农民虽然有了门路、技术，也由于资金短缺，同样无法发展。农村服务组织不健全，服务功能不完备，产前、产中产后服务不，也影响了农村各产业均衡的发展。

（四）流转的短期性，影响高效农业的发展

据调查，目前大部分乡镇土地流转都是由于季节性外出打工、经商等时间决定，一般不超过一年，很少有超过两年的。由于转包期限过短，势必造成转入户在生产上的短期行为。如减少反腐败主，搞掠夺式经营等，耕地越来越瘠薄，水利设施越来越陈旧，导致生态环境遭到破坏，不利于农业生产的长期发展。

｛五｝农村集体土地流转程序不规范

目前大部分土地流转多为农民自发形成，双方有时为了方便，而不遵循一定的程序及履行必要的手续来规定流转双方的权利与义务，有时就利用“口头协议”进行私下流转，造成土地承包关系的混乱，土地流转无序进行，并且常常引发纠纷。

三、土地流转中应采取的措施

（一）制定优惠政策，积极引导流转

政府部门可以根据国家土地有关的政策、法规，积极制定出促进土地流转，促进规模经营的优惠政策，鼓励土地流转规模，引导土地流转方向，使土地向种田能手转移，以实现适度规模经营，提高土地的利用率和生产率。

（二）发展二、三产业，转移剩余劳力

大力发展小城镇建设，拉动当地的一些产业结构调整，同时还鼓励农民进城经商，在流通领域中获得收益，通过比价效应，可以带动更多有能力的农民从土地中走出来，从事其他产业，促进农村剩余劳动力的转移。另外，各乡镇可以根据自己当地的实际情况，充分利用

自然资源，招商引资、土地入股或转让承包等多种形式发展二、三产业，吸收当地大量的农业剩余劳动力，使这部分劳动力从自家的土地中解放出来，既可以增加就业劳动力的人均收入，同时也可以增加土地流转的规模，促进规模经营，促进信纸人人皆知 提高，实现高效农业。

（三）采取有效措施，提高农民素质

政府部门可以组织技术人员对农民进行农业技术培训，组织学习参观，让农民走出去，提高农民自身的素质。要广开思路，收集致富信息，掌握致富技术，广开致富门路，不仅可以促进农业发展，使大部分劳动力得以转移。

（四）规范流转行为，依法促进流转

要建立健全土地流转的监督、管理机制和服务体系，严格合同手续，规范制度依照有关法律、法规和政策，使土地流转走上法制化、规范化、科学管理轨道。

要坚持土地流转的原则。

1、集体土地所有权不变的原则，土地流转无论是哪种类型，其土地原始所有权的性质保持不变。

2、要坚持自愿的原则，土地流转必须尊重农民意愿，采取自愿，绝不能行政命令来强制执行。

3、效益原则。土地流转必需有利于当地经济的发展，当地农民的增收、当地环境改善等。

4、公平原则。土地流转必须坚持公平原则，要正确处理国家、集体及农户之间的利益关于。

5、要坚持市场机制与宏观管理相结合的原则。

第二篇：土地流转调研

红叶村土地流转情况调研报告 近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农村土地大量撂荒，农民对土地的依赖性越来越小;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。

红叶村耕地9600亩，户均21.4亩，耕地集中平整，水泥路直达东流镇，水路通畅。农业生产主要是水稻、小麦和油菜，是全县粮食单产最高的村。自2012年以来，投资1200万元的东至县农业综合开发项目进展顺利和土地确权工作圆满完成，全村路相通、渠相连、田成块、树成行的格局初步形成，如今的红叶村已获得安徽省现代农业示范区核心区、池州市土地流转示范村、池州市土地确权登记试点村。依托龙头企业、产业化合作社及种粮大户。为进一步推进我村农村土地有序流转，建立健全土地承包经营权流转管理和服务，促进农业规模经营和农民增收。现将调研情况汇报如下：

一、土地流转相关政策

农村土地承包经营权流转是指农村土地承包期内，承包方以转包、出租、互换、转让等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营，现国家政策规定土地流转应遵循的原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴；承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

二、我村土地流转的现状

我村共有18个村民组，农业人口933人，耕地7336亩，其中水田4973.6亩，旱地2365.4亩，户均21.4亩。目前全村已实现农村土地流转3000亩，土地流转率达40.8%。

分析我村土地流转现状，呈现以下几个特点： 一是从流转方式看，主要以出租、转包为主，占流转土地总量的81%，以转让、入股、互换及其它形式为辅，占流转土地总量的19%。二是从流转地域看，土地流转主要集中在桥东组、倒沥沟组、桥西组、排灌组、顺风咀组、长河组、沿河组、冰蚀组、外坝组等地理位置优越、交通方便、外出务工人员较多的村民组。三是从承包对象看，除跨村流转土地的情况外，还有在我村成立的安徽舜风农业发展有限公司。四是从流转主体看，土地正由农户间流转向农户与种养大户、农民专业合作组织、农业龙头企业等流转，目前全县流入专业合作社及农业企业的土地面积3000亩。

三、土地流转工作取得的成效

一是促进了农业规模化经营。土地流转改变了一家一户分散经营的状况，推动了土地的适度经营规模，增强了农业生产的组织化程度，加快了农业产业结构调整步伐。

二是促进了农业产业化发展。农业龙头企业和专业合作经济组织在获得土地经营权后，把农业的产前、产中和产后诸环节连结成紧密的产业链条，有效解决了农户小生产与社会大市场的矛盾，架起来传统农业向现代农业的桥梁。在排灌组近100亩的甘蔗长势喜人，丰收在望；浙江商人投资1000余万元的80亩牛蛙养殖基地已经在桥东组顺利投产；在顺风嘴组落户的玫瑰花种植场地以及烘干房等建设占地近20亩；露天茄子生产也已经在渠东组、排灌组的50亩土地上硕果累累，预计亩产值将达1万元。

三是促进了农业现代化生产。通过土地流转形成规模经营的农户和企业，为了降低生产成本、提高生产效率，采用了多种农业机具、优良品种和先进适用农业技术，促进了全县农业基础设施的进一步完善和农业生产水平的不断提高。

四是增加了农民收入。流转出土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，而且能从务工中获取劳务收入。当前，无论从上级政策还是全县的形势看，土地流转适逢良好机遇，我们应抓住机遇，积极探索土地流转办法，通过促进土地良性流转，加快全县经济社会发展的步伐。

四、当前土地流转出现的问题

土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。

1、认识不足，重视不够。农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、温饱即满思想比较浓厚，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。同时，农民受资金、技术市

场、文化素质等因素困扰，进城务工或发展畜牧养殖、二三产业较难的现实，不敢把土地流转出去。此外，由于农村养老、医疗保险等事关农民生存的社会保障体系不够健全完善，农村土地很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民怕失地后生活无着落。

2、种养大户偏少，流转愿望带动作用有限。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带

动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善。土地流转工作尚处于起步阶段，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少，缺乏科学管理。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位签证，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难

度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。

五、措施和建议

土地流转问题是一项综合性、动态发展的系统民生工程，需要在土地流转法律法规及上级政策的引导下不断发展完善。现结合我县土地流转现状，提出以下建议：

一是加大土地流转宣传力度。土地流转是促进农业产业化发展、增加农民收入的关键措施，是我国继土地下放、土地延包之后的又一次土地变革，各级领导干部必须引起高度重视，加强政策学习，加大宣传力度，将当前这一惠及三农的政策落到实处，严格遵循“依法、自愿、有偿、有序”的原则，将土地流转工作与农业增效、农民增收、农村繁荣相结合，与目前农民工返乡创业、发展民营经济相结合，与实施建设社会主义新农村相结合。

二是建立完善土地流转平台。我村土地流转服务中心已经成立，要充分发挥服务及监督职责，做好信息收集、矛盾调解等工作。充分利用万村网站、部门快报等形式，为农民提供信息服务。建立完善城乡统一的土地流转交易平台，储备一批土地资源，收集一批土地规模经营者资料，利用网络统一发布土地供求信息，逐步实现农村集体土地全县统一政策、统一调控、统一监管。县土地流承包仲裁委员会还要做好土地承包及流转纠纷的调解和仲裁，保障土地流转双方利益。

大学生村官：许启军 2014.03.05

第三篇：土地流转调研报告

XX镇土地流转调研报告

加快农村土地流转是推进农村土地集约化经营、推进农业产业化经营、发展现代农业和增加农民收入的有效途径，XX镇开展农村土地流转工作以来，通过召开座谈会、听取汇报、实地察看、采集数据、走访企业和种养大户等形式，深入了解全市农村土地流转的基本情况。现将调研情况报告如下：

一、农村土地流转基本现状

据统计，XX镇农用地面积 万亩，其中耕地面积 万亩，林地面积 万亩。截止2017年，按照“依法、自愿、有偿”的原则，全市农村土地通过出租、入股、转让、转包、互换等形式流转面积达 万亩，涉及农户 万户，分别占农用地面积和农户总数的 和 ％。其中，流转耕地 万亩，林地 万亩。按流转形式分，出租 万亩，占流转面积的 ；转让 万亩，占 ；转包 万亩，占 ；互换 万亩，占 ％。

二、农村土地流转取得的成效

1、减少了土地撂荒。据调查，凡是土地流转好且规范的地方，土地撂荒面积相对较少，反之则多。农户通过转包、入股、租赁等多种方式，将土地流转给种养大户、农民专业合作社、龙头企业等经营主体实行集中开发。

2、促进了土地规模经营。流转后的土地通过业主的统一规划、统一建设、集中打造，形成了大产业、大基地，实现了土地的规模经营，有效地降低了成本，提高了土地的经济效益。

3、促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地流转，一方面创造了新的就业机会，农民在享受地租的同时，可以足不出乡在自己所出租的土地上打工，另一方面为在外务工农民解除了后顾之忧，安心务工，增加劳务收入。

4、促进了农业适用新技术、新品种、新农机的推广应用。通过土地流转形成的规模经营户，为提高劳动生产率和土地利用率、产出率，均采用了先进适用的新农机、新技术和优良品种，有的甚至聘请了专业技术人员，提高耕种效率。

三、农村土地流转存在的问题

1、土地流转动力不足，农户积极性不高。从目前的土地流转的效果来看，农民还没有真正分享到现代农业发展带来的好处。一方面，土地流转后效益不明显，普遍租金偏低，入股经营存在风险，部分农户积极性不高；有的农户对流转后种植品种选择、经济效益预见性差，从而影响积极性，使土地流转辐射范围不广，带动力不强。另一方面，在农村社会保障体系不完善的情况下，农村土地还是农民赖以生存的基本生产资料，很大程度上担负着农民的社会保障功能，农民害怕失地后生活无着落。因此，部分农户宁可粗放经营，也不愿意出租、转包；一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障，宁愿荒芜弃耕也舍不得将土地流转出去，从而限制和影响了土地流转。

2、流转行为不规范。农村土地流转多以农户间自发流转为主，以口头协议进行流转的多，签订正规书面协议或合同的少。有的即使签订了书面协议，内容也很简单，形式不规范不健全，经过村集体统一组织并报上级主管部门备案的极少。流转不规范给土地流转管理造成很大不便，容易引起矛盾纠纷，调处工作也较困难。在退耕还林中，政策使土地增值，就出现了部分转出土地的农民借合同不规范而索回土地经营权现象;集体林地承包中，很多未经过村民代表大会讨论通过，群众意见大，引发上访事(案)件，造成不稳定因素。

3、管理机构不健全，配套服务跟不上。一是管理机构不健全。目前乡镇农村土地承包经营管理、经营权流转服务、合同鉴证、纠纷调解与仲裁等行政管理和服务等工作，基本无专人负责。而区级农经机构对农村土地流转履行监管职责受人员少、经费少、中心工作任务重等限制，难以开展对农民正确引导、法律咨询、土地流转信息发布、价格评估、合同鉴证、登记备案、纠纷调解仲裁等日常工作。二是配套服务滞后。农村土地流转和生产经营过程中的风险因素很多，风险防范薄弱，流转土地与抵押物评估、农业保险、农业风险补偿、农业贷款担保等配套管理与服务都明显滞后。特别是农村金融信贷管理制度与农村土地流转资金借贷需求不匹配，无法满足土地流转的需要。

4、流转层次低。农村土地流转在很大程度上是局限于本乡镇的村、组范围内，流转期限较短。流转的短期行为，不利于土地的可持续利用。而且，由于产业化经营程度不高，土地流转形成的规模化经营、标准化生产水平低，科技含量不高，种植、养殖的“大路货”多，名、特、优、珍、稀、奇等种养、开发少，不利于土地流转的可持续发展。

四、农村土地流转下一步工作建议

1、加强宣传，积极引导，不断提高农民参与农村土地流转的积极性。农民是农村土地流转的主体，让农民意识到土地流转的重要性，是加快农村土地流转的前提。因此，要充分利用各种行之有效的形式，广泛宣传土地流转的意义，引导农民增强流转土地的自觉性。要按照《农村土地承包法》、《合同法》、中央省市农村土地流转的有关政策要求，引导农民知晓农村土地流转的原则和政策，做到依法、自愿、有偿、规范。县、乡镇、村都要举办农村土地流转示范点，通过典型示范，使广大农民看到土地流转带来的实际利益，从而转变思想观念，加快农村土地流转。

2、加强监管，搞好服务，不断健全农村土地流转机制。要进一步健全农村土地流转管理制度，加强对农村土地流转的日常监管工作，切实做到三个规范：即规范土地流转程序、规范土地流转合同和规范土地流转行为。

3、搭建平台，有序规范、合法流转。一是明确乡镇管理部门职能，确定专人负责农村土地流转监管工作。二是依托我市农村产权交易平台，结合农村土地承包经营权确权登记成果，搭建覆盖市、县、乡三级的土地流转信息发布、政策咨询、土地承包经营权交易等平台，实现农村资产资本化、农村资源市场化、农民增收多元化的目标。三是成立土地流转纠纷调解委员会，制定土地流转价格评估制度和流转档案管理制度，统一土地流转合同文本，严格规范土地流转的申报、协商、审查、签订、备案等五个程序，使农村土地承包经营权流转的管理制度更加规范，交易方式更加便捷，市场信息更加畅通，交易风险更加可控。

第四篇：土地流转调研报告

土地流转调研报告

**县是**市东北部与重庆市**交汇的山区农业大县。全县总面积2595平方公里（耕地面积196万亩），大部分海拔在700至900米之间，90%的地区属溶岩地貌，地表破碎，山河纵横；250以上坡地占总面积的44%，250以上的坡耕地占总耕地的27.3%；活土层厚度低于15cm的耕地占总耕地的60%，农业有效灌溉面积20万亩，占境内现有耕地的30%。因此，我县农业抗御自然灾害的能力较弱，农业生产水平难以在短期内得到根本改变。随着社会主义市场经济的不断深入，农村经济的快速发展，城镇化的不断推进，农业现代化水平的逐步提高和分工分业趋势的不断加剧，已有的土地承包制度形成的承包耕地面积少、地块分散、农村劳动力离家难离土等问题逐步凸现，如何在坚持土地家庭联产承包政策不变和保障农户承包经营权前提下，加快农村土地流转，促进土地规模化经营？如何在现有条件下提高农业效益和市场竞争力，是摆在各级党政面前的重要课题。本文试图通过调研全县土地流转的现状，搞清影响土地流转的障碍因素，提出促进全县农村土地流转的对策和建议，旨在促进我县农业规模化、产业化发展，促进农民增产增收。

一、全县农村土地承包经营权流转现状及成效

近年来各级政府和农户对土地流转问题进行了积极探索，通过采用互换、转包、转让、出租、入股等形式，鼓励农户将土地承包经营权转让给他人耕种。早在家庭承包责任制实施初期，全县就有农村土地经营权流转。当时，主要是在农户之间为便于耕作进行的承包经营权流转（互换、转包），流转范围小面积少。随着农业和农村经济的不断发展，特别是上世纪九十年代以来，农村劳动力大量向二、三产业转移，农村经济结构和社会结构发生了很大的变化，农村土地流转呈现出面积大、规模化的趋势。

（一）流转现状

1、县乡党政高度重视土地流转。全县上下把促进和规范农村土地流转作为落实农村土地政策、提升农业竞争力和农民增收的一项重要措施，促进了农业的规模化经营和标准化生产。截止2008年5月，通过对全县19个乡镇152个村（居、社区）的调查汇总，耕地流转面积达14.7万亩（约占耕地面积的7.5%），其中用于种植的9.8万亩、养殖的0.334万亩、其他0.29亩；林地流转面积约2.7万亩。实行规模化经营的耕地面积8.6万亩（占耕地面积的4.4%），主要用于烤烟生产和茶叶产业以及辣椒、蔬菜和中药材种植。

2、土地流转形式多样。从土地流出看，当前全县常用的土地流转方式主要有四种：即转包、转让、互换、出租等。其中有偿流转3.7万亩，100元/亩以上的0.7万亩，100元/亩以下的3万亩；无偿流转0.88万亩。全县土地流转的特点是连片流转、向大户和生产能手流转、向企业主流转。

3、土地流转主体多元化、跨区域化。从土地流入对象看，主要有农业产业龙头企业经营型、种养大户经营型、普通农户经营型等三种土地流转模式。如碧丰的8200亩林地流转到顶箐方竹笋有限公司经营、0.3万亩白蒺中药材基地流转到100多户农户经营、3.3万亩茶叶基地流转到县内外几十个大户经营、30亩以上烤烟土地流转到500余户大户经营等，形成了跨乡镇跨县域的土地流转良好态势。

（二）流转成效

1、促进了农业的规模化经营。通过土地流转，不但较好地满足了一些从事非农产业农户既不愿放弃土地承包经营权，又不愿经营土地的要求，而且还满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的产业大户、工商业主、经营能人等集约经营土地的愿望，实现生产要素的合理配置，激活了市场农业，促进了农村的分工分业。如碧丰100多亩辣椒基地，瑞溪樊**的4000亩烤烟、茶场、辣椒基地，市坪袁霞的360亩烤烟基地；**、乐俭、中观、土坪、俭坪、安场、凤仪、小雅等多数乡镇都有通过土地流转实现农业产业化经营的成功范例。全县现有农业（含种、养、林）大户共计1万户，涉及耕地14.7万亩，林地近7万亩的农业产业规模化经营。这一模式的运作，既一定程度上改变了农户生产受其自身经济条件、科技水平、劳力、市场风险等因素的限制，又对农业生产水平的提高，效益农业的发展具有积极的现实意义。

2、促进了农村劳动力转移，有效地减少了土地撂荒。在保证农民土地承包经营权的基础上，通过农村土地承包经营权流转的方式，既可以将农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可以维护农民的土地承包权益，解除农民离土离乡的后顾之忧，有效减少了土地撂荒，提高了土地利用率和产出率，从调查结果看，全县外出人口达18万人，占总人口的30%，使我县常住农业人口为38.8万人，其中劳力18.3万人，劳均占有耕地从1.95亩变为3.83亩，提高了劳均耕地占有量，农产品走出了入不敷出的困境。同时，大量的劳动力外出促进了我县“尹姑娘。珍汉子”的劳务经济品牌。

3、有利于农业科技的普及和推广。通过土地流转，土地经营形成一定规模，使科技的扶持有了落脚点，调动了高新技术进入农业领域的积极性，形成规模经营的农户和业主，促进了多种农机具和优良品种及先进实用技术的普及和推广，提高了农产品竞争力，增加了农民收入。如全县1万个大户拥有旋耕机416台，拥有标准化智能烤房3500余间（占全县智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178间。烤烟生产土地流转30亩以上大户500户，共计流转面积2.3万亩。

4、培育了一批新型农民。企业和外来业主进入农村后，其生产和经营的过程有利于改变农村的传统思想观念，先进的经营管理理念、生产技术和市场意识对农民起到了潜移默化的作用，改变了农民传统思想观念。农民在受聘务工的过程中以及与企业的业务交往中，自觉不自觉的得到磨练，学到了先进的生产技术和管理经验。农村中的“田秀才”、“土专家”等各种能人，在土地流转中产生并大显身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全县在土地流转利用面积中，利用林地近2万亩，利用四荒地3000余亩，最大限度地发挥了土地资源。与2006年相比，土地撂荒下降了5个百分点（现调查为1.3万亩），约占总耕地面积的5%。土地流转使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全县土地流转存在的问题

农村土地实行家庭联产承包责任制20多年来，顺应了农村生产力发展的要求，促进了农村经济的快速发展。但随着市场经济的深入和市场化的推进，土地家庭承包责任制在一些地方已不适应农村经济的发展形势，土地流转自然发展起来，同时也产生了一些问题和矛盾。为了推进土地科学合理流转，促进农村经济健康有序发展，中国共产党中央于2001年下发了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，2002年8月又出台了《中华人民共和国土地承包法》。农村土地流转实行土地所有权归集体经济组织，承包权归承包农户，使用权或经营权归转入方的土地经营体制。这不但解决了农业产业化经营规模过小、农地抛荒闲置，还优化了土地资源，促进了土地与资金、技术、信息、人才等生产要素的合理流动，促进了农村经济的发展，加速了农业产业结构调整和农村剩余劳动力转移。通过对全县的土地流转调研分析，反映出目前我县农村土地制度及土地流转存在许多问题和矛盾。

（一）农村土地产权不清晰。《宪法》第十条规定：“农村和**区的土地除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有”。《中华人民共和国土地管理法》也规定土地属于三级所有，即“乡镇集体、村集体、村民小组”。这些规定虽然明确了农村土地集体所有权的代表，但“农民集体”在法律上的具体内涵很模糊，由谁来代表集体实施其权利与义务却难以确定，集体有“乡镇、村、村民小组”三个层次，在不同程度上都是农村集体土地产权的所有者代表。目前的土地集体所有，对农民来说，某种程度是虚无的。从所有权主体看，村委会作为当地村民的社区性自治组织，充当集体土地财产的所有者代表，在村民现有民主法制知识积累有限和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村主任或村委会少数人所有。从实践看，借集体之名违背农民意愿对土地进行大面积流转的事实大量存在，甚至流转中永久性改变了土地用途；农民在土地流转中也存在未批先占、少批多占的改变土地用途的违法现象。而农民拥有几十年土地的使用权、经营权和收益权，却不可以将土地进入非农市场进行交易，承包年限内只能传承子孙，还有可能随时终止承包，使农民长期处于经营土地的不稳定状态之中。加之难以安置、补偿较低、行政强制性改变土地用途的开发流转，使土地级差收益从农民流向社会集团或个人，而失地农民不断增加，贫困人口不断扩大，加剧了城乡差别和贫福差距，增添了社会不稳定因素。

（二）农村土地制度不完善，土地市场化不充分。完善的农村土地管理制度，健全的土地市场体系，是优化农村土地资源配置、促进农村经济健康发展的重要条件。目前，国家出台了国有土地流转管理的相关法律法规，却未出台农村集体建设用地流转的法律法规，造成集体土地管理相当薄弱。有关法规对农村承包地的流转也只是抽象规定，对土地使用权的出让、流转中各方权利、义务及法律责任并没有明确的规定，致使农村土地流转过程中存在着严重的地方利益和意志倾向，有关部门也难以对集体土地流转实行全面有效的管理。集体土地使用权发生权属纠纷时也很难从法律和行政上进行解释和处理。农户之间的土地流转也存在着盲目随意、操作无序等不规范现象，一旦发生纠纷则处理难度大，土地流转的价格也很不规范，全县尚无土地流转合理价格定位。据调查统计，全县共计流转土地43.4万亩（约占总耕地的22.1%），其中100元/亩以上9.2%,100元/亩以下占67.6%,无偿23.2%,说明外出人员决心向外的动力大，导致农业生产质量水平存在一定程度的下滑与不平衡，甚至有的地方耕地撂荒现象反弹，浪费了大量宝贵的耕地资源。

（三）土地的社会保障功能过强。我县农业人口占总人口的90%，由于农村社会保障制度不完善，对大多数农民来说，承包土地不仅具有就业生存功能，而且具有社会保障福利功能。农村土地无论面积大小和土质好坏，在第一次联产承包中基本为平均承包（有按人七劳三分配）。从实践看，确实促进了农村经济的发展和农村社会的稳定，为国民经济的健康发展做出了重要贡献，但同时也导致了农民过分的恋土情结，有些农民尽管找到一份较为稳定的工作，但因担心未来政策的多变，也不原随便脱离土地，特别是在土地日渐升值、农税免征和真正兑现农业生产补贴的情况下，放弃承包地意味着自己的利益受损。因此，农民更加看重自己的承包地。这种过强的社会保障功能明显抑制了土地向大户和能手流转，从而阻碍了农业产业规模化经营的进程，对农业新技术的大规模推广也不利，更不符合社会主义市场经济条件下现代农业和农村经济的发展要求。

（四）土薄坡陡质差，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业。几十年来，农产品价格始终处于劣势价位，涨价幅度始终在其他产品后面，农产品增产农民难增收，比较效益低；加上土薄坡陡和气候条件的制约，部分农民对承包的土地粗放经营，对15cm左右土层厚的土地开展流转、发展集约化经营的愿望不强，农民发展现代农业的积极性不高。土地产出率低，甚至亏本，影响土地的合理流转。

（五）土地流转机制不健全，操作不规范。全县土地流转处于自发阶段，无土地流转服务机构，流转信息不畅，农村土地承包管理部门对土地流转的相关政策、程序、要素、权利义务宣传不力，对已经流转的土地引导服务不够到位，农民对土地流转的政策知晓率低，影响了土地流转的规模和效益；目前全县已经流转的土地，多数未按照农业部2005年颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》执行，口头协议占多数，即使有书面合同，其内容也不完整，合同条款、标的不明确，权利义务不具体，在某些方面不具有法律效力；有的未经村集体经济组织审核同意就进行流转，特别是流转达二、三十年的土地，不完善好相关手续，将带来一定后患。

三、农村土地流转的指导思想、总体本目标和基原则

（一）指导思想：以保障农民的土地权益和稳定农村大局为出发点，以进一步完善土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进农业产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升农村土地规模化经营水平，加快现代农业发展进程，促进经济、社会、生态协调发展，促进社会主义新农村建设。

（二）总体目标：通过农村土地流转，提升全县农村土地规模经营水平和农业产业化水平，促进土地资源的优化配置，提高土地利用率和产出率，提高农产品优质率和商品率。到2010年，全县农村土地规模化经营达到总耕地面积的20%以上，农业产业化经营整体水平处于全市前列。

（三）基本原则：

1、稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。

2、依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营，要按照法律法规进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。流转应坚持等价有偿，确保农民的利益和生产生活的稳定。

3、集中、规模、增效的原则。农村土地流转和农业产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、规模适当，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。

4、管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和农业产业规模经营的过程中，要设立专门机构管理和指导，建立健全土地流转的各项规章制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同，及时调解土地流转纠纷，维护双方利益，确保土地流转和规模经营有序开展。

四、农村土地流转的对策及建议

1、加强领导，提高认识。各级党委政府必须高度重视，把土地流转工作纳入农业农村工作的重要内容和重要议事日程，尤其是土地流转管理部门和经营部门，要在农业生产过程中，加强管理和指导；充分认识土地流转的方式和作用，掌握流转过程中的原则、程序和方法。

2、加大宣传，注重指导。要大力宣传《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中国共产党中央、国务院关于土地的相关政策和措施，解除农民对土地流转的后顾之忧；在实际工作中，要注重宣传引导农民如何进行土地流转。

3、依法运作，确保流转程序。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。一是要健全组织机构。为了解决农村土地流转信息不畅的问题，可在县乡镇农业部门建立“土地流转服务中心”和土地流转仲裁机构，按照《农村土地承包经营权流转管理办法》履行乡镇人民政府对土地流转工作的指导、调控和管理职能，提供政策咨询、信息服务、规范合同、办证签章等免费服务，为农村土地流转当好“红娘”。二是要健全工作制度。全县要根据实际情况，制定切实可行的《土地流转实施细则》或者《土地流转具体办法》以及土地流转程序图，规范土地流转程序，要切实保障土地流出方的利益，建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签定后，经营业主每年要向流转中心交纳一定数量的风险保证金，以防业主因经营困难等原因无法向转出方兑现租金而引发纠纷，合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。三是要建立信息网络。各村可确定一位信息员，负责收集、发布土地流转供求信息，协助办理土地流转手续或代理土地流转；以村为单位定期收集、发布土地流转信息，建立土地流转台帐；以乡镇为单位建立土地流转信息库，土地流转服务中心定期通过多渠道发布和上报土地流转供求信息。市县两极要在土地、农业部门设立专门的股室明确专人专抓土地流转工作。四是要建立中介组织。建立土地流转中介组织，制定其职责制度，专门为土地流转人服务，并引导流转的土地发展农业产业化经营项目，着重解决农户与农户之间、农户与村集体之间的土地流转速度、规模、效益问题，真正解决农户与市场之间的利益问题。

4、制定鼓励政策，激励土地流转。借鉴外地开展土地流转的先进经验，可由市县两级制定出台扶持专业合作社、种植大户、土地转让农户和集体土地流转的鼓励政策，以激励农民进行土地流转，发展土地规模经营。对受让农户土地流转达到50亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助；对受让集体土地流转达到500亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助。对发展土地规模经营的龙头企业和大户，可在有关农业项目的分配上优先考虑，还可对其进行贴息贷款、增加贷款额度等。对转让土地的农民，要着重研究其生活保障措施，以消除他们的后顾之忧。

5、积极创造条件，促进农村土地有效流转。

要大力发展农村第二、三产业，就地转化农村劳动力；要通过劳务输出，使农村剩余劳动力逐步脱离土地，从农村走向城镇；要加强劳务培训，大力实施“阳光工程”，推动农村劳动力向外转移；要加大农业项目、招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营。要不断增加农业水、电、路等基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地流转长效机制。

6、完善农民工社会保障体系建设。农村剩余劳动力对土地的依赖性很强，一个重要原因就是担心就业不成功可能失去经济来源，无法生活，所以经常出现“离乡不离地”的情况。为此，必须建立社会化的保障体系，像医疗保险、养老保险、失业保险等必须全面建立，并引导农民认识和信任社会化保障体系的功能和作用，降低农村劳动力对土地的依赖性，从而实现有效的转移，促进农村土地的集中，便于实现土地的集约化、规模化经营。

7、完善农村土地使用权流转的法律法规。国家在农村土地承包权中存在法律缺陷，应尽快加以完善。一是在民法中确立农村土地使用权流转的主体；二是在有关财产法中确立农村土地承包经营权是一种财产权、他物权（根据是《物权法》），并明确农村土地使用权转让是物权行为；三是制定土地流转的格式合同，规范农村土地承包的使用权转让行为。

综上所述，全县各级党政和农业部门在积极实践、努力探索土地流转的过程中，产生了“农业专业合作社”（安场镇、市坪乡）、“土地股份合作制”（新州镇、市坪乡、乐俭乡等），这是近年来在农村土地流转，农业产业化建设中创造的新事物，是值得肯定和推广的。他们的基本做法是：

（1）村集体土地与村集体经营性资产一起折股量化，明确每个社员的股份，经营收益按股分红。其主要特点是，在村集体经营性资产折股量化的基础上，将农户承包的土地也折股量化，设置土地承包经营权股。有的按不同类型土地参考价为依据，有的经评估确定土地价值，然后折价作股，从而参与收益分配，实行一人一票制。

（2）农户土地承包经营权股权化。特点是将发包给农户的承包经营权作股，组建新的股份合作组织，对入股土地实行统一规则、开发和经营。股份合作组织直接经营或者代表股东与企业签定合同或进行租赁。

（3）农户以土地承包经营权参股。特点是农户以承包地折价参股。采取保底收入、盈余分红形式，农民既可承包产业项目，又可在自己的土地上打工，并优先在产业项目中就业。

我县在发展茶叶、烤烟、辣椒和中药材等产业中，有效促进了农村土地经营权流转，充分说明：通过土地租赁实现土地流转，发展农业产业化和规模化经营。土地租赁可以规避农户气候风险和市场风险，是土地流转的一种有效形式，是推行土地经营权流转的有效途径。（作者系县委办副主任、政研室主任）

第五篇：土地流转调研报告

《关于农村集体土地流转问题的法律思考》

调查报告

学生姓名：指导老师：周勇

近年来随着我国改革开放的不断深化和市场经济的日趋完善，农业、农民、农村问题十分突出的摆在了社会发展的前沿，“三农”问题已经不仅是一个经济问题，更是一个重大的政治和社会问题。党的十六届五中全会提出，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，建设社会主义新农村，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项惠及亿万农民、关系国家长治久安的战略举措，也是我国在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。

土地流转工作是一项巨大的工程，工作政策性强、影响面广，既关系到农村经济的健康持续发展，又关系到农民的切身利益和农村社会稳定，最终也影响到我国的新农村建设的整体进程。在现行土地制度下，土地承载着农民经济收入、满足就业、家庭养老、社会保障等多种功能，是农民赖以生存的基础。

一、农村集体土地流转问题重要性

新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经济的发展和农民的增收致富，农村经济发展决定性因素就是农村土地问题，解决农村土地流转中的问题，加快农村土地的流转，有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题, 有效改善土地资源配置效率, 激活农业剩余劳动力的转移,保持农村土地承包关系的长期稳定；有利于提高土地利用率,促进农业生产结构调整和稳定农业生产；有利于进一步推进农业产业化经营,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间，加快农业发展,并促进农民增收。

二、被征地农民群众对现行农业生产性用地赔偿政策的主要意见

1、农业生产性用地补偿标准过低

当地农村蔬菜和热带水果种植业经营收益相当高，成为当地农民的主要经济来源。其中，在耕地上每年种一季水稻，主要是供农民家庭一年自食所需；在耕地和园地上主要种植蔬菜和水果，这些产品主要外销到北方省区。调研统计，2007年当地农民的人均纯收入达到8508元，略高于当年浙江省农村居民8265元的人均纯收入水平，而浙江省农民主要收入来源是非农s产业。被征地农民群众对该市规定的每亩耕地8万元的补偿标准难以接受，大多数农民提出可接受的耕地补

偿标准应当为每亩10万元至15万元，并主张园地和耕地应当同价补偿。

2、按农户家庭现有生产性用地数量为基数计价的土地补偿方式不合理调研发现，当地农村从1981年左右实施家庭联产承包责任制时进行分地至今，再没有进行过第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有两代人，他们名下没有任何承包地。以D村为例，1990年至今新增人口已达1200人。也就是说，当地农村是三代人共用一代人的承包地作为生活之资。需要指出的是，本地农村耕地数量是农业生产性用地中数量最少的，人均仅1亩左右，而具有几乎同样生产性功能的园地数量则是耕地数量的2倍以上，但园地的补偿标准仅为耕地的23.29％。调研发现，与内地农村相比，当地农民家庭平均人口数量较大，往往是三代人生活在一起，这从侧面反映了当地土地资源有限的现实状况。此外，当地农民群众出外打工的人数很少，绝大部分农民长年在本村进行农业生产。不仅如此，本地农村每年农忙时还从内地省区吸引5万名左右的农村青壮年劳动力来做短工，短工的日平均工资达到每天60元以上。因此，本地的农业生产性用地尽管数量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否则无法实现三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。据调研统计，本地1981年以后出生的农户子女的平均学历为初中，有限的受教育文化水平和非农业工作技能水平对其实现非农产业再就业造成现实困难。基于以上考虑，大多数农民群众和不少村组干部提出应当按照现有人头数量进行征地补偿。

3、征地补偿政策执行不公平

对现行农业生产性用地补偿标准不合理的验证。将所调研农村的农户各项平均特征数据构建一个典型农户，以其按照现行征地补偿安置政策标准获得的补偿款与该农户作为未来城市居民的支出情况进行比较计算，以验证现行农业生产性用地补偿标准的不合理性。当地典型农户的平均人口约为6人，人均农业生产性用地1亩左右，合计6亩；调研表明当地农户平均每年每人生活消费支出为550元，则该典型农户每年消费支出为39600元，以现行耕地补偿标准每亩80000元计算，共得土地补偿款480000元，以土地补偿款除以典型农户年均消费支出水平，这笔补偿款将在12.12年左右使用完毕。又根据该市统计资料，当地城镇居民2008年人均消费支出为10267元，典型农户土地被全数征收以后转变为城镇居民，则其全家年均消费支出将达到61602元，若以该农户全部土地补偿款除以家庭年均消费支出，这笔补偿款将在7.79年使用完毕。何况每亩近8万元补偿标准仅指综合生产条件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和园地的补偿标准则分别为56150元、32500元和18582元，也就是说典型农户的实际土地补偿款达不到480000元，因此土地实际补偿款能够维持基本生活的期限还要短于上述计算年限。由此可见，被征地农民群众在现行征地补偿标准政策中获得的补偿款等于维持长远生计是远远不够的。对农业生产性用地的合理计算方法及

计算结果分析 《国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发［2004］238号）文件指出：“确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则”。前文对A市现行农业生产性用地补偿标准的验证性分析表明，现行标准不能满足国家征地补偿政策要求的保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，必须进行改革。而科学测算新的农业生产性用地的补偿标准，则要以保证被征地农民原有生活水平不降低为基本原则，同时要考虑保障被征地农民群众的长远生计的问题。

三、解决农村集体土地流转问题

当前土地流转中，主观上是思想认识方面的问题，客观上流转制度、机制和市场不完善、农民的得益无法得到最大程度上的保障，解决此问题，认为应从服务引导入手，进一步完善服务体系，健全农民保障机制，探索创新土地流转模式。完善土地流转工作不容忽视，以下建议供参考：

一、加大宣传，统一思想。

要在干部群众中多形式，多渠道地宣传贯彻《土地承包法》，和中央、省、市有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神，通过政策宣传和细致的思想解释，让每一个农民了解农村土地流转政策，消除农民的惧变心理，增强农民群众的法律意识和参与意识。要充分认识规范土地流转，可以有效地解决农村人口变化引发的土地调整的需求。更为重要的是用市场手段和机制取代和制止行政手段任意调整土地的做法，从根本上解决人地矛盾，使农村土地关系的稳定由政策、法律强制逐步过渡为农民的习惯。同时，又要充分认识到规范土地流转是—个经常性工作，把规范土地流转工作纳入经常化、规范化轨道。

二、转变观念，明确思路。

乡村一级要从过去“管”、“要”向服务引导转变，认真搞好谋划。

（一）以产业推动抓流转。以加快农业产业化为契机，紧紧围绕本地主导产业，建立有地方特色的产业带，在尊重农民意愿的前提下，鼓励和引导农民的承包土地向主导产业和规模基地方向发展；

（二）规范建制抓流转。引导签订规范的土地流转合同，是避免土地纠纷，确保土地流转健康有序发展的重要保证。今后凡涉及到土地流转的农户，在土地所有权性质不变的前提下都要依法引导签订规范的土地流转书面合同，建档保管，以解决农户土地流转的后顾之忧，建立稳定的流转关系，促进有序流转。

（三）培育大户抓流转。把培训规模经营大户作为带动土地流转的关键来抓，形成以示范辐射大户，大户带动土地流转，土地流转吸引大户、孕育大户的良性循环。鼓励干部向农民租田搞示范，通过“做给农民看，教会农民干”的引导方式，带动农民自愿转租承包耕地。并且政府要拿出一定专项资金用于扶持大户发展适度规模经营，主要用于农业基础设施建设；要按照功能全多样化、布局科学、服务多样的要求加快农村城市化建设进程，为农村劳动力转移提供更大就业空间。

三、建立土地流转机制，运用市场手段引导土地健康有序流转。

首先，规范土地流转基本操作规程，实行程序化操作。在乡(镇)农业综合服务站的指导下，受理农民委托土地流转申请书，发布土地流转信息，召集农户自主流转见面，对达成协议的农民，指导和帮助按要求签订合同。

其次，建立土地租金评估制度。目前，土地使用权的租金多是流转双方自由协商或基层组织协调确定，缺乏科学评估依据。建议建立农用土地评估机构，以土地流转前的评估作为确定租金的依据；土地流转后的评估，主要是监督土地使用情况，防止土地肥力、地力被破坏。

再次，建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上，签订书面土地流转合同，明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，要及时办理承包权证变更手续；有条件的，还可到公证部门办理公证手续。农村基层组织和承包合同管理部门要加强对流转合同的审查、监督，对合同的登记、立卷、归档，要形成制度化和规范化的管理。

四、制定配套措施，完善法律政策，为土地合理流转提供坚强的政策支持和法律保障。

（一）制定鼓励土地流转的相关优惠政策。

在优惠的对象上实行双向优惠，既鼓励土地转出方，又鼓励土地转入方；在优惠的内容上实行综合优惠，不光在经济上优惠，在流转方享受集体公益事业服务方面都给予适当照顾；在优惠的手段上实行配套优惠，包括在资金、技术、税费等方面给予适当支持：在优惠的取向上实行重点优惠。即对“四荒”开发性经营项目、具有技术推广价值和市场发展前景的特色种养项目以及实行集约化、规模化经营的项目进行重点扶持。

（二）深化农村社会管理体制配套改革。

大力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度，改变农民的“恋土”观念、为农民“退一进二闯三”创造条件，减少农民对土地的直接依赖。加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民离土的后顾之忧。

（三）完善法律。

通过立法，进一步明确农民的土地产权；明确允许农民拥有土地的抵押权；开拓有关农村土地规模经营的保险业务等。