第一篇：上海某俱乐部&酒店项目整体策划案
上海某俱乐部＆酒店项目整体策划案
第一部分 战略规划
一、战略概述：抓住中国加入WTO、上海成功申办2010年世博会的机会，利用台湾惠安育乐股份有限公司长达近20年的俱乐部专业经验、经营成功资历的条件，在上海家化、香港华茂、台湾惠安三方在不同领域各具所长、共同携手的前提下，以特色经营为手段，采取理念灌输、信息传递、硬件满意、软件贴心、跟踪服务等步骤，进行家庭式俱乐部、商务型俱乐部、乡村型俱乐部等各种类型的俱乐部建设与经营，通过近5年时间的努力，实现集约化经营的模式，把企业建成具专业品牌、贴心服务、齐全设施、满意价格及全面经营范围的专业化经营集团。
二、实施策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），以便于将来标准化运行和复制经营。
三、注意问题：要抱着首战必胜的信念（即第一个
俱乐部的成功）。第二部分 生态布置
一、经营幅度定位：建议幅度尽量小
1、行业幅度－－因企业本身具备专业化的经营人才、经营经验，故所涉及行业应为自己所长。鉴于初期企业的人力、物力、财力、精力有限，故建议尽量所跨行业幅度小为标准，逐步向扩大幅度的方式层层递进。
2、管理幅度－－因前期企业的工作具繁琐性，建议采取自营（企业有较强的可*作性和经验）、招商（被招商对象具较高的知名度）、合作（合作对象具高成功率与经验，且资金充裕）三种方式结合来进行各项目设施的具体经营。
3、市场幅度－－近年来，上海已快速成为国际化大都市、国际中心贸易城市，发展速率势如破竹，人均GDP飞涨，消费趋势转向生活质量发展，也带动了周边地区的相应发展。因此建议，以上海为原点，辐射周边地区，再延伸至大陆沿海一带城市。这样，一来，有品牌为先；二来，有上海为根据点；三来，复制化经营可带动来上海工作、消费、观光的外地客户。如以上海为原点，江苏、浙江为轴线，进行中国大陆沿海城市的开发。
二、经营活跃度定位：建议活跃度适中（因太过活跃，管理幅度大；太过沉闷，经营不稳定）
1、年遇收入－－会员卡大部分采用此类型
2、月遇收入－－设施使用大部分采用此类型
3、日遇收入－－餐饮消费大部分采用此类型
三、资本与管理分布关系定位：建议关系匹配度尽量高（即投资范围与管理范围尽量一致）
四、实施策略：在实施过程中，采用沉淀式实施，需要全体人员在实施中不断体会，说与做反复结合。在创业初期，要保持经营幅度小、经营活跃度适中、投资与管理范围一致的做法，以保证企业有够的能力、精力、财力、时间、人力等投入可靠项目中，达到最佳配置，有利于企业长期发展。
五、注意问题：在实施过程中，要以战略规划为首要，一切以战略为重心，如在具体实施中发现有悖于战略的，应立即加以修正。第三部分 融资策划
一、融资种类定义：
1、资金－－鉴于对决策层和股东会的情况不甚了解，不加建议。
2、品牌－－先期已融入“上海家化”、“万里城”、“丽致”等品牌，建议在后期建设完成时，可进一步融入具较高知名度或历史悠久的品牌，从而达成双蠃的局面。
3、人才－－在具体经营开始时，需要融入适量专业型人才，也即智力融资。
二、确定融资对象情况：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－吸收各项目的知名品牌，如spa 吸收“佰草集”、golf练习场吸收“XXX”国际职业教练、酒店吸收“XXX”国际著名酒店经营集团、健身房吸收“XXX”新型国际设施、才艺教室吸收“XXX”等。
3、人才－－因各细分项目的涉及范围不同，故应吸收不同种类的专业人才任股干，再由其招募及培训一线经营人员。
三、获取融资对象的途径：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－考察上海及周边地区的同类企业，通过上网、现场考察等方式，寻找各项目领域的知名品牌。
3、人才－－通过社会招募的方式获取。
四、支付获取融资对象的代价：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－a.付出股份；b.付出管理权。
3、人才－－a.付出高薪；b.付出股份。
五、注意问题：不要为融
资而融资，当不需要融资时，或者融资需求不是很迫切时，不要融资。第四部分 管理策划（企划部）
一、部门设置：企划部是企业决策创新和创新决策的职能部门、归口部门、参谋部门。俗称“企业决策的师爷”，即智囊团。
二、岗位设置：
1、企划部经理1人；
2、企划部文案1人；
3、企划部美工1人；
4、企划部秘书兼市调2人。
三、岗位职能：
1、企划部经理－－以国家人事局认可的专业职称人才为主，有实际*作经验和团队合作精神，领导能力达到职业经理人标准，有创新能力和主持整体策划的能力。对各类媒体的发行及受众情况非常熟悉，在新闻界拥有良好的关系网。由董事长或派出总经理进行招募。
2、企划部文案－－以大学中文系专业者为主，擅长撰写各类广告、报道、标语等，对受众的定位有极强能力。有一定时期的专业岗位*作经验。有判断能力和创造性参与策划的能力。对由总经理及企划部经理进行招募。
3、企划部美工－－以大学美术设计系专业者为主，擅长报纸广告、DM、POP、及各类平面的设计。有一定时期的专业岗位*作经验。熟悉了解各种类型产品的印刷情况，对印刷质量有专业的鉴定眼光。有判断能力和创造性参与策划的能力。由总经理及企划部经理进行招募。
4、企划部秘书兼市调－－以大学行政管理类毕业生为主，能完成部门内部及与其它部门之间的协调事宜，精准了解同行动态，并具有整理能力和技术性参与策划的能力。由企划部经理进行招募。
四、企划部职责与权限：
1、编制企业策划工作的年度计划并实施；
2、进行策划并编制各类策划案（泛指集团的各个经营项目的各种类型策划案）；
3、编制可行性研究报告；
4、编制项目具体实施计划（包括责任分配表、时间分配表、反馈分配表等）；
5、发现潜在和现实的危机并向决策层及时提出预防和消除的意见；
6、培育和发展企业的创新机制；
7、负责企业专家系统的建立、维护和使用（包括专业咨询公司、广告公司的协作关系）。
五、企划部业务流程：遵循“整理、判断、创新、策划、决策、实施”十二字展开
1、策划课题提出（可由集团总裁、总经理、企划部提出）；
2、创意与策划案编制；
3、第一轮决策（由董事长或总经理审批）；
4、可行性研究报告编制；
5、第二轮决策（会议制或董事长/总经理审批制）；
6、具体实施计划编制；
7、动态控制（包括随时修正计划）。
六、企划部管理制度：
1、业务制度－－ a.档案管理制度建立（各类Form、Fax、Letter、File等）； b.文案报审制度建立（请印单、工作联系单、工程发包单、工程验收单、签呈等）。
2、管理制度－－ a.保密制度建立（在某些情况下，需签定保密协议）；b.作息制度建立（按工时或计件制区分，灵活管理）； c.电脑管理制度建立（需设置密码权限）； d.奖罚制度建立（服从集团相关制度）。
3、部门的建设－－ a.部门的文化建设； b.学习与培训的条件创造。
七、实施策略：在前期，采用企划部经理＋企划部美工（2人）的工作模式；在中期，采用企划部经理＋企划部美工＋企划部秘书（3人）的工作模式；在后期，当企划工作较频繁、工作量较大的情况下，建议采用企划部经理＋企划部文案＋企划部美工＋企划部秘书＋企划部市调（5人）的工作模式。
八、注意问题：鉴于企划部的工作特殊性，在管理策划时，需要注意与其它部门间协调流程、向上级汇报的流程等均需特别安排，以保证企划部的工作能顺利开展，能第一时间反馈至最高决策层。第五部分 营销策划
一、营销主目标定位：
1、提高市场占有率－－建议在发展中期，确定此目标；
2、追求利润最大化－－建议在发展初期，确定此目标；
3、打败竞争对手－－建议在发展后期，确定此目标。
二、营销标的物定位：建议在前期，以产品及服务营销为主，以整体形象推广营销为辅；在中、后期，渐渐转变为主营企业整体形象，以利于企业发展。
1、企业生产的产品或服务－－即丽致显达俱乐部的各类设施使用权及提供的服务；
2、企业的整体形象－－即丽致显达俱乐部的对外整体形象。
三、市场定位：建议把市场定位于“市场需求充分、企业能力允许、竞争对手虚弱三点的交*点上”，在具体实施时，采用马斯洛的“五层次消费论”来进行分层占领市场。
1、地理－－潜在客户均为身在上海的本地人、港、澳、台、及国外驻沪人仕；
2、人口－－潜在客户的数量；
3、心理－－潜在客户的内在心理特点；
4、行为－－潜在客户的外在行为表现形式。
四、产品定位：
1、核心部分－－即俱乐部各项设施的能提供的服务内容；
2、形式部分－－即俱乐部各项设施的组成方式、装潢、外观等，以及会员卡的设计
定位、各种宣传手段及资料的风格等；
3、附加部分－－即俱乐部各种配套服务、售后服务、跟踪服务等。
4、产品的组合－－即会员卡能提供的各类设施使用权限及服务的组合方式。
五、价格定位：
1、成本导向法－－建议在初期采用此法，根据成本来确定初步的定价；
2、需求导向法－－建议在中期采用此法，根据市场的需求情况来确定定价；
3、竞争导向法－－建议在后期采用此法，因同行竞争激烈，可针对竞争同行的价格策略来进行定价。
4、价格策略――建议针对不同的服务设施进行不同的定价策略，如泳池、健身房可定中等价格，spa可定稍高价位，高尔夫定高价位、中餐定中等价位、西餐定高等价位、酒吧定低价位等进行各种不同形式的定价方式，以便于客户选择组合消费，从而带动整体消费水平上升。建议针对不同的俱乐部类型采用不同的价格策略，如对交通路家庭俱乐部，采用整体价位低、高促销投入的策略，因为消费受众面广、潜在客户数量大，且同类型俱乐部少，故可先期占据优势，便于后期垄断成功；对和平饭店商业俱乐部，采用整体价位高、低促销投入策略，因为消费受众面小，潜在客户数量少，针对的目的性消费群体必然会自动寻找相应的消费场所，故采用此策略，可缓慢地占领市场，拥有一批忠诚的消费群。
5、定价方式－－建议采用搭配定价的方式，将多种产品服务组合成一套定价；或采用主导产品带动的定价方式，把主导产品价格限定住，变化其它相辅的服务产品。
六、渠道定位：
1、直接渠道－－建议采用，即设立丽致显达自己的会员卡销售（市场）部门；
2、间接渠道－－建议与有一定知名度，且行业不冲突的企业合作，运用他们的间接渠道进行分销。
七、促销定位：鉴于俱乐部的独特经营方式，建议要将营销策划的重点放在本部分上。
1、显化潜在客户－－完善各种服务设施及配套项目，培训服务生及树立服务理念，创造市场需求，使潜在客户对俱乐部消费产生需求；
2、寻找潜在客户－－即目的性消费客户的定位；
3、接近潜在客户－－采用各种方式、方法（如各类公关等）来与潜在客户接触；
4、影响潜在客户－－推销服务、理念、产品的独特优势
来感化客户，或通过第一次免费试用来征服客户，从而引发后来的第二次、第三次流水；
5、推销至顺利交易－－在潜在客户开始接受的时候，推销并交易成功；
6、跟踪服务－－对交易成功的客户长期跟踪服务，从而增加客户的忠诚度；
7、各种促销方法－－融资营销法、送式营销法、拉销法、新闻实证法、无限连锁介绍法等。A.对著名人仕采用送式营销法，即赠送优惠券、会员卡、免费使用券等，利用此类人仕的知名度来提升企业和产品的知名度； B.对老客户采用无限连锁介绍法，即由老会员推荐新会员加入，可获得部分优惠或免费时段消费，从而让老会员变相地成为企业的市场销售部人员，实现1:250非凡效应； C.对记者采用新闻实证法，不定期地邀请媒体记者亲身感受各项服务，定期写出相关报道，进行刊发在各类时尚性媒体或时尚性专栏中，从而无形中慢慢增加企业知名度，并获得大众的信任； D.对公众开展拉销法，及时了解市场最新需求，创造条件来符合需求，再据此开展各类公益活动，如现场彩妆造型示范、在繁华地段开展健身*比赛、特色餐饮免费试吃、厨艺大比拼等活动，在现场获取潜在客户资料，为进一步跟踪及推销奠定基础。
八、4P的整合：即产品定位Product、价格定位Price、渠道定位Place、促销定位Promotion的整合过程。
九、CIS策划（Corporate Identity Sysem）：建议可由企划部与专业广告公司合作完成好的CIS策划，在企业内部，可将经营理念和特质视觉化、规范化，进而能帮助实施有效的管理；在企业外部，可将经营理念鲜明化，提升企业在市场竞争环境中的识别度，进而能帮助实施有效的信息传播。
1、战略识别；需要决策层确定企业战略目标。
2、品牌识别；专业、系统、科学的logo系统。
3、理念识别；企业的对外服务理念、对内员工的工作理念。
4、行为识别；企业在社会公众前的形象表现。
5、视觉识别；各类DM、POP、Catalog、灯箱、装潢、外立面等视觉感受都能代表企业的风格、口味、层次。
十、广告策划：广告能有计划地向目标客户群传递有关产品、服务、品牌的优势特点信息。需要遵循“简捷、突出、独特、联想、凝神、形象、时尚”的原则。宏观广告策划―― a.市场调查； b.目标定位； c.广告定位； d.战略战术确定； e.经费预算； f.执行时间安排； g.效果评估； h.战略战术调整。微观广告策划―― a.广告定位； b.战略战术
确定； c.经费预算； d.执行时间安排。
十一、公关策划：可根据不同时期的市场状态，同业的发展和竞争姿态进行不同种类公关策划，来达到辅助完成营销主目标的最终任务。
1、宣传型活动；派发DM、Catalog等。
2、服务型活动；现场进行彩妆指导、护肤指导、健身指导等。
3、交往型活动；新、老会员定期开展比赛、互动、联谊等。
4、公益型活动；聚集社会热点，如免费为残疾人办婚礼、上门为孤老按摩等，造成社会影响，获得舆论的关注和信任。
5、尊重型活动；开设咨询点、反馈点，现场听取消费者的建议与意见，从而在消费者心中树立良好的形象。
6、维护型活动；巩固自己企业的品牌、产品的品牌，开展活动，让消费者亲身意识到丽致显达的品牌及产品不同于其它同类服务及产品。
十二、全方位确定营销最佳模式：
1、整合营销传播－－客户决定一切；
2、服务营销传播－－服务无止境；
3、关系营销传播－－关系就是生产力；
4、品牌营销传播－－品牌是企业生命力。以上四点可组合运用，也可单独使用，视具体情况而定。
十三、创新线索：（具体见第六部分创新策划）时间性创新－－利用各种节日、假期、发掘其典故，制造故事给客户。如：春暖花开午茶会、春节尾牙大聚会、情人节浪漫游、四月桃花节、五月高尔夫球比赛、六月鸳鸯戏水比赛、七月冰欺凌品尝会、八月桂花节、九月捉蟹合家欢、十月集体婚礼、十一月美容护肤讲座、十二月圣诞狂欢节等等，再配合各种设施和服务项目，进行具体安排。
十四、注意问题：鉴于本案属于草案，具体细节问题还可细分成若干，故在执行或借鉴于，不要把销售人员按机械功能策划；在运作时，要有竞争的动态考虑。第六部分 创新策划
一、物质性创新：
1、产品或服务－－改进产品或服务的性能或功能；如增加会员卡的使用范围、扩大会员卡的使用人数、提升会员卡的含金量、在健身房内请来著名的教练、将课程内容扩大放宽、一年期会员卡可免费使用部分设施、三年期可使用更多设施、会员及家人生日时可免费获赠蛋糕及红酒一瓶等等……
2、企业本身－－改进企业文化。如在办公区域张贴企业文化口号以励志、定期举办各类员工活动和尾牙、设立员工意见箱等等……
二、利益性创新：对各项设施的收费、套餐的收费、服务的收费均进行整体性创新，采用捆绑连接法进行互相牵制，让客户感到利益优惠，以达到客户消费充分的目的。如：金婚夫妻办酒席可免费获赠红酒、蛋糕、SPA免费券一次、KTV包房免费一小时；生日酒席可免费获赠蛋糕、香槟；会员来俱乐部消费时，每次在酒吧可免费获得一杯饮料（指定范围），续杯收费；新婚夫妇办酒席可免费获婚房一间，背景布置、每桌红酒一瓶等等……
三、信息性创新：
1、完成完整的企业形象识别系统CIS；
2、选择适合的时尚类媒体投入引导广告、开幕广告、后续广告；
3、在受众面广、发行量大的媒体上，进行软新闻（新闻报道形式）发表；
4、召开新闻记者会；
5、设计印制宣传单片，在人流量大社区进行分发；
6、会员介绍新会员加入，可获赠部分设施免费使用时段，及餐厅或美容院的免费享用券；
7、与旅游公司、大型企业合作，作为旅游团体定点服务场所，成为大型企业员工的福利享受项目；
8、与社会团体合作，共同举办各类社会活动，如某某拍卖、某某时装发布等；
9、与航空公司合作，达成航线、住宿、娱乐一条龙服务。
四、时间性创新：借势打力，利用各种机会、时间进行营销。如： 元旦－－“新年新气象”新年特别组合优惠活动主导带动其它消费 春节－－“爆竹声中一岁除，春风送暖入屠苏”各类年夜饭、守岁活动主导带动其它消费元宵节－－“通宵灯火人如织，一派歌声喜欲狂”全家团圆饭、赏灯游园会主导带动消费 情人节－－“鲜花VS巧克力”浪漫情人烛光餐、情人套房等主导带动其它消费 妇女节－－“云想衣裳花想容”女性健身*比赛、营养减肥餐、美容课程主导带动消费 愚人节－－“愚人节假话聚会”另类化妆舞会、餐饮、相声等表演主导带动其它消费 复活节－－“复活节糖果化妆舞会”化妆舞会、甜点会展等主导带动其它消费 清明节－－“梨花风起正清明”吃青团、做青团比赛主导带动其它消费 劳动节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动 青年节－－“春风得意少年志”网球比赛、羽毛球比赛、乒乓球比赛主导带动其它消费 母亲节－－“做时尚健康的玫瑰”女性各类活动套票事先发售主导带动消费 端午节－－“千千情结端午粽”夏季进补餐饮、包粽子比赛、各种粽子会展主导带动消费 儿童节－－“快乐小精灵一日游”才艺大比拼、专业营
养餐、戏水比赛等主导带动消费 党的生日－－联络各企业开展党员表彰等活动，带动各种消费 中国情人节－－“七夕乞巧，红豆相思”情人餐、情人套房优惠活动主导带动其它消费 建军节－－军人证优惠活动主导带动消费 中秋节－－“但愿人长久，千里共婵娟”赏月团圆全家福活动主导带动其它消费 教师节－－“教育点燃知识之火”凭教师证优惠活动主导带动消费 重阳节－－“桑榆晚景乐无边”赏菊、吃糕、餐饮等主导带动消费 国庆节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动 万圣节－－“让我们一起去见鬼”化妆舞会、自助餐等活动主导带动消费 感恩节－－“感恩节的火鸡大餐”特别风味餐饮及火鸡大餐等活动主导带动消费 冬至－－“年年至日一阳生”各类自制补酒推介会、药膳等餐饮活动主导带动消费 圣诞节－－“温馨圣诞冬日情”圣诞大餐、圣诞舞会等活动主导带动消费 年末－－各类企业的尾牙活动为主
第二篇：上海丽致显达俱乐部酒店项目整体策划案1（精选）
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上海丽致显达俱乐部＆酒店项目整体策划案
第一部分 战略规划
一、战略概述：
抓住中国加入WTO、上海成功申办2010年世博会的机会，利用台湾惠安育乐股份有限公司长达近20年的俱乐部专业经验、经营成功资历的条件，在上海家化、香港华茂、台湾惠安三方在不同领域各具所长、共同携手的前提下，以特色经营为手段，采取理念灌输、信息传递、硬件满意、软件贴心、跟踪服务等步骤，进行家庭式俱乐部、商务型俱乐部、乡村型俱乐部等各种类型的俱乐部建设与经营，通过近5年时间的努力，实现集约化经营的模式，把企业建成具专业品牌、贴心服务、齐全设施、满意价格及全面经营范围的专业化经营集团。
二、实施策略：
在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），以便于将来标准化运行和复制经营。
三、注意问题：
要抱着首战必胜的信念（即第一个俱乐部的成功）。
第二部分 生态布置
一、经营幅度定位：建议幅度尽量小
1、行业幅度－－
因企业本身具备专业化的经营人才、经营经验，故所涉及行业应为自己所长。鉴于初期企业的人力、物力、财力、精力有限，故建议尽量所跨行业幅度小为标准，逐步向扩大幅度的方式层层递进。
2、管理幅度－－
因前期企业的工作具繁琐性，建议采取自营（企业有较强的可*作性和经验）、招商（被招商对象具较高的知名度）、合作（合作对象具高成功率与经验，且资金充裕）三种方式结合来进行各项目设施的具体经营。
3、市场幅度－－
近年来，上海已快速成为国际化大都市、国际中心贸易城市，发展速率势如破竹，人均GDP飞涨，消费趋势转向生活质量发展，也带动了周边地区的相应发展。因此建议，以上海为原点，辐射周边地区，再延伸至大陆沿海一带城市。这样，一来，有品牌为先；二来，有上海为根据点；三来，复制化经营可带动来上海工作、消费、观光的外地客户。如以上海为原点，江苏、浙江为轴线，餐饮职业经理人总群54912763，餐饮职业经理人1群121768166，诚邀餐饮业精英加入
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进行中国大陆沿海城市的开发。
二、经营活跃度定位：
建议活跃度适中（因太过活跃，管理幅度大；太过沉闷，经营不稳定）
1、年遇收入－－会员卡大部分采用此类型
2、月遇收入－－设施使用大部分采用此类型
3、日遇收入－－餐饮消费大部分采用此类型
三、资本与管理分布关系定位：
建议关系匹配度尽量高（即投资范围与管理范围尽量一致）
四、实施策略：
在实施过程中，采用沉淀式实施，需要全体人员在实施中不断体会，说与做反复结合。在创业初期，要保持经营幅度小、经营活跃度适中、投资与管理范围一致的做法，以保证企业有够的能力、精力、财力、时间、人力等投入可靠项目中，达到最佳配置，有利于企业长期发展。
五、注意问题：
在实施过程中，要以战略规划为首要，一切以战略为重心，如在具体实施中发现有悖于战略的，应立即加以修正。
第三部分 融资策划
一、融资种类定义：
1、资金－－鉴于对决策层和股东会的情况不甚了解，不加建议。
2、品牌－－先期已融入“上海家化”、“万里城”、“丽致”等品牌，建议在后期建设完成时，可进一步融入具较高知名度或历史悠久的品牌，从而达成双蠃的局面。
3、人才－－在具体经营开始时，需要融入适量专业型人才，也即智力融资。
二、确定融资对象情况：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－吸收各项目的知名品牌，如spa 吸收“佰草集”、golf练习场吸收“XXX”国际职业教练、酒店吸收“XXX”国际著名酒店经营集团、健身房吸收“XXX”新型国际设施、才艺教室吸收“XXX”等。
3、人才－－因各细分项目的涉及范围不同，故应吸收不同种类的专业人才任股 餐饮职业经理人总群54912763，餐饮职业经理人1群121768166，诚邀餐饮业精英加入
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干，再由其招募及培训一线经营人员。
三、获取融资对象的途径：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－考察上海及周边地区的同类企业，通过上网、现场考察等方式，寻找各项目领域的知名品牌。
3、人才－－通过社会招募的方式获取。
四、支付获取融资对象的代价：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－a.付出股份；b.付出管理权。
3、人才－－a.付出高薪；b.付出股份。
五、注意问题：
不要为融资而融资，当不需要融资时，或者融资需求不是很迫切时，不要融资。
第四部分 管理策划（企划部）
一、部门设置：
企划部是企业决策创新和创新决策的职能部门、归口部门、参谋部门。俗称“企业决策的师爷”，即智囊团。
二、岗位设置：
1、企划部经理1人；
2、企划部文案1人；
3、企划部美工1人；
4、企划部秘书兼市调2人。
三、岗位职能：
1、企划部经理－－以国家人事局认可的专业职称人才为主，有实际*作经验和团队合作精神，领导能力达到职业经理人标准，有创新能力和主持整体策划的能力。对各类媒体的发行及受众情况非常熟悉，在新闻界拥有良好的关系网。由董 餐饮职业经理人总群54912763，餐饮职业经理人1群121768166，诚邀餐饮业精英加入
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事长或派出总经理进行招募。
2、企划部文案－－以大学中文系专业者为主，擅长撰写各类广告、报道、标语等，对受众的定位有极强能力。有一定时期的专业岗位*作经验。有判断能力和创造性参与策划的能力。对由总经理及企划部经理进行招募。
3、企划部美工－－以大学美术设计系专业者为主，擅长报纸广告、DM、POP、及各类平面的设计。有一定时期的专业岗位*作经验。熟悉了解各种类型产品的印刷情况，对印刷质量有专业的鉴定眼光。有判断能力和创造性参与策划的能力。由总经理及企划部经理进行招募。
4、企划部秘书兼市调－－以大学行政管理类毕业生为主，能完成部门内部及与其它部门之间的协调事宜，精准了解同行动态，并具有整理能力和技术性参与策划的能力。由企划部经理进行招募。
四、企划部职责与权限：
1、编制企业策划工作的计划并实施；
2、进行策划并编制各类策划案（泛指集团的各个经营项目的各种类型策划案）；
3、编制可行性研究报告；
4、编制项目具体实施计划（包括责任分配表、时间分配表、反馈分配表等）；
5、发现潜在和现实的危机并向决策层及时提出预防和消除的意见；
6、培育和发展企业的创新机制；
7、负责企业专家系统的建立、维护和使用（包括专业咨询公司、广告公司的协作关系）。
五、企划部业务流程：遵循“整理、判断、创新、策划、决策、实施”十二字展开
1、策划课题提出（可由集团总裁、总经理、企划部提出）；
2、创意与策划案编制；
3、第一轮决策（由董事长或总经理审批）；
4、可行性研究报告编制；
5、第二轮决策（会议制或董事长/总经理审批制）；
6、具体实施计划编制；
7、动态控制（包括随时修正计划）。
六、企划部管理制度：
1、业务制度－－
a.档案管理制度建立（各类Form、Fax、Letter、File等）；
餐饮职业经理人总群54912763，餐饮职业经理人1群121768166，诚邀餐饮业精英加入
欢迎餐饮业的各位同仁加入共同探讨，申请的格式：城市+姓名+职业职位，进群后请第一时间修改群名片格式：城市+姓名，然后到群共享下载群友登记表填写好后传给群主或者发到群主QQ邮箱，不能够接收的同仁请不要申请进入
b.文案报审制度建立（请印单、工作联系单、工程发包单、工程验收单、签呈等）。
2、管理制度－－
a.保密制度建立（在某些情况下，需签定保密协议）；
b.作息制度建立（按工时或计件制区分，灵活管理）； c.电脑管理制度建立（需设置密码权限）； d.奖罚制度建立（服从集团相关制度）。
3、部门的建设－－ a.部门的文化建设；
b.学习与培训的条件创造。
七、实施策略：
在前期，采用企划部经理＋企划部美工（2人）的工作模式；
在中期，采用企划部经理＋企划部美工＋企划部秘书（3人）的工作模式；
在后期，当企划工作较频繁、工作量较大的情况下，建议采用企划部经理＋企划部文案＋企划部美工＋企划部秘书＋企划部市调（5人）的工作模式。
八、注意问题：
鉴于企划部的工作特殊性，在管理策划时，需要注意与其它部门间协调流程、向上级汇报的流程等均需特别安排，以保证企划部的工作能顺利开展，能第一时间反馈至最高决策层。
第五部分 营销策划
一、营销主目标定位：
1、提高市场占有率－－建议在发展中期，确定此目标；
2、追求利润最大化－－建议在发展初期，确定此目标；
3、打败竞争对手－－建议在发展后期，确定此目标。
二、营销标的物定位：
建议在前期，以产品及服务营销为主，以整体形象推广营销为辅；在中、后期，渐渐转变为主营企业整体形象，以利于企业发展。
1、企业生产的产品或服务－－即丽致显达俱乐部的各类设施使用权及提供的服务；
2、企业的整体形象－－即丽致显达俱乐部的对外整体形象。
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欢迎餐饮业的各位同仁加入共同探讨，申请的格式：城市+姓名+职业职位，进群后请第一时间修改群名片格式：城市+姓名，然后到群共享下载群友登记表填写好后传给群主或者发到群主QQ邮箱，不能够接收的同仁请不要申请进入
三、市场定位：
建议把市场定位于“市场需求充分、企业能力允许、竞争对手虚弱三点的交叉点上”，在具体实施时，采用马斯洛的“五层次消费论”来进行分层占领市场。
1、地理－－潜在客户均为身在上海的本地人、港、澳、台、及国外驻沪人仕；
2、人口－－潜在客户的数量；
3、心理－－潜在客户的内在心理特点；
4、行为－－潜在客户的外在行为表现形式。
四、产品定位：
1、核心部分－－即俱乐部各项设施的能提供的服务内容；
2、形式部分－－即俱乐部各项设施的组成方式、装潢、外观等，以及会员卡的设计定位、各种宣传手段及资料的风格等；
3、附加部分－－即俱乐部各种配套服务、售后服务、跟踪服务等。
4、产品的组合－－即会员卡能提供的各类设施使用权限及服务的组合方式。
五、价格定位：
1、成本导向法－－建议在初期采用此法，根据成本来确定初步的定价；
2、需求导向法－－建议在中期采用此法，根据市场的需求情况来确定定价；
3、竞争导向法－－建议在后期采用此法，因同行竞争激烈，可针对竞争同行的价格策略来进行定价。
4、价格策略――
建议针对不同的服务设施进行不同的定价策略，如泳池、健身房可定中等价格，spa可定稍高价位，高尔夫定高价位、中餐定中等价位、西餐定高等价位、酒吧定低价位等进行各种不同形式的定价方式，以便于客户选择组合消费，从而带动整体消费水平上升。
建议针对不同的俱乐部类型采用不同的价格策略，如对交通路家庭俱乐部，采用整体价位低、高促销投入的策略，因为消费受众面广、潜在客户数量大，且同类型俱乐部少，故可先期占据优势，便于后期垄断成功；对和平饭店商业俱乐部，采用整体价位高、低促销投入策略，因为消费受众面小，潜在客户数量少，针对的目的性消费群体必然会自动寻找相应的消费场所，故采用此策略，可缓慢地占领市场，拥有一批忠诚的消费群。
5、定价方式－－建议采用搭配定价的方式，将多种产品服务组合成一套定价；或采用主导产品带动的定价方式，把主导产品价格限定住，变化其它相辅的服务产品。
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六、渠道定位：
1、直接渠道－－建议采用，即设立丽致显达自己的会员卡销售（市场）部门；
2、间接渠道－－建议与有一定知名度，且行业不冲突的企业合作，运用他们的间接渠道进行分销。
七、促销定位：鉴于俱乐部的独特经营方式，建议要将营销策划的重点放在本部分上。
1、显化潜在客户－－完善各种服务设施及配套项目，培训服务生及树立服务理念，创造市场需求，使潜在客户对俱乐部消费产生需求；
2、寻找潜在客户－－即目的性消费客户的定位；
3、接近潜在客户－－采用各种方式、方法（如各类公关等）来与潜在客户接触；
4、影响潜在客户－－推销服务、理念、产品的独特优势来感化客户，或通过第一次免费试用来征服客户，从而引发后来的第二次、第三次流水；
5、推销至顺利交易－－在潜在客户开始接受的时候，推销并交易成功；
6、跟踪服务－－对交易成功的客户长期跟踪服务，从而增加客户的忠诚度；
7、各种促销方法－－融资营销法、送式营销法、拉销法、新闻实证法、无限连锁介绍法等。
A.对著名人仕采用送式营销法，即赠送优惠券、会员卡、免费使用券等，利用此类人仕的知名度来提升企业和产品的知名度；
B.对老客户采用无限连锁介绍法，即由老会员推荐新会员加入，可获得部分优惠或免费时段消费，从而让老会员变相地成为企业的市场销售部人员，实现1:250非凡效应；
C.对记者采用新闻实证法，不定期地邀请媒体记者亲身感受各项服务，定期写出相关报道，进行刊发在各类时尚性媒体或时尚性专栏中，从而无形中慢慢增加企业知名度，并获得大众的信任；
D.对公众开展拉销法，及时了解市场最新需求，创造条件来符合需求，再据此开展各类公益活动，如现场彩妆造型示范、在繁华地段开展健身*比赛、特色餐饮免费试吃、厨艺大比拼等活动，在现场获取潜在客户资料，为进一步跟踪及推销奠定基础。
八、4P的整合：
即产品定位Product、价格定位Price、渠道定位Place、促销定位Promotion的整合过程。
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九、CIS策划（Corporate Identity Sysem）：建议可由企划部与专业广告公司合作完成
好的CIS策划，在企业内部，可将经营理念和特质视觉化、规范化，进而能帮助实施有效的管理；在企业外部，可将经营理念鲜明化，提升企业在市场竞争环境中的识别度，进而能帮助实施有效的信息传播。
1、战略识别；需要决策层确定企业战略目标。
2、品牌识别；专业、系统、科学的logo系统。
3、理念识别；企业的对外服务理念、对内员工的工作理念。
4、行为识别；企业在社会公众前的形象表现。
5、视觉识别；各类DM、POP、Catalog、灯箱、装潢、外立面等视觉感受都能代表企业的风格、口味、层次。
十、广告策划：
广告能有计划地向目标客户群传递有关产品、服务、品牌的优势特点信息。需要遵循“简捷、突出、独特、联想、凝神、形象、时尚”的原则。
宏观广告策划―― a.市场调查； b.目标定位； c.广告定位；
d.战略战术确定； e.经费预算； f.执行时间安排； g.效果评估；
h.战略战术调整。
微观广告策划―― a.广告定位；
b.战略战术确定； c.经费预算；
d.执行时间安排。
十一、公关策划：
可根据不同时期的市场状态，同业的发展和竞争姿态进行不同种类公关策划，来达到辅助完成营销主目标的最终任务。
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1、宣传型活动；派发DM、Catalog等。
2、服务型活动；现场进行彩妆指导、护肤指导、健身指导等。
3、交往型活动；新、老会员定期开展比赛、互动、联谊等。
4、公益型活动；聚集社会热点，如免费为残疾人办婚礼、上门为孤老按摩等，造成社会影响，获得舆论的关注和信任。
5、尊重型活动；开设咨询点、反馈点，现场听取消费者的建议与意见，从而在消费者心中树立良好的形象。
6、维护型活动；巩固自己企业的品牌、产品的品牌，开展活动，让消费者亲身意识到丽致显达的品牌及产品不同于其它同类服务及产品。
十二、全方位确定营销最佳模式：
1、整合营销传播－－客户决定一切；
2、服务营销传播－－服务无止境；
3、关系营销传播－－关系就是生产力；
4、品牌营销传播－－品牌是企业生命力。
以上四点可组合运用，也可单独使用，视具体情况而定。
十三、创新线索：（具体见第六部分创新策划）
时间性创新－－利用各种节日、假期、发掘其典故，制造故事给客户。
如：
春暖花开午茶会、春节尾牙大聚会、情人节浪漫游、四月桃花节、五月高尔夫球比赛、六月鸳鸯戏水比赛、七月冰欺凌品尝会、八月桂花节、九月捉蟹合家欢、十月集体婚礼、十一月美容护肤讲座、十二月圣诞狂欢节等等，再配合各种设施和服务项目，进行具体安排。
十四、注意问题：
鉴于本案属于草案，具体细节问题还可细分成若干，故在执行或借鉴于，不要把销售人员按机械功能策划；在运作时，要有竞争的动态考虑。
第六部分 创新策划
一、物质性创新：
1、产品或服务－－改进产品或服务的性能或功能；
如增加会员卡的使用范围、扩大会员卡的使用人数、提升会员卡的含金量、在健身房内请来著名的教练、将课程内容扩大放宽、一年期会员卡可免费使用部 餐饮职业经理人总群54912763，餐饮职业经理人1群121768166，诚邀餐饮业精英加入
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分设施、三年期可使用更多设施、会员及家人生日时可免费获赠蛋糕及红酒一瓶等等……
2、企业本身－－改进企业文化。
如在办公区域张贴企业文化口号以励志、定期举办各类员工活动和尾牙、设立员工意见箱等等……
二、利益性创新：
对各项设施的收费、套餐的收费、服务的收费均进行整体性创新，采用捆绑连接法进行互相牵制，让客户感到利益优惠，以达到客户消费充分的目的。
如：
金婚夫妻办酒席可免费获赠红酒、蛋糕、SPA免费券一次、KTV包房免费一小时；
生日酒席可免费获赠蛋糕、香槟；
会员来俱乐部消费时，每次在酒吧可免费获得一杯饮料（指定范围），续杯收费；
新婚夫妇办酒席可免费获婚房一间，背景布置、每桌红酒一瓶等等……
三、信息性创新：
1、完成完整的企业形象识别系统CIS；
2、选择适合的时尚类媒体投入引导广告、开幕广告、后续广告；
3、在受众面广、发行量大的媒体上，进行软新闻（新闻报道形式）发表；
4、召开新闻记者会；
5、设计印制宣传单片，在人流量大社区进行分发；
6、会员介绍新会员加入，可获赠部分设施免费使用时段，及餐厅或美容院的免费享用券；
7、与旅游公司、大型企业合作，作为旅游团体定点服务场所，成为大型企业员工的福利享受项目；
8、与社会团体合作，共同举办各类社会活动，如某某拍卖、某某时装发布等；
9、与航空公司合作，达成航线、住宿、娱乐一条龙服务。
四、时间性创新：
借势打力，利用各种机会、时间进行营销。如：
元旦－－“新年新气象”新年特别组合优惠活动主导带动其它消费
春节－－“爆竹声中一岁除，春风送暖入屠苏”各类年夜饭、守岁活动主导带动其 餐饮职业经理人总群54912763，餐饮职业经理人1群121768166，诚邀餐饮业精英加入
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它消费
元宵节－－“通宵灯火人如织，一派歌声喜欲狂”全家团圆饭、赏灯游园会主导带动消费
情人节－－“鲜花VS巧克力”浪漫情人烛光餐、情人套房等主导带动其它消费 妇女节－－“云想衣裳花想容”女性健身*比赛、营养减肥餐、美容课程主导带动消费
愚人节－－“愚人节假话聚会”另类化妆舞会、餐饮、相声等表演主导带动其它消费
复活节－－“复活节糖果化妆舞会”化妆舞会、甜点会展等主导带动其它消费 清明节－－“梨花风起正清明”吃青团、做青团比赛主导带动其它消费 劳动节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动
青年节－－“春风得意少年志”网球比赛、羽毛球比赛、乒乓球比赛主导带动其它消费
母亲节－－“做时尚健康的玫瑰”女性各类活动套票事先发售主导带动消费
端午节－－“千千情结端午粽”夏季进补餐饮、包粽子比赛、各种粽子会展主导带动消费
儿童节－－“快乐小精灵一日游”才艺大比拼、专业营养餐、戏水比赛等主导带动消费
党的生日－－联络各企业开展党员表彰等活动，带动各种消费
中国情人节－－“七夕乞巧，红豆相思”情人餐、情人套房优惠活动主导带动其它消费
建军节－－军人证优惠活动主导带动消费
中秋节－－“但愿人长久，千里共婵娟”赏月团圆全家福活动主导带动其它消费
教师节－－“教育点燃知识之火”凭教师证优惠活动主导带动消费 重阳节－－“桑榆晚景乐无边”赏菊、吃糕、餐饮等主导带动消费 国庆节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动
万圣节－－“让我们一起去见鬼”化妆舞会、自助餐等活动主导带动消费
感恩节－－“感恩节的火鸡大餐”特别风味餐饮及火鸡大餐等活动主导带动消费 冬至－－“年年至日一阳生”各类自制补酒推介会、药膳等餐饮活动主导带动消费 圣诞节－－“温馨圣诞冬日情”圣诞大餐、圣诞舞会等活动主导带动消费 年末－－各类企业的尾牙活动为主导带动其它消费
第三篇：2020年某酒店项目整体策划案
某酒店项目整体策划案
第一部分 战略规划
一、战略概述：
抓住中国加入WTO、上海成功申办2010年世博会的机会，利用台湾惠安育乐股份有限公司长达近20年的俱乐部专业经验、经营成功资历的条件，在上海家化、香港华茂、台湾惠安三方在不同领域各具所长、共同携手的前提下，以特色经营为手段，采取理念灌输、信息传递、硬件满意、软件贴心、跟踪服务等步骤，进行家庭式俱乐部、商务型俱乐部、乡村型俱乐部等各种类型的俱乐部建设与经营，通过近5年时间的努力，实现集约化经营的模式，把企业建成具专业品牌、贴心服务、齐全设施、满意价格及全面经营范围的专业化经营集团。
二、实施策略：
在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），以便于将来标准化运行和复制经营。
三、注意问题：
要抱着首战必胜的信念（即第一个俱乐部的成功）。
第二部分 生态布置
一、经营幅度定位：建议幅度尽量小
1、行业幅度－－
因企业本身具备专业化的经营人才、经营经验，故所涉及行业应为自己所长。鉴于初期企业的人力、物力、财力、精力有限，故建议尽量所跨行业幅度小为标准，逐步向扩大幅度的方式层层递进。
2、管理幅度－－
因前期企业的工作具繁琐性，建议采取自营（企业有较强的可*作性和经验）、招商（被招商对象具较高的知名度）、合作（合作对象具高成功率与经验，且资金充裕）三种方式结合来进行各项目设施的具体经营。
3、市场幅度－－
近年来，上海已快速成为国际化大都市、国际中心贸易城市，发展速率势如破竹，人均GDP飞涨，消费趋势转向生活质量发展，也带动了周边地区的相应发展。因此建议，以上海为原点，辐射周边地区，再延伸至大陆沿海一带城市。这样，一来，有品牌为先；二来，有上海为根据点；三来，复制化经营可带动来上海工作、消费、观光的外地客户。如以上海为原点，江苏、浙江为轴线，进行中国大陆沿海城市的开发。
二、经营活跃度定位：
建议活跃度适中（因太过活跃，管理幅度大；太过沉闷，经营不稳定）
1、年遇收入－－会员卡大部分采用此类型
2、月遇收入－－设施使用大部分采用此类型
3、日遇收入－－餐饮消费大部分采用此类型
三、资本与管理分布关系定位：
建议关系匹配度尽量高（即投资范围与管理范围尽量一致）
四、实施策略：
在实施过程中，采用沉淀式实施，需要全体人员在实施中不断体会，说与做反复结合。在创业初期，要保持经营幅度小、经营活跃度适中、投资与管理范围一致的做法，以保证企业有够的能力、精力、财力、时间、人力等投入可靠项目中，达到最佳配置，有利于企业长期发展。
五、注意问题：
在实施过程中，要以战略规划为首要，一切以战略为重心，如在具体实施中发现有悖于战略的，应立即加以修正。
第三部分 融资策划
一、融资种类定义：
1、资金－－鉴于对决策层和股东会的情况不甚了解，不加建议。
2、品牌－－先期已融入“上海家化”、“万里城”、“丽致”等品牌，建议在后期建设完成时，可进一步融入具较高知名度或历史悠久的品牌，从而达成双蠃的局面。
3、人才－－在具体经营开始时，需要融入适量专业型人才，也即智力融资。
二、确定融资对象情况：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－吸收各项目的知名品牌，如spa
吸收“佰草集”、golf练习场吸收“XXX”国际职业教练、酒店吸收“XXX”国际著名酒店经营集团、健身房吸收“XXX”新型国际设施、才艺教室吸收“XXX”等。
3、人才－－因各细分项目的涉及范围不同，故应吸收不同种类的专业人才任股干，再由其招募及培训一线经营人员。
三、获取融资对象的途径：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－考察上海及周边地区的同类企业，通过上网、现场考察等方式，寻找各项目领域的知名品牌。
3、人才－－通过社会招募的方式获取。
四、支付获取融资对象的代价：
1、资金－－不加建议。
2、品牌－－a.付出股份；b.付出管理权。
3、人才－－a.付出高薪；b.付出股份。
五、注意问题：
不要为融资而融资，当不需要融资时，或者融资需求不是很迫切时，不要融资。
第四部分 管理策划（企划部）
一、部门设置：
企划部是企业决策创新和创新决策的职能部门、归口部门、参谋部门。俗称“企业决策的师爷”，即智囊团。
二、岗位设置：
1、企划部经理1人；
2、企划部文案1人；
3、企划部美工1人；
4、企划部秘书兼市调2人。
三、岗位职能：
1、企划部经理－－以国家人事局认可的专业职称人才为主，有实际*作经验和团队合作精神，领导能力达到职业经理人标准，有创新能力和主持整体策划的能力。对各类媒体的发行及受众情况非常熟悉，在新闻界拥有良好的关系网。由董事长或派出总经理进行招募。
2、企划部文案－－以大学中文系专业者为主，擅长撰写各类广告、报道、标语等，对受众的定位有极强能力。有一定时期的专业岗位*作经验。有判断能力和创造性参与策划的能力。对由总经理及企划部经理进行招募。
3、企划部美工－－以大学美术设计系专业者为主，擅长报纸广告、DM、POP、及各类平面的设计。有一定时期的专业岗位*作经验。熟悉了解各种类型产品的印刷情况，对印刷质量有专业的鉴定眼光。有判断能力和创造性参与策划的能力。由总经理及企划部经理进行招募。
4、企划部秘书兼市调－－以大学行政管理类毕业生为主，能完成部门内部及与其它部门之间的协调事宜，精准了解同行动态，并具有整理能力和技术性参与策划的能力。由企划部经理进行招募。
四、企划部职责与权限：
1、编制企业策划工作的计划并实施；
2、进行策划并编制各类策划案（泛指集团的各个经营项目的各种类型策划案）；
3、编制可行性研究报告；
4、编制项目具体实施计划（包括责任分配表、时间分配表、反馈分配表等）；
5、发现潜在和现实的危机并向决策层及时提出预防和消除的意见；
6、培育和发展企业的创新机制；
7、负责企业专家系统的建立、维护和使用（包括专业咨询公司、广告公司的协作关系）。
五、企划部业务流程：遵循“整理、判断、创新、策划、决策、实施”十二字展开
1、策划课题提出（可由集团总裁、总经理、企划部提出）；
2、创意与策划案编制；
3、第一轮决策（由董事长或总经理审批）；
4、可行性研究报告编制；
5、第二轮决策（会议制或董事长/总经理审批制）；
6、具体实施计划编制；
7、动态控制（包括随时修正计划）。
六、企划部管理制度：
1、业务制度－－
a.档案管理制度建立（各类Form、Fax、Letter、File等）；
b.文案报审制度建立（请印单、工作联系单、工程发包单、工程验收单、签呈等）。
2、管理制度－－
a.保密制度建立（在某些情况下，需签定保密协议）；
b.作息制度建立（按工时或计件制区分，灵活管理）；
c.电脑管理制度建立（需设置密码权限）；
d.奖罚制度建立（服从集团相关制度）。
3、部门的建设－－
a.部门的文化建设；
b.学习与培训的条件创造。
七、实施策略：
在前期，采用企划部经理＋企划部美工（2人）的工作模式；
在中期，采用企划部经理＋企划部美工＋企划部秘书（3人）的工作模式；
在后期，当企划工作较频繁、工作量较大的情况下，建议采用企划部经理＋企划部文案＋企划部美工＋企划部秘书＋企划部市调（5人）的工作模式。
八、注意问题：
鉴于企划部的工作特殊性，在管理策划时，需要注意与其它部门间协调流程、向上级汇报的流程等均需特别安排，以保证企划部的工作能顺利开展，能第一时间反馈至最高决策层。
第五部分 营销策划
一、营销主目标定位：
1、提高市场占有率－－建议在发展中期，确定此目标；
2、追求利润最大化－－建议在发展初期，确定此目标；
3、打败竞争对手－－建议在发展后期，确定此目标。
二、营销标的物定位：
建议在前期，以产品及服务营销为主，以整体形象推广营销为辅；在中、后期，渐渐转变为主营企业整体形象，以利于企业发展。
1、企业生产的产品或服务－－即丽致显达俱乐部的各类设施使用权及提供的服务；
2、企业的整体形象－－即丽致显达俱乐部的对外整体形象。
三、市场定位：
建议把市场定位于“市场需求充分、企业能力允许、竞争对手虚弱三点的交叉点上”，在具体实施时，采用马斯洛的“五层次消费论”来进行分层占领市场。
1、地理－－潜在客户均为身在上海的本地人、港、澳、台、及国外驻沪人仕；
2、人口－－潜在客户的数量；
3、心理－－潜在客户的内在心理特点；
4、行为－－潜在客户的外在行为表现形式。
四、产品定位：
1、核心部分－－即俱乐部各项设施的能提供的服务内容；
2、形式部分－－即俱乐部各项设施的组成方式、装潢、外观等，以及会员卡的设计定位、各种宣传手段及资料的风格等；
3、附加部分－－即俱乐部各种配套服务、售后服务、跟踪服务等。
4、产品的组合－－即会员卡能提供的各类设施使用权限及服务的组合方式。
五、价格定位：
1、成本导向法－－建议在初期采用此法，根据成本来确定初步的定价；
2、需求导向法－－建议在中期采用此法，根据市场的需求情况来确定定价；
3、竞争导向法－－建议在后期采用此法，因同行竞争激烈，可针对竞争同行的价格策略来进行定价。
4、价格策略??
建议针对不同的服务设施进行不同的定价策略，如泳池、健身房可定中等价格，spa可定稍高价位，高尔夫定高价位、中餐定中等价位、西餐定高等价位、酒吧定低价位等进行各种不同形式的定价方式，以便于客户选择组合消费，从而带动整体消费水平上升。
建议针对不同的俱乐部类型采用不同的价格策略，如对交通路家庭俱乐部，采用整体价位低、高促销投入的策略，因为消费受众面广、潜在客户数量大，且同类型俱乐部少，故可先期占据优势，便于后期垄断成功；对和平饭店商业俱乐部，采用整体价位高、低促销投入策略，因为消费受众面小，潜在客户数量少，针对的目的性消费群体必然会自动寻找相应的消费场所，故采用此策略，可缓慢地占领市场，拥有一批忠诚的消费群。
5、定价方式－－建议采用搭配定价的方式，将多种产品服务组合成一套定价；或采用主导产品带动的定价方式，把主导产品价格限定住，变化其它相辅的服务产品。
六、渠道定位：
1、直接渠道－－建议采用，即设立丽致显达自己的会员卡销售（市场）部门；
2、间接渠道－－建议与有一定知名度，且行业不冲突的企业合作，运用他们的间接渠道进行分销。
七、促销定位：鉴于俱乐部的独特经营方式，建议要将营销策划的重点放在本部分上。
1、显化潜在客户－－完善各种服务设施及配套项目，培训服务生及树立服务理念，创造市场需求，使潜在客户对俱乐部消费产生需求；
2、寻找潜在客户－－即目的性消费客户的定位；
3、接近潜在客户－－采用各种方式、方法（如各类公关等）来与潜在客户接触；
4、影响潜在客户－－推销服务、理念、产品的独特优势来感化客户，或通过第一次免费试用来征服客户，从而引发后来的第二次、第三次流水；
5、推销至顺利交易－－在潜在客户开始接受的时候，推销并交易成功；
6、跟踪服务－－对交易成功的客户长期跟踪服务，从而增加客户的忠诚度；
7、各种促销方法－－融资营销法、送式营销法、拉销法、新闻实证法、无限连锁介绍法等。
A.对著名人仕采用送式营销法，即赠送优惠券、会员卡、免费使用券等，利用此类人仕的知名度来提升企业和产品的知名度；
B.对老客户采用无限连锁介绍法，即由老会员推荐新会员加入，可获得部分优惠或免费时段消费，从而让老会员变相地成为企业的市场销售部人员，实现1:250非凡效应；
C.对记者采用新闻实证法，不定期地邀请媒体记者亲身感受各项服务，定期写出相关报道，进行刊发在各类时尚性媒体或时尚性专栏中，从而无形中慢慢增加企业知名度，并获得大众的信任；
D.对公众开展拉销法，及时了解市场最新需求，创造条件来符合需求，再据此开展各类公益活动，如现场彩妆造型示范、在繁华地段开展健身*比赛、特色餐饮免费试吃、厨艺大比拼等活动，在现场获取潜在客户资料，为进一步跟踪及推销奠定基础。
八、4P的整合：
即产品定位Product、价格定位Price、渠道定位Place、促销定位Promotion的整合过程。
九、CIS策划（Corporate
Identity
Sysem）：建议可由企划部与专业广告公司合作完成好的CIS策划，在企业内部，可将经营理念和特质视觉化、规范化，进而能帮助实施有效的管理；在企业外部，可将经营理念鲜明化，提升企业在市场竞争环境中的识别度，进而能帮助实施有效的信息传播。
1、战略识别；需要决策层确定企业战略目标。
2、品牌识别；专业、系统、科学的logo系统。
3、理念识别；企业的对外服务理念、对内员工的工作理念。
4、行为识别；企业在社会公众前的形象表现。
5、视觉识别；各类DM、POP、Catalog、灯箱、装潢、外立面等视觉感受都能代表企业的风格、口味、层次。
十、广告策划：
广告能有计划地向目标客户群传递有关产品、服务、品牌的优势特点信息。需要遵循“简捷、突出、独特、联想、凝神、形象、时尚”的原则。
宏观广告策划??
a.市场调查；
b.目标定位；
c.广告定位；
d.战略战术确定；
e.经费预算；
f.执行时间安排；
g.效果评估；
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微观广告策划??
a.广告定位；
b.战略战术确定；
c.经费预算；
d.执行时间安排。
十一、公关策划：
可根据不同时期的市场状态，同业的发展和竞争姿态进行不同种类公关策划，来达到辅助完成营销主目标的最终任务。
1、宣传型活动；派发DM、Catalog等。
2、服务型活动；现场进行彩妆指导、护肤指导、健身指导等。
3、交往型活动；新、老会员定期开展比赛、互动、联谊等。
4、公益型活动；聚集社会热点，如免费为残疾人办婚礼、上门为孤老按摩等，造成社会影响，获得舆论的关注和信任。
5、尊重型活动；开设咨询点、反馈点，现场听取消费者的建议与意见，从而在消费者心中树立良好的形象。
6、维护型活动；巩固自己企业的品牌、产品的品牌，开展活动，让消费者亲身意识到丽致显达的品牌及产品不同于其它同类服务及产品。
十二、全方位确定营销最佳模式：
1、整合营销传播－－客户决定一切；
2、服务营销传播－－服务无止境；
3、关系营销传播－－关系就是生产力；
4、品牌营销传播－－品牌是企业生命力。
以上四点可组合运用，也可单独使用，视具体情况而定。
十三、创新线索：（具体见第六部分创新策划）
时间性创新－－利用各种节日、假期、发掘其典故，制造故事给客户。
如：
春暖花开午茶会、春节尾牙大聚会、情人节浪漫游、四月桃花节、五月高尔夫球比赛、六月鸳鸯戏水比赛、七月冰欺凌品尝会、八月桂花节、九月捉蟹合家欢、十月集体婚礼、十一月美容护肤讲座、十二月圣诞狂欢节等等，再配合各种设施和服务项目，进行具体安排。
十四、注意问题：
鉴于本案属于草案，具体细节问题还可细分成若干，故在执行或借鉴于，不要把销售人员按机械功能策划；在运作时，要有竞争的动态考虑。
第六部分 创新策划
一、物质性创新：
1、产品或服务－－改进产品或服务的性能或功能；
如增加会员卡的使用范围、扩大会员卡的使用人数、提升会员卡的含金量、在健身房内请来著名的教练、将课程内容扩大放宽、一年期会员卡可免费使用部分设施、三年期可使用更多设施、会员及家人生日时可免费获赠蛋糕及红酒一瓶等等……
2、企业本身－－改进企业文化。
如在办公区域张贴企业文化口号以励志、定期举办各类员工活动和尾牙、设立员工意见箱等等……
二、利益性创新：
对各项设施的收费、套餐的收费、服务的收费均进行整体性创新，采用捆绑连接法进行互相牵制，让客户感到利益优惠，以达到客户消费充分的目的。
如：
金婚夫妻办酒席可免费获赠红酒、蛋糕、SPA免费券一次、KTV包房免费一小时；
生日酒席可免费获赠蛋糕、香槟；
会员来俱乐部消费时，每次在酒吧可免费获得一杯饮料（指定范围），续杯收费；
新婚夫妇办酒席可免费获婚房一间，背景布置、每桌红酒一瓶等等……
三、信息性创新：
1、完成完整的企业形象识别系统CIS；
2、选择适合的时尚类媒体投入引导广告、开幕广告、后续广告；
3、在受众面广、发行量大的媒体上，进行软新闻（新闻报道形式）发表；
4、召开新闻记者会；
5、设计印制宣传单片，在人流量大社区进行分发；
6、会员介绍新会员加入，可获赠部分设施免费使用时段，及餐厅或美容院的免费享用券；
7、与旅游公司、大型企业合作，作为旅游团体定点服务场所，成为大型企业员工的福利享受项目；
8、与社会团体合作，共同举办各类社会活动，如某某拍卖、某某时装发布等；
9、与航空公司合作，达成航线、住宿、娱乐一条龙服务。
四、时间性创新：
借势打力，利用各种机会、时间进行营销。如：
元旦－－“新年新气象”新年特别组合优惠活动主导带动其它消费
春节－－“爆竹声中一岁除，春风送暖入屠苏”各类年夜饭、守岁活动主导带动其它消费
元宵节－－“通宵灯火人如织，一派歌声喜欲狂”全家团圆饭、赏灯游园会主导带动消费
情人节－－“鲜花VS巧克力”浪漫情人烛光餐、情人套房等主导带动其它消费
妇女节－－“云想衣裳花想容”女性健身*比赛、营养减肥餐、美容课程主导带动消费
愚人节－－“愚人节假话聚会”另类化妆舞会、餐饮、相声等表演主导带动其它消费
复活节－－“复活节糖果化妆舞会”化妆舞会、甜点会展等主导带动其它消费
清明节－－“梨花风起正清明”吃青团、做青团比赛主导带动其它消费
劳动节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动
青年节－－“春风得意少年志”网球比赛、羽毛球比赛、乒乓球比赛主导带动其它消费
母亲节－－“做时尚健康的玫瑰”女性各类活动套票事先发售主导带动消费
端午节－－“千千情结端午粽”夏季进补餐饮、包粽子比赛、各种粽子会展主导带动消费
儿童节－－“快乐小精灵一日游”才艺大比拼、专业营养餐、戏水比赛等主导带动消费
党的生日－－联络各企业开展党员表彰等活动，带动各种消费
中国情人节－－“七夕乞巧，红豆相思”情人餐、情人套房优惠活动主导带动其它消费
建军节－－军人证优惠活动主导带动消费
中秋节－－“但愿人长久，千里共婵娟”赏月团圆全家福活动主导带动其它消费
教师节－－“教育点燃知识之火”凭教师证优惠活动主导带动消费
重阳节－－“桑榆晚景乐无边”赏菊、吃糕、餐饮等主导带动消费
国庆节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动
万圣节－－“让我们一起去见鬼”化妆舞会、自助餐等活动主导带动消费
感恩节－－“感恩节的火鸡大餐”特别风味餐饮及火鸡大餐等活动主导带动消费
冬至－－“年年至日一阳生”各类自制补酒推介会、药膳等餐饮活动主导带动消费
圣诞节－－“温馨圣诞冬日情”圣诞大餐、圣诞舞会等活动主导带动消费
年末－－各类企业的尾牙活动为主导带动其它消费
第四篇：健身俱乐部项目策划案2
健身俱乐部项目策划案
第一、市场分析
A优势：作为08年奥运会主办地之一的天津，运动风潮也逐步袭来，全民健身活动正在被大多数人所认同，而滨海新区在08年初被国务院列为综合配套试验区，未来发展前景相当看好。以汉沽地区而言市场环境是前几年无法比较的，生活水平的提高，消费意识初步提升是显而易见的。汉沽是天津沿海地区的一个特殊区域与塘沽大港并称滨海新区，全区人口16.8万人，08全区人均收入1362元，同比去年增长了23%，收入的增加带来人们更高的物质享受和精神需求，加之目前此区域为发展中的二级城区该项业务及其缺少。
市场购买环境变好
1、健身消费者储量呈上升趋势；
2、健身高消费者和多种消费者（如私教消费等）在增加；
3、家庭与单位集体消费健身增多。
4、健身人群年龄结构不再单一，老人小孩也成为有力的消费者。
5、市场竞争力小，没有完善有规格的健身中心，无可比较性。
可操作性考虑
市场的空白点，找没有竞争对手的地区。
1、走价格；
2、走限制人群；
3、走政府行为；
4、开发2、3级市场，远离旋涡。
蓝海战略
健身产业的蓝海战略我理解为与健身相关的多种产业链的开发.如果我们能把俱乐部的赢利点放在健身卡之外,那么,很显然,与其他俱乐部的竞争就没有城市人群的争夺血拼.大家知道的青鸟,私教销售已经成为它销售中的重中之重.我们如果能把私教、培训、加盟、管理输出、健身产品会员销售等做成俱乐部的主要经济来源，我想俱乐部的生存发展就少了风险。当然根据区域与当地人群的消费承受力来讲与其配套的蓝海战术是机动性可调节的。
B劣势：随着奥运的推动，全国各省市的健身俱乐部迅猛发展，只北京就有大小俱乐部1000多家，其中有投资数千万元的，也有十几万元到几十万元的中小型俱乐部，于是在整个业界便存在着相当大的竞争压力。汉沽虽是市场空白点，但随着人口流动，相对的某些还是存在可比较性。在有该区域老龄化相对较高，市场开发存在一定困难，应把前期目标放低，针对一般普通人群入手。
同行业竞争，导致多败俱伤。
多数俱乐部经营项目、市场定位、营销策略雷同。业内一直流传着“80%的俱乐部抢20%的消费者”的说法。加之健身市场的不规范，规则性的条文较少且又缺乏行业保护，使得竞争市场毫无秩序，最终像某些家电产品一样，进入价格战的死胡同。
经营收入少，比例严重失调。
目前绝大多数健身俱乐部以会员卡的销售收入为主营，收入占到了总收入的80%以上。如此一来，一旦会员卡的销售没有按预期的目标完成或是出现一些突发事件，就会使得健身房的经营陷入被动。而国外健身俱乐部会员费只占总收入的60％，还有40％是场内消费，比如营养品、服装等。
健身房利用率制约经营收入。
现在各个健身房无不是大多数时间健身者寥寥无几，而高峰阶段则人满为患。其实健身房的高峰时间只占营业时间的１/5，虽然大多数俱乐部都采取了一些诸如非高峰时段优惠等促销手段，但由于缺乏对健身者需求的研究，只是把提供服务的项目局限于单一的健身，使之缺乏吸引力，无法达到分流会员、引导消费的效果。
只重本身功能，不重需求层次。
目前多数俱乐部在健身本身功能的开发方面确实下了很大功夫，从硬件环境、器材选配到集体训练课程、训练方法和配套设施等，都面面俱到。但会员的健身热情依然不能被充分调动，直接表现为会员的续费率低，会员流失率居高不下。
过速扩张、扯断资金链条。
多数健身俱乐部盲目扩张，积极圈占市场，仿佛就能做成业内的中坚，殊不知，投资策略失误，扩展太快加速了它走上一条不归之路。在旧店未上轨道前便大力扩张新分店，以致债台高筑。结果令银根本已紧绌的俱乐部更加捉襟见肘，资不抵债立现，产生雪崩效应。俱乐部不断将资金投入新分店的开设，战线拉得过长，令整体开支不断增加，在资金流入无法应付开支的情况下，惟有不断向银行借贷及延迟向债权人还款，利息开支也因此日益加重。另外，在业务扩张过程中，很多俱乐部缺乏同银行的紧密合作，致使公司出现资金困难时，没有银行做后盾支持，最后在资金无法周转的情况下，迫使其不得不宣布清盘。
经营、设施全盘照搬国外，缺少个性化。
健身休闲业在我国处于起步阶段，而投资者在这种市场条件下，所表现出的往往是缺少对健身休闲市场的深度认知。国内一些中高档的俱乐部以同类国外知名俱乐部为样本，从设备到管理全面引进，并未充分考虑到国人的消费习惯和东西方的文化差异，加之前期的巨额投入使得健身成本居高不下，使广大健身爱好者难以承受健身费用，造成曲高和寡的现象。而一些中小俱乐部又以国内知名俱乐部做样板，进行“素描”，结果往往也是失败。而真正属
于俱乐部的个性东西少之又少，如此一来，导致健身房经营现实与理想之间形成巨大的反差。
加重经营负担。
在谈及经营管理的体会时，不少俱乐部管理人都坦言：“现在的经营成本真的是太高了！”在健身产业刚刚兴起的时候，不少健身俱乐部将店址选在了地下室。加上后来竞争不断加剧，很多俱乐部盲目地比设施、比空间的大小，结果租赁了偌大的空间，实际利用率却很小，加上租金逐年大幅调升，是俱乐部倒闭的另一死因。多数俱乐部在初期经营成功之后，便认定摸到了市场盈利的脉搏。这一策略可能在几年前非常成功。但时过境迁，现在各地楼价租金暴涨，健身市场的经营环境已大为改变，面积越大，租金开支越多，雇请的员工就越多。同时，健身行业经营有其自身的规律，不像其它行业，投资以后很快可以得到回报。很多经营者则忽视这一市场规律，机械地奉行原先的发展模式，盲目地扩充店铺数量，由于许多新开的店缺少客源，几年内根本不可能盈利，导致越陷越深。
缺少管理人才，与外部扩展战略脱节。
很多俱乐部只注重外部的扩张速度，抢占销售网点，却缺乏中层人才跟进管理。内部管理混乱，造成许多弊端。由于缺乏管理人才，俱乐部内部许多环节管理失调，导致采购的商品价格高，缺乏竞争力。结构庞大，经营决策上往往高度集中在一人身上。这种陈旧而缺乏科学活力的经营管理方式，与现代化、大规模健身俱乐部发展的要求极不适应。
此外，市场定位模糊，缺乏吸引力、投资策略脱离实际，缺乏科学性，在投资策略上，很多店铺选点缺乏科学性，脱离当地环境，盲目发展。缺乏对对风险缺少有效评估、内部控制薄弱、责任难以追究也是俱乐部倒闭的原因之一。
第二、项目定位
1、健身房规格定位
根据当地人群消费水平与其消费观念，中小型健身中心更益于管理经营，在市区繁华地
区，商场或地下室，150-200平米之间（可调整），5台跑步机、2台踏步机（登山机）、2台单车，力量型健身器材，一组哑铃（5LB-100L）、2、人员配备定位
初期营销方案
1、将俱乐部三公里范围内人流量最大的繁华地段陈列出来，招收发卡员并分为若干组别、由每个组的主管带领到各相应地段发放免费一次健身卡。发卡员对感兴趣的潜在顾客可以立即带至俱乐部交于健身顾问进行咨询讲解，促使顾客当时办卡。
2、组织教练、顾问、发卡员到全市高档写字楼和住宅小区发放宣传单，还可进行小型宣传推广活动，对小区居住人员进行身体测试、健身咨询等，发掘潜在客户群。
3、由全职顾问联系政府相关部门、医院、外资企业、学校教师等收入高、效益好的单位到俱乐部开展活动，并进行跟踪回访尽力签下团体单。团体单的个人健身卡价格可以灵活制定，399-499元都可以。因为真正到俱乐部健身的人可能不到总人数的10%，而且很难坚持下去。所以，团体卡的价格优势是最能够吸引企业或单位集体购买的原因。
4、利用本市各大报纸投递站做夹报广告，省力又省钱，达到的宣传效果奇佳。在夹报的过程中必须要求俱乐部员工监督报纸投递员，防止弄虚作假，避免付了投递费而没有将宣传单投出去，造成浪费。
俱乐部正常经营阶段
1、逐步减小发卡的力度，只保留一部分优秀的发卡员在最好地段继续发卡；全职顾问的队伍逐步扩大，并象保险公司营销队伍一样形成一种庞大的气势，使俱乐部销售人员无处不在。
2、媒体方面：坚持做品牌宣传广告，并继续以抵卡或合作的形式进行，做到少花钱多办事。报纸则发布大量的硬广告（以价格为主的宣传广告），告诉受众俱乐部的价格优势。那些宣传“怎样健身、健身的好处”等有益于整个健身行业的广告
最好不做。我们始终不做市场的培养者和行业的“行善者”，一定要做市场的掠夺者和收获者。所以当其它俱乐部在报纸上做软性宣传时，我们就在它的旁边推出硬性广告，“从别人的口里抢食”。那么硬性广告该如何做呢——说白了就是做价格诉求广告，告诉受众XX俱乐部为庆祝XX节日，现在推出年卡为XXXX元，限100名。在俱乐部开业初期至正常的运做至少需要8个月的时间，通过前期的宣传营销工作，俱乐部会有一定的知名度，若此时搞个优惠活动，会吸引一批以前来俱乐部咨询过，但因价格过高或别的原因没办卡的人会立即办卡，因为对顾客来说机会不容错过。“限100名”当然永远也到不了100名。每推出一次硬性报纸广告，其广告效应可以延续三天。想要使每天到俱乐部咨询的顾客如潮，必须在全市的几大报纸轮番推出广告，而且每三天推出一次，将所有报纸的读者搜索干净，直至销售额有所回落为止。报纸广告投入的费用与俱乐部通过广告实现的销售额之比为10%，即拿出4000元做广告就可以得到40000元的回报。现今，中国的健身俱乐部舍得拿钱做广告的，可以说不到5%。而且专门成立营销部的也很少，大部分销售都是守株待兔，等顾客自己上门。殊不知健身俱乐部也是一个企业，有投资就必须要有回报。健身俱乐部销售的是服务，既然是销售就必须要进入市场，必须要有销售手段，设立营销部和发布媒体广告都是顺应市场竞争的需要。发展阶段品牌营销与业绩营销两手齐抓，品牌营销实际也是为经济效益服务的，当我们的品牌已深入人心时，经济效益会同时达到一个很高的水平。
第五篇：房地产项目整体营销策划案
幸福尚城整体营销策划案
（三）第六部分 广告运作篇
一、广告运作掌控原则
（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。
（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。
（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。
（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。
（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。
二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择
在新疆本土，可供选择的主力媒体有：
1、报纸媒体
※《都市消费晨报》；
2、电视媒体
※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；
（二）辅助媒体的选择
1、报纸媒体
※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；
2、电台媒体
※本地收听率较高的电台频道、专栏；
3、期刊媒体
※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；
※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；
４、网络媒体
※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；
（三）立体交叉式的媒介推广形式
１、媒介的组合调动
充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。
2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。
软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产
业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。
软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。
三、广告策略执行计划
（一）软文的投放
软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。
1、软文题材
系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。
★软文题材推荐之一：
幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐
（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）
★软文题材推荐之二：
乌市门户地产，幸福尚城
（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）
★软文题材推荐之三：
“幸福尚城格调
（展开对第三代都市居住模式的炒作）
★软文题材推荐之四：
“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区
（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）
★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度
——第三代现代主义实用型户型设计推荐
（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）
★软文题材推荐之六：
“实用、实惠、实效”
（同上）
★软文题材推荐之七：
“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城
（展示幸福尚城不同的生活格调）
★软文题材推荐之八：
幸福尚城物管八大宣言
（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）
2、软文铺垫周期
软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。
3、硬广告介入的时机
硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。
（二）硬性广告的发布
1、前期广告发布计划扼要
——软性广告的发布
软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。
软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。
——硬性广告的发布
硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。
硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。
（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。
2、广告传播主打语
推荐幸福尚城广告传播主题如下：
都市门户，都市家
文明、健康、和谐，新都市主义
3、主打语释义：
★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。
★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。
◇要生活就要接近都市的核心。
◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。
（三）广告投放费用预估
建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。
硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：
第七部分 物管规划篇
一、关于社区智能化配套设施标准的建议
鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：
◆红外线防攀爬系统
◆中国电信卫星电视入户
◆宽带网接入，预留IDD电话接口
◆闭路电视监控系统
◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统
◆可视对讲系统
◆紧急报警系统
◆门磁开关防盗系统
◆煤气泄漏报警系统
◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统
二、物业管理模式规划
（一）物业管理模式分类
1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；
2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；
3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；
（二）物业管理模式建议
物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。
（三）物业管理收费标准
鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。
三、物业管理承诺书
为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。
承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：
★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；
★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；
★代社区住家24小时的日常维护；
★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；
★代呼叫诊疗、救护的特别服务；
★代管儿童临时护理特别服务；
★代出租、出售屋宇的特别服务；
★办理业主VIP会员卡，终身享受“尚城生活广场”的会员待遇。
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