01、项目管理前期策划(2011版)

第一篇：01、项目管理前期策划(2011版)

丽贝亚公司

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XG-002 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 2011版 第1 次编订

项目管理实施策划 项目管理实施策划

8.3 物资采购流程 技术提供清单→采购询价→商务经营分析→招标采购→技术提量→物资采购。

九、安全管理策划 9.1 安全生产管理措施 安全负责人编制安全生产实施措施，确定检查方式。9.2 安全管理运行表单（目录）安全负责人识别该工程需要建立的安全管理运行表单目录。9.3 现场安全重点工作 安全负责人识别该工程现场安全的重点工作。

十、职业健康安全及环境策划 不拘于以下条目，项目可根据施工情况编写该策划。10.1 职业健康安全管理点 10.2 识别危险源、识别风险等级 10.3 识别污染，保护环境计划

十一、信息管理计划 不拘于以下条目，项目可根据施工情况编写该策划。11.1 项目管理的信息需求种类 11.2 信息管理流程 11.3 信息来源和传播途径 11.4 信息管理人员的工作职责

十二、沟通管理 12.1 完善例会制度 12.2 建立沟通渠道

编制

项改办

审核

工管中心

批准

管理者代表

第二篇：前期策划

做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报告。

创作一部纪录片，首先要考虑好两个问题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注的话题千万不要去拍），二是怎么样去创作这部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方案）。这就是前期策划所要完成的任务。部片子（设计一套符合大众观赏需求的创作方

策划是纪录片创作过程中必不可少的程序，虽然不一定非要形成文字材料，但最好还是形成文字材料。策划的文字材料叫策划方案，又叫策划文案或策划书，相当于一份可操作的“施工图纸”。大至可分为六个部分：目的意义、内容形式、组织机构、实施程序、经费预算和效果预测。

1、目的意义：节目策划书主要是节目策划人写给节目制片人和制作人看的，在让他们知道怎么做之前，首先要让他们了解为什么要这样做，让他们认识策划肩负的任务和追求的目标及效果。这里要尽可能简明扼要地点出来。不要空话、套话，不要将太多的大道理，而是要把它限定在一个实事求是的范围之内。比如我们拍摄的纪录片《命》，它的历史背景是大学招生制度改革后，随着招生名额的扩大，招生费用也提高了。如何解决贫困学生上学难的问题，不仅是党和政府关心的问题，同时也是老百姓关心的问题。拍好这样一部片子，其目的意义不仅可以减轻党政部门接待贫困学生家长上访的压力，也为解决贫困学生上学难的问题提供了一条有效的信息途径。

2、内容形式：在明白为什么要做之后，就要阐述做什么。此时的策划者要阐述他的创意，这是策划书的关键部分。通常可以从内容和形式两方面来介绍这个创意。节目内容包括题材、选题、主题思想、背景材料以及相关内容；节目形式包括节目类型、长度、表现手法、制作技巧、技术手段以及包装推介等。这里面需要强调的是，背景材料的搜集必须先行，决不可以盲目拍摄。因为纪录片并不是24小时全天候纪录，而是围绕主题有选择的真实纪录。英雄不是一天造就的，而一定是有着厚重的历史背景。只有对历史背景的广泛搜集、认真提炼，才能从中发现被拍摄对象的灵魂。背景材料的搜集是进一步策划的基础，这一环节必不可少。在纪录片《命》的拍摄开始前，我们就做了大量的前期准备工作。比如对被拍摄人历史背景的了解，相关拍摄人物的确定，拍摄环境的踏查等等。题。一是为什么要去创作这部片子（无人关注

3、组织机构：知道做什么之后，就要考虑由哪些人来做，怎么分工，怎么合作。这里重要的是形成强有力的工作班子和明确参与工作人员的职责。组织机构往往有两个层面，一是组织领导机构，二是具体制作机构。前面说过，纪录片是最能代表电视台实力的一个片种，从

某种程度上说它并不亚于电视剧。所以在开始创作之前，必须考虑配备最出色的创作队伍和最精良的设备支持。

4、实施程序：明确了人员组织和任务分工后，就可以部署工作安排了。什么时候完成前期准备，什么时候进行拍摄，什么时候进行后期制作，什么时候审查和修改，什么时候在什么频道和时段播出等。要制定一个具体的时间表，使操作者能够准确地掌握策划的实施过程，同时也便于策划者和管理者控制和监督工作进度。

5、经费预算：项目的实施、节目的制作都需要一定的经费支持。目前的节目经费来源一般有两个途经：一是行政拨款；二是赞助经费或广告收益。无论是哪一种来源，都应做好经费预算，这是节目成功的物质保障。做前期策划——相当于纪录片创作的可行性报

6、效果预测：做完这些计划后，还可以预测一下节目播出后所产生的效果，提出一个获取社会效益和经济效益的期望值。比如说收视率、观众反响、社会效果和专业评比等，使之取得一个总结和评估的依据。

第三篇：前期策划

目

录

一、投资决策

（一）基本流程

（二）招拍挂

（三）实际操作过程中要注意的几点

（四）企业实战做法的几个共性

二、项目审批手续的办理

（一）审批手续环节与结果

（二）项目审批需要注意的两点

（三）整体工作的组织

（四）关于项目前期的几点归纳

（五）项目审批工作时应了解透的几点

三、前期的项目管理

四、项目的前期策划

（一）调研阶段

（二）项目定位

（三）投资分析

（四）项目开发投资风险及对策

前期策划

一、投资决策

（一）基本流程

1、机会选择

（1）开发商通过自已的业务渠道或政府的关系、媒体公告搜集到一些项目机会或项目信息。

（2）将收集到的信息做判断，进行机会选择，如有三个投资机会：高新项目、浐霸、北郊。开发公司前期部对这几个项目做初步分析，即理论上的投资机会分析。

2、投资意向

在弄清项目的基本情况之后，做预可行性研究，提出若干建议，供公司董事会决策，若董事会觉得项目可以做为意向开发项目，则就与土地方（项目拥有方）做投资意向的洽谈（商务谈判），谈判结束签订合作意向书。

3、投资决策

公司前期部对拟合作的项目做比较仔细的可行性研究和投资分析，这就叫项目的可行性研究。

可行性研究后如果认为项目是没问题，最后决策是可以的，签正式合同，按合同执行。

综上所述，做为常规来讲，项目前期的决策阶段，是三大块：机会先择、投资意向、最终的项目投资决策。

这是作为企业来讲的内部决策机制必然要走的三步曲，这三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基础上根据需要决策的对象的深度，把可行性研究的粗细长短做了区别而已。

（二）招拍挂

1、获得土地

通过招拍挂取得土地的时候，一般是开发商去土地市场了解一些项目信息，土地市场的项目都有项目条件，即地块是住宅用地还是工业用地，除此之外地块还有用地条件，具体包括这几方面：

（1）四临界址，即周边东南西北的界址。（2）尽用地面积亩数。

（3）容积率，即土地的得房率，即一块地最终能开发出来多少产品（如地块面积为10000平米，容积率是3.5，尽用地10000平米，盖出来的商品房的建筑面积就是3.50000平米，即买10000平米土地最终能开发出来多少产品）。（4）建筑密度，即一块地有多少平米可以用来做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是说其中3500平米可以用来做建筑，也意味着楼座所有的底座面积不能超过3500平米）。

（5）绿化率，即小区里面扣去建筑面积，道路、硬化的停车厂、中心广场、硬化道面积，剩下来的绿地面积（如规定为40％或39%，一般政府在用地条件中会规定它）。

（6）控高（限高），即一块地在哪个方位建筑高度最高能高到多少，规划部门通过控高来控制建筑空间（一般的民用住宅室内大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的话，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少层）。

开发商根据这以上几个指标就可以算出自已的得房率，在拿到用地条件以后对意向地块迅速的进行前期方案的测算。

2、前期方案测算

（1）产品定位，也叫做概念规划方案（初步规划方案）；

（2）根据概念规划方案进行投资测算，将测算后的效益指标与企业内部希望的投资受益率做比较，根据企业认可的受益率来确定这个项目是否值得去拿，这就叫决策。一旦决定拿，即迅速展开下一步工作，做商务标数。（3）商务标数做出来以后投标报价。

商务标数的做法主要是在原有的条件下，土地最高以多少钱拿到手里，有一个底，即所谓的标底，也就是投标的底数。这基本是在第二步投资测算基础上的倒算。

（三）实际操作过程中要注意的几点：

（1）在市场上一旦有合适地块，时机非常重要，动作要快，就是说一旦用地

条件确定后，项目的测算又很熟练，一两天就要能搞完。（2）任何一个地块，它的操作运作方法是非常灵活的，同样的地块放在不同

的企业，或者在同一个企业里用不同的思路做下去都会有不同的结果，也就是说在项目测算过程中有一些资源的整合和运作思路的问题，而项目的运作思路是需要策划的。

（3）拿地前的投资决策涉及到项目整个建设全程，如重大经济问题、技术问题、政策问题、市场风险的估计问题、金融问题等。

（四）企业实战做法的几个共性：

（1）去土地市场搜集土地信息的时候是有针对性和目的性的。

（2）对地块的用地条件可变空间的估计。

（3）带着目的性选择到的项目，企业内部的资本运作的边界条件基本是明确的。

这三个问题在找土地的时候，企业内部已经明确了。

通来实际操作来看，归根到底还是运用可行性研究的方法。可行性研究这种方法在企业实践过程中运用是非常灵活的，每一次分析的目的不同，侧重不同，一般在企业搞的时间比较长。

实质性的内容有两方面：

一是建设方案，建设方案的提出，建设方案的描述以及建设方案的画图，是经济测算的基础；

二是财务评价，从财务评价入手更容易。

在建设方案一定的情况下如何才能迅速的拿下财务评价是工作的重点。

二、项目审批手续的办理

（一）审批手续的环节和成果

1、项目一级开发的审批环节：（1）项目建议书的审批；（2）项目用地的审批；（3）项目规划条件的审批。

2、项目一级开发取得的成果：（1）项目的立项；（2）项目的用地性质以及项目用地的条件；（3）关于土地的拆迁整理。

不同地块的深入程度是差别很大的，有生地和熟地之分，生地比如说有的只管项目立项，不管土地性质，不做拆迁，有的不但拿到了项目立项和用地条件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定项目是熟地的情况下，前期的审批手续（四证一书）：（1）用地规划许可证（2）土地证

（3）规划方案、审批意见书（4）工程规划许可证（5）工程施工许可证

4、取得的相应结果：（1）立项批复（2）地块的定桩成果

（3）项目的规划条件（附：项目的初步规划方案）（4）建设用地的批准书

（二）项目审批需要注意的两点

1、要搞清楚国家法规规定的前期严格审批的流程（哪些内容是哪些部门的哪些人管，管到什么程度）；

2、必须建立项目审批过程中的人脉关系

（三）整体工作的组织

1、效率问题；

2、经济问题（既要为项目增加获利空间同时要减少一些不必要的费用，即开源节流）。

（1）正面投入：根据地块，从城市规划的高度做一个很漂亮的专项规划，供

政府部门规划 部门权威人士审核，并打开一些条件。（2）灰色投入：小公司不规范的规划。

（四）关于项目前期的几点归纳：

1、法规性很强

2、公关很重要

3、技术问题很综合（1）城市规划；（2）建筑规划；（3）施工方案；

（4）规划和设计方面的规范；

（5）行业部门的要求（供水；供电；供热；燃气；道路；绿化；文物部门，建设部门、规划部门、计划部门、物价部门等十多个部门）。

因此房地产开发项目的前期一般由开发公司的总经理亲自来抓，而且手续在报批过程中，规划、设计等单位要配合。

项目前期是整个房地产开发的龙头，前期手续不走，后期跟不上，前期手续走多远，后期得跟多远，所以前期审批对项目的开发制约是很大的。

目前西安绝大多数项目前期都存在问题，很多项目楼已盖起来，手续还没办下来。目前国家土地政策上死守18亿农耕地，每年用于市场建设用地有一个控制量，建设用地分很多类，用于城市、军事、国防、教育等，最后到用于商业开发地只有一小块，而全国的这一小块又切蛋糕切到各省、市、区。

因此，若涉入到农耕地，则要申报，从区到市、省、建设部、国务院，申报完后从上面再一级一级的下达，过程繁复，下达后的土地因为有限所以交给各个地区自已划分。

为了获得土地最后的审批，往上报的时候就得排队，排队前和下批时都得做公关，因此项目前期是一个很复杂的流程。

这样来看，前期涉及到很多政策性问题、技术性的问题、业务的组织问题等，正因为这样，企业对前期策划这方面的市场需求量还是很大的。

（五）做项目审批工作时应了解透的几点：

1、前期四证审批的流程

2、各个环节的相互制约关系

3、每一项审批业务在政府部门内部的业务流转程序

三、前期的项目管理 组织整体工作、推进工作前进。

四、项目的前期策划

（一）调研阶段

1、市场调研

了解市场行情，哪种产品最火，价位多少，哪种产品形态最受欢迎，市场需求量最大。

2、地块调查

简单来说就是弄清地块状况。

房地产开发地块的边界。地块的周边情况，对项目开发起着非常重要的作用，例：（1）地块在路南比在路北好，因为在南边可以贴着路边起高层，也就是利用道路空出了建筑空间。

（2）地块对面是写字楼比住宅楼好，因为对面是写字楼的话对建筑空间的要求比住宅小，允许部分遮挡。

（3）地块对面是幼儿园、学校的话要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南边楼已盖起，用地边线也贴了，要保持间距60米，项目就得往后退，否则盖的楼就在阴影里。

这只是用地边线，相邻关系的区分，还有工程地址问题，沙坑、地裂缝等；一级开发和二级开发是两个利益主体，一级开发的时候尽可能隐瞒一些不清楚的情况，而作为开发商开讲了解得更仔细一点更好，所以地块调查是开发商比较注重的。

3、开发商资源和开发战略

地块适合于做酒店、住宅还是写字楼，跟企业的资源是有关系的。

酒店是最赚钱的，长期收益是很大的，需要资金的时候酒店可以往银行一抵押，可以获得一笔资金，这属于运作方面的技巧。

如果是住宅卖了就没了，有的企业近期急需现金流，就不能选择酒店产品，做酒店流动量很大，这也就直接决定了项目定位的选择。

综合了这三方面因素的方案就是项目合理的方案。

（二）项目定位

1、项目定位包含的内容（1）设计定位（2）目标消费人群定位（3）项目的价格定位（4）项目的营销推广定位（5）项目资本运作模式的选择（6）项目建设方案的选择

2、项目定位对后续影响

（1）设计定位，对后面的规划设计提出更明确的条件；

（2）价格定位、消费人群定位、市场推广定位对今后的营销定位有重要作用；（3）资本运作模式的选择对项目后续的投资筹措、投资方式做一些确定（4）建设方案的确定对后面项目开发建设工作的组织确立原则性的意见 如此看来项目前期策划是在调研的基础上对项目后续开发的重大问题提出来有效的解决方案，如设计方案，建设方案，营销方案、资金运作方案等。

（三）投资分析

（四）项目开发投资风险及对策

注：项目前期策划和可行性研究的区别：

实际上在房地产开发项目的真正实施过程中展开最终投资决策依据的是前期策划文件，而不是前面所讲的可行性研究，前期策划报告的核心思路和方法与一般项目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。从两个角度来理解这个问题：

1、房地产开发项目在最终决策的时候依据的是项目的前期策划报告，项目前期策划报告具有更专业的水准，但是它的核心思路与可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、实际上房地产开发项目最终的决策是可行性研究方法在房地产领域的具体应用形式，只是更加丰富了一般项目的可行性研究方法。

第四篇：项目管理策划

摘要：项目工程管理的关键是针对项目实施阶段的管理内容，进行科学、合理的前期策划，以确保项目工程顺利开展，并取得预

期的成功。

关键词：工程项目；管理；实施；策划

1引言

项目管理（项目管理论文）成功的关键，首先要明确人们对项目所有人的期望，以及项目交付的成果必须达到什么水平才能使业主满意。项目管理是在规定的时间内、在一定的费用内，交付符合技术规范要求的成果，因为项目工程的一次性特点，项目管理的任何策划失误都有可能带来难以挽回的损失，对于施工企业项目来讲就有可能造成亏损。本文专题探讨项目施工阶段的管理策划。

2基本概念

项目实施管理策划是项目管理实施之前，针对项目本身的特点对管理目标、管理方法、管理措施和手段进行科学分析和论证的方法。因此，要对项目进行管理策划，必须先了解项目管理的内容。

3项目施工阶段管理内容

施工准备工作项目施工准备工作包括以下六点：a）技术准备包括施工方案及重大技术措施；

b）现场临建准备工作；

c）制定人力资源（人力资源论文）计划；

d）项目组织机构设置；

e）主要材料和设备需求计划；

f）资金准备和投入计划。

工程进度管理

工程进度管理包括以下四点：a）节点工期控制；

b）施工进度计划、阶段目标；

c）工期保证措施；

d）进度检查和进度纠偏。

工程质量管理

工程质量管理包括以下三点：a）制定质量目标；

b）质量保证体系建设；

c）制定质量保证措施。

工程成本管理（成本管理论文）

工程成本管理包括以下四点：a）施工预算编制，确定目标成本；

b）工程项目变更点预测；

c）工程索赔管理；

d）工程结算管理。

工程安全管理

工程安全管理包括以下四点：a）安全生产目标制定；

b）安全保证体系建设；

c）工程重大危险源识别、分析，并形成项目安全评估报告；

d）安全保障措施。施工现场管理施工现场管理包括以下三点：a）文明和绿色施工管理；b）环境管理；

c）现场检查管理制度。

工程风险管理

工程风险管理包括以下三点：a）施工项目风险初始识别清单；

b）工程风险评估；

c）降低工程风险对策；

需要说明的是，这里的工程风险是一个统称，简称为技术风险和非技术风险，如设计方提供的施工图纸不能满足施工计划要求、施工机械不足、施工方案不符合当时施工条件、天气因素、施工人员、材料供应不足等。

工程合同管理

工程合同管理包括以下三点：a）对合同主要条款，组织重要施工人员进行会审；b）合同条款职责分解及要求；

c）分包和设备材料采购合同。

工程信息管理

工程信息管理包括以下四点：a）信息管理工作规划；

b）信息管理与信息交流控制流程（分内部和外部）；

c）信息处理与反馈；

d）信息存档与保密。

4施工阶段的项目管理策划

针对上述项目管理内容，接到项目后，应对施工阶段涉及到的管理内容，逐一分析论证，了解业主情况，考察项目所在地风俗人情，阅读招标文件、合同文本、施工图纸等，编制工程项目管理策划书，对项目管理内容分类策划。

施工前准备

根据工程内容、数量和特点确定项目组织机构，施工方案中，重点关注分析施工项目难点，编制人力资源计划，根据施工进度编制材料设备需求计划、资金需求计划，以上计划在工程实施过程中需适当修正，建议项目驻地位置离施工现场不要太远。

工程进度管理

工程进度计划是项目管理策划的重要工作之一，是项目工作的基础，根据工程特点、业主要求、各相邻标段的施工生产能力、合同工期和当地的自然环境等综合考虑制定。工程进度计划应根据工程特点确定节点工期和阶段目标，不能采用头脑风暴法来确定，而应依据各种条件的权重采用矩阵法分析各种因素的重要性后确定，使节点工期、阶段目标计划符合现场的要求，同时达到资源配置最优项目成本最小化原则。

工程质量管理

工程质量管理在项目施工阶段策划应占有重要的位置，并应做到以下六个方面：a）根据工程特点、施工图纸的要求，确定项目质量控制要点和质量控制目标；

b）制定工程项目质量通病清单；

c）制定工程项目各类施工配比优化目标；

d）建立项目质量保证体系；

e）建立项目质量管理奖惩办法；

f）分解总体质量目标，明确各部门各岗位质量责任制。

工程成本和目标成本

工程成本策划是项目管理策划的核心内容，项目成本决定了项目成败的关键，在项目开始就应做好整体成本评价，得出项目可行性程度指标，即目标成本。

项目开始时，应认真做好施工图

纸、工程合同会审、材料价格调查，并了解地方政府对项目的要求，结合项目进度计划、分包形式、人力资源配置、机械设备资源调查和配备的要求、主要材料价格涨跌预测、工程项目潜在变更因素分析等，通过对影响成本的各类因素数据的收集和分析，编制施工预算成本说明，最后形成目标成本。目标成本是项目经营管理的重点控制对象，施工过程中要及时修正并说明增减成本的原因和理由，施工过程中的修正就是每月的经济活动分析、账务成本控制等。

工程安全

项目管理策划中的工程安全应做好以下六个方面：a）项目重大危险源识别并做好清单；b）项目安全评估工作；

c）项目临电方案；

d）项目安全应急预案；

e）建立项目安全责任制，确立安全目标；

f）实施项目安全教育培训制定安全操作规程等制度和操作书。

工程合同管理

项目管理策划中，合同管理应做好以下三项工作：a）做好合同文本审核工作，按国家招投标范本中规定的优先顺序进行审定，明确项目的权利和义务，找出项目的变更点，进行工程量清单的复核工作，形成项目工程量清单，建立初始项目可变更台账；

b）项目与分包队伍之间，做好项目分包形式策划工作，确立分包合同范本，寻找意向分包队伍并进行登记；

c）制定项目资源配置计划，进行各类资源市场调查，建立各类资源购销和租赁合同范本。工程风险管理

工程风险管理是项目管理策划中的总结，就是对上述各策划项目中存在的潜在因素进行风险分析，利用数理统计方法，对项目实施过程中存在的各类风险进行评估，找出风险系数重大、较大、次大、较小的因素，综合形成项目风险体系，根据工程进度计划，分列出不同阶段的风险控制内容，在项目实施过程中进行风险控制。

工程信息管理

工程信息管理应包括如下内容：a）信息管理规划；

第五篇：房地产开发前期策划

分析房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。

策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研 A区域房地产市场调研 B类比竞争楼盘调研 C各类物业市场调研 D项目功能与主题定位分析 E目标客户定性调查 F目标客户定量调查 G市场定位分析和项目价格定位分析 F项目可行性总评估分析报告

(2)项目投资策划 A宏观经济和本区域城市市场调研 B项目所在地环境、现状及发展趋势判断 C项目开发方式和开发节奏建议 D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析 E项目投入产出分析及资金运作建议

(3)项目规划策划 A项目背景分析 B项目名称和标志 C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示 D单体主力户型组合概念方案 E整体建筑风格定位、色彩计划 F室内布局、装修概念提示 G环境规划及艺术风格提示 H公共家具设计概念提示 I公共装饰材料选择指导 J灯光设计及背景音乐指导 K项目建成后未来生活方式指引 依据以上义务，要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。