房地产项目现场施工管理策略分析

第一篇：房地产项目现场施工管理策略分析

房地产项目现场施工管理策略分析

摘要:结合多年的实际工作经验,就房地产施工管理过程中的一些问题,发表了一些看法,强调了施工质量控制、协调各部门工作以及市政配套设施建设的管理。

关键词:房地产项目;施工管理;思考注意施工阶段的过程控制和管理

房地产甲方管理建设工程,应该管些什么?哪些是必须由甲方来管理的,哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢,而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程质量达到甚至超过期望,施工工期控制在充分的时间内,使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要从以下几个方面进行管理。

1.1 严把工程质量关

加强质量管理,控制返工率。在施工过程中,要严把工程质量关,充分认识到“细节决定成败”的含义,各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中,采取防范措施,消除质量通病,避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。

1.1.1 要管理好施工质量,首要的任务是按图施工

甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题,及时处理,该返工则返工,由此造成的损失由施工方负责。但需注意,不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的,使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的,应责令其改正、处以罚款;情节严重的,责令停业整顿,降低资质等级或者吊销资质证书;造成建设工程质量不符合规定的质量标准的,施工方应负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失I构成犯罪的,依法追究刑事责任。

1.1.2 加大对隐蔽工程和中间部位极人臣的检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位,施工方要进行自检,并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录,隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点,并且请求甲方进行验收。若验收合格,甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工,倘若甲方代表查验不合格,施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收,甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露,并配合检查。检查不合格的,甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字,并要求其拆除返工。

1.2 确保工程按期完成无忧论文网http://

在施工进度方面,甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行,发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的。发现在合同约定的工期内确实完不成的,要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

1.3 对施工单位奖惩分明

在施工合同上,可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性,在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”,同时也达到了工程管理的理想境界。做好个部门的协调工作

2.1 充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决,容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题,让我们很难补救,甚至无法挽救。即便是这些小的问题,如果事先不设法考虑解决,事后处理起来也很麻烦,有时甚至要花几倍的代价,而且还会影响工程的质量,造成经济损失。

2.2 加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理,是指在现有管理水平的基础上,认真对待每一个管理环节,不走过场,针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制,从而达到进一步提高管理水平的目的。

2.3 发挥监理单位的技术协调作用

2.3.1 明确监理权力

甲方书面授权给监理单位进行监理,监理在委托的范围内,有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中,监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。

2.3.2 监督监理方是否真正履行其职责

这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后,对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格,甲方代表要实测一下,发现问题,甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件,或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。重视市政工程建设和竣工验收

3.1 市政配套设施建造

市政配套是房地产项目中非常重要的一部分,且自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大,体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大,垄断单位多等特点。做好市政配套设施建造的关键一是及早准备,比如说天然气工程,目前其设计与楼体施工图设计脱节,但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底,可避免主体的二次破坏、防水隐患、成本等;二是做好各专业问设计图纸的叠加,及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查:是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。

3.2 必须安排好竣工验收

做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成,质量合格外,还必须在工程建造后期做好竣工验收计划,计划中明确工程竣工备案时间和要件要求,明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间,明细由建设单位牵头,参建各方参加的工程验收小组,施工单位验收整改人员的安排等。做好竣工验收的关键首先是利用好公司培养的各种政府职能部门的社会资源;二是要尽早安排。一般至少在建筑主体完成后,院内市政配套开始施工时,就适时安排消防检测和联系规划验线;是保证申报验收的资料正确完整,因为政府的验收受理方式都采用了工作日制度。资料的错误肯定会延误验收的进度。结语

总之,在建筑施工过程中,房地产甲方的施工管理工作是一个系统工程。它必须紧密围绕着建筑所包含的施工内容的多样性和繁复性进行管理。对工程中涉及到的各项专业内容从了解认识到熟悉掌握。系统合理地控制施工中各项工作的实施。及时会同设计、监理、施工及各专业施工队伍,理顺施工中出现的各类矛盾,督促参与工程项目实施的各方协调工作。从而保证技术管理、质量管理,进度管理和合同管理的根本落实。从根本上保证整体工程项目的具体落实。

第二篇：房地产项目现场施工管理策略分析

1、注意施工阶段的过程控制和管理

房地产甲方管理建设工程，应该管些什么·哪些是必须由甲方来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的·细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样甲方和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要从以下几个方面进行管理。

1.1 严把工程质量关

加强质量管理，控制返工率。在施工过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。

1.1.1 要管理好施工质量，首要的任务是按图施工

甲方代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，应责令其改正、处以罚款；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失I构成犯罪的，依法追究刑事责任。

1.1.2 加大对隐蔽工程和中间部位极人臣的检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工方要进行自检，并在48小时前通知甲方代表。通知内容包括施工方自检记录，隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求甲方进行验收。若验收合格，甲方代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若甲方代表查验不合格，施工方要在限定的时间内修改并重新验收。隐蔽工程未经验收，甲方代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。乙方要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，甲方代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

1.2 确保工程按期完成在施工进度方面，甲方代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的。发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

1.3 对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样甲方就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

2、做好个部门的协调工作

2.1 充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。

2.2 加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。

2.3 发挥监理单位的技术协调作用

2.3.1 明确监理权力

甲方书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是甲方重要的技术协调和行使权力代表。

2.3.2 监督监理方是否真正履行其职责

这就要求甲方代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，甲方代表要实测一下，发现问题，甲方代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

3、重视市政工程建设和竣工验收

3.1 市政配套设施建造

市政配套是房地产项目中非常重要的一部分，且自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大，体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大，垄断单位多等特点。做好市政配套设施建造的关键一是及早准备，比如说天然气工程，目前其设计与楼体施工图设计脱节，但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底，可避免主体的二次破坏、防水隐患、成本等；二是做好各专业问设计图纸的叠加，及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查：是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。

3.2 必须安排好竣工验收

做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成，质量合格外，还必须在工程建造后期做好竣工验收计划，计划中明确工程竣工备案时间和要件要求，明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间，明细由建设单位牵头，参建各方参加的工程验收小组，施工单位验收整改人员的安排等。做好竣工验收的关键首先是利用好公司培养的各种政府职能部门的社会资源；二是要尽早安排。一般至少在建筑主体完成后，院内市政配套

开始施工时，就适时安排消防检测和联系规划验线；是保证申报验收的资料正确完整，因为政府的验收受理方式都采用了工作日制度。资料的错误肯定会延误验收的进度。

第三篇：钢结构项目现场施工管理汇总

钢结构项目监造代表现场施工管理工作汇报

对于钢结构项目的现场施工管理，首先要详细了解相关项目的设计、施工企业资质。钢结构工程专业生产企业资质一般分为一级、二级、三级。本项目（凯迪汪清/蛟河生物质汽化炉主厂房钢架结构）施工标准为二级。通过陪同领导进行委外企业的实际生产加工能力进行评估，分别于4月17、19号相继考察了山东（济南）鲁能钢结构、江苏（泰州）庆华钢结构两家公司。通过企业资质、生产成本、加工能力、制造条件等方面综合评定，公司最终选择江苏庆华钢结构有限公司作为凯迪生物质汽化炉项目外委厂家。期间，详细学习了工程制造图纸、加工标准、监造要求、检验及运输标准。为下一步现场监造提供有利条件。4月25日江苏庆华钢结构有限公司（简称庆华钢构）相关领导来到我公司进行该项目施工方案的汇报，但未明确说明加工中各环节的实施周期和检验要求、标准。会议要求庆华钢构于当日下午将施工方案进行优化，明确相关环节具体实施时间和方案。并于25日下班前提交电子版文件进行审核。

3.材料检验和管理

材料进货、检验程序要按公司的质量保证体系文件运行。对于钢结构框架中所使用的材料应满足如下要求：

3.1所有钢材应具有质量证明书，并应符合设计的要求。当对钢材的质量有疑义时，应按国家现行有关标准的规定进行抽样检验。

3.2钢材表面质量除应符合国家现行有关标准的规定外，尚应符合如下规定：

3.2.1当钢材表面有锈蚀、麻点或划痕等缺陷时，其深度不得大于该钢材厚度负偏差的1/2；

3.2.2钢材表面锈蚀等级应符合现行国家标准《涂装前钢材表面锈蚀等级和除锈等级》规定的A、B、C级。如锈蚀达到D级，不得用作结构材料。

3.3钢结构所采用的连接和涂装材料，应具有出厂质量证明书，并应符合设计要求。

3.4对于不合格的材料应坚持退货处理，不能投入使用。

3.5合理堆放：钢结构材料用量大，规格多，应分类堆放整齐，并作明显标记。

3.6材料发放：坚持领料的有关制度，班组不能随便取拿，以防用错。

4．施工前的准备

技术准备

施工图纸已经优化、会审（华东电力设计院）

施工方案已经编制（江苏庆华）

与机械室孙总、焊接工艺师武传明、项目部刘冰、质保部郭博对项目实施过程进行技术交流。准备监造标准文件，明确监造项目和内容。把握好各个时间点、质量点。

26日召开项目协调会，参加人员：程怀志、卢彬、朱林、郭博、武传明。布置任务分配和工作配合。并对庆华施工方案再共同进行审核。

现场准备

现场道路已经畅通;

4.2.2现场预制厂已经准备就绪，包括钢平台搭设、机具布置、堆放场地等;

4.2.3施工用的工器具已备齐。

5.钢结构的制作

5.1.钢材矫正

5.1.1钢材在下料前和拼接后的变形，超过技术要求时，均应进行矫正

5.1.2矫正方法和矫正工具应根据钢材变形位置、程度和材料品种进行选取。

等对比和跟踪相关工程项目中钢结构部分的现场安装及现场管理；

参加钢结构工程各项现场验收、评定、竣工验收备案、物业移交工作；

参加钢结构工程变更、现场签证审核工作；

进行工程项目钢结构衔接点的应用处理及与设计人员的沟通；

三、监造方式及见证通知

1、监造方式分为：文件见证R点、现场见证W点和停工待检H点。

R 点：卖方提供检验或试验记录或报告的项目，由买方监造代表查阅见证文件。

W 点：监造代表现场参加见证检验或试验项目，检验或试验后制造厂提供检验或试验记录或报告。

H 点：卖方在进行至该点时必须停工等待监造代表参加见证的检验或试验项目，检验/试验前或后卖方需提供检验或试验程序及相关记录。

2、卖方在设备进入监造、检验工作前需通知买方。对于W/H点，在见证前30天以书面形

式通知监造代表，并于见证前10天前书面进行确认；对于R点提供相关证明资料；

3、买方在收到卖方的书面见证通知后，安排监造代表及时前往卖方和(或)其分包方生产现

场参加现场见证或停工待检点见证，并提前将现场监造见证信息以书面形式通知卖方。

4、若卖方对W/H点未及时通知或未通知监造代表而单独检验，买方将不承认该检验结果，卖方应在买方监造代表在场的情况下重新进行该项试验。

5、对W点，监造代表不能按卖方通知时间及时到场，卖方工厂的试验工作可正常进行，试验结果有效，但监造代表有权事后了解、查阅、复制检查试验报告和结果（即现场见证转为文件见证）。

6、对于停工待检见证H点，如果没有买方书面通知同意，卖方不得自行转入下道工序。双

方应协商并更改见证时间。

7、对于W/H点，每次见证内容完成后，卖方和监造代表均须在见证表上履行签字手续。

卖方复印3份，交监造代表1份。对于R点，见证资料最迟需在见证点发生3天内提供给监造代表。

四、监造范围包括但不限于以下内容：

1、原材料除提交符合标准要求的材质证明外，必要时还需对此类材料进行复检，复检项

目为数量、型号、规格、化学成分分析及机械性能检测等，电气设备原材料如铜线、硅钢片除上述要求外还要进行电气性能的检验；

2、焊条、焊丝、焊剂等焊接材料需进行数量、型号、存储方式的检查，必要时进行化学、机械性能的复检；

3、外购件需提交原产地合格证明文件，同时提交卖方对上述外购件的入厂检验，包括进行

品牌、型号、数量、质量、技术说明等的检查；

4、检查各类需资格进行操作的人员资格证，如焊接、无损检测、特种作业人员等；

5、对于机加工，需对机加工后的尺寸、公差及加工精度进行检查；

6、对于焊接，焊接前审查买方提供的焊工资格证明和焊接工艺文件（包括返修工艺），对

于需焊后热处理的提供适用的热处理工艺；焊接后进行焊缝检查（外观、无损检测），另外，必要时对产品焊接试板进行检查/检测（包括焊接接头的机械性能试验）

7、热处理工艺及检查：现场查阅热处理工艺及见证热处理过程以获得真实、准确的热处理

曲线及报告。

8、提交热处理工艺及相关曲线和硬度检查报告；

9、无损检测类别和方法方案除遵守相关标准外，还应满足技术协议的要求，并依此提交相

应的检测报告；10、11、装配质量及精度检查：包括过程装配、预组装、最终装配等； 测试/试验：按照标准和技术协议需进行的厂内测试/试验，测试/试验前需核对测试

工器具或试验台的校验证明、有效期、精度以及试验环境是否满足要求。测试/试验后提供符合要求的测试/试验报告或记录；

12、除锈和油漆检查；检查油漆合格证、喷丸（砂）记录和表面检查记录；喷涂记录要

包含喷涂时间、喷涂过程、喷涂环境参数说明、漆熟化时间、干膜厚度测量数据等。如设备或部件需镀锌要提交镀锌检验报告。

13、清洁、干燥、防腐处理及包装（包括备品备件）检查。

14、完工质量资料：完工质量资料作为设备放行的条件之一，任何完工质量证明资料的缺少或不完整或不符合，买方有权要求整改直至符合要求。

五、监造代表的权利

1、监造代表有权了解主要原材料及外购件的采购合同，主要部件外委加工合同，以便于掌握卖方采购和外协加工活动是否满足质量和进度要求。当发现有不符合本合同的质量和进度要求时，有权提出整改意见，卖方应积极配合并满足要求；

2、监造代表有权随时到卖方和获得买方批准的卖方的下一级分包方车间检查和监督生产

质量状况。

3、、重要部件的原材料在加工前由监造代表确认(文件见证)后方可投料。

4、监造代表在检查过程中发现任何与技术协议、图纸、标准不符合的情况，有权要求卖方

整改合格。对设备制造过程中重大质量问题及制造缺陷，卖方一经发现应及时通知监造代表，不得隐瞒。本合同设备的重要部件和专用部件未经买方允许，卖方不得擅自调换。

5、若发现任一货物的质量和包装不符合标准及本合同规定，监造代表有权发表意见，卖方

应认真考虑其意见，并采取必要措施以确保满足要求，整改结果由双方代表共同确认。

6、监造代表有权查阅和要求提供与监造设备有关的技术资料原件（包括焊工资格、无损探

伤检验人员资格、理化检验人员资格等），卖方应积极配合。

7、卖方应给监造代表提供相关资料的复印件以及交通、厂内专用办公室、通讯等工作和生活方便，由此并不发生任何额外费用。

六、卖方提供信息和文件的约定

1、卖方，向买方提供与本合同设备有关的检验/性能试验标准和检验/试验计划。有关标准应符合本技术规范书的规定。

2、检验/试验计划的内容至少包括：设备制造所涉及的工序过程；明确每个检验/试验项目

和各阶段检验/试验内容、参考标准及依据文件、检查方法及验收标准、计划检验时间。

3、如果卖方提交的质量检验和试验计划缺乏足够的细节，内容或深度不够，卖方必须按

买方要求进行修改，并重新提交买方批准，最终版本应在首次提交后1个月内完成。

4、卖方，向买方提供原材料、外协件、外购件的采购计划；在本合同设备投料前，提供

整套设备的生产计划。（包括外购件的到货计划）

第四篇：如何做好房地产项目销售现场管理

如何做好房地产项目销售现场管理

一、培训

培训的目的是为了使新员工能更好的理解公司的经营理念，公司所开发的项目，使得员工具有健康向上的思想，较强的专业知识，为以后在销售过程中具备较强的抓客能力和维系客户推销公司项目及公司品牌而打下良好的基础。

1、在培训过程中不断灌输房地产的发展趋势，发展前景，使得员工对未来房地产市场充满信心，坚定从事房地产营销的决心，为打造一只稳定的团队做好铺垫。

2、在培训的中除了教授员工房地产的专业知识外，可以适当的穿插健康的有一定团队协作的游戏，使得员工在培训的时候就融入到一种快乐的和谐的气氛当中，使得他们都喜欢这样的公司，这样的伙伴，愿意和公司一起成长。

3、在培训的时候多多结合保险行业的经验，使得员工在训练中学会坚强、勇敢，对以后的销售过程中碰到的困难有迎难而上的勇气。

二、制度建设

1、在培训的过程中需要提前建立销售管理手册及各种制度的建设和优化，使得以后的工作过程当中形成统一的操作流程及操作标准。

2、除了例行制度建设外必须建立主动营销的相关制度及操作流程标准（淡市下每位销售人员应做到“销售无时不在”的思想准备）

三、销售现场管理

1、培训的持续性：很多现场管理人员认为做完了前期培训就结束了，其实这是一种误解，当前期培训完成后，销售现场的培训其实才刚刚起步，许多的销售问题只有在销售过程中才会体现出来，所以在今后的管理中本人一定会注重时时提高自己的专业水平，使得员工时时有东西可学。

2、带头学习：在销售现场客户较少的时候，及时的激发大家学习的热情，使得销售现场始终活跃在学习的氛围中。

3、言语谨慎：做为销售现场的管理者语言一定要谨慎，许多有关工程和政

令的话题尤其如此，做到一言一行都准确，避免影响置业顾问思路模糊的情况。

4、处理公正：许多的问题处理过程中做到公正，这其实是很多现场管理人员最容易犯的错误，做到对任何置业顾问都处在同一感情线上是保持这一原则的前提条件。（不要与置业顾问称兄弟，这样容易丧失原则，造成执行力不足）

5、激发员工的建议：在销售现场管理当中，要注意激发员工的建议热情，因为任何的销售和管理都存在问题，不断自我完善是销售提高的唯一方式。

6、上下班问题：在销售现场的管理过程中，主管除不能迟到、早退等违纪现象外，更要注意尽量最晚一个离开销售现场（员工看到这一现象，往往会受到极大的震撼，许多的情况下管理者就是他们最直接的榜样）。

7、黄色玩笑：无论在什么情况下销售主管都不允许开黄色玩笑（许多男销售主管有这样的毛病）这样会影响公司形象。

8、适当做卫生：很多销售管理人员都不做卫生，因为有安排人做，其实在管理过程中，有声的命令往往敌不过无声的行为。

9、建立主动营销激励机制：现场的管理过程中不断使用奖励的手法有助于更大的激发大家的销售意识提高销售现场成交率。

10、游戏：在销售现场中，如何在没有客户的情况下使团队快乐并学习，游戏成为最好的方式。

11、现场问题的处理：许多置业顾问在接待客户过程中会在解答客户疑难问题上出现差错，作为管理者要善于发现这些问题，并及时处理。

12、少“批评”多“鼓励”：多鼓励销售员，使得大家对市场更有信心，对销售工作更有激情。

13、帮助销售人员管理客户：客户管理在销售现场过程中非常重要，要帮助他们管理好客户并维系好客户。

14、与各部门的衔接：主管不仅仅要进行现场管理，往往还要往返于各个部门之间，为衔接好公司各部门和销售部门起到桥梁作用。

15、对策划的理解：销售现场的管理人员应当具备一定的策划知识及广告知识，及时的向置业顾问传递公司的最新策划和广告回馈。

16、将公司的企业文化植入销售人员“心脏”：公司需要有忠诚度的销售团队，而作为管理人员应当时时刻刻记住这点，为公司打造和培养一支忠诚度的团

队而努力。

以上是在以前管理团队中的一些心得，希望公司在未来的市场竞争中立于不败，最后祝公司事业更上一层楼。

第五篇：房地产现场管理

房地产现场管理

摘要

本文根据房地产现场管理的常见问题，管理阶段的质量，安全方面进行了总结和规划。随着社会的发展，管理问题越来越重要，尤其是房地产的现场管理，由于流动性大，涉及反面多，无论是技术反面还是员工心理方面都有着很大关系。

关键字房地产；现场；阶段管理

前言

房地产工程现场管理是一个看似简单，实则复杂。在质量、进度、安全、投资控制、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。基于企业战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。

1、房地产行业工程管理常见的问题

1.1现场工程管理人员流动性加大。

需平衡工作时限与流动性。人员流动的几种原因：有能力而没有发展舞台的；跟不上企业发展步伐的；待遇低于行业水平又没有其他方面提高空间的；与企业文化不合拍的；与管理层行为规范不一个方向的1.2灰色收入层级分明。

责权利需要对等。高度决定厚度，厚度决定责任。在没有合适的待遇、制度、平台下，容易滋生权利寻租现象。

1.3中低层管理人员职业化程度参差不齐，人员配置失衡。

人力资源管理的团队人员知识结构体系的问题。房地产现场管理人员，自基层做起的通过正规项目管理培训的较少，一专多能的综合管理人才更少。案例：某房地产工程部门专业组合。

1.4合同违约索赔条款趋于形式化和容易充当某些管理人员谋取私利的砝码

1.5现场管理人员难以协调诸多内、外部事务。外部关系协调能力、内部关系配合能力。自己不去唱黑脸。被俘虏的人员立场错误，当然被俘虏的原因众多。对承包商的约束力较弱，导致指令难以执行、落实。

1.6忠诚员工不吃香？救火队员是英雄？。忠诚的员工即要坚持维护制度的严肃性，保护企业利益，更要在沟通和变通上多下功夫。无所事事的先放火后救火的，应小心使用。

1.7成本控制抓不住关键点。

往往是花钱买教训，最怕花了冤枉钱没有吸取教训。同样的错误不犯第二次。

1.8结算数值远高于中标数值或预算值，并超出项目成本测算数值，使销售定价基数失误，减少了企业利润空间。

1.9办理事务过度推、拖、拉，不敢承担责任。界限不清，三不管地带，无人问津，好事自然抢，坏事推千里。流程制度无时间量化。

1.10监理单位难以行使自身的权利。监理单位只是负责质量、安全管理，进度、投资等难涉足。房地产工程管理人员插足太深，形成越俎代庖的不良局面

1．11进度拖延、质量降低、忽视安全成为管理的不治之症。

1.12管理人员自身定位（角色定位）偏差。现场出现问题

1.13寻觅合作较好的长期战略合作承包商较难。长期的战略合作伙伴关系的建立与维护。

2、总平图策划

总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度

2.1提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识

2.2作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本：总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，临时施工道路宽度、断面做法；机械型

号规格、布置要求；材料堆场面积、做法等内容应作为招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制

2.3作为现场安全文明管理的重要依据：总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力

3、安全文明策划

3.1将安全文明管理制度纳入招标文件，并考虑在报价之内。

3.2签定常规施工合同的同时，作为合同的补充协议与承建商签定《安全文明专项投入与奖罚考核管理协议》，来切实保证承建商在安全文明方面的投入到位

3.3在措施费清单中详细列出主要方面的暂定工程量、单价，在施工过程中只有完成一项、才能支付一项。否则从合同总价中扣除，并采取其他形式保证安全文明效果。

3.4编制符合本工程安全使用要求的“临时用电组织设计”，绘制本工程临时用电平面图、立面图，并由技术负责人审核批准后实施。

4、项目实施管理

4.1技术能力是现场管理的前提

① 专业能力是工程人员基本的价值体现

② 现场管理不是单纯的沟通协调，否则客户关系人员比我们更具有竞争力

③ 对技术问题有发言权才能与合作方平等对话

4.2避免问题的重复发生，仔细划分负责区域，实现问题可视化。有效利用资源。并且建立良好的政府关系。衡量好现场管理的尺度。持久力才是现场管理成功的关键。交付阶段是项目管理的最后一道防线。客户预验房可以提升客户体验，但前提是质量具有基本保证快速、有效的维修能够挽回客户的信任。

5、管理机构的职权

①受公司领导或工程部直接指导代表公司支持和办理开发项目的一切管理业务，定期或不定期的向公司领导或向直接领导做出项目进展情况的汇报，重大事宜应及时汇报。

② 按照有关要求，组织项目实施，使其项目工程优质、高效、节省、文明、安全的完成。③ 依据“建筑工程承、发包合同”签办工程价款的拨付和有关经济签证。

④ 当发生影响开发项目工程质量，施工单位混乱影响项目进度及违约、违章事宜时，除向

领导做紧急报告外，由权做出临时停工或应急的决定

⑤ 组织办理项目交工验收。

6、现场技术管理的内容及工作

6.1加强图纸管理。现场应具有图纸收发、登记、保管、回收等环节的图纸管理制度（包括工程变更图纸在内）。

6.2加强技术交底。在施工过程中施工单位提出的有关技术方面的问题，应及时传达设计部门，及时约其举行”设计技术交底会议”会同施工单位一起研究解决。

6.3加强对材料、配件、设备试化验的监督检查。建筑工程用的材料（半成品、成品、设备等），均应具备合格证件，出厂证件及化实验的证件。

6.4要记录好工程日志和施工记录。即工程开竣工日期及各分部分项施工起止日期；图纸及文件收发日期；气象情况（气温、风力、风向、阴、雨、晴、雾、霜、雪）；每日施工部位及进度；隐蔽工程检查及验收；各类事故的发生、分析与处理；材料、配件、设备、供应及短缺情况；上级部门的检查及指示；其它重要事项如停水、停电、停工、现场治安等等。

6.5要做好施工记录。如地基处理记录；大型构件安装记录；现场予应件施工记录；新技术、新材料、新工艺推广应用记录；测量记录；沉降观测记录；雨冬期施工记录；构件荷载实验

记录；质量与事故处理记录。

7、施工阶段工程部现场质量管理工作重点

①承包商项目部管理人员的控制管理。②现场平面布局管理。一次性投入、永久性使用；③整体施工组织设计的审核管理。④进场材料的把关。⑤施工过程中隐蔽项目的把关。⑥装饰装修阶段的样板引路环节。⑦质量检查验收把关。⑧质量缺陷与工程款支付的对应性。⑨竣工验收阶段主抓分户验收内容和竣工资料、备案资料的组建。

8、施工阶段工程部现场进度管理工作重点

①进度计划的合理性、可行性②进度计划的深化程度③进度计划的纠偏。关键线路的不断调整和控制是管理重点。④承包单位的资金与人员控制的两大要素。控制承包商先期垫付的资金不能撤出及进度款资金不能挪用是资金管理重点。劳务队伍的人员数量及工种搭配的合理性是督导重点。其他要素的管控随时跟进。⑥分包单位的配合。严格执行工序交接制度。资金支付的时间与比例的平衡⑦减少设计变更、签证数量，预防设计技术文件频繁调整带来的工期延误和承包商借机混水摸鱼。⑧竣工资料的分段整合汇总管理。⑨竣工验收、备案管理的及时性。⑩与承包商共同核对利润平衡点，共谋积极措施，达到理想中的“经济时速”。

9、结束语

现场管理的意义就是基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，提供客户满意的建筑产品。所以现场管理对房地产公司起着至关重要的作用。参考文献

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