海宁皮城从皮革产业链角度探讨核心问题

第一篇：海宁皮城从皮革产业链角度探讨核心问题

海宁皮城从皮革产业链角度探讨核心问题

由于项目制运作特点，一旦租金及售价确定，单个项目短期盈利回报可预期性强。从中长期来看，市场对于公司的核心关注点在于：1)租金水平合理性及提租持续性；2)外延扩张空间与回报；3)基于上述两点如何评估公司价值。在这篇报告中，我们结合上游商户的草根调研，尝试从皮革产业链角度探讨这三个核心问题。

拥品牌和规模优势，重资产但不重资金：相比国内众多皮革市场，“海宁模式”核心竞争力在于：1)率先从单一市场转型全产业链综合基地，汇聚产业人才及商户资源，实现外延扩张，建立品牌和规模优势；2)重资产轻资金，自建项目开发成本低(单平米投入3100元，其中土地成本800元)，且通过租售结合、承租权费及预收全年租金等模式快速回笼资金，提前锁定利润。

产业链发展健康，市场提租持续可期：市场租金本质上是皮革产业链利润的分成，从草根调研反馈来看，上游商户利润率10-15%，且持续扩产能，底层员工年薪水涨船高(缝纫工7-9万，设计师20-30万)，行业景气度向好；更关键的是，商户多为批零结合，单看零售大多入不敷出，而通过商铺带来的庞大批发业务，才是租金水平节节攀升的根本。一个典型的批发商户，租金占收入比仅5%，相较于10%的净利率而言，提租对其利润影响在可接受范围。销地扩张加快步伐，行业集中度逐步提升：2012年国内皮衣消费规模约1000亿，我们预计公司本部及佟二堡交易额分为120和30亿元，市场占有率15%。而包括成都、北京、哈尔滨在内的外埠市场均为销地项目，以零售业务为主，对海宁商户而言是增量而非分流。参考本部市场20亿的零售额，我们假设上述3个销地项目自开业起经过3年培育实现20亿规模，同时产地市场保持10%增速，则2017年公司旗下市场交易额310亿元，市场占有率达20%。稳定租金回报是长期价值根本：产地市场以批发为主，租金绝对额高，但占收入比低(提租空间大)，而销地市场则反之。我们假设产地市场维持现有租收比，而销地市场给予零售业务15%的租收比，则2017年租金收入26亿，贡献利润13亿。若给予15倍估值，则对应195亿元市值。我们认为公司目前市值已经包含了投资者对已公告项目较高成功率的预期。若后续租金提升幅度超预期及其他潜在新项目落地(如西安、乌鲁木齐等)，市值仍有持续提升空间。

短期来看，我们预测公司12-14年EPS为1.25、1.8和2.0元，其中租赁业务贡献EPS为0.86、1.25和1.43元，首次覆盖，给予“推荐”评级。

第二篇：海宁皮革城调研报告

关注海宁皮革城的市场道德规范

海宁中国皮革城于1994年建成开业，主要经营皮革服装、裘皮服装、皮具箱包等皮革商品。十多年来的培育与发展，海宁中国皮革城已成为中国皮革业的龙头市场，也是华东地区最大的皮具箱包市场和最具国际影响力的裘皮市场。2005年，海宁全市皮革业总产值达135亿元，占全国产量的四分之一，皮衣及皮革制品年出口额达58亿元，列全国第一。根据计算，在海宁平均每3秒就能生产一只票夹，平均每48秒就能制成一组牛皮革沙发套，平均每1.3秒就能诞生一件皮衣，海宁已经成为了名副其实的中国皮都。

正是在“中国皮革业最有话语权的龙头市场”这样的光环下，海宁皮革城面临着越来越多的压力，而我认为其中最重要的一点就是市场的信誉和文明。鉴于市场地位的变化，海宁皮革城推出了诚信措施来促进皮革城的发展。皮革城管委会工作人员表示，“诚实立身，信誉立业”一直是皮革城倡导的经营宗旨，为了使前来购物的消费者放心购物，皮革城在市场中引进了预赔制度，规定入场的经营户需要缴纳1000元的消费者权益保证金，遇到有消费纠纷不能处理的情况，则使用保证金给付消费者赔偿。看得出，海宁皮革城对市场信誉十分重视，狠抓商业文明建设，致力于打造浙北商业文明典范。

在皮革城，一个个信用记录公示橱窗吸引了我的注意。据了解，为进一步促进广大经营户诚信经营，工商和皮革城管理部门为所有经营户建立了电子信用档案，利用电子地图对692家信用A级经营户进行“信用锁定”，管理人员只要轻点鼠标，绿、蓝、黄、黑四色标注就会让经营户信用情况一目了然，这样的举措让消费者购物更放心了。

但是市场的文明情况仍不容乐观，我们在皮革城一天里，商户与顾客谈价不成破口大骂的现象屡见不鲜。文明的核心是素质，所以我认为皮革城需要对商户的素质进行考察，为进入皮革城经营的商户制定标准，并进行评估。因为只有进一步规范商场管理，才能有力地提升市场品位和地位。

中国计量学院2007年赴海宁暑期社会实践小分队梁桥

2007年8月18日星期六

第三篇：成都海宁皮革城有限公司简介

北改重点项目

成都海宁皮革城工程建设立说立干 抢抓机遇 快速推进

西南最大皮革城将于9月隆重开业

中国西南最大皮革城——“成都海宁皮革城” 于去年11月26日在成都市新都区北部新城现代商贸综合功能区开工奠基。目前成都海宁皮革城工程建设立说立干，抢抓机遇，快速推进，预计4月中旬主体工程结顶，7月市场商户进场全面装修，9月西南地区规模最大的皮革时尚航母将隆重开业。

据了解，成都海宁皮革城位于成都市新都区北部新城现代商贸综合功能区内，处于成都目前致力打造的“百里城市中轴”的中心区域，也将成为中轴线上的亮点工程。成都海宁皮革城由“我看世界、风尚看我”中国皮革时尚的缔造者—海宁中国皮革城股份有限公司全资投资、建设、开发和营运管理。项目总投资约13.63亿元，总建筑面积：45万方，将以成都为中心，打造集大型皮革、裘皮服装、箱包展示交易中心、中国西部服装创意设计中心、高端商务、休闲娱乐餐饮、高档公寓于一体的大型商贸旅游城市综合体。

“成都海宁皮革城展示交易中心建成后，将荟萃国内外一流的皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包品牌商家入驻经营，成为中国“西部第一，全国一流”的皮革城和中国西部皮革服装流行趋势发布中心。”成都海宁皮革城总经理王红晖向记者介绍道。

据悉，以展示交易中心为依托，成都海宁皮革城还将结合成都充沛的高校人才和研发资源，以商贸促设计、以研发促品牌，引入总部与生产基地分离，研发、营销和营运管理与生产制造分离的创新型企业，打造中国西部皮革服装创意和设计产业基地，使之成为新都北部商城创意产业发展和转型升级发展模式的示范园区。

同时，成都海宁皮革城将申报国家4A级景区，并与西南地区数百家多家旅行社签订合作协议，展开购物旅游的营销模式，以商贸促进旅游发展，以旅游带动商贸繁荣，有效带动当地经济发展，成为新都区经济和社会发展的一张亮丽名片。

高端企业的入驻，规模集聚效应的凸显，将助推新都北部新城现代商贸综合功能区的发展，为新都建设‘世界现代田园城市示范区’提供强有力的产业支撑。

项目介绍：

成都海宁皮革城项目情况介绍

成都海宁皮革城有限公司是海宁中国皮革城股份有限公司全资子公司。海宁中国皮革城股份有限公司创立于1994年，为深交所上市公司，注册资本5.6亿元，当前公司市值约150亿元。公司打造的海宁中国皮革城项目，是一个拥有超过100万方的大型商贸旅游城市综合体，包括皮革、裘皮、箱包交易展示中心、品牌风尚中心、皮革企业总部基地、五星级商务酒店和休闲旅游广场，是国内最大的皮革行业交易和集散中心。海宁中国皮革城先后荣获“中国十强文明市场”、“国家AAAA级旅游景区”、“五星级文明规范市场”、“浙商行业龙头市场”、“央视60年60品牌”等荣誉称号。

在北部新城现代商贸综合功能区打造“西部第一、全国一流”商贸集成服务新城的战略指引下，成都海宁皮革城拟打造集大型皮革、裘皮服装、箱包展示交易中心、中国西部服装创意设计中心、高端商务酒店、休闲娱乐餐饮、高档公寓于一体的大型商贸旅游城市综合体。项目总建筑面积：45万方，其中展示交易中心约22万方。

成都海宁皮革城展示交易中心将荟萃国内外一流的皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包，预计700多家皮革专业商户入驻经营，其中有100多个国际国内知名品牌，包括雪豹、蒙努等国内外一线皮装品牌。成都海宁皮革城以成都为中心，辐射包括川渝经济圈，陕、甘、云、贵、藏、青等西部地区近三亿消费人群，形成年客流量约200万人次，年交易额约80亿元的大型皮革服装交易中心，成为中国“西部第一，全国一流”的皮革城和中国西部皮革服装流行趋势发布中心。西部服装创意设计中心以成都海宁皮革城交易中心为依托，结合成都充沛的高校人才和研发资源，以商贸促设计、以研发促品牌，引入总部与生产基地分离，研发、营销和营运管理与生产制造分离的创新型企业，打造中国西部皮革服装创意和设计产业基地，使之成为新都北部商城创意产业发展和转型升级发展模式的示范园区。

成都海宁皮革城将申报国家4A级景区，并预计与西南地区800多家旅行社签订合作协议，展开购物旅游的营销模式，引进专业管理人才，完善管理办法，充实旅游营销队伍，分别在成都、重庆、绵阳等地进行旅游推介活动，举办大型皮革时装走秀,与外地旅游机构、景点代表广泛接触建立关系，吸引周边地区大量消费客流。融合了展示和交易中心、创意设计中心、高端商务酒店、休闲娱乐广场和高档公寓的成都海宁皮革城将成为大型商贸旅游城市综合体，与新都周边丰富的旅游资源相结合，成为当地黄金旅游线路。

以商贸促进旅游发展，以旅游带动商贸繁荣，成熟运营后的成都海宁皮革城将创造良好的经济效益和社会效益，有效带动当地经济发展，成为新都区经济和社会发展的一张亮丽名片。

第四篇：海宁皮革城开业串词

装备城·宜宾海宁皮革城开业典礼流程： 08：30—9：00

工作人员、物料准备到位 09：00—09：20 来宾签到

09：20—09：35

领导、嘉宾、观众就坐

09：40—09：45 “击缶”表演，震撼全场的开场秀，吸引来宾所有目光。09：45—09：50 活动内容。

09：50—09：55 09：55—10：00 10：00—10：05 10：05—10：10 10：10—10：15 10：15—10：30 下台静态展示。

10：40—10：55 曲演唱、现场题字

10：55—11：00 下午：

14：30 —17：30 11：30 —18：00

主持人欢迎到场来宾，并介绍本次活动的到场嘉宾及主要装备城领导致辞 海宁皮革城商家致辞

政府领导致辞

开业仪式：推杆仪式、彩烟齐放。领导推杆。

开业仪式结束，领导莅临装备城视察

皮革走秀：20名车模身着商家提供的皮革进行走秀后，巴蜀笑星—王宝器表演：脱口秀表演、《龙的传人》歌 开业仪式淡出

舞台乐队表演、互动、抽奖全程运营

美食区全程运营

09:00—09:40

签到、暖场（画外音）

尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的朋友们，大家早上好，欢迎各位莅临“装备城·海宁皮革城开业暨临港汽车展”的现场，我们的活动将在5分钟后正式开始，请各位来宾就坐！09:40—09:45

开场秀（缶）09:45—09:50

主持人登场

震撼全场的开场击缶表演，是否能让大家想起08年北京奥运会的开幕仪式呢？今天的装备城·海宁皮革城将给大家带来不一样的感受！

首先，欢迎各位来宾莅临“装备城·海宁皮革城开业暨临港汽车展”的活动现场，我仅代表主办方对大家的到来表示诚挚的感谢！

下面，就由我隆重的向大家介绍今天到场的领导及嘉宾，他们是____________！让我们用热烈的掌声欢迎他们的到来！09:50—09:55

装备城领导致辞

装备城__________________（项目简介）_______________。下面，就让我们掌声有请装备城的领导____________上台致辞！09:55—10:00

海宁皮革城商家致辞

谢谢，谢谢_________领导的致辞，想必大家对装备城项目已经有了了解。作为装备城的项目之一——海宁皮革城________（项目简介）_______。

今天我们也隆重的邀请到了海宁皮革城的部分商家，现在就掌声有请他们上台致辞！谢谢，谢谢海宁皮革城上架代表的致辞，相信海宁皮革城是最好的平台，同时因为有你们的加入，海宁皮革城也将越来越好，实现共利互赢！10：00—10：05 政府领导致辞

海宁皮革城依托________（政府关系）____________，得到了政府的大力支持！下面，就有请XXX___领导上台致辞！介绍未来与装备城项目的合作规划！10：05—10：15

开业仪式

谢谢，谢谢XXX___领导的精彩致辞，同时也感谢政府对装备城的信任与支持！

在这个充满收获的金秋时节，装备城——海宁皮革城也迎来了盛大的开业仪式，下面就有请_____（领导、嘉宾）_________________移步上台，为我们的海宁皮革城进行精彩的推杆仪式！让我们共同见证这难忘的一刻！

感谢各位领导为装备城·海宁皮革城推出了一条辉煌、蓬勃发展之路！谢谢、谢谢你们！有请各位领导莅临装备城视察、参观！10：15—10：30

皮革走秀

皮革是一种文化，皮革是一种时尚，皮革是妆点我们生活的另一种语言，皮革是生活永恒的主题……

匠心独具的精致皮毛镶嵌、精心的手工缝制工艺、璀璨明珠的新款裘皮…… 这是一场时尚与奢华的风云际会！

现在，就让我们通过舞台与模特的综合应用、以及色彩的引导，再次凸显海宁皮革城皮草的独特魅力！

请大家尽情享受这场梦幻般高贵、奢华的皮草盛宴吧！10：40—10：55

巴蜀笑星—王宝器表演

炫彩酷我，回归野性的呼唤，看完模特的精彩演绎，是否在这个冬天，也应该为自己送上一份奢华的礼物呢？

美女大饱眼福，但下面这位神秘嘉宾的助阵，定能让你回味无穷。他能说会道、妙语连珠，擅长喜剧表演，深受巴蜀人民群众的喜爱！下面我们就将请出这位神秘的来宾！他就是——王宝器王老师！

他是著名的巴蜀笑星，其代表作品《王宝器拾帽记》、《幸福趴耳朵》等都家喻户晓，让我们用最热烈的掌声有请他！10：55—11：00 开业仪式淡出 谢谢，谢谢王老师的精彩演出！

尊敬的各位领导、各位来宾，亲爱的现场观众朋友们，我仅再次代表活动主办方对你们的到来表示诚挚的感谢，今天的开业仪式就到此结束了，在我们的共同见证下，装备城将会越来越好！

请各位不要离场，届时我们的美食区将全面开放，下午还将有更加精彩的舞台表演、互动游戏，更有神秘大奖大放送！谢谢！

第五篇：汉口北海宁皮革城简介

汉口北海宁皮革城简介

汉口北海皮革城位于汉口北国际商品交易中心的中心区域，是一个以品牌店、专卖店为主的现代化商场化的大型皮革专业市场，也是华中地区首个功能齐全、购物方便、环境优雅的高档旅游购物中心，市场内汇集了来自浙江皮革之乡海宁200余个国内外知名皮衣皮草品牌。自2011年9月正式开业，由于租金成本、交通运输成本的大幅降低，汉口北海宁皮革城引爆了华中地区皮衣皮草服饰流行风暴，成为华中地区皮草销售新亮点。特别是10月进入皮草销售旺季，汉口北海宁皮革城平局每日销量高达2000件，在全国皮革行业销售领先。公司还专门成立了汉口北海宁皮革城商会，促进汉口北海宁皮革城的发展和壮大，全力支持市场做大做强！

汉口北海宁皮革城两年的成功运作，大大提升了汉口北的形象和品位，为扩大影响，进一步提升品质，为广大皮革商户创造更好的销售环境，促进汉口北海宁皮革城的持续发展，将其打造成永久性的高档消费皮革市场，现将鞋业皮具城二期三楼四楼区域全部规划为汉口北海宁皮革城，营业面积达5万平方米，共1200间商铺。汉口北海宁皮革城以引进生产厂家、实力品牌商家、知名品牌经销商为主，重点提高商户经营档次，进一步将商户经营与市场发展紧密相连，围绕“品质为本、信誉至上”的原则，实现汉口北海宁皮革城经营业态提档升级，汉口北海宁皮革城已于9月29日新装上市，她将以崭新的面貌迎接皮革市场新一波销售旺季的到来。