北京宋庄画家村小产权房纠纷案件（共五则范文）

第一篇：北京宋庄画家村小产权房纠纷案件

北京宋庄画家村小产权房纠纷案件

关键词： 农村房屋买卖 农村宅基地买卖 小产权房买卖

律师点评：通州画家村农村房屋买卖无效案件具有很强的代表性而被媒体关注，这个案例也让我们深刻反省现在的城乡二元化的土地制度。

宋庄农民和艺术家之间关于房屋买卖的诉讼，已经引起了全国的关注。这件看似普通的民事诉讼，它的来龙去脉其实也十分简单――艺术家当初低价购房，而随着房价升值，农民又要求夺回自己的房屋，正好相关的法规成为农民夺回房屋的依据。在这个简单的事件中，见证了中国城乡二元对立的历史背景，见证了房地产业土地变黄金的好时光，见证了城市化浪潮下城乡人口的对流，也见证了文化产业在中国萌芽成长并承载了神话般期待的进程。

北京宋庄画家村案再调查:小产权房买主看到希望

一起农民房买卖纠纷，因为地处宋庄——一个蜚声中外的北京郊区画家村，牵涉到大批画家的去留和画家村的存亡而分外引人注目。

官司一打数年的背后，是农村宅基地尚不能自由流转带来的利益困境。

小产权房一天难以放开，类似的案件就还将继续，但北京市二中院留了“伏笔”的判决，也让小产权房的买主们看到了希望

时隔一年，宋庄画家李玉兰和卖房农民马海涛之妻董秀梅再次走进北京市通州区宋庄镇法院。这一次，他们在原被告席上换了个位置。

6年前，农民马海涛以4.5万元将自家宅院卖给了李玉兰，两年前马海涛则“依照法律精神”决定将其要回来。经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李玉兰败诉失房，而马海涛则被判返还李玉兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。

因为地处宋庄这个蜚声中外的画家聚居村镇，李玉兰案成为2007年农民房买卖纠纷中最引人注目的一例。它的走向，影响着有同样遭遇的其他12位画家，甚至或将改写画家村的未来。

画家们没有放弃。3月3日，以“信赖利益损失”为主要诉讼理由，李玉兰反诉马海涛，要求赔偿48万元。

二十几位画家、几位其他区镇的购买农民房的旁听者、二十几位记者和长枪短炮，将仅容三四十人的宋庄镇法庭挤得水泄不通、异常热闹。

在一个上午原被告双方的激烈争论后，法官建议双方调解。无奈，双方肯接受的调解金额差距过大，调解失败。宋庄案的审理结果将再延迟6至7个月才能最终水落石出。

土地升值，农民反悔

二审判决书留下的一个“伏笔”，间或成就了宋庄案的再开庭。

在判定买卖房合同无效之外，北京市第二中级人民法院认为，应全面考虑卖方因土地升值或拆迁所获得利益等确定对买方的信赖利益赔偿。因为“出卖人明知其所出卖房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任”。

2002年，李玉兰买下位于北京东郊的宋庄镇辛店村的160平方米房产时，画家村才初具规模，四百余名画家或买或租，建起了自己的工作室，当时一个院子的年租金只有两千元。而如今的宋庄，由于有两千多名艺术家的安营扎寨，使得租金暴涨至1万元。五年内，土地至少升值五倍。“更重要的是，宋庄镇已经在做整体规划，如果拆迁，农民便能得到一笔巨额补偿款，”宋庄艺术促进会法律顾问饶云峰告诉记者，“这也是农民起诉要回房屋的重要原因。”

李玉兰或马海涛的房屋如果被拆，李的代理律师陈旭计算出房屋所有者获得的补偿金额约是50万元。

对于拆迁补偿和土地升值，董秀梅始终未在庭上予以回应和辩论，而是一再强调买卖双方的知识差距。“当时觉得，买卖房屋就和买卖大白菜没什么区别。”董秀梅这样形容6年前的那笔交易。董秀梅认为自己的丈夫马海涛是一个诚恳、朴实的普通农民，没受过什么教育，是因为“最近看到买卖小产权房违法的相关报道，才知道这是违法的，才提出取消合同的诉讼”，而对方“作为一个小有成就的画家，一个受过良好教育的知识分子，应该更懂法”。

她指责李玉兰“就是为了在合同被解除后获得高额赔偿，才订立合同，人品之恶劣可见一斑”，是“将自己的私利凌驾于国家法律和政策之上”。

董秀梅的这番言辞激起了坐在旁听席上的画家的“骚动”，持重的代理律师陈旭最终也起身大声抗议“人身攻击”。二次获利？

6年前，李玉兰和马海涛是否明知违法而签订买卖房协议，如今已很难得知。但卖方依据法律要回房产、即时获利，在宋庄却有先例可循。

2007年5月，李玉兰案见诸报端前夕，王世清刚刚无奈地接受了宋庄法院的判决，将9年前花3万元购买的宋庄镇邢各庄村的房产还给了卖主，只拿到了9万元的赔偿。“生意太忙，孩子刚刚出生，实在没有精力打官司。”

如今，王世清在宋庄艺术接待中心南侧经营一家画布染料店，一年租金5万元，9万元的赔偿连两年的租金都无法支付。

邢各庄处于国道规划之中，一旦拆迁，仅区位补偿费一项原房主的获益至少就有20万元。即便不在规划之列，每年也能净得1万元租金。

从宋庄医院退休的韩大夫很不赞同同乡的做法：“坦白说，就是他们想二次获利。”“先把房子卖了的人，心理不平衡了呗，”画家最集中的小堡村小堡西街57号村民很干脆地对记者说道，“也想像我们似的，收收租金。”

这户人家的两个独院都租给了画家。画家李大鹏2003年开始租用其中的三排房屋，当时订下5年的合同，一年租金1万元。

不过最早一批落户宋庄的画家，几乎都是买的农民房。1994年，方力钧、岳敏君、刘炜等一批来自圆明园画家村的知名艺术家和资深艺术评论家栗宪庭，因为机缘巧合选择了安静的、遍布四合院的宋庄。

随着这批画家逐渐蜚声国内外，艺术家们渐渐地聚集到了宋庄，2002年宋庄艺术促进会的统计约有400人驻留此地。而最初卖房的村民，也多是拥有城镇户口，或者在城里买了房的。“从那以后，农民基本上不再卖房了，而是选择出租，”宋庄艺术促进会的主管干事曹维回忆，“而且租金直线攀升。宋庄从十年前的年人均收入300元到现在的12000元，画家的到来是主要因素。”

如今，走在干净整齐的小堡街道上，随时都能看到出租独院的小广告，凡是新盖的房子，都做成了四五米高适合画家租用的房型。

根据宋庄艺术文化中心的数据，2006年小堡仅租金收入就有750万元，几乎占全村村民收入的一半。

但画家聚集带来的土地升值和城市化发展，却让最初的二百余名买房画家，他们也是画家村的中坚力量，面临着再次动荡。

从事水墨画创作的王秋人是最早在宋庄买房的16个画家之一，他也遭遇了诉讼。当时，为了尽可能地规避日后的风险，王秋人特意在合同上注明，买卖的是房屋以及宅基地的使用权。“都说我这份合同是看起来最规范的，但还是难逃诉讼，卖方甚至提出原样返还的要求。”王秋人对记者说。至于村委会的公章，则是每一位画家的买卖合同上都有的。“为了消除诉讼可能给画家村带来的影响，镇政府对村民、对法院都做了很多工作，才在李玉兰案判决之前将诉讼控制在13个，”第一个被诉的陕西籍画家、李玉兰的代理人王立则介绍，“不过二审判决合同无效之后，因为不知道画家还可以再反诉，又有7个村民向法院提交了诉讼请求，可见此案的示范效应。”

不过，正是因为这种示范效应，小堡西街57号的村民说：“大家现在也都不打算告了吧，如果真要赔48万，谁赔得起？”

另辟蹊径？

不过，这场由高速的城市化进程辅之以文化艺术产业发展引发的诉讼潮，着实给宋庄地方政府出了个大难题。十几年前的宋庄，沙田贫瘠，艺术家最多的小堡村人均年收入仅三四百元。而2006年，宋庄文化产业投资达3.2亿元，全年利税3.5亿元，艺术家作品拍卖成交额近亿元。宋庄还被批准为北京市十大创意产业园区。

对于村民来说，更现实的是：“你把画家都赶走了，以后把房子租给谁啊？”

“农民房买卖纠葛是经济和社会发展的必然。买卖房屋的背景发生了改变，法律也需要不断完善和调整。考虑到宋庄的长远发展、本镇村民的利益和画家的基本要求，我们现在要做的，就是要解决问题，而且，重在解决，”宋庄艺术促进会会长洪峰表示，“包括安排了一些废旧厂房，一旦判决不利，可以出租给画家作为工作室。”

宋庄镇书记胡介报去年也曾对媒体介绍过一个解决方案：凡出售房屋的，视为售房人自动放弃宅基地使用权，由集体出面租给艺术家，再由集体经营，村民分红。

“甚至可以收回卖出的宅基地，再给村民另批一块，原来的地收归集体，统一出租给画家。”一位宋庄镇政府工作人员向南方周末记者透露。

而从2006年发展宋庄文化产业园区之后，直接批租集体建设用地或荒地给公司或画家也成为一个心照不宣的解决方案。

记者在宋庄采访时，接到过这样一张传单：“kuk艺术坊出租转让，土地、房屋、画室50年”。循着传单，记者在宋庄镇小堡村最北端找到了这幢两层的横排楼，上面仍大大地写着：“出租，50年。”

南北向长100里的小堡村，是宋庄画家村的核心地段，画家聚集之处。如今，整个北半部，坐落着若干处类似的楼房——画家大院、水墨同盟等等。而位于宋庄现代美术馆北侧的土地，则在两年前开始出租给画家，画家可自行建房屋。据了解，由于需求很旺，土地的租金年年上涨。

尽管政府工作人员表示，此类批租土地去年已经叫停，但一位不愿意透露姓名的画家表示，前不久他才刚刚买了几亩地，“我看好宋庄的未来，不会因为这个案子发生太大的改变。即便出现不利于画家的判决，也有各种各样的办法解决。”宋庄的未来会不会因为这次诉讼而改变？“如果判决不利于画家，短期内可能会有不良影响，但宋庄的长期发展趋势不会改变。”被诉讼的13个画家之一王秋人持这种观点。

在小堡租房子开了一家酒吧的策展人张建龙也觉得宋庄的气候已成，不会因此出现大批画家的流失。

二中院留了“伏笔”的判决，也让画家们看到了希望。“在国家土地政策、法律没有进行修改之前，既维护了法律的严肃性，也维护了各方当事人的合法权益。”陈旭在陈述代理意见时这样说道。“如果判决能够接近我们提出的赔偿请求，就是个好消息。”王立则希望高额的赔偿能够让马海涛和董秀梅放弃收回房屋。

这并非没有先例，海淀区此前曾经在4个农民房买卖纠纷案件处理中，做出买卖协议无效，但卖方需要赔偿30万-50万元的判决。

此前，北京市高院下发了关于审理农民宅基地纠纷案件的会议纪要，要求法院在判处房屋买卖合同无效的情况下，由卖房农民对买房者进行赔偿，赔偿比例为房屋经评估后总价款的70%。

不过，宋庄画家村农民房纠纷案，可能因为买方的艺术家身份和宋庄文化创意产业园区的地位而峰回路转，即便判决不利于画家，可能也有解决的办法。

比如，据现居宋庄白庙村的画家常宗贤介绍，自打这个官司闹得沸沸扬扬后，顺义、昌平等区甚至河北燕郊，都已经多次伸出了橄榄枝，希望画家们到他们那里生活、工作。

尽管如此，如果我国的土地管理制度始终不能给农村集体土地流转一个合法的出口，此类案件仍将层出不穷，被限制流转的农村宅基地仍将寻找各种方式以实现它的最大增值。

3月3日，除了宋庄的画家，旁听席里还有几位特殊来客。

佘增会，军区总医院的退休职工，十年前买了通州台湖次渠的一处农房，如今，这位老先生面临流离失所的困境。齐姓兄弟，买了通州区张家湾镇村民的一亩土地，用来居住以及经营一个小服装厂，同样被要求拿回土地，服装厂现在完全停顿。3月13日，他们将迎来自己人生中的第一次开庭。

画家村小产权房案续：画家反诉房主索赔

购买小产权房的合同终审被判无效后，画家李玉兰将卖房农民马海涛反诉到法院索赔48万元补偿。昨天，这起宋庄画家村画家向小产权房房主索赔的第一案在通州法院宋庄法庭开庭。由于此案的结果将可能关系到画家村的未来，数十位画家到庭旁听。

上午9点多，还未到开庭时间，不大的法庭内已经坐满了旁听者，除了多家媒体记者外，还有20多名“画家村”的画家。李玉兰的代理人之一王立则画家告诉记者，由于“画家村”的画家不少人都面临着同样的官司，李玉兰的案子无疑对其他人起到范例的影响，因此大家一直很关注。被告马海涛没有请律师，他让自己的妻子出庭应诉。

画家李玉兰的代理人说，2002年7月1日，她购买了马海涛位于通州区宋庄镇辛店村的房屋8间及院落。2006年12月，马海涛起诉要求确认买卖协议无效。此后，市二中院作出终审判决，判决房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。

李玉兰表示，马海涛在卖房时明知国家有禁止性规定，但是为了利益仍把房卖给了自己，此后因房价飞涨提出退房要求，实属有失诚信，因此应当赔偿给自己造成的信赖利益损失48万元。李玉兰还说，市二中院终审判决时，法官曾明确表示，“合同无效的主要责任在于马海涛的反悔。对此，画家李玉兰可另行主张赔偿。”

“我不同意赔偿”，马海涛的妻子表示，“市二中院已经判了协议无效，错误是双方的，都有责任”。她认为，市二中院的判决中提出补偿9.3万余元，就足以补偿了。但李玉兰代理人出示的一份证据显示，2002年宋庄地区的商品房价格约为每平方米1500元，现在已经涨到了每平方米7500元，“9万多元的补偿，让我们怎么再去买房子？而他们（被告）收回房屋，能得到高额的拆迁费”。

由于双方提出的金额差距过大，当庭没有达成调解。李玉兰说，市二中院判决后，马海涛还没有向她支付9.3万余元的补偿款，而她也没有开始腾房。她准备先向法院提出中止执行的申请，等索赔的案子有了结果再考虑腾房的问题。房主答辩称“画家人品恶劣”

庭审中，马海涛妻子的一份答辩状，惹怒了原告方和旁听席上的画家们。马妻称，马海涛是一个普通的郊区农民，没有受过什么教育，“买卖房屋就和买卖大白菜没什么区别”，是在最近看电视才知道小产权房违法的，由于马海涛“诚恳、朴实”，因此提出了解除合同的诉讼。

她抬头瞟瞟对面的原告席，转而指责画家李玉兰，“作为一个小有成就的画家，一个受过良好教育的知识分子，应该更懂法。原告就是为了在合同被解除后获得高额赔偿，才订立合同，人品之恶劣可见一斑„„”

“说得也太过分了！”旁听席上有人低声议论。马妻继续读着答辩状，把李玉兰提起诉讼的行为形容成“将自己的私利凌驾于国家法律和政策之上”、“不顾危害宋庄文化产业的长远发展”、“用心险恶、品格低劣”等等。当她又一次说到“就原告的人品而言”时，李玉兰的律师陈旭终于忍不住了：“我提出抗议！审判长，被告不应进行人身攻击！”此时旁听席上也有不少人应和，“对，太过分了”，“让她（马妻）道歉！”随后法官制止了骚动。

“对被告写的这样一份答辩状，我表示非常遗憾。”庭后李玉兰的律师说。李玉兰也表示，虽然对方说了很多人身攻击的话，“但我们还是希望调解，可是对方给出的赔偿方案太没有诚意了”。

■案件回放

2002年7月1日，李玉兰购买了马海涛位于通州区宋庄镇辛店村的房屋8间及院落。协议签订后，李玉兰支付了购房款

4.5万元，并到村委会办理了房产转让登记。在购买了这处房屋后，她不仅对原有房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共花费了十几万元。

2006年12月，马海涛向通州法院提起诉讼，要求确认与李玉兰签署的买卖协议无效。去年12月17日，市二中院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿9.3万余元。

有“产”无“权” “小产权房”风险不小

在北京通州宋庄“画家村”定居的李玉兰夫妇最近有点儿烦。因为5年前购买的“小产权房”将要被收回，他们或许不得不离开这个平静、略带一些田园气息的“画家村”。

李玉兰夫妇在2002年7月花4．5万元，从北京通州宋庄村民手里购买了一处闲置宅基地房。但在今年7月，李玉兰夫妇收到了通州区人民法院的一审判决书，判定李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋。法院给出这样的判决是因为，李玉兰的身份是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。另外还有11名在宋庄买房的艺术家遇到了和李玉兰一样的尴尬，他们也被村民告上法院要求退还原来的房子。这些艺术家购买的房子被称为“小产权房”，是指占用集体土地建造的住宅。按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。由于“小产权房”不是依照国家规定建造的，购买此类房屋的人的利益也将不受国家法律所保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

其实，突然涌入大家视野中的“小产权房”并非新鲜事物。在上世纪90年代房地产市场刚刚启动时，在农村集体土地上进行建设和售卖的房屋就大量涌现过。当时主要是一些高收入群体为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。对此，政府部门一律视为违法建设，产生过不少纠纷。

在现今 ,“小产权房”再次成为人们议论的焦点。

有专家认为，现在，一些农村集体经济组织将耕地变成宅基地建房，然后低价对外出售。从眼前利益看，确实让农民得到了“实惠”，但如果城里人蜂拥去农村购房，农村集体经济组织有可能将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”出售。其后果很可能是，若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种。

同时，由于“小产权房”实质上是无产权房，不受法律的保护。如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除，购房人的利益无法得到法律支持。

国家土地副总督察甘藏春针对“小产权房”问题指出，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。

第二篇：北京小产权房新政策

XX北京小产权房最新政策

国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。

针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。

小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，将危及国家保护耕地政策。

所以，建议你还是不要买小产权房好。

北京小产权房新政策

“小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到

北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。

北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。

张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。

中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。

第三篇：北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判

北京宋庄画家村农宅交易案终审宣判宅基地流转困境未破

据《中国房地产报》记者 张小梅 北京报道

北京宋庄艺术家与农民的宅基地房系列纠纷第一例案件尘埃落定。12月17日，惟一一例进入审判程序的李玉兰案二审终审判决，法庭裁定画家李玉兰与农民马海涛的农村房屋买卖合同无效，裁定李玉兰于判决生效90日内腾出住房。同时，法庭认定合同无效的主要责任在于农民马海涛反悔，画家李玉兰可另行要求赔偿。

这是北京著名的国际艺术区宋庄画家村系列农房买卖案中一例，其他13起诉讼也已进入司法程序，而当地至少有200多名来自全国甚至国外的艺术家在这里购买了农民房屋安家，进行创作。随着宋庄艺术区声名日盛，当地的房价同步飙升，一些早先出售农房的农民和购买农宅的画家的纠纷层出不穷。

剥离国际画家村的艺术光环，近些年，以宅基地为核心的农房和集体产权住房（“小产权”）交易从未停止，而因此引发的纠纷和诉讼也屡见不鲜。尽管政府三令五申严禁宅基地交易，但如何解决农村集体建设用地的流转问题，解决城市化日益紧迫的土地需求，不仅仅是土地节约利用的问题，更是市场经济的基石。

法院判决

在李玉兰案中，原告马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰为城市居民，户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，李玉兰以4.5万元的价格购得诉争房屋及院落，买后花费十几万元进行整修和布置。同时，李玉兰拿到了房屋买卖协议和土地使用证。但因宅基地土地使用证无法“过户”，只是在变更栏注明，“房屋出售给李玉兰使用”。2006年年底，马海涛要求原价收回住房，遭到李玉兰拒绝。2006年2月，马海涛夫妇向法院提起诉讼，要求确认购买合同无效，撤销合同、收回房子。北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决双方签订的合同无效，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款。李玉兰不服，上诉至北京市二中院。

北京市二中院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法院认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。

同时，二中院也在判决中指出，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故马海涛应对合同无效承担主要责任，李玉兰可另行要求赔偿。

对于买受人李玉兰信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。

位于宋庄艺术区核心的小堡村村委委员李学来表示，判定宋庄房屋的经济价值，要从有形和无形的角度综合考量。有形指购买和改造的花销，而无形的则包括创意产业带动的区域价值提升。“通州新城等周边规划所影响的房产拆迁，近几年的补偿额度已经增长10倍以上。”李学来介绍。

排队诉讼的农房交易

由于拆迁补偿变化、房价上涨等经济因素刺激，昔日将房子卖给非本地户籍画家的农民陆续起诉13名画家，由此形成引起社会广泛关注的北京通州区画家村宋庄房诉案。

13起讨房案，农民起诉的理由相同：根据宅基地不能买卖的法律规定，购房画家不是本地农民，双方的房屋买卖协议无效。至目前为止，仅李玉兰案进入审判程序并形成终审判决。

此案判决后，有艺术家认为画家村农房诉讼会爆发性增长。目前在宋庄区域内购买农房的画家超过200人。而宋庄所在的通州地区，此类案件时有发生。专家认为，此类案件揭示的是全国范围内普遍存在的农村宅基地上的农房能否流通的问题。

对于二中院的终审判决，上诉人李玉兰告诉记者，自己还是感到有点遗憾，不过终审结果比一审还是要公平一些。“因为终审判决肯定了多年来土地地价攀升给购房者造成的损失。”李玉兰表示，判决中指出的关于赔偿金问题，可以重新另案再诉，“这点可以让我们主张自己的权利”。

作为一个案例，李玉兰案件的特别之处在于，法庭确认了卖方马海涛“应对合同无效承担主要责任”，这是同类案件中对买方权益保护最有利的案件之一。

王立则是第一宗宋庄房诉案的当事人，同时也是李玉兰案的委托代理人，他认为李玉兰案具有示范意义：“判合同无效，是负面影响，不过判赔偿金问题要考虑地价，则是实事求是的态度，这对我们是好的方面。至少给买房人主张自己权利的机会，考虑到了买房人的现实损失，从这个角度看，还是比较公正的。”

国土部定调

与其他农房买卖纠纷性质相同，但宋庄房诉备受关注的原因之一，在于宋庄画家村文化创意产业区的特殊性。根据宋庄艺术促进会的统计，2006年宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业3.2亿元，高达18%，全年利税3.5亿元，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额近亿元。其中小堡村2006年总产值高达3.5亿元，上缴利税1816万元，人均纯收入1.2万元。

虽然地缘位置居于北京东郊，目前宋庄的土地利用已经呈现紧张状态。以通州宋庄画家村核心小堡村为例，现实情况是，共503户的小堡村面积5094亩，已经没有耕地。其中，1200亩为村庄居住地，2800亩为工业区，公用设施、道路、绿地、闲置土地近600亩，另有小堡村委会投资建设的约400亩文化产业园区。而不断进入的画家数量则超过了500人。

宋庄房诉的判决，无疑让寄望宋庄案突破现有体制的专家、律师再次失望。此判决被视作是呼应此前不久国土资源部定下的基调。

宋庄镇党委书记胡介报在面对媒体时已显示出谨慎的态度，胡介报表示：“我会有一个关于农民如何处置私有房屋的提案，会通过正式程序提交人大。”

12月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进节约集约用地和依法严格管理农村集体建设用地，明确提出：严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

此后，针对媒体“符合小产权房可转为合法”的报道，国土资源部负责人明确表示失实，并重申城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。该负责人表示，农村住宅用地只能分配给本村村民，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村、村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第四篇：北京下发遏制“小产权房”紧急通知

北京下发遏制“小产权房”紧急通知

北京市国土资源局与北京市住建委日前联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》，要求各区、县人民政府，市政府各委、办、局全面贯彻落实国土资源部、住建部联合下发的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》有关决定，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。

通知明确，“小产权房” 清理整治工作坚持属地管理，由区、县政府负主责。区、县政府要组织有关部门采取有效措施，严厉查处所在区域的“小产权房”项目，并对相关违法人员严肃处理，从根本上遏制新建、续建、续售“小产权房”。

通知重申了国土资源、住建等相关部门在“小产权房”清理整治工作中的职责，要求各部门加强联动，协作互助，齐抓共管，履职到位，共同扎实做好清理查处各项工作。通知要求公开通报违法建售“小产权房”违法行为。相关部门要及时收集掌握群众举报信息，接受群众对新建、续建、销售“小产权房”行为的举报监督，并将核实后的信息公诸于众；同时，及时了解并收集区、县“小产权房”清理整治情况，定期上报市委、市政府主要领导，并向各区、县党委政府主要领导通报。

第五篇：小产权房买卖合同

小产权房买卖合同

出卖人(甲方)身份证号码：

买受人(乙方)身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于秭归县庙嘴的房屋(建筑面积______平方米)以人民币____仟___佰___拾____万___仟____佰____拾____元整(￥____元)的价款出售给乙方。

二、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___万元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交____________仲裁委员会仲裁。

2、依法向人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

见证人：

年月日