福州二手房交易怎么让风险做“排除法”

第一篇：福州二手房交易怎么让风险做“排除法”

据福州二手房了解，不少的福州二手房购房者在购房时都会出现这样或者那样的问题，而在这些问题中有大有小，但是这些问题却也值的购房者们注意，因为有可能这些问题会给购房者们带来不必要的麻烦，因此在福州二手房交易中让这些问题也就是可能出现的风险做一下排除法就显的必不可少了。

1、谨慎选房警惕防被“钓鱼”

在许多的房源市场上不难看到一些房源不仅在价格上低得离谱，楼层标注也较为严重：低层被标注为高层，北向被改为南向。有部分中介正是抓住客户的这种挑剔心理，用低价位房源“钓鱼”，继而给消费者推荐其他房源。

2、签约后需有凭有据

不论是二手房交易还是租赁，在交易过程中均要严格检查二手房交易双方身份证原件，认真审核业主房产证等相关原件，同时考察双方素质、然后履行相关手续，由于二手房交易环节手续繁多，为保障自身合法权益不受侵害，爱楼提醒消费者签约后应及时索取发票或者收据。

3、谨慎签署“三方约”

最好通过大型、正规中介办理，由中介对交易双方的信息进行审核，并认真审查，反复研究房屋交易(租赁)合同，最终签订“三方约”，不仅能够提高交易效率，而且可以增加自我权益保护的砝码，避免因房屋权属不明等造成经济损失和经济纠纷。

4、拒绝“空口无凭”

福州二手房提醒二手房交易环节手续繁多，鼓励消费者培养成熟的购房消费心态，注意防范交易陷阱，不盲目从众，不轻信中介的口头承诺、不随意与中介设立无效合约或协议，尽可能将细节问题都写入合同，并且注明违约责任和违约金，同时在签约后及时索取发票或者收据，以保障自身合法权益不受侵害。

文章来源：爱楼

第二篇：福州二手房交易流程

二手房交易流程

买卖双方签定二手房买卖合同（买方付部分定金给卖方），卖方开始办理注销该单元房产抵押权的手续，买方至交易中心查询家庭购房情况及开具首购证明（需提供：夫妻双方身份证、户口薄、如有未成年子女，且户口薄上的户主不是夫妻中的一方，须提供出生证或独生子女证原件、复印件1份，且夫妻一方到场。4个工作日出件）→→银行评估人员至现场评估房产（需提供：买卖双方身份证、产权证、土地证复印件1份，且要求现场实勘。5个工作日出件）→→买方至公积金中心对口银行申请贷款（买卖双方至银行冻结首付款及差额款）→→银行贷款审批→→银行贷款审批通过后，买卖双方至交易中心过户房产→→按交易中心受理单时间领取契税缴纳通知→→缴纳税款并领取新产权证→→银行办理抵押手续→→抵押出件后，银行放款给买方并直接划给卖方，双方至银行解冻首付款、差额款并付给卖方→→至国土资源局进行土地证过户(需提供土地证原件、新产权证、买卖双方身份证原件、复印件，要求买卖双方到现场)→→水电、有线电视、媒气、物业过户移交、卖方户口移出→→买方将交接保证金付给卖方。

（交易顺利时，整体过程可在70个工作日内完成）

过户需提供的材料：

买方：夫妻双方身份证、户口薄（原件、复印件1份）、首购证明、房地产买卖契约

卖方：产权证、产权所有人身份证 申请贷款与房产过户时须买卖双方到场。

买方公积金贷款携带材料：夫妻双方身份证、户口薄、结婚证原件（复印件3份），公积金申请表一式两份（原件），双方收入证明一式两份（原件），评估报告2份，家庭购房情况表、首付款及差额冻结证明。以及未过户产权证原件。

第三篇：二手房交易补充协议

补充协议

甲方（卖方）： 身份证件号码/营业执照号码： 乙方（买方）： 身份证件号码/营业执照号码：

甲乙双方于 年 月 日就坐落于 的房产签署了《房产买卖合同》（编号：，以下简称“《买卖合同》”），现甲乙双方经友好协商就房产买卖事宜做出补充约定如下：

第一条 成交价格

甲乙双方签订的《买卖合同》中约定的房产成交总价为人民币 元（小写： ￥）。

第二条 关于房屋交易事宜的约定

1、甲乙双方确认在签订国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，前述合同上的将该房产成交总价按该房产在国土部门的评估价格填写。

2、乙方应按本协议第一条确认的成交总价支付甲方房产成交总价，不得主张以《深圳市二手房买卖合同》填写的成交总价付款，否则视为违约。

3、在签订国土局的《深圳市二手房买卖合同》时，如任何一方单方面要求依据所签订《买卖合同》约定的价格填写成交总价的，应当承担由此增加的过户税费，否则导致房产交易无法完成的，视为提出方违约。

第三条 违约责任

甲乙任何一方违反本补充协议的，守约方均可根据《买卖合同》中的约定追究违约方责任。

第四条 其他

1、甲乙双方保证各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合完成交易手续。

2、本协议自双方签订之日起即生效。如本协议与房产买卖合同及补充协议约定不一致的，均以本协议为准。

甲方（卖方）： 乙方（买方）： 委托代理人： 委托代理人： 本协议签署日期： 年 月 日

第四篇：二手房交易流程图

一、确定买什么样的房子

价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。

交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。

社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。

确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款

二、如何找到满意的二手房源

如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在盐城射阳房网给您提示的几种方法去做。

一、注册成为住在盐城射阳房网（http://fc.sheyang.cn/爱东房屋中介有限公司）的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在盐城射阳房网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在盐城射阳房网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！

二、主动出击，寻找房源。可以通过住在盐城射阳房网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。

三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。

三、挑选房源时注意的四大因素

在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素：

价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)

交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。

社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。

户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

四、怎样看房

怎样选择现房？

选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。

厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。五、七种无效的房屋买卖合同

(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

(3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。

(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。

(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。

(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。

六、定金

经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金树可与中介协商)为定金。

有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。

七、购房杀价有哪些窍门？

1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。

2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。

3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：

4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。

5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。

6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。

杀价原理：

1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。

2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。

3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。

4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。

总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。

八、申请个人住房贷款需要办理的手续

借款人提出申请并提供以下材料：

借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订“合作协议”的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料：

本人户口本、身份证或其它有效居留证件；

职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料；

占房价款30%的首期付款证明；

建设银行经办机构要求提供的其它材料。

办理手续

调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。

审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。

借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。

办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。

借款合同生效，资金划入开发商账户。

借款人如何偿还贷款

借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息

九、为什么要进行房地产评估？

买房、卖房

交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

缴纳房产税费

交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

申请银行贷款

向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。

解决房产纠纷

发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

十、如何审核卖方的房产证？

除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。

对这类房产的审查包括以下几点：

(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有“成本价出售住房”、“成本价出售住宅”或“私更成”等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。

(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：“单位有优先购买权”、“出售转让需经原产权单位同意”或“五年之内不可以上市”等条款约定。

另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。

审查内容包括：

(1)一看房屋所有权证第一页有“*私优”、“*私标准”、“优惠出售”或“标准出售”等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。

(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。

当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。

十一、代理、陪同购房人办理过户手续

代理、陪同购房人办理过户手续。

①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；

②领取申请表并填写完整；

③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；

④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；

⑤交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。

⑥领取房屋所有权证；

⑦各类证件均应留下复印件。

十二、物业交割

审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。

①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；

②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；

③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；

④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；

⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；

⑥交钥匙，提示购买人换锁心；

⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。

十三、领证

十四、打余款

第五篇：二手房交易流程

二手房交易流程

买卖双方持（房产证）或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科

买卖双方与经纪方签定（居住合同）、买方向卖房付定金（不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方（如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方

买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记

买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。

买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》（涉外合同需公正）连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。

买方将剩余款项存入银行进行资金监管。

凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方

银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。

买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。

买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。

二手房交易所需资料

买方：身份证、户口簿

卖方：身份证、户口簿、婚姻证明、产权证明