万科年度总结

第一篇：万科年度总结

亲爱的各位同事：

2014年快要结束了。今年是万科成立30周年。年满而立的我们，即将踏入第四个十年发展期。

就在今天，我们完成了年度回款两千亿的目标。这一成果的背后，凝聚着全体同事一年来的努力和汗水，证明了万科强大的执行力。我必须对大家的辛勤付出，表达由衷的感谢和敬意。能拥有你们这样优秀的伙伴，我深感自豪。

我们已经有很多年，不再用一个固化的数字作为年度经营目标。“两千亿回款”的意义，不在于“两千亿”，而在于“回款”。只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩——这才是我们今年设定这一目标的真实用意。

未来，我们将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。回款率指标，实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期，我们对规模数字新的理解。

过去十年以来，我们对于规模数字的态度，经历过三个阶段。在2008年之前，我们也曾一度把规模数字本身作为追求的目标。从2008年开始，我们确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。而从今年开始，我们对于传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。

规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。过去十多年，是我们传统业务的黄金时代。黄金时代一个重要的特征，就是几乎完全没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，而且总体的升值速度超过了企业的融资成本。即使企业在短期价格高点进行了大规模扩张，也无需担忧投资风险，因为你总能找到一个更高的点位将资产售出，并实现盈利。正因为如此，过去十年中，我们在行业中极少看到亏损的项目，更少看到崩溃的企业。可以说，在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。

但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。

在白银时代，我们必须依靠产品和服务的真实价值创造来赚钱，我们将回归真正的实业领域。在白银时代，精细化管理水平，对金融的理解，经营品牌、信用的能力，将成为核心竞争力。

对万科来说，这绝对不是灾难。我们不要忘记，在刚刚进入这个行业的时候，“拿不到好地”几乎就是我们的标签。我们没有任何天赋的资源，除了靠做好产品和服务来赢得客户，我们别无倚仗，也别无选择。但也正因为如此，在这个行业从无到有的骤然爆发过程中，我们几乎引领了行业技术升级和经营创新的每一次浪潮。正因为如此，才造就了今天的万科，为我们赢得了全行业最有影响力企业的桂冠。

领跑是一种理想，也是一种责任。我们是骄傲的万科人，不甘平庸、追求卓越、永怀激情，是深刻在我们血脉里永不磨灭的烙印。毫无疑问，在白银时代，我们仍将永葆当仁不让的自信与豪情。

在黄金时代，顶峰唯一，法门不二，跑得最快的人就是领跑者。而在白银时代，狂飙突进的辉煌已成往事，山重水复的前路突显纷纭，领跑者的责任在于率先找到新的出路。成为白银时代的探路者，为行业找到柳暗花明的又一村，是我们能够赋予自己的新的期许。因此，我们必须毫不犹豫、坚定不移地推动公司的转型，即使在短期内需要付出一定的代价。我们必须主动卸下黄金时代获得的一切光环，回归到自我清零的空杯心态。我们必须以初出茅庐的创业者视角，重新审视我们的传统业务，以及我们可能获得的新的机会。

在传统业务方面，我们必须始终牢记“质量”和“效益”两个关键词。质量概念，包括更小的误差、更长的寿命和更少的瑕疵，但不仅如此。我们需要始终以客户为老师、为裁判，瞄准客户在使用时的良好体验，追求产品和服务的全面质量提升，按照“好房子、好服务、好社区”的“三好”标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务。我们在产业化技术、绿色建筑技术上已经获得了明显的先发优势，而在未来，我们需要将其转化为实实在在的竞争优势。

在效益方面，我们需要学会站在我们的投资者角度来思考。我们需要深刻理解并有效满足不同投资者的差异化诉求，并成为各类投资者最心仪的合作伙伴。我们必须记住，以尽可能少的资源消耗，尽可能好的满足客户需求，是企业存在的理由，也是企业竞争力的终极解释。我们必须珍惜并善用各类社会资源，尽一切可能减少浪费和低效成本。

而在新业务方面，我们需要为“城市配套服务商”充实内涵。我们需要紧跟城市演进的步伐，发现城市及其居民不断产生、亟待得到更好满足的需求。每一个痛点的背后都是商业机会，关键是我们要能率先找到它们。我们必须在消费地产和产业地产领域拓宽视野，进行更多的思考和探索。我们需要像原来做住宅一样，深入理解消费客户、产业客户的需求，进而提供最有针对性的产品和服务，满足他们的需要。

面对空前的挑战和机遇，我们需要的，是坚定转型的信念和善于试错的智慧。试错不仅需要勇气，也需要技巧和法则。我们必须学会，如何用更小的代价完成试错，用更少的波折实现转型。

除了行业进入白银时代，我们面对的另一个重大转变，是移动互联网时代的到来。互联网不仅仅是一种技术革新。正如蒸汽机的普及结束了对手工生产和体能力量的依赖，互联网时代最大的变化，是知识经济的全面崛起。对于万科来说，这是一个巨大的机会，抓住这个机会，我们就有可能实现由卓越企业向伟大企业的飞跃。

这可能是比互联网信息技术更大的风口。对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。而在超大规模行业中，万科是具有最优良合伙人制度基因的企业之一。

在创立之初，万科就旗帜鲜明地提出，人才是万科的资本。而现在，我们可以更进一步提出，为人才提供舞台是万科存在的意义。万科的核心价值，不是财务报表上的一串数字，不是一堆土地和在建工程，而是一群人、一种文化和一组正不断完善着的合约安排。

对于那些有知识、有创造力、有创业热情，但缺少资本积累的人才，如果有一天，万科能成为他们的梦想归宿，那么万科的梦想也就自然实现了。

是的，各位同事，我们的合伙人机制不是已经定型的完成时，而是刚刚开始的将来时。这个探索过程的关键，不是几个核心成员闭门造车的纸上设计，而是我们全体伙伴在实践中的不断尝试和迭代更新。

各位同事，这是一个值得我们用毕生去奋斗的目标。在这条并不平坦但畅想无限的道路上，我非常期待与大家携手同行。

最后，祝大家新年新气象，身体健康，合家欢乐，万事如意。

郁亮

2014年12月23日

第二篇：万科成本管理总结

万科成本管理总结

谈万科的成本管理，需要从万科成本管理历程中几个值得记录的时刻开始。1998年：集团成本年

2000年：集团财务部设成本审算组，深圳地产改审算部为“成本管理部” 2002年：确定万科成本管理目标和宗旨

2003年: 目标成本管理＋责任成本管理＋作业成本管理的万科成本管理模式确立

2004年：深圳成立区域成本管理部 2005年：首届集团造价研讨会召开

2006年：万科成本知识体系平台搭建成型，启动工厂化成本研究；

2007年：适应新发展时期的成本管理方法论探索、制度完善、风险控制、信息化平台升级工作全面开展； 2007年： 集团成本管理部成立。

可以看到，自2003年确定成本管理模式开始至今，万科成本管理成体系真正走过的不过是5年的历程，但这5年却是万科成本管理发展迅猛、卓有成效的5年。

一、万科对成本管理内涵的诠释

谈到万科成本管理，首先要关注的是万科对成本管理内涵的深刻定义：健康 合理 有序。

“健康”是指成本管理应符合制度要求，透明、规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。并通过前溯管理与内控，促进公司相应环节运作的规范性。----简单来说，就是成本管理需要一个规范透明、一心为公的内部环境。在一个争名夺利、损公肥私的氛围下谈成本管理无疑是天方夜谭。

“合理”是指在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值、带来经济收益，控制，减少无效成本的发生。

----强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。

“有序”是指通过精细化的成本管理，用准确的数据提供决策依据，使可研成本测算、目标成本、动态成本与结算成本相互印证并大体一致，公司对成本的发生具有较强的事前控制能力。

----阐述成本管理的最基本职责是对项目成本的有效把控与准确反馈。几个“特别”、“出人意料”的词汇构成了万科成本管理的思想框架。

二、组织架构

组织架构也是谈到万科成本管理中必须介绍的内容。有什么样的组织架构，就有什么样的作业流程，就会产生什么样的管理效果。以下是万科一线公司的组织架构示意图：

万科一线公司有独立的成本管理部，与相关部门平级设置，突出其专业性。在组织架构层面有效的支持了成本管理工作的开展。

一线公司成本部门的主要职责可以用下图表示：

对成本部的职能定位是：成本管理部是综合管理部门，不是业务部门。

• 全员成本意识的推动者 • 公司经营计划的保证者

• 贯穿项目始终，规范所有部门工作的隐形管理者 • 项目成本总体控制的组织者和最终成效的责任者 这样的职能定位，直接决定成本业务的工作方式与思考方法。

需要特别提到的“产品经济性”管理，来源于“设计优化”又有所延伸。在万科现在不提“设计优化”，原因是万科成本人认为：优化是“管理后置”，是对已形成设计成果的改良，虽然有效，但会导致设计图纸或成果不同程度的修改，无疑会影响项目进度的开展。万科更提倡“产品经济性”管理，理念是在设计前与设计过程中完成对设计结果的前置管理，保证出图后或设计成果形成后的经济性，不产生反复。文字不同的背后蕴含的是管理理念的不同。

三、万科成本管理模式

万科成本管理的链条如下，这也是万科成本管理最核心的环节：

看上去与业内的同行管理方式大同小异。但万科的成本管理在此链条上强调三个环节：可研成本、责任成本、结算成本，另外无效成本管理也是万科成本管理中有特色的一环。

1、可研成本

一般说来，成本管理在可研阶段的两种工作模式：

a、基于公司相关部门确定的方案进行项目可研成本测算； b、从成本及盈利的角度提出产品组合选型的方案建议与意见

万科现阶段大力提倡与推广第二种成本管理方式，尽可能地将成本管理前置，以期在价值链的前端发挥更大能量。万科越来越重视可研阶段的管理，不仅在成本上，在整个决策过程都要求十分严格，这跟万科自身精细化的要求有关，也跟万科的国际化合作模式有关。

2、目标成本

万科的目标成本管理与众不同的是：万科要求在规划设计完成后，就将目标成本完成定稿并实施，真正体现了目标成本的前置指导性，目标成本的修改也有严格的规定。整套体系体现的是对决策严谨性要求。

3、责任成本

责任成本体系目前在万科各一线公司已落实。作为目标成本的保障体系，责任成本是必不可少的一环。有了责任成本的制度保障，万科的目标成本变动率在2006年实现了“由量变到质变”----集团平均目标成本变动率仅1.1%。

4、无效成本

万科于2004年推出了无效成本管理方法。无效成本管理方法侧重于反馈无效成本金额与分析发生原因并避免重复犯错。无效成本的管理内容包括： q 指导确定准确合理的目标成本

q 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况 q 激发领导层、全员的成本意识 q 清楚了解成本构成，做到“心里有数” q 推动各部门提高专业能力、加强计划管理

四、信息化工具

在万科成本管理中不得不提的重要工具是信息化软件。金蝶K3成本管理软件从2002年开发完成至今对万科的规模发展与多城市扩张模式提供了巨大的支持和有力的保障，因此，金蝶K3软件也因其成功实践被许多业内同行所使用。

2006-07年，万科与金蝶再次联手打造新一代信息化管理工具EAS，将是对K3软件的革命性换代产品。EAS的先进性体现在：

1、与审批系统挂接，彻底改变了数据录入这一事务性工作，在工作流程中自动实现数据的导入，节约了大量的事务性工作时间；

2、EAS中数据库模块的建立，将使公司数据库高效运作；

3、资金计划模块，实现了成本人员对公司资金计划这一重要工作的管理；

4、报表模块，实现了对数据统计分析的能力；

5、测算模块，利用EAS强大的数据功能高效完成项目成本测算工作；

6、评标模块，解决招标评标问题。

2007年底，EAS系统功能将开发完成。万科希望通过对信息化工具的大幅改良，在信息化方面持续保持领先，并由此对成本管理工作提供更有效支持。

五、知识管理

万科在成本管理领域另一值得称道的是其对知识管理的重视与取得的成果。短短几年来，万科从案例总结到造价研究再到2006年建成的《成本前置知识体系》、《成本缺陷手册》、《成本培训课件》等体系化的知识平台，已经迅速完成了对成本知识的原始积累。这些知识管理成果分别在产品经济性管理、重复错误预防、人员培养等方面发挥着有效的作用。

如果用“个人英雄”、“群众运动”这样的词来描述企业人员能力状况的话，万科的成本管理系统已经从“个人英雄”阶段逐步走入“群众运动”阶段。正是有这样的知识体系的存在，万科才有机会有能力保障其众多的分公司专业能力水平基本保持在一个相对一致的、逐渐提高的状态上。正所谓“知识平台搭得多高，整体的专业能力水平就有多高！”。

六、业务外包

相对部分同行自己完成大量预结算等工作，万科走的是“专业外包”的道路。现阶段，万科集团各一线公司均加速、加大力度使用社会资源----工程造价咨询公司： 1.预结算工作； 2.招标工作；

3.项目现场产品管理；

4.经济性分析……

“借助外包完成非核心业务，自身完成核心价值业务”是万科成本系统对其工作内容的取舍。当然，专业外包是建立在“质量、合适、效率、价值、事务性工作”等深刻内涵的关键词上的。

新的时代，面临新的环境和新的挑战。万科成本系统将“数据中心、综合能力、管理方法、价值创造”作为其工作方向和指针，并努力在风云变幻的市场上不断提高其专业能力，以期为万科企业、为整个行业做出更大的贡献。

第三篇：万科和龙湖的企业文化总结

万科和龙湖的企业文化总结

一、万科的企业价值观和企业文化

 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生

1、客户是我们永远的伙伴

* 客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。

* 尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。

* 在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。

* 我们 1% 的失误，对于客户而言，就是 100% 的损失。

* 衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。

* 与客户一起成长，让万科在投诉中完美。、人才是万科的资本

* 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。

* 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。

* 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利；所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等；万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。

* 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。

* 我们倡导 “ 健康丰盛的人生 ”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。

* 学习是一种生活方式。、“ 阳光照亮的体制 ”

* 万科对内平等，对外开放，致力于建设 “ 阳光照亮的体制 ”。

* 专业化 + 规范化 + 透明度 = 万科化。

* 规范、诚信、进取是万科的经营之道。

* 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。

* 反对任何形式的官僚主义。、持续的增长和领跑

* 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。

* 通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是 万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。

* 在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。 万科企业宗旨：建筑无限生活

这个宗旨有几方面的含义：

* 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。

* 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。

* 对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。

* 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。 万科企业愿景：成为中国房地产行业领跑者

要实现这个愿景，我们需要做到： * 不断钻研专业技术，提高国人的居住水平

* 永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务

* 展现 “ 追求完美 ” 之人文精神，成为实现理想生活的代表

* 快速稳健发展我们的业务，实现规模效应

* 提高效率，实现业内一流的盈利水准

* 树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业

* 拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇

* 以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象

* 为投资者提供理想的回报  万科的表层文化：

万科的宗旨就是建筑无限生活。包括：

对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益 对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象 万科对自己的定位是：成为中国房地产行业持续领跑者  万科的中层文化：

阳光照亮的体制。万科的文化一直坚持简单、规范、透明。万科绝不会要求员工在公司内外采用不同的价值标准和行为准则。万科秉承“人才是万科的资本”的用人理念，使员工和公司、客户、合作伙伴之间一直保持平等、双赢的关系。同时万科企业的另一中层文化是职业经理人制度。万科寻找人才及其对人才吸引的法宝，首推的是公司本身的发展所能给员工提供的众多机会，但最重要的一点是：“万科充满理想主义色彩的企业文化是职业经理人难于抵挡的诱惑”。

万科对人才的基本要求都是围绕这一文化展开的。所谓“职业”的概念就是“以此谋生，精于此业”，职业经理人自然就是要以管理为生，精于管理。从初级管理层到决策管理层的全部管理人员组成公司的职业经理队伍，职业经理承担了公司的主要管理任务。 万科的深层文化：

克拉文化的体现。20多年来，万科一克拉文化所体现的以人为本的管理思想逐步渗透到日常的管理工作中，万科一贯主张“健康丰盛的人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。通过不断的探索和努力，万科建立了一支富有激情、忠于职守、精于专业、勤于工作的职业经理团队，形成了追求创新、不断进取、蓬勃向上的公司氛围以及有自我特色的用人之道。

二、龙湖的文化

 公司使命：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行

为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。

 核心价值观：追求卓越 人文精神 研究精神 信任/

共赢 企业家精神

【一：追求卓越】

对现状永怀积极健康的不满。事业心和使命感的召唤。

追求长期可持续成功的精神状态。勇攀高峰的气概。依靠人也依靠制度来接近卓越。【二：人文精神】

以人的需求为尺度去丈量和设计我们的产品、服务、制度、流程以及经营行为。

有利于人的发展和解放的环境才是好的社会环境、社区环境、企业内部环境。理解和尊重员工的贡献并给予回报。

成功＝宁静的心灵＋人生的目标＋金钱的自由＋健康＋爱。

龙湖欣赏诚实正直、独立思想、有生命力、有个人能力又能相互依赖的人。【三：研究精神】

透过现象寻找规律，运用规律来创建竞争力。对于已知的未知和未知的未知保持警觉和敬畏。

决策既建立在事实、数据的支持上也建立在直觉判断上。

只有经过不断研究和实践才能积累起真才实学，龙湖珍视高质量的经验。【四：信任/共赢】

在承诺、结果和质量方面值得信赖。

信任能降低成本，创造价值，只有高信任的环境才能产生高质量的人生。选择值得信任、敢于信任、善于信任的利益相关方（员工、客户、同路人等）。信任是需要机制和怀疑精神去保护的。【五：企业家精神】

企业家精神＝生命力＋事业心＋创造力＋远见＋胸怀＋感染力。

企业家精神的核心表现是创造：审时、蓄势、谋篇、破局、攻坚、任势。

对商业机会高度敏感，善于争取资源、优化资源、整合资源、合理配置资源。

具有企业家精神的经理人既有脑，也有心，还有手。 企业精神：志存高远，坚韧踏实

 经营管理原则经营理念：“善待你一生”善待自己；善待同事；善待客户；善待同路人 【一：长期利益原则】

长期利益重于短期利益，重要的不是眼前赚多少钱，而是明天有没有赚钱的资格。坚持从长期的角度做正确的事，牢记自己的使命和目标而不迷失方向。龙湖与客户共同分享价值，不追求暴利以及涸泽而渔。尊重个人及组织能力成长的规律。

遵守法律法规的文字规定以及其精神实质要求。依法纳税是企业和个人的责任和义务。【二：客户至上原则】

所有的服务项目、服务流程及其相关制度都应围绕为顾客谋利益（购买成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、长期利益）。

“刁钻”的客户是公司的市场导师，其意见值得我们洗耳恭听。

不是所有人都能成为我们的客户，但我们要用对待顾客的思想对待所有人。珍视客户给予我们的荣誉、信任以及批评、指正。对顾客承诺的一定要做到；没有承诺的，尽量做到。下一道工序就是你的客户。【三：先外后内原则】

员工尤其是经理人要善于与内部为敌，遇到内外冲突时先理解外部需求。关注宏观经济走势和政策法规走向，分析其对业务潜在的影响。关注竞争对手的动向但不以竞争对手为导向制定我们的运作策略。

保持变革及危机意识，迅速调整战略规划、组织形式、工作方法和思维方式来适应外部环境的变化，力求主动变革而非被动被变革。

没有最优的，只有最适合企业某一阶段的经营模式和管理制度。对外传播及交往保持谦和。【四：员工成长原则】

相信每一位员工都愿意，并且能够发挥其最大潜力。

达到期望是合格员工；持续改进是优秀员工；操心是卓越员工。不断完善自我并且发展他人是每一个员工的责任。

激发和帮助员工去实现更高的期望、标准和具有挑战性的目标。理解和尊重员工的差异，提供适合的职业发展机会。客观、坦诚、及时地给予员工绩效反馈。鼓励员工长期服务。

严格淘汰低绩效员工，避免逆向淘汰现象的出现。为各个层级的新员工创建易于融入的组织及文化环境，以开放的心态对待新员工，每个新人都是我们学习、进步的机会。【五：精英原则】

吸引、招聘和培养具有企业家精神的职业经理人。坚持严格的甄选标准，宁缺勿滥。

吸引行业内最优秀的人才并给予他们优厚的回报。

具有企业家精神的职业经理人既会管理、领导，也能操作，同时善于学习。大胆任用有潜力的员工并承担过程中的成本。

领导者要有足够的性格强度以面对激烈的竞争以及不断出现的困难。培养其他领导者是领导者的重要条件和特征。

鼓励并且期望员工有出色的专业知识和精湛的工作技能。【六：同路人原则】

客户、分供方、竞争对手、所在社区、员工、政府、媒体都是与我们共生的利益相关方（同路人）。

优秀的分供方是公司竞争力所在。

公司的经营活动是由无数的契约组成的。契约是神圣的、严肃的，必须遵从。我们关注、支持利益相关方的发展需要，也受益于其发展。在尊重市场原则的基础上，利益相关方合作共赢。我们致力于与同路人建立长期、积极的关系。【七：科学决策原则】

信息的充分占有和信息的去伪存真是决策的第一要务。决策成本包括决策过程成本、纠错成本、机会成本。好的决策就是决策成本最小而效益最大。广泛征求意见，与少数人商量，独立做出决策。

当力求最优解而导致决策成本增高时，满意解优于最优解。

决策要由适当的人来参与做出，包括制定者、执行者、监督者、被影响者等。决策权限下放的程度体现了组织的能力、活力以及成熟度。【八：改进创新原则】

不断寻找更好（更省钱、更省时、更方便、更人性、更好看、更环保、更有效、更时尚、更舒适、更可靠„„）的产品或服务替代目前的产品或服务。向优秀的国内、国际同行业者及非同行业的卓越公司学习。通过知识的积累和管理来提高竞争力。

经营管理模式是不断调试出来的，各种总结固化的过程就是管理改进和提升的过程。企业的质量标准应略高于行业标准、国家标准以及市场期许标准。保证过程才能保证结果，我们注重过程，关注重要细节。【九：简单直接原则】

当一件事复杂的不能再复杂的时候，往往简单的方法最奏效。推崇简单直接、职业化的人际关系。

制定简单的政策，减少繁文缛节，鼓励员工基于原则而非条条框框进行判断和决策。建立透明、规范的运作机制，摒除潜规则。信息尽可能一次传递，如果不可避免二次传递，信息首发者应对中转传递的准确性予以验证和监督。

在有系统保证的前提下，一点对多点的并联传递优于逐级的串联传递。

信息在表现力上，实物优于音像；音像优于图形；图形优于表格；表格优于文字；短句优于长句；要点优于论述。

选用省力、省钱、省时、省事而又能准确表达的方式（面谈、便条、电话、会议、文件、传阅、电子邮件、传真、信函、口信、公告栏、网络）传递信息。【十：团队原则】

好团队就像一个球，推任何一点，球体都会轻松转动。你只要对我们这个团队任何一个人交待一件事，就等于已交待给我们这个团队，我们保证：信息不失真，事务要落实，落实有回音。

当我们聚集在一起，所产生的综合效益不能1+1＞2时，我们的机制、流程、制度一定有多余的、不合理的东西存在。

“人人都有上佳表现”和“团队得胜”可以并行不悖。

在面对困难及问题时，讲究及时解决问题，自觉补位，问题解决后再寻找原因。我们建立能平衡团队绩效与个人绩效的绩效管理制度。

可以质疑团队既定目标、规则但必须先遵从，之后再反省、更新。

第四篇：开盘总结万科

篇一：_西安_万科城_首次开盘总结

万科城一期 开盘总结

第三事业部 万科城项目组

一、万科城一期项目简介

1.总体说明

万科城，位于西安城南片区大学城板块，陕西师范大学正门对面。项目总占地面积280.273亩，总建筑面积61.68万平方米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11 万科城拥有“万科全产品线”作品：拥有15、35平米的精装公寓，也有45平米的loft；舒适型32层高层产品，面积涵盖65、75、90、120平米的两房、三房、四房；尊贵型11层小高层产品，面积为140平米四房，客厅特设阳光房，茶室、娱乐室、瑜伽房；奢享型180平米联排。

考虑到周边配套设施服务半径过大的问题，设计近5万平米商业面积，目前意向合作伙伴包括真爱集团（西安最具口碑的餐饮娱乐集团）、太平洋影城等知名商家，24小时便利店、银行、邮局以及大型购物超市即将确定 2.分区说明

商业休闲区域—项目用地的南向入口是小区主要入口方向，紧邻市政道路，布置了集商业、餐饮于一体的综合性商业建筑，总建筑面积5万平米。

联排别墅区域--进入小区内部，中央景观大道两侧设计了多派面积较小的townhouse，由于相

邻两排联排别墅间拥有较大的楼间距，减少了相互遮挡的同时，也保证了各单元住户的私密性要求。小区景观大道两侧各设计了八排别墅单位，是整个项目目前比较稀缺的产品。

小高层区域--位于中央联排别墅区域的两侧，规划了十栋11层小高层。将高层设计在联排别墅

东西两侧，一方面可以减少高层住宅对联排别墅视野及采光的遮挡，另一方面以中央景观带为中心，向东西两侧形成联排、小高层、高层台阶式布局，保证各住户不同程度的享有中央景观视野。楼栋各单元布局基本呈直线，与前排之间形成绿地。建筑的主要朝向为南向，户型南北通透，保证每一户都拥有良好的景观视野和舒适的居住条件。

高层区域--位于目前开发地块的东西两侧，规划了八栋32层高层，为目前主要销售的产品。

二、一期基础数据资料

1、万科城一期首次发售 ＊ 推出套数：636套； ＊ 容积率：3.0 ＊ 户型面积：62㎡-139㎡； ＊ 户型配比：在推出的636套单位中，两房256套，三房380套；

2、户型配比及户型图 a-两房两厅一卫 65㎡

宽敞主卧，明厨明卫，独立生活阳台 →→

b-两房两厅一卫 62㎡

纯南朝向，客厅、主卧双南向设计 →→

c-两房两厅一卫 75-77㎡

纯南朝向，阳光客厅，主、次卧双南向设计 →→

d-三房两厅一卫 85㎡

南北通透，延展式客厅，阳光主卧转角观景阳台 →→

e-三房两厅一卫 88㎡

南北通透，经典三房，双阳台设计 →→

f-三房两厅一卫 89㎡

纯南朝向，阳光户型，客厅、主卧、次卧全南向

g-三房两厅两卫 118㎡

南北通透，全明户型，双阳台设计 →→

h-三房两厅两卫 139㎡

南北通透，超大空间设计，南向观景设计 →→

→→

篇二：万科开盘标准流程

万科开盘标准流程

房地产开盘主要实现以下目的：营造市场关注，制造热销氛围，达到短期促销；加深老业主及其亲友对项目的美好印象，通过口碑传播楼盘形象，形成扩散效应，加大市场影响力；继续巩固项目的市场形象，实现价格支撑。

一、开盘前相关筹备事项

1.开盘前提条件

（1）销售法律手续完备；（2）工程形象良好；（3）现场包装到位；（4）宣传资料齐备；（5）销售资料齐备。2.准备事项

（1）确定开盘形式（包括时间）；

（2）明确通知方式、时间和口径；

（3）确定选房地点；

（4）制定开盘流程、做好物料及人员的具体安排；

（5）确定协助开盘的人员名单，并通知落实（同时落实人员的宿食问题）；

（6）现场包装和物料；

（7）代理商和发展商的分工细化；

（8）清楚开发商销控单位情况；

（9）确定选房礼品。3.开盘的主要形式

（1）抽签vs排队

抽签：蓄客量多/客户意向度把握不明确/较公平公正；

（2）认筹定顺序vs开盘定顺序

筹定顺序：提前对客户意向度进行把握。

（3）注意事项

注意通知时间的把控，避免制造排队现象，避免形成客户间不公平的心理；对提前销控做好“托”的工作。4.开盘流程图

5.人员安排

(1)项目经理或策划提前通知工作和支援人员彩排的时间，彩排时工作人员和支援人员必须到场；

(2)每一环节一定安排有经验的为负责人（即组长），负责人对细节监控，对每一位自己岗位人员进行讲解培训，每一环节的对接必须清楚如何操作（即前面环节按什么凭据进入下一环节）；

(3)提前设置危机处理小组。

二、各区域现场把控要点

1.签到区

由于华府是提前认筹确定了顺序号，因此开盘签到只是为了确定客户的到场情况。时间：一般从8：30开始进行，9：30结束，开始选房；（根据客户量情况有些许变动）。

签到方式：先打印好认筹时的客户名单，进行确认签到；（提高核对的速度）。岗位工作职责：核对客户优惠登记表，派发资料，及时统计签到人数，上报负责人。

应领取的资料：《置业指南》（包括装修标准等合同文件，让客户在休息时间可提前翻阅）、《购房须知》（告知客户一次性或按揭的相关手续办理）、《购房卡》（用于选房时确定房号销控信息，同时可用于完善客户基本资料）。（其中《购房卡》需要人员提醒客户在休息区内填写，以加快财务区和签约区的填写速度）

注意事项：（有关不是客户本人到场的问题）万科明确，一定要有委托书或直接在现场填写。之前有案例是夫妻双方没有协商，“老婆”直接替“老公”买了房子，后要求退房）

新客接待：设置新客接待处，在选房结束之后进行选房；（避免客户未签到就进入）

签到区人员、物料盘点

人员：负责签到&负责核对&负责填委托书&派资料&保安

重点物料：客户签到表（如有认筹名单则提前填好）；序号贴（如已排好顺序则不需序号）；购房卡（销控用）。2.休息区

一般选择室外较开阔的场地，由于等候时间较长，该区域应重点关注客户的舒适度情况。（包括考虑洗手间、帐篷、椅子、餐饮等，避免细节不足）

协助等候工作：可提供小表演/主持人负责介绍楼盘情况进行热场/销售代表提前在等候区协助客户选房

岗位工作职责：安抚客户情绪（避免客户离场），客户进入选房区的有效控制；（提醒客户确定好加名更名，提供银行服务，说明相关事项）

注意事项：现场协调客户情绪，维持客户秩序，避免客户“蜂拥而上”

3.等待区

主持热场：一般会邀请活动公司专业主持进行热场工作，但主持人对客户选房顺序意识不足，需要有世联人员监控；

注意事项：作为休息区与选房区之间的过渡空间，一方面可以更好控制客户进入选房的速度，另一方面也可以适当减少室外客户的等候时间。协助工作：该区域主要用于协调进入选房区人员的情况，并完成提前复印的工作； 岗位工作职责：分清批次控制选房人群，与休息区和选房区的工作人员相互协调； 有关叫号工作：一般按照5个号一批的顺序进行叫号（根据销控和房源不同会有所不同）；需与销控区内的负责人员保持良好沟通，根据选房情况进行叫号； 注意事项：协调客户秩序，避免客户等候时间过长 篇三：深圳_万科金色半山开盘总结

篇四：20120325_深圳_万科红二期开盘总结

篇五：万科置业2009年终总结及发展计划

万科置业2009年终总结及发展计划

2009年，万科置业有限公司已经有一年的成长阅历。经历了去年动荡低迷的市场，多波折坎坷的开发历程，万科置业有限公司倍感压力，也倍感责任。如何消化项目开发过程中的不利因素，整合各类资源，形成项目成功开发的合力，确保某项目开发的成功，是总公司的期盼，也是万科置业有限公司必须实现的目标。万科置业有限公司全体员工憋足了干劲，在总公司的正确决策指导下，万科置业有限公司上下齐心，奋发有为，经过辛勤工作，取得了较好的成绩，也积累了一定的经验。展望2010年，万科置业有限公司全体员工更加信心满怀，在不断总结经验和教训的基础上，稳扎稳打灵活创新，争取取得更大的成绩。现将2009年工作总结及2010年工作规划汇报如下：

2009年工作总结

一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发

年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批，4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。

在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。

二、明确节点，各个击破，确保工程进度

在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前，万科置业有限公司主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线网络，避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快施工进度，某某某置业有限公司在4月底就安排桩基工程单位进场进行试桩施工，并安排监理单位对桩基施工组织设计进行审批。较早对市场上资源紧俏的方桩材料进行资源锁定。6月22日，开始全面展开工程桩施工，为后续施工抢得先机。5月底前，宗地内两条河道改建修治施工完成。在整个水利工程的施工中，万科置业有限公司对施工方案进行反复论证。特别是涉及西侧河道边的沿路管线施工，由于地质复杂，管网纵横，施工难度大。专业工程师和和设计人员多次现场勘查，修改设计减少施工难度在保证质量和安全的基础上特殊施工，确保施工进度，为6月下旬总包单位开始进场开始全面施工及7月底前临时售楼处开始启用创造了条件。临时售楼处工程，关系项目一期产品销售及项目的整体形象，万科置业有限公司狠下功夫，以凸显世界五百强及央企成功形象。售楼处景观以体现“院景生活、空间创想”主体，从设计源头抓起，合理选用当地的景观植物资源，在限额造价范围内设计售楼处的景观。景

观施工管理过程中，工程部克服5、6月份的高温季节植物种植的困难，指导施工单位采取科学有效的非季节种植手段，确保了植物的成活率。过程中与施工单位及时充分沟通，形成融洽的工作氛围，确保了在超短工期内按质按量的完成了施工任务。

总包进场后，为配合销售需求，工程部进行现场资源调配，优先总4#、5#、6#、7#建筑，满足了一期推盘的时间要求。加快了8#、9#建筑的施工，为实现正式售楼处和样板房的装修创造条件。加快水泵房的总，为16#建筑施工开展必要条件。由于多层为层层退台，每层各异，给施工流水及材料组织带来极大不便。在现场强有力组织下，基本达到了6~7天/层的施工进度。在低层拆模后，即组织了砖墙、水电管线等工序穿插施工，为早日验收抢得时间。10月底，一期多层建筑结构封顶。12月底，一期高层施工基本到顶。

12月中上旬，二期多层开始施工。二期开工任务艰巨。为满足春节后多层预售的条件，某某某置业有限公司打破常规，在图纸、证件报批的同时，提前开始多层基础施工，工程部督促施工单位预先进行材料预算提前备料，并将一期场地内的土方进行倒运，办公室拆移，施工道路铺设，工人宿舍建造等，所有参建人员全力以赴，通力协作，确保二期工程如期开工。

在正式售楼处、样板房的装修工程中，工程部主动与相关单位联系，吃透图纸要求，严格对材料品质的选择，注重装修材料的品牌规格，各个装饰面的颜色色调、做法，各个细节的尺寸，风格的搭配。图纸变更严格把关。为控制施工进度，每天组织装修单位进行一次碰头会，对当天的施工问题进行解决，对后续任务进行要求。12月底，完成样板房、正式售楼处内部装修。

三、加强现场文明施工，确保工程质量

工程如期开工后，加强现场文明施工，确保工程质量，成为万科置业有限公司工作的重点。万科置业有限公司强调：绝不能有一包到底，不管不问的思想。一个工程的好坏，不是取决于施工队伍，而是取决于业主的监管。我们对总包，决不能“以包代管”，要把关，监控，管理到位。某某某置业有限公司对各个施工方案进行仔细研讨，反复论证。对施工队伍劳动力组织跟踪落实，确保工程施工顺利展开。

在施工质量管理方面，通过对监理的管理，在质量预控方面明确各施工工序，施工方法，加强现场监督，采用样板引路，发现问题及时与设计沟通，坚持当天的事绝不拖到明天。目前多层主体均已经顺利通过政府质检部门的核验。

在现场文明施工、安全管理方面，实行定期检查，预防布控。工程部策划安排，由监理组织每周一次现场安全文明施工大检查，对现场的隐患排查，对不符合项目要求施工单位限时改正。由于措施到位，成果较好，目前为止未发生一起重大安全事故。

在对监理、总包、分包的管理上，坚持实行每周监理例会制度。工程部坚持原则，坚决支持和督促监理对质量的严格管理，支持和督促总包对分包的协调管理。充分发挥监理和总包在现场的主导职能。业主的态度保证了监理对现场质量敢抓敢管；促进了总包对分包的严格要求，为现场文明施工，确保工程质量提供了保证。

四、精心策划销售策略、实现首批产品开盘热卖

销售工作是项目开发成功的关键。面对2008年的楼市寒冬，市场的急剧萎缩和周边楼盘竞争激烈，万科置业有限公司没有退缩不前，而是迎难而上，通过不断丰富销售道具，成功实施广告宣传和完善的楼盘销售前期准备，成功营造售楼环境，终于成功实现首批产品开盘大卖。

售楼环境成功营造。一是精心谋划，包括选址、面积大小、功能划分、整体风格，确定

经过近三个月的蓄水，第六代花园洋房的整体包装策划、媒体和广告对市场的培育和轰炸、各项销售资料道具的完善准备，项目于2009年9月26日在某大酒店举办了盛大的开盘仪式，活动现场人潮涌动、气氛热烈，项目所推出的首批110套花园洋房在两个小时内即告售罄，当日销售额突破一亿元。实现首批产品开盘大卖。

项目首批产品获得热卖后，一期第二批楼盘预售也顺利推进。经过近两个月的价格摸底、客户累积和预售报批，项目二批房源将于11月底荣耀公开，截止目前，一期第二批所推楼房源已去化80%。

五、加强投资控制，严格成本管理，保证项目开发效益

随着主体项目的正式破土动工，万科置业有限公司对建安工程进行全程控制。主要从以下几个方面开展工作：第一、对清单中工程安排施工全过程的材料和质量监理，防止因施工单位的偷工减料造成质量缺陷，从而增加在后续工程中的开发成本；第二、关注建材价格走势，每月根据某市工程造价信息处发布的主要建材价格信息，建立主要价格走势图，方便及时了解相关信息控制开发成本。在材料、设备的选用和采购上，深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，通过招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强、有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商作为本项目设备材料合作方，第三、加强监控和预算审查，严格经济签证和工程变更管理，限制项目签证人员权限，根据签证费用的大小，建立不同层次的签认和审批制度，涉及金额较小的内容由业主工程部签字认可，而技术经济类的签证则由工程技术部与投资控制部共同商讨后再签署；涉及金额较大的内容，万科置业有限公司召开专题会议，形成会议纪要，签署补充合同的形式予以确定；第四、加强工程竣工决算的管理，针对施工过程中产生的设计变更、工程联系单、工程签证及相关会议记录要做到及时排序整理，并对无效签证及时清理为今后决算审计工作做好铺垫。第五、做好工程合同台账式管理，更新及调整相关合同信息，涉及到合同总价变更及合同承包范围变化的应及时反应在台账上，并书面通知财务及相关责任部门，随时掌握合同的执行情况能为公司作出相应的资金预算计划提供参考。第六，对总包每月上报工程量，按现场监理工程及工程技术部确认的工程进度计算实际完成的工作，及时正确了解开发进度及控制工程款的支付，从而实现对工程开发成本的控制。

2009年，在总公司正确的决策指导下，某某某置业有限公司取得了不错的成绩，积累了一些经验，也存在一些问题和不足：在宗地河道整治工程招标时，由于之前勘探工作对地形地貌的勘探不完整，尤其是中间须填埋的河道淤泥量估计不足，在招标编制工程量清单时采取了固定单价按实结算的模式，造成了之后在结算过程中清淤工程的实际工作量大大超过了原先预估的工作量，工程费用增加；在售楼处工程中，由于过分相信设计师的设计选择，对设计所选用的材料没有认真进行市场摸底，最终发现该材料是市场稀缺品种不易采购，造成价格陷阱；在项目一期工程公开招投标中，我们的工作目标是实现总公司自行投资自行开发，也做了大量工作，包括在项目一期招标公示时尽管通过提高报名要求、加收预付款保函及资格预审等各方面努力，尽可能把当地施工单位排除在外等，但由于当地对于公开招投标评标办法管理相当苛刻，地方保护意识较浓厚，加上我们拿大地方的思维，在小地方做事，对当地情况轻视，认识不到位，导致招标不成功；在材料设备的采购过程中，由于缺少沟通，对有些零星辅料的采购与总包清单不一致，合同多次变更，降低了工作效率。等等。

曝光这些问题和不足，是因为我们必须要有勇气发现问题，要有意识、决心和能力改进工作。这些问题和不足，一方面反映了我们员工的工作能力和专业水平有待进一步提高。另一方面反映了我们的制度和流程尚不健全，已有的规章制度政策执行力不足。我们要加强制度总和政策执行力度，加强对员工能力的培养和锻炼。在加强学习和培训的同时，还应该多走出去，多到其他楼盘实地通过观看、讨论、总结等方法，再结合理论学习提高自己，拓宽视野。要加强组织机构总、用人机制和薪酬分配制度改革，加强团队总，形成富有活力、富于拼搏精神、目标一致的有战斗力的团体，促进项目开发的顺利推进。

2010年发展计划

房地产行业是政策敏感性行业。2010年宏观经济政策走势如何，市场能否保持平稳运行，将对万科置业有限公司的发展有着直接的影响。但政策是刚性的，人是活的。我们要提高市场洞察力，未雨绸缪，积累各类资源，借力经济快速复苏的大背景，在2009年相对成功的基础上，夯实基础，真抓实干，把应变的主动权掌握在自己手中。以“一个确保、两个重点、六项措施”为主线。确保2010年再上一个新台阶。

一、鼓足信心、凝聚力量，确保实现目标

2009年项目一期的推盘成功，使总公司对本项目寄予了更大的希望。政策的不稳定性，市场的变化，总公司房地产行业的发展也要求万科置业有限公司以更加短平快的频率加速开发。诸多的要求和压力汇成动力，要求万科置业有限公司鼓足信心、凝聚力量，创造更好的业绩。2010年本项目计划主推产品包括：一期3幢高层、1幢小高层产品、二期洋房，共计：646套，其中，多层310套，高层294套，小高层42套，另外加快三期开发进度，争取三期花园洋房去化过半。万科置业有限公司总体目标：实现销售收入7亿元，回笼资金6亿。为了实现这个目标，万科置业有限公司必须在工程实体推进、销售策略上动足脑筋，狠下功夫。要突出重点，采取各项措施，保证总体目标的全面落实。

二、突出工程实体推进和项目销售两个重点，为实现目标奠定基础

2010将是常熟万科置业有限公司全面大干的一年，做好工程实体推进和销售工作是实现工作目标的基础和保障，对整个项目的运作意义重大。

在工程实体推进方面，万科置业有限公司要协调好设计工作、前期配套工作、设备材料

计方案优化，与规划部门、房管部门沟通，协调指标核定工作。4月份完成规划报批，5月底完成施工图审核工作。要组织施工图的优化，协调现场设计变更工作。前期配套工作要全面落实一期配套总，重点做好电力、给水、通气的总协调监管。4月份完成做好二期市政配套设计。9月份完成做好三期市政配套设计。

在销售方面，牢固坚定以产品差异化为主要营销手段，对各营销阶段的策划精益求精，加大案场管理与培训力度，大力提高决策执行力，加强营销团队总，力争实现预期销售目标，确保项目开发利润，完成2010年这个承上启下关键一年的稳步跨越，确保本项目开发成功。

第五篇：万科设计任务书

深圳万科施工图设计指导书

目 录

第一部分 总则 ……………………………………………………………… 1

第二部分 建筑专业 ………………………………………………………… 3

第三部分 结构专业 …………………………………………………………13

第四部分 电气专业 …………………………………………………………19

第五部分 给排水专业 ……………………………………………………… 23

第六部分 煤气及通风专业 ……………………………………………… 26

第七部分 设备专业的其它要求 ………………………………………… 27

第八部分 环保 …………………………………………………………… 27

第九部分 根据地形所做的特殊要求 …………………………………… 28

第十部分 图纸要求 ……………………………………………………… 28 第一部分 总则

一、目的

为使万科地产在 开发的住宅项目设计满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便的要求，提高住宅设计质量，制订本《施工图设计指导书》。

二、依据

本指导书作为万科地产 施工图设计指导手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合万科地产以往宅项目开发的实践经验，对设计中的一般要求和常用做法进行必要的明确、补充和完善后编制而成。

三、适用范围

承接万科地产 项目的设计单位，在设计中宜参考本指导书，预防设计常见问题，提高住宅设计质量。

四、内容说明

1、本指导书以施工图设计的专业及其他有关重点需要关注的方面划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。

2、本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计，标明单位的以所标单位为准。

五、解释权 本指导书的解释权属深圳市万创建筑设计顾问有限公司。第二部分 建筑专业

一、设计说明

1、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写，子项说明根据具体情况单独编写。

2、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算直至最终成果，建筑面积计算应严格按照深圳市国土局颁发的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》执行。

3、所有门窗需统一编制门窗表及绘制放大分隔简图，进行编号并注明选料，门窗表中应统计各单体门窗数量。防火门窗及人防门的编号需易于识别。

二、统一作法

1、工程统一做法详《CB001多层项目防水统一构造做法》

2、住宅设计统一技术要求：

(1)门窗

A.入户门洞宽度不小于1000，卧室门洞宽度不小于900，厨房门洞宽度不小于800，卫生间门洞宽度不小于750，佣人房门洞宽度不小于800。

B.房门门洞口高度：

层高 房门门洞口高度

2800 2200 2900 2200 3000 2200

C.入户门垛尺寸不小于100，户内门垛尺寸不小于50，做构造柱加固。

D.入户门之间距离过近时，应考虑住户安装防盗门后的开启冲突。

E.相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，开间大于、等于3300的房间窗宽不小于1800，主卧室窗洞口不小于1800，次卧室窗洞口不小于1500。起居厅处阳台门门宽度不小于2400，且当厅开间大于4米时，门宽度大于2700。

F.凸窗窗台高450，外墙面至凸窗板外缘为550。凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留。

G.低窗台应为450，一般情况落地窗应做由结构上反150的反槛。厨房、卫生间窗台高1000（此高度应从与之相连的厅房的建筑完成面开始计算）。

H.铝合金门窗尺寸要求：

(a)多层及洋房产品的窗顶标高如下：

层高 窗顶标高

2800 2250 2900 2350 3000 2350

(b)别墅、高层等产品的窗顶标高根据具体情况再定。

(c)铝合金门的高度不应低于2100。

(d)单扇推拉门宽度≤1000

(e)平开窗的开启扇宽度≤650，高度≤1500 I.铝合金门窗开启方式：

(a)平开门窗的气密性能优于推拉门窗。

(b)双扇平开窗中间一般有中梃。(c)上悬窗的通风量较大，配件较便宜，适合用在卫生间和推拉门的上侧。

(d)三轨、四轨推拉门通风量大，造价也大。

J.低窗防护：

(a)安装在易于受到人或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施根据建筑玻璃安装的具体部位不同，可以采取警示（在视线高度设置警示标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对有可能发生高空人体或玻璃坠落的情况，必须采取可靠的护栏。

(b)无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于900时，必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施。窗台高度低于600的凸窗，其计算高度应从窗台面开始计算。防护栏杆高度多层≥1.1米，小高层、高层≥1.2米。

(c)防护栏杆做法：采用30宽3厚的扁铁做骨架，中间焊接Ф8的圆钢，间距小于200。底座采用M8的膨胀螺栓与地面可靠连接。表面刷银灰色防锈漆。

K.有视线干扰的卫生间的窗采用磨砂玻璃。

L.所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸。

M.客厅全玻平开门应安装门锁。

N.外墙门窗两边有排水管处，应设置门窗垛，门窗垛不应小于200。

2、住宅设计统一技术要求：

(2)楼面

A.厅房考虑50厚建筑面层。

B.公共楼梯间、电梯厅结构面与厅房结构面平，且考虑30厚建筑面层，如贴石材应考虑45厚建筑面层。

C.厨房不带生活阳台时，结构至结构降板80。

D.与厨房相连的生活阳台（且从厨房有进生活阳台的门），厨房和生活阳台一起结构至结构降板100，厨房部分回填20。

E.卫生间小降板为：结构至结构降板80。

F.卫生间大降板为：结构至结构降板350，如卫生间下层为同户的卧室时，应减小至300。

G.与厅房相连的阳台结构至结构降板80；当阳台挑出宽度大于2m时，结构至结构降板宜为120。

H.阳台建筑标高

(a)一般不注阳台建筑标高，注板上皮结构标高并标明（例如：H-0.130结）

(b)但应在说明及阳台详图中注明：门口处阳台完成面距室内楼地面高差为50；

(c)无论哪种沉板，一般阳台返边上皮标高均为：楼地面标高＋100）

2、住宅设计统一技术要求：

(3)墙体

A.预留洞：内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位。梁、柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中表示，并注明。

B.异型柱：起居厅与主卧室隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整。起居厅与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证起居厅墙面平整。主卧室与次卧室或其他辅助房间隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整。

C.卫生间墙周边应做200高（距结构面）反槛。D.卫生间小降板后，卫生间周围的主梁应和板一起降，以应保证卫生间的墙面平整，不能降的次梁上应砌200的隔墙，以保证卫生间墙面不出现槛，厅房的墙面平整。

E.卫生间隔墙定位应与结构图中梁的定位一致。(4)厨房

A.地漏

(a)厨房应设地漏。

(b)当洗衣机位于厨房时，厨房设地漏，且地漏宜位于洗衣机出水口一侧，距离不小于200，并为防干枯溢流地漏。

B.洗衣机（当洗衣机位于厨房时）

(a)设洗衣机专用水龙头，洗衣机不考虑热水，进水龙头采用接口式。

(b)预留位置不小于650X650。

(c)当住宅面积超过150㎡时，应考虑市面上较大型号（宽750×深650）的洗衣机的尺寸。

(d)对于4房及4房以上的户型，洗衣机不应设在厨房。

C.热水器

(a)热水器可设在厨房或靠近厨房的生活阳台上，且应标明热水器的位置及形式。

(b)燃气管道无法到达的卫生间且距最近热水点较远（管道长度大于20m），应使用电热水器。

(c)纯TH及别墅有条件时应预留可使用太阳能热水器的设备给水管。

(d)酒店式公寓应考虑使用集中式太阳能热水器。

(e)档次较高的别墅（如十七英里类）应使用太阳能热水器，且应预留使用大功率热水器位置，且须增加回水管。

(f)热水器设在室内时，热水器排烟孔中心距地不应小于2300，应在吊顶之上且应避免和给排水管发生冲突，外墙预留Ф150洞，并注明水平定位。

D.冰箱

(a)预留位置不小于700X700。

(b)当住宅面积超过150㎡时，应考虑市面上较大型号（1000宽、800深）的冰箱的尺寸，具体尺寸应与甲方协商确定。

E.厨房洗菜池应靠外窗设置。

F.排烟道

(a)多层及情景洋房必须设成品烟道。

(b)条件具备时，联排别墅、独立别墅宜设烟道，如烟道对上层影响较大，应与甲方协商确定是否取消烟道。

(c)在上人屋面或靠近上人屋面，排烟道出屋面的烟囱孔底标高不应低于顶层露台地面完成面1800。

(d)烟道出屋面处，如无防雨措施，建议增加防水百叶。

G.设备管井及雨水管

(a)联排及别墅应尽量设管井。多层、小高层排水管道应尽量外设，便于检修，且应设置在平面凹槽处。具体项目应与甲方协商确定。

(b)对于管井的检修口尺寸尽量满足400（宽）×200（高），底边距地300，如与洁具冲突应与甲方协商确定具体位置。

H.排气扇

厨房均不设排气扇

I.抽油烟机 如不设烟道，所有厨房外墙抽油烟机留洞应做装饰处理，水平定位，并出详图。所有抽油烟机的外墙留洞中心标高不小于2300，如洞口在梁上，应考虑其对结构的影响并尽可能留在梁中间，同时考虑楼板下存水弯安装的空间和管道找坡的可能。(5)卫生间

A.基本配置

(a)主人房卫生间应设浴缸（尺寸参考：1500*700、1650*800、1829×914）、坐便器、不小于1000的台面。

(b)次卫应设淋浴、坐便器、台面盆（或柱盆）。

(c)佣人房卫生间应设蹲便器、柱盆。

B.TOWNHOUSE、别墅卫生间应尽量做小降板，如卫生间下层为厅房时，可采用大降板、侧排或同层排水等方式进行排水；多层、高层卫生间应尽量做大降板。

C.大降板卫生间在紧贴板底的位置上，预留Ф50的侧排地漏。

D.排气扇

所有户型的卫生间均做排气扇，当卫生间为小降板时，排气扇应为吸顶式排气扇，在梁上穿洞排出，洞口大小100×100方洞。当卫生间为大降板时，排气扇应装在窗上。排气扇设带开关插座，开关并联于门口处。

E.卫生间小降板后，卫生间周围的梁如不降，可将梁削去一个角，以应保证卫生间的墙面平整（如下图做法一）。也可砌200厚的隔墙（如下图做法二）。

F.卫生间墙周边应做200高（距结构面）反槛。（如下图）

G.其它

(a)如无排水管井，卫生间排气管不宜走室内，应沿外墙敷设。排气口如设在（或靠近）上人屋面，排气口距屋面完成面应不小于1800，如排气口设在非上人屋面，排气口距屋面完成面不应小于300。排气口不应影响露台及窗。

(b)有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如马桶），尽量避开卧室墙面布置。

(c)卫生间内应避免有梁穿过。

(d)给水管、排水管、煤气管不应发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。室内吊装排水管不影响热水器排风管出洞。

(e)洗手台面下宜考虑设储物柜空间，并注意地漏与储物柜之间关系。(6)屋面

A.坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。

B.雨落管应根据外墙面色彩做相应处理。雨落管的布置尽量隐蔽设置，如尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。

C.非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应考虑上一层层面的防盗问题，设防护措施（如：包管）。

D.非本户上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时，应设有组织排水。

E.当顶层户型为假复式时：(a)假复式应按住户使用钢结构楼板来设计。

(b)二层高度上平面轮廓和布置应充分考虑到用户改造为复式的实用性，并在设计过程中为甲方提供改复式建议方案作为参考，并明确二层楼板高度和窗台高度。

(c)二层楼面梁处每隔1500设一个钢板预埋件，便于用户设置楼板。

(d)假复式二层如果预留卫生间一定要设置外窗。如条件限制不能设外窗时，必须预留排风道。

(e)假复式上部卫生间楼板必须浇筑完，且须做防水处理。

(f)假复式上部应预留给水点。

F.坡屋顶老虎窗边取消边梁，顶层用户应充分考虑晾衣遮雨设计。(7)阳台及露台

A.应保证露台下层房间中部不出现梁。

B.如露台不降板，应做反槛，反槛高度宜为结构至结构250～300，即门槛比门口处的室外完成面最高点高50～70，比室内楼面高200～250。（做保温隔热的情况）。

C.如露台降板，则降板高度宜为结构至结构250～300，即保证室内比上露台门口处室外完成面高50～70；（做保温隔热的情况）。

D.阳台处所有墙面﹑天花涂料应同外墙作法。

E.开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。

F.当洗衣机位于阳台时，阳台栏板应考虑洗衣机位，此处栏板建议为实体栏板。

G.花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。花池周边须现浇，具体构造应与甲方协商确定。

H.在露台分户隔墙处做结构上反500高反槛。

I.为防堵塞，露台面积超过15㎡，应设置不少于2个排水点。

J.分户墙不宜低于1800。

K.大于10㎡露台及种植屋面应预留给水点。（佛甲草屋面可以不留）(8)空调位

A.室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式，应根据立面效果决定。

B.空调板外沿不做反槛，百叶下应留空；空调板与外墙相连的部位应做结构至结构150高的反槛。

C.同一位置上下安装两台空调室外机时，应在在平面相同位置不同标高处分别挑砼板安装。任何形式的室外机位均应向外找1％坡。

D.室外机位（为净尺寸，下同）：1000×600。双机平行摆放时为1800×600。应避免雨水管穿空调板，如有雨水管穿空调板时，以及顶层复式起居厅空调机位，或者，当为双机上下叠放且前面按装百叶时，空调机位1200×600。梁下挑板空调板上皮距本层天棚的高度应不小于400。平面图中应详细标明空调板定位尺寸。

E.室外机位设置的出风与进风不能处于同一平面上，应保证出风和进风在垂直的两个平面上。当三面有墙或侧板封堵时，尽量不装百叶；如必须设百叶，则必须在一侧的侧板处预留进风口。

F.空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。

G.空调位设在凹槽内时，应错位，不应对吹。

H.一般情况，出风口不应直接对向床头。

I.空调冷媒管穿外墙的洞口为Ф80，洞口内外做PVC套管。当室内机为壁挂机时，冷媒管穿墙洞应设置在梁下。当室内机为柜机时，冷媒管穿墙洞留洞中心距建筑完成面200。均向外倾斜10°，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管。平面图中应详细标明留洞定位。

J.当客餐厅面积大于28m2时，客餐厅空调同时按柜机和壁挂式室内机考虑。当客餐厅面积不大于28m2时，客餐厅空调按壁挂式室内机考虑。

K.空调板下口需做滴水槽。(9)外墙饰面

A.建筑立面主要材料为面砖及涂料，转角和不同材料交接处要有详细做法。

B.立面应标出分格缝划分间距、缝宽、深和做法。

C.面砖墙面铺贴方式大样应随墙面分色图出图。

D.变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）。立管应避免遮挡开窗和各种留洞。

(10)室外环境

A.室外栏杆分隔条如为横向布置，应采取防攀爬措施。

B.建筑首层散水标高低于室外地坪400，散水上为绿化覆土。

C.商业与住宅之间，特别是厨房卫生间下面，必须考虑管线的检修，如检修处与商业发生矛盾时，则住宅底层卫生间考虑大降板。

(11)公共楼梯间、电梯厅

A.楼梯间考虑信报箱位置及做法，也可规划上考虑。

B.抄表方式采用楼梯间集中抄表即三表出户。

C.电梯厅内的设备管井应设距建筑完成面100高的门槛。

D.电梯门口做高差10～20mm的反坡，防止电梯井进水。

E.电梯厅为开敞式时，应加强遮雨及排水措施，防止大雨时雨水倒灌。(12)车库

A.私家车库宜有直接通向室内的门。

B.地下汽车库及汽车进出坡道的设计，需满足吉普车及面包车的行驶和停放，汽车坡道宽度在转弯处宜适当加宽。地下室设备管线的立管布置及水平管的管底净高，也需满足上述要求。

C.地下汽车库进出坡道靠地面处，应设排水明沟截流雨水。

D.净高不小于2.2米，地下室层高宜为3.6m～3.9m E.车库柱距：

停车类型 小轿车（标准车型尺寸为长×宽×高＝4.90m×1.80m×1.60m）

两柱间停车数 1 2 3 4

柱间建议净距（m）2.4 4.7 7.0 9.3

F.垂直式停车，通车道最小宽度不应小于5.5米。(13)泵房

A.泵房的设置位置，应在规划设计阶段权衡设计、成本、工程等各方因素，确定设置位置。一般情况，泵房设置分“多层、小高层”及“高层”两大类。

(a)多层及小高层项目可结合开发周期，每期设集中泵房。集中泵房应结合社区配套公建单独设置，并应尽量避免设在多层及小高层住宅内。集中泵房宜设置的位置：

 社区配套“会所、停车楼”等配套公建地下室。

室外游泳池下部。

商住楼下地下车库 社区配套商业地下室

（注：设在商业地下室时，应注意商业土地使用性质和年限。如果商业为独立拍卖所得，土地性质为商业用地，供居住使用的泵房等设备用房则不应设在商业地下室内，否则会引发投诉等纠纷）

(b)高层项目泵房宜结合地下车库设置，且应设在最下一层地下室。应避免泵房顶棚直接与住宅地面相邻。即如泵房设在地下一层时，则不应在首层泵房上部设置住宅。

B.泵房设计除“应选择低噪声机型、设备安装设置减震垫、橡胶软接头、减震支吊架等各种减震措施”外，在泵房建筑设计时，还应注意：

(a)应在满足国家防火及泵房设计规范的前提下，应尽量少设置门窗。

(b)门应为隔声门。窗应为隔声窗。

(c)墙应设隔音墙面。

(d)应设吸音吊顶在或顶棚粘贴消声棉。14)其它

A.垃圾房应设给水和地漏。

B.公共部分有水房间应设地漏。

C.每个电梯机房需设单相风机一台，风机外测需安装活动防水百叶；另外机房需设进风口一个，位置与风机尽量避开，以防形成风短路，进风口安装固定防水百叶。

(15)门槛的安装

A.电梯口

B.入户门

第三部分 结构专业

一、总则

1、必须严格执行规范中的强制性条文，不得有任何违反。

2、结构方案应合理优化，设计应兼顾质量与成本，在保证结构安全的前提下力求节约，坚持成本最优原则。构件尺寸及配筋若不是计算和概念设计需要，应取最小值。

3、主体钢筋混凝土如果存在附属的钢结构，应充分考虑钢结构的设计，并应预先在钢筋混凝土结构设计中设置钢结构的预埋件，避免事后打凿砼。

4、后浇带的钢筋不宜断开。

5、较大的（需加强配筋）墙、梁、板预留孔洞及预埋套管应出定位图。

6、楼层标高应采用结构标高。

7、各工程子项的技术标准及绘图标准必须统一。

8、图纸绘制应采用国家标准平法图集《03G101》表示，深度满足《深圳市建筑工程施工图设计文件编制深度规定》。

二、材料选择

1、墙体材料

所有外墙（包括200mm厚的楼梯间墙）、以及地面以下墙体采用粘土红砖墙，强度等级MU7.5，其它内隔墙（包括车库、商铺、房间内隔墙）为加气混凝土砌块，强度等级大于MU5.0。

（1）机制实心红砖：砌体容重为19KN/m3。

（2）粘土空心砖：砌体容重≤ KN/m3。（3）粘土多孔砖：砌体容重≤ KN/m3。

（4）加气混凝土砌块：分户墙的加气块尺寸为200厚，其余内隔墙的加气块尺寸为100厚，砌体容重9KN/m3。

（5）灰砂砖：砌体容重≤ KN/m3。

2、混凝土

（1）基础：C30

（2）主体：不低于C25，多层、小高层的墙柱一般以C25、C30为主。

3、钢筋

（1）钢筋直径≥10时，按II级钢进行设计。

（2）梁纵向钢筋按新HRB400Mpa（III）级钢设计。基础受力筋、墙柱纵向钢筋采用II级钢筋。楼板采用I、II级钢筋。大跨度板钢筋根据情况也可选择III级钢。但当构件配筋由裂缝和挠度等正常使用极限状态控制时，特别是地下有防水需要时，应优先采用II级钢。

4、其他

（1）种植屋面的填土厚度：

（2）入户花园的填土厚度：

三、楼板标高和梁的控制高度

1、厅、房、室内过道等面层做法详见建筑的楼面部分。

2、厅、房、室内过道等结构面比装修面低50。

3、公共楼梯间、电梯厅结构面比装修面低30。

4、厨房不带生活阳台时，结构至结构降板80。

5、厨房带生活阳台时，厨房和生活阳台一起结构至结构降板80，厨房部分回填20。

6、卫生间小降板为：结构至结构降板80。卫生间大降板为：结构至结构降板350，如卫生间下层为同户的卧室时，应减小至300。

7、与厅房相连的阳台结构至结构降板80。

8、结构外围梁的高度详见下表。

层高 梁高

2800 500 2900 500 3000 600

四、技术要求

（一）结构体系

1、采用现浇钢筋混凝土结构体系。多层、小高层采用异形柱或短肢剪力墙结构体系。

2、结构计算宏观指标如轴压比、周期、位移、剪重比、刚重比等应控制在合适的范围内，既符合规范的要求，同时也不要有太大的富余。

3、上部结构设缝问题。考虑变形缝节点处理困难，特别是防水问题，结构设计与建筑协调，尽可能不设缝。

4、结构与建筑协调问题。结构一定要紧跟建筑的调整变化，结构的大样一定要满足建筑要求，结构应弥补建筑不详，结构要保证与建筑的一致性。结构体系设计时应充分考虑墙柱平面布置的合理性。

5、首层房间作住宅或商铺时，采用现浇板。地下室或半地下室明确作为储藏室、设备房等非车库用途时，应采用现浇板。

6、房间天棚不应有梁。客厅和餐厅等无墙处不应设置结构梁。

7、梁柱上的电气、设备预留孔洞、预埋套管应标出孔洞位置图。给排水穿外墙管应预留套管。

8、卫生间及厨房内一般不允许有梁穿过，也不允许有梁露出。条件允许的前提下，应考虑折板结构体系。

（二）基础

1、基础形式应根据地质条件及上部结构，另行在基础方案论证会上确定。

2、对全部或部分置于粘土层或全风化层的天然基础应进行差异沉降验算。

3、对于天然基础，如果基岩埋深变化剧烈，在沉降值允许的前提下，可考虑将同一单元的基础置于不同持力层。

4、为保证施工质量，独立基础采用阶梯式。

5、当独立基础顶面距首层梁面≤2.8m时，基础不设地梁。在室内外高差较大的情况下，外墙基础梁的设置应考虑挡土作用。

7、对于预应力管桩，同一单元可采用不同桩径，桩径D=300、400、500（具体型号与甲方商量确定）。尽可能用大直径少数量的桩替代小直径多数量的桩，尽可能一柱一桩。

8、预应力管桩承载力取值应恰当，对短桩承载力取值也应恰当，必要时可通过静载试验确定。

9、悬挑地梁应按悬挑梁配筋。

10、应处理好天然基础与桩基础的衔接。

（三）地下室及挡土墙

1、地下室不设缝。设计上应采取相应措施，防止裂缝的产生。

2、在建筑范围内的地下挡土墙均与主体结构连成一体，避免采用重力式挡土墙。

3、有防水需要的地下挡土墙均做砼墙。

4、地下室应进行抗裂验算。

5、混凝土防水等级采用S6。

6、地下室顶板应结构找坡排水（同厚度）。四）墙柱

1.清水混凝土墙的厚度，根据建筑和结构综合考虑。

2.墙柱布置间距、数量、长度应合适，墙柱轴压比尽可能与规范接近，避免因墙柱过密过长而造成浪费。

3.剪力墙竖向分布筋可取低至Φ10，水平分布筋可取低至Φ8。

4.墙柱主筋由计算确定，根据计算结果酌情适当放大。

5.墙体拉结筋直径间距按规范最低要求取值。

6.填充墙构造柱的具体平面位置（可与建筑相商）标注于建筑图上。

7.一些尺寸较小的填充墙垛（尺寸小于200时），可采用现场二次浇注。

8.墙柱平面图中应标注沉降观测点。.9.楼梯间处综合管线集中处墙体，如入户门侧墙等预埋线管较多，容易裂缝，管网安装完毕后，应采用钢筋混凝土现浇成一体。

（五）梁

1、对跨度较大（≥6.5m）且承受次梁传递荷载的主梁，应验算弹塑性下挠度和裂缝。

2、为防渗水，卫生间隔墙处做200高（相对于结构面）素混凝土反槛，宽同墙厚，且与梁板一起浇筑。出屋面和露台的墙体设置250～300高（从屋面结构板开始算起）的钢筋混凝土反槛，宽同墙厚且与梁板一起浇筑。

3、在楼板跨度不大，配筋为构造配筋时，隔墙下可不设梁。

4、梁端部负筋与梁中贯通负筋应分别配置、搭接处理，贯通负筋满足规范最低要求即可，不应用端部负筋拉通作贯通负筋。

5、当梁腹板高度小于450时，不配置构造腰筋（如计算结果需要配置抗扭腰筋则属例外）。

6、主次梁相交处以加密箍为优先，吊筋设置与否应根据计算结果文件中剪力包络图为依据，如不需要，不应随意设置，以减少施工麻烦。

7、悬挑梁箍筋全长加密。

8、考虑给排水管道穿梁套管高度（满足管道施工厨卫间梁高度设计应综合考虑结构安全要求）。考虑排烟管道穿梁预留孔。

（六）楼板

1、楼板基本厚度由计算确定。

2、楼板最小配筋按规范为Φ8@180，对于大板块如需配II级钢，Φ10@200应为最小配筋。

3、楼板负筋不应大面积拉通，但小板块如卫生间、建筑平面薄弱处抗震需要、突出建筑之外房间抗温度应力需要则属例外。

4、同样跨度，同样支承条件，同样荷载的板厚及配筋各单元必须完全一致。

5、异形板设计应进行有限元分析，对跨度较大的异形板应验算弹塑性下挠度和裂缝。

6、对于小板块，如板上砌有隔墙，在板厚及配筋值不变的前提下，可以不设置两根加强筋。

7、为避免或减少建筑阳角处板温度裂缝，除阳角处楼板负筋加密外（间距不大于150），在保护层内附设双向Φ4@80冷拔钢筋，长度取1/3短跨。

8、楼板中穿管线不应有大量集中的地方及相互交叉超过3层的情况，否则应予以处理，防止砼开裂。

9、地下室结构顶板及裙房楼板应结构找坡排水。

10、窗台板转角处应设置放射筋。

11、为减少施工麻烦，凸窗侧板不做砼，由砌体砌筑，端头不做构造柱。

12、花池应设置排水口。

（七）屋面

1、所有屋面、露台楼板厚度≥120mm，钢筋应有双层双向部分拉通，钢筋的拉通量≥∅8＠150大板块配筋不足者，额外配筋补足。钢筋间距≤150mm，裂缝宽度 [W] ≤0.2mm。

2、屋面防水由结构按变厚度找坡，板底保持水平。面积较大的屋面，在建筑景观允许的前提下，应采用双向结构找坡。结构找坡困难的复杂屋面，采用细石混凝土（铺设Φ4@150钢筋网）建筑找坡。

3、坡屋面与天窗相交处应画节点配筋大样。

4、非住宅裙房屋面板应结构找坡排水，板厚不变化。

5、坡屋面和女儿墙交接处应将设反梁至少500高（从最低处的板面起算）。

（八）其他

1、窗台

窗台板100厚现浇，窗台侧板采用现浇或砖砌。有雨水停留的地方板根部设150高混凝土反梁。

2、空调板

空调板100厚现浇，根部设150高（相对于结构面）混凝土反梁。

3、过梁

门窗等洞口上设钢筋混凝土预制过梁。当过梁预留高度小于150mm时，采用梁下挂板或将梁高度增加。

4、花池

与墙、阳台、楼梯相连处的非独立花池侧壁应做混凝土，不能砖砌。

5、室外楼梯

和建筑物相连的室外楼梯一侧应做300高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎。

6、阳露台

（1）阳台边缘至少做200～250高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎。

（2）露台根部设250～300高（相对于结构面）混凝土反梁或反坎或做250～300高的降板。

（3）露台边缘和分户墙处至少做500高（相对于结构面）的反梁或反坎。反梁、反坎宜和主体一起浇注。

7、板面有反梁的处理

车库、屋面、露台等一般板面跨中不设反梁，若设反梁，则在梁紧贴板面的标高处预留过水洞，并做疏水处理，保证洞口通畅。

8、假复式的处理

假复式二楼夹层按钢结构夹层计算，楼层梁处预留镀锌预埋钢板200x200@500。

9、大降板卫生间

大降板卫生间在紧贴板底的位置上，预留Ф50的侧排地漏。

10、幕墙等预埋件

五、设计管理

1．设计管理实行过程管理

（1）在每一阶段开始前，应向甲方提供该阶段的输入文件，该阶段结束时，应向甲方提供该阶段的输出文件。文件交流应以书面材料（含传真、电邮）形式进行。

（2）每一阶段结果须经甲方审核通过。

（3）在阶段设计过程中，当出现未曾预料到的问题而导致诸如结构方案改变、成本上升等等时，应及时与甲方沟通，以确保问题能得到及时解决。

2、阶段设计应包括以下内容：

（1）结构设计统一技术措施。

（2）荷载取值，包括面层、墙体等恒活荷载。

（3）建筑方案确定时，结构构件的布置草图及预估尺寸。

（4）机算设计参数（Wmass.out文件前半部分）。

（5）机算输入模板尺寸及荷载图形文件（面荷、线荷、点荷）。

（6）机算宏观指标结果文件：Wmass.out，Wzq.out，Wdisp.out，柱轴压比图形文件，柱底内力图形文件。（7）天然地基承载力取值及单桩承载力取值。

（8）天然基础沉降计算。

3、提交正式施工图前7天，必须提供全套白图（打印图纸）给甲方。

4、对以上各阶段内容，设计单位应向甲方提供合理的进度计划，每一阶段内容完成时，应及时向甲方提供。第四部分 电气专业

强电专业

一、低压配电房及供电系统

1、低压配电柜选用GCK型抽屉柜。

2、在设计配电房布置时，应尽量使变压器至低压柜的密集型母线最短及减少母线之间交叉。

3、低压柜的框架开关型号应比整定值大一级（供电局要求，以免招标后修改）。

4、配电房的布置、设备选型应周全考虑，配电房室内地面标高应比配电房外高（具体数值，按规范执行），从防水及防鼠方面考虑，配电房应考虑设门槛。

5、配电柜使用的断路器，建议采用失压延时跳闸的断路器，以避免雷电等引起的误动作。

6、设计单位应对设备系统方案进行详细对比后，由甲乙双方协商确定最终方案。如供电系统的接线方式及运行方式（应考虑到今后物业管理的运行费用）。

7、在选择配电房位置时，除按规范规定应考虑的各种因素外，还应考虑：当项目用地有明确的“居住”及“公共”等不同性质的用地时，在项目设计中应避免将居住建筑的设备用房，布置在“非居住用地上”。

8、为尽量减少低压柜的数量，请在低压供、配电系统设计时，尽量避免全部采用放射式供电的方式，应与其它供电方式综合考虑。

9、塑壳开关、框架开关、微型断路器的型号及品牌的选择，甲方将根据各项目阶段的市场情况及万科总部的招标情况进行确定。请设计单位在设计阶段与甲方联系确定。

二、发电机房

1、对给排水专业的要求

（1）柴油发电机组产生的废气必须经过净化处理后方可排出，给排水专业在发电机房适当位置预留一定压力的给水接口。

（2）机房内设计废水排水明沟，柴油发电机的净化处理后的废水经排水明沟

引出,明沟进出发电机房处须有防鼠措施。

2、对电气专业的要求

在发电机房内应设双电源切换箱（市电、发电机电源），保证发电机房风机双电源供电，手动、自动切换启动，并且能实现在消防控制中心远程操作，保证该处风机供电的连续性。

三、公共部分

1、给电视放大器箱、网络交换箱、可视对讲箱预留电源，特别是多层，弱电箱集中的位置应预留2-3个电源插座。

2、电表箱、电话交接箱、煤气抄表模块箱及对讲过线盒都为暗装，有线电视放大器箱也应尽量暗装，宽带网络交换机箱为明装，弱电系统箱体宜安装在楼梯间的下部空间隐蔽处。

3、住户楼梯间，使用红外感应开关。

4、电梯机房的风机，应考虑温控。

5、面积较大的公用部位如地下车库等，在满足设计规范的前提下，应尽量减少事故照明灯具的数量，正常照明与事故照明相结合，避免全部采用事故照明，灯具采用节能灯。

6、配电箱﹑电表箱及其它留洞位置﹑尺寸大小，在结构图中有清楚的表示，特别注意在楼梯间电表箱留洞尺寸大小，能否安置。户内配电箱置于入户门后或较次要位置。

7、强、弱电井采用普通座灯头照明（装在电井门的上方），以免占用空间。有电视放大器、宽带网交换箱的弱电井增加电源插座。

8、直接起动的电机使用抗冲击能力强的主开关。

9、庭院内的室外总配电箱须预留庭院灯电源开关（16A单极的3个，32A三极的1个）并有计量装置。

10、室外环境灯具的布置，应考虑对住户的光污染，数量合理、经济实用。

11、私家花园应考虑预留电源。

四、住宅室内部分

1、卫生间等电位，在设计时应在面盆下方预留一个等电位接线盒，距地（建筑完成面）300，不做支线。

2、多层建筑屋顶避雷带敷设，应沿屋面顶部边、角暗敷，并采用不小于Φ10的结构主筋。

3、各种设备安装标高，统一以配电箱、开关、插座的底边为准。

4、电冰箱、洗衣机选用10A三孔带开关插座。排气扇、抽油烟机、燃气热水器选用10A三孔不带开关插座。空调、电热水器选用16A三孔不带开关插座。其它插座全部选用10A二、三插座。各房间的插座应尽量避免布置在窗台下面。

5、开关安装高度为底边距地1.4米。电冰箱、洗衣机插座安装高度为底边距地1.4米。排气扇、抽油烟机、热水器插座安装高度为底边距地2.4米。空调插座安装高度为底边距地2.2米。其它插座安装高度全部为底边距地0.3米，空调室内机和空调插座尽量在同一面墙上。

6、厨房和卫生间照明开关设于“室外”门边，开关和插座布置避免与洗衣机、冰箱、抽油烟机﹑燃气热水器等厨卫设备冲突，除吊顶内距地2400处安装抽油烟机插座外，灶台上方不可有开关插座，普通插座安装在灶台两侧，卫生间台式洗手盆侧设电吹风备用插座，底边距地1.4米，厨房电源插座底边距地1.3米，热水器及排气扇电源插座安装于吊顶内，底边距地2.4米。

7、客厅、餐厅都只居中安装一盏灯具，以便于业主改用花灯。

8、户内居家安防主机箱需预留电源，其接入点为户内配电箱。楼梯间宽带网络交换机箱、有线电视放大器箱和煤气抄表模块箱都有需预留电源，其接入点为楼梯间电表箱，并带计量装置。

9、发电机房、配电房、水泵房、大型风机房，应考虑噪音（高频、低频）对住户的影响，应尽量避免将设备房设在住户的下面，电梯机房、井道如与住户较近，亦应考虑电梯运行噪音对住户的影响，并在设计方面采取相应措施。

10、室外照明，应按正常照明、节日照明考虑供电系统，在相应回路加装“钟控器”，避免平时开启大面积照明，浪费能源。

11、设计院各专业间应充分沟通，尤其应注意厨房、卫生间内的用水点与电气开关插座以及煤气设施的相互位置关系，在图纸上应明确标明厨、卫间内用水点、电气开关、插座、煤气设施的具体位置及安装高度。

12、电气设计时需考虑房间梁所在位置，避免灯位布置在梁上或梁边。

13、卫生间窗侧设排气扇、热水器插座，如排气扇为吸顶安装，则该插座也应吸顶安装。如排气扇在窗上安装，则该插座应设在同侧的墙面，底边距建筑完成面2400mm，且排气扇插座的控制开关安装在门边。

14、燃气报警器的位置按燃气有关规范确定，线盒顶边距地200mm，尽量设在炉台的对面（对于精装修产品，燃气报警器的位置与甲方共同商定）。

15、厨房和卫生间的灯具布置，尤其是镜前灯位置应根据台面和镜面尺寸，标

注镜前灯安装具体位置（安装在吊顶内）。

弱电部分

一、本项目设置弱电系统如下

1、有线电视系统。

2、电话系统。

3、宽带网系统。

4、可视（非可视）对讲系统。

5、闭路监控系统。

6、周界防越系统。

7、停车场管理系统。

8、门禁系统。

9、背景音乐系统。

10、内线电话系统。

11、信息发布系统。

12、电子寻更系统。

13、水、电、气远传抄表系统.14、居家报警系统（视不同项目的标准而定）

以上系统，除1、2、3、13以外，其它系统在设计时，需由甲方及万科物业工程技术部的配合（设计院提供建筑平面图）。

二、配置标准

户型 配置 客厅 主人房 书房 次卧 起居室 备注

普通多层两房两厅一卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

普通多层三房两厅两卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

普通多层假复式 电视插座 1 1 上部预留弱电管线

电话插座 1 1 上部预留弱电管线

网络插座 1 上部预留弱电管线

洋房三房两厅两卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

洋房四房两厅两卫 电视插座 1 1 电话插座 1 1 网络插座 1

洋房复式 电视插座 针对具体产品，确定配置标准

电话插座 针对具体产品，确定配置标准

网络插座 针对具体产品，确定配置标准

TOWNHOUSE 电视插座 针对具体产品，确定配置标准

电话插座 针对具体产品，确定配置标准

网络插座 针对具体产品，确定配置标准

三、其它要求

1、门磁、红外线只敷设管道，不预留接线盒。

2、每户引入有线电视电缆一条，每户应具备有两个不同电话号码的功能。

3、消防自动报警系统，除规范要求以外，还应具备以下功能：a、任一按钮动作能报警到消防中心并联动消防泵。b、消防中心能显示出某一栋楼的某一区（一般一栋楼分两个区）c、在消防中心能直接联动消防泵。

4、各种水箱、水池，应设高、低水位报警并接至控制中心。

5、各种消防报警信号，均应接至控制中心。

6、电视放大器、宽带网交换箱的弱电井增加电源插座。

7、在每户的户内，设置弱电集中过线箱，具体位置由设计单位确定。

8、楼梯间入户电话接线盒与居家报警主机之间增加1根 PVC20暗埋管连接。

9、有线电视、电话、宽带网、保安对讲、燃气自控系统从室外弱电井引至单元楼梯口的主进线管的管径分别为PVC32、PVC40、PVC40、PVC32、PVC32。

说明：电气部分的各项设计要求，均为我司在实际工程当中积累的实际经验，请设计单位在设计当中体现、落实。除此以外，均按国家、行业、地方的规程、规范执行。

第五部分 给排水专业

一、设计说明

设计说明中必须表明如下内容：

1、主要技术指标（最高日用水量、最大小时用水量、最高日排水量、最大时热水用水量、循环冷却水量、各消防系统的设计参数和消防总用水量等）。

2、屋面雨水及场地雨水设计重现期。

3、人防图纸中应表明管道穿人防墙作法。

二、统一作法

1、室内给水

（1）在众多的供水方式中，影响到最后方案确定的因素很多，应充分考虑初次投资与运行费用的平衡、维护管理是否方便、是否会出现设备噪音引发业主投诉等问题，设计院应提供2～3个供水方案与甲方协商，以确定最终给水方式。

（2）请设计院根据项目所在地的实际市政供水水压情况确定供水方式。必要时，所有楼层均采用加压供水。

（3）建筑物内不同使用性质或不同水费单价的给水系统，应在引入管后分成各自独立给水管网，并分表计量。

（4）对假复式住宅的上下水预留，应根据实际情况和甲方协商确定。

（5）所有复式房分户水表规格统一为DN25，别墅考虑DN32，非复式房分户水表规格统一为DN20或DN15，并采用自来水公司认可产品。水表的设置要考虑便于抄表和开关、维修阀门。多层还要考虑自来水公司对抄表到户的要求（深圳市要求，其他地方可以参考）。

（6）暗埋的给水管道应敷设在面筋之上。

（7）室内冷热水管暗设，局部埋于楼板的水管宜采用寿命长且不易遭破坏的管材，埋设管段不宜设接头。室内冷热水管沿墙埋设时，其分别距离建筑完成面250和400毫米。走楼板管道距墙分别为150毫米和250毫米。

（8）厨房和卫生间各卫生器具给水配件距离完成地面的高度分别为：坐便器距地150，浴缸距浴缸上表面150，洗衣机距地1150，淋浴器距地800，热水器距地1100，洗涤盆距地450。

（9）厨房洗菜盆设计冷、热水管道，热水可接自就近的卫生间热水管。

（10）私家花园设置配水点和排水设施，露台及上人屋面等处设置排水设施，配水点的设置与甲方协商解决。

（11）小区绿化清洁及公共用水部分，应单独安装水表。高层住宅消防楼梯建议两层安装一个清洁用水点。多层清洁用水点宜装在小区庭院。

（12）对建筑面积大于200平方米的住宅，考虑到此类住户的居住标准较高，热水系统设计热水回水管道（循环泵由住户自理）。

2、室内排水

（1）根据深圳地方规范，阳台排水与天面雨水分开，阳台排水必须接入污水系统，其它地区可参照当地规范执行。

（2）雨、污水立管的位置在满足排水技术要求的前提下，尽量布置在建筑凹槽内、阴角和工作阳台等位置。

（3）污水通气管不宜直接出斜屋面，宜外拐伸出屋面，以免结构留洞和防水处理困难。排水通气管一定要伸到上人屋面以上。

（4）给排水管道应避开空调挑板﹑厨房排油烟孔﹑热水器排烟孔等外墙洞口。

（5）厨房应设置排水地漏，厨房内设有洗衣机的，应设置洗衣机专用地漏。洗衣机设置在卫生间内的，洗衣机单独作地漏，不与其他排水地漏共用。地漏宜采用直通式地漏（不宜采用水封地漏），厨房、卫生间地漏排水管宜带S 型存水弯，阳台地漏排水管带P型存水弯，存水弯宜带检查口。

（6）洗衣机地漏置于洗衣机外侧、排水软管放置在不易被人碰到的地方。

（7）降板（约35cm）下沉式厨房及卫生间应紧贴结构板加设侧排地漏（不可实施的情况下方可考虑直排地漏），填充层面层上同时预留直排地漏。非降板设计的隔层排水系统，管件要求选用带检查口管件。安装于下层厨卫顶板下的排水横管，其最低点标高应达到H+2.40，严禁低于H+2.25。

（8）卫生间下层为卧室或餐厅，排水管不能穿楼板，可采用同层排水等排水方式。

（9）花池要设计排水设施，具体方式与甲方协商解决。

（10）车库应设计洒水栓及排水沟。

（11）空调冷凝水管

a.空调冷凝水管为UPVC给水管，宜明装，建筑外立面有特殊要求时可暗装。给排水专业应有空调冷凝水设计大样图和系统原理图。建筑专业应有相应节点详图及冷凝水管定位。

b.冷凝水管尽量明装，高层采用DN50PVC管，多层采用DN25UPVC给水管，颜色同外墙。c.空调冷凝水必须接入雨水管道系统或雨水井，不得在外墙散水台阶或天井、露台等处散排。

3、室外给排水

（1）优化给排水总图设计，减少雨水、污水井的数量。

（2）设计师在作室外管网设计时应考虑煤气管等其它管线综合布置的可能性。

（3）小区内雨水、污水管道的管径较小且埋深小于1米时，选用内径为Φ700的检查井，以降低成本。

（4）给排水检修井应尽量设置在绿地内，当绿地面积较小时，可设置在道路上。

（5）尽量避免将检查井设计到庭院内，庭院内若必须做检查井时，建议设计成小方井，且对检查口做密封处理。

4、水池及水泵房

（1）生活、消防水池应按两路进水设计，以保证检修时不影响使用。

（2）应将水池、泳池供水管与住户用水主管分开，以免在补水时，影响住户用水。

（3）根据现场经验，生活水池建议不设导流墙。

（4）消防水池容积大于500立方米时，分成两个能独立使用的水池。

（5）生活、消防水箱（池）的泄水管和溢流管、蒸发式冷却器和空气冷却塔等设备的排水不得与污废水管道系统直接连接，应采取间接排水的方式。

（6）建筑物内的给水泵房应设置在地下室或对住户影响小的地方，应选用低噪声水泵机组，水泵机组和进出水管上应设置减振装置，管道支架、吊架和管道穿墙、楼板处应采取防止固体传声的措施。必要时，泵房的墙壁和天花应采取隔音吸音处理。

（7）屋顶稳压装置严禁设置在住户顶板上，以防止低频噪音干扰。

（8）发电机房需设计给水及排水管道，其中发电机房室内部分排水方式采用明沟排水。

（9）对变频供水的设计要求

（10）每组工作水泵应设置试验放水装置，水泵房内的生活给水系统、消防给水系统均应设置系统泄水装置。

（11）水泵安装应考虑合适的减振措施。

（12）水泵宜设置为自灌式充水。

（13）水池、集水坑等应设计水位控制，如报警水位，启泵水位、停泵水位等，并有相关的电信号反应到控制室。

（14）应设计明确显示水位高度的水位计。

（15）应设计溢流水位报警并将信号接至值班控制室。

（16）泵出水管信号压力表宜选用远传压力表，不宜选用电接点压力表。

（17）闸阀要求采用弹性座封闸阀，其中消防给水系统必须采用明杆式闸阀。

（18）消防水泵应设计防超压措施，生活给水系统应根据水泵扬程、环境噪音等因素，设置水锤消除措施。

5、施工图图纸要求

（1）设计院应提供设计计算书。

（2）出户的各种给排水管道应定位，编号（类别及序号），注明管径、标高等项内容。

（3）施工图纸中应标明设备、材料的规格型号，以供甲方采购，非标准设备应提供详细的图纸，以满足制作和施工的需要。

（4）设备的选型和管材的选定同甲方协商确定。（5）地下室、公共走道、室外总图等管线比较复杂的位置，应做管线综合图、局部剖面图。

（6）排水原理图或系统图，应表明管道的连接关系，排水横干管的标高及管径等项内容。

（7）卫生间厨房等排水设施应定位，以确定排水管道穿楼板处的开孔位置。

（8）不能通风的卫生间要做机械通风。

（9）地下室排水尽量采用重力排水方式。

（10）建筑物天面、屋面等处要做有组织的雨水排放。

（11）请设计院在施工图阶段，深化同泳池、水景、绿化等有关的设计，充分考虑相关的预留接口、容量等内容。

（12）设计院各专业间应充分沟通，尤其应注意厨房、卫生间内的用水点与电气开关插座以及煤气设施的相互位置关系，在图纸上应明确标明厨、卫间内用水点、电气开关、插座、煤气设施的具体位置及安装高度。

第六部分 煤气及通风

1、室外综合管网出图时应预留煤气管网布管的可行性。

2、室内燃气热水器设计时应考虑燃气管道进到该厨卫的可行性。

3、煤气立管布置避免影响建筑外立面。

4、埋地煤气管需避开围墙﹑大门等园建设施。

5、煤气表设置的位置应考虑对橱柜的影响，尽量缩短煤气管在室内的长度。

6、屋顶正压送风风机尽量选用低噪音的型号，风机位置不应布置在顶层住户楼板 上方。

7、商业裙房餐饮业的油烟排放,考虑设置烟道,直通塔楼顶部。

8、满足有关规范国标《城镇燃气设计规范》GB50028-93的铺设及防爆要求。

9、每个电梯机房需设单相风机一台，风量由设计院确定。

第七部分 设备专业的其它要求

1、电梯机房内不应设置出屋面的检查口，如需上机房屋面，请将爬梯设在机房外侧。

2、地下室变配电房、水泵房，该区域应考虑足够的自然通风、机械通风系统。

3、电梯机房应设置防雨百叶窗，并配置排风扇。

4、各种设备房（配电房、发电机房、水泵房、电梯机房、消防控制室、物业管理用房），应铺防滑地砖，墙面刷乳胶漆。

5、与电梯有关的建筑、结构图纸，应按照电梯公司的要求进行设计（电梯公司提供的土建条件图纸，设计院必须签字、盖章确认），如与甲方的建筑、结构方案或成本控制发生矛盾，应及时知会甲方相关人员协商解决。

6、各种主要设备房布置应紧凑、合理，平、断面图及各种尺寸齐全（避免示意图），应考虑设备运行噪音（包括低频噪音）对业主的影响。

7、为避免专业之间打架，必须有“综合管网图”。

8、室外强电、弱电、给水、排水系统，应出综合管网图。

第八部分 环保

一、节能方面

1、要求在西向的外墙内侧做保温砂浆隔热处理。

2、东西向立面考虑设遮阳板，结合立面设计。

3、单体设计时，尽量形成穿堂风。

4、阳台设计在可能的地方做大进深阳台。

5、所有公共空间照明等均为可自动的感应或定时开关。

二、降噪方面

1、靠近高速公路一侧采取降噪构造处理，并设双层玻璃窗。

2、对其它噪音较大的公共空间有相应遮挡等措施。

第九部分 根据地形所作特殊要求

一、建筑专业部分

1、充分考虑基地现有山坡地地形，尽量达到土方平衡。另外，在进行总图设计时须全面推敲，合理地设计挡土墙的位置及形式，比如采取适当的放坡等方式，以使在满足其功能的情况下，将其成本控制在相应较低的范围内。

2、根据本地块的周围的现状，结合现设计总图的高低错落的地形关系，对建筑的外观及小区的各部分环境统一考虑，使本小区能成为具有山地特色的建筑群体。

二、结构专业部分

1、以地形、地貌及有关地质勘测资料为依据，结合山地特点，选择合理的结构基础形式。

2、因总图设计中多处有不同跨度的桥梁，因此需充分研究有关桥梁资料，在满足其承载力的前提下确定较为经济的结构处理形式。

三、给排水专业部分

本地块地形高差较大，水泵房及水池宜放置在相对高位，污水管也尽量由地形相对高处向低处排放，从而使给水、污水等室外管网能更有效地利用地形。

四、电气专业部分

配电房宜放置在小区负荷较为中心的部位，并结合现有的山地地形布置其检查井及室外灯具

第十部分 图纸要求一、一般要求

1、项目名称：

2、图纸目录及每次图纸编号需注明日期（每轮图纸日期应统一），以便新旧图纸查阅、区分。

3、每个电子文件对应一张图。

4、图纸目录应注明图纸内容，目录应有Excel电子文档。

5、目录上的编号、图纸编号、电子文件名三者应一致。

6、图纸编号应统一格式，例如：建方01、建施01、建修01。

7、与图纸有关的洽商及设计变更要注明相关图纸的编号及版别。

二、图纸数量

1、施工报建图：提供全套施工图纸八套。其中消防一套，国土局二套，建设局一套，人防一套，我司三套。报消防、国土局、建设局、人防等部门的图纸须装订成册，即须装订五套。

2、施工图均要盖有设计院的《工程设计出图专用章》（深圳市建设局监制）、《注册建筑师章》、《注册结构师章》。另外，报消防部门的图纸须加盖《防火自审小组审核专用章》，报人防部门的图纸须加盖《人防自审小组审核专用章》。

3、除设计合同中要求提供的八套施工图外，另需增晒施工图六套，增晒图纸费用另行协商。

施工图审查管理程序

1． 目的

确保结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业图纸经济、合理, 规避设计中的质量隐患，对图纸的设计质量进行有效控制。

2.范围

适用于公司范围内开发的所有项目。

3.职责

结构、给排水、电气、通风与空调、燃气等各专业的设计任务书中相关条款有工程部配合设计部提交设计院，设计部负责第一次扩初图纸会审的组织工作，工程部配合监理负责第二次施工图纸会审。工程部配合设计部对专业图纸和变更的跟踪落实。4.内容

4.1.检查依据

4.1.1 现行的国家规范、条例及有关法规；

4.1.2 现行的行业标准、规范；

4.1.3 现行的地区规范、标准、条例及有关规定；

4.1.3 集团现有的工程案例经验教训。

4.2.检查要点

4.2.1 安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。

4.2.2 功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，防止功能缺陷的性能；避免设计导致的质量问题。

4.2.3 经济性，结构体系或专业设备体系的经济性能；性价比分析。

4.2.4 可操作性，是否有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。

4.3.检查程序

4.3.1 在扩初设计阶段，设计部组织公司销售部、工程部、成本管理部及设计院等进行会审，主要解决各专业功能及成本上的问题，由设计部主持会议。

4.3.2 必要时工程部可召集外围专家委员会成员进行专业体系选型的评审（详见《工程技术咨询管理制度》）

4.3.3 在开工前，监理组织设计部、工程部、设计院、监理单位、施工单位等，针对施工图施工工艺上的问题，进行会审，监理单位主持会议。会审结束后，主持部门应形成《图纸会审纪要》。《图纸会审纪要》由到会的各单位审核无误后签字盖章确认。

4.3.4 设计部负责对图纸和变更设计工作的落实和跟踪，是图纸和变更的归口管理单位，工程部对于专业设计协助设计部进行设计跟踪。4.2施工图会审管理制度

1.目的

公司为减少因施工图纸设计深度不够而引起错误施工，使项目工期、成本、质量能够得到更好的控制，特订立本准则。

2.范围

本准则适用于AAAA有限公司开发建设的所有项目。

3． 职责

4.1 施工图纸会审及技术交底由工程部组织，设计部、成本部、工程监理单位及施工总承包单位参加。工程部从《AAAA工程技术专家资源库》中选择2～3名工程专家参加图纸交底及会审会议。

4.2 工程部、设计部必须对各专业图纸认真核查。目的是达到了解设计意图，熟悉施工图纸，发现其中可能存在的问题，以便在设计技术交底和图纸会审时提出，并加以解决，确保施工顺利。

4.3 各相关部门及单位在核查施工图的基础上，将施工图中出现的错、漏、碰、缺等问题在图纸会审中提出，由设计单位解决；监理单位负责书写设计交底和图纸会审纪要，并经业主、设计、施工三方签证。

4.4 对于“三边”工程，设计部提出分步施工出图要求，各相关部门及单位审查分批图纸前后交接部位，发现矛盾及时与设计单位联系协调处理，为确保施工顺利进行创造条件。

4.5 施工图纸核查的重点：单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定；各种地下设备管道是否符合市政工程总体规划；住宅工程是否满足《上海住宅设计标准》；消防通道、室外消火栓等是否遗漏或符合有关规定等。4.6.建筑专业施工图纸核查要点

4.6.1 房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

4.6.2 建筑说明和装修材料表是否有错漏或交待不清。

4.6.3平面图中分尺寸与总尺寸是否吻合，各隔间尺寸的标注及每间平面的布局，平面相互交叉关系尺寸是否交待清楚；注意轴线与柱子、墙体的关系尺寸；核查立面图中每层标高、门窗位置与平面图是否相符；注意核查剖面图中各层标高，特别是交叉层的标高以及交叉层的处理；立面图中应标明门窗的标高；结构梁、柱、板的表示等。

4.6.4 校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

4.6.5 楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

4.6.6 屋面上防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

4.6.7 配合设备专业，必须在建筑图上表示的开洞和予埋件是否有遗漏。尤其注意对空调留洞及冷凝水管的处理。

4.6.8 门窗表中的数量、尺寸、型号必须与平面图核对，有否遗漏或差错。

4.6.9 如有地下车库，需注意汽车入库道与自行车入库道的不同，同时要设有避免雨水进库的集水坑。

4.6.10 外阳台和卫生间的地坪比室内要低。

4.6.11 屋顶避雷装置的设计是否符合规范。

4.6.12 图纸必须交待的节点有无遗漏。4.6.13 图纸中采用的标准图集，一律要注明标准图集的型号。

4.6.14 建筑节点作法是否与上海AAAA《施工技术操作细则》中的规定有冲突。4.7.结构专业施工图纸核查要点

4.7.1 结构总说明(核对地质勘察报告)，校对基础部分的设计。

4.7.2 复核各类结构的尺寸是否齐全，用料设计是否符合设计规范和抗震要求。

4.7.3 校核所有平面中各项分尺寸和外包总尺寸以及每层结构平面的标高。

4.7.4 校对所有结构构件的设计钢筋和构造钢筋以及洞口加固钢筋，主次梁交接处须加箍或吊筋，柱与墙、扶手与墙的联接筋等是否表示完整。

4.7.5 如有悬挑构件，悬挑构件的主筋应设置在上部；悬挑构件的端头如有集中力时，悬挑主筋应下弯钩住集中力作用构件的钢筋。

4.7.6 电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的丧计是否符合制造厂提供的电梯资料。

4.7.7 各设备专业所提出的洞孔、埋件、埋管、吊钩、平台等是否表示无误。

4.7.8 楼面和梁面有高低差时，要注意高低差的尺寸与钢筋的搭接。

4.7.9 所有必须绘制的构件详图，节点详图以及特殊结构的详图有否遗漏。

4.7.10 防潮层的设置，女儿墙的压顶，砖砌阳台栏杆转角的小柱与压顶等是否设计完善。

4.7.11 构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

4.7.12 凡选用的标准构件，必须注明标准图集的型号。

4.7.13 避雷接地的设计是否符合构造及规范要求。4.8.给排水专业施工图纸核查要点

4.8.1 校对设计说明和材料明细表，是否有错、漏。

4.8.2 校对用户提供的数据和设计供水总量是否符合规范。

4.8.3 进水管的直径应按最大用水量和扬程的高度进行设计，但要考虑人员的增多以及其他的特殊情况。

4.8.4 核对水泵房的大小以及水泵的台数是否符合工艺和规范的要求。

4.8.5 检查各层平面布置图，是否有遗漏，如卫生间和盥洗的龙头除三件套外，应加设计洗衣机和淋浴器二个头子。而厨房龙头除了生活、污水外再加过滤水的头子。

4.8.6 校对所有系统图的管径尺寸和标高。

4.8.7 校对泵房间的设计和水箱的设计是否符合规范要求。

4.8.8 排水管的直径按照排放量而定。校对排水管的直径、尺寸、标高及坡度；排进市政集水井的坡度不小于0.3％。

4.8.9 校对各层平面图和排水系统图，特别是位置、数量、管径、标高是否符合规范。须设置地漏的地面是否做坡度。

4.8.10凡有穿孔及预埋套管处都须在图中表明。

4.8.11 屋面排水斗的设计和排水量是否符合规范要求。

4.8.12 注意变压器室下面，是否须要设置隔油池。

4.8.13 化粪池的型号和数量按排放量定。4.9.煤气专业施工图纸核查要点

4.9.1 煤气设计量与实际使用及煤气公司的供量三者之间是否符合要求。

4.9.2 煤气管道是否设计到厨房及浴室。

4.9.3 校对煤气管道的平面图和系统图。

4.9.4 对煤气管道特殊要求的说明是否遗漏。

4.9.5 设计应考虑煤气加热器的排气管。4.10.强电专业施工图纸核查要点

4.10.1 校对说明书与材料表，是否有遗漏或须补充。

4.10.2 校对用户总耗电量和设计总电量是否符合，并须所在区供电局批准。

4.10.3 进户线的方位应该离供电局距离最短的方向，节省用户的电线、电缆。

4.10.4 根据总的用电量是否要设配电间还是变电所应按规范进行设计。

4.10.5 检查每层分项的电表或配电箱的设计有否。

4.10.6 动力与照明线路必须分开。

4.10.7 校对每户需用电气设备的布局(如照明、空调、电视)以及高标准装修所提出的要求是否都有设计。

4.10.8 校对所有平面图的设计。

4.10.9 校对高压及低压的配电系统图。

4.10.10电缆沟的设计是否符合规范。

4.10.11防雷系统的设计是否遗漏。

4.10.12对建筑所须开洞、预埋的都须在图中交待清楚，并要注明标高和尺寸。4.11.弱电专业施工图纸核查要点

4.11.1是否设总机房，根据电话门数而定。总机房必须木地板。

4.11.2进每户的电话线除特殊要求外，每户进一路线，设二～三个分线盒。

4.11.3卫生间应设置一电话分线盒。

4.11.4校对消防系统图、电话系统图、安防系统图、有线电视共用天线系统图。

4.12 会议纪要及其他相关资料需按公司档案管理规范进行归档保管。5.1结构图设计检查要点

1.目的

确保结构设计安全、经济、合理,对结构施工图的设计质量进行有效控制。

2.范围

适用于AAAA有限公司开发的建筑工程结构设计图审查。

3.职责

结构施工图设计的审查主要由工程部归口管理，相关部门协助工作；施工图纸会审及技术交底由工程部组织，其它相关部门人员参与。4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《建筑结构荷载规范》GBJ9-87

4.1.2 中华人民共和国国家标准《混凝土结构设计规范》及1993年局部修订GBJ10-89

4.1.3 中华人民共和国国家标准《砌体结构设计规范》GBJ3-88

4.1.4 中华人民共和国行业标准《设置钢筋混凝土构造柱多层砖房抗震技术规程》JGJ/T 13-94

4.1.5 中华人民共和国行业标准《钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程》及1999年局部修订条文JGJ3-91

4.1.6 中华人民共和国行业标准《建筑桩基技术规范》JGJ 94-94 4.2.1 总则

4.2.1.1建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构是否安全可靠。单位工程最终沉降量计算值是否满足有关规定。

4.2.1.2检查工程设计是否严格执行国家强制性技术标准、规范、规程、规定。

4.2.1.3检查地震设防是否明确：建筑抗震设防分类、基本烈度、设防烈度、近震与远震、场地土类型、结构抗震等级。

4.2.1.4施工中可操作性如何，有无设计上的功能隐患，设计是否经济。

4.2.2 地基、基础及地下室

4.2.2.1根据地质勘察报告，在需做地基处理时，应充分考虑当地的地质特点，参考周边同类建筑的地基处理模式，参考专家意见选择经济可靠的地基处理方案，对于软土地基需作地基沉降、变形计算及提出变形控制措施、建议。

4.2.2.2 桩基选型

4.2.2.2.1 可根据详勘报告并结合各类桩基的工程特性、经济性，确定可选用的 桩基类型，提出意见；

4.2.2.2.2 组织技术讨论会或研讨会，对各类可以使用的桩基类型进行技术交流，充分吸收专家和其他技术单位的意见（公司各有关部门均可参加）；

4.2.2.2.3 根据建筑物四周环境条件、建筑物层高、基坑支护等条件综合考虑，最终审核桩基形式；

4.2.2.2.4 桩基的承载力取值是否合理，对预制桩可通过提前试桩来确定，对人工挖孔桩、冲砖孔桩可通过现场施工取样和地质报告相互对应来确定，持力层的确定应经济合理，施工参数的取值应合理，且施工时可操作性强。

4.2.2.3 地下室部分。

4.2.2.3.1地下室的留洞。

4.2.2.3.1.1 管道穿越地下室的外墙必须预留防水套管；

4.2.2.3.1.2 管道穿越地下室的顶板，如位置在室外时必须预留防水套管；

4.2.2.3.1.3 地下室防排烟洞口、柴油发电机排烟洞口应特别注意，这些洞口较大且在结构图上容易遗漏。

4.2.2.3.1.4 地下室的留洞在施工前，各专业应汇总校对，检查是否有会签，以防遗漏；

4.2.2.3.1.5 干管穿越地下室梁的留洞在水平方向应考虑留有较大的富裕，以避免施工误差，使管道安装困难。管道穿梁的位置是否对梁的受力不利，是否有加强处理措施。

4.2.2.3.2 地下室设备房

4.2.2.3.2.1 变配电房、水泵房、柴油发电机房不宜放在较低的位置，以免被水淹；

4.2.2.3.2.2 变配电房如在地下室应考虑局部的抬高。

4.2.2.3.2.3 发电机房应考虑给排水，一般应设置排水地漏，设置环保除尘的给排水，洗手池，排水应首先考虑能自然排到地下室的排水集坑内，但不能 排到电梯集坑内。

4.2.2.3.2.4 配电房的电缆沟由于多种原因容易进水，应考虑增设排水集坑采用水泵进行排水。

4.2.2.3.3 人防

4.2.2.3.3.1 人防的洗消间应设置防暴地漏，施工时应特别注意，应委托专业公司预埋或指导；

4.2.2.3.3.2 人防的洗消间等通道应设置放暴门铃，施工时应注意；

4.2.2.3.3.3 穿越人防外墙的管道，在人防一侧必须安装放暴阀门，穿越人防分区墙的管道应在两侧增加防暴阀门；

4.2.2.3.3.4 穿越人防分区的电缆桥架应进行封堵处理，电缆周遍应用防火棉封堵，穿越人防外墙的电缆应案规范进行处理；

4.2.2.3.3.5 人防工程的防暴电井不应遗漏。4.2.2.3.3.6 DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理；

4.2.2.3.3.7 排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙；应注意人防门与结构水电的关系，避免相碰，使人防门打不开。

4.2.3 钢筋混凝土结构

4.2.3.1合理确定建筑物抗震设防烈度、场地类别、抗震等级。

4.2.3.2结构高度应满足规范要求。

4.2.3.3结构体系布置正确合理。

4.2.3.4合理设置结构变形缝。

4.2.3.5后浇带的设置应避开水池、凸窗、卫生间等防水要求高的部位。后浇带是否有防砼开裂措施；

4.2.3.6设计说明与规范规定、施工图与计算结构应相符。

4.2.3.7结构构造应满足规范要求。

4.2.3.8正确选用现行标准图。

4.2.3.8.1 突出墙体外侧的悬挑构件如窗台板、窗式空调机盒及其他装饰挑檐应现浇；

4.2.3.8.2 楼层梁布置要考虑到客厅的方正，梁的突出部位应尽量在厨房、卫生间或小卧室内；

4.2.3.8.3 框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300；楼梯间的净高尺寸不应小于2200，如有可能则尽量设采光窗；

4.2.3.8.4 现浇板跨度超过规范的相应要求时应有其他构造或施工措施；

4.2.3.8.5 在温度影响较大的部位是否提高了配筋率；

4.2.3.8.6 内隔墙尽可能采用合适的轻质材料，内隔墙选用的材料应减少后期收缩变形较大而引起墙面裂缝的可能；

4.2.3.8.7 上部结构有大体积砼时，应有对水泥品种的选用，如转换大梁（可见地下室及外墙防水部分）

4.2.3.8.8 地面荷载应满足装饰要求；

4.2.3.8.9 楼板厚度的确定应考虑，板中预留的穿线管是否有大量集中的地方及相互交差超过2层的情况；

4.2.3.8.10 楼层转角是否设置了加强钢筋的配置；

4.2.3.8.11 部分装饰构件如玻璃幕墙、大面积通长窗等与主体结构的连接一般要在主体结构中留预埋件来连接。

4.2.3.9.房屋的开间、进深、层高、平面布局等是否满足《设计任务书》的要求。

4.2.3.10.校对上电梯机房和上屋面的标高尺寸；上屋面处的平台标高要略高于屋面最上层面层标高，防止雨水倒泛；标准层以上电梯机房或屋面注意横梁是否碰头，标高要核准。

4.2.3.11.楼梯踏步的高宽、平台宽度不宜小于梯段宽度；封闭式剪刀楼梯两面开门；如利用剪刀楼梯间作为排烟时，必须有对外的窗户等。

4.2.3.12.面工程防水、隔热、泛水等设计是否符合规范或《设计任务书》的要求要求。

4.2.3.13.电梯井内埋件、牛腿、缓冲器及机房的设计是否符合制造厂提供的电梯资料。4.2.3.13.构件尺寸、钢筋用料、混凝土强度等级比计算需要值超过太多时，要

提出合理化建议；反之用料不足的要提出增补。

4.2.4 砌体结构

4.2.4.1房屋的总高度和层数、层高、长度、最大高宽比应满足规范要求。

4.2.4.2结构体系正确合理。

4.2.4.3抗震横墙的间距应满足规范要求。

4.2.4.4按两个主轴方向分别进行抗震验算。

4.2.4.5正确进行砌体承载力验算及构件设计。

4.2.4.6构造柱设置应符合要求。

4.2.4.7荷载传递计算准确，加强上部结构整体性，提高刚度。

4.2.5 底层框架砖房

4.2.5.1底层框架砖房总高度、总层数应满足规范要求。

4.2.5.2底层框架砖房抗震墙设置应满足规范要求。

4.2.5.3框架柱的轴力应考虑地震倾覆力矩引起的附加轴力。

5.2给排***设计检查要点

1.目的

对给排水专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

2.范围

适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑给排水设计审查。

3.职责

由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。

4.内容

4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《建筑给排水设计规范》GB15-88(97)4.1.2 中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（97）

4.1.4 中华人民共和国国家标准《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85

4.1.5 中华人民共和国国家标准《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（97）

4.1.6 中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

4.1.7 中华人民共和国国家标准《室外给水设计规范》GBJ13-86（97）

4.1.8 中华人民共和国国家标准《室外排水设计规范》GBJ14-87（97）

4.1.9 中华人民共和国国家标准《给水排水管道工程施工及验收规范》

GB50268-97

4.1.10 中华人民共和国国家标准《采暖与卫生工程施工及验收规范》GBJ242-82 4.1.11 中国工程建设标准化协会标准《水泵隔振技术规范》CECS59:94

4.1.12 中国工程建设标准化协会标准《居住小区给水排水设计规程》CECS59:94 4.1.13 中国工程建设标准化协会标准《建筑排水硬聚氯乙烯螺旋管道工程设计、施工及验收规程》CECS94:97

4.1.14 中华人民共和国行业标准《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-98

4.1.15 中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94 4.2.审查内容 4.2.1 设计文件审查

4.2.1.1设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；

4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求；

4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

4.2.2 消防设计审查

4.2.2.1最不利点的消防水量、水压计算；

4.2.2.2室内消防系统的设置；

4.2.2.3泵房与管网中的各种配件、阀门的选用；

4.2.2.4灭火器的配置；

4.2.2.5消防管道的敷设；

4.2.2.6消防电梯井积水坑的容积和坑中排水泵的选用。

4.2.3 给水设计审查

4.2.3.1最不利点水量、水压计算；

4.2.3.2储水池（箱）的设置位置、容积的合理性；

4.2.3.3冷、热水系统布置的合理性；

4.2.3.4地下室水泵房

4.2.3.5管道的敷设；

4.2.3.6材料的选用是否经济合理；

4.2.3.7给水管道的总平面图布置。

4.2.4 排水设计审查

4.2.4.1雨、污水量的确定；

4.2.4.2排水系统的优化；

4.2.4.3排水管道的敷设；

4.2.4.4材料的选用；

4.2.4.5室外检查井的间距及排水管的坡度；

4.2.4.6排水管道的总平面布置。

4.3.审查要点

4.3.1 消防设计审查要点

4.3.1.1在建筑规划和建筑设计时，必须同时设计消防给水系统，并满足其相应水量、水压要求。

4.3.1.2高层建筑必须设置室内、外消火栓给水系统，保证其水量、水压满足最不利点灭火设施的要求。

4.3.1.3室外消防用水量，应按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。

4.3.1.4高层建筑的消防用水量应按室内、外消防用水量之和计算。

4.3.1.5车库应设室外消火栓给水系统，其水量应按最大的一座计算。

4.3.1.6多层建筑物，室外消防给水管道的布置应符合下列要求：

4.3.1.6.1环状管网的输水干管及环状管网输水的输水管均不应少于两条；

4.3.1.6.2环状管网应用阀门分成若干独立段；

4.3.1.6.3室外消防给水管道的最小直径不应小于100mm。

4.3.1.7高层建筑，室外消防给水管道应布置成环状，供消防车取水的消防水池应设取水口或取水井，消防水池有确保消防水量不作他用的技术措施，容量按消防用水量最大的一栋高层建筑计算，寒冷地区应对水池采取防冻措施。

4.3.1.8超过七层的单元住宅，超过六层的塔式住宅，通廊或住宅底层设有商业网点的单元式住宅，应设室内消防给水。

4.3.1.9高层室内消防给水系统应与生活、生产给水系统分开独立设置，消防竖管的布置，应保证同层相邻两个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围内的任何部位。

4.3.1.10 Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地上汽车库，停车数超过10辆的地下汽车库，机械或立体汽车库或复式汽车库以及采用垂直升降梯作汽车疏散出口的汽车库，Ⅰ类修车库，均应设置自动喷水灭火系统。

4.3.1.11 应设防火墙等防火分隔物而无法设置的开口部位，防火卷帘或防火幕的上部，应设水幕设备。

4.3.1.12 建筑高度超过100mm的高层建筑，除面积小于5.0㎡的卫生间、厕所和不宜用水扑救的部位外，均应设自动喷水灭火系统。

4.3.1.13 高层内的锅炉房，可燃油油浸电力变压器，备用发电机房应设水喷雾灭火系统。

4.3.1.14 多层消防水泵房应有不少于两条的进水管直接与环状管网连接。

4.3.1.15 高层建筑消防给水系统应设置备用消防水泵，其工作能力不应小于其中最大一台消防工作泵。

4.3.1.16 消防电梯井积水坑容积应≧2m，电梯坑中的排水泵能力应满足≧10L/s的要求。

4.3.1.17 一组消防水泵的吸水管不应少于两条，吸水宜采用自灌式，吸水管应设置阀门，但不得采用蝶阀。

4.3.1.18 喷头布置应满足规范要求，净空大于800mm的吊顶内，应按规范设置顶喷喷头。

4.3.1.19 高层建筑消防水箱高度不满足规范要求时，应设置增压设施。

4.3.1.20 屋顶水箱中的消防水量应满足要求，消防水箱和生活水箱合用水箱时，应有消防水量不被动用的措施。

4.3.2 给水设计审查要点

4.3.2.1给水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。

4.3.2.2住宅水表前的给水静压力应≧50Kpa。

4.3.2.3使用性质不同或计费不同的给水系统应自成独立体系，不得连通。

4.3.2.4生活饮用水水池（箱）的池（箱）体应为独立结构形式。

4.3.2.5防空地下室的给水管道，当从出入口引入时，应在防护密闭门内设置防暴波阀门；当从维护结构引入时，应在外墙内侧或顶板内侧设置防暴波阀 门，其抗力不应小于1Mpa。

4.3.2.6生活饮用水不得因回流而被污染。

4.3.2.7生活饮用水储水池和生活饮用水箱的溢流管必须采取防污染措施，溢流管出口应设网罩，水箱进水管淹没出流时，应设真空破坏口。

4.3.2.8水池或水箱进水管设有浮球阀时，应设两只浮球阀，各阀需有单独控制的阀门。

4.3.2.9热水输水干管应有补偿管道温度伸缩的措施，热水输水干管的最高点应设排气装置。

4.3.2.10 明敷冷、热水管道不得敷设在风道内。

4.3.2.11 公共浴室的冷、热水管道，应按规范设计成环状。

4.3.2.12 给水管道不宜穿过伸缩缝、沉降缝，如必须穿过时，应采取相应技术措施。4.3.2.13 总平面图上要标明小区进水管从市政引入的位置、管径、标高。

4.3.2.14 寒冷地区室外管道要有保温措施。

4.3.2.15 明敷塑料管道，要注明管道支架要求以及补偿管道温度伸缩的措施。

4.3.3 排水设计审查要点

4.3.3.1防空地下室内，压力排出管、透气管在穿越外墙或顶板处的内侧设公称压力不小于1MPa的防暴波阀门。

4.3.3.2排水管道不得布置在食堂、饮食业的主、副食操作烹调的上方，当受条件限制不能避免时，应采取防护措施。

4.3.3.3排水管道不得布置在遇水引起燃烧、爆炸或损坏的原料、产品和设备的上面。

4.3.3.4下列设备和容器不得与污、废水管道系统直接连接，应采取间接排水的方式。

4.3.3.4.1 生活饮用水储水箱（池）的放水管和溢流管；

4.3.3.4.2 厨房内食品制造及洗涤设备的排水；

4.3.3.4.3 医疗灭菌设备的排水；

4.3.3.4.4 蒸发式冷却器、空气冷却塔等空调设备的排水；

4.3.3.4.5 储存食品或饮料的冷藏间，冷藏库房的地面排水和冷风机溶霜水盘的排水。

4.3.3.5 室内排水沟与室外排水管道连接处，应设水封装置。

4.3.3.6 生活污水处理设备设在建筑物内运行噪声较大的机械，应设独立隔间，并应设置除臭系统。

4.3.3.7排水管道不得穿过沉降缝、烟道和风道，并不得穿过伸缩缝，当受条件限制必须穿过时，应采取相应技术措施。

4.3.3.8公共食堂厨房内的污水采用管道排出时，其管径应比计算管径大一级，但干管管径不得小于100mm，支管管径不得小于75mm。

4.3.3.9排水系统必须按规范设置检查口和清扫口，长度大于15m的雨水悬吊管，应设检查口或带法兰盘的三通管。

4.3.3.10器具通气管应设在存水弯出口端，环形通气管应在横支管上最始端的两个卫生器具间接出。

4.3.3.11总平面图上要标明小区雨、污水管接入市政排水管网的位置、管径、标高。

5.3电气图设计检查要点

1.目的

对电气专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

2.范围

适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑中通用性电气设计审查。

3.职责

电气施工图设计检查由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 4.1.2 中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（97）

4.1.4 中华人民共和国国家标准《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98 4.1.5 中华人民共和国国家标准《供配电系统设计规范》GB50052-95 4.1.6 中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

4.1.7 中华人民共和国国家标准《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94 4.1.8 中华人民共和国国家标准《低压配电设计规范》GB50054-95 4.1.9 中华人民共和国国家标准《建筑物防雷设计规范》GB50057-94 4.1.10 中华人民共和国国家标准《电力工程电缆设计规范》GB50217-94

4.1.11 中华人民共和国国家标准《3~110KV高压配电装置设计规范》GB50060-92 4.1.12中华人民共和国国家标准《电力装置的继电保护和自动装置设计规程》GB50062-92

4.1.13 中华人民共和国国家标准《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93 4.1.14 中华人民共和国国家标准《电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范》GB50182-93

4.1.15 中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94 4.1.16中华人民共和国国家标准《工业与民用电力装置的接地设计规范》GBJ65-83 4.1.17 中华人民共和国国家标准《电子计算机房设计规范》GB50174-93 4.1.18 中华人民共和国国家标准《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94 4.1.19中华人民共和国国家标准《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94

4.1.20 中华人民共和国国家标准《工业电视系统工程设计规范》GBJ115-87 4.1.21 中华人民共和国国家标准《工业企业通信接地设计规范》GBJ79-85 4.1.22 中华人民共和国国家标准《工业企业通信设计规范》GBJ42-81

4.1.23 中华人民共和国国家标准《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000

4.1.24 中华人民共和国行业标准《工业企业程控用户交换机工程设计规范》CECS09:89

4.1.25 中华人民共和国行业标准《工业企业通信工程设计图形及文字符号标准》CECS37:91 4.2.审查内容

4.2.1 设计文件审查

4.2.1.1设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；

4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求；

4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

4.2.2 供配电设计审查

4.2.2.1建筑工程的用电负荷等级,供电电压要求,继电保护措施,计费方式及供电电源的可靠性;

4.2.2.2负荷计算、短路计算、电源引入方式、高低压配电系统工程、中性点接地方式、无功功率补偿方式；

4.2.2.3变配电所的位置、设备布置及电气设备的选择；

4.2.2.4自备发电机组的设置、设备选择、供电方式、运行要求。

4.2.3 用电安全审查

4.2.3.1电气设计与建筑场所环境的配合；

4.2.3.2配电线路与建筑分区的配合；

4.2.3.3配电线路与保护电器的配合，用电设备的操作和控制系统的安全；

4.2.3.4配电线路的系统形式和接地故障保护； 4.2.3.5各种线路、管道的交叉处理；

4.2.3.6用电设备的安全接地及接地形式、等电位联结措施；

4.2.3.7过电压保护措施。

4.2.4 防雷设计审查

4.2.4.1建筑物的防雷等级、防雷措施，防雷设备的选择；

4.2.4.2防雷引下线的设置及防危险高压电的措施；

4.2.4.3接地电阻值的要求，接地装置的选择、设备和防跨步电压、接触电压的措施。

4.2.5 防火设计审查

4.2.5.1建筑物的防火分类及消防措施；

4.2.5.2火灾自动报警系统及消防联动系统的设置和选择；

4.2.5.3火灾自动报警及消防设备的供电方式，末端双电源切换措施，应急照明、疏散照明的设置和电源配电方式；

4.2.5.4建、构筑物的航空故障灯的设置要求；

4.2.5.5消防电气线路和非消防电气线路的防火措施；

4.2.5.6消防系统通信设施的位置。

4.2.6 弱电系统设计审查

4.2.6.1电话通信系统的设计标准、技术措施和管线选择；

4.2.6.2卫星天线和电缆电视系统的设计标准、技术措施和管线选择；

4.2.6.3有线广播系统的设计标准、技术措施、设备选择和线路敷设；

4.2.6.4闭路监视和安保电视系统的设计标准、技术措施、质量指标、设备选择和管线选择；

4.2.6.5综合布线系统的结构及设计标准、技术措施和管线选择；

4.2.6.6建筑设备监控的设计标准、技术措施和设备选型；

4.2.6.7建筑智能化系统工程的设计资质、设计标准、供电电源级别及环境要求。

4.3.审查要点

4.3.1 供配电设计

4.3.1.1建筑工程用电设备的负荷等级应符合建筑物的防火和功能要求，一、二级负荷应用2个电源供电，高层普通住宅客梯、生活水泵、楼梯照明为Th级负荷。

4.3.1.2装有2台以上的变压器的变电所，当断开1台时，其余变压器的容量不应小于60％的全部负荷，并保证用户的一、二级负荷用电。

4.3.1.3配电所的10KV或6KV非专用电源线的进线侧，应安装设带保护的开关设备，当有继电保护或自动切换电源要求时，变压器低压侧总开关和母线分段开关均应采用低压断路器。

4.3.1.4民用建筑的继电保护应满足可靠性、选择性、灵敏性和速动性的要求，应首先由故障设备或线路本身的保护切除故障并计算灵敏系数。

4.3.1.5电能计量应按供用电管理部门对不同用户的计费要求，每套住宅、住宅建筑的水泵、电梯和公共照明应分别设电度表。

4.3.1.6电气设备和导体的绝缘水平、载流量、动稳定、热稳定以及电气设备的断流能力应满足正常运行、短路和过电压状态的要求。

4.3.1.7变配电所的位置应选择在通风、散热条件较好的正常场所，室内除本室需要的管道外，不应有其他的管道通过，配电屏的上方不应敷设管道；一类高、低层主体建筑内，严禁设置装有可燃性油的电气设备的配电所。配电室长度超过7m时，应设2个出口。

4.3.1.8低压电力网中，电源中性点的接地电阻不应大于4欧姆；电气设备的外露可导电部分，必须与接地装置有可靠的电气连接；成排的配电装置的两端均应与接地线相连。

4.3.2 用电安全

4.3.2.1住宅建筑的低压配电系统的接地型式应采用TT制，在建筑物内应设置总等电位联结和局部等电位的联结。

4.3.2.2在三相四线制配电系统中，中性线（以下简称N线）的允许载流量不应小于线路中最大不平衡负荷电流，且应计入谐波电流的影响。PE线采用单芯绝缘导线时，按机械强度要求，截面积不应小于下列数值：

有机械性的保护时为2.5mm2；无机械性的保护时为4mm2。

4.3.2.3电线、电缆的载流量应根据不同的基准条件进行校正。

4.3.2.4配电线路过负荷保护装置的整定值，应不大于导体允许持续载流量且不小于线路计算电流，保护装置上、下级之间应有选择性配合。

4.3.2.5 TT系统配电线路接地故障保护的动作特性应符合以下要求：

Ra×Ia≦50V

式中 Ra——外露可导电部分的接地电阻和ＰＥ线的电阻；

Ia——保证保护电器切断故障回路的作电流。

当采用过电流保护电器时，反时限特性过电流保护电器的人为保证在5s内切断的电流；采用瞬时动作特性过电流保护电器的Ia为保证瞬时动作的最小电流。当采用漏电电流动作保护器时，Ia为额定动作电流I。

4.3.2.6暗敷于地下的管道在穿过建筑物基础时，应加保护管保护；在穿过建筑物伸缩、沉降缝时，应采取保护措施。当封闭式母线直线敷设长度超过制造厂给定的数值时，宜设置伸缩节。在封闭式母线水平跨越建筑物的伸缩缝或沉降缝时，也应采取适当措施。梯架、托盘的直线段超过下列长度时，应留有不少于20mm的伸缩缝：钢制，30m；铝合金或玻璃钢制，15m。

4.3.2.7竖井内的高、低压电和应急电源的电气线路，相互之间的距离应等于或大于300mm，或采取隔离措施，并且高压线路应设有明显的标志。当强电和弱电线路在同一竖井内敷设时，应分别在竖井的两侧敷设或采取隔离措施以防止强电对弱电的干扰，对于回路线数及种类较多的强电和弱电的电气线路，应分别设置在不同竖井内。

4.3.2.8电梯机房和井道照明电源应与电梯电源分开。

4.3.2.9用电设备的启动、运行、控制及调速方式应满足使用功能和电压波动的允许值的要求，电动机频繁起动时配电母线上的电压不应低于额定电压的90％，当突然起动可能危及周围人员安全时，应在机旁设起动预先信号和应急断电开关或自锁按钮。

4.3.3 防雷安全

4.3.3.1 一、二、三级防雷建筑物防直击雷的屋顶避雷带网格分别为不应大于10m×10m，15m×15m和20m×20m；其引下线间距分别为不应大于18m，20m和25m。其引下线应优先利用建筑物钢筋混凝土中的钢筋，建筑外廓各个角上的柱筋应被利用。当钢筋直径为16mm及以上时，应利用2根钢筋（绑扎或焊接）作为一组引下线。如果为10mm及以上但小于16mm时，应利用4根钢筋（绑扎或焊接）作为一组引下线。

4.3.3.2为防止雷电波的侵入，进入建筑物的电缆的金属外皮、钢管和其他各种金属管道，应在进出建筑物处与防雷电感应的接地装置相连；对低压架空进出线，应在进出处装设避雷器。

4.3.3.3 一、二级防雷等级的高层建筑物内的各种竖向金属管道及类似的金属物应每三层与圈架的钢筋连接一次，并在底部与防雷装置连接；30m及以上部分外墙上的栏杆，金属门窗等较大的金属物直接或通过其埋铁与防雷装置相连以防高电位跳门和侧击雷。

4.3.3.4当防雷接地装置与其他接地装置合用时，接地电阻应不大于1欧姆。

4.3.4 防火安全

4.3.4.1消防用电，一类高层建筑应按一级符合要求供电，二类高层建筑物应按二级负荷要求供电。消防用电设备应采用专用回路供电，双电源自动切换。

4.3.4.2建筑高度超过100m的高层建筑，除面积小于5.0㎡的厨房、卫生间外，均应设火灾自动报警系统。其他建筑物，火灾危险性较大。性质重要的部位（或房间）应设置自动报警系统。

4.3.4.3消防泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，还应在消防控制室设置手动直接控制装置。

4.3.4.4消防栓按钮控制回路应采用50V以下的安全电压，消防控制设备具有显示启动按钮位置的功能。

4.3.4.5消防控制设备应具有显示喷淋系统的水流指示器、报警阀、安全信号阀工作状态的功能。

4.3.4.6消防用电设备电动机的过载保护、接地故障保护应只发报警信号而不自动切断电源。

4.3.4.7火灾应急照明和疏散标志的设置部位、照度及连续供电时间应满足消防要求，应急照明应采用专用回路供电。

4.3.4.8消防用电设备配电线路应按建筑类型选用不同防火等级的电线、电缆。消防配电线路明敷时，应采用金属管或金属线槽上涂防火涂料保护。电缆构筑物中电缆引至电气柜、盘或控制屏、台的开孔部位，电缆贯穿隔墙、楼板的孔洞处，均应实施阻火封堵。

4.3.4.9消防控制室应设置消防专用电话总机，消防水泵房等重要部位应设置消防电话分机，消防控制室、消防值班室应设置可直接报警的外线电话。消防控制室内应严禁与其无关的管线穿过。

4.3.5 弱电系统

4.3.5.1电话站初装机容量宜接电话用户数量与近期发展的容量之和再计入30%的备用量进行确定，每户住宅电话进线不应少于两对。电话通信系统设计应符合JGJ/T16-92第19,20章，CECS09:89的规定。

4.3.5.2有线电视系统输出口电平设计值宜符合下列要求：非邻频系统可取（70±5）dBMV，采用邻频传输的系统可取（64±4）dBMV；卫星天线和电缆电视（有线电视）系统设计应符合GB50200-94，GBJ120-88，JGJ/T16-92第15章

4.3.5.3火灾应急广播线路应按疏散楼层或报警区域划分分路配线，该线路不应和其他线路（包括火灾信号、联动控制等线路）同线或同线槽槽孔敷设，火灾应急广播扬声器不得加开关。有线广播系统应符合GB50116-98第五章，GBJ42-81第五章和JGJ/T16-92第21章的规定。

4.3.5.4闭路监视电视监视目标的最低环境照度应高于摄像机最低照度的10倍，摄像机应安装于监视目标附近不易受外界损伤并且不影响现场设备运行和人员正常活动的地方，摄像机应避免道光安装。闭路监视电视系统设计应符合GB50198-94，GBJ115-87和JGJ/T16-92第16章的规定。

4.3.5.5综合布线子系统的8芯线长度应≦90ｍ，综合布线系统应根据不同场合采用必要的防护措施和防火措施。综合布线系统设计应符合GB/T50311-2000的规定

5.4采暖通风图设计检查要点

1.目的

对采暖通风专业设计施工图质量进行有效的控制，确保工程设计在满足国家规范、规定的前提下，作到安全、经济、具有较强的可操作性。

2.范围

适用于新建、改建、扩建的一般工业和民用建筑采暖通风设计审查。

3.职责

由工程管理部负责管理，其他相关部门参与实施工作。

4.内容

4.1.检查依据

4.1.1 中华人民共和国国家标准《采暖通风与空气调节设计规范》GBJ19-87 4.1.2 中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GBJ16-87(97)

4.1.3 中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（97）

4.1.4 中华人民共和国国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

4.1.5 中华人民共和国国家标准《锅炉房设计规范》GB50041-92 4.1.6 中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

4.1.7 中华人民共和国国家标准《人民防空地下室设计规范》GB50038-94 4.1.8 中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》GB50096-1999

4.2.审查内容

4.2.1 设计文件审查

4.2.1.1 设计依据是否充分,是否有初步设计审查会议纪要、初步设计批文、建设单位对本专业施工图设计的要求及主管部门批文；

4.2.1.2施工图设计深度是否满足施工要求；

4.2.1.3签署、出图章及有关专业会签是否符合规定。

4.2.2 地下汽车库设计审查

4.2.2.1地下汽车库排风；

4.2.2.2排风系统防火阀；

4.2.2.3地下汽车库送风系统；

4.2.2.4排风（烟）系统风口。

4.2.3 高层建筑防、排烟设计审查

4.2.3.1自然排烟的开窗面积、方位；

4.2.3.2机械防烟风量计算、系统位置；

4.2.3.3机械排烟系统设计、排烟量计算及防火阀的位置；

4.2.3.4通风和空调系统的防火措施； 4.2.3.5有害气体排放。

4.2.4 空调、通风设计审查

4.2.4.1系统设置；

4.2.4.2新风量、正压值；

4.2.4.3调节阀设置；

4.2.4.4保温材料的选用。

4.2.5 锅炉房设计审查

4.2.5.1锅炉房布置；

4.2.5.2进户管设置；

4.2.5.3油、气系统的设置；

4.2.5.4锅炉间、控制室和化验室的卫生标准。

4.3.审查要点

4.3.1 地下汽车库设计审查要点

4.3.1.1地下汽车库应设置机械排风系统，其排风量应按允许的废气标准量计算，且换气次数不应小于6次/h。

4.3.1.2排烟风机应保证在280℃时，连续工作30min。排烟风机入口总管处应设排烟防火阀，当烟气温度超过280℃时自动关闭，排烟风机也连锁关闭。

4.3.1.3对无直接通向室外的地下汽车库，在设置地下排烟系统时，应同时设置送风系统，且其送风量不宜小于排烟量的50%。

4.3.1.4当排风和排烟合用一个系统时，下部风口应有阀门控制，上部排烟口的风速不大于10m/s，总排烟出风口的有效截面积应保证排烟效果。

4.3.2 高层建筑防、排烟设计审查要点

4.3.2.1高层建筑的防烟楼梯间、前室、消防电梯或合用前室及避难间等，应分别设置自然排烟或机械防烟系统。

4.3.2.2采用自然排烟的开窗面积应符合下列规定：

4.3.2.2.1 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室可开启外窗面积不应小于2.00㎡，合用前室不应小于3.00㎡；

4.3.2.2.2 靠外墙的防烟楼梯间每五层内可开启外窗总面积之和不应小于2.00㎡；

4.3.2.2.3 长度不超过60m的内走廊可开启外窗面积不应小于走廊面积的2%。

4.3.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。

4.3.2.2.5 净空高度小于12m的中庭可开启的天窗或高侧窗的面积不应小于该中庭地面积的5%。

4.3.2.3机械加压送风量及各部位的余压值应满足规范要求。

4.3.2.4加压送风机的位置及新风入口处应不受火烟的威胁。

4.3.2.5排烟口应设在顶栅或靠近顶棚的墙面上。

4.3.2.6通风空调系统的风管在穿越防火分区时，在防火墙处应设置防火阀，在穿越变形缝时，在变形缝两侧应设置防火阀。

4.3.2.7厨房、浴室、厕所等垂直排风管道，应采取防止回流的措施。

4.3.3 空调通风设计审查要点

4.3.3.1通风空调系统设置应合理、相关设备的选用应满足功能要求。

4.3.3.2通风空调系统应注意空气品质，合理设计新风、排风系统，且按房间性质控制其正压或负压值。

4.3.3.3室内保持正压的空调房间，正压值不应大于50Kpa。4.3.3.4通风、空调系统应设置必须的调节风阀，满足风量分配的要求。

4.3.3.5各风口形式和位置布置应合理，满足气流组织的要求。

4.3.3.6多层和高层建筑的机械送排风系统（包括空气调节的新风系统的风管），横向应按每个防火分区；竖向可每隔五层设水平集合管，分别连接各层的送排风支管；当送排风支管采取防止回流措施时，每个垂直风管所辖的楼层数，不应超过十层。

4.3.3.7可燃气体管道、可燃液体管道和电线，不得穿过风管的内腔，也不得沿风管的外壁敷设。可燃气体管道和可燃液体管道，不得穿过通风机房。

4.3.3.8通风和空气调节系统的保温材料、消声材料及粘结剂等，应采用非燃烧材料。

4.3.4 锅炉房设计审查要点

4.3.4.1燃油锅炉房的日用油箱，重油不超过5m3，柴油不超过1m3。当锅炉总容量较大，1m3不足供应20min可放大至30min耗油量，但不得超过2m3。日用油箱间应设防火墙与其他房间隔开，设甲级防火门，并设灭火装置。

4.3.4.2锅炉房每层至少有2个出口。

4.3.4.3锅炉间外墙或屋顶至少有锅炉占地面积10%的泄压面积。

4.3.4.4锅炉本体各连接管均应采用无缝钢管。

4.3.4.5排污须考虑一次性汽排放和排污水的降温措施。

4.3.4.6锅炉房内的噪声应满足职业卫生要求，控制室、化验室等的噪声不应大于70dB(A)。

4.3.4.7锅炉房的烟气排放应满足项目环评要求。

4.3.4.8当2台以上的燃油燃气锅炉共用烟囱，水平烟道的长度超过5m应有泄暴装置。

4.3.5 设备材料选用审查要点

4.3.5.1应注明规格、型号、性能等技术指标。

4.3.5.2质量要求必须符合国家规定的标准。

4.3.5.3禁止淘汰产品的选用。

4.3.5.4除特殊要求的材料、专用设备外，不得指定生产厂家及供应商。