陕西汉中祥瑞商业广场业主委员会成立及运行情况考察报告

第一篇：陕西汉中祥瑞商业广场业主委员会成立及运行情况考察报告

陕西汉中祥瑞商业广场业主委员会

成立及运行情况考察报告

5月27日至5月29日，赴陕西汉中，对成功组建、在第一轮托管协议结束后发挥重要作用并规范运行的汉中祥瑞商业广场业主委员会进行了考察。具体情况如下：

一、汉中祥瑞商业广场业主委员会的成立及运行情况

（一）汉中祥瑞商业广场简介

汉中祥瑞商业广场，地处中国历史文化名城——陕西汉中市中心首席中央商业区黄金地段，周边商城、酒店、高档住宅林立，占地15亩，建筑面积28000平方米，每层4000余平方米，前有2000余平方米的开放式广场，地下有大型停车场,由汉中颇具实力的汉中祥瑞房地产开发有限责任公司（下简称祥瑞房地产）开发，二00三年八月开工建设，二00五年十二月正式投入使用,设计新颖，是汉中第一家产权式商铺。

该商业广场一至三层房屋总建筑面积12071平方米，其中2162平方米产权目前仍归祥瑞房地产，另外9909平方米的商铺分割出售给413户业主，出售均价为一楼约6000元，二楼约4000元，三楼约2000元。出售之时，商铺仅有地标，没有隔断，目前部分商铺已办理产权证。

一至三楼业主购铺时，与祥瑞房地产签署《补充协议》，约定将自己所买的商铺交给祥瑞房地产代管至2008年12月30日，期间由祥瑞房地产每年向业主支付购房款5%的收益。代管初期，祥瑞房地产在没有告知业主的情况下，与汉中市政府招商引 1

资来的颇具实力的民营企业陕西晶众家乐投资有限公司（下简称晶众家乐）签订一至三楼15年整体租赁合同。晶众家乐在二至三层自营超市；将一楼分割租赁给多家商户经营，经营内容以品牌服装服饰为主。2008年，晶众家乐加入海航商业控股有限公司，超市更名为“民生家乐”，立志打造中国优秀超市连锁企业。整座大楼物业服务由祥瑞房地产进行管理。

（二）汉中祥瑞商业广场业主委员会的成立

2008年12月30日汉中祥瑞商业广场第一期代管合同到期。2008年6月，祥瑞房地产开始按6.05%的年收益率与业主续签代管合同。虽然收益率有所提高，但鉴于2007年、2008年经济过热的背景，部分业主对6.05%的年收益率表示不满。1个月后，签约100多人。

这时部分业主主动相互联系，联合了约有八九十人，经多次交流沟通认为：祥瑞商业广场是一个不可分割的整体，经营权必须与产权分离才能保持长期繁荣，保证广大业主利益；产权式商铺与住宅有着本质区别，投资产权式商铺是一种不算成功的投资行为；现阶段，只有成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主行使管理权才是解决商场面临问题的可行之路。部分业主将这些想法与祥瑞房地产沟通后，得到了祥瑞房地产的认可，同时，祥瑞房地产认识到商铺销售后产权已由业主买断，必须在业主授权下才能进行代管运作，业主对合同文本异议较大、不配合的情况下，续约工作不可能顺利推进。祥瑞房地产马上聘请了懂经营和懂法律的团队进行协助，并在经费和办公场地方面进行全力支持。在汉中市城乡建设管理局、辖区街道办事处等部门的指导下，成立了以十几个懂法、懂政策、懂产权式商铺经营业主为核心骨干的汉中祥瑞商业广场业主大会筹备组。

筹备组成立后，部分业主倾注大量时间，不计报酬、不计成本、全心竭力，与祥瑞房地产聘请的团队共同起草文件、发动业主、普及产权式商铺经营理论、宣传“统一招商、统一管理、统一经营、统一返租”。通过参加筹备组业主会下讲、会上讲、公园讲、马路讲、茶馆讲、家里讲、电话讲，在两个多月锲而不舍的坚持之下，通过分楼层、分购买面积召开7次业主座谈会，《汉中祥瑞商业广场管理规约》、《汉中祥瑞商业广场业主大会议事规则》、《汉中祥瑞商业广场业主委员会选举办法》和《汉中祥瑞商业广场业主委员会章程》等四个文件，于2008年9月20日经首次业主大会审议，按照少数服从多数的原则通过。这四个文件对一至三楼范围内的全体业主具有同等效力。

（三）汉中祥瑞商业广场业主委员会运行情况

2009年2月，祥瑞业主委员会在调查清楚汉中同类商铺租金水平的基础上，结合祥瑞商业广场实际和晶众家乐的实际承受能力，依照业主大会的决议，与晶众家乐签订一至三楼整体租赁合同。晶众家乐用后每两个月一次打包将所有业主租金支付给业主委员会，业主委员会每半年初向全体业主分发上个半年租金。业主第一次到业主委员会领取租金时，持产权证或购房合同原件、复印件、业主身份证、照片办理领租证，以后持领租证领取租金。

按照祥瑞商业广场业主委员会章程，业主委员会经费每年按业主商铺投资收益的百分之一点五，由全体业主共同负担。

二、汉中祥瑞商业广场业主委员会考察启示

（一）各方认识和观念必须到位并形成合力

对于业主数量庞大的楼宇式产权商铺来说，业主委员会的成立是一项庞大的、高难度的系统工程，涉及的各方必须认识到位，观念摆正，积极主动，齐心协力，方有成功的可能。首先是政府积极引导。其次是业主特别是骨干业主要认识到位。业主认识不到位，不能达成成立业主委员会的共识，不能认识到产权式商铺必须实行经营权与产权的分离，筹备工作就难以顺利进行；再次是代管方要积极主动。代管方认识不到位，完全将自身与成立业主委员会撇开，完全任由业主自发组织，不积极主动从各方面进行支持，筹备工作将因业主分散、信息偏弱和经费、办公场地没有保证等因素而难以顺利进行。只有多方特别是业主与代管方形成合力，产权式商铺业主委员会才有成功成立的可能。据调查，汉中其它数家产权式商铺由于双方没有形成合力，虽有业主倡导，但均未成功。就全国来说，成功成立业主委员会的产权式商铺也是屈指可数。

（二）热心业主推动是成功成立业主委员会的关键

如果把汉中祥瑞商业广场业主委员会比作一架飞机，热心业主业主则是当之无愧的发动机。一是热心业主以正确的理念主动选择了正确的方向。汉中祥瑞商业广场成立业主委员会的发起人是十几位有一定管理经验和经商经验、热心公益事业、具有社会责任心、公正廉洁、具有较强组织协调能力的中青年业主，他们通过深入研究，认识到产权式商铺风险极大。在这种理性认识下，统一了“把最坏的事情往最好处做”的思想，按照产权式商铺运营规律要求，选择了成立业主委员会，对商业广场进行“四统一”的正确方向进行自救，而不是死扣照搬《物权法》、《合同法》。他们已清楚地认识到法律法规在产权式商铺方面是不足够的，在经营方面完全扣、搬法律法规和合同约定，并不能保证广大业主的长期收益。二是热心业主以其公信力影响业主。他们宣讲产权式商铺经营管理规律，所站的高度和角度与绝大多数业主的心理契合，其公信力对部分纯粹考虑私利业主产生约束。三是热心业主在艰苦筹备过程中坚定信心、锲而不舍地做业主工作，使绝大多数业主达成共识。业主委员会第一次业主大会的成功召开非常关键，四个文件能否顺利通过是难点。筹备组在会前就产权式商铺本质、运作规律、四文件内容，通过各种方式甚至是自己贴钱邀业主到茶馆、家里宣讲，使广大业主的意见在会前即基本达成一致。大量艰苦细致的工作，确保了四文件在业主大会上能够顺利通过审议，确保了业主委员会的成功选举。

（三）代管方支持是成功成立业主委员会的必要和重要保障 业主提议成立业主委员会伊始，代管方祥瑞房地产即在思想上高度重视，在行动上大力支持，在专业人员配臵、四文件起草、运作费用、与政府有关部门配合上进行强力支持，使筹备组成为一个没有后顾之忧的强有力的团队，为业主委员会的成立提供了坚强保障。可以说，代管方祥瑞房地产的强力支持为业主委员会这架飞机提供了动力保证。

二〇一〇年五月三十日

第二篇：成立醴陵市中央商业广场业主委员会的程序

成立醴陵市中央商业广场业主委员会的程序

一、成立首次“业主大会筹备组”

（一）关于筹备组成员的条件

首次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅（商铺）业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于7—9名业主（不包括被推荐的业主）推荐。

（二）联名业主报送资料

小区内热心公益的业主应当互相联络，有5～15名业主成为发起倡议的联名业主（联名业主中的住宅业主应取得不少于10名业主推荐），该5～15名联名业主将组建首次业主大会筹备组的函、《关于组建首次业主大会筹备组的建议》、《推荐支持的业主签名表》，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个 人身份证复印件，送市房管局（物管办）。

（三）保送资料和建议的审查公示

市房管局对联名业主保送的资料进行审查，对符合法律法规规定的，市房管局指导联名业主，将拟订的《关于组建首次业主大会筹备组的建议》（以下简称《建议》）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》）在物业管理小区（单元/商场）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立首次 业主大会事宜。

（四）公示期内业主自荐增补

《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送市 房管局，另一份送联名业主。

（五）产生筹备组

《建议》公示期满后，在市房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积及商铺）产生5～15人为筹备组成员。

（六）建设单位应该参与筹备组

建设单位须授权委托1名代表参加筹备组工作，填写《建设单位，公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》，提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》 复印件，送市房管局。

（七）筹备组确立

市房管局向筹备组发出《关于成立首次业主大会筹备组的复函》、《首次业

主大会筹备组成员名单》，由筹备组在市房管局的指导下，将复函和名 单在物业管理小区（单元/商场）内明显位置张贴公告。

二、召开首次业主大会，制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》

（一）草拟、公示文件

筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）、相关《业主大会议事规则》（示范文本）及其通知，并在物业管理小区（单元/商场）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（单元/商场）内明显位置再次公示5日。

（二）确认业主投票权

筹备组向物业管理公司、开发商索取资料，确认些业主人数和身份，确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。正在建设尚未竣工交付的房屋（未移交物 业公司接管的房屋）的购房者不作为首次业主大会的参加业主。

（三）发出大会通知、发放表决票

在首次业主大会召开15日前，筹备组将选《关于召开首次业主大会的通知》和选票格式、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《表决票》样本，在物业管理小区（单元/商场）内明显位置张贴不少于5日，召开首次业主大会的通知 中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。

届时无法出席业主大会的业主，可以提前领取表决票，并于大会前交付给筹

备组。

筹备组应将召开首次业主大会的通知同时通知市房管局和当地居民委 员会。

（四）投票表决《业主大会议事规则》和《管理规约》

筹备组按照召开首次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《管理规约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定在小区（单元/商场）内明显位置张贴公告不少于5日。

（五）刻章（业主大会）

筹备组到公安部门办理刻制“醴陵市中央商业广场业主大会”公章手续，公 章式样一式两份，报市房管局、来龙门街道办事处备案。

三、依据《业主大会议事规则》，召开第2次业主大会，选举产生首届业主委员会

（一）发出业主委员会委员候选人推荐通知

业主委员会根据物业管理小区（住房/商场）的规模由5～11名委员单数组成。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供

《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，按照《业主大会议事规则》的要求，在通知 指定的期限内交给筹备组核实。

本业主大会是由住宅和非住宅业主组成的。业主委员会及其侯选人也应分 为住宅组侯选人（暂定7人）和非住宅组侯选人（暂定2人）。

（二）发出业主大会通知

在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》、业主委员会委员候选人简历表、业主委员会委员选票格式样本，在物业管理小区（单元/商场）内明显位置张贴不少于 5日，同时通知相关的居民委员会。

（三）印发选票、发放选票

筹备组按照《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表 决程序和约定的其他工作，设置投票箱。

（四）通知市房管局

筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告市房管局，并于召开业主大会时，由市房管局到场对开箱投票活动进行监督。

（五）召开业主大会，投票选举首届业主委员会委员

筹备组按照《业主大会议事规则》的规定组织投票选举产生首届业主委员会委员，并在市房管局的指导配合下将选举结果，及业主大会决定在小区（单元/ 商场）内明显位置张贴公告不少于5日。

（六）备案

业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送市房管局：

1、业主大 会成立情况；

2、业主大会决定

（一）、（二）。

市房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收 件回执》。

（七）刻章（业主委员会）

业主委员会到公安部门办理刻制“醴陵市中央商业广场业主委员会”公章 手续。公章式样一式两份，报市房管局、街道办事处备案。

注：

1、法律依据：《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的有关规定；

2、业主大会及其业主委员会除接受市房地产行政主管部门或者街道办事处的领导和备案外，还应邀请并接受公安机关及相关居委会的指导。

第三篇：业主委员会成立讨论稿范本

关于成立XXXX临时业主委员会的规章制度草案

想法与原则：为了切实维护XXXX所有业主利益，在小区业主未全部入住的情况下，特成立临时业主委员会即过渡业主委员会，并起草相关规章制度草案。小区通过规章制度和临时业主委员会，希望能够建立一个公正、公开、民主、高效的小区自治机制，还原业主有权依法管理自己物业的本来面目，维护所有业主在交房、小区环境、装修、生活等方面的利益。另外，新设业主临时代表大会，力图做到提高决策效率和加强监督。为以后XXXX正式成立的业主大会、业主委员会及业主监事会提供参考。

第一章 总则

第一条 根据我国宪法、选举法、物业管理条例、地方其他相关法律法规以及诚盛御庭群所有群员的要求，制定本办法。

第二条 以下所有业主委员会即为XXXX临时业主委员会，业主大会为XXXX临时业主大会。

第三条 第一次业主委员会的选举依照相关规定，成立业主大会筹备组，筹备组成员为XXXXQQ群全体成员。其中QQ群成员包括物业单位代表和业主代表。QQ群号为XXXXXXXX

第二章 临时业主大会及其职责

第四条 本物业区域因共有物业和共同的物业管理而产生的相关事宜的最高决策机构是业主大会，业主大会由XXXX的全体业主组成，业主大会依法对本物业区域内的物业进行自治管理。目前临时业主大会由XXXXXQQ群全体成员组成。

第五条 业主大会设常设机构业主代表大会，下设执行机构业主委员会

第六条 业主大会可授权业主委员会与业主大会选聘的有法定资质的物业管理企业进行物业服务沟通，与建设单位负责机构即XXXXX负责机构在交房和业主房屋维护等方面沟通。

第七条 业主大会对本物业区域共有物业具有决策权和处置权，业主大会可就业主共同的物业管理事务和物业权益，代业主行事，必要时可授权业主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。业主大会作出的决定、决议对业主大会的机构和全体业主具有约束力

第三章 临时业主委员会候选人的产生与选举

第八条 首届临时业主委员会设委员28名，其中主任一名，副主任二名，秘书长一名。主任、副主任、秘书长在全体委员中选举产生。为确保各栋业主利益，根据本小区实际情况，确定每栋楼必须产生2名委员，共28名委员，未加入群的楼盘业主2名委员暂时空缺，留待后续补入。

第九条 业主委员会委员候选人由QQ群会员推荐，第十条 业主委员会委员条件：

1、具有完全民事行为能力；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

4、具有必要的工作时间和一定组织能力；

5、本人及直系亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单

位内任职；

6、业主大会确定的其他条件。

第十一条 业主大会筹备组即QQ群全体成员应对候选人进行资格审查，经审查合格的应当向全体业主公开个人的基本情况。业主对公示事项有异议的，应当在QQ群署名向全体成员提出，筹备成员应当在5日内予以答复。由于是临时业主委员会，不存在投票、唱票、计票等工作程序，只在QQ群和本讨论稿中公布结果。

第四章 临时业主委员会的组织机构和负责人

第十一条 首届临时业主委员会设委员28名，其中主任一名，副主任二名，秘书长一名。每栋楼必须产生2名委员，共28名委员，未加入群的楼盘业主2名委员暂时空缺，留待后续补入。其中一名副主任暂确定为XXX，其他负责人必须在业主中产生。

第十二条 业主委员会受全体业主的监督，业主有权罢免业主委员会成员及负责人。15名业主以上，联名可以向业主委员会提出罢免动议。罢免业主委员会成员须经有选举权的业主半数通过。

第十三条 业主委员会选举产生之日起1个月内应将成立情况向XXXX全体业主通告，并组织召开首次业主委员会会议，明确临时业主委员会负责人。

第十四条 业主委员会和负责人名单在此公布：委员，张

三、李

四、王五…； 主任，张四；副主任，李五；秘书长，张七。

第五章 附则

第十五条 临时业主委员会机构及委员成立时间从此文本产生有效开始到正式业主委员会成立为止。

第十六条 业主委员会委员终止和补选，1、不再是本物业区域业主的；

2、因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

3、拒不履行业主义务的；

4、连续三次缺席业主委员会会议的；

5、因疾病或其他原因丧失工作能力的；

6、以书面形式向业主大会提出辞呈的；

7、本人及直系亲属在本物业管理区域的物业管理企业及其关联单位内

任职的；

8、业主大会或临时业主大会通过决议罢免其资格的；

9、补选委员有全体业主推选并表决通过。

第十七条 本选举办法由QQ群全体成员负责解释。

起稿人：XXXXXX；

筹备人：XXXXXX（临时业委会副主任）

讨论组：全体成员；

业主委员临时筹备组常务成员：张三，李四，王五。静待各业主提供意见和建议，提供意见和建议的在文本中请用红色字体标出作为修改谢谢。

此讨论稿确定后上面四行违章字体自行删除，“拆”。

流程

一、由一个 区域五个以上业主向所在区物业管理 书面申请，也可委托（出售单位）或 书面申请成立业主大会。

二、所在区物业管理行政主管部门在审查该物业管理符合成立业主大会的条件后指导成立业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、建设单位（公房出售单位）或物业管理企业代表组成。必要时，可邀请所在地、派出所等派代表列席。筹备组成员情况必须在物业管理区域公示一周。

三、筹备组负责起草业主大会议事规则及，并将拟定的 公示一周，广泛征求业主意见。

四、筹备组负责审核业主资格，并将业主资格确认结果通告全体业主。

五、筹备组负责审查业主委员会。业主委员会候选人可采用自荐、筹备组商议的方式产生。筹备组确认其资格后公示一周，广泛听取业主意见。业主认为有必要补充推选候选人的，可由十个以上的业主联名提出符合条件的候选人；候选人名单应当在业主大会召开前至少七天提交筹备组并由其公示一周。

六、筹备组应当自成立之日起两个月内在所在地物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下组织业主召开业主大会会议（提前15天将 及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告），审议通过业主大会议事规则及业主公约，选举产生首届业主委员会委员。

七、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。

第四篇：成立业主委员会

邻居朋友们你们好，本小区现在要成立业主委员会，业主委员会是独立于物业的，不是为物业服务的。业主委员会的成员也是无偿为大家服务的，没有任何报酬的。

业主委员会的主要任务就是行使业主的权利，监督物业的工作。业主委员会的成立可以有效的督促物业的工作，最终使我们业主的生活环境得到很好地改善。

成立业主委员会需要广大业主的支持，需要业主们签字同意。业主委员会的成员都是本小区的热心业主，我们每栋楼都会有一位业主来负责具体的登记工作。

咱们6号楼近期就会登记业主的信息，包括业主姓名，业主电话，业主的房产证号，三项缺

一不可！

希望大家能积极配合，做好成立业主委员会的工作。

6号楼业主2014/7/8

第五篇：成立业主委员会

最新业主委员会成立流程

一、提出申请

物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

二、成立筹备小组

街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

三、筹备小组开展筹备工作

(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

四、召开大会选举委员筹备小组 完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

五、申请登记业主委员会

自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；(一)业主委员会登记申请表；(二)街道办事处核准证明；(三)业主委员会选票；(四)业主代表选票；(五)业主授权委托书；(六)业主大会或业主代表大会签到表；(七)业主委员会章程；(八)业主公约；(九)其他相关资料。

六、核准批复

区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

业主委员会章程（示范文本）

第一章 总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房 第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

第二章 组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

第七条本会权利

1、召集和主持业主大会；

2、与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；

3、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；

4、与物业管理单位议定管理计划、费用概算及决算报 告；

5、检查、监督物业管理单位的物业管理工作；

6、修订业主公约、本会章程。第八条 本会义务

1、筹备业主大会并向业主大会报告工作；

2、执行业主大会通过的各项决议；

3、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；

4、保障本物业各项管理目标的实现；

5、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

6、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：

1、本会主任；

2、本会副主任；

3、本会执行秘书；

4、本会同意的其他人员。第三章 会议

第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上和 委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关 料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。

第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政 府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员 三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

第十五条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

第四章 委员

第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单 数，最多不超过15人。第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：

1、已不是业主；

2、无故缺席会议连续三次以上；

3、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

4、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；

5、其他原因不适宜担任本会委员的。第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。第二十二条委员的权利和义务

（一）权利

1、有权参加本组织的有关活动；

2、有选举、被选举和监督权；

3、有权参与本会有关事项的决策；

4、具有对本会的建议和批评权。

（二）义务

1、遵守本会章程；

2、执行本会的决议，完成本会交办的工作；

3、参加本会组织的会议、活动的公益事业；

4、向本会的工作提供有关资料和建议； 第五章 经费与办公用房 第二十三条 本会的经费由--费用中支出。第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每向业主公布。第二十五条本会的办公用房由--解决。第六章附则

第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。业主委员会成立的条件 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由开发商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入住之日起满2年的，开发商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

业主大会行使的职权 1.选举、罢免业主委员会的成员； 2.监督业主委员会的工作； 3.听取和审查业主委员会的工作报告； 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项； 5.修改业主公约； 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定； 7.批准业主委员会的章程。要办理的登记手续 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.权利和义务 业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

业主委员会行使的职权 1.召集和主持业主大会； 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同； 4.审议管家制定的对本小区的管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

业主委员会履行的义务 1.执行业主大会的各项决定； 2.遵守和履行物业委托管理合同； 3.不能从事各种投资和经营活动； 4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？ 要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参 步骤：

第一步，首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

业主委员会成立条件：

1、入住率达到50%以上;

2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;

3、首批物业交付满3年的。

业主委员会成立程序/成立流程：

1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。

2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。

3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。

4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。

5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)

6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)

7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)

8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。

9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。

10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。

11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。

.业主大会的成立

规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。

指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。

北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。” 而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：

京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”

京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。” 二.物业管理区域的划分

规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。” 三.业主大会投票权确立

规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。

北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。

四、业主大会的开会要求和表决方式 规定：

1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。

北京的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定: l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程和管委会委员候选人和选举办法，同时书面送达全体产权人上述材料；2.在选举办法规定的时间内，筹备组未收到占总票数50%以上的反对票，即可向各区县小区办进行业主委员会成立备案。

五.业主委员会备案

规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

解读：业主委员会成立不用再经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，成立之后在30日内向区、县小区办备案即可。备案制和审批制的最大区别在于备案制下成立业主委员会，只要成立程序不违反法律限制即可备案，成立业主委员会的行为由业主负责；审批制下成立业主委员会要符合区、县人民政府房地产行政主管部门的要求，区、县人民政府房地产行政主管部门要对业主委员会的成立负行政管理责任。

目前北京市尚无备案的要求，但过去的一些规定可做参考：

(1)业主委员会成员的组成可参考京政办发〔2001〕91号文“根据物业管理区域的规模，业主委员会一般由五名至十五名委员单数组成。”和京房地物字【1997】第485号文“管委会主任必须是产权人或产权人代表。”的规定。

(2)提交小区办备案材料可参考京房地物字【1998】308号文的要求：“1.管委会成立的正式名称；2.物业管理区域；3.房屋产权状况；4.管委会办公场所；5.管委会选举产生的简要过程，应包括产权人、使用人代表产生办法、计票方法、选举程序等内容。”

(3)业主委员会成立在区、县小区办完成备案的时间，参考京房地物字【1997】第485号文规定，从报送材料起应不超过10天。成立业主委员会的八个步骤

了解了业主委员会成立的相关规定后，就要按规定进行具体操作了。第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，并可以开展工作。

第七步，将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。

附：成立业主委员会相关文书参考 1.选票设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的选票改写，仅供参考： 亲爱的业主：您好！

现将XX小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在月日之前投入XX小区选票箱，根据XX小区业主委员会章程(草案)第X条规定，如果您未投反对票将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作！谢谢！

____小区业主大会筹备组 ____年__月__日

业主委员会委员候选人名单 姓名 业权单位 姓名 业权单位

我提议__号楼座室先生/女士担任管委会委员 ____小区____号楼门室 签名： ____年__月__日

注：如果您的产权超过一套房子，请将全部房号在选票上注明，无房号或无签名的选票将视为无效。2.收条设计

以下是笔者根据所在小区设计使用过的收条改写，仅供参考： 收条

本人/本人代表产权人收到业主大会筹备组送来的业主委员会章程(草案)、参选业主委员会的业主资料、选票、成立业主大会的通知。____小区____号楼__门_____室 签名:

____年__月__日 3.业主委员会章程

业主委员会章程北京市房地局有管委会章程的示范文本，可以参考。为业主大会选举业主委员会变得可行，笔者建议业主在起草自己小区业主委员会章程时写明业主委员会用收集反对票方法进行选举，并注明：在规定的时间内如果业主未投反对票将视同其赞成候选人当选业主委员会委员。4.备案申请书

以下是笔者根据1998年为自己所在小区业主委员会报批所写的申请函改写，仅供参考：

北京市____区(县)居住小区管理办公室：

____小区共有____套房屋，根据___套房屋的业主的要求，在业主自愿参加的基础上组建了____小区业主大会成立工作筹备组，并于____年__月__日正式开始工作。____小区业主大会成立工作筹备组在业主自愿报名参选业主委员会的基础上于____年__月__日将选票、业主委员会章程(草案)、业主大会成立日期的通知及参选人资料进行逐户派发，成功地派发给了____套房屋的业主，并告知了居委会。____小区业主大会工作筹备组于____年__月__日公开在小区所有业主有权监督的情况下进行了验票工作，收到选举文件的业主在选举规定的时间内(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%对业主委员会章程的反对票，XX小区业主委员会章程获得通过，同时____、____、……先生/女士未收到50%反对票，当选为____小区业主委员会委员。

____小区业主委员会成立工作请求了区(县)小区办进行指导，所有程序符合国务院《物业管理条例》规定。

____小区业主委员会由X名委员组成，经业主委员会第一次会议选举产生业主委员会设主任一名、付主任__名。

根据国务院《物业管理条例》，特此备案。____小区业主委员会 ____年__月__日